序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)的金融屬性范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

正因為房地產(chǎn)的金融屬性，銀行（或者非銀行金融機構(gòu)――最典型就是信托）視其為最佳擔(dān)保品（境外也一樣），對其估值也隨其行業(yè)周期波動，房地產(chǎn)黃金十年的一路上行，不僅僅造就了福布斯排名靠前的房地產(chǎn)富豪，還造就了一批排名迅速躥升的銀行（金融）新貴。但M2的神力終究抵抗不了市場規(guī)律，地方政府的“土地財政”無論怎么變換方式“托市”，都難以抵擋行業(yè)的整體下行。

房地產(chǎn)的金融屬性也決定了其作為投資（投機）品時，必然有其內(nèi)在的經(jīng)濟規(guī)律。市場景氣時，作為抵押品可以通過提高抵押比例，或者提高評估值獲取更多的資金；一旦倒轉(zhuǎn)，猶如股市的去杠桿，發(fā)生的是“踩踏”，即加速下跌，曾經(jīng)發(fā)生的海南房地產(chǎn)崩盤（當(dāng)然也有其他非市場因素）便是“血證”。港資的房地產(chǎn)開發(fā)商深刻體會了其金融屬性，因此，非常強調(diào)現(xiàn)金流管理，越是市場景氣、越是降低有息負債比例（港資開發(fā)商的凈資本負債率一般不超20%，即有息負債總額不到公司凈資產(chǎn)總額的20%），以保證不期而至的市場風(fēng)險。

篇（2）

在財務(wù)報表中可以更加真實地披露信息。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。在資產(chǎn)負債表日，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，是參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行價格；不能取得現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格。采用成本法則只能強調(diào)會計信息的可靠性，公允價值計量模式則可以更加及時、真實地反映資產(chǎn)的價值。

1.2 更好地體現(xiàn)全面收益觀

資產(chǎn)負債表觀下的收益，應(yīng)視為企業(yè)一個會計期間的凈增加，是一個全面收益的概念，可以全面反映其對企業(yè)所有者權(quán)益的貢獻，表面企業(yè)實際財富的增加值，優(yōu)化資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)，充分關(guān)注企業(yè)長期戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展。

1.3 公允價值難以做到真正公允

投資性房地產(chǎn)公允價值的計量是根據(jù)資產(chǎn)負債表日的時間市場的同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格來決定的。但是由于房地產(chǎn)的價格近期波動比較頻繁，同一個城市不同地方的價格也差別較大。若以同地區(qū)較高的價格來估計本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，會高估本企業(yè)的資產(chǎn)；反之，則會低估本企業(yè)的資產(chǎn) 。

1.4 公允價值可能會被一些別有用心的人利用

我國的市場經(jīng)濟還不完善，采用公允價值計量模式可能會受到一些人的干擾和利用，而這些人為因素影響的公允價值變動損益均調(diào)整了投資性房地產(chǎn)的賬面價值，也會影響企業(yè)的利潤。

2 使用公允價值計量的機會和威脅

2.1 國際會計大環(huán)境的趨同使然

當(dāng)今世界是一個流動的世界，我國的經(jīng)濟也與世界結(jié)合越來越緊密，相互依存和相互加強日益加深，迫切需要借鑒國際通行的規(guī)則，不斷完善我國的會計準(zhǔn)則，為我國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟的同步發(fā)展提供一個標(biāo)準(zhǔn)趨同，信息溝通的信息平臺。

2.2 房地產(chǎn)市場越來越成熟

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的龍頭行業(yè)，近些年我國的GDP的飛速增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的關(guān)系。但是從2014年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了疲憊的跡象。但是，一直以來，中央和地方政府都對房地產(chǎn)業(yè)的走勢尤為關(guān)注。尤其是這次房地產(chǎn)的危機時，所以我們有理由相信政府今后對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管會更加嚴格，房地產(chǎn)業(yè)也會越來越規(guī)范和成熟。

2.3 公允價值會計計量屬性的接受程度低于歷史成本

在會計計量屬性上，人們更加傾向于選擇以實際交易為基礎(chǔ)，具有確定性，客觀性，靠得住的歷史成本，而對具有變動性和不確定性，需要特定的方法才能取得的公允價值計量方法有一種排斥，而公允價值計量方法相比歷史成本更加復(fù)雜。

2.4 房地產(chǎn)的波動性

中國房地產(chǎn)泡沫說，很久之前就已經(jīng)存在了，尤其是2013到2014年中國房地產(chǎn)的價格是更加撲朔迷離。而采用公允價值計量本身就帶有一定的主觀色彩，加之中國房地產(chǎn)的波動性，會影響到投資性房地產(chǎn)的公允性，進而影響到公允價值計量模式的發(fā)展。

3 SWOT矩陣分析公允價值的運用

（1）針對優(yōu)勢和機會：加強監(jiān)督和指導(dǎo)使用公允價值計量的運用。

（2）針對劣勢和機會：提高內(nèi)部控制的質(zhì)量。

（3）針對優(yōu)勢和威脅：提高人員職業(yè)素質(zhì)，繼續(xù)教育學(xué)習(xí)。

（4）針對劣勢和威脅：完善相關(guān)會計準(zhǔn)則，加強會計人員職業(yè)道德學(xué)習(xí)。

4 使用公允價值計量的好處

①公允價值具有很強的相關(guān)性，提供的會計信息能將快速變化的經(jīng)濟情況及時地反映出來。②預(yù)測功能。公允價值也有歷史成本所不能比較的優(yōu)越性。歷史成本雖具有可驗證性，但歷史成本無法揭示資產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)——未來經(jīng)濟利益。③在當(dāng)前金融工具不斷創(chuàng)新，企業(yè)金融資產(chǎn)和負債日益增多的情況下，公允價值優(yōu)于歷史成本。

5 使用公允價值計量的弊端

（1）新準(zhǔn)則對公允價值計量操縱利潤的規(guī)定。例如，對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定是在有確鑿證據(jù)其公允價值進行后續(xù)計量。房地產(chǎn)公司可以隱藏證據(jù)并使得其不確鑿，等需要的時候再出示確鑿證據(jù)。顯然，他可以選擇一個合適的時機，切換為公允價值進行計量，人為的操縱利潤；

（2）公允  []價值的應(yīng)用在一些地方不符合會計穩(wěn)健性。金融工具活躍，市場價格變化快，不符合會計的穩(wěn)健性；

（3）信息質(zhì)量的可靠性難以保證，公允價值的獲取存在一定的難度，過度依賴會計人員的職業(yè)判斷。

6 對公允價值計量屬性使用的建議

①適度使用公允價值，逐步采用公允價值計量。目前尚不具備全面采用公允價值的條件下，最好采用歷史成本和公允價值兩種模式并存的方法。②通過立法來提高技術(shù)的可操作性。當(dāng)不存在公平市價時，需要應(yīng)用現(xiàn)值技術(shù)來計算出相應(yīng)的公允價值，在這方面我國應(yīng)該會計準(zhǔn)則以及有關(guān)法律規(guī)章上予以規(guī)范。

篇（3）

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的作用不容忽視。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的不斷攀升，人們對房地產(chǎn)行業(yè)有了更高的要求和關(guān)注度。房地產(chǎn)金融也就是在房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求之下逐步發(fā)展起來的，商業(yè)銀行等相關(guān)金融機構(gòu)紛紛參與了對房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入。由此，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的聯(lián)系便愈發(fā)緊密，而金融泡沫也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)在人們生活當(dāng)中的重要性，展開房地產(chǎn)金融方面的分析和探討是一件意義重大的事情。

1房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵與特點

1.1房地產(chǎn)與金融的關(guān)系

眾所周知，房地產(chǎn)的發(fā)展要依靠金融業(yè)提供的充足資金。房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，每一個環(huán)節(jié)都要用到不少的資金。所以除了開發(fā)商要有雄厚的資金基礎(chǔ)之外，金融機構(gòu)參與投資也是非常重要的。通過房地產(chǎn)的良好發(fā)展，金融業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤收益，將房地產(chǎn)作為抵押品，比貨幣的有更穩(wěn)定的增長態(tài)勢，這也是金融機構(gòu)鐘情房地產(chǎn)投資的最大原因。

1.2房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵

在項目開發(fā)、建設(shè)和消費的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務(wù)等，統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融也是房地產(chǎn)和金融行業(yè)在長期發(fā)展融合之后所產(chǎn)生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金，支持房地產(chǎn)的良好發(fā)展和健康的資金循環(huán)。1.3房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融有保值增值性強、資金流量大和輪轉(zhuǎn)周期長的幾個特點。房地產(chǎn)的抗通貨膨脹能力較強，這一特點也讓其有了較大的穩(wěn)定性。房產(chǎn)是生活必需品，也具有金融性質(zhì)，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進行房地產(chǎn)開發(fā)的項目便需要大量的資金注入。房地產(chǎn)項目從設(shè)計到銷售需要的時間周期較長，如果消費者是分期付款，付款期限便長達幾十年，這讓房地產(chǎn)周期有了輪轉(zhuǎn)周期長的特點。

2房地產(chǎn)金融的風(fēng)險

金融機構(gòu)為房地產(chǎn)籌集資金、清算等過程中，由于環(huán)境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，主要有以下方面：

2.1融資渠道單一

對于西方發(fā)達國家來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過各項基金金融融資，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量眾多，多數(shù)資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。

2.2市場監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，國家的政策和規(guī)范也會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大影響。一些地區(qū)過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區(qū)的政府采取縱容態(tài)度，監(jiān)管不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫更嚴重，同時加重了房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

2.3信貸規(guī)模增長過快

我國房地產(chǎn)行業(yè)和西方發(fā)達國家相比起步較晚，飛速發(fā)展的過程中，風(fēng)險性也逐漸加重。人口增長和城市化進程的逐步深化，導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房產(chǎn)價格有了較大的提升，很多地區(qū)出現(xiàn)了炒房熱潮。各大金融機構(gòu)面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產(chǎn)當(dāng)中，信貸規(guī)模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進一步加重。

2.險識別應(yīng)對體制不完善

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險識別和應(yīng)對體系缺乏完善，還沒有能力準(zhǔn)確識別和應(yīng)對各類風(fēng)險。對于市場上來講，如果出現(xiàn)泡沫破滅，銀行將會出現(xiàn)大量壞賬，房地產(chǎn)經(jīng)營將難以為繼；信用上，因為對借款人的審核不規(guī)范，會出現(xiàn)房屋難以銷售，開發(fā)商可能會因為賠錢而無法償還貸款。

3房地產(chǎn)金融的解決對策

3.1擴大融資渠道

由于融資渠道單一，造成了風(fēng)險集中的情況出現(xiàn)。針對這一點，應(yīng)當(dāng)開發(fā)多元化的融資渠道，通過多遠話的融資方式，轉(zhuǎn)變當(dāng)前融資渠道單一的局面。另外，可以加強推動房地產(chǎn)貸款的證券化，通過對房地產(chǎn)信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關(guān)注，把流動性不高的房地產(chǎn)投資變?yōu)橘Y本市場當(dāng)中的證券資產(chǎn)，同時加強信托的管理機制，推進信息公開化，推動房地產(chǎn)信托投資基金在我國的良好發(fā)展。

3.2完善法規(guī)政策

房地產(chǎn)是和人們生活有緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)，不過當(dāng)前有大量的投機性需求出現(xiàn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供小于求，所以，政府需要制定相關(guān)管控措施，來抑制房地產(chǎn)當(dāng)中的投機性需求，達到控制房價的目的；通過出臺相關(guān)法律政策，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)金融市場參與者的權(quán)益，讓房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的軌道上進一步發(fā)展。

3.3控制信貸規(guī)模

通過政府的力量，控制信貸規(guī)模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結(jié)合房地產(chǎn)信貸，對不良貸款和盲目投資進行篩選和規(guī)避。

3.4完善發(fā)展與監(jiān)管機制

想要解決房地產(chǎn)金融發(fā)展當(dāng)中的問題，除了要進一步完善相關(guān)法律條例之外，還需要建立起長期穩(wěn)定發(fā)展的機制。想要達成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃。另一方面，展開房地產(chǎn)市場的嚴格監(jiān)管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調(diào)控，保證供需平衡，準(zhǔn)確預(yù)測發(fā)展態(tài)勢，合理引導(dǎo)投資。

4結(jié)束語

通過上述分析，我們可以看出房地產(chǎn)金融對金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。想要房地產(chǎn)金融有牢固的發(fā)展基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)行業(yè)有足夠的保障力，就需要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體狀況，加強房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新性，保證其質(zhì)量的可靠性，通過多遠化的發(fā)展方式，達到房地產(chǎn)金融長期、穩(wěn)固的進步和發(fā)展。

參考文獻：

[1]付東,雷學(xué)軍.中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析[J].特區(qū)經(jīng)濟，2012,(10):20-22.

[2]高燕.論房地產(chǎn)金融的特點與作用[J].改革與開放,2010,(4):59.

[3]張蕾迪.關(guān)于我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險探析[J].港澳經(jīng)濟,2015,(7):64.

篇（4）

一、我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的表現(xiàn)特征

房地產(chǎn)市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實物資產(chǎn)，同時又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導(dǎo)致土地價格表現(xiàn)為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產(chǎn)不具備的投資價值，以此獲得財產(chǎn)的保值和增值，由于可以實現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經(jīng)營和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價值的預(yù)期因素非常復(fù)雜，倘若預(yù)期不能實現(xiàn)，就會有價格的大幅波動；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實物資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書自身沒有價值，但它通過房地產(chǎn)交易市場中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實體經(jīng)濟循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對房地產(chǎn)進行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運動使得不經(jīng)過實體經(jīng)濟的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。

二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的現(xiàn)狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現(xiàn)過一陣低迷，國家出臺了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010年國務(wù)院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實現(xiàn)的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當(dāng)前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。當(dāng)前普遍認為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟現(xiàn)狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫的風(fēng)險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經(jīng)濟帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化

篇（5）

房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展仍然存在重要的機遇和挑戰(zhàn)。首先，2020年前仍是房地產(chǎn)行業(yè)重要發(fā)展機遇期。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。按照常住人口統(tǒng)計，我國目前的城鎮(zhèn)化率是52%，要達到70%的水平，發(fā)展空間還很大。如果按固定人口統(tǒng)計，我國目前的城鎮(zhèn)化率只有約36%，那我們的城鎮(zhèn)化的潛力和房地產(chǎn)行業(yè)的潛力將更大。

第二，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。過去房地產(chǎn)市場講“政府提供住房保障，市場滿足不同層次的需求”，市場和保障的主體是分開的。十報告提出建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，把兩個方面結(jié)合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收購或者租賃一些中小戶型的商品房作為公租房。

第三，擴大內(nèi)需成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要基點。目前國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)面臨戰(zhàn)略性調(diào)整，這需要有新興的產(chǎn)業(yè)支撐，并非一朝一夕可以完成。在這種情況下，經(jīng)濟增長主要靠擴大內(nèi)需。在房地產(chǎn)行業(yè)里面擴大內(nèi)需就是要抓好改善性住房需求的機遇。只要在政策方面有所優(yōu)惠，這個市場是很大的，即使對高端的房地產(chǎn)市場也不能回避。

第四，要注重土地制度的創(chuàng)新，注重房地產(chǎn)經(jīng)營的創(chuàng)新。要發(fā)展好房地產(chǎn)最重要的兩個因素，一個是土地，一個是金融。未來土地制度的創(chuàng)新可能集中在如何把城市建設(shè)用地的增加和農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，以提高進城務(wù)工者在城市租賃房屋的能力。另外城市的城鄉(xiāng)土地在保證原來占有率的權(quán)益的基礎(chǔ)上得到合理發(fā)揮，也將是需要深入研究的內(nèi)容。未來金融制度改革要深化金融體制改革，推進金融創(chuàng)新為主。住房的金融屬性和投資屬性是客觀存在的，未來在抑制炒房的同時，要引導(dǎo)有條件的居民將住房的直接投資轉(zhuǎn)變到開發(fā)環(huán)節(jié)的投資。

第五，堅持調(diào)控政策不動搖還是主基調(diào)。政府的政策調(diào)控并不是打壓房地產(chǎn)，而是為了促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。目前政府正在抓緊研究制定符合中國國情的、社會配套的、能夠穩(wěn)定預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。但制定一個配套的政策體系并不容易，起碼在明年3月以前現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策還會繼續(xù)執(zhí)行。

篇（6）

2006年,美國房價的突然暴跌,引發(fā)了次貸危機,隨著次貸危機的惡化,以公允價值計量的眾多資產(chǎn)的價值也不斷下跌,隨之而來的是壞賬、信用等級下降等,這樣的惡性循環(huán)最終引發(fā)了全球性的金融危機。在這場危機中,有人將矛頭指向了“公允價值”。美國一些金融機構(gòu)的負責(zé)人稱,如果不采用公允價值計量,就不會使公司陷入這樣的危機中。

我國2006年的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個準(zhǔn)則中使用了公允價值。如何認識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價值在我國應(yīng)用的有關(guān)問題。

一、公允價值產(chǎn)生的背景及其必要性

傳統(tǒng)的會計計量屬性是歷史成本,但隨著經(jīng)濟的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。20世紀(jì)70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質(zhì)疑歷史成本,認為采用歷史成本計價會導(dǎo)致企業(yè)所提供的財務(wù)報表信息沒有用,因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計量屬性。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認可并廣泛應(yīng)用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發(fā)的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應(yīng)時代的需要了呢?

筆者認為,從表面上看,是因為公允價值的大幅下跌導(dǎo)致了次貸危機的發(fā)生,但不能因為公允價值的下跌使企業(yè)陷入危機就否認它,批判它。但當(dāng)公允價值上升時,也會也給企業(yè)帶來利潤,使財務(wù)報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應(yīng)該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們?nèi)绾魏侠淼剡\用它,如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的優(yōu)勢,它能夠及時、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟環(huán)境的變化,更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務(wù)報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設(shè)、現(xiàn)代會計目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務(wù)報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。

因此,為了適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展,更真實地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財務(wù)報表使用者提供有價值的信息,會計還應(yīng)當(dāng)堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應(yīng)用公允價值,而在于如何運用公允價值。

二、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)運用公允價值中存在的問題

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。

根據(jù)財政部會計司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉(zhuǎn)為成本模式計量,在初次應(yīng)用新準(zhǔn)則的時候,上市公司選擇了較為謹慎的態(tài)度。但隨著時間的推移,情況將會發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),其公允價值變動直接計入公允價值變動損益,進而影響當(dāng)期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當(dāng)年將表現(xiàn)為虧損。

企業(yè)對公允價值確定的依據(jù)和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業(yè)績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準(zhǔn)備使企業(yè)扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業(yè)達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據(jù)和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數(shù)公司是采用專業(yè)評估的方法,聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)――深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產(chǎn)評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。根據(jù)財政部會計司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的18家上市公司中,對投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產(chǎn)評估價格;有2家上市公司采用第三方調(diào)查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。

由專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值,但是也為企業(yè)進行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應(yīng)該是在一個完全競爭的市場條件下進行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應(yīng)盡可能地縮小,任何商品或要求權(quán)的市場價格都可以公開查閱,并據(jù)此確定交易的價格。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對公允價值模式的應(yīng)用條件進行了非常嚴格的限制,規(guī)定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術(shù)。但在實務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這就很容易發(fā)生惡意會計職業(yè)判斷的情況。同時,采用評估機構(gòu)的評估價格還存在一個問題,即國內(nèi)房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)的發(fā)展還不夠成熟,在這方面的建設(shè)還比較薄弱,缺乏專業(yè)機構(gòu)、人才以及評估的具體標(biāo)準(zhǔn),使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求,通過從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據(jù)二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環(huán)境的變化而變化的,因此在它給企業(yè)帶來利潤的同時,也有可能造成企業(yè)的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計量會給企業(yè)帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的增加而過高的估計了公允價值,那么當(dāng)泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業(yè)帶來新的危機。因此,如果不能正確地運用公允價值,客觀地估計公允價值,那么“公允價值”將帶來負面的效應(yīng)。

三、對我國投資性房地產(chǎn)運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰(zhàn),要求他們提高自身素質(zhì),并具有較高的職業(yè)判斷能力;另一方面也對相關(guān)部門提出了挑戰(zhàn),要求其制定更為詳細、科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求,采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產(chǎn)交易市場。同類或類似房地產(chǎn)的價格應(yīng)該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業(yè)評估投資性房地產(chǎn)公允價值的一個比較客觀的依據(jù)。因此,健全房地產(chǎn)交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據(jù)可查,同時也降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質(zhì),增強其職業(yè)判斷能力

公允價值計量屬性的應(yīng)用,要求會計人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強,由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計人員的道德素養(yǎng),加強其遵紀(jì)守法的意識,這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次,要加強對會計人員的培養(yǎng),增強其職業(yè)判斷能力。在實務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這時需要專業(yè)判斷。國際上常用的公允價值的估值技術(shù)包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對公允價值進行估計,對折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業(yè)判斷,因此,提高會計人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產(chǎn)評估機構(gòu),保持其獨立性

從上面的分析可以看出,目前多數(shù)上市公司采用聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)的方式來估計投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產(chǎn)評估師的力量,方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價值。

既然選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)是一個便捷的途徑,那么就要加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的建設(shè)。目前,我國還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)和專業(yè)人才,因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強對評估機構(gòu)的建設(shè),培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊資產(chǎn)評估師隊伍,同時應(yīng)提高現(xiàn)有評估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外,還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系,使得行業(yè)行為更為規(guī)范,為公允價值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。

(四)促進市場經(jīng)濟發(fā)展,逐步放寬要求

我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的交易市場價格及相關(guān)信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的規(guī)定,除了能夠從房地產(chǎn)所在地的活躍市場上取得相關(guān)信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術(shù)確定公允價值。

由于目前我國市場經(jīng)濟還不夠完善,若放寬限制,可能會導(dǎo)致大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的事情再次發(fā)生,因此,在新準(zhǔn)則下,對投資性房地產(chǎn)使用公允價值有較為嚴格的限制條件。

我國應(yīng)當(dāng)鼓勵企業(yè)運用公允價值,并給予正確的引導(dǎo),同時不斷完善準(zhǔn)則,促進估值技術(shù)的發(fā)展。等到市場發(fā)展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業(yè)可以應(yīng)用公允價值,擴大公允價值應(yīng)用的范圍。

【主要參考文獻】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇（7）

很顯然，自1998年房改以來，房地產(chǎn)泡沫從未像今天如此真實存在并威脅到民眾的生活及中國經(jīng)濟的未來。世界上沒有哪個大國的經(jīng)濟象今天的中國一樣對房地產(chǎn)如此依賴，也沒有哪個國家的老百姓象中國的老百姓一樣為購買一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天這樣的一種局面?筆者認為房地產(chǎn)問題的癥結(jié)在于政府對房地產(chǎn)業(yè)不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ唬?/p>

首先，國家對房地產(chǎn)業(yè)予以“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的定位是不恰當(dāng)?shù)?。在這一定位下，國家把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟增長的引擎，特別在危機來臨之時，更是把它作為拉動內(nèi)需、保GDP增長的便利手段。1998年為應(yīng)對亞洲金融危機爆發(fā)后造成出口快速下滑、國內(nèi)消費乏力的局面，中央決定通過制度改革釋放國內(nèi)住房消費來拉動經(jīng)濟增長，首次提出了房地產(chǎn)將成為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)的設(shè)想；2003年，在房地產(chǎn)市場首次在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)過熱的情況下，中央“121號文件”出臺，明確了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位。自此，中央在調(diào)控房地產(chǎn)市場上左右為難，結(jié)果是市場越調(diào)越熱，房價越調(diào)越高。當(dāng)房價于2007年攀高到一般老百姓靠“啃兩代老人”的手段也不能承受的時候，中國房地產(chǎn)開始了自1998以來第一次市場主導(dǎo)的調(diào)整期?？上?，2008年世界金融危機不期而至。歷史驚人的相似，中國經(jīng)濟又面臨著亞洲金融危機時出口乏力、內(nèi)需不振的困境，而房地產(chǎn)業(yè)又成為了拉動經(jīng)濟增長的“救命稻草”。市場之手讓位于政策之手，一系列救市措施使得房地產(chǎn)市場進行中的調(diào)整半途而廢，下坡中沖天而起，帶動了鋼鐵、水泥等傳統(tǒng)過剩產(chǎn)業(yè)走出了困境。而負面效果則是，國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產(chǎn)市場，實體經(jīng)濟進一步失血；令人咂舌的房價把絕大部分有自住需求的老百姓擋在了市場大門之外。

事實上，我們把房地產(chǎn)視為“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，就相當(dāng)于把經(jīng)濟發(fā)展綁在了“房地產(chǎn)”這駕戰(zhàn)車上，這樣做風(fēng)險極大：一是房子問題是關(guān)系到民生的最大問題，不能單純以“經(jīng)濟”視之追求商業(yè)利益最大化，否則會國顧民生而帶來社會不穩(wěn)；二是房地產(chǎn)具有明顯的投資和投機的屬性，具有很大的市場波動性，不具備作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的基本要求。正因為這兩個原因，沒有哪個國家敢于把房地產(chǎn)視為“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”。

其次，房地產(chǎn)是地方政府預(yù)算外收入的主要來源，這使得地方政府也把房地產(chǎn)當(dāng)做了“支柱產(chǎn)業(yè)”。土地作為全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出讓一直歸人預(yù)算外收入；再加上財權(quán)事權(quán)不匹配的財稅分配制度，使得土地財政成為各級地方政府的主要抓手。當(dāng)然，一些一、二線城市對房地產(chǎn)的依賴，不僅僅是財政收入而已，GDP的增長也有賴于斯。如果把房地產(chǎn)這一塊拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉個4成5成都不止?！胺康禺a(chǎn)立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是“房價推高地價，地價推高房價”背后的主要原因之一。

難怪有地產(chǎn)界的朋友自嘲：“政府才是房地產(chǎn)最大的開發(fā)商，他們是莊，我們只是抬莊的小癟三，分一杯羹而已?！边@句看似自嘲的話，道出了中國房地產(chǎn)的玄機：由于中央和地方對房地產(chǎn)不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ欢沟谜畬Ψ康禺a(chǎn)業(yè)深度依賴，各路資金摸清楚了政府的“死穴”，從而吃準(zhǔn)了房地產(chǎn)只漲不跌的“定勢”。這樣就能解釋清楚，為什么面對自住需求無法承受的房價，2009年各路資金依然瘋狂人市，炒土地、炒樓盤，更有開發(fā)商(其中不乏國有企業(yè))穩(wěn)穩(wěn)捂盤，賭定樓盤更上層樓。

房地產(chǎn)在政策支持下的財富效應(yīng)，使得浸在制造業(yè)數(shù)十年的巨子們?nèi)绾枴⒏窳χ畬?，也紛紛打起了房地產(chǎn)的主意。畢竟在制造業(yè)辛辛苦苦掙來的那點微薄利潤，和在“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”里掙快錢、掙大錢相比，實在是不值一提。

對于很多城市的主政者來說，道理也是一樣的：既然賣賣土地、抬抬房價，就能帶來立竿見影的大效益，又何必花那么大的力氣去調(diào)什么結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變什么方式?

篇（8）

企業(yè)會計準(zhǔn)則既是會計操作規(guī)范和指南,也是審計人員就企業(yè)會計報表合法性、公允性和會計處理的一貫性作出審計簽證的依據(jù)之一。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南2006》(中國財政經(jīng)濟出版社出版以下簡稱《指南》)中關(guān)于“1521投資性房地產(chǎn)”的內(nèi)容,其絕大部分條款都易于認識和理解,但個別條款因筆者有獨特見解,試述如下:

《指南》第195頁第三條“采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。”中第五款規(guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷,借記‘投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)’科目,按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目。已計提減值準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備?！?/p>

同文第四條“采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理?！敝械牡谖蹇钜?guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價值變動);同時,按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動,借記或貸記‘公允價值變動損益’科目,貸記或借記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目”。

筆者以為上述規(guī)定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業(yè)日?；顒又行纬傻慕?jīng)濟利益總流入。日?；顒邮杖胍话闶侵钙髽I(yè)銷售商品、對外提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等導(dǎo)致的經(jīng)濟利益流入企業(yè),而上述兩款闡述的都是讓渡資產(chǎn)所有權(quán)而非讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的賬務(wù)處理,因而其規(guī)范似嫌牽強。

筆者認為有兩種賬務(wù)處理建議可供選擇:

一、參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理,將處置投資性房地產(chǎn)凈收益記入“營業(yè)外收入”科目,或?qū)⑻幹猛顿Y性房地產(chǎn)凈損失記入“營業(yè)外支出”科目。該法對于采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的處置較為適宜。即:

處置投資性房地產(chǎn)時,按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或者累計攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按已計提減值準(zhǔn)備,借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳稅費金額,貸記“應(yīng)交稅費”科目。按其差額,借記“營業(yè)外支出”科目,或貸記“營業(yè)外收入”科目。

二、比照處置“交易性金融資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”、“可供出售金融資產(chǎn)”和“持有至到期投資”,將投資性房地產(chǎn)的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或?qū)⑻幹脙魮p失記入“投資收益”科目的借方。此法對于運用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的處置更為適合。即:

處置投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產(chǎn)公允價值變動,借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目;按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日(指原作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),或原自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn))記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面成本,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按處置該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的各種稅費,貸記“應(yīng)交稅費”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。

上述建議中第一種方法理由如下:

(一)《指南》在列示“6051其他業(yè)務(wù)收入”的具體項目七項中,未將處置投資性房地產(chǎn)項目歸入規(guī)范之中。

(二)《指南》在闡述“6402其他業(yè)務(wù)成本”的具體內(nèi)容中,亦未列示處置投資性房地產(chǎn)項目。

(三)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),與按歷史成本計量屬性確認計量的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)同屬于非流動資產(chǎn),其出租所得屬于收入中讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的收益,記入“其他業(yè)務(wù)收入”無可厚非。而投資性房地產(chǎn)處置所得,顯然不屬于日?；顒有纬傻氖杖?應(yīng)將其歸屬于讓渡資產(chǎn)所有權(quán)形成的“利得”,理應(yīng)記入“營業(yè)外收入”科目,同理,當(dāng)其處置實收金額低于其賬面成本時,應(yīng)作為“損失”,記入“營業(yè)外支出”科目。

(四)《指南》在列舉“6301營業(yè)外收入”具體項目中,涵蓋“非流動資產(chǎn)處置利得”項目。而“投資性房地產(chǎn)”屬于“非流動資產(chǎn)”在會計界則是眾所周知的。

(五)《指南》將“非流動資產(chǎn)處置損失”,歸屬于“6711營業(yè)外支出”的構(gòu)成內(nèi)容之一。

(六)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)(包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、銷售不動產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物)應(yīng)繳納5%的營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定,國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)的單位和個人以其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)征收一定比例的城市維護建設(shè)稅(分別納稅人所在地:市區(qū)7%,縣城、鎮(zhèn)5%,其他地區(qū)1%)。另外,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,國家按納稅人實際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費附加”。企業(yè)在處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的上述稅費時,應(yīng)貸記“應(yīng)交稅費”科目。

上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點理由相同外,還有如下4點理由:

(一)投資性房地產(chǎn)包括“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”,其投資性由此可見一斑。

(二)投資性房地產(chǎn),如屬自行開發(fā)形成,不但資金占用大,而且開發(fā)時間長;如屬外購形成,不但耗費大,而且取得手續(xù)和程序冗雜。類似于“長期股權(quán)投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產(chǎn)同樣具有投資的長期性。

(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)處置利得或損失順理成章。

(四)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)同時滿足兩個條件:

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

篇（9）

房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權(quán)的總稱。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產(chǎn)。

(二)公允價值計量模式的概述

公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務(wù)所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。

(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價值經(jīng)常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續(xù)計量，投資性房地產(chǎn)的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有可能性。市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應(yīng)用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應(yīng)用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

從2007 年準(zhǔn)則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用效果與預(yù)計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價值計量的財務(wù)影響

(一)投資性房地產(chǎn)公允價值計量改善了上市公司財務(wù)狀況

在投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認賬面價值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價值模式進行計量，會在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整資產(chǎn)負債表賬面價值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)的償債能力。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量使財務(wù)數(shù)據(jù)波動不可預(yù)見性增強

投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導(dǎo)致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值可能會縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大。

四、建議

(一)加強信息披露

對于該類上市公司，應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結(jié)合表內(nèi)披露和表外披露，強調(diào)兩者間的勾稽關(guān)系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表日的價值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價值計量引起的當(dāng)期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據(jù)等。

(二)制定配套稅收政策

篇（10）

1月底，中國證券報爆出消息，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)也趨向?qū)徤鳌?/p>

前海開源首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍認為，樓市的調(diào)控的宗旨，就是讓樓市回歸到居住的本原。在楊德龍看來，除了一些剛性需求購房，房產(chǎn)配置一定要選擇核心區(qū)域、核心地段?！爸袊说耐顿Y渠道非常有限，從大的方向來看，要么是炒房，要么是炒股，過去十年中國家庭大概70%的資產(chǎn)是配置在房地產(chǎn)上”，樓市調(diào)控后，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)嚴重的分化，非核心區(qū)域的住房或許面臨比較大的調(diào)整，稀缺性和區(qū)位是最關(guān)鍵的因素。