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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理研究篇1

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，其發(fā)展水平直接影響著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況[1]。我國房地產(chǎn)企業(yè)眾多，市場競爭較為激烈，使得房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理水平的要求更高，房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)變化，也增加了其財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的防范和控制，從而確保企業(yè)的資金安全和經(jīng)營穩(wěn)妥，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[2]。本文闡述新時(shí)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的變化情況，并對其存在的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的控制措施，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。

二、新時(shí)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的變化情況

在新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要隨之發(fā)生改變，同時(shí)對財(cái)務(wù)管理的要求也更加嚴(yán)格，其變化主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理具有較大影響，將信息技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)等應(yīng)用到財(cái)務(wù)管理中可以有效地提高財(cái)務(wù)管理的效率，同時(shí)也可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加精細(xì)化的財(cái)務(wù)信息，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展[3]；其次，在新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式呈現(xiàn)多樣化的趨勢，關(guān)鍵點(diǎn)在于，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控影響，在發(fā)展過程中面臨的壓力較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道、預(yù)算、盈利模式等方面構(gòu)建出創(chuàng)新型的財(cái)務(wù)管理機(jī)制；最后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于常態(tài)化，其發(fā)展的重點(diǎn)逐漸從重視發(fā)展速度轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)發(fā)展[4]。在房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)了大起大落的市場變化，總體房市價(jià)格增漲的趨勢雖然在一定程度上推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展，但也在逐漸增加發(fā)生經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。基于常態(tài)化的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，降低了泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了有效地調(diào)整，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，營造了良好的外部環(huán)境，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展[5]。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身的管理能力，利用財(cái)務(wù)管理應(yīng)對調(diào)整和變革，建立與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相符合的財(cái)務(wù)管理防范和控制體系。

三、新時(shí)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的主要風(fēng)險(xiǎn)

在新時(shí)代背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模在不斷擴(kuò)展，建設(shè)項(xiàng)目也比較多，因而開展財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容較為復(fù)雜，在此情況下，企業(yè)由于自身的財(cái)務(wù)管理水平偏低及受外部環(huán)境因素的影響，財(cái)務(wù)管理在發(fā)展過程中面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)的存在不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）籌資活動(dòng)方面

籌資是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要開展的關(guān)鍵性活動(dòng)，通過籌集資金為自身的發(fā)展提供充足的資金支持，籌資水平的高低直接影響了房地產(chǎn)對資金的運(yùn)用，同時(shí)也影響了企業(yè)的償債能力。部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了相應(yīng)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率方面，此方面的波動(dòng)較大，再加上企業(yè)凈利潤的降低，出現(xiàn)了債務(wù)償還困難的現(xiàn)象，這種情況就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。近年來，受國家宏觀因素及市場環(huán)境因素的影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過自身業(yè)務(wù)獲得的現(xiàn)金量在逐步降低，很多營業(yè)收入的存在模式為應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)企業(yè)大多利用商業(yè)銀行貸款的方式獲得所需要的現(xiàn)金，使得自身出現(xiàn)了現(xiàn)金性的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資活動(dòng)方面

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)主要是新設(shè)拿地。在投資拿地過程中，一方面考慮政策因素的影響，需要全面評估土地費(fèi)用的單方成本，避免后續(xù)出現(xiàn)成本較高、售價(jià)偏低的倒掛現(xiàn)象，防止投資項(xiàng)目產(chǎn)生虧損風(fēng)險(xiǎn)；另一方面在投資報(bào)告預(yù)算分析中，為了拿到地塊，并拿到土拍獎(jiǎng)勵(lì)金，前端投資人員人為地縮減造價(jià)成本和費(fèi)用，使得實(shí)際市場行情下的應(yīng)發(fā)生成本與測算成本相比明顯偏高，造成實(shí)際和預(yù)測存在偏差；同時(shí)，投資過程中測算的資金時(shí)間價(jià)值比率，也會(huì)使目前的房地產(chǎn)測算成本出現(xiàn)偏差。在新時(shí)代環(huán)境下，一、二線城市集中進(jìn)行招拍掛，投資資金量、測算的投資成本，預(yù)測售價(jià)等都需要嚴(yán)格謹(jǐn)慎預(yù)測，但相關(guān)人員為了實(shí)現(xiàn)短期的可持續(xù)經(jīng)營而進(jìn)行盲目測算，從而造成部分?jǐn)?shù)據(jù)失真，使得售價(jià)和成本出現(xiàn)了倒掛風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營運(yùn)活動(dòng)方面

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受國家宏觀因素影響，與其他企業(yè)相比，其運(yùn)營活動(dòng)具備一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)來自以下幾個(gè)方面：一是，企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的收益情況存在不確定性；二是，房地產(chǎn)企業(yè)開展的多項(xiàng)業(yè)務(wù)均需投入一定的資金支持。目前，受大環(huán)境影響和企業(yè)自身經(jīng)營不足等的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的運(yùn)營資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)收入、流動(dòng)負(fù)債以及周轉(zhuǎn)率等方面存在明顯的缺陷，這種狀況存在的主要原因在于部分房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開展不順利，銷售業(yè)務(wù)成效不理想，使得很多資金的變現(xiàn)能力變?nèi)?，增加了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收方面

基于當(dāng)前的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭壓力逐漸增加，樓市價(jià)格偏高使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售的過程中普遍采用分期付款的賒銷模式，此方式的應(yīng)用使房地產(chǎn)企業(yè)形成大量的應(yīng)收賬款，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)需要制定良好的應(yīng)收賬款管理制度，但實(shí)際情況是很多房地產(chǎn)企業(yè)在回收應(yīng)收賬款方面存在困難，不斷出現(xiàn)壞賬、呆賬情況，嚴(yán)重的甚至?xí)斐煞康禺a(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，使得企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)增加。目前，預(yù)售按揭是我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋銷售的主要模式，這種情況可以避免出現(xiàn)賒銷的情況，較快地進(jìn)行資金回籠，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的壓力。但是，國家對房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售有較大的限制，使得資金回籠的時(shí)間較長，資金回收風(fēng)險(xiǎn)較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施

基于房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，需要對其風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)預(yù)防和控制，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率，對保證企業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展意義重大。本文提出了以下幾個(gè)方面的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施。

（一）籌資活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

籌資作為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展非常重要，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要提高和改善自身的籌資結(jié)構(gòu)，從而有效避免出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)。我國很多房地產(chǎn)企業(yè)目前的財(cái)務(wù)管理體系并不成熟，承擔(dān)了較多的短期債務(wù)，使得企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理體系存在的壓力較大，出現(xiàn)此類情況的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立符合自身企業(yè)發(fā)展的籌資結(jié)構(gòu)，以當(dāng)前市場環(huán)境為條件不斷優(yōu)化自身的籌資結(jié)構(gòu)，進(jìn)而降低頻繁應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿帶來的籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施外部籌資的過程中應(yīng)盡量避免應(yīng)用單一的模式進(jìn)行籌資，拓展多樣性的籌資途徑，包括商業(yè)貸款模式、民間籌資模式、存貨籌資模式等。結(jié)合具體房地產(chǎn)企業(yè)的情況選擇合理的籌資渠道，可以將長期籌資或短期籌資進(jìn)行搭配，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的重要組成部分。在進(jìn)行投資活動(dòng)過程中需要進(jìn)行全面考慮。首先，對房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資項(xiàng)目進(jìn)行全面分析和評價(jià)，對其可行性、風(fēng)險(xiǎn)性等進(jìn)行評估，以此為基礎(chǔ)選擇合適的投資項(xiàng)目。同時(shí)，需要深入考察當(dāng)前政府對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃、政策、市場等因素，從而了解并掌握投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。房地產(chǎn)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)間周期比較長，并且會(huì)占用較多的資金，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面考慮投資項(xiàng)目資金回收的時(shí)間，對其貨幣時(shí)間價(jià)值變化進(jìn)行有效控制，以此降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次房地產(chǎn)企業(yè)需要提高投資項(xiàng)目的合理性和科學(xué)性，以有效的理論為基礎(chǔ)將可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散處理。比如，不再將投資項(xiàng)目局限于單一的項(xiàng)目上，實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的多元化發(fā)展，以此降低投資活動(dòng)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，基于當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，信息化和智能化的應(yīng)用逐漸呈現(xiàn)普遍的趨勢，因此需要我國房地產(chǎn)企業(yè)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)獲得投資項(xiàng)目的精確信息和資料，預(yù)防和控制其中可能存在的多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營運(yùn)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

考慮到部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較多的應(yīng)收賬款，企業(yè)需要構(gòu)建良好的應(yīng)收賬款體系來減少其面臨的呆賬和壞賬，同時(shí)降低我國房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)杠桿的依賴性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程中，要對合作方的信用進(jìn)行全面判斷和評估，并及時(shí)做好溝通和交流工作，確保款項(xiàng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)能夠全部回收。房地產(chǎn)企業(yè)需要重視企業(yè)大量應(yīng)收賬款的及時(shí)回收工作，不可為了短期小利阻礙了后續(xù)資金的迅速回收。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，需要合理控制成本費(fèi)用，并對其進(jìn)行全面研究，具體的成本控制包括工程費(fèi)用、安置費(fèi)用等，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面考慮不同成本費(fèi)用的變動(dòng)情況，實(shí)施動(dòng)態(tài)性的成本控制體系，從而有效預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回款中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金回款的風(fēng)險(xiǎn)在于銷售回款，降低銷售回款的風(fēng)險(xiǎn)可以從以下幾點(diǎn)入手：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要在發(fā)展過程中定期整理和匯總企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目房屋的銷售現(xiàn)狀，在收集和整理數(shù)據(jù)信息時(shí)以信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性為主，并且以分類的模式對沒有回收的資金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和整理，以此為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)針對不同情況下的未回收資金制訂不同的資金回收計(jì)劃；第二點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的業(yè)務(wù)情況對房屋的營銷開展促銷策略，在滿足市場需求的同時(shí)增強(qiáng)方案的可行性，預(yù)防和控制資金回收困難現(xiàn)象的出現(xiàn)；第三點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要了解自身經(jīng)營的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，并編制可行性報(bào)告，使可行性報(bào)告可以真實(shí)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷現(xiàn)狀。以實(shí)際銷售為出發(fā)點(diǎn)編制更為科學(xué)的資金回收計(jì)劃，最大化降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

五、結(jié)語

在新時(shí)代背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了較大的變動(dòng)，為了追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理提出了更高的要求，但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成熟的管理理論體系，內(nèi)部經(jīng)營管理存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因此有必要全面分析存在的風(fēng)險(xiǎn)因素情況，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防控體系。重視企業(yè)的外部環(huán)境，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)防控體系的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身情況識別和分析企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)，對每一個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性和風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行評估。本文在闡述新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的變化情況的基礎(chǔ)上，指出房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動(dòng)方面、投資活動(dòng)方面、營運(yùn)活動(dòng)方面以及資金回款方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的存在，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，因此結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況從籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、營運(yùn)活動(dòng)以及資金回款四個(gè)方面對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施進(jìn)行分析，從而確定財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，以及財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)；相信在新時(shí)代環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)重視財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，梳理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，積極采取措施防范和降低相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)整體房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

作者:劉真真 單位:徐州新田投資發(fā)展有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理研究篇2

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)不斷發(fā)展與進(jìn)步的行業(yè)，隨著人們生活水平的不斷提高，對于房屋質(zhì)量、居住舒適度、環(huán)境質(zhì)量等方面的要求越來越多，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營策略提出了更多的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨的財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，制約著企業(yè)的健康發(fā)展，所以必須實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和應(yīng)急處理，以此將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，掌握在可控范圍內(nèi)，確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

（一）資金籌措風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)類型很多，原因具有多樣性，其中主要的風(fēng)險(xiǎn)類型之一是資金籌措風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)與房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的實(shí)際情況有直接關(guān)系。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌措時(shí)，都會(huì)選擇長借短用的方式，比較容易發(fā)生財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)多數(shù)時(shí)間處在一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率情況下，影響了企業(yè)多種經(jīng)營活動(dòng)的開展，使得部分綜合實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，長期承受高額負(fù)債，需要按月支付高額的貸款利息，經(jīng)營業(yè)務(wù)開展不暢或者回款較慢的話，就會(huì)面臨破產(chǎn)，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)下降，使得后續(xù)的經(jīng)營業(yè)務(wù)難以開展，形成惡性循環(huán)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中另外一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)，就是投資風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要以企業(yè)經(jīng)營決策不當(dāng)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的過程中，其根本目的是獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)提高企業(yè)自身的整體實(shí)力。企業(yè)在進(jìn)行投資前需要準(zhǔn)確分析現(xiàn)有的資金水平和人才儲(chǔ)備情況，保證投資的可行性。部分企業(yè)投資時(shí)沒有考慮到這些問題，對自身資金水平和綜合實(shí)力的評估虛高，企業(yè)沒有根據(jù)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展實(shí)際制定投資方向，就會(huì)在投資過程中產(chǎn)生較高的成本，與最終的收益不相符，或者低于預(yù)期收益，就會(huì)造成投資風(fēng)險(xiǎn)，入不敷出。

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營業(yè)務(wù)的過程中也會(huì)遇到一些風(fēng)險(xiǎn)，屬于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)正常的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營造成影響。例如房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地時(shí)，在進(jìn)行土地開發(fā)利用的過程中要進(jìn)行科學(xué)的計(jì)劃，全方位考察施工現(xiàn)場，對施工材料、設(shè)備、人員等進(jìn)行全面落實(shí)，滿足施工要求。如果企業(yè)在施工中因?yàn)橘Y金不足耽誤材料供應(yīng)，或者因?yàn)榄h(huán)保要求，施工停產(chǎn)，就會(huì)造成施工進(jìn)度受阻，面臨業(yè)主投訴，影響企業(yè)信譽(yù)，同時(shí)需要支付一定違約金，造成經(jīng)營成本增加，消耗更多的資源。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭很激烈，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)升高，企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中經(jīng)常遇到材料供應(yīng)不及時(shí)，施工不規(guī)范，手續(xù)更改或者不全等問題，導(dǎo)致停工。停工意味著房屋無法按時(shí)交工并進(jìn)行銷售，前期投入的資金就無法及時(shí)回收，不能按時(shí)償還銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)影響巨大。房地產(chǎn)企業(yè)在資金回收環(huán)節(jié)會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如將結(jié)算獲得的資金轉(zhuǎn)換為貨幣資金時(shí)，資金回收的環(huán)節(jié)容易受到外界多種因素的干擾，例如房屋銷售量少、開放停止套牢資金等，造成資金回收困難或者時(shí)間延長，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔(dān)資金壓力。

二、房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）超限列支預(yù)提費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)具有資金高度密集性特點(diǎn)，在開展稅務(wù)工作時(shí)需要依靠我國現(xiàn)行的稅收政策規(guī)定進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用的預(yù)提，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出得以降低，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效率。在此條件下，很多企業(yè)為了可以進(jìn)一步降低稅收支出，會(huì)采用違規(guī)列支預(yù)提費(fèi)用的方式，即超限列支預(yù)提費(fèi)用，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)“通病”。例如房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目竣工以后，將一部分沒有獲得發(fā)票的應(yīng)付工程款進(jìn)行了預(yù)提操作，包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款、建筑安全費(fèi)等，違反了我國現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，屬于超限列支預(yù)提費(fèi)用問題。

（二）違規(guī)扣除利息支出房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)住房項(xiàng)目的時(shí)候，前提需要投入巨額資金，企業(yè)資金存量和使用情況在很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，影響巨大。一般情況，房地產(chǎn)企業(yè)所用的流動(dòng)資金除了自由資產(chǎn)變現(xiàn)和出售商品房獲利以外，大部分資金來源于銀行貸款，在銀行審批較嚴(yán)格，或者放款較慢的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)在資金需求比較急的時(shí)候，就會(huì)向銀行以外的金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，支付高額利息。企業(yè)在稅務(wù)管理中可能存在企業(yè)所得稅前違規(guī)扣除利息的行為，或者將無償使用的資金變?yōu)榻杩睿鄢徊糠掷?，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有些大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用“集團(tuán)公司統(tǒng)一融資，所屬企業(yè)申請使用”的資金管理模式，存在對該模式是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的判斷，繼而相應(yīng)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)滯后我國現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法和稅務(wù)法在對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)中具有明顯的區(qū)別，其中會(huì)計(jì)法中將房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)集中在報(bào)酬轉(zhuǎn)移的前提上。而部分稅收法對房地產(chǎn)企業(yè)收入的確定則以銷售方式的不同進(jìn)行，使得稅務(wù)管理工作與會(huì)計(jì)出現(xiàn)一些差別。房地產(chǎn)企業(yè)的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)經(jīng)常滯后，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合法有效憑證缺失房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工作需要獲得多種有效證件，包括獲取土地、融資、施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋預(yù)售許可和項(xiàng)目清算等。不同的環(huán)節(jié)都必須取得相應(yīng)的合法有效憑證，才能進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)工作，并且直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用和支出。部分房地產(chǎn)企業(yè)交易量不同，對象規(guī)模差異較大，存在合法有效憑證缺失問題，引發(fā)較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控措施

（一）加強(qiáng)成本管理房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要防控措施是加強(qiáng)成本管理，要加強(qiáng)開發(fā)商、用戶和房地產(chǎn)企業(yè)之間的有效交流，將整體利益作為主體，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際對科學(xué)的房地產(chǎn)成本管理制度進(jìn)行完善與優(yōu)化，為后續(xù)工作開展奠定基礎(chǔ)。例如構(gòu)建科學(xué)的成本管理體系，分析工作中的難點(diǎn)與重點(diǎn)，全方位考察管理環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確計(jì)算各個(gè)環(huán)節(jié)所用資金情況，嚴(yán)格把控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題。

（二）擴(kuò)寬融資渠道房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心在于資金有效利用，支出和回收要協(xié)調(diào)，以此獲得一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要在政府支持下加快預(yù)售房款的回收，及時(shí)獲得預(yù)售房許可證，加快施工進(jìn)度，盡快開始預(yù)售房屋，回收款項(xiàng)。其次，企業(yè)可以對股權(quán)進(jìn)行投資擴(kuò)大，獲得更多的資金來源，爭取得到更多的銀行貸款，降低資金借貸利率，減少資金支出。

（三）強(qiáng)化人員培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)要對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先，要對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，提高對風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識與關(guān)注，提高管理質(zhì)量。其次，要定期組織人員進(jìn)行財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)識別培訓(xùn)，對常見的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行總結(jié)，并結(jié)合實(shí)例進(jìn)行分析和討論，發(fā)現(xiàn)自己工作中遇到的問題和不足，及時(shí)更正。最后，要將理論知識與實(shí)踐操作有機(jī)融合起來，提供寬廣的學(xué)習(xí)平臺(tái)，對人員職業(yè)操守和業(yè)務(wù)水平進(jìn)行培訓(xùn)，完善財(cái)務(wù)管理流程與體系機(jī)制。

（四）完善預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范需要結(jié)合整體行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，建立一個(gè)符合當(dāng)前發(fā)展趨勢的預(yù)算體系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般比較長，資金需求量大，如果預(yù)算管理體系不健全，或者管理風(fēng)險(xiǎn)意識不足，就會(huì)在操作中出現(xiàn)資金流向不明，或者資金浪費(fèi)，對整個(gè)開發(fā)工作造成一定影響。所以需要科學(xué)計(jì)算項(xiàng)目運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求量，以此為基礎(chǔ)優(yōu)化資金籌集方式，優(yōu)化資源配置。

四、房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建議

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控建議主要針對具體問題，第一，房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)行稅收政策進(jìn)行全面了解，不能突破稅法規(guī)定的列舉范圍，要對可以預(yù)提的費(fèi)用進(jìn)行明確，將出包工程、配套設(shè)施、物業(yè)完善費(fèi)用等計(jì)算后，不可以預(yù)提的費(fèi)用不能隨機(jī)增加。第二，要保證房地產(chǎn)利息的收入與支出真實(shí)性，特別是貸款費(fèi)率超過同期銀行貸款利率時(shí)，要對是否需要調(diào)增企業(yè)所得稅進(jìn)行明確，以此將融通的資金經(jīng)濟(jì)效益徹底發(fā)揮出來。第三，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目種類比較多，并且開發(fā)周期長，銷售方式也多種多樣，因此需要對產(chǎn)品開發(fā)的界定進(jìn)行明確，并且將已投入使用或者取得初始產(chǎn)權(quán)證明的項(xiàng)目視為已完工，計(jì)入計(jì)稅成本。同時(shí)對不同銷售方式下的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分，視情況進(jìn)行所得稅的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。第四，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對合法有效憑證的管理，在購買原材料、接受服務(wù)時(shí)及時(shí)向收款方索要發(fā)票，同時(shí)要對不符合規(guī)定的發(fā)票類型進(jìn)行了解，及時(shí)剔除，嚴(yán)格審核入賬時(shí)的發(fā)票，避免出現(xiàn)有效憑證缺失問題。還需要對所持發(fā)票的真?zhèn)巍⒑戏ㄐ缘冗M(jìn)行查驗(yàn)，防止一些應(yīng)當(dāng)知道卻不知道的情況出現(xiàn)，影響到企業(yè)自身的稅務(wù)管理問題。

五、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，要求企業(yè)在日常經(jīng)營活動(dòng)中，從自身發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)有的法律條款和行業(yè)準(zhǔn)則，對常見的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行匯總，并分析風(fēng)險(xiǎn)的類型和原因，利用現(xiàn)有的資源和人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，制定相應(yīng)的管理制度，優(yōu)化管理方式，從而獲得較高的管理效率與質(zhì)量，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

作者:楊秋霞

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理研究篇3

市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和進(jìn)步間接地推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛崛起。房地產(chǎn)行業(yè)在展開財(cái)務(wù)成本管理工作的過程中，現(xiàn)存的部分問題和不足成為了阻礙，故欲推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展就必須解決現(xiàn)存問題和不足，財(cái)務(wù)成本管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。分析當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理工作的現(xiàn)狀可以得知，依然存在著比較多的問題，比如說對成交率以及成交的價(jià)格和部分環(huán)節(jié)的管理等過分看重，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患，那么怎樣解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)成本管理工作中存在的問題就是本篇文章需要著重研究的內(nèi)容。

1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)成本管理工作的重要意義

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，企業(yè)如果想要進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)收益，唯有開源節(jié)流。市場競爭激烈的當(dāng)下，開源舉步維艱，但是節(jié)流卻可立竿見影。所以企業(yè)必須要將財(cái)務(wù)成本管理工作做好。財(cái)務(wù)成本管理不應(yīng)只是財(cái)務(wù)部的工作內(nèi)容，財(cái)務(wù)部可以作為主導(dǎo)部門，除此之外還需要企業(yè)預(yù)決算部門、綜合管理部、工程管理部、營銷管理部等相關(guān)部門的充分配合。所謂財(cái)務(wù)成本管理實(shí)際上就是把企業(yè)的流動(dòng)資金降到最低，與此同時(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)收益，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在展開各種項(xiàng)目和業(yè)務(wù)之前，一定要仔細(xì)的分析研究企業(yè)所需要投入的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的各項(xiàng)影響成本的事項(xiàng)積極給予干預(yù)及改良意見。房地產(chǎn)企業(yè)在展開財(cái)務(wù)成本管理工作之前，首先要充分研判房地產(chǎn)項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的情況要做一個(gè)全面詳盡的摸底，只有這樣才能夠保證能夠更好地展開企業(yè)落實(shí)的工程項(xiàng)目，進(jìn)一步提高企業(yè)的項(xiàng)目收益。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，財(cái)務(wù)成本管理工作是否科學(xué)合理會(huì)直接影響到企業(yè)未來的發(fā)展方向以及發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)也會(huì)對企業(yè)內(nèi)展開的各種經(jīng)營項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因此，如果想要推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定長久的發(fā)展，那么做好企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作是必要的，除此以外，還要保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)成本管理工作具備科學(xué)性以及合理性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)成本管理工作的完成情況會(huì)直接影響到企業(yè)生產(chǎn)管理工作的水平，而且也會(huì)影響企業(yè)未來發(fā)展方向以及發(fā)展速度。所以，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作已經(jīng)成為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)還影響企業(yè)未來的發(fā)展和進(jìn)步。

2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)成本管理工作存在的問題和不足

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也搭上了前進(jìn)的列車，房地產(chǎn)企業(yè)也逐步擴(kuò)張到如今的發(fā)展規(guī)模，同時(shí)也帶來了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部激烈的市場競爭。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，如果一個(gè)企業(yè)想要發(fā)揮出自身競爭優(yōu)勢，在競爭中脫穎而出獲得更加穩(wěn)步的發(fā)展，勢必要提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，并且要落實(shí)好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)成本管理工作。當(dāng)前階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在展開財(cái)務(wù)成本管理工作時(shí)遇到的問題具體表現(xiàn)為下幾點(diǎn)：

2.1財(cái)務(wù)成本管理缺少系統(tǒng)完善的制度體系由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展進(jìn)程中仍舊處于發(fā)展階段，絕大多數(shù)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)都是來源于國外或者是自己進(jìn)行總結(jié)的，缺少一套系統(tǒng)完善的、企業(yè)行之有效的財(cái)務(wù)管理制度體系。當(dāng)前階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理經(jīng)驗(yàn)通常都是總結(jié)過往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，一點(diǎn)點(diǎn)累積起來的，并非憑空構(gòu)想或者對國外經(jīng)驗(yàn)直接照搬照抄，雖然國外的房地產(chǎn)行業(yè)有非常多的財(cái)務(wù)成本管理經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，但是因?yàn)榈赜蛐砸约鞍l(fā)展規(guī)模等多種因素的限制，國外的經(jīng)驗(yàn)并非能夠完美應(yīng)用在國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部。所以，只有分析并且研究國外比較超前先進(jìn)且有力有據(jù)的經(jīng)驗(yàn)，再將其同國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際狀況相結(jié)合，才能設(shè)計(jì)出同自身發(fā)展最為匹配的財(cái)務(wù)管理制度體系。當(dāng)前階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)在展開財(cái)務(wù)成本管理工作時(shí)，仍處于比較混亂的階段，會(huì)應(yīng)用大量的人力，物力和財(cái)力展開成本核算和管理工作，這種管理方式較為粗放，容易造成人力，物力以及財(cái)力資源的浪費(fèi)，多種規(guī)章制度和工作流程也是能簡則簡，過于形式化，一些流程只存在于表面，并沒有獲取本該獲得的效果。

2.2企業(yè)管理層對財(cái)務(wù)成本管理的重視程度不足在我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制之下，房地產(chǎn)企業(yè)更為看重成交率、優(yōu)質(zhì)房源和最終的成交價(jià)格，或?qū)ζ渲心骋粋€(gè)環(huán)節(jié)較為重視，偏離了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的重心。即便當(dāng)前階段的某些房地產(chǎn)企業(yè)在展開財(cái)務(wù)成本管理工作時(shí)，因?yàn)榍捌跊]有獲得明顯的效果，在展開時(shí)間尚短時(shí)就放棄的情況大有存在。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本檢測以及決策時(shí)，缺少真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)支撐來闡述決策，也缺少科學(xué)系統(tǒng)的指導(dǎo)，不能夠融入嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的決策態(tài)度。傳統(tǒng)企業(yè)展開財(cái)務(wù)成本管理的手段就是將財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告作為管理對象，現(xiàn)實(shí)情況中，財(cái)務(wù)成本結(jié)算報(bào)告均在項(xiàng)目結(jié)束或者合同履約結(jié)束后才會(huì)出具，往往具有滯后性，若是出現(xiàn)問題和不足，也只能是亡羊補(bǔ)牢。

2.3財(cái)務(wù)成本管理的方式方法過于單一市場經(jīng)濟(jì)全球化正處于飛速發(fā)展當(dāng)中，這也給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理的方式方法提出了更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求。然而，當(dāng)前階段國內(nèi)有部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程當(dāng)中，因?yàn)楸慌f有的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理理念所局限，在展開財(cái)務(wù)成本管理工作時(shí)依舊應(yīng)用單一化的財(cái)管方式，這樣不只是不能夠滿足現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)財(cái)管工作的需求，而且還會(huì)將企業(yè)的財(cái)管成本大幅提升，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定的發(fā)展。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的財(cái)務(wù)成本管理工作中，在信息技術(shù)的應(yīng)用方面效率并不高，而這個(gè)問題出現(xiàn)的原因就在于，現(xiàn)代信息技術(shù)引入不及時(shí)，舉個(gè)例子，部分房地產(chǎn)企業(yè)在售賣房產(chǎn)時(shí)，還是應(yīng)用手工錄入信息到Excel表格當(dāng)中的方式，專業(yè)系統(tǒng)應(yīng)用并不熟練，以至于信息技術(shù)在企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作中不能夠發(fā)揮出應(yīng)有的效用，導(dǎo)致房地產(chǎn)的人力成本過高，信息被篡改的可能性也比較大。

2.4成本管理與其他工作銜接脫節(jié)絕大多數(shù)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中都是把提高收益當(dāng)作導(dǎo)向的。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中展開的工程預(yù)算以及結(jié)算等工作能夠直接決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。在展開房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算的過程中，可以合理引導(dǎo)工程成本管理，對工程成本進(jìn)行管控，更好的檢測檢驗(yàn)成本管理工作的應(yīng)用效果。然而現(xiàn)如今國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中有一個(gè)比較普遍的問題就是工作預(yù)算以及工程結(jié)算不能實(shí)現(xiàn)良好銜接。首先表現(xiàn)在工程項(xiàng)目的預(yù)算決算工作的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，科學(xué)性還需后續(xù)進(jìn)行商討，房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更新比較慢，會(huì)影響到工程預(yù)算決算過程的數(shù)據(jù)真實(shí)性，難以展開科學(xué)有效的成本管理工作。與此同時(shí)，現(xiàn)如今我國依舊應(yīng)用傳統(tǒng)的換算方式，這已經(jīng)不能夠滿足如今發(fā)展迅速的市場需求。另一方面來講，財(cái)務(wù)工作人員對施工具體情況并不十分了解，施工人員對財(cái)務(wù)狀況也不明晰。出現(xiàn)這種情況就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門和其他工程部門缺少有效溝通，在展開財(cái)務(wù)成本預(yù)算管理工作中不能統(tǒng)一，使得決策結(jié)果的真實(shí)性比較低。

3房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)成本管理中存在問題的應(yīng)對措施

針對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作存在的問題和不足，應(yīng)當(dāng)采取行之有效的方式和手段，否則很難提升企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)收益以及市場競爭力?；谶@種目的，就必須在企業(yè)內(nèi)部建立健全系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度體系，對財(cái)務(wù)工作展開綜合全面的監(jiān)督管理。具體策略可以圍繞以下幾點(diǎn)展開：

3.1增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識，建立健全系統(tǒng)全面管理制度在房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)企業(yè)展開財(cái)務(wù)成本管理工作中，應(yīng)當(dāng)把所在階段比較超前先進(jìn)的科學(xué)理念以及技術(shù)手段加以合理應(yīng)用，編寫制定出系統(tǒng)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度體系，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)成本管理工作的業(yè)務(wù)人員在展開財(cái)務(wù)成本管理工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮積極能動(dòng)性，主動(dòng)思考，不斷學(xué)習(xí)。為了更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)成本管理工作，應(yīng)當(dāng)從企業(yè)整體性出發(fā)，在展開具體的管理內(nèi)容時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容應(yīng)用多樣的管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)還可以更為科學(xué)合理的應(yīng)用相關(guān)的監(jiān)管制度體系以及獎(jiǎng)懲制度來激發(fā)工作人員的工作熱情，采用比較合理的獎(jiǎng)懲相關(guān)的制度內(nèi)容，提升企業(yè)接下來的發(fā)展績效以及效率。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)成本管理工作應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)市場的變動(dòng)或者把提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益當(dāng)作目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)核心競爭力的目的。在計(jì)算項(xiàng)目成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)把項(xiàng)目當(dāng)中所有可能支出的成本進(jìn)行計(jì)算，這之中包括了物質(zhì)成本以及非物質(zhì)成本，這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的財(cái)務(wù)成本管理工作更加系統(tǒng)化完善化。

3.2形成系統(tǒng)化的管理意識，注重培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理人員的管理意識對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展以及最終可能獲得的成就起到直接影響，所以在展開房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保管理對象、管理方式以及管理內(nèi)容三方面的全面性，同時(shí)還要依據(jù)企業(yè)所處階段的實(shí)際情況采用不同的方式，完善健全系統(tǒng)科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本相關(guān)管理制度體系。除此以外，還要把提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益當(dāng)作首要發(fā)展目標(biāo)，在展開成本核算工作時(shí)將企業(yè)支出一并核算。伴隨著我國經(jīng)濟(jì)市場的持續(xù)變更以及發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理部門應(yīng)當(dāng)意識到財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中的物質(zhì)以及非物質(zhì)成本，同時(shí)拓展成本內(nèi)容以達(dá)到對財(cái)務(wù)成本進(jìn)行管理的目的，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出來財(cái)務(wù)成本管理的作用，進(jìn)一步提升在房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力。

3.3健全并完善財(cái)務(wù)成本信息管理系統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)在搭建財(cái)務(wù)成本管理信息系統(tǒng)時(shí)應(yīng)注重以下內(nèi)容：第一，利用當(dāng)代網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本的管理方式不斷進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，助力財(cái)務(wù)工作人員利用更加合理科學(xué)的管理手段，處理在工作當(dāng)中遇到的各類型的難題。第二，強(qiáng)化并且完善房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本，信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的應(yīng)用，嚴(yán)格把關(guān)財(cái)務(wù)成本管理各個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容，以進(jìn)一步給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)管工作順利展開奠定基礎(chǔ)。比如，某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在搭建財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)借助更加先進(jìn)的手段和方式對財(cái)務(wù)成本管理工作進(jìn)行優(yōu)化，降低失誤，推動(dòng)財(cái)務(wù)成本管理工作更高質(zhì)高效。

3.4及時(shí)將成本管理與其他工作進(jìn)行銜接想要完成成本管理同其他工作的銜接，將工程預(yù)算以及工程決算融入到財(cái)務(wù)成本管理工作過程中是必不可少的，要將二者完美融合。在展開財(cái)務(wù)成本管理工作過程中，應(yīng)當(dāng)盡可能讓決策滿足市場發(fā)展的需求，以達(dá)到追求企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中最大收益的目的。工程決算過程中也應(yīng)當(dāng)用更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竞怂惴绞酵瓿蓴?shù)據(jù)決算，這樣才能夠確保工程預(yù)算和工程決算在財(cái)務(wù)成本管理過程中將自身效用充分發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)完美銜接。

4結(jié)語

經(jīng)濟(jì)市場中競爭愈發(fā)激烈，企業(yè)想要發(fā)揮競爭優(yōu)勢爭得生存之地，就必須對傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理理念、體系以及方式進(jìn)行更新改進(jìn)，全方面、多角度把控和管理房地產(chǎn)企業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層要形成全面的意識，根據(jù)實(shí)際狀況建立健全系統(tǒng)的制度體系。除此以外，還要應(yīng)用科學(xué)合理的管理手段，這樣才能夠?qū)⒇?cái)務(wù)成本管理更加合理有效的應(yīng)用到企業(yè)工作內(nèi)容中，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。與此同時(shí)，企業(yè)要增強(qiáng)對財(cái)務(wù)成本管理工作的重視程度，只有企業(yè)內(nèi)部具有完善且系統(tǒng)健全的財(cái)務(wù)管理制度體系，才能夠給企業(yè)帶來更大的價(jià)值，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)收益。

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作者:簡歡樂 單位:重慶航龍置業(yè)有限公司