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篇（1）

我國房地產(chǎn)市場雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實推進(jìn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場機(jī)制，無法達(dá)到市場供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機(jī)炒作價值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競爭市場，進(jìn)而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應(yīng)地市場投機(jī)炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機(jī)炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價值無法依靠市場完全實現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會對周圍環(huán)境，對其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費，特別是居民購房置業(yè)，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進(jìn)作用。目前包括美國在內(nèi)的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場機(jī)制來實現(xiàn)，市場機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價值的實現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價值得不到實現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場供應(yīng)將可能相對不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對不足。這時房地產(chǎn)市場雖然可能會出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌龉┣蠼Y(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價格，但價格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對房地產(chǎn)市場內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對市場缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高，嚴(yán)重時可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運行的房地產(chǎn)泡沫。正因為房地產(chǎn)市場投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據(jù)實際情況，對市場投機(jī)行為有不同的價值取向和態(tài)度，實行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場當(dāng)期供應(yīng)相對不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)?，即與居民其它方面消費水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價值得到充分實現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場達(dá)到最優(yōu)均衡。簡單地說就是居民房地產(chǎn)消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平?，F(xiàn)實中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟程度、政府財政狀況和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合區(qū)域差異較大的具體特點，我國宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場投機(jī)炒作行為，調(diào)整市場不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求實現(xiàn)最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控要在此目標(biāo)之下確定政策邊界，在不超出相應(yīng)政策邊界的前提下選擇制訂進(jìn)一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場投機(jī)炒作為目標(biāo)，逐步強化宏觀調(diào)控相關(guān)政策。目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中突出存在投機(jī)炒作問題，一方面，商品房價格偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態(tài)勢。因此，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控應(yīng)首先確定抑制市場投機(jī)炒作的具體目標(biāo)，并有針對性出臺調(diào)控政策。由于我國的房地產(chǎn)市場總體上還存在資金缺乏問題，而市場投機(jī)炒作也有集聚資金的作用，同時全國房地產(chǎn)市場范圍很大，各地市場存在較大差別，所以從全國范圍看，不可能以徹底禁止市場投機(jī)炒作問題為調(diào)控目標(biāo)，適度投機(jī)炒作將在一定市場范圍內(nèi)是允許的。但是，對于一些房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作氣氛濃厚，而市場資金已經(jīng)度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場投機(jī)炒作問題作為政策目標(biāo)。鑒于此，全國性宏觀調(diào)控政策將以允許適度的投機(jī)炒作，并保證不影響居民的正常房地產(chǎn)消費決策，特別是保護(hù)首次置業(yè)居民的房地產(chǎn)消費需求為界限，與此同時，部分大城市、特大城市可以制訂實施完全禁止市場投機(jī)炒作行為的政策。

迄今為止，我國抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作方面的宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策界限，還有較大的政策擴(kuò)展空間。我國已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，主要是提高房地產(chǎn)投資和交易的稅費負(fù)擔(dān)，通過提高市場投機(jī)炒作成本達(dá)到政策目的，這些政策在實施過程中應(yīng)該視市場反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整或加強。

為進(jìn)一步加大抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作的宏觀調(diào)控政策的力度，從國家層面看，可以進(jìn)一步制訂實施提高房地產(chǎn)增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進(jìn)市場信息進(jìn)一步公開，以降低交易成本，壓縮投機(jī)炒作空間。地方政府也可以通過加強房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理，制訂措施規(guī)范市場交易行為；通過對違規(guī)行為的更嚴(yán)厲打擊，提高市場投機(jī)炒作道德風(fēng)險成本，最終達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。對于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場投機(jī)炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導(dǎo)甚至限定一戶居民只購買一套商品房；規(guī)定商品房二次銷售收益政府所有等。

2.調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)政策，實現(xiàn)市場供求最優(yōu)均衡。促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求均衡是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長期的、基本的目標(biāo)。目前從我國房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)來看，存在著嚴(yán)重的內(nèi)部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%，據(jù)分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房存在很大程度的供應(yīng)短缺問題。因此，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控將首先以促進(jìn)市場內(nèi)部供求基本均衡為目標(biāo)，通過制訂不同類型商品房均衡供應(yīng)的政策，逐步消除房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡問題。在房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，國家可以出臺框架性、限定性的政策法規(guī)，包括要求各地房地產(chǎn)開發(fā)中普通商品房所占的最低比例，針對高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的稅費，針對我國人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費等。地方政府是土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場行政管理的主要承擔(dān)者，可以制訂實施很多具體政策措施，特別是規(guī)劃管理、土地供應(yīng)方面的政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供應(yīng)，例如要求企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不得突破建筑容積率的指標(biāo)限制等等?？傮w上看，目前我國調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供應(yīng)的政策不多、力度不大，眼下還遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界，應(yīng)在相當(dāng)長時期內(nèi)不斷有新的調(diào)控政策出臺。在實現(xiàn)房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調(diào)控政策就是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費，使居民住房消費與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，使當(dāng)前住房消費與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場外部均衡的目標(biāo)。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營管理決策，不壓縮市場創(chuàng)新活動空間為界限。它包括國家和城市在土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)項目實施等方面制訂更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)、更為系統(tǒng)和具體的政策，比如規(guī)定不同等級住房的開發(fā)量、套內(nèi)面積、建筑成本、銷售價格以及配套設(shè)施的更為具體的標(biāo)準(zhǔn)等。

3.積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。針對我國人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的現(xiàn)狀，國務(wù)院1998年曾經(jīng)下發(fā)過一個23號文件，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的目標(biāo)，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導(dǎo)居民適度安排住房消費成份，但實際上我國要為大多數(shù)中低收入居民提供住房福利保障，還有很長的路要走，這方面的宏觀調(diào)控政策更是遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界。

目前，我國的住房福利保障政策主要體現(xiàn)為面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等。由于居民收入調(diào)查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財政限制和政策執(zhí)行方面的問題，我國迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現(xiàn)實保障程度非常有限。多年來，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平一直在低位徘徊，執(zhí)行中還出現(xiàn)了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設(shè)，特別是中高檔商品房的開發(fā)建設(shè)卻增長很快，成為住房供應(yīng)的主體。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年全國經(jīng)濟(jì)適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設(shè)在各地尚處于起步階段，實際建設(shè)的數(shù)量則更小。鑒于這種情況，我國增加居民住房福利保障方面的調(diào)控政策首先是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，為大部分中低收入居民享有經(jīng)濟(jì)適用房提供保障；其次是適當(dāng)增加廉租住房的供應(yīng)，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補磚頭”、“補人頭”的政策，通過貨幣化的補貼方式，提高居民住房消費能力，全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。

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篇（2）

由中國高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統(tǒng)計指標(biāo)體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統(tǒng)計中存在的問題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動產(chǎn)鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房價為核心的房地產(chǎn)市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策動態(tài)與市場周期走勢”的主題演講，對當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購令”、“房產(chǎn)稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國教授作了“對完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報告，對經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產(chǎn)稅帶來的預(yù)期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設(shè)管理問題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。

本次大會共有來自清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等全國50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會還對房地產(chǎn)教育與教學(xué)問題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗、問題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽證書和獎金。

篇（3）

1.我國房價現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)價格自2000年以來呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，自2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認(rèn)為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國房屋銷售價格累計上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機(jī)，在很大程度上抑制了房價的持續(xù)上漲。不過，2009年以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見，近年來全國房價上漲速度迅猛。

2.我國房價高漲的原因

我國房地產(chǎn)價格有強烈的地域特點，但是我國部分經(jīng)濟(jì)、文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)房價增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國國民經(jīng)濟(jì)總體形勢大好

在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國家整體實力到個人居民收入及外部儲備，各種經(jīng)濟(jì)指數(shù)的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度世界罕見。依托于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國的城市也在進(jìn)行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時不可避免地帶來的房價上漲。因此，這是我國房地產(chǎn)價格高漲的基本所在。

2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場

房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開發(fā)運營全過程是一個整合資金、資源的過程。金融業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其作用相當(dāng)于血液之于心臟，依靠開發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運作對于現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動安全就會受到嚴(yán)重影響。另外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，房地產(chǎn)商通過正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)最終還是要轉(zhuǎn)移到房價里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產(chǎn)實現(xiàn)了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家依然有高達(dá)半數(shù)的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠(yuǎn)需大于求”的錯誤民眾認(rèn)知，逼著房地產(chǎn)價格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設(shè)，但無論從資金的來源和保障性住房建設(shè)分配，還遠(yuǎn)未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價高漲的重要因素。

2.4 對于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當(dāng)

中國的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強力推動下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個行業(yè)的拉動作用巨大，推動了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達(dá)到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國民經(jīng)濟(jì)。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問題多多，但是卻有一個比較大的所謂“共識”，那就將房地產(chǎn)定位為：國家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟(jì)”，以高地價換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當(dāng)也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結(jié)果

房價的高漲引起了社會的廣泛關(guān)注，房價高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進(jìn)行的補充和更加強有力的落實，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規(guī)定，無不顯示出我國政府對房地產(chǎn)價格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個，那就是一定要控制房價，不能讓房價再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標(biāo)題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房價高漲未能得到有效調(diào)控。

3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度

產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)政策、實施過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國房價快速增長的原因之一就在于政府對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。我國政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營城市土地獲取高地價，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價格回歸理性，應(yīng)當(dāng)借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標(biāo)和指導(dǎo)原則，明確我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實有效的執(zhí)行。

3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度

結(jié)合我國的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實國情，建立多元化的房地產(chǎn)市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會保障性質(zhì)的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應(yīng)給與必要的支持；對于對滿足國內(nèi)高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實現(xiàn)，又實現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢在必行。

3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房價高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財政”可以適當(dāng)減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開透明、?？顚Ｓ谩Ｆ浯危瑧?yīng)加快我國金融體制改革步伐，引進(jìn)先進(jìn)的金融工具，在控制風(fēng)險的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達(dá)到調(diào)節(jié)住房市場供需的目的。

4.結(jié)論

從前文可以看出雖然國家一直在對房價進(jìn)行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因為政府調(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產(chǎn)價格進(jìn)行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強制性恰好彌補了房地產(chǎn)價格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇（4）

一、 引言

近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當(dāng)房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€金融系統(tǒng)風(fēng)險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復(fù)制動態(tài)進(jìn)化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時期內(nèi)，當(dāng)銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。

針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機(jī)活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴(yán)厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風(fēng)險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風(fēng)險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題。

參考文獻(xiàn)：

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篇（5）

人們常說的“衣食住行”，泛指穿衣、吃飯、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作為人類生活休息的場所，是每個人在生活中所必須擁有的，因此住房是事關(guān)民生的一個大問題。由此而興起的房地產(chǎn)行業(yè)也在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起到很大的作用。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，住房問題解決的好與壞直接影響國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展以及社會的安定團(tuán)結(jié)。然而住房問題的核心就是房價問題。房價問題一直以來都是社會關(guān)注的熱點問題。房價過高會引起國民生產(chǎn)成本大幅增加，導(dǎo)致中低層收入群買不起房而成為房奴。房價驟降會使房地產(chǎn)行業(yè)陷入混亂的狀態(tài)。因此由于一系列外部或內(nèi)部、主觀或客觀因素的影響，房價并非一直處于一個平穩(wěn)的狀態(tài)，無論是房價持續(xù)升高還是房價突然下跌都會對整個房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展以及國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了不可忽視的影響。同時，房價的何去何從也引起全國人民的廣泛關(guān)注。因此，本篇論文通過研究北京市2005-2013年住宅商品房的價格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投資額為影響因素，建立回歸模型旨在初步簡單探討北京市房價的影響因素及關(guān)系，為以后更加深入的分析房價影響因素做一個輔助的作用。

1數(shù)據(jù)搜集與整理分析

本論文中所用數(shù)據(jù)均來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計局，具體查詢內(nèi)容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），選取住宅商品房平均銷售價格為因變量，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人均可支配收入以及城市人口密度為自變量來進(jìn)行分析。以上數(shù)據(jù)均來源于《北京統(tǒng)計年鑒2005-2013》。

2模型的建立分析與檢驗

2.1模型的建立

設(shè)定因變量：住宅商品房平均銷售價格y以及三個自變量指標(biāo)分別為：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，建立如下多元線性回歸模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估參數(shù)，ε是許多不可控或不了解的隨機(jī)因素的總和，是不可觀測的隨機(jī)變量，設(shè)ε服從N（0， ）。

2.2模型的檢驗

用Bivariate Correlations對話框作相關(guān)分析可知，住宅商品房平均銷售價格與人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額在0.01水平上存在顯著的線性相關(guān)性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額之間在0.01水平上也存在顯著的線性相關(guān)性。

用linar Regression對話框作多元線性回歸分析可知，模型的負(fù)相關(guān)系數(shù)為0.970， 為0.940，模型擬合效果良好，DW值2.437，查DW檢驗的臨界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之間故不能判斷模型是否存在自相關(guān)。根據(jù)回歸方程的方差分析結(jié)果，檢驗的F值26.174，p值為0.002，可見方程整體是顯著的。根據(jù)常數(shù)項檢驗的p值為0.046，通過檢驗，所以應(yīng)考慮擬合含常數(shù)項的回歸方程。除常數(shù)項外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發(fā)現(xiàn)人均可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額和住宅商品房的平均銷售價格均呈負(fù)相關(guān)，顯然與實際的經(jīng)濟(jì)情況不相符合，存在不合理的現(xiàn)象。綜合判斷，自變量之間存在多重的共線性。

2.3模型的修正

首先引入常數(shù)項以及城市人口密度。由分析結(jié)果可知 為0.934，p值為0.00，可見方程整體是顯著的。而且常數(shù)項以及城市人口密度的p值均通過檢驗，所以該回歸模型是顯著的。下圖給出的帶有正態(tài)概率曲線的直方圖以及標(biāo)準(zhǔn)化殘差的散點圖，可以判斷殘差符合正態(tài)分布、等方差性基本假定，基本不存在異常值會對回歸估計結(jié)果產(chǎn)生影響。再分別引入人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額。由spss分析可知，兩個回歸方程的p值均為0.00，方程整體是顯著的。然而在分別分析的時候兩個后加入的變量有較強的自身紅線性且均未通過檢驗，因此后加入的兩個變量均不能加入到回歸模型中。

3結(jié)論

綜合以上分析，得出北京市住宅商品房平均銷售價格與城市人口密度表現(xiàn)出良好的正相關(guān)關(guān)系，然而在分析人均可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額兩個變量時，雖然整體的效果是顯著的，但是各自卻未能通過檢驗。在現(xiàn)實情況中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與人均可支配收入應(yīng)與房價呈良好的正相關(guān)關(guān)系，但是由于房價問題是一個長期變化的問題，有其他外部因素諸如政府紫2005年開始實行的一系列房價調(diào)控政策以及當(dāng)時所處的經(jīng)濟(jì)狀況的影響，而且本篇論文中所用數(shù)據(jù)過少，分析自變量的個數(shù)過少，未能多設(shè)置一些重要的定量因素，導(dǎo)致未能得出理想的回歸模型。從結(jié)果中來看。城市人口密度對房價有著一定的影響，可以估計，由于人口密度增大，導(dǎo)致購房需求增大，使得整個北京市的房價處于持續(xù)上升的狀態(tài)。然而政府的調(diào)控力等因素并未能起到很好的作用，房價并未保持平穩(wěn)的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

短短10年時間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動著中國房地產(chǎn)價格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來每年都有幾百萬來自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產(chǎn)下的第二代也會有相當(dāng)部分留下。以上兩個城市人口構(gòu)成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國房價大跌引發(fā)危機(jī)后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續(xù)出臺措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房價走勢――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開發(fā)商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產(chǎn)處于“暴利時代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據(jù)顯示這一比率在未來有下降的趨勢。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場是地區(qū)性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區(qū)之間都沒有可比性。同時,房地產(chǎn)市場的交易對象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數(shù)購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強等信息同樣較難獲得。但開發(fā)商對供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產(chǎn)生。

2.信息對稱程度

目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開發(fā)商與政府有關(guān)部門手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關(guān)部門還是開發(fā)商,公布信息時都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤是30%―40%,但開發(fā)商利用信息優(yōu)勢,一方面對大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國房地產(chǎn)開發(fā)實行資質(zhì)管理制度,對房地產(chǎn)實行專營。開發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過前期運作,憑借優(yōu)勢投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價款,開工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費,每個環(huán)節(jié)都可實現(xiàn)空手套白狼,利用強大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個開發(fā)商壟斷,高價幾乎不可避免。

中國人其實直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。

參考文獻(xiàn):

[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008

篇（7）

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來，我國的居民住房制度經(jīng)歷了很大的改革變動，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾十年的過程中經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展。全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都經(jīng)歷了很大的改變，內(nèi)蒙古是我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大省，近幾年的內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)發(fā)展的變化也較為明顯。

一、房地產(chǎn)發(fā)展以及發(fā)展模式

1.房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)情況

在經(jīng)歷了2008年至2011年這四年的快速發(fā)展時期后，的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了緩慢發(fā)展的時期，特別是在2013年后內(nèi)蒙古給城市的房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)都有所下降，對內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響也是較為明顯的。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)銷售

根據(jù)內(nèi)蒙古住房廳和建設(shè)廳的調(diào)查報告現(xiàn)實，針對2013年全年房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢，政府部門進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控操作，并且取得了一定的成效。次年，內(nèi)蒙古各地市縣的房地產(chǎn)市場綜合發(fā)展勢頭較好，各項指標(biāo)呈現(xiàn)升溫狀態(tài)。2014年的1—7月份自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投擲達(dá)到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達(dá)到了14.31%。整個區(qū)內(nèi)的住房銷售面積達(dá)到了962.3m2，商品住房的銷售額達(dá)到了443.36億萬元。區(qū)內(nèi)的商品房的平均售價為4212元/m2，環(huán)比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數(shù)據(jù)我們就可以看到，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)回收的狀態(tài)，預(yù)計2015年的房地產(chǎn)形式將全面好于往年。

（2）區(qū)內(nèi)稅收和信貸

房地產(chǎn)稅收主要會出現(xiàn)在房地產(chǎn)的三個環(huán)節(jié)，即開發(fā)、銷售和保有。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報告，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)稅收同比增長率為22.3%，占當(dāng)?shù)氐囟愂杖氲?%。

從近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢來看，區(qū)內(nèi)的信貸增長較快，個人房貸形式區(qū)域平穩(wěn)增長態(tài)勢。

2.內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的發(fā)展模式

近幾年我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，作為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大區(qū)，正在逐漸成為我國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和金融高速發(fā)展的典型大省，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)需求已經(jīng)出現(xiàn)了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數(shù)省市的房地產(chǎn)發(fā)展模式都是模仿其他省市或項目的，的房地產(chǎn)框架依然如此。的房地產(chǎn)發(fā)展可以說已經(jīng)進(jìn)入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產(chǎn)項目設(shè)計、銷售理念、經(jīng)驗、建設(shè)成本控制等多個方面?！氨鄙蠌V”等的房地產(chǎn)發(fā)展模板并不一定適用于的房地產(chǎn)發(fā)展方向，因此，我們應(yīng)該從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的實際情況出發(fā)，建設(shè)符合自治區(qū)的特色建筑，形成一套獨特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體形勢不是很樂觀

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的運行很不穩(wěn)定，住房的供應(yīng)很不科學(xué)合理，個別地市縣出現(xiàn)了住房供應(yīng)大于需求的表現(xiàn)，從而出現(xiàn)眾多的空房。因此，房地產(chǎn)的市場持續(xù)應(yīng)該進(jìn)一步得到規(guī)劃，住房開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、二手房中介和物管服務(wù)等一些環(huán)節(jié)仍然經(jīng)常出現(xiàn)侵害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象出現(xiàn)。住房產(chǎn)業(yè)化的整體水平較低，其品質(zhì)有待進(jìn)一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發(fā)展是工業(yè)與城市化的結(jié)合體，兩種發(fā)展要素互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、體制和發(fā)展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數(shù)過著游牧的生活，隨著內(nèi)蒙古城市化建設(shè)的發(fā)展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)沖突的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)不良信貸的增加，信貸風(fēng)險不斷增大

隨著房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，大量資金不斷的融入，內(nèi)蒙古的金融支持著開發(fā)商和投資商的資金運轉(zhuǎn)，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時間以后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象的出現(xiàn)，民間借貸的鏈條隨之?dāng)嗔?，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產(chǎn)投資方和開發(fā)商的資金就會出現(xiàn)兩種狀態(tài)，既：套牢、撤離，最終導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r直線下降。

三、完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.的當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)貫徹和落實國家各項有關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策，把更多的調(diào)控自己投入到中小企業(yè)的發(fā)展中，從而讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好、更快、更平穩(wěn)的發(fā)展。應(yīng)該順應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展的方向，讓更多的投資回歸到實體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，同時讓投資者看到實體經(jīng)濟(jì)的重要性。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定牢固發(fā)展的實體產(chǎn)業(yè)，是提升社會經(jīng)濟(jì)和改善人民生活水平，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)外部沖擊的有效保障。

2.全面推進(jìn)大中小城市的整體發(fā)展，逐漸解決城市結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理的現(xiàn)象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進(jìn)行科學(xué)的分配，那么就會導(dǎo)致出現(xiàn)一二級城市出現(xiàn)住房供不應(yīng)求，而三四線城市的住房無人購買的兩個極端現(xiàn)象。內(nèi)蒙古小城鎮(zhèn)建設(shè)是內(nèi)蒙古城市化過程中的特色表現(xiàn)?？梢哉f是小城鎮(zhèn)體系是發(fā)展的重要組成部分，建設(shè)過一批批具有發(fā)展機(jī)制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌活動、吸納游牧民等優(yōu)勢的特色發(fā)展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設(shè)方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的出現(xiàn)。要采取積極的態(tài)度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)保持一個平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。同時，還應(yīng)該根據(jù)目前的情況，判斷出房地產(chǎn)未來發(fā)展的走勢。

結(jié)束語

在的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的推動力。但是，我國的房地產(chǎn)發(fā)展集中區(qū)還是處于我國的東部，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到蓬勃的發(fā)展，就應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的實際情況，結(jié)合人們的住房需求，構(gòu)建一個符合的房地產(chǎn)發(fā)展框架。

參考文獻(xiàn)：

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陽:西北農(nóng)林科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2014.

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沈陽建筑大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011.

篇（8）

并購是企業(yè)為了實現(xiàn)擴(kuò)張，增強企業(yè)競爭力而采取的一種戰(zhàn)略手段。企業(yè)并購能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營策略、經(jīng)營狀況甚至企業(yè)文化產(chǎn)生影響。借殼上市作為一種特殊的并購方式，是眾多企業(yè)為了避開IPO上市的眾多門檻所選擇的上市方式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)一直是借殼上市中熱潮中的主力軍。房地產(chǎn)企業(yè)近年來高速的發(fā)展使得國家證監(jiān)會出臺了多項限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市的措施，加上房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市熱潮從未消退。

2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議，頒布了新國五條，釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。在這種壓制樓市上漲的形勢下，通過對比房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市前后的財務(wù)績效，評價房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張的利與弊，對于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市業(yè)績有現(xiàn)實意義。

一、 文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)有學(xué)者對借殼上市績效進(jìn)行了研究。李博雯、鄭韻楚（2012）以ST興業(yè)被借殼上市為例，研究得出ST興業(yè)在被借殼上市以后雖然在幾年內(nèi)業(yè)績有所改善，但是總體來說，其償債能力、獲取現(xiàn)金能力和營運能力都比較差，財務(wù)績效水平有待提高。張睿、師萍（2011）選取了2009年滬深兩市發(fā)生股權(quán)并購的153家上市公司為研究樣本，采用因子分析法對我國上市公司股權(quán)并購績效進(jìn)行研究，最后得出結(jié)論，企業(yè)并購后財務(wù)績效并沒有明顯提高。劉貴文、馮捷（2010）選用了兩篇論文來說明2009年房地產(chǎn)行業(yè)買殼上市的背景及動因，討論了買殼上市的效應(yīng)，得出結(jié)論借殼上市的總體狀況不佳，大多數(shù)公司績效沒有得到提升，并且跨行業(yè)與同行業(yè)借殼上市對比，跨行業(yè)借殼上市的績效增加更為顯著。

從借殼上市的研究現(xiàn)狀來看，大多數(shù)是研究2006年以前的并購績效，對近幾年發(fā)生的借殼上市事件卻很少涉及。已有的研究結(jié)果大多表明借殼上市的績效并不樂觀。作為借殼上市的主力軍，表面上高速增長的房地產(chǎn)行業(yè)背后，其真實的經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況到底如何，是本文選題的出發(fā)點。

二、 實證研究

（一）研究方法

研究并購及借殼上市績效的常用方法是因子分析法。因子分析是將眾多相關(guān)、重疊的信息進(jìn)行合并和綜合，將原始的多個變量和指標(biāo)變成較少的幾個綜合變量和綜合指標(biāo)，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。

企業(yè)績效評價是運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學(xué)原理，特定指標(biāo)體系，對照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量定性對比分析，對企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判。評價內(nèi)容重點在盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營增長等方面，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)。本文為研究房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的績效，從研究企業(yè)借殼上市以后的償債能力、盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量和發(fā)展能力的角度，選擇了流動比率、產(chǎn)權(quán)比率、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、主營業(yè)務(wù)利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率九個指標(biāo)來構(gòu)建評價體系。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文所選的數(shù)據(jù)主要來源于深交所、上交所以及和訊財經(jīng)所公告的2009年借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)。具體收集數(shù)據(jù)的方法是：通過查詢房地產(chǎn)上市公司2008年至2010年間公告，選擇擬借殼上市的35家房地產(chǎn)企業(yè)，剔除未于2009年完成借殼上市的企業(yè)，得到19個股權(quán)發(fā)生變動并成功借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)樣本（如表1），并獲取了樣本企業(yè)2008―2012年度的財務(wù)評價指標(biāo)。

（三）模型構(gòu)建

本文采用SPSS19.0分析軟件對各個企業(yè)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，從中提取可以代表各指標(biāo)的公共因子，然后計算各因子得分，以各因子方差貢獻(xiàn)率占公共因子總方差貢獻(xiàn)率比重為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)匯總，三、 實證結(jié)果

根據(jù)以上公式計算出19家樣本企業(yè)2008年―2012年的綜合得分，再計算出每年的平均得分，并作出以下變化趨勢圖：

圖1表示 19家樣本企業(yè)借殼上市前一年，借殼上市當(dāng)年和借殼上市后三年的綜合業(yè)績變化趨勢，直觀的反映出其在借殼上市前后的綜合業(yè)績變化。由圖可知，企業(yè)樣本借殼上市前后綜合業(yè)績并沒有多大改善，雖然2011年綜合業(yè)績有了較大的改善，但是2012年樣本企業(yè)的綜合業(yè)績有了大幅度的下降，綜合得分低于2008年水平，并隨著時間的推移呈下降趨勢，這和之前的研究結(jié)果是一致的。為了驗證這一結(jié)果，本文進(jìn)行了Kruskal-Wallis非參數(shù)檢驗方法對企業(yè)各年綜合得分進(jìn)行顯著性檢驗，檢驗結(jié)果也表明企業(yè)借殼上市前后幾年的綜合業(yè)績沒有顯著差別。

四、 結(jié)論與思考

由實證結(jié)果可以得出結(jié)論：2009年借殼上市的房地產(chǎn)樣本企業(yè)近幾年的綜合業(yè)績并沒有多大改善。

借殼上市作為一種流行的融資方法，在實際操作中有利有弊。從本文的實證結(jié)果來看，在短期內(nèi)，借殼上市的確能夠起到為房地產(chǎn)企業(yè)充分融資、快速扭虧為盈的效果。但從長期看，借殼上市逐漸顯現(xiàn)了其弊端，對于房地產(chǎn)這一受國家調(diào)控政策影響的特殊行業(yè)來說，這一弊端更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市后綜合績效提高不明顯，筆者認(rèn)為有以下幾個原因：

（一）不良?xì)す炯又仄髽I(yè)負(fù)擔(dān)

被非上市企業(yè)青睞的ST殼公司大多是經(jīng)營狀況不好、前景不明的劣質(zhì)企業(yè)，吸收合并這種企業(yè)，無疑給本公司帶來一定的經(jīng)營管理負(fù)擔(dān)。在借殼后的一兩年內(nèi)，借殼上市的企業(yè)需要花費相當(dāng)一部分成本整合資源和對殼公司進(jìn)行運籌改造，給本企業(yè)增加一定的負(fù)擔(dān)。

（二）國家宏觀調(diào)控政策制約

從2008年開始，國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行抑制，使得房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，資金緊張。雖然通過借殼上市能夠在短期內(nèi)緩解資金緊張，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律和國家緊縮性調(diào)控政策使得本身經(jīng)營狀況就差強人意的房地產(chǎn)企業(yè)借殼后業(yè)績并沒有很大改善。

（三）借殼的短期投機(jī)動機(jī)

從房地產(chǎn)行業(yè)借殼上市的動機(jī)來看，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市主要是為了融資以緩解缺錢的燃眉之急，這種短期投機(jī)的借殼動機(jī)決定了這些企業(yè)忽略了企業(yè)的長期效益，造成了借殼上市后綜合業(yè)績沒有顯著提高的現(xiàn)狀。

參考文獻(xiàn)：

[1]李博雯，鄭韻楚.*ST興業(yè)被借殼上市后的成效分析[J].國際商務(wù)財會，2012（5）：45-46

篇（9）

我國自古就有安居樂業(yè)的古話，先安居才能樂業(yè)。因此，在中國對住房的需求自古就有，而且對人們來說，住房一直都是剛需需求。在十報告中，住房問題一直是熱議的焦點，近年來，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速增長密不可分?！胺孔印币呀?jīng)不僅僅是用于自住的必需品，也成為能夠保值增值的投資對象[1]。沈陽作為東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強的城市，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也十分活躍。研究沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀是為了更充分地認(rèn)識沈陽房地產(chǎn)市場存在的一些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，也為購房者提供一定的參考。本文通過搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，對沈陽市2015年10—11月份房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行實證分析，然后以此分析了影響房價的主要因素。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)遼寧省統(tǒng)計資料來看，2015年10月沈陽市商品住宅銷售均價為6528/m2，與2014年10月相比，是呈下降趨勢的，但是與同年9月份比，同比增長0.61%。根據(jù)搜房網(wǎng)沈陽信息數(shù)據(jù)可以看出，沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)商品住宅10月份交易均價排在前三名，這三個區(qū)基本都在二環(huán)內(nèi)，地理位置極佳，因而房價也較高。而沈北新區(qū)、蘇家屯由于在三環(huán)之外，距離市中心較遠(yuǎn)，商品房均價也偏低[2]。11月份，中國指數(shù)研究院的報告中顯示沈陽截至11月末，商品住宅均價達(dá)到7222/m2，大約每平方米較10月份上漲了15元，環(huán)比增長了0.21%?？偝山幻娣e達(dá)到百萬平以上，但環(huán)比跌7.8%，成交套數(shù)為14524套，總體比上個月多了41套。從整體銷售情況來看，渾南新城成為熱點區(qū)域，這與市政府南遷有密切關(guān)系。

二、影響因素分析

影響商品房價格的因素，一般認(rèn)為與國家宏觀調(diào)控、地方政府政策、地區(qū)地價高低，人口遷移、城鎮(zhèn)化水平以及居民工資水平有著密切的聯(lián)系。從沈陽市10—11月份房價變動情況來看，其原因可以總結(jié)為以下幾點：

（一）國家政策是影響房價的主導(dǎo)因素

房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)命脈中不可缺少的部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。國家通過調(diào)整稅收、實行貨幣政策，適當(dāng)調(diào)整匯率，加以控制房價。其中，房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，通過引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置對社會財富進(jìn)行公平分配[3]。此外，政府所在地遷移情況也影響房價，渾南新城在11月份成為沈陽房地產(chǎn)市場中銷售最火熱的地區(qū)，這與政府南遷、南站即將開始運營有必然聯(lián)系。而且，地鐵四號線的建設(shè)以及部分公交線的開通等基礎(chǔ)配套設(shè)施的修建[4]，也促使渾南新城房價走高。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響房價

國內(nèi)許多學(xué)者的研究表明，國民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場存在高度的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展[5]，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是三、四線城市，城市發(fā)展活力不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，城市造血功能較弱，便通過加大房地產(chǎn)投資力度，加快發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從而帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）居民消費水平提高

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入水平有大幅度提高，人們的購買能力也隨著提升。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計年鑒獲知，沈陽市和平區(qū)、沈河、大東、皇姑以及鐵西區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都達(dá)到3萬元以上，蘇家屯、沈北地區(qū)的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額都達(dá)到160億元以上。

（四）城鎮(zhèn)化進(jìn)程間接影響房價

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，必定使更多的人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，對住宅的需求增大。根據(jù)六普資料，沈陽市非農(nóng)人口比重都比較高，尤其是沈河、大東、皇姑其非農(nóng)人口比重都達(dá)到了90%以上。人口城鎮(zhèn)化會加強居民對住宅的剛性需求。此外，人口城鄉(xiāng)之間的流動也能促進(jìn)城市房地產(chǎn)的發(fā)展。本市遷入人口最多的區(qū)是沈北新區(qū)，截至2010年第六次人口普查期間，沈北新區(qū)遷入人口高達(dá)30萬。

三、總結(jié)與建議

（一）沈陽市各區(qū)房價變化情況與政府政策息息相關(guān)

由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的增加，使渾南區(qū)房價有小幅上漲，而且成為銷售熱點區(qū)。此外，國家宏觀調(diào)控房價最重要的手段是調(diào)整貨幣政策。

（二）居民收入水平直接影響房價

居民收入提高，其購買力也隨之提高，而且這樣使得居民的享受意識增強，對住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢必太高房價，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）城鎮(zhèn)化中人口的遷移間接影響商品房價

人口規(guī)模是決定住宅最大的市場需求容量的關(guān)鍵因素之一，城市化水平?jīng)Q定了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿6]。在城市化過程中，農(nóng)業(yè)人口不斷進(jìn)入城市變?yōu)榉寝r(nóng)人口，這導(dǎo)致人口規(guī)模增加。

作者:劉鴻雁 單位:遼寧師范大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

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[2]10月沈陽房價地圖：蘇家屯漲幅度最大沈河售價最高[EB/OL].房價點評網(wǎng)，2015-11-07.

[3]杜雪君，黃忠華，吳次芳.房地產(chǎn)價格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究———理論分析與基于中國數(shù)據(jù)的實證檢驗[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2009，(1)：109-119.

篇（10）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動在世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都屬于十分正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是各國宏觀經(jīng)濟(jì)研究的重點。隨著改革開放的進(jìn)一步深入，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動也一直伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著我國和世界各國經(jīng)濟(jì)交往的密切，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動也出現(xiàn)了新特點與新的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動會影響我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可見，分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動，可以降低經(jīng)濟(jì)周期波動頻率與幅度，防止頻繁波動造成的經(jīng)濟(jì)發(fā)展障礙，這對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說具有十分重要的意義。

一、研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的必要性

經(jīng)濟(jì)的周期波動會影響產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致同樣周期波動現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)相同，都是以波浪型的方式增長變化的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動會隨時間和條件變化產(chǎn)生擴(kuò)張或者收縮等交替運動。

我國經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展的時期，對城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略已使房地產(chǎn)行業(yè)獲得了飛速的發(fā)展，逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，也是房地產(chǎn)實現(xiàn)發(fā)展的必然選擇。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的規(guī)律可以為我國經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控提供更多的參考依據(jù)，也可以通過政府的干預(yù)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)政策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。研究房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動還能有效避免受到周期波動影響造成的重大經(jīng)濟(jì)損失及產(chǎn)業(yè)衰退[1]。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的分析

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期指房地產(chǎn)發(fā)展與趨勢間存在的偏差，是以長期波動所產(chǎn)生的趨勢為中心的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)在增長是一致的，都不是直線的增長，是以波動方式進(jìn)行上下起伏。這一點，從長遠(yuǎn)角度來看，我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展而呈現(xiàn)出上升的趨勢。從短期情況來看，受到不平衡與外部因素影響，房地產(chǎn)的波動曲線與長期趨勢有著很大的偏差。本文對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期不同時期進(jìn)行分析為以下幾個方面：

1、隨著我國經(jīng)濟(jì)水平提高，政府也要通過經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張方式對外部經(jīng)濟(jì)的需求進(jìn)行刺激，房地產(chǎn)價格具有很大的需求彈性，在資源配置上可以從國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與行業(yè)配置上開始，房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入到了復(fù)蘇的階段。

2、經(jīng)過了房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇階段，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，使房地產(chǎn)需求越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)的短期供比和消費者的剛性需求又使房地產(chǎn)具有了保值的價值。而房地產(chǎn)的價格一路走高，使房地產(chǎn)的開發(fā)也得到了迅速的發(fā)展。

3、走向繁榮時期之后，我國政府也開始緊縮國家政策，開始壓低房地產(chǎn)的投入，努力降低房地產(chǎn)的消費需求，這時的房地產(chǎn)具有很強的投機(jī)性。這時的消費者也開始了理性的思考，這時的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了收縮期。房地產(chǎn)行業(yè)屬于先導(dǎo)行業(yè)，與其他行業(yè)相比會優(yōu)先進(jìn)入收縮期[2]。

4、出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)因為乘數(shù)作用，會受到很嚴(yán)重的影響，這時會出現(xiàn)房價的大幅度下跌，而房地產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)萎縮，同時，房屋的空置率也大大提高。

三、保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的解決對策

1、國民經(jīng)濟(jì)波動會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的宏觀調(diào)控，這和我國經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策是保持一致的，也是符合我國經(jīng)濟(jì)政策的。如果房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展超出了國家經(jīng)濟(jì)的承受能力，就會給其它行業(yè)帶來沉重的壓力，要使宏觀經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，就要以宏觀調(diào)控的措施，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)采取必要的控制[3]。

2、我國房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)供需的不平衡，即便出現(xiàn)了供需平衡也只是短暫的。我國對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)控可以減小這種不平衡的波動幅度，供需矛盾如果過于尖銳，就無法自動完成市場協(xié)調(diào)。這時，很容易發(fā)生房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而以強制的手段完成供需的平衡。這就會使我國房地產(chǎn)市場元氣受損，需要很長一段時間才能使房地產(chǎn)市場恢復(fù)到正常的狀態(tài)。要避免這種情況的發(fā)生，就要在矛盾出現(xiàn)時，及時發(fā)現(xiàn)，及時化解。

3、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的調(diào)控可以暫時將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行抑制，即便這種做法會使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下滑也要執(zhí)行到底，因為這種做法可以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持長期的、健康的可持續(xù)發(fā)展。如果出現(xiàn)失控的狀態(tài)，就要及時采取措施進(jìn)行制止與糾正。我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要盡可能的保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，盡可能的避免做出影響重大經(jīng)濟(jì)決策的改變，可能更利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[4]。

4、房地產(chǎn)價格如果發(fā)生變化也會引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動，我國一定要認(rèn)真分析和區(qū)別房地產(chǎn)價格，做好調(diào)控工作，房地產(chǎn)價格的變動要在正常的范圍內(nèi)，這時，國家不適合干預(yù)。價格波動是有利于房地產(chǎn)市場的競爭的，也會使房地產(chǎn)企業(yè)更好的完善企業(yè)管理與經(jīng)營，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提高。房價的過度上升會限制了消費者的消費需求，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)價格受到影響而提高，這就增加了我國經(jīng)濟(jì)膨脹的壓力，所以，一定要把房地產(chǎn)價格控制到合理的范圍內(nèi)，才能更有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

結(jié)束語：

綜上所述，我國經(jīng)濟(jì)在宏觀環(huán)境下得到了迅速的增長，隨著房地產(chǎn)行業(yè)中不合理投資結(jié)構(gòu)和需求的增多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了過度的周期波動。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，尤其國家政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有深遠(yuǎn)影響，經(jīng)濟(jì)周期波動必然受到國家政策的主導(dǎo)影響。通過政府的政策引導(dǎo)，對全國房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，既要控制好土地與開發(fā)規(guī)模，也要控制房價的增長，使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期邁進(jìn)調(diào)整期。

參考文獻(xiàn)：

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