相關期刊
時間：2023-09-08 17:12:30
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產行業(yè)估值范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
自1998年我國實行住房體制改革以來，在經濟保持快速增長、人均收入不斷增加、城市化進程持續(xù)推進等因素的推動下，我國房地產業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，成為拉動整個國民經濟前進的重要產業(yè)。伴隨房地產業(yè)的高速發(fā)展，越來越多的社會資本進入到房地產業(yè)，越來越多的企業(yè)加入到地產開發(fā)商的行列。2008年開始的新一輪房地產熱中，大量的國有企業(yè)尤其是央企涌入房地產業(yè)，在房地產業(yè)的生產資料市場——土地出讓市場掀起了一輪輪的“搶地”大戰(zhàn)，制造了一個個“地王”。不同所有制性質的房地產企業(yè)在土地出讓市場上的表現(xiàn)截然不同，其背后的土地獲取策略又存在什么不同呢？這些問題在目前國內外的研究文獻中都還沒有被系統(tǒng)探索過，對此問題的回答將有助于客觀、全面評估當前中國房地產業(yè)土地出讓市場的競爭環(huán)境，進而為有效制定該市場的引導和管理政策提供一點參考意見。
房地產企業(yè)土地獲取策略分析及假說發(fā)展
房地產企業(yè)應從以下三方面調整土地獲取策略以適應土地出讓市場的競爭：
（一）拿地規(guī)模策略
可供開發(fā)土地資源作為房地產企業(yè)的核心資源，土地儲備量的大小將決定房地產企業(yè)未來發(fā)展的潛力。同時，獲取土地需要投入大量的資金，此舉必將減少企業(yè)的現(xiàn)金流，放大企業(yè)的財務杠桿，增加企業(yè)的經營風險。在現(xiàn)實中，房地產企業(yè)經常有選擇高價大規(guī)模拿地還是少量拿地的困擾。
（二）市場布局策略
我國的房地產市場根據(jù)發(fā)展程度大致分為一、二、三、四線，不同層次的房地產市場因其特點不同而具備不同的戰(zhàn)略價值。一線城市如北京、上海等由于較高的城市化、國際化程度，其具有的戰(zhàn)略意義為房地產企業(yè)所重視；二、三線城市的發(fā)展前景明顯；四線城市則基本以自我需求為主，其中某些具有地方特色如旅游產業(yè)的城市具備了較高的投資價值。房地產企業(yè)應該選擇單一市場還是復合市場？
（三）合作拿地策略
土地成本高企不下的背景使得合作拿地越來越為房地產企業(yè)所接受，合作拿地無疑將分散企業(yè)的風險，包括萬科地產和保利地產在內的眾多房地產企業(yè)都不同比例的采用這種拿地形式。房地產企業(yè)的土地獲取策略受到企業(yè)自身因素以及企業(yè)外部環(huán)境的影響，在自身因素方面，我們認為，房地產在土地出讓市場上的土地獲取策略較大程度的受到其所有制性質的影響。結合對房地產企業(yè)經營和土地出讓市場實際情況的把握，我們提出如下假說：
假說一：國有控制的房地產企業(yè)的拿地規(guī)模大于非國有控制的房地產企業(yè)的拿地規(guī)模。表現(xiàn)在拿地量上，即國有控制的房地產企業(yè)的年度拿地量大于非國有控制的房地產企業(yè)的年度拿地量。
假說二：國有控制的房地產企業(yè)的市場布局比非國有控制的房地產企業(yè)的市場布局完善，市場范圍涉及一、二、三、四線多級市場，非國有控制的房地產企業(yè)受于自身實力的制約，其市場布局較為單一。表現(xiàn)在拿地集中度（HHI）上，即國有控制的房地產企業(yè)的HHI小于非國有控制的房地產企業(yè)的HHI。
假說三：非國有控制的房地產企業(yè)相比國有控制的房地產企業(yè)，更傾向于通過合作拿地的方式獲得土地。表現(xiàn)在非國有控制的房地產企業(yè)合作拿地的次數(shù)更多、比例更大上。
樣本數(shù)據(jù)和模型
（一）樣本選取
出于數(shù)據(jù)的可獲取性和可比性的考慮，本文的研究聚焦于土地公開出讓市場，也就是“招拍掛”市場。同時，為保證數(shù)據(jù)來源的一致性，本文選擇在滬深兩市上市的房地產企業(yè)作為研究對象。本文對房地產上市公司的樣本構造通過以下過程：房地產板塊的選擇依據(jù)上海證券交易所和深圳證券交易所的行業(yè)分類法，提取房地產行業(yè)下所有的A股上市公司，并去除處在ST、SST和S等狀態(tài)下的公司，以去掉異常值。提取了這些上市公司2005-2010年的主要數(shù)據(jù)。選擇從2005年開始，是考慮到我國土地出讓制度由協(xié)議劃撥全面轉向“招拍掛”是在2004年的“831”大限之后。保證一定規(guī)模的數(shù)據(jù)樣本量的同時，去除所有主要數(shù)據(jù)缺失的公司，我們遴選出31家企業(yè)的6年觀察值，共186個樣本。所有公司層面的數(shù)據(jù)都來源于滬深兩市各公司的年報，分析軟件是STATA 11.0。
（二）變量設定
1.解釋變量?？毓晒蓶|所有制性質，采用虛擬變量，企業(yè)的第一大股東為國有股東時，定義為國有控制，設定為1，企業(yè)的第一大股東為民營及外資股東時，定義為非國有控制，設定為0。
2.被解釋變量。本文對城市的劃分采用全球著名房地產咨詢公司仲量聯(lián)行2009年的《中國新興城市40強》報告，將北京、上海、深圳、廣州這4個城市作為一線城市，將天津、南京、重慶等15個城市作為二線城市，將長沙、南通、徐州等25個城市作為三線城市，其他城市作為四線城市。拿地規(guī)模（年度拿地量），以房地產企業(yè)年度拿地面積（萬平方米）來描述，分別計算房地產企業(yè)2005-2010年的年度拿地量。市場布局（拿地集中度），根據(jù)仲量聯(lián)行2009年的《中國新興城市40強》對一、二、三、四線城市的劃分，計算HHI(Herfindahl)指數(shù)。合作拿地（合作拿地與否），采用虛擬變量，如果存在合作拿地的情況則設定為1，否則設定為0。
3.控制變量。公司規(guī)模，以房地產上市公司的營業(yè)收入來衡量，反映公司的整體實力。財務杠桿，以房地產上市公司的資產負債率來衡量，反映公司的資金實力。高管持股，采用虛擬變量，如果存在高管持股情況則設定為1，否則設定為0。多元化經營，采用虛擬變量，房地產企業(yè)專業(yè)化經營為1，多元化經營則設定為0。表 1 給出了變量名稱、符號及含義。
（三）回歸模型設定
在選取了以上的變量之后，具體的回歸方程為：
lq=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi+μ
hhi=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi +μ
coop=α+β1prop+β2size+β3
leve+β4own+β5multi +μ
本文的回歸分析將以面板數(shù)據(jù)模型的分析方法為主，隨機效應模型或固定效應模型并通過Hausman檢驗選擇其中更優(yōu)的，同時，跟混合截面數(shù)據(jù)最小二乘法回歸（Pooled OLS Model）進行對比，通過F檢驗和LM檢驗來進行取舍。
控股股東所有制性質與土地獲取策略的實證分析
（一）主要變量描述性統(tǒng)計特點
從31家房地產上市公司6年的186個樣本的描述性統(tǒng)計和虛擬變量頻數(shù)指標來看，年度平均拿地量標準差顯示房地產企業(yè)之間的年度拿地量差別很大；從年度拿地集中度的分布來看，存在跨區(qū)域經營的房地產企業(yè)，也存在集中經營的房地產企業(yè)；合作拿地方面，合作拿地、獨立拿地的房地產企業(yè)都有，合作拿地的比重在20%左右；本次入選的31家房地產企業(yè)，其中有23家所有制性質為國有控制，8家所有制性質為非國有控制（見表2、表3）。
（二）回歸結果分析
本文以31家房地產企業(yè)六年的面板數(shù)據(jù)進行方程回歸，通過Hausman檢驗、LM檢驗以及F檢驗可以看到，對于三個回歸方程來說，都優(yōu)選隨機效應模型（見表4）。
回歸結果主要有以下幾個方面：prop對lq的影響系數(shù)為正，且在10%的水平下顯著，這表明，所有制性質為國有控制的房地產企業(yè)的拿地量明顯高于所有制性質為非國有控制的房地產企業(yè)。這與前述描述性統(tǒng)計分析以及相關性的結論相吻合，再次證明所有制性質對房地產企業(yè)的拿地規(guī)模具有較大的影響。prop對hhi的影響系數(shù)為負，且在10%的水平下顯著，這說明，所有制性質為國有控制的房地產企業(yè)拿地的集中度小于所有制性質為非國有控制的房地產企業(yè)，即國有控制的房地產企業(yè)拿地更為分散，非國有控制的房地產企業(yè)的拿地更為集中。這與前述描述性統(tǒng)計分析以及相關性的結論是吻合的，證明所有制性質對房地產企業(yè)的市場布局存在較大的影響。prop對coop的影響系數(shù)為正，但不顯著。這表明，所有制性質不同的房地產企業(yè)在合作拿地方面沒有太大的偏好，更有可能是出于對適應產業(yè)環(huán)境的正常反應，這與前述描述性統(tǒng)計分析以及相關性的結論相吻合。
結論與啟示
2005年到2010年，總體而言，伴隨房地產業(yè)的發(fā)展，房地產企業(yè)的企業(yè)規(guī)模在不斷增大，房地產企業(yè)的拿地規(guī)模不斷上升。從主要變量之間的相關系數(shù)和回歸分析結果來看，首先，所有制性質與拿地規(guī)模呈顯著的正相關；其次，所有制性質與拿地集中度呈顯著的負相關，所有制性質影響房地產企業(yè)的市場布局；再次，所有制性質與合作拿地沒有顯著的相關關系。從實證的結果來看，本文的結論是國有控制的房地產企業(yè)的土地獲取策略更為激進，在土地出讓市場競爭中略占上風。
從prop在三個方程中系數(shù)來看，所有制性質影響比較大的方面還是拿地量方面，這也從側面證實了我國國有企業(yè)在做大的同時并沒有更多的關注量方面，國有企業(yè)在市場上的競爭力仍然主要體現(xiàn)在規(guī)模上，國有控制的房地產企業(yè)同樣如此。企業(yè)規(guī)模是影響房地產企業(yè)土地獲取策略的重要因素；財務杠桿對房地產企業(yè)的土地獲取策略影響不大，可能源于房地產企業(yè)普遍采取較高杠桿水平的經營策略，這從側面說明作為資金密集型產業(yè)，資金是房地產企業(yè)發(fā)展依賴的重要資源；高管持股的房地產企業(yè)拿地量明顯小于高管沒有持股的房地產企業(yè)，可能是因為高管作為企業(yè)股東更能從利潤最大化出發(fā)，理智選擇公司發(fā)展戰(zhàn)略，也可能是因為高管持股后，企業(yè)經營更為保守。
房地產企業(yè)要提升自己的資金獲取能力。房地產業(yè)作為資本密集型產業(yè)，房地產企業(yè)更多扮演的是資源整合商，房地產業(yè)的技術性壁壘并不高，在高利潤的吸引下，眾多資本的進入使得房地產業(yè)競爭激烈，加上宏觀調控政策的長期伴隨，對房地產企業(yè)的資金獲取能力要求越來越高。房地產企業(yè)應該分散經營風險，完善企業(yè)的市場布局，實現(xiàn)在一、二、三、四線城市的完善布局，在城市類型進入問題上，可以在一、二、三、四線城市之間進行投資組合。政府行為方面，要繼續(xù)加強對地方政府土地出讓行為的監(jiān)督，提高透明度，對尋租等腐敗行為嚴懲不怠。同時，應該限制國有企業(yè)過多的介入房地產業(yè)，避免國有資源的浪費和不合理配置。
參考文獻：
1.劉偉，平新喬.現(xiàn)代西方產權理論與企業(yè)行為分析[J].經濟研究，1989(1)
1.引言
隨著中國房地產行業(yè)在國民經濟中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產出研究也已經越來越多。作為一項回報率較高的投資項目，房地產行業(yè)正在受到越來越多的外資關注。外資參股會對我國房地產行業(yè)的市場價值產生什么樣的影響，是一個值得業(yè)內人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個方面對這一問題進行分析，提出相應的對策。
2.外資參股對我國房地產市場的影響
2.1外資進入對房地產企業(yè)融資的影響
外資對我國房地產企業(yè)融資的影響主要表現(xiàn)為兩個方面，一是對房地產金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產企業(yè)資本短缺現(xiàn)狀的彌補。長期以來，我國的房地產企業(yè)都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現(xiàn)狀使得銀行承擔了交易過程中的大部分風險，表面上對銀行的利潤和業(yè)績有所促進，但是在不良貸款和周期性房地產矛盾的影響下，影響了商業(yè)銀行的信貸結構并加重了銀行的中長期流動風險，一旦出現(xiàn)房地產泡沫會對銀行的正常運營造成很大的影響。外資的進入，相應的承擔了一部分金融風險的責任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時，外資的投入增大了我國房地產企業(yè)的經濟實力，能夠有效的改善企業(yè)資金短缺的情況。
2.2外資進入對房地產企業(yè)專業(yè)服務化水平的影響
外資對房地產企業(yè)的服務水平影響同樣表現(xiàn)為兩個方面，即有助于提升專業(yè)水平和服務水平，加劇市場競爭。外資的進入將很多先進的經營理念和管理方法引入到了我國的房地產行業(yè)之中，從而帶來改革和創(chuàng)新，新理念的影響下勢必會帶動新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業(yè)開始全方面、立體式的改善公司的整體實力，特別是所能夠提供服務的能力，于是便要從專業(yè)水平和服務水平兩方面著手進行改進，從而帶來整個行業(yè)的發(fā)展。
2.3外資進入對房地產市場管理的影響
外資的進入對我國房地產市場管理帶來的不僅是推動，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進的管理制度客觀上完善了經濟規(guī)律，讓與居民生活息息相關的房地產行業(yè)具有更大的含金量和發(fā)展前景。另一方面，相對于本土行業(yè)，外資企業(yè)在資金和銷售甚至是物業(yè)方面都存在較為明顯的優(yōu)勢，無可厚非的會沖擊本土房地產市場。國內房地產企業(yè)受傳統(tǒng)營銷模式和發(fā)展狀態(tài)的影響如不能盡管的適應這種形式、及時進行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。
2.4外資進入對我國房地產價格的影響
已有的研究中表明，外資在進入我國房地產市場時，往往選擇高端或中高檔的物業(yè)。這種情況盡管在最初的一段時間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現(xiàn)的開發(fā)商大規(guī)模投資高檔市場便導致了市場的供求結構失去平衡，造成風險的陡增，從而加劇了房地產市場的泡沫和市場的波動性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會造成百姓的經濟適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價值。
2.5外資進入對宏觀調控的影響
外資進入的背景下，我國的宏觀調控受到了多方面的影響。首先表現(xiàn)為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應和國際收支平衡的影響，外資會要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時，外資會一定程度上制約我國宏觀調控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結構的政策造成影響。最后，外資會大大增加我國金融體系的系統(tǒng)性風險，導致我國銀行處在高風險的地位，資產質量和正常運營都將受到威脅。
3.針對我國房地產管理外資的建議
3.1引導外資的投資模式與投資方向
外資進入是我國房地產行業(yè)市場價值上升的一個主要原因，這會導致我國的國內房地產市場出現(xiàn)諸多的蝴蝶效應。因此，對于進入房地產市場的外資，要進行合理的區(qū)分，必要的遏制短期投機，適當?shù)倪M行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經濟發(fā)展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進行了嚴厲的稅收打擊，導致國家的宏觀經濟發(fā)展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵外資進行長期投資，通過中國房地產信托基金的嘗試性發(fā)展為國內的房地產企業(yè)提供更多的融資渠道和發(fā)展機會。
3.2預防房地產業(yè)的金融市場風險
金融市場風險是每一個業(yè)內人士共同擔心的問題，也是困擾中國房地產發(fā)展規(guī)模的問題，我們應當采取必要的措施進行預防，具體包括如下四個方面，即：“加強對外匯指定銀行結售匯的監(jiān)管”、“提高非居民首付比例和按揭擔保要求”、“對非居民個人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實施來預防金融市場的風險。
3.3建立多途徑的融資渠道
一直以來，融資渠道都是制約我國房地產企業(yè)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度的瓶頸問題，如何及時的幫助房地產企業(yè)的發(fā)展并提供資金來源是一個難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產對銀行業(yè)依賴過于嚴重的情況下，銀行替房地產企業(yè)承擔風險的格局應當盡早改變。應當引導資金向房地產開發(fā)上游環(huán)節(jié)進行轉移，通過信托基金的投資來降低金融性風險，解決融資問題。
3.4采取稅收手段調控外資的投機行為
我們應當充分借鑒國外的先進經驗，有效的利用稅收手段，對境外資產在我國的投資進行適當?shù)南拗?，重點抑制投機性需求，可以采用：嚴禁外籍居民匯出在我國房地產市場的投機所得、限制投資基金在房地產市場中大量購房、充分運用稅收手段限制境外資本的投機行為等方法進行調控，對海外熱錢進行一定的遏制和警示。
3.5加強部門協(xié)調，建立監(jiān)測預警體系
政府相關部門在進行協(xié)調時應當對房地產市場的危險進行必要的預警，建立信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的平臺和機制，定期對相關政策的效果進行跟蹤，與房地產企業(yè)進行多方位的溝通的聯(lián)系，及時的了解其需求變化和發(fā)展問題，在政策上保證我國市場的健康發(fā)展。
4.結語
外資對我國房地產行業(yè)的影響是多方面的，我們應當積極努力的對這一問題進行研究和探索，擴大有力影響，摒除不利的影響，促進我國房地產行業(yè)的進一步發(fā)展。（作者單位：江西師范大學）
參考文獻
[1]侯若石，李金珊.資產專用性、模塊化技術與企業(yè)邊界[J].中國工業(yè)經濟.2006（11）
[2]邱兆祥，劉遠亮.我國銀行業(yè)引進境外戰(zhàn)略投資者效應的實證研究[J].金融理論與實踐.2009（12）
《銀監(jiān)會2010年報》顯示：2010年中國銀行業(yè)金融機構實現(xiàn)稅后利潤8991億元，同比增35%；截至去年末，存貸比為69%，同比下降0.1%；整體加權平均資本充足率12.2%，比年初上升0．80%，281家商業(yè)銀行的資本充足率水平全部超過8%；商業(yè)銀行整體撥備覆蓋率水平首次超過200%，達到217．7%，風險抵補能力進一步提高。
在對銀行業(yè)年初以來的經營情況分析可以判斷出上市銀行一季報超預期的必然性以及二季度業(yè)績持續(xù)改善的可信性。在考慮了差額存款準備金率的影響后，各家銀行無論是信貸規(guī)模還是減值準備提取都會呈現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢，而相對緊缺的授信額度又會刺激息差的繼續(xù)上行?？梢哉f，2011年的銀行業(yè)是業(yè)績實現(xiàn)最有保證的一個行業(yè)。而緊縮背景下大部分行業(yè)的業(yè)績會明顯低于預期，使得銀行業(yè)作為業(yè)績確定性較高的行業(yè)受到了明顯偏愛。
CPI在下半年逐步回落的趨勢將為銀行股和大盤的強勢提供有利的宏觀和政策環(huán)境。銀行一季度和二季度的業(yè)績在以價補量的策略下將會非常優(yōu)異，而這又反過來促進了資本市場對銀行股估值的回升。各種不確定因素，特別是對銀行不良資產的擔憂情緒將在地方平臺貸問題逐步解決過程中獲得釋放，而房地產方面的風險短期來看尚不能對銀行盈利構成實質性威脅，且超預期的房地產危機產生幾率較小。
中信建投表示，銀行業(yè)屬于親周期行業(yè)，在經濟增長率上行的周期中，銀行板塊理應上行。對于二季度我們更加樂觀，因為經濟增長率上行和通脹率下行的宏觀條件可能在三季度出現(xiàn)，銀行板塊提前一個季度反映宏觀面，從而二季度是投資銀行板塊最佳的時間窗口。
房地產：春意盎然
國金證券分析師曹旭特判斷房地產行業(yè)對峙破局或將提前，價降量升局面有望更早出現(xiàn)。累積加息對行業(yè)基本面產生的影響將得到實質體現(xiàn)，會通過需求的抑制和企業(yè)資金鏈的緊張來打破目前量平價滯的局面，從而提前釋放行業(yè)的系統(tǒng)性風險。業(yè)內普遍認為，開發(fā)商融資成本的進一步提高以及購房成本的上升，房價或在三季度出現(xiàn)拐點。
2009年下半年至今，地產實業(yè)界投資者如果只看基本面、不看政策面能賺得錢滿缽滿，神采飛揚；但股票市場投資者如果只看基本面、不看政策面可能摔得臉青鼻腫，垂頭喪氣。因為房價、銷量、利潤、利潤率都迭創(chuàng)新高，但股價卻迭創(chuàng)新低。其主要原因就在于政策面（預期）成為與基本面同樣重要的股價影響因素，在某些時段甚至更重要。
自2009年年中以來房地產的估值水平受融資等政策影響估值不斷的下移，隨著政策的演繹，目前的地產股估值仍在底部附近徘徊。即使前期地產股在保障房加速推進的消息帶動下，在歷史最低估值區(qū)域附近展開了一輪較為有力的反彈，當前一線地產動態(tài)PE在10倍上下；二線地產動態(tài)PE在12倍上下。
從市場的角度，即使在調控維持高壓的上半年，行業(yè)內龍頭公司憑借積極的銷售策略依然實現(xiàn)了高增長，如位列銷售排行前10的開發(fā)商合計銷售金額和面積分別同比增長了80%和61%，而重點公司目前市盈率僅為11-12倍，相比公司的實際銷售增長說明市場的悲觀情緒已經反映較為充分。
房地產行業(yè)持續(xù)兩年多的相持僵局將會因政策面強化導致的基本面調整而結束，板塊由階段性機會轉為趨勢性機會？下面我們來看一下地產行業(yè)最牛分析師的觀點。
最牛分析師的最新觀點
招商證券 洪俊驊 ：天眼最牛分析師實時排名（房地產行業(yè)）第2名
等待房價的全面下降
房價會不會降？房價下跌有兩大因素：貨幣政策的收緊、空前嚴厲的行業(yè)調控政策及其執(zhí)行力度。我們認為正是這兩大因素主導了房價的下跌。
房地產是一種資產，也受到貨幣政策周期的左右，全球貨幣政策的收緊導致房價的下跌，中國已經快速收緊，歐洲已于4月份加息，美元寬松即將結束而將步入加息；空前嚴厲的行業(yè)調控政策導致房價下跌。調控政策的執(zhí)行力度和銀行的態(tài)度決定了調控將產生實質性的效果；
政策會不會放松？我們認為政府換屆導致政策偏于穩(wěn)健，中央政府不會放松房地產調控政策。地方政府雖不愿房價下降，但其也只能采取督促開工、少拍地、甚至鼓勵購房的方式來應對房地產調控。但地方政府的這些做法對房價的影響力與中央政府的政策相比，不在一個數(shù)量級；
房地產投資和新開工面積的增速的下降要到2012年中期前后才能體現(xiàn)。房地產投資和房地產投資及新開工目前主要集中在2、3線及其以下城市。我們預計這些地方房地產市場銷量的萎縮和房價的下降將在明年年初出現(xiàn)。而房地產投資和新開工將略滯后于銷售的變化1-2個季度；
維持房地產行業(yè)推薦投資評級：不管是縱向比較還是橫向比較，地產股估值都很低。因此，在全球貨幣政策陸續(xù)收緊的背景下，地產股票總體上具備較好的防御性能?？紤]到房地產市場調整的深入，建議投資者關注地產股中防御性更好的品種，例如北京城建和金融街。
北京城建（600266）：開發(fā)+投資,資源充足能力強
北京城建（600266）公司是北京房地產開發(fā)龍頭企業(yè)之一，在北京地區(qū)項目儲備充足，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。公司目前預收賬款達 56 億元，業(yè)績鎖定性強。股權投資為公司未來發(fā)展亮點。公司在資本運作上擁有良好的政府資源，目前已投資包括國信證券、錦州銀行、中科招商等多家公司，其中數(shù)個項目已準備通過 IPO 上市，預計未來將帶來豐厚的投資回報。預計 2011-2012年每股收益分別為 1.42和 1.67元。
預測公司 2011 年、2012 年和 2013 年的營業(yè)總收入分別為 64.07 億元、 85.17 億元和 112.52 億元，每股收益為 1.53 元/股、 2.00元/股和 2.60 元/股 ，對應的 PE 分別為 9.77、7.46 和 5.73。公司2011 年業(yè)績按 10 倍市盈率測算的相對估值為 15.28 元。公司的重估價值為 19.31元，其中房地產業(yè)務的 NAV為 12.57/股，股權投資業(yè)務的 RNAV為6.74 元。給予六個月的目標價 19 元，目前公司股價 14.90 元有 30%的上升空間，給予“推薦”的投資評級。
金 融 街(000402)：穩(wěn)健增長的商務地產領軍者
金融街過去的市場表現(xiàn)一直未能令人滿意，因為公司的戰(zhàn)略轉型并非可一蹴而就。市場一度擔心公司商業(yè)地產能否在異地成功復制，也懷疑公司的住宅開發(fā)能力，所以賦予公司較低估值水平，但隨公司住宅開發(fā)經驗的成熟和商業(yè)地產領域優(yōu)勢的擴大，上述兩點擔憂將被市場化解，金融街目前的運營狀況和業(yè)務結構應該得到市場更高的估值水平。
RMB升值、流動性泛濫和新會計準則三駕馬車必將驅動行業(yè)估值走高，多項證據(jù)表明需要把往年12倍動態(tài)PE行業(yè)估值標準提高到15倍。因調控政策和行業(yè)自身調整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。
緊縮地根、地價款納入預算內管理和工業(yè)地價必須招拍掛的政策變更，土地供應數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動性泛濫必將促進地價上漲。
07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時房地產行業(yè)存在大股東資產注入、RMB升值、管理層激勵、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價上漲和商業(yè)地產等豐富的主題投資機會。因此，建議投資者標配和超配房地產行業(yè)，且超配者超強。
報告在業(yè)內率先界定了強勢大中型企業(yè)的度量標準，成長動力、暴增的預售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關系等因素決定著強勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價。
在這里，我們不妨回顧一下房地產股票的走勢。為分析方便，這里采用申萬行業(yè)指數(shù)中的房地產指數(shù)作為討論標的。該指數(shù)在2009年7月份，曾經沖高到4396點，而當時股市也處于2008年底反彈以來的高位，滬市綜合指數(shù)為3478點。這以后，房地產股票隨大盤一起調整，在9月初申萬房地產指數(shù)探底2962點，此后又再度反彈，在11月下旬上行到4257點。在這段時間，盡管申萬房地產指數(shù)的表現(xiàn)是屬于隨波逐流的，可就行情強度而言，領先于大盤，表明受到投資者的推崇。但在這以后，房地產股票開始明顯走弱，特別是自2010年4月中旬起，出現(xiàn)了連續(xù)暴跌，到7月初已經回落到2310點，而這個時候上證綜合指數(shù)大體是在2319點。相比2009年8月份的高點，上證綜合指數(shù)下跌了33.32％，而申萬房地產下跌47.45％，顯然房地產股票超跌非常嚴重。不過，這以后的局面出現(xiàn)了變化，在2010年11月份的反彈中，申萬房地產板塊上行到了3184點，其后盡管又一次回探到2653點，但表現(xiàn)已經明顯強于大盤。進入2011年，這種強勢局面得到了進一步體現(xiàn)。
通過這樣的點位描述，人們不難發(fā)現(xiàn)：第一，較之大盤來說，房地產股票通常是比較強的；第二，國家的房地產調控政策，對房地產股票構成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。這就帶來兩個疑問：為什么房地產股票往往會強于大盤?而對房地產行業(yè)的調控，又如何改變了這種局面?對于前面一點，并不難回答，2008年底國家出臺政策，刺激經濟發(fā)展，其中房地產行業(yè)得到了不少優(yōu)惠，包括調減房地產開發(fā)商在開發(fā)過程中的自有資金比例，提高首套房的按揭乘數(shù)，銀行按揭利率實行七折以及降低交易環(huán)節(jié)中的稅負成本等?；仡^來看，這些政策起到了立竿見影的作用，原本低迷的樓市一下子活躍起來，房價從2009年春季超重新上漲，并且越漲越快。顯然，這時房地產企業(yè)得到了較大的實惠，經營狀況迅速改善，效益大幅度提升。整個行業(yè)如此，相關的股票當然就表現(xiàn)好了。其實，一個明顯的事實是，近20年來，中國的房地產行業(yè)一直保持了很高的景氣程度，甚至被稱為“暴利行業(yè)”，在這個行業(yè)中的上市公司，只要經營規(guī)范，大體上就差不到哪里去，這也是該行業(yè)指數(shù)經常能夠強于大盤的主要原因。
而后面一點，通常的解釋是，當國家采取措施強力調控房地產市場時，雖然由于流動性等原因，房地產只是出現(xiàn)成交萎縮而價格未必下跌的局面，但對于房地產股票來說，則構成了直接的沖擊。因為調控本身會改變人們對未來房價走勢的預期，而這種預期的改變首先會影響到人們對開發(fā)商盈利能力的判斷，進而調低投資評級。這樣一來，房地產股票就會率先開跌。去年4月公布“國十條”，號稱是“史上最嚴厲的房地產調控政策”，房地產股票應聲而跌，拖累整個股市下跌。這時，由于人們的證券資產大量縮水，結果導致了大家更買不起房。不過，在這里人們看到的一個現(xiàn)實是，房地產股票遭到了房地產行業(yè)的綁架，成為一個犧牲品。
2011：地產股價格修復
時間過去了幾個月，盡管社會上不時出現(xiàn)圍繞房價的口水戰(zhàn)，但―個客觀事實是，房價并沒有出現(xiàn)實質性的下跌。甚至種種跡象表明，由于大量剛性需求的存在，房地產市場還存在成交回升、價格上漲的可能性。也就在這樣的背景下，去年9月底，國家又公布了調控房地產的“新五條”。此刻，調控已經發(fā)展到限制購房、增加保有環(huán)節(jié)成本及擴大供應了。然而，在總體供求關系失衡以及土地價格不斷上漲的條件下，這樣的措施也難以真正起到打壓房價的作用。證券市場上的投資者發(fā)現(xiàn)，由于房價屢調屢漲，房地產行業(yè)的景氣程度仍然處于高位，而且多數(shù)開發(fā)商的資金狀況十分良好，并沒有出現(xiàn)斷裂。這樣一來，房地產公司的內在價值與其股票的估值，就存在了太大的反差。人們反思了半年多來的房地產股票操作思路，感覺陷入了一個極大的誤區(qū)，客觀上房價不可能大跌，房地產行業(yè)仍然能夠保持很好的盈利能力，房地產公司還是處于高增長時期。萬科宣布2010年的銷售規(guī)模突破1000億元，并且表示未來將向3000億元的目標挺進，這等于向人們發(fā)出了一個對房地產股票進行價格修復的明確信號。也就是從這個時候開始，股市上的房地產板塊開始強于大盤，顯露出了新的生機。
這里需要指出的是，時下房地產股票平均市盈率大體上還處于2008年底的水平，超跌是比較嚴重的。反過來說，投資價值也是明顯的。由于房地產公司特殊的會計規(guī)則，它在賣出商品房、收到全部賣房款以后，還不能馬上確認收入，這筆錢只能作為預收款，必須等到給業(yè)主辦完產證以后，才能計入收入。這樣，反映在財務上，就是其收入及利潤的實現(xiàn)，往往會比售房進度晚不少時間?，F(xiàn)實情況是，很多房地產公司2011年的利潤實際上已經收入囊中了，只是還沒有在會計制度上確認而已。并且，有的連下一年上半年的利潤也已經有了眉目。這也就意味著，從常規(guī)的角度來看，房地產公司的業(yè)績確定性相當高，成長性也很突出，相應的，投資風險自然會比較小。現(xiàn)在投資者之所以對房地產股票感興趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未來的業(yè)績有把握。
政策風險仍需加以防范
政府出臺救市政策的背景
其實早在此前，已有十多個地方政府出臺了拯救地方樓市的政策，而且這種拯救措施有向全國蔓延的趨勢，地方政府拯救樓市曾經引來很多爭議，有人說用納稅人的錢補貼部分購房者有失公平，也有人說地方政府松動政策有違國家對房地產行業(yè)的調控力度。那么，眾多城市一系列作為的背景究竟是怎樣？對我們了解地方政府的“良苦用心”很重要。
1、價格下跌趨勢明顯，可能會導致過度調整。年初以來，新建商品住房價格同比漲幅逐漸回落的趨勢越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國70個大中城市新建商品住房價格同比上漲6.2%，漲幅比7月低1.7個百分點，已接近進行統(tǒng)計以來的2006年11月5.2%的最低點。從環(huán)比來看，8月份共有25個城市新建商品住房價格環(huán)比出現(xiàn)下跌，11個城市與上月持平，其余34個城市呈現(xiàn)不同幅度的上漲，與7月相比，房價下跌格局更加惡化。
目前，在多數(shù)城市房價下跌的同時，并沒有出現(xiàn)成交量迅速回升，觀望氛圍依然濃厚。但我們同時也要考慮到房價的短期內大幅調整，會給房地產行業(yè)以及金融行業(yè)帶來巨大的財務風險。
2、房價下調并沒有迎來銷售量的上漲。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，進入2008年以來，除了3月份以外，其他各月的商品房銷售面積與銷售金額同比都呈現(xiàn)負增長，而且銷售情況進一步惡化的趨勢比較明顯。
可以肯定的是，全國房價在下調的同時并沒有帶來銷售量的增長，這預示著全國房價將進一步向下調整，而調整的幅度大小與時間長短將與行業(yè)政策和貨幣政策息息相關。
3、行業(yè)景氣度下降致使投資放緩。自2007年12月開始，國房景氣指數(shù)一直呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢，在房地產行業(yè)景氣度下降的背景下，房地產行業(yè)的投資增速持續(xù)放緩。
4、資金來源受限導致行業(yè)資金面緊張。
5、行業(yè)需要關注的四大問題。通過以上的分析，我們認為，中國樓市值得關注的問題有四個方面：一是全國70個大中城市商品房售價由漲幅趨緩到逐漸下降；二是價格調整時商品房銷售面積持續(xù)下降；三是房地產開發(fā)投資、土地購置面積、完成土地開發(fā)面積及住宅新開工面積等先行指標明顯下降；四是房地產企業(yè)資金來源嚴重受限致使資金面日趨緊張。
地方政府拯救樓市政策分析
我們對十多個地方政府拯救樓市的政策進行了匯總，不同城市采取的具體政策各不相同，但總體上可以歸結為兩個方面，一是為了刺激潛在購房需求，二是為了緩解開發(fā)商的壓力。我們推測，這種現(xiàn)象將在全國各大中城市蔓延開來。
我們在以上就提到，房地產行業(yè)的主要問題是房價調整的同時依然面臨成交量萎縮狀況，地方政府出臺的政策更多地是為了刺激潛在購房者去買房，提高成交量，以使低迷的房市再次活躍起來；另外，成交低迷導致開發(fā)商回籠資金受限，地方政府在自有能力范圍內給開發(fā)商松綁，以使行業(yè)在調整中的傷害程度減到最小。地方政府之所以積極救樓市，其目的不是簡單地為了拉高樓價，而是為了地方的GDP，因為很多地方政府把房地產當成了地方的主導產業(yè)，樓市低迷必然影響地方財政收入。有數(shù)據(jù)表明，我國不同城市的財政收入來源中，與房地產相關的收入比重占到30%-60%，樓市持續(xù)低迷已經影響到了開發(fā)商對土地的需求，而作為地方政府的“土地財政”將受到重大影響。
2008年8月，部分一二線城市房地產市場商品住宅交易量同比下降達到50％以上，對地方政府而言，短期將給2008年財政收入與GDP增長帶來巨大影響，并將直接影響到2009年的房地產投資。由于房地產行業(yè)對上下游行業(yè)的聯(lián)動性很強，中長期通過其它行業(yè)給地方經濟帶來的影響將逐步體現(xiàn)出來。顯然，這并非地方政府所愿意的看到的，各地方政府有充足的動力根據(jù)不同情形去采取有效措施救助房地產市場。
保持房地產行業(yè)穩(wěn)定對我國經濟維穩(wěn)的作用
房地產行業(yè)作為我國本階段的支柱產業(yè)，將至少在以下五個方面與我國的經濟是否穩(wěn)定發(fā)展有關聯(lián)。我們簡單的概括為，一是對國內投資的拉動作用，二是對GDP的直接貢獻，三是與金融行業(yè)的關聯(lián)性，四是對上下游行業(yè)的影響，五是對國內勞動就業(yè)（特別是農民工）的影響。近5年，房地產行業(yè)固定資產投資對GDP的直接貢獻呈連續(xù)上漲態(tài)勢，2007年最高達到11.44%。地產行業(yè)作為我國的支柱產業(yè)，可以帶動其他行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、水泥、化工等。由于其很強的行業(yè)聯(lián)動性，較小的波動將給我國經濟帶來擴大化的影響，所以在很長一段時間內，房地產行業(yè)的支柱地位很難改變，政策導向型環(huán)境使得地產行業(yè)將中長期平穩(wěn)發(fā)展。
保持房地產開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，盡管國家出臺一系列針對房地產行業(yè)過于火熱的政策，但是我們需要明確國家的調控態(tài)度：控制過熱情緒，調整住房供應結構，抑制房價過快增長。短期來看縮小了整個地產行業(yè)的利潤空間，但卻延長了地產業(yè)的景氣周期?？傮w上來看，我國政府對房地產行業(yè)的調控目的很明確，而且靈活性很大，在行業(yè)過熱時，政府及時、連續(xù)不斷地出臺嚴控的行業(yè)政策，但在政策的累積效應逐漸顯現(xiàn)時，又遇上美國次貸危機導致的全球金融危機，這使得我國房地產行業(yè)的調整速度有點過快，已經危及到整體經濟的健康發(fā)展，從而部分地方政府已經等不及中央政府對行業(yè)政策進行放松，已經開始提前出臺政策挽救地方樓市，而且有中央政府官員表示，地方政府的救市措施已經得到了默許，在不影響國家調控的前提下，地方政府有能力、也有責任根據(jù)不同情形進行政策調整。
對政策松動預期的看法
1、貨幣政策松動給資金緊張的房地產行業(yè)帶來曙光。房地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，貸款利率的下調勢必對整個行業(yè)內公司的利息費用產生影響，從而影響到公司和行業(yè)的盈利水平，并在股票市場價格不變的前提下，導致整個行業(yè)的相對估值PE進一步的下調，通過我們的分析，貸款利率的小幅下調對行業(yè)相對估值PE的影響極其有限，但如果進入降息周期，對房地產行業(yè)的影響將是毋庸置疑的。
總體來看，央行出臺的放松貨幣政策針對的是整個中國經濟，盡管對房地產行業(yè)有一定的利好影響，但實質影響并不大。如果在短期內多次降息和降低存款準備金率，按照政府的思路，主要目的在于拯救整個經濟，但是作為資金密集型的房地產行業(yè)將從中受益匪淺。
2、行業(yè)調控政策的松動方向：為了刺激購房和緩解開發(fā)商資金壓力。我們認為，在中央政府默認地方實施救市政策的情況下，房地產行業(yè)的調控政策在全國范圍內松動還是可以預期的。我們判斷，如果行業(yè)調控政策出現(xiàn)松動，那么主要集中在兩個方面：一是針對刺激潛在購房需求出臺政策，提高居民支付能力，如降低二套住房首付比例和貸款利率、降低交易環(huán)節(jié)相關稅費、調整公積金貸款政策等；二是針對開發(fā)商資金鏈緊張出臺政策，緩解開發(fā)商資金壓力，如按最低標準預征企業(yè)所得稅、調整土地增值稅預征制度、放寬項目開竣工期限等。
3、房地產行業(yè)發(fā)展邏輯分析。何時行業(yè)調控政策的方向發(fā)生轉變？而根據(jù)目前的狀況來看，貨幣政策已經開始逐步松動，地方政府已經紛紛著手拯救當?shù)氐臉鞘?，且根?jù)我們上面的分析，中央政府最近放松一直嚴控的行業(yè)政策的可能性也較大，這樣一來，行業(yè)調整的速度可能有所放緩、幅度將有所減小。在房價向下調整、消費者觀望心理嚴重和成交量繼續(xù)萎縮的形勢下，盡管貨幣政策、行業(yè)調控政策可能進一步放松，但是房價掉頭向上的概率很小，而且觀望心理也不是一兩個政策可以扭轉的，我們很難找到行業(yè)業(yè)績即將回暖的信號，我們的觀點是，行業(yè)在短期內還需要繼續(xù)調整，但中長期看好這個行業(yè)。
房地產行業(yè)投資策略
1、估值優(yōu)勢：地產股股價前期大幅下跌較為充分地釋放了風險，地產板塊從2007年11月1日的最高點至2008年9月18日下跌達到74.07%，充分反映了目前地產行業(yè)的價格滯漲和交易量嚴重萎縮的局面。之后，隨著貨幣政策的松動以及對房地產行業(yè)調控政策松動的預期，地產板塊走勢逐漸好于大盤，但是下跌幅度截至到10月17日仍有71.10%，相應地，滬深300指數(shù)從去年的最高點截至目前的跌幅為68.81%。
2、行業(yè)評級：增持。在上文中提到，房地產行業(yè)目前面臨的四大主要問題：房價回落、銷售萎縮、投資減緩、資金缺乏，盡管政策的松動可能對解決這些問題有幫助，但我們仍然認為短期內政策松動難以回轉行業(yè)調整方向，我們很難找到行業(yè)業(yè)績即將回暖的信號，我們的觀點是，行業(yè)在短期內還需要繼續(xù)調整，但中長期看好這個行業(yè)。但是很明顯的是，政策松動預期已經引來了一波反彈行情，主要因為，一是對前期超跌的彌補，二是借此預期大力炒作。
3、可選擇投資品種。如今，行業(yè)面臨的嚴控政策周期到達頂峰，在政策面上，最壞的時刻已經過去，而在行業(yè)發(fā)展困境重重的情形下，具有特別優(yōu)勢的房地產企業(yè)將在此輪調整中受益。主要推薦具有以下特征的公司：一、適應國家住房結構調整的步伐，近期主要向市場推出中小戶型住房的公司；二、業(yè)績增長有保障、具有品牌優(yōu)勢的龍頭企業(yè)；三、資金充裕的商業(yè)地產類公司。
萬科A（000002）：公司2008年采取聚焦主流的策略，下半年小戶型產品推盤量大于上半年（9月份小戶型產品占比50%，8月份該比重為43%），同時依據(jù)08年前9個月的銷售狀況，三季度業(yè)績有望增長25%以上，預計08、09年每股收益分別為0.58和0.68元/股。依據(jù)2008年10月17日收盤價，08、09年市盈率為11.64、9.93倍。給予“買入”評級。
保利地產（600048）：公司2008年1-9月銷售面積同比增長18%，銷售金額同比增長17.95%，銷售業(yè)績優(yōu)于行業(yè)，而且上一年預收賬款和當年前9個月的銷售額合計，08年同比增長48.29%，08年業(yè)績高增長有保障。預計08、09年公司業(yè)績?yōu)?.25和2.06元／股。按照10月17日收盤價，08、09年市盈率分別為11.7和7.1倍，給予“買入”評級。
從目前出臺的相關政策，房產稅的征收模式可以分為三種，即以房地產交易價為稅基的重慶征收模式、以房地產市場價格確定的評估值為稅基的上海征收模式以及以市場評估值為稅基的湖北模式。表1列出重慶和上海房產稅的具體細則比較。
（一）以房產交易價為稅基的征收模式——重慶
重慶以房地產交易價為稅基的征收模式，其最大優(yōu)點在于以高檔住房為征稅對象，符合目前整個宏觀調控政策的趨勢。房產稅是一種財產稅，主要功能在于調節(jié)貧富差距，實現(xiàn)財富的二次分配，而重慶針對高檔住房征收房產稅并且將稅收全部用于公租房建設則恰好體現(xiàn)了房產稅的初衷。對于“三無人員”的第二套普通商品住宅進行征稅，可以合理遏制投機行為。
（二）以房地產市場價格確定的評估值為稅基的征收模式——上海
上海市是以市場交易價格確定的評估值為稅基的模式，評估值按周期進行重估，確保了稅基的相對穩(wěn)定。因為房地產行業(yè)的特殊性，其波動很大。從目前發(fā)達國家的經驗來看，都會采取相應的辦法確保稅基的穩(wěn)定。例如美國，每年都會對房地產價格設定一個上限，這樣就避免了因為市場不理所帶來的征稅不公平。同時，這種稅基變化不大，避免了因為稅金大額地額外支出，影響家庭正常的消費支出。
（三）以市場評估值為稅基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房產稅實施細則并未出臺，具體的稅率之類的數(shù)據(jù)無法得知。而國家稅務總局財產和行為稅司司長陳杰在講話中透露，該司今年要做好四項稅收政策改革工作，其中一項就是在湖北、湖南進行房產稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點。湖北省發(fā)改委人士則透露房產稅最核心的內容是對房產按市場評估值征稅，并合并房產稅和城鎮(zhèn)土地稅。
目前世界上的房產稅，稅基大致可以分為物業(yè)價值和估算租金價值，湖北省的試點征收模式則屬于按物業(yè)價值征收。而合并了房產稅和城鎮(zhèn)土地稅，則解決了我國目前房地產行業(yè)存在的稅種重復設置的現(xiàn)象。
二、現(xiàn)有房產稅征收模式的實踐難點
目前，上海和重慶房產稅已經試點了一年，存在著共同的實踐難點，但由于具體的房產稅實施細則和征稅環(huán)境不同，又會存在相異的實踐難點。
（一）現(xiàn)有房產稅征收模式存在共同的實踐難點
1.現(xiàn)有房產稅征收模式存在重復征稅
無論是上海模式還是重慶模式，都是以房地產交易價作為評估基礎確定稅基的，存在著重復征稅。據(jù)初步統(tǒng)計，目前我國房地產稅種達10多種，關于房地產收費更是多達50余項，存在著嚴重的重復征稅現(xiàn)象。例如，在流通環(huán)節(jié)已經征收了城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，再征收房產稅就會存在相應的重復征稅。
2.產權關系復雜，房產稅征收稅基不公平
我國是社會主義公有制國家，城市土地屬于國家，居民只具有建設用地使用權，這一點與歐美發(fā)達國家不同。我國屬于住宅私有制、土地公有制，比較類似于我國香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征稅，我國香港則按照租金價值進行征稅。
同時，由于我國住房政策經常變動，導致目前社會上存在著多種權屬關系的房屋，大致包括房改房、央產房、僅有使用權的房屋、經適房、限價房、公租房、定向安置房等數(shù)十種房屋，要想合理評估出這些房屋的價值，必須理順權屬關系。如果按照目前上海和重慶的征收方案統(tǒng)一對待，則存在征稅不公平。
（二）上海和重慶房產稅相異的實踐難點
1.以房產交易價為稅基的重慶征收模式
首先，現(xiàn)實操作難度較大，需要調查該區(qū)域商品房的銷售均價，才能確定項目是否屬于征稅范圍。其次，重慶對于三無人員第二套房征收房產稅，不利于人才的引進，對人才流動構成障礙，不利于經濟建設。
2.以房地產市場價格確定評估值為稅基的上海征收模式
首先，僅以增量為征收對象，對于存量不征收，造成稅收的不公平。其次，僅對60平方米以上的新增住房征稅，但房產稅不應單從面積上考慮，更重要的參照標準應該是物業(yè)價值。最后，房產稅屬地方稅種，稅收應用于地方的公共服務，但上海房產稅實施細則并未說明房產稅的用途。
三、構建符合中國國情的物業(yè)稅征收模式
（一）理順現(xiàn)有房地產行業(yè)的稅種，建立以持有稅為主體的房地產稅收體系
目前我國房地產行業(yè)的稅收體系龐雜，征稅存在交叉和重復的現(xiàn)象。因此，需要在理順現(xiàn)有60多種房地產稅費的情況下，將其中重復征稅的納入到房產稅一并征收。這不僅可以降低政府的征稅成本，也可避免居民的稅負過重。同時，政府應該修改現(xiàn)有的房地產法規(guī)，為征收房產稅提供法律依據(jù)，逐步建立起以持有稅為主體的房地產稅收體系。
（二）完善現(xiàn)有房地產評估制度，建立有公信力的評估機構
目前我國的地產市場發(fā)展速度非?？?，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內魚龍混雜，在對房地產行業(yè)財務報表的審計過程中發(fā)現(xiàn)的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業(yè)的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業(yè)的特點
房地產行業(yè)是多項目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務、裝飾、材料供應、商業(yè)等。房地產行業(yè)從事的不是建筑活動，而是經濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規(guī)劃設計、建設實施、銷售及后期物業(yè)管理的整個過程。它的主要經營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業(yè)的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發(fā)商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據(jù)調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發(fā)企業(yè)的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點導致了房地產行業(yè)財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業(yè)審計常出現(xiàn)的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業(yè)開發(fā)成本的確認存在著風險。房地產行業(yè)的開發(fā)成本構成主要包括：土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、建安工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費、開發(fā)間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發(fā)成本中，土地價款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協(xié)議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經常會碰到幾個開發(fā)項目共用一塊土地和一次征地分期開發(fā)的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業(yè)收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續(xù)但尚未開具發(fā)票或結算賬單、開具發(fā)票單未辦理產權移交手續(xù)的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據(jù)目前的相關制度和規(guī)定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業(yè)利用這一規(guī)定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業(yè)審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規(guī)定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒有發(fā)票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發(fā)企業(yè)的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發(fā)完成轉入銷售環(huán)節(jié)前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發(fā)項目開工數(shù)量、在建項目數(shù)量和結轉開發(fā)產品數(shù)量及相關的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因為完工的產品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業(yè)近三年總共開發(fā)房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業(yè)財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發(fā)企業(yè)方面，由于經營機制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴格、財務核實不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應查未查、監(jiān)管工作不到位導致應管未管，給房地產企業(yè)提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優(yōu)惠政策吸引外地客商開發(fā)投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業(yè)應交稅金審計的風險。
2009年12月14日,國務院常務會議召開,首次明確提出要研“遏制”部分城市房價過快上漲的勢頭。受此影響,房地產板塊個股全線下跌,兩市跌幅超過5%的26只個股中,20只都與房地產有關。
緊隨其后,12月17日,財政部、國土部等五部委聯(lián)合出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。
房地產板塊個股再度受到致命“一槍”,演繹集體大跌行情。
民族證券分析師認為,今年下半年以來,房地產投資性需求釋放速度快速增長,泡沫化趨勢日益明顯,是引發(fā)國家出臺調控政策的主要原因。從短期來看,房地產板塊個股的政策壓力和資金流出壓力確實比較大。
雖然,業(yè)內人士對于地產股的短期走勢都表示擔憂,但在各券商的策略報告中,對于地產股的投資評級幾乎都在“推薦”和“增持”水平上,對于2010年房地產板塊個股的行情依然看好。
國泰君安就認為,目前,主流房地產上市公司2009年、2010年保持40%的業(yè)績高增長已成定局,即使2010年房價零增長,甚至略下降,也不影響主流地產公司2010年、2011年利潤保持30%以上高增長。而且,從目前宏觀經濟復蘇和房地產行業(yè)所處發(fā)展階段看,政策的實際拐點還未出現(xiàn)。為此,國泰君安維持對房地產行業(yè)“增持”評級和超配的建議。
