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時(shí)間：2023-07-16 08:48:37
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)建筑工程范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
1.引言
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其主要目標(biāo)就是如何高效高質(zhì)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工，因此作為開(kāi)發(fā)商管理人員就必須負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本控制、工程進(jìn)度、質(zhì)量管理的技術(shù)支持和項(xiàng)目管理工作，對(duì)所負(fù)責(zé)的工程項(xiàng)目，有效地執(zhí)行其預(yù)定的工期、質(zhì)量、安全、成本等實(shí)施計(jì)劃。在項(xiàng)目管理中通過(guò)組織、協(xié)調(diào)、控制和決策，對(duì)各生產(chǎn)施工要素采取全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理。這需要管理人員在工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求、驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全等工作?，F(xiàn)結(jié)合筆者實(shí)踐，探討作為開(kāi)發(fā)商管理人員如何在項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)有效管理。
2.現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理
作為開(kāi)發(fā)商管理人員，必須對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)所進(jìn)行的與質(zhì)量有關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行觀察、監(jiān)督與檢查，核心是檢查現(xiàn)場(chǎng)的施工工作是否按已批準(zhǔn)的程序進(jìn)行。在施工現(xiàn)場(chǎng)所采取的質(zhì)量檢查活動(dòng)是隨機(jī)的，在無(wú)特殊原因，原則上應(yīng)當(dāng)每天都要進(jìn)行。
加強(qiáng)技術(shù)管理，認(rèn)真貫徹規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)管理制度，建立崗位責(zé)任制，熟悉施工圖紙及有關(guān)技術(shù)要求，做好技術(shù)交底工作。實(shí)行目標(biāo)管理，進(jìn)行目標(biāo)分解，按單位工程及分部分項(xiàng)工程落實(shí)到責(zé)任部門(mén)和人員。從項(xiàng)目的各部門(mén)到班組，層層落實(shí)，明確責(zé)任，制定措施，從上到下層層開(kāi)展，使全體職工在生產(chǎn)的過(guò)程中用從嚴(yán)求實(shí)的工作質(zhì)量、用精心操作的工序質(zhì)量，一步一個(gè)腳印地去實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。積極開(kāi)展質(zhì)量管理（QC）小組的活動(dòng)，工人、技術(shù)人員、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)“三結(jié)合”，針對(duì)技術(shù)質(zhì)量關(guān)鍵組織攻關(guān)，積極做好QC成果的推廣應(yīng)用工作。
2.1材料質(zhì)量管控。根據(jù)工程物資的類別和要求，了解市場(chǎng)信息，初步確定供應(yīng)商名單，組織有關(guān)人員對(duì)報(bào)選供應(yīng)商進(jìn)行考察，分析比較考察結(jié)果，確定滿足要求的合格供應(yīng)商；根據(jù)工程需要編制月物資需用計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目總工審批后交項(xiàng)目材料采購(gòu)員，物資需用計(jì)劃中需注明工程名稱產(chǎn)品、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求、需用時(shí)間等；
2.2施工過(guò)程中的質(zhì)量控制。加強(qiáng)施工工藝管理，保證工藝過(guò)程的先進(jìn)、合理和相對(duì)穩(wěn)定，以減少和預(yù)防質(zhì)量事故、次品的發(fā)生。堅(jiān)持質(zhì)量檢查與驗(yàn)收制度，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”原則，上道工序不合格不得進(jìn)入下道工序施工，對(duì)于質(zhì)量容易波動(dòng)，容易產(chǎn)生質(zhì)量通病或?qū)こ藤|(zhì)量影響比較大的部位和環(huán)節(jié)加強(qiáng)預(yù)檢、中間檢和技術(shù)復(fù)核工作，以保證工程質(zhì)量。對(duì)隱蔽工程做好隱、預(yù)檢記錄、專業(yè)質(zhì)檢員作好復(fù)檢工作，再請(qǐng)業(yè)主代表、監(jiān)理代表、質(zhì)檢站驗(yàn)收。做好各工序的成品保護(hù)工作，下道工序的操作者即為上道工序的成品保護(hù)者，后續(xù)工序不得以任何借口損壞前一道工序的產(chǎn)品。
混凝土、砂漿、防水材料的配合比應(yīng)符合要求，由試驗(yàn)室先進(jìn)行試配，經(jīng)試驗(yàn)合格后方可使用?；炷猎跐仓^(guò)程中必須認(rèn)真檢查其組成材料的質(zhì)量和用量、拌制點(diǎn)及澆筑點(diǎn)的坍落度以及攪拌時(shí)間，并按規(guī)范留置試塊。及時(shí)準(zhǔn)確地收集質(zhì)量保證原始資料，并作好整理歸檔工作，為整個(gè)工程積累原始準(zhǔn)確的質(zhì)量檔案，各類資料的整理與施工進(jìn)度同步。鋼筋、水泥等重要物資必須有從各批材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)到使用于建（構(gòu)）筑物的具體部位的跟蹤原始記錄。
2.3產(chǎn)品驗(yàn)收管控。開(kāi)發(fā)商管理人員在產(chǎn)品的驗(yàn)收控制中，著重抓二個(gè)層面的驗(yàn)收：1）承包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗(yàn)三級(jí)驗(yàn)收制度。在這個(gè)層面上，主要是依靠抓承包單位的管理去實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)化工序報(bào)驗(yàn)制度與手序，對(duì)一次報(bào)驗(yàn)不通過(guò)的部品、工序再?gòu)淖詸z開(kāi)始，重新進(jìn)入驗(yàn)收程序。2）對(duì)工程部的驗(yàn)收。針對(duì)不同的施工階段，不同的系統(tǒng)采取了相應(yīng)的驗(yàn)收方式方法，在主體施工階段，進(jìn)行的主要是工序驗(yàn)收，這部分直接關(guān)系到產(chǎn)品的適用功能。如確保建筑產(chǎn)品的觀感質(zhì)量，幾何尺寸準(zhǔn)確，外形美觀，混凝土結(jié)構(gòu)內(nèi)實(shí)外光、棱角平直、埋件正確、接頭平整，標(biāo)號(hào)和強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求。屋面、溝坑無(wú)滲漏且排水暢通。墻面平整、色澤均勻、線條平直、陰陽(yáng)角方正、垂直。地面平整、無(wú)裂紋、無(wú)積水、蓋板平穩(wěn)、周邊順直。土建主要項(xiàng)目?jī)?nèi)在質(zhì)量控制良好；地基處理質(zhì)量可靠、沉降觀測(cè)值準(zhǔn)確且在允許范圍內(nèi)。鋼筋材質(zhì)及焊接進(jìn)行全過(guò)程跟蹤管理，各驗(yàn)收批焊接檢驗(yàn)一次合格率大于96%。對(duì)混凝土進(jìn)行全過(guò)程質(zhì)量控制，各檢驗(yàn)批混凝土強(qiáng)度評(píng)定合格率達(dá)到100%。
3.工期保證管理措施
3.1從管理制度上管理。落實(shí)崗位責(zé)任制，明確從項(xiàng)目經(jīng)理到各級(jí)管理人員工作的職責(zé)，相互協(xié)商，防止打亂仗。加強(qiáng)技術(shù)交底和技術(shù)責(zé)任制。全部施工工序由相關(guān)技術(shù)人員組織技術(shù)交底，施工過(guò)程中由技術(shù)員、質(zhì)安員、工長(zhǎng)認(rèn)真復(fù)核，尤其對(duì)測(cè)量定位、原材料質(zhì)量、配合比要嚴(yán)格把關(guān)，做好隱蔽驗(yàn)收。加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)工作，全體進(jìn)場(chǎng)人員均應(yīng)接受進(jìn)場(chǎng)教育和必要的培訓(xùn)工作，每個(gè)員工都能熟練操作，提高工效。嚴(yán)格獎(jiǎng)罰制度，施工中以分部分項(xiàng)控制點(diǎn)實(shí)施獎(jiǎng)罰，以提高員工積極性。建立領(lǐng)導(dǎo)值班制度，以適應(yīng)工地快節(jié)奏、滿荷載、日夜均衡作業(yè)的要求。
3.2從施工組織上管理。均衡組織施工，加強(qiáng)各個(gè)隊(duì)伍間的組織協(xié)調(diào)工作，同時(shí)盡可能使多數(shù)工序提前，見(jiàn)縫插針的進(jìn)行，以加快施工進(jìn)度。加強(qiáng)計(jì)劃和調(diào)度，計(jì)劃設(shè)月計(jì)劃、旬計(jì)劃、周、日作業(yè)計(jì)劃，堅(jiān)持每天生產(chǎn)調(diào)度，從人力、資金、物質(zhì)上充分保證。根據(jù)工程特點(diǎn)科學(xué)合理的實(shí)施分段流水作業(yè)，適當(dāng)組織交叉作業(yè)，以爭(zhēng)取工期，為后續(xù)工序提供工作面。做好機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)工作，使之保持完好狀態(tài)，防止施工時(shí)出現(xiàn)故障。做好資金平衡工作，保證工程順利進(jìn)行。
3.3從技術(shù)措施上管理。編制好施工組織設(shè)計(jì)，做好技術(shù)準(zhǔn)備工作；認(rèn)真學(xué)習(xí)圖紙，做好圖紙會(huì)審。施工中隨時(shí)和設(shè)計(jì)單位取得聯(lián)系解決圖紙問(wèn)題?？茖W(xué)合理地提出修改圖紙建議，提高工效，保證質(zhì)量。大力推廣采用新技術(shù)、新材料、新工藝、從技術(shù)措施上保證施工工期的提前。
4.施工安全管理
（1）安全檢查管理制度。通過(guò)結(jié)合工程實(shí)踐，作為專職安全管理員，要隨時(shí)檢查以下內(nèi)容：班組人員防護(hù)用品是否完好及正確使用，作業(yè)環(huán)境是否安全，機(jī)械設(shè)備的保險(xiǎn)裝備是否完好，安全措施是否落實(shí)。每天檢查安全隱患、違章指揮、違章作業(yè)的情況一旦發(fā)現(xiàn)及時(shí)發(fā)出整改通知，限期整改。分公司里每月定期進(jìn)行安全檢查，檢查安全防護(hù)措施，各種違章制度執(zhí)行情況、安全措施等。
（2）安全管理。安全負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人定期或不定期召開(kāi)由管理人員參加的安全生產(chǎn)會(huì)議，以便于研究安全生產(chǎn)對(duì)策，確定各項(xiàng)措施執(zhí)行人，處理安全事故，學(xué)習(xí)有關(guān)的安全生產(chǎn)文件。班組每天晚上定期召開(kāi)安全總結(jié)會(huì)議，對(duì)當(dāng)天生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，針對(duì)不安全因素，發(fā)動(dòng)群眾，提出整改意見(jiàn)，防患于未然，學(xué)習(xí)有關(guān)的安全生產(chǎn)文件等。
5.結(jié)語(yǔ)
實(shí)踐表明，作為開(kāi)發(fā)商管理人員應(yīng)當(dāng)全面調(diào)度公司的人、財(cái)、物，嚴(yán)格按照質(zhì)量安保體系運(yùn)行。精心組織、科學(xué)管理，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)預(yù)定目標(biāo)。如何優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是開(kāi)發(fā)商管理人員的目標(biāo)。
Abstract: the real estate development in the process of construction engineering construction quality control management on analysis, the countermeasures put forward the construction management of ascension effective measures, and to promote real estate development successfully completed play an active utility.
Keywords: real estate; Construction project construction management; measures
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
0引言
房地產(chǎn)工程建設(shè)，異于科學(xué)實(shí)驗(yàn)，嚴(yán)禁不合格、失敗品，而建筑工程施工管理工作，就是為了“工程建設(shè)質(zhì)量”達(dá)標(biāo)的“現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理”，其反映設(shè)計(jì)要求實(shí)現(xiàn)指定質(zhì)量等級(jí)，將抽像設(shè)計(jì)要求與復(fù)雜的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等實(shí)物化與具體化，建筑工程質(zhì)量的好壞，將影響建筑物的“驗(yàn)收與使用”以及整個(gè)工程的“工期”、“質(zhì)量”、“投資”與“預(yù)期”效果，直接牽連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“社會(huì)、經(jīng)濟(jì)”效益。由此可見(jiàn)，建筑工程施工管理為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。
1 提升施工技術(shù)管理者業(yè)務(wù)水平
提升施工技術(shù)管理水平，需努力增強(qiáng)了解自然與改造自然的能力。對(duì)建筑工程各系統(tǒng)的“設(shè)計(jì)”、“內(nèi)容”、“施工規(guī)范”與相關(guān)的主管部門(mén)一些正式或非正式的規(guī)定要有充分了解，熟悉建筑相關(guān)專業(yè)的施工規(guī)范及設(shè)計(jì)，提升建筑結(jié)構(gòu)、水電氣有關(guān)專業(yè)知識(shí)，具備工程招投標(biāo)、概預(yù)算、工種配合、工序銜接等的協(xié)調(diào)關(guān)系業(yè)務(wù)知識(shí)與能力，要有高度的責(zé)任心與團(tuán)隊(duì)合作精神，增進(jìn)“發(fā)現(xiàn)、分析、解決”問(wèn)題的能力，對(duì)建筑工程質(zhì)量上的一些通病，需提前做好準(zhǔn)備，預(yù)見(jiàn)性地杜絕及處理施工中的問(wèn)題，提升建筑、設(shè)備、管道等交叉施工能力，細(xì)致詳盡地做好建筑工程質(zhì)量、技術(shù)、簽證、安全、進(jìn)度等管理工作，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。
2 加強(qiáng)質(zhì)量管理
①對(duì)施工作業(yè)里每道工序，若現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正。采用“實(shí)測(cè)實(shí)量”與“整體觀感”結(jié)合的檢查模式，已然成型的成品，責(zé)令施工者“推倒重來(lái)”。②召集現(xiàn)場(chǎng)管理者，對(duì)施工過(guò)程中普遍存有的問(wèn)題展開(kāi)指證，對(duì)工程施工工人嚴(yán)格展開(kāi)工序技術(shù)交底，對(duì)發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，及時(shí)糾正。③擬定質(zhì)量控制書(shū)，對(duì)施工中可能或已經(jīng)發(fā)生的“質(zhì)量問(wèn)題”展開(kāi)詳盡說(shuō)明，提出對(duì)策，責(zé)令項(xiàng)目部進(jìn)行限時(shí)整改。并且，質(zhì)量管理“模式與手段”還需依工程性質(zhì)與特征選擇不同的變化，可務(wù)必遵循“國(guó)家規(guī)范”與新的“驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)”。管理者需主動(dòng)和“業(yè)主、企業(yè)”自檢體系緊密配合，一同管理。④對(duì)施工過(guò)程與工序進(jìn)行全面控制。嚴(yán)格依施工工藝進(jìn)行施工。對(duì)工程質(zhì)量的“關(guān)鍵點(diǎn)”、“關(guān)鍵部門(mén)”及“重要影響因素”需創(chuàng)立質(zhì)量控制點(diǎn)，同時(shí)設(shè)置專人負(fù)責(zé)。⑤本著“以防為主”的原則，嚴(yán)格把守“分步分項(xiàng)”工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。
比如，某地的一些商住樓建筑時(shí)，因?yàn)橘|(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，倒致存有“水泥砂漿標(biāo)號(hào)不足”、外墻“涂料不佳”材料質(zhì)量等問(wèn)題，致使外墻滲漏嚴(yán)重，無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收，經(jīng)多次整改，損失慘重。因此，加強(qiáng)質(zhì)量管理，是規(guī)避損失的最佳措施。
3 加強(qiáng)進(jìn)度管理
3.1 加強(qiáng)施工進(jìn)度管理
施工進(jìn)度控制，其為周期性的“循環(huán)活動(dòng)”，需遵循PDCA的管理要點(diǎn)，進(jìn)行“計(jì)劃編制”、“計(jì)劃執(zhí)行”、“檢查執(zhí)行”的結(jié)果與分析的偏差作用因素、采取糾正手段。接著進(jìn)入下個(gè)循環(huán)。實(shí)際施工中需采取網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)展開(kāi)進(jìn)度調(diào)整及控制。對(duì)實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度存在的差異，需通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)同意展開(kāi)調(diào)整及補(bǔ)充。
3.2 保障施工進(jìn)度的手段
①組織措施。對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的“各級(jí)管理者”們的“分工”、“職能”及“任務(wù)”進(jìn)行落實(shí)；展開(kāi)項(xiàng)目分解，確定“各部分”、“各階段”的進(jìn)度調(diào)控目標(biāo)；擬定進(jìn)度協(xié)調(diào)工作規(guī)章，定期展開(kāi)調(diào)度會(huì)議；完善進(jìn)度記錄及報(bào)告體制；對(duì)員工展開(kāi)充分的思想工作。公開(kāi)每條獎(jiǎng)罰條例，對(duì)各“分包單位”與“項(xiàng)目部”的成員，施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人務(wù)必有權(quán)展開(kāi)授權(quán)范圍里的利益分配。對(duì)工程款能拖欠，可施工中的“獎(jiǎng)與罰”務(wù)必及時(shí)兌現(xiàn)。比如，某地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)居住小區(qū)樓盤(pán)時(shí)，由于應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)的未進(jìn)行及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)、該罰的未及時(shí)懲治，令工人施工時(shí)積極性不足、怠工導(dǎo)致工期延誤。②技術(shù)措施。對(duì)工程“設(shè)計(jì)圖紙”與“技術(shù)規(guī)范”展開(kāi)仔細(xì)研究，依施工中的變化，及時(shí)進(jìn)行“進(jìn)度計(jì)劃”調(diào)整。對(duì)設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)的“疑點(diǎn)及問(wèn)題”需立即以書(shū)面形式對(duì)“設(shè)計(jì)單位與領(lǐng)導(dǎo)”反映，要求澄清。③合同措施。對(duì)崗位責(zé)任書(shū)內(nèi)的義務(wù)需認(rèn)真履行；務(wù)必經(jīng)常和“供貨廠商”及“分包單位”隨時(shí)溝通；對(duì)工程進(jìn)度時(shí)間上的影響，需展開(kāi)詳細(xì)記錄，及時(shí)展開(kāi)交涉及提出索賠。④經(jīng)濟(jì)措施。擬定“供貨、分包”商的獎(jiǎng)懲手段，且確?，F(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人“執(zhí)行力度”。 向領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)報(bào)告報(bào)告階段進(jìn)度并申請(qǐng)撥付進(jìn)度款，以確保各分包單位施工的積極性，推動(dòng)關(guān)鍵工作依計(jì)劃順利完成?？刂瞥杀荆龊秘?cái)務(wù)管理，對(duì)“流動(dòng)資金的需求”做好預(yù)算，對(duì)資金展開(kāi)合理調(diào)度。⑤信息管理措施。內(nèi)部需對(duì)實(shí)際施工進(jìn)度的“數(shù)據(jù)”展開(kāi)及時(shí)收集，和計(jì)劃進(jìn)度對(duì)比，找偏差并分析原因，擬定解決措施。
4 加強(qiáng)成本控制管理
成本管理，為工程建筑項(xiàng)目管理核心，創(chuàng)設(shè)成本管理“運(yùn)行體制及責(zé)任體系”，對(duì)項(xiàng)目投資全過(guò)程展開(kāi)有效成本控制，需由“組織”、“技術(shù)”、“經(jīng)濟(jì)”、“合同”及“信息”等層面降低成本，提升“投資、社會(huì)”效益。成本管理工作，為系統(tǒng)工作，其貫穿于由建筑工程前期“投標(biāo)”、“ 簽訂合同”、 設(shè)計(jì)組織施工的“編制”、“成本預(yù)算”及工程實(shí)施過(guò)程里的“安全”、“質(zhì)量”、“文明施工”的控制。
回收資金。對(duì)竣工結(jié)算展開(kāi)“審核”以及保修期結(jié)束等等的全過(guò)程，涉及到“經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、安全”等各職能部門(mén)，即于企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈，經(jīng)價(jià)值鏈活動(dòng)展開(kāi)的創(chuàng)造效益。所以，創(chuàng)設(shè)成本管理保障舉措與成本管理工作皆需遵守的“程序與規(guī)范”。
需將“各職能部門(mén)、職能部門(mén)與項(xiàng)目部門(mén)、項(xiàng)目部門(mén)與專業(yè)單位”彼此的關(guān)系理順，落實(shí)職責(zé)，產(chǎn)生“規(guī)范、有效、可操作性強(qiáng)”工作體系與管理規(guī)章。
此外，需結(jié)合項(xiàng)目特征，持續(xù)健全成本管理手段及考核體制，擬定配套的激勵(lì)機(jī)制及獎(jiǎng)罰條例且進(jìn)行及時(shí)兌現(xiàn)。如此，方可為企業(yè)成本管理工作給予基礎(chǔ)條件及保障。
結(jié)語(yǔ)
隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大眾對(duì)居住環(huán)境要求的不斷提高，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)巨大商機(jī)。可隨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加大，提升企業(yè)管理水平及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成為當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑施工企業(yè)的首要問(wèn)題。作為建筑施工企業(yè)，施工質(zhì)量為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展關(guān)鍵因素之一，提高建筑工程施工管理為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存根本。好的企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，務(wù)必有好的管理手段，因此務(wù)必提高建筑施工管理水平，此直接關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功。因此，于建筑施工中需依工程實(shí)際狀況由“安全、質(zhì)量、進(jìn)度”管理等層面著手?jǐn)M制定可行管理措施。
參考文獻(xiàn)
[1]黃力群，淺析對(duì)提高工程工序質(zhì)量控制的思考[J].中國(guó)西部科技．2010，12（11）：124-126。
前言
房地產(chǎn)建筑施工的工程質(zhì)量好壞，與國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、現(xiàn)代化建設(shè)息息相關(guān)。質(zhì)量好的工程，可以增加固定資產(chǎn)的耐久性，減少固定資產(chǎn)的使用維修費(fèi)，為人民生產(chǎn)和生活提供良好的條件。而質(zhì)量差的工程，不僅要進(jìn)行返工，造成人力、物力上的巨大浪費(fèi)，而且會(huì)延誤建設(shè)速度，影響投資效益的迅速發(fā)揮，還會(huì)造成生產(chǎn)、生活中的使用長(zhǎng)期不合理，或者影響產(chǎn)品的正常使用，嚴(yán)重的更會(huì)造成人民生命財(cái)產(chǎn)的重大損失。因此，我們?cè)诮M織施工中，必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，切實(shí)搞好工程質(zhì)量，為國(guó)家、企業(yè)、用戶提供一流的優(yōu)質(zhì)工程，所以房地產(chǎn)建筑工程管理尤為重要。
1、建筑施工管理中安全管理的關(guān)鍵問(wèn)題探討
安全管理問(wèn)題始終是房地產(chǎn)建筑工程施工管理中的首要問(wèn)題。因?yàn)榘踩鹿薀o(wú)論是對(duì)整體工期和社會(huì)輿論，對(duì)房地產(chǎn)公司的影響都是巨大的，所以，成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在注重產(chǎn)品質(zhì)量和開(kāi)發(fā)速度的同時(shí)，都不會(huì)忽視工程安全管理。作為施工管理者，必須要盡可能地使發(fā)生安全事故的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
1.1存在的主要安全管理問(wèn)題
①安全管理意識(shí)薄弱，缺乏正確的認(rèn)識(shí)。從現(xiàn)在的建筑施工管理中存在只注重生產(chǎn)而忽略施工安全管理的現(xiàn)象。②安全管理有待進(jìn)一步加強(qiáng)。必須完善安全生產(chǎn)監(jiān)督管理體系，健全和優(yōu)化安全生產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)制。
1.2建筑施工中安全管理策略
①應(yīng)對(duì)突發(fā)事故的預(yù)案和預(yù)案的實(shí)施明顯不足，還需通過(guò)宏觀和微觀的施工管理提高社會(huì)安全意識(shí)，推動(dòng)企業(yè)落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制、健全安全生產(chǎn)自我約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。
②在施工管理工作上，一定要把安全教育工作放在施工管理工作的首位。作為施工管理人員必須要做足安全措施，對(duì)所有的進(jìn)場(chǎng)人員要做好安全教育與宣傳工作，要以預(yù)防為主，安全第一。
2、建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理的關(guān)鍵問(wèn)題探討
建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工管理中最重要的問(wèn)題之一，是影響建筑施工管理成敗的關(guān)鍵因素。一般來(lái)說(shuō)，如何做好建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，主要應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：
2.1從技術(shù)管理入手，不斷提高施工技術(shù)水平一個(gè)建筑工程項(xiàng)目的施工，所需要的工種多，施工班組也多，施工工藝繁雜，往往施工工藝復(fù)雜，如何確保施工現(xiàn)場(chǎng)管理到位，最主要的應(yīng)從施工技術(shù)管理方面入手。一是每位施工管理人員和施工人員都應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行一定的了解和熟悉，在施工和管理過(guò)程中做到心中有數(shù)，應(yīng)嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)中的技術(shù)要求去落實(shí)，根據(jù)施工中的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行操作，以確保其施工技術(shù)達(dá)到要求。二是做好施工組織計(jì)劃工作。三是切實(shí)做好技術(shù)交底和施工工序之間的接交工作。對(duì)于一些新的施工工藝技術(shù)，應(yīng)對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行技術(shù)交底培訓(xùn)，使其在施工前掌握基本的施工要點(diǎn)，懂得施工操作規(guī)范要求，以確保每一道施工工序的施工技術(shù)符合要求，每一個(gè)施工人員和施工管理人員都必須對(duì)相關(guān)的施工技術(shù)做到心中有數(shù)，手中有法。對(duì)于工序交接之間，必須做好技術(shù)交底工作，提醒一些務(wù)必注意的技術(shù)問(wèn)題，同時(shí)，嚴(yán)格工序之間的交接的質(zhì)量檢查，以確保施工技術(shù)更好地實(shí)施。
2.2從材料管理入手，主要應(yīng)做好材料供應(yīng)廠家的選擇，從經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量的角度進(jìn)行綜合評(píng)估，選擇最佳的材料采購(gòu)方式在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，切實(shí)把握好材料的入場(chǎng)關(guān)，嚴(yán)格對(duì)材料的質(zhì)量進(jìn)行“三檢”。同時(shí)，應(yīng)切實(shí)把握好材料的發(fā)放關(guān)，嚴(yán)防材料的非正常損耗和浪費(fèi)，最大限度地控制材料損耗，節(jié)約材料成本。
2.3切實(shí)做好人員管理施工人員是工程施工的執(zhí)行者，對(duì)工程安全、質(zhì)量和進(jìn)度等有著主要的作用。一是應(yīng)明確施工技術(shù)人員、管理人員和施工人員的各自的崗位職責(zé)、權(quán)利等。建立健全激勵(lì)和約束機(jī)制，將人員的工資、獎(jiǎng)金和福利待遇等與工作質(zhì)量、效率和成效等緊密聯(lián)系起來(lái)，規(guī)范各種人員在施工現(xiàn)場(chǎng)的行為，降低施工行為風(fēng)險(xiǎn)，確保施工過(guò)程規(guī)范，技術(shù)到位，質(zhì)量過(guò)關(guān)。
3、工期控制
工期控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因?yàn)槠洳粌H關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益，還涉及到第三方―購(gòu)房者的利益，可以說(shuō)它是個(gè)連環(huán)套。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
工期控制即指的是工程進(jìn)度的控制，一個(gè)施工項(xiàng)目的工期是有限制的，項(xiàng)目管理者必須在有限的工期內(nèi)保質(zhì)按量完成承攬的工程項(xiàng)目。否則必須承擔(dān)建設(shè)單位罰款等相應(yīng)的違約責(zé)任。工期有合同工期（要求工期）、目標(biāo)工期（計(jì)劃工期）、實(shí)際工期。工期控制的目標(biāo)就是計(jì)劃工期小于合同工期，實(shí)際工期小于計(jì)劃工期，這是最理想的控制效果。管理者該采取何種措施保證目標(biāo)工期的實(shí)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)我認(rèn)真細(xì)致分析，結(jié)合幾年來(lái)實(shí)踐證明，歸納如下：
3.1必須制定切實(shí)可行的工期計(jì)劃（總進(jìn)度計(jì)劃）。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部要根據(jù)施工圖紙及采取的技術(shù)組織方案，結(jié)合工期定額與實(shí)際施工消耗天數(shù)，制定切實(shí)可行施工進(jìn)度計(jì)劃。既然要切實(shí)可行，那么它的主要編制依據(jù)是真實(shí)有效的第一手資料，主要編制依據(jù)即是施工圖紙和技術(shù)組織方案。圖紙是本工程的圖紙，暫時(shí)無(wú)較大的變動(dòng)。編制的技術(shù)組織方案符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，且經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，建設(shè)單位和監(jiān)理單位同意，質(zhì)量有保證的方案。這樣才具備編制出切實(shí)可行總進(jìn)度計(jì)劃的條件。
3.2分期編制年、季、月、旬、周進(jìn)度計(jì)劃。在總進(jìn)度計(jì)劃編制后，如何去實(shí)行是關(guān)鍵。在實(shí)行時(shí)應(yīng)根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃及實(shí)際情況分期編制年、季、月、句、周進(jìn)度計(jì)劃來(lái)控制總計(jì)劃的實(shí)行情況，逐級(jí)進(jìn)行比較，出現(xiàn)偏差應(yīng)及時(shí)糾正、調(diào)整。合理處理工期管理過(guò)程中的矛盾問(wèn)題，計(jì)算出工序的最早、最遲時(shí)間及自由時(shí)差、總時(shí)差，合理分析關(guān)鍵線路，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整前后工序的作業(yè)順序。做到關(guān)鍵工作不讓步，流水作業(yè)要連續(xù)，次要工序要讓路，前后工序順序要合理。在時(shí)間與空間內(nèi)盡量交叉作業(yè)，以縮短各分項(xiàng)工程工期。
3.3利用計(jì)算機(jī)信息來(lái)處理進(jìn)度過(guò)程中的偏差。在對(duì)總進(jìn)度進(jìn)行管理過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)實(shí)際與計(jì)劃的偏差，但須認(rèn)真進(jìn)行分析、研究。哪些原因是自身造成的、哪些原因是因建設(shè)、設(shè)計(jì)變更造成的。并應(yīng)利用計(jì)算機(jī)及時(shí)的調(diào)整總進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)于自身造成工期拖延的應(yīng)在以后工序中采取措施搶回來(lái)，對(duì)于因設(shè)計(jì)變更等非自身原因造成的工期延誤，應(yīng)及時(shí)的填寫(xiě)工期順延申請(qǐng)表，報(bào)建設(shè)、監(jiān)理單位，請(qǐng)求順延。
3.4采用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃與橫道圖計(jì)劃并存的管理方式。第一，對(duì)于大的、復(fù)雜的工程項(xiàng)目其總進(jìn)度計(jì)劃均應(yīng)采用網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)行編制進(jìn)度計(jì)劃。第二，對(duì)于小型的、工序簡(jiǎn)單的工程項(xiàng)目月、旬、周進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)采用橫道圖進(jìn)行編制。這與兩種進(jìn)度計(jì)劃的特點(diǎn)是分不開(kāi)的，網(wǎng)絡(luò)圖具有邏輯清晰，而橫道圖簡(jiǎn)單直觀、一目了然的特點(diǎn)，所以在進(jìn)行月、旬、周進(jìn)度控制時(shí)采取橫道圖更能反映出進(jìn)度的偏差情況，為總進(jìn)度糾正提供條件。
3.5采用科學(xué)的手段或方法控制進(jìn)度。如采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法（前鋒線法和列表法）、S曲線法、香蕉曲線法對(duì)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行定期對(duì)比，找出原因及時(shí)調(diào)整。
3.6到了建筑工程后期，這是影響整個(gè)工程驗(yàn)收交付的關(guān)鍵時(shí)期，般都具有工期逼近、工序復(fù)雜、工種繁多、交叉等特點(diǎn)，工程量較大、涉及面廣等特點(diǎn)。因此，后期施工管理是否到位，是能否確保整個(gè)項(xiàng)目順利通過(guò)驗(yàn)收的關(guān)鍵。為此，可以從組織、技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)幾個(gè)方面采取措施。建立一個(gè)有權(quán)威的、有組織能力、效率高的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，組織機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)模、專業(yè)性質(zhì)等要求設(shè)置，做到因崗設(shè)人、辦事高效、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，并層層分解目標(biāo)，落實(shí)責(zé)任，訂立規(guī)章制度保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，都是實(shí)際中有力的組織措施。在管理措施方面，則是要求項(xiàng)目管理者統(tǒng)一思想，并且各參與方的管理目標(biāo)應(yīng)該保持統(tǒng)一，在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程中應(yīng)采取動(dòng)態(tài)控制。
4結(jié)論
進(jìn)度、安全和質(zhì)量是房地產(chǎn)建筑工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中靈魂，也直接影響著工程的成本控制和效益最大化的實(shí)現(xiàn)。因此，我們必須充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)建筑施工管理的重要意義，想方設(shè)法做好建筑施工管理工作。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須充分認(rèn)識(shí)到建筑施工管理的重要性和必要性，聯(lián)系自身實(shí)際，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，采用各種符合施工實(shí)際的管理模式，不斷創(chuàng)新施工管理方法，以確保建筑施工的安全、質(zhì)量和進(jìn)度，以此助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]淺談現(xiàn)代建筑施工管理的六控制 王菁 《山西建筑》 2007 第16期
2設(shè)計(jì)階段的成本管理和措施
建設(shè)工程造價(jià)管理涉及建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)。其中，實(shí)行以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程投資控制最為關(guān)鍵，成本管理是設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)的重要職責(zé)之一。首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo)，拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項(xiàng)中。然后，根據(jù)分項(xiàng)成本指導(dǎo)設(shè)計(jì)策劃，對(duì)管理部門(mén)、市場(chǎng)部門(mén)、運(yùn)營(yíng)方提出的要求進(jìn)行全面分析，確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)策劃過(guò)程，需自始至終結(jié)合成本的概念，在設(shè)計(jì)由淺入深的同時(shí)，成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項(xiàng)清晰和明確。為了落實(shí)成本控制，在各階段設(shè)計(jì)中，需精心研究建筑每一個(gè)部件的設(shè)計(jì)，研究材料和施工條件，進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而機(jī)電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資，還需要考慮運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，正確處理好技術(shù)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性與運(yùn)營(yíng)管理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。另外，還應(yīng)加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙之間的前期協(xié)調(diào)性管理，避免將設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏碰缺等各種不完善因素帶入施工階段，而造成工程建設(shè)成本的上升。在招標(biāo)階段，尤其是機(jī)電設(shè)備招標(biāo)階段，設(shè)計(jì)策劃管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級(jí)，明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次，將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中，力求保證建筑品質(zhì)的同時(shí)做到經(jīng)濟(jì)合理。限額設(shè)計(jì)是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后，設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額，提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。在方案設(shè)計(jì)階段，可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計(jì)階段，可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過(guò)程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計(jì)完成后，都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計(jì)要求是否得到有效落實(shí)，從而使動(dòng)態(tài)的成本管理方式得以實(shí)現(xiàn)。在管理機(jī)制上，可考慮加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理，在設(shè)計(jì)合同中，制定相應(yīng)的措施條款，凡因設(shè)計(jì)單位錯(cuò)誤、漏項(xiàng)擴(kuò)大規(guī)?；蛱岣邩?biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支，可扣減設(shè)計(jì)費(fèi);對(duì)于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況，須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級(jí)審批;對(duì)于節(jié)約投資限額的給予獎(jiǎng)勵(lì)，超過(guò)投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計(jì)人員積極性，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員在單位限額內(nèi)發(fā)揮主觀能動(dòng)性提供最優(yōu)設(shè)計(jì)。
3設(shè)計(jì)階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施
(1)設(shè)計(jì)質(zhì)量全過(guò)程管理的重要性建筑設(shè)計(jì)隨機(jī)性大，需要全過(guò)程精心策劃和控制，才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣，確切地說(shuō)是一個(gè)目標(biāo)范圍的界定，符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計(jì)合格的下限。建筑設(shè)計(jì)精品是在設(shè)計(jì)運(yùn)行過(guò)程中優(yōu)化取舍，不斷完善完美的生產(chǎn)方式。因此，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理是全方位全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理。靜止的簡(jiǎn)單化的“結(jié)果管理”淘汰制，會(huì)造成施工質(zhì)量的下降并造成經(jīng)濟(jì)損失。建筑設(shè)計(jì)全過(guò)程要自始至終，由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理，由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施，由形象思維到邏輯思維，由方案到施工圖，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動(dòng)且極具挑戰(zhàn)性的動(dòng)態(tài)質(zhì)量管理。
(2)設(shè)計(jì)組織框架的構(gòu)建。建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的首要任務(wù)應(yīng)是項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織框架的策劃。一個(gè)規(guī)模較大的完整的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)、建筑電氣設(shè)計(jì)，還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計(jì)內(nèi)容，甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計(jì);配合有室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)，有的項(xiàng)目還需要專門(mén)進(jìn)行標(biāo)志標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建筑立面照明設(shè)計(jì)、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計(jì)等分工細(xì)致、深化的設(shè)計(jì)內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時(shí)代主題日益明確，還需考慮能源科技項(xiàng)目的專項(xiàng)設(shè)計(jì)。另外，業(yè)主招標(biāo)管理部門(mén)可能還會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)管理部門(mén)提出提供各類招標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書(shū)、技術(shù)標(biāo)評(píng)審等的招標(biāo)配合工作要求。因此，在設(shè)計(jì)工作計(jì)劃中還需要考慮到這項(xiàng)工作的安排。如此繁雜的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容，沒(méi)有一家設(shè)計(jì)單位能夠獨(dú)立完成，因此，開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)在設(shè)計(jì)策劃的前期階段，必須清晰地確立全部設(shè)計(jì)內(nèi)容，將其合理地分解成多個(gè)工作包，對(duì)每個(gè)工作包明確內(nèi)容要求、目標(biāo)、時(shí)間、限額設(shè)計(jì)并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系，使不同專業(yè)和專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作，圍繞設(shè)計(jì)策劃所確定的主題目標(biāo)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，最終完成高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果。建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，層次、水平差異較大，并不是所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的所有設(shè)計(jì)內(nèi)容都需要由頂級(jí)設(shè)計(jì)公司來(lái)完成;不同的設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)類型也有所不同，例如有些設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)大型公共建筑，有些擅長(zhǎng)居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)，有些擅長(zhǎng)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)。對(duì)于項(xiàng)目中的每一項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容，都需要在龐雜的設(shè)計(jì)市場(chǎng)中，挑選資質(zhì)和業(yè)績(jī)符合項(xiàng)目要求的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，并確定其收費(fèi)是否在可接受范圍內(nèi)，然后將工作要求落實(shí)到合同中。這樣分階段逐步落實(shí)每一個(gè)設(shè)計(jì)工作包。
(3)編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期策劃階段，在商業(yè)策略策劃完成后，設(shè)計(jì)策劃部門(mén)應(yīng)收集來(lái)自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件，收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等方面的基礎(chǔ)資料。結(jié)合商業(yè)策劃要求，編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，將業(yè)主的開(kāi)發(fā)意圖、策略，以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，避免設(shè)計(jì)工作走彎路。在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)安排各專業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對(duì)方案設(shè)計(jì)內(nèi)容的評(píng)審意見(jiàn)，形成策劃設(shè)計(jì)要求，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。在施工圖設(shè)計(jì)階段，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審意見(jiàn)、結(jié)合來(lái)自物業(yè)使用部門(mén)的對(duì)運(yùn)行管理的具體要求，以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計(jì)條件，編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交樓標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計(jì)成果深度和形式等各方面的要求。
(4)分階段進(jìn)行設(shè)計(jì)成果評(píng)審和確認(rèn)。設(shè)計(jì)工作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。因此對(duì)于各階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)分別予以評(píng)審和確認(rèn)。在方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)對(duì)建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動(dòng)線、垂直交通動(dòng)線、建筑面積、層高等基本設(shè)計(jì)要素予以充分討論、評(píng)價(jià)和確認(rèn)。在初設(shè)計(jì)階段，建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專業(yè)的設(shè)計(jì)外，還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個(gè)細(xì)部和材料，評(píng)估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對(duì)各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較，確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式，對(duì)建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn);機(jī)電專業(yè)應(yīng)對(duì)各類可選用的機(jī)電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和論證，確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備，確認(rèn)豎向和橫向管井管線的位置對(duì)空間使用的影響。在施工圖設(shè)計(jì)階段，需檢查和評(píng)審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實(shí)程度，校核各專業(yè)圖紙中對(duì)地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況，校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對(duì)施工圖紙完成全面評(píng)審和確認(rèn)，方可將其交付給施工和工程管理部門(mén)。
(5)設(shè)計(jì)工作后評(píng)估。設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見(jiàn)影的，必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)、施工、運(yùn)行整個(gè)過(guò)程后，才真正反映出設(shè)計(jì)管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項(xiàng)目竣工交付運(yùn)行后，對(duì)前期設(shè)計(jì)策劃和管理工作進(jìn)行綜合評(píng)估，由施工圖紙的實(shí)施單位和對(duì)建筑物運(yùn)行管理的部門(mén)分別進(jìn)行評(píng)價(jià)，總結(jié)出設(shè)計(jì)策劃管理工作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，這樣才能不斷改進(jìn)不斷提高。
引言
伴隨著國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和改革開(kāi)放的不斷深入，面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和行業(yè)的規(guī)范化進(jìn)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工管理工作顯得更加重要。工程管理是建造工程中十分重要的部分，它的好壞影響著投資者的經(jīng)濟(jì)效益，資源能否得到充分利用、體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理者和工程技術(shù)者的水平。施工過(guò)程中技術(shù)資料和工程質(zhì)量的檢查施工過(guò)程中技術(shù)資料是否齊備，工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，是衡量開(kāi)發(fā)、施工企業(yè)管理水平高下的關(guān)鍵，是質(zhì)檢部門(mén)評(píng)定質(zhì)量的依據(jù)。
1.建筑工程管理的意義
建筑工程管理人員以施工項(xiàng)目為研究目標(biāo)，為了保證投資的回報(bào)，建立在工程造價(jià)評(píng)估調(diào)查工作的客觀規(guī)律與基本要求和原則的基礎(chǔ)上，通過(guò)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、技術(shù)手段、法律規(guī)范等方面，來(lái)控制項(xiàng)目施工前期、施工過(guò)程、竣工后的經(jīng)濟(jì)成本，以求資源優(yōu)勢(shì)獲得最大的收益。工程管理是建筑工程工作中的重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)綜合多方面因素的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要各部門(mén)的協(xié)調(diào)配合。建筑工程是一項(xiàng)影響社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要工程，是利用建材材料和施工設(shè)備技術(shù)等完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體制下，加強(qiáng)建筑工程的管理是工程質(zhì)量的保證，也是完成資源優(yōu)化配置的過(guò)程，以滿足建筑工程中的質(zhì)量、成本、工期、安全四項(xiàng)指標(biāo)的需求。在現(xiàn)有的建筑市場(chǎng)下，有效地提高工程的質(zhì)量已經(jīng)成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要影響因素，只有將建筑工程的管理融入到工程的每個(gè)環(huán)節(jié)才能保證工程的順利進(jìn)行。
2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中建筑工程管理的問(wèn)題
雖然房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理得到了極大重視和發(fā)展，但在實(shí)際工程中有不少問(wèn)題存在，并且影響著工程管理的發(fā)展、完善。我們絕對(duì)不能忽視工程項(xiàng)目中的不足，應(yīng)當(dāng)指出并加以完善。
2.1管理上存在的問(wèn)題
管理制度比較落后，建筑工程市場(chǎng)的秩序不夠有序。雖然國(guó)家也出臺(tái)了很多的相關(guān)政策，但是在實(shí)際的操作過(guò)程會(huì)出現(xiàn)一些不夠公開(kāi)、公平的現(xiàn)象，這些會(huì)導(dǎo)致工程的質(zhì)量得不到有效的保證。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)的法人缺乏約束，有的企業(yè)僅僅擁有項(xiàng)目建設(shè)的資金，沒(méi)有其他的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金，缺乏了相關(guān)的承擔(dān)能力。特別是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目管理工作往往只重視工程建設(shè)的造價(jià)管理與控制，而對(duì)于投資設(shè)計(jì)層面的管理控制的重要性沒(méi)有得到正確的認(rèn)識(shí)；時(shí)常出現(xiàn)初期設(shè)計(jì)中缺乏對(duì)投資總體情況的準(zhǔn)確估算，管理手段不科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。
此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇施工承包商與設(shè)備供應(yīng)商的途徑往往采取企業(yè)內(nèi)部自行招標(biāo)的辦法。出于降低成本的考慮，中標(biāo)單位普遍是低價(jià)中標(biāo)單位，由于招標(biāo)方法不科學(xué)，容易導(dǎo)致中標(biāo)單位為不合格承包商與供應(yīng)商，甚至低價(jià)中標(biāo)后，在施工過(guò)程中降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甚至以次充好，使建筑工程質(zhì)量無(wú)法得到保證。
建筑工程管理應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)、安全的操作，這就需要開(kāi)發(fā)、施工企業(yè)在技術(shù)管理方面加大力度，因?yàn)樗粌H關(guān)系到工程質(zhì)量，甚至可能危及到生命財(cái)產(chǎn)安全。
2.2管理人員素質(zhì)不高
建筑工程管理專業(yè)知識(shí)匱乏，實(shí)踐能力差，素質(zhì)低。近年來(lái)，我國(guó)通過(guò)建造師、安全工程師等相關(guān)資格考試以提高土建管理人員的專業(yè)素養(yǎng)。但是由于建筑工程管理的工作性質(zhì)，內(nèi)容復(fù)雜，對(duì)人員的要求很高，所以經(jīng)常由于工程管理人員缺乏對(duì)工程管理基本的機(jī)制、性質(zhì)、任務(wù)的認(rèn)識(shí)，而發(fā)生建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)管以及安全等方面的事故。從我國(guó)建筑工程管理人員的狀況來(lái)看，建筑工程管理人員的質(zhì)量意識(shí)比較薄弱，素質(zhì)偏低。且管理模式、管理方法以及專業(yè)管理程度比較落后，這種狀況制約了建筑工程管理的健康發(fā)展。
3.提高建筑工程管理的策略
3.1建立完善的管理體制
我國(guó)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，工程面臨著很大的挑戰(zhàn)，加上管理體制的問(wèn)題存在，也制約著企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)要調(diào)整管理體制以適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要重視管理的重要性，把經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)成重要的工作。企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，要尋求適合自身發(fā)展的管理體制，不斷地完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略。明確項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)行主體，規(guī)范市場(chǎng)投資主體的權(quán)利與義務(wù)。在進(jìn)行工程管理的過(guò)程中，要明確各部門(mén)的職責(zé)，明確各項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)行主體，妥善的處理好業(yè)主、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)備制造單位、之間的關(guān)系。
3.2引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，結(jié)合時(shí)展
了解和掌握國(guó)內(nèi)外的技術(shù)發(fā)展動(dòng)向，推動(dòng)企業(yè)科技進(jìn)步，提高設(shè)計(jì)和施工水平。當(dāng)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展速度之快，大大促進(jìn)了生產(chǎn)力的提高?？茖W(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，使社會(huì)的方方面面正悄然地發(fā)生變化，我們使用新技術(shù)能夠有效地提高工程質(zhì)量，新材料能夠提高建筑外觀，節(jié)約成本。
3.3加強(qiáng)對(duì)工程招投標(biāo)和質(zhì)量的管理
招投標(biāo)的有效管理質(zhì)量關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量。招投標(biāo)是建筑市場(chǎng)交易的最基本形式，也是規(guī)范建筑市場(chǎng)的最基本形式。建筑工程招投標(biāo)是一個(gè)相互制約相互配套的系統(tǒng)性工程，目前招投標(biāo)目前法律、法規(guī)體系不健全，市場(chǎng)監(jiān)督和制約機(jī)制力度不夠，配套的改革措施還不完善。因此，建立、健全招投標(biāo)過(guò)程中的各項(xiàng)制度，是招投標(biāo)工作得以順利進(jìn)行的保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)備案制度、招標(biāo)文件和招標(biāo)審查制度。確保合理低價(jià)優(yōu)選合格施工承包商，為建筑工程質(zhì)量提供前提保障。工程施工質(zhì)量管理，要貫穿工程施工的全過(guò)程，涉及每一個(gè)工序，對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收尤其要嚴(yán)格管理，不經(jīng)驗(yàn)收合格，嚴(yán)禁進(jìn)入下一道工序施工；對(duì)于影響建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量的關(guān)鍵工序，如鋼筋安裝、混凝土澆筑等分項(xiàng)工程，必須實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督管理作用，施工企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行質(zhì)量檢查的“三檢”管理制度，留下相應(yīng)的檢評(píng)記錄，有利于生產(chǎn)班組與質(zhì)量管理人員對(duì)質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)和程序達(dá)成共識(shí)，使質(zhì)量管理工作進(jìn)入常態(tài)。
3.4對(duì)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)
不同的崗位對(duì)工作人員的要求不同，為了能盡快適應(yīng)崗位的需要，應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)、施工企業(yè)及監(jiān)理單位的工程管理人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)。經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)，不僅可以使工程管理人員的管理水平得到提升，同時(shí)也提高了工程管理人員的質(zhì)量意識(shí)，保證工程按計(jì)劃、按質(zhì)量完成。在實(shí)際的工作中，不僅重視人員的專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐應(yīng)用能力，也要加強(qiáng)道德素質(zhì)的提高，因?yàn)榻ㄖこ剃P(guān)系到民生和社會(huì)的重大發(fā)展，必須從人員入手，建立長(zhǎng)效有力的人員管理體制和獎(jiǎng)懲體制。
結(jié)語(yǔ)：建筑工程的管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，企業(yè)應(yīng)該建立完善的制度進(jìn)行的管理。隨著我國(guó)社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工程的管理越來(lái)越引起重視?，F(xiàn)階段，企業(yè)加強(qiáng)對(duì)工程管理的方法具有十分重要的意義，對(duì)于提高工程的質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力都有極大的推動(dòng)作用。在實(shí)際的工作中，企業(yè)要針對(duì)自身的發(fā)展建立完善的體制，加強(qiáng)對(duì)人員的培養(yǎng)，采取科學(xué)合理的管理方法，從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的層面來(lái)進(jìn)行管理，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中有效進(jìn)行建筑工程管理，能夠減少建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并且能有效控制建設(shè)成本，保證房地產(chǎn)事業(yè)的建設(shè)效益。
1當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目在建筑工程管理中存在的不足
1.1進(jìn)度管理上的不足
對(duì)于建筑的進(jìn)度沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的管理，施工進(jìn)度對(duì)于建筑的質(zhì)量有著密切的聯(lián)系，所以在建筑的進(jìn)度管理上是非常重要的。由于人們對(duì)建筑的要求不斷增加，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑工程管理帶來(lái)了巨大壓力，增加了其管理難度。并且城市化建設(shè)對(duì)其建筑的工期也提高了要求，這又加大了工程管理的難度。就目前來(lái)看，存在房地產(chǎn)項(xiàng)目在建筑工程管理上，缺乏專業(yè)性的指導(dǎo)，管理模式不健全，不能形成一個(gè)有效的管理系統(tǒng)，進(jìn)而影響整個(gè)工程的進(jìn)行。而出現(xiàn)這些問(wèn)題的主要原因就是管理層沒(méi)有重視，沒(méi)有指定合理科學(xué)的施工制度，使工程進(jìn)度得不到有效的管理，進(jìn)而導(dǎo)致員工盲目施工，影響整個(gè)工程的施工進(jìn)度，嚴(yán)重情況會(huì)導(dǎo)致安全事故的發(fā)生，給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)上的損失。所以在建筑工程中做好進(jìn)度管理工作，是保證工程質(zhì)量的重要一環(huán)。
1.2質(zhì)量管理上年的不足
在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，存在企業(yè)設(shè)計(jì)這一環(huán)節(jié)的管理上，缺少對(duì)工程質(zhì)量的有效管控。企業(yè)為了加快進(jìn)度，沒(méi)有將圖紙的細(xì)節(jié)與各個(gè)部門(mén)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。前期的圖紙沒(méi)有細(xì)化，就會(huì)導(dǎo)致在工程后期出現(xiàn)各種線路之間的問(wèn)題，會(huì)適得其反，在后期進(jìn)行大量的調(diào)整，甚至返工，進(jìn)而影響這個(gè)工程進(jìn)度，對(duì)工程的質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生較大的影響。企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)中對(duì)質(zhì)量法人落實(shí)力度不夠，存在企業(yè)在施工過(guò)程中，對(duì)于施工技術(shù)沒(méi)有具體要求，導(dǎo)致最終的建筑與預(yù)期的效果存在差距。同時(shí)對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的檢查不到位，使工程的質(zhì)量受到很大影響。監(jiān)理人員沒(méi)有切實(shí)履行自己的責(zé)任，也會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量的而降低。所以在建筑工程管理中，加強(qiáng)對(duì)工程的質(zhì)量管理是非常重要的。
1.3工程造價(jià)管理上的不足
在房地產(chǎn)成本管理中，工程造價(jià)管理是較為復(fù)雜，且涉及領(lǐng)域較廣的一方面，其對(duì)建筑的成本影響較大。前期的工程造價(jià)的工作在管理上沒(méi)有進(jìn)行有效落實(shí)，就會(huì)在工程后期出現(xiàn)建筑工程造價(jià)管理與實(shí)際情況不符合，會(huì)使后的工程造價(jià)預(yù)算提高，是企業(yè)的利益收到損失。工程造價(jià)管理不力，容易使資金不能有效利用，收效甚微。在具體的建筑工程中，并沒(méi)有安排專業(yè)的人員進(jìn)行工程造價(jià)管理，更沒(méi)有建立有效的管理制度，使建筑工程的造價(jià)成本提高，還沒(méi)有得到相應(yīng)的成效。
1.4安全生產(chǎn)組織上的不足
在建筑工程中，對(duì)于安全生產(chǎn)的組織上是企業(yè)的負(fù)責(zé)人必須落實(shí)的。要保證建筑工程的安全實(shí)施，不斷提高自身在安全管理中的作用，促進(jìn)工程的順利實(shí)施。在目前，存在相關(guān)管理人員沒(méi)有在崗的情況。這會(huì)導(dǎo)致在施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)的不到有效指導(dǎo)，安全條例和安全制度得不到有效落實(shí)，是工程存在安全隱患，影響工程的順利實(shí)施。
2建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的實(shí)施方法
2.1完善工程造價(jià)體系
房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一個(gè)完備的工程造價(jià)體系，企業(yè)要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮，為保障各項(xiàng)資源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造價(jià)體系。企業(yè)最好聘請(qǐng)專業(yè)的人員，在工程前期，對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行合理的分析，使資金和人員、設(shè)備等等到充分利用，在保證工程質(zhì)量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期對(duì)工程造價(jià)的管理，在工程額的實(shí)施過(guò)程中，對(duì)自理金的劉鄧情況要實(shí)時(shí)監(jiān)控，避免資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，避免資金流失的情況發(fā)生。企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行有效管控的同時(shí)，就加強(qiáng)論文對(duì)整個(gè)工程的造價(jià)體系進(jìn)行整體的把控，進(jìn)而使企業(yè)的利益得到保障。同時(shí)財(cái)務(wù)部門(mén)要保障應(yīng)急預(yù)算資金的儲(chǔ)備。對(duì)于財(cái)務(wù)部門(mén)的管理力度要加大，遏制挪用公款和資金流失的情況發(fā)生，保障工程的順利實(shí)施開(kāi)展。相關(guān)監(jiān)管部門(mén)要擔(dān)負(fù)起自身的責(zé)任，把公司建立的各項(xiàng)規(guī)章制度落到實(shí)處，切實(shí)保障工程的順利開(kāi)展，保護(hù)公司的利益。
2.2加強(qiáng)對(duì)安全施工制度的落實(shí)
企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，必須采取必要的安全措施，減少在施工中安全事故的發(fā)生。企業(yè)在制定安全施工制度后，要加強(qiáng)落實(shí)，避免出現(xiàn)安全事故。在施工中要安排專人進(jìn)行安全檢查，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格保證安全管理，提高員工的安全施工意識(shí)，全體員工必須嚴(yán)格按照安全制度規(guī)范施工，從源頭杜絕安全事故的發(fā)生。對(duì)于員工的素質(zhì)不同，企業(yè)要定期展開(kāi)安全培訓(xùn)，對(duì)施工人員的施工技術(shù)和造作規(guī)范做好培訓(xùn)，提高施工人員的自我保護(hù)意識(shí)，減少施工中的安全隱患。監(jiān)督檢查人員必須嚴(yán)格執(zhí)行安全制度條例，如有違反，嚴(yán)格處罰，以促使員工能夠遵守安全制度條例。
2.3加強(qiáng)工程質(zhì)量管理
加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量管理，可以有效提高工程質(zhì)量。影響工程質(zhì)量的第一個(gè)環(huán)節(jié)就是原材料，所以企業(yè)在招標(biāo)過(guò)程中要本著以工程質(zhì)量為基礎(chǔ)的原則，來(lái)選擇相應(yīng)的供應(yīng)商，使由于原材料的問(wèn)題影響工程質(zhì)量不能發(fā)生。在施工中注意運(yùn)用新的技術(shù)、設(shè)備，確保提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。在施工中還要對(duì)各個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行質(zhì)量把控，在施工的環(huán)節(jié)中，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行質(zhì)檢，一旦出現(xiàn)不合格的情況，要及時(shí)調(diào)整，避免后期返工，延誤工期，確保工程保質(zhì)保量的完成。
2.4加強(qiáng)對(duì)施工人員的專業(yè)培養(yǎng)
施工人員是具體實(shí)施建筑的人員，所以對(duì)于他們的專業(yè)技能的培訓(xùn)時(shí)很有必要的。企業(yè)開(kāi)展相關(guān)的專業(yè)技能培訓(xùn)，能夠有效提高施工人員的操作規(guī)范，提高專業(yè)水平，提高建筑工程的質(zhì)量。企業(yè)在招聘時(shí)，要提高標(biāo)準(zhǔn)，要招聘具備相應(yīng)從業(yè)資格證書(shū)、具有相應(yīng)學(xué)歷的員工，這樣才能保證在施工中的各項(xiàng)專業(yè)技能達(dá)到操作規(guī)范你，進(jìn)而提高工程工藝水平，提高整個(gè)工程的質(zhì)量。
2.5加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的把控
1.房地產(chǎn)建筑工程施工管理的重要性
謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。在我國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開(kāi)發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。
2.房地產(chǎn)建筑工程開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)管理工作中）。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工困難，影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問(wèn)題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。
3.注意施工階段的過(guò)程控制和管理
房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么？哪些是必須由甲方來(lái)管理的，哪些又可以通過(guò)監(jiān)理、甚至施工單位自身來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的？細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會(huì)有的放矢，而不是漫無(wú)目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過(guò)期望，施工工期控制在充分的時(shí)間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣甲方和施工單位不再是對(duì)立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管理。
3.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)
加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過(guò)程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。
3.1.1 要管理好施工質(zhì)量，首要的任務(wù)是按圖施工
甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
3.1.2 加大對(duì)隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗(yàn)收
房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。
3.2 確保工程按期完成
在施工進(jìn)度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出來(lái)。對(duì)于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的，要適當(dāng)延長(zhǎng)工期或者督促施工單位加人加班。
3.3 對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明
在施工合同上，可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。
0 引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目質(zhì)量管理中存在著許多的問(wèn)題，影響了建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量和發(fā)展。因此，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的管理有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。下面就此進(jìn)行討論分析。
1 工程質(zhì)量管理定義
質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)，并通過(guò)質(zhì)量體系中的質(zhì)量策劃、控制、保證和改進(jìn)來(lái)使其實(shí)現(xiàn)的全部活動(dòng)。廣義的工程質(zhì)量管理，泛指建設(shè)全過(guò)程的質(zhì)量管理。其管理的范圍貫穿于工程建設(shè)的決策、勘察、設(shè)計(jì)施工的全過(guò)程。一般意義的質(zhì)量管理，指的是工程施工階段的管理。
2 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理存在的問(wèn)題
2.1 質(zhì)量意識(shí)薄弱
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員只注重開(kāi)盤(pán)、交樓等目標(biāo)的達(dá)成而忽略工程質(zhì)量管理。在工程進(jìn)展過(guò)程中，由于不重視對(duì)質(zhì)量的管理，造成了工程項(xiàng)目質(zhì)量控制體制的不健全。另外沒(méi)有把工程質(zhì)量控制擺在首要管理制度上，造成質(zhì)量管理制度成為一種擺設(shè)，沒(méi)有真正的運(yùn)用到建設(shè)工程當(dāng)中，造成工程項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，無(wú)法保證工程的優(yōu)質(zhì)建設(shè)。
2.2 設(shè)計(jì)階段對(duì)工程質(zhì)量關(guān)注不足
質(zhì)量管理在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中有著非常重要的作用，在設(shè)計(jì)階段很多企業(yè)會(huì)把成本控制作為重點(diǎn)，與此同時(shí)卻忽略工程質(zhì)量問(wèn)題的解決。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因?yàn)橐铀儋Y金回籠，整個(gè)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程非?？欤ㄔ谠O(shè)計(jì)的時(shí)間也會(huì)比較少。設(shè)計(jì)主要包括方案設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)階段通?；ㄙM(fèi)時(shí)間比較多，這樣就會(huì)導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)階段的時(shí)間所剩無(wú)幾而導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量不高、漏洞百出，從而影響現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制以及有效的成本節(jié)約。
2.3 全面質(zhì)量管理流于形式
提高組織質(zhì)量管理能力的一個(gè)有效方法就是全面質(zhì)量管理，其要求是全體員工都要參加，然后將質(zhì)量管理作為中心來(lái)進(jìn)行展開(kāi)。隨著人們對(duì)住宅質(zhì)量要求的提高，全面質(zhì)量管理得到了有效的推廣，可是在很多房地產(chǎn)企業(yè)中并沒(méi)有把其作為一種實(shí)質(zhì)性的推廣而是僅僅限于形式。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行考核時(shí)，他們主要是針對(duì)部門(mén)的核心業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行，但是對(duì)于工程質(zhì)量就只與項(xiàng)目部的相關(guān)人員有關(guān)系，這樣根本就不能把全員調(diào)動(dòng)起來(lái)參與工程質(zhì)量管理。
3 解決房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理存在問(wèn)題的對(duì)策
3.1 提高各級(jí)施工人員的質(zhì)量意識(shí)
在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，施工人員的素質(zhì)直接決定了工程質(zhì)量管理的效果。因此必須讓施工人員牢記“質(zhì)量第一”的觀點(diǎn)，將質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)意識(shí)讓員工時(shí)刻牢記。
（1）把質(zhì)量責(zé)任制落實(shí)到管理人員，讓每個(gè)施工人員都有質(zhì)量管理意識(shí)，保證好每個(gè)施工過(guò)程以及環(huán)節(jié)的相關(guān)質(zhì)量。要對(duì)施工人員不斷加強(qiáng)相關(guān)的質(zhì)量意識(shí)教育，邀請(qǐng)相關(guān)專家學(xué)者進(jìn)行講解和指導(dǎo)，真正做到理論與實(shí)踐的結(jié)合，從根本上改變施工人員的思想觀念，要讓他們?cè)谡莆諏I(yè)知識(shí)的同時(shí)還能夠掌握全新的建筑工程質(zhì)量管理理念。
（2）建立質(zhì)量考核制度。通過(guò)對(duì)施工人員培訓(xùn)、考核，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量管理，精心施工，消除在建筑工程中出現(xiàn)的質(zhì)量通病，保證施工質(zhì)量。
（3）加強(qiáng)對(duì)于施工和質(zhì)量管理人員的約束和監(jiān)督，制定嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)章制度，獎(jiǎng)懲結(jié)合，對(duì)于有貢獻(xiàn)的人員要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)，對(duì)于的人員要進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，造成相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題的還要堅(jiān)決追究其相關(guān)責(zé)任。
3.2 設(shè)計(jì)階段的工程質(zhì)量控制
負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的人員需要先把建筑工程項(xiàng)目了解清楚，并按照其要求來(lái)做，在與開(kāi)發(fā)單位有了一個(gè)深入的溝通后再根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候以及建造結(jié)構(gòu)等相關(guān)條件設(shè)計(jì)施工圖紙。設(shè)計(jì)人員將圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，不應(yīng)馬上施工，企業(yè)的技術(shù)人員應(yīng)對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審。組建好會(huì)審小組進(jìn)行會(huì)審，并且有專門(mén)的人員來(lái)負(fù)責(zé)，這樣就可以在最早的時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中存在的構(gòu)造不規(guī)范、設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題，并對(duì)這些問(wèn)題提出修改。
3.3 加強(qiáng)全面化的質(zhì)量管理
（1）集成化管理
工程質(zhì)量管理的集成化有項(xiàng)目各目標(biāo)的集成、項(xiàng)目各參與方的集成、工程質(zhì)量形成各階段的集成等。因?yàn)槊總€(gè)參與的質(zhì)量目標(biāo)都不一樣，所以不能對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量來(lái)進(jìn)行有效的管控；但是只要有一個(gè)個(gè)體出現(xiàn)了問(wèn)題就會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量，而且還會(huì)出現(xiàn)互相推諉的情況，因此在確保專業(yè)分工的基礎(chǔ)上，要保證工程質(zhì)量管理從整體上出發(fā)，所以對(duì)項(xiàng)目各參與方的集成化管理是非常有必要的。工程質(zhì)量不僅取決于本階段的管理，還取決于上一階段的工作效果和兩個(gè)階段的信息交流情況。大型房地產(chǎn)企業(yè)，特別是對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，確實(shí)需要快速完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這是無(wú)可避免的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。實(shí)行對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的集成化管理，可以把質(zhì)量、進(jìn)度、成本三大目標(biāo)進(jìn)行很好的協(xié)調(diào)，在保證了項(xiàng)目整體利益最大化的前提下，將工程質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；而在項(xiàng)目各目標(biāo)的集成化管理中，項(xiàng)目經(jīng)理就應(yīng)該發(fā)揮好整合資源和協(xié)調(diào)的作用，讓各部門(mén)服務(wù)于項(xiàng)目的工程質(zhì)量管理工作。
（2）標(biāo)準(zhǔn)化管理
房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)化主要有工程質(zhì)量管理流程的標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量保證措施的標(biāo)準(zhǔn)化等。當(dāng)前大型的房地企業(yè)都已初步完成了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，包括了很多產(chǎn)品體系，并在不同的城市進(jìn)行復(fù)制性的開(kāi)發(fā)。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化可以加快開(kāi)發(fā)的速度，還能減少突發(fā)性問(wèn)題出現(xiàn)的概率，這樣就使得企業(yè)有更多的時(shí)間去關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量?？梢愿鶕?jù)不同業(yè)態(tài)的特點(diǎn)來(lái)建立工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)統(tǒng)一工程質(zhì)量評(píng)估體系，從質(zhì)量管理行為、實(shí)體質(zhì)量、安全文明施工等方面對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行多維度的評(píng)估。
（3）精細(xì)化管理
要做好前期的工程策劃以及做好工程質(zhì)量的預(yù)控是房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量精細(xì)化管理的主要內(nèi)容。工程項(xiàng)目策劃是指根據(jù)建設(shè)工程總體目標(biāo)要求，按照不同的角度來(lái)考慮，將建設(shè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)分析，把建設(shè)活動(dòng)的總體戰(zhàn)略來(lái)進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，同時(shí)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的全過(guò)程作預(yù)先的考慮和設(shè)想，這樣有利于在建設(shè)活動(dòng)的時(shí)間、空間、結(jié)構(gòu)三維關(guān)系中選擇最佳的結(jié)合點(diǎn)重組資源以及展開(kāi)項(xiàng)目運(yùn)作，為保證項(xiàng)目獲得滿意可靠的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益而提供了科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目開(kāi)始之前就做好詳細(xì)的規(guī)劃，并細(xì)致分析工序的搭接、工期、工藝、質(zhì)量保證措施、注意點(diǎn)等，這樣有利于在過(guò)程中以此為依據(jù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。例如，很多企業(yè)會(huì)為了銷售以及增長(zhǎng)的需要，去追求項(xiàng)目的進(jìn)度，可是在一些條件下，追求進(jìn)度是可以事先通過(guò)優(yōu)化工序，改進(jìn)工藝等條件去實(shí)現(xiàn)的，其并不一定會(huì)影響到質(zhì)量，關(guān)鍵是要把前期的策劃以及現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)做好。但是這方面需要通過(guò)不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，才能不斷的完善整個(gè)體系。
4 結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的質(zhì)量問(wèn)題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)自身的利益和競(jìng)爭(zhēng)力，還關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，如果發(fā)生嚴(yán)重的建筑工程質(zhì)量問(wèn)題，后果十分嚴(yán)重，所以一定要做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理問(wèn)題的研究工作，落實(shí)工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管措施，同時(shí)積極優(yōu)化改進(jìn)有效的措施，為消除工程項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題打下基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)指的是工程在施工前期的預(yù)期開(kāi)支或者是實(shí)際施工中的全部固定資產(chǎn)總額，它是整個(gè)工程的投資額。由于建筑工程具有施工周期長(zhǎng)、較為固定、各種要素價(jià)格變化快等特點(diǎn)，使得整個(gè)建筑工程的造價(jià)也隨之不穩(wěn)定，因而，合理的、及時(shí)的造價(jià)管理工作是工程建設(shè)的重要保障，業(yè)主方應(yīng)當(dāng)注意到這一問(wèn)題的重要性。從工程的決策立項(xiàng)階段到工程設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段，再到工程的最后施工都要進(jìn)行有效管理。下面，筆者將根據(jù)多年的工作實(shí)踐，談?wù)勅绾渭訌?qiáng)房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)的管理及控制。
一、有效的造價(jià)監(jiān)管工作
造價(jià)監(jiān)管工作一般由專門(mén)的建設(shè)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)完成，通常建設(shè)單位委托這些中介機(jī)構(gòu)，從項(xiàng)目工程的立項(xiàng)到工程完成全過(guò)程，為建設(shè)單位提供全方位的工程造價(jià)咨詢服務(wù)。這些機(jī)構(gòu)往往具備較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)，通常通過(guò)幾下幾點(diǎn)來(lái)為建設(shè)單位提供服務(wù)。首先，根據(jù)建設(shè)單位的要求，進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算，以提供最優(yōu)的預(yù)算方案；其次，為建設(shè)單位提供招標(biāo)方案，把握市場(chǎng)行情，對(duì)各種建筑要素的單價(jià)進(jìn)行控制，尤其是工程中材料的價(jià)格；再次，由建設(shè)單位組織，和承包方一起去往市場(chǎng)，把建設(shè)所需的建筑材料定下來(lái)，并確定建筑材料的規(guī)格以及單價(jià)；最后，這些機(jī)構(gòu)還要及時(shí)洞察市場(chǎng)情況，對(duì)于有可能影響工程造價(jià)的要素進(jìn)行合理控制，為業(yè)主提供最優(yōu)服務(wù)；在施工過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)要派專門(mén)的人員到施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑所用的材料進(jìn)行查看，對(duì)工程內(nèi)部的結(jié)構(gòu)以及工程的變更情況進(jìn)行及時(shí)掌握，避免出現(xiàn)工程竣工后產(chǎn)生的各種糾紛。
二、工程設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化
在工程的立項(xiàng)決策階段之后，工程的設(shè)計(jì)方案就顯得尤為重要，一份好的設(shè)計(jì)方案可以使工程造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)。據(jù)筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)到70%。設(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系到建筑的周期以及所需的費(fèi)用，它決定著工程所耗的人力、財(cái)力、物力，在設(shè)計(jì)合理的情況下，可以極大地節(jié)省建筑開(kāi)支。因此，要使得工程設(shè)計(jì)合理，需要多方積極配合，不僅需要業(yè)主方參與進(jìn)來(lái)，向設(shè)計(jì)單位提出基本的限價(jià)設(shè)計(jì)要求之外，還需要設(shè)計(jì)單位內(nèi)部提高人員素質(zhì)和技能。具體業(yè)主方應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
1、在工程設(shè)計(jì)上，采取招投標(biāo)的方式。目前來(lái)看，建筑市場(chǎng)上各種憑借關(guān)系招攬項(xiàng)目的現(xiàn)象不少，一些設(shè)計(jì)單位也憑借關(guān)系，招攬?jiān)O(shè)計(jì)任務(wù)。這樣一來(lái)容易出現(xiàn)種種不良后果，如工程設(shè)計(jì)不能符合建設(shè)的需要，甚至出現(xiàn)無(wú)標(biāo)底的投標(biāo)現(xiàn)象，在實(shí)際工作中遇到了不少麻煩；另一方面，由于設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)理念不同，帶來(lái)設(shè)計(jì)風(fēng)格的多變，也為工程造價(jià)帶來(lái)不少困境。
2、明晰合同關(guān)系。為了使工程造價(jià)合理、質(zhì)量有保障。除了傳統(tǒng)的合同規(guī)范之外，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要，明晰合同說(shuō)明上的具體條款，比如，對(duì)于工程上的技術(shù)及工藝問(wèn)題，應(yīng)該給予明晰、清楚的說(shuō)明；在經(jīng)濟(jì)上，應(yīng)該把施工單位的技術(shù)和信譽(yù)度等諸多因素考慮進(jìn)來(lái)，作為招標(biāo)工作的參照點(diǎn)。例如，我國(guó)國(guó)內(nèi)的標(biāo)桿房地產(chǎn)公司金地、萬(wàn)科等就是通過(guò)合同條款運(yùn)營(yíng)的典型，從而達(dá)到降低成本的目的。
3、嚴(yán)防招標(biāo)中的陷阱。在目前的許多房地產(chǎn)建筑招標(biāo)工作中，還存在諸多問(wèn)題，比如惡意低價(jià)中標(biāo)、陪標(biāo)與圍標(biāo)等現(xiàn)象，有些投標(biāo)單位惡意打出低價(jià)投標(biāo)的旗號(hào)，使得許多業(yè)主方上當(dāng)受騙。為了防止此類事件的發(fā)生，業(yè)主方應(yīng)該事前做好招標(biāo)準(zhǔn)備，對(duì)工程項(xiàng)目的成本做到心中有數(shù)，并對(duì)工程造價(jià)有著明確的估計(jì)，這樣才能避免惡意中標(biāo)現(xiàn)象。
三、工程施工過(guò)程中控制造價(jià)
如果說(shuō)工程設(shè)計(jì)階段是對(duì)工程造價(jià)的合理規(guī)劃，那么施工階段則是這一規(guī)劃的具體應(yīng)用。雖然這一階段對(duì)工程造價(jià)的影響不大，但是由于這一階段涉及到工程的投資問(wèn)題，對(duì)投資額的估計(jì)不準(zhǔn)，有可能導(dǎo)致工程施工中的極大浪費(fèi)，因此，對(duì)這一階段的造價(jià)管理也十分必要。業(yè)主方除了要嚴(yán)格按照合同規(guī)定和工程造價(jià)來(lái)管理，還要加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程中的浪費(fèi)現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。
1、高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)。施工過(guò)程中的組織設(shè)計(jì)對(duì)于工程造價(jià)至關(guān)重要，如果施工組織設(shè)計(jì)不夠周全，可能對(duì)工程施工過(guò)程帶來(lái)困擾，因此，在施工前期，應(yīng)該根據(jù)工程的具體情況，制定較為合理和細(xì)致的施工組織方案，比較各種方案的優(yōu)劣，從而確定出最優(yōu)的施工方案。
2、盡量避免設(shè)計(jì)的變更。工程建筑中應(yīng)盡量避免工程設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)象。一般工程的變更只能有以下可能：一是在不影響整個(gè)工程的進(jìn)度及全局建設(shè)的情況下允許的設(shè)計(jì)變更，防止由于變更帶來(lái)的工程設(shè)計(jì)規(guī)模的擴(kuò)大、標(biāo)準(zhǔn)的提升等問(wèn)題；二是工程設(shè)計(jì)變更應(yīng)在多方協(xié)商之下完成，涉及到工程費(fèi)用問(wèn)題的，要有當(dāng)事方在場(chǎng)的情況下同意并且簽字方可，另外業(yè)主方可以派相關(guān)的專業(yè)人員到施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)了解工程進(jìn)度及造價(jià)情況。
3、嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)簽證制度。嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理是確保工程組織管理的有效方法。對(duì)于簽證工程，要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，除了做到隨做隨簽以外，還要在細(xì)節(jié)上注意：簽證上的字要清晰，簽證必須真實(shí)有效，簽字內(nèi)容不得超過(guò)規(guī)定范圍等，這些都是組織管理的重要方面。
4、改進(jìn)技術(shù)，提高效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑工程中60%來(lái)自材料消耗。為了更大限度地降低消耗，提高工程的總體效益，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身能力和立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，采取新的科技成果和材料，在工程中投入使用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，使得工程建設(shè)不僅減少資源消耗、縮短周期，還能為企業(yè)帶來(lái)更多的企業(yè)效益，這也是減少工程造價(jià)的重要手段。
四、工程造價(jià)的合理控制
除了推行以上的辦法，還應(yīng)對(duì)于工程造價(jià)進(jìn)行整體合理控制。首先，在工程項(xiàng)目的建設(shè)初始階段就應(yīng)對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行監(jiān)管，這是從源頭上控制造價(jià)的辦法。另外，在工程的設(shè)計(jì)階段，要把造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，本著節(jié)約成本的設(shè)計(jì)理念，進(jìn)行高效設(shè)計(jì)。這不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也需要技術(shù)上的支撐，因此，為了使設(shè)計(jì)上達(dá)到成本最優(yōu)的效果，企業(yè)必須讓具備高水平和高技能的設(shè)計(jì)師參與其中，運(yùn)用先進(jìn)、可靠的設(shè)計(jì)理念，為企業(yè)制定和擇選出造價(jià)合理、成本最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。
如何有效地控制房地產(chǎn)建筑工程的造價(jià)，筆者認(rèn)為，應(yīng)采取多種措施，多管齊下。首先應(yīng)從造價(jià)的組織結(jié)構(gòu)入手，明晰有關(guān)人員的相關(guān)責(zé)任及明確造價(jià)責(zé)任人；二是從技術(shù)層面進(jìn)行監(jiān)管，用技術(shù)指標(biāo)來(lái)審查設(shè)計(jì)方案的合理度，以節(jié)約建設(shè)投資成本；三是在設(shè)計(jì)和施工中要及時(shí)了解造價(jià)的實(shí)際支出情況，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整建筑設(shè)計(jì)方案。這就要求企業(yè)相關(guān)人員除了要把實(shí)際支出控制在最小范圍內(nèi)以外，還要了解國(guó)家頒布的相關(guān)制度，搜集市場(chǎng)信息，把握市場(chǎng)價(jià)格走向，以便對(duì)建筑材料的造價(jià)有清楚的把握。
總而言之，房地產(chǎn)建筑工程的造價(jià)是個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，它處于不斷變化的過(guò)程，因此，對(duì)其管理也應(yīng)是個(gè)動(dòng)態(tài)的全過(guò)程管理。業(yè)主方面，要對(duì)整個(gè)工程造價(jià)進(jìn)行及時(shí)管理；在具體的建設(shè)中，造價(jià)管理者要有高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，把工程的設(shè)計(jì)、執(zhí)行都納入到管理體系中，還要樹(shù)立一定的經(jīng)濟(jì)觀念，從降低投資成本，提升工程質(zhì)量出發(fā)，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)向，把建筑工程的造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)。
一、直接成本與工期的關(guān)系
任何工程項(xiàng)目都是由若干組生產(chǎn)工序組成的，要分析項(xiàng)目成本與工期的關(guān)系，首先就要分析單個(gè)活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間與成本的關(guān)系。一般而言整個(gè)工程的直接成本是由各項(xiàng)工序的成本組成的，因此，以工序作為研究單元來(lái)研究成本與工期的關(guān)系具有現(xiàn)實(shí)意義。工序的直接成本一般包括人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用等。其中為完成工序作業(yè)所消耗性材料費(fèi)是不隨工序作業(yè)時(shí)間發(fā)生變化而改變的，如鋼筋、水泥、砂石等費(fèi)用。工序的人工費(fèi)用和機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用間也可稱為工序的資源成本，它隨著工序作業(yè)時(shí)間的壓縮而增加。工序可分為連續(xù)型、離散型和間斷型三種，其中，連續(xù)型工序的直接成本隨著工序持續(xù)時(shí)間有規(guī)律的變化；離散型是指當(dāng)項(xiàng)目采用大型機(jī)械施工的時(shí)，不可能逐單位時(shí)間縮短工期，只能從采用的幾個(gè)不同施工方案中確定與其相應(yīng)的作業(yè)時(shí)間，各方案之間無(wú)任何規(guī)律性的關(guān)系；間斷型是指當(dāng)工序根據(jù)施工條件采用兩種或兩種以上施工方法時(shí)，因施工方法和施工效率不同會(huì)出現(xiàn)明顯不同的時(shí)間成本關(guān)系。
二、間接成本與工期的關(guān)系
項(xiàng)目的間接成本是指非直接用于也無(wú)法直接計(jì)入工程對(duì)象時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，即為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)用。比如現(xiàn)場(chǎng)管理人員的工資、資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、檢查試驗(yàn)費(fèi)、工程保修費(fèi)、工程排污費(fèi)以及其他費(fèi)用等。隨著項(xiàng)目時(shí)間的縮短會(huì)導(dǎo)致間接成本的降低，按照間接成本隨時(shí)間序列是否變化，將其分成兩類:不變間接成本和可變間接成本。一般說(shuō)來(lái)，工序的間接成本與工期成正比關(guān)系，間接成本隨著工序時(shí)間的增加而遞增。間接費(fèi)率與工作數(shù)目無(wú)關(guān)，僅與企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理水平、工程復(fù)雜程度及地區(qū)類別等因素有關(guān)。
工期效益
一、工期效益的概念
建設(shè)總工期變化對(duì)工程建設(shè)效益的總影響稱為工期效益，從宏觀上講，工程項(xiàng)目由于工期長(zhǎng)、工程投資巨大等特點(diǎn)，提前竣工能迅速形成固定資產(chǎn)，擴(kuò)大再生產(chǎn)能力，具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從微觀上看，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，提前竣工，一方面提早發(fā)揮了效益，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高投資的收益；另一方面減少了建設(shè)期間貸款所需支付的利息，經(jīng)濟(jì)收益是巨大的。對(duì)于建筑施工企業(yè)來(lái)講，承建工程按時(shí)或早日完工，預(yù)期的利潤(rùn)就成為現(xiàn)實(shí)，可以盡早地投入下一項(xiàng)工程的建設(shè)，在滾動(dòng)建設(shè)中取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、工期效益的組成
