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篇（1）

在我國，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個(gè)人房地產(chǎn)信貸對于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時(shí)，對于商業(yè)銀行來說，通過有效信貸發(fā)放來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素分析

目前，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。

（一） 個(gè)人住房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款是指房地產(chǎn)購買者以其購買房產(chǎn)價(jià)值為抵押，從而獲取銀行貸款以補(bǔ)充其房產(chǎn)購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來自于貸款者違約的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場利率波動(dòng)等因素引致的市場風(fēng)險(xiǎn)。

在個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機(jī)制內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人借款者由于房價(jià)下行導(dǎo)致違約對其有利的情況下往往會(huì)實(shí)施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房價(jià)下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購買新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實(shí)施斷供。利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)個(gè)人信貸的期限較長、數(shù)額較高，因此當(dāng)市場利率出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，該房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)，并且利率的波動(dòng)也會(huì)對借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個(gè)人信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。

當(dāng)個(gè)人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風(fēng)險(xiǎn)升高，市場信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時(shí)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過程如圖2所示。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產(chǎn)市場的抵押物價(jià)值波動(dòng)性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤來源之一。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)誘因可以歸納為：滯銷風(fēng)險(xiǎn)：隨著目前我國房價(jià)下行可能的增大，房地產(chǎn)消費(fèi)市場的低迷加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷風(fēng)險(xiǎn)，而房產(chǎn)滯銷將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無法繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無法升值進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于不正當(dāng)?shù)尿_貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制對于商業(yè)銀行的經(jīng)營來說十分重要。

新形勢下銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施設(shè)計(jì)

（一）健全個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制

目前，我國個(gè)人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過個(gè)人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個(gè)人住房信貸申請者的個(gè)人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費(fèi)記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細(xì)及擔(dān)保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個(gè)人住房信貸申請者的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。然而目前我國商業(yè)銀行對于個(gè)人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測階段，通常商業(yè)銀行只會(huì)在貸款發(fā)放審核時(shí)對個(gè)人住房貸款申請者的信用狀況進(jìn)行核查和評估，而在完成貸款發(fā)放后并不會(huì)主動(dòng)關(guān)注個(gè)人住房信貸還款人的經(jīng)濟(jì)狀況的變化，因而這種缺乏主動(dòng)管理和預(yù)警的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

我國商業(yè)銀行可以通過建立一套個(gè)人信用動(dòng)態(tài)監(jiān)控規(guī)則來控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)針對每一個(gè)個(gè)人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價(jià)值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營性收入）、收入來源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動(dòng)的影響）、居住流動(dòng)性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個(gè)人住房信貸申請者的信貸風(fēng)險(xiǎn)水平劃分為不同的層級。

對于低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請者的還款進(jìn)度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對該類申請者進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對于中等風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過建立一套動(dòng)態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動(dòng)態(tài)監(jiān)控指標(biāo)（如單位時(shí)間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人收入負(fù)向變動(dòng)率、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人信用狀況惡化度、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人居留地變動(dòng)頻率）來確定該等級消費(fèi)者近期是否存在違約風(fēng)險(xiǎn)從而確定是否對該等級的借貸人實(shí)施預(yù)防措施。對于高風(fēng)險(xiǎn)等級的個(gè)人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進(jìn)人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。

（二）建立抵押物價(jià)值監(jiān)測系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持履行我國相關(guān)監(jiān)管部門所要求的對抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價(jià)值監(jiān)測系統(tǒng)，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測與跟蹤。

在目前房價(jià)地價(jià)下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當(dāng)定期對抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價(jià)值進(jìn)行價(jià)值變動(dòng)檢測，重點(diǎn)考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進(jìn)度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時(shí)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評估，從而觸發(fā)對應(yīng)的應(yīng)對策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險(xiǎn)控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)對處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

由于目前我國政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較多，并且各級地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制過程中還應(yīng)當(dāng)依據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，通過有針對性地分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況來專門制定對應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制政策。因此，我國商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當(dāng)建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以此來規(guī)范各級地方分行機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，從而通過規(guī)范化的流程督促其下屬機(jī)構(gòu)有效地預(yù)警當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評估小組，定期對該地區(qū)房地產(chǎn)市場上，各種類型房地產(chǎn)的總體開發(fā)進(jìn)度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況、房地產(chǎn)交易價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)記錄，同時(shí)組織內(nèi)部專家專門討論本地房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)水平及其最近調(diào)控政策對該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估。同時(shí)各級地方銀行應(yīng)當(dāng)將這些信息匯總報(bào)送至較高級，從而形成一個(gè)總體的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，方便商業(yè)銀行高級管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險(xiǎn)。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的實(shí)施成本，商業(yè)銀行可以要求各級地方機(jī)構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級別的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機(jī)制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)

隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業(yè)銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。自2005年我國銀監(jiān)會(huì)和央行實(shí)施《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯(cuò)的成效，因此在可預(yù)見的未來，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場波動(dòng)給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)十分重要。

由于我國商業(yè)銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經(jīng)濟(jì)體制下，通過尋求政府支持和擔(dān)保來進(jìn)行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國商業(yè)銀行可通過行業(yè)聯(lián)盟并推動(dòng)形成政府扶持的擔(dān)保公司，以一定的資金池為擔(dān)保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔(dān)保的證券理財(cái)產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場發(fā)放，促進(jìn)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，同時(shí)也可以避免目前商業(yè)銀行通過借助信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信貸類理財(cái)產(chǎn)品，從而進(jìn)行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來的金融衍生品風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評估機(jī)制

目前我國商業(yè)銀行由于機(jī)構(gòu)龐大，其運(yùn)營成本較高，因此在未來商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)構(gòu)建過程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過將部分職能外包給第三方監(jiān)督評估機(jī)構(gòu)的方式來降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值評估、資產(chǎn)變動(dòng)狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果來提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的控制效率，最終實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。

結(jié)論

隨著目前我國社會(huì)各界對于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房價(jià)持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)當(dāng)采取的更加動(dòng)態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而實(shí)現(xiàn)對自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)控制。

篇（2）

外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在?，F(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤率也不會(huì)有很大變化。

篇（3）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅

從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營的首要問題。從國內(nèi)的大環(huán)境來看，國家對于房地產(chǎn)市場的政策趨于嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是營銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)著以下特點(diǎn)：

1．商品房的建設(shè)過程是一個(gè)復(fù)雜的計(jì)劃性較強(qiáng)的過程

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個(gè)建設(shè)及銷售過程包括征地、拆遷、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計(jì)劃。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，投資額度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個(gè)環(huán)節(jié)需要充足的準(zhǔn)備時(shí)間和開展時(shí)間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償、設(shè)計(jì)費(fèi)及材料費(fèi)，所以投資額度大。

3．房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較其他產(chǎn)品要大一些

房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長，屬于大宗消費(fèi)項(xiàng)目，建設(shè)之后又面臨著一個(gè)較長的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較其他產(chǎn)品要大。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項(xiàng)目。從總體稅務(wù)負(fù)擔(dān)來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)偏高，征收比例為：營業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要做好稅務(wù)策劃工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備階段涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項(xiàng)目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營業(yè)稅按照營業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)確定。

3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

（1）營業(yè)稅是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售行為征收的，征收比例是營業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實(shí)際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計(jì)算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個(gè)：（1）根據(jù)企業(yè)實(shí)際的借款規(guī)模，計(jì)算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國家的相關(guān)政策，特別是國家關(guān)于土地增值稅的起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營行為，降低由于整體經(jīng)營而帶來的高額的增值稅負(fù)擔(dān)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃

做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因?yàn)榘凑諊业恼?，企業(yè)所得稅可以延后一段時(shí)間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營所得的扣除。

3．房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價(jià)格以外的費(fèi)用。二是將商品房的其他合同與營業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年三季度末，已有新募房地產(chǎn)基金22只，募集到位32.25億美元。12月8日，全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長張民耕在深圳舉行的一個(gè)行業(yè)論壇上表示，目前我國房地產(chǎn)基金規(guī)模至少達(dá)到千億之多。不過，進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托將面臨更多挑戰(zhàn)。

地產(chǎn)基金持續(xù)火爆

與銀行、信貸相比，房地產(chǎn)私募基金有著便利、靈活的突出優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，私募基金應(yīng)該說是增加了一個(gè)新的融資渠道。

事實(shí)上，目前市場上大部分房地產(chǎn)私募基金都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項(xiàng)目，從本質(zhì)上說是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)新的資金來源。目前，包括萬科、金地、華潤、復(fù)地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。

大量房地產(chǎn)基金不斷成立，國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模急劇膨脹。歸根結(jié)底，開發(fā)商資金鏈趨緊是房地產(chǎn)基金興起的直接原因。

隨著寒冷的冬天來臨，房地產(chǎn)市場也緊隨著入冬。讓開發(fā)商略感欣慰的是，臨近年底，央行在表態(tài)貨幣政策“適度微調(diào)”之后，于11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。三年來央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，市場迎來近4000億的資金釋放。

這一消息，對缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)是否是好消息呢?“貨幣政策‘適度微調(diào)’，或定向或定量寬松有助于信貸增長，對房地產(chǎn)市場宏觀上來講是利好消息?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為。但是，當(dāng)前存準(zhǔn)率的單次下調(diào)，從微觀層面不一定表現(xiàn)為對開發(fā)貸款的松動(dòng)，也不一定表現(xiàn)為馬上會(huì)對住房貸款信貸額度的放松。另外，單次的下調(diào)其幅度也有限。因此，短期內(nèi)至明年年初來講，開發(fā)企業(yè)資金面的狀況難以改觀?！?012年年初開發(fā)商的資金鏈不可能有大幅松動(dòng)?！睆埡陚フf。

上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍也認(rèn)為，在這種情況下，開發(fā)商缺錢的局面難以改觀，地產(chǎn)私募基金會(huì)延續(xù)火爆局面，但未必會(huì)比2011年更火爆。

“盡管目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展尚不成熟，但卻是大勢所趨?！敝性芯坎靠偙O(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，明年房企的資金狀況將深度惡化，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，對地產(chǎn)基金的需求會(huì)有明顯增大。

外資基金不斷殺入

房地產(chǎn)投資基金作為高利率資金融資的方式之一，也成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進(jìn)入。

不久前，有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯與香港房地產(chǎn)開發(fā)商以及地產(chǎn)秘密見面，計(jì)劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機(jī)向中國內(nèi)地高端樓盤投資。這一基金可能被中國開發(fā)商用作房地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑之一。

另外還有報(bào)道稱，管理著一只規(guī)模達(dá)948億美元房地產(chǎn)基金的投資公司BREGlobal Investors目前正考慮對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行四年來的第一筆投資。另據(jù)上海媒體披露的消息，目前已有基金組團(tuán)以5～7折的售價(jià)抄底上海樓市。

對此，高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳分析說，總體來講，房地產(chǎn)基金還是會(huì)長期看好中國樓市的，只是調(diào)整了投資方向。

“2011年我們看到很多地產(chǎn)基金持續(xù)加大在中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投入，調(diào)控政策恰恰提供了他們與國內(nèi)開發(fā)商在二三線城市合作的良機(jī)，這種趨勢將在2012年延續(xù)?！蔽塘照J(rèn)為，中國市場對于外資地產(chǎn)基金來說從來沒有降過溫。2011年很多機(jī)構(gòu)投資者紛紛成立了人民幣基金，從而簡化了他們的投資流程，并且內(nèi)資企業(yè)如保險(xiǎn)企業(yè)等也紛紛加入了房地產(chǎn)投資這個(gè)領(lǐng)域，相信2012年將會(huì)是內(nèi)外資共舞的一年。

不過，還有部分業(yè)內(nèi)人士對此持有不同的意見?！笆苷畬Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)保護(hù)及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產(chǎn)市場的真正影響非常有限，外資想要大規(guī)模進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場不太可能?！焙Ｍ▏H房地產(chǎn)行業(yè)分析師侯凌中表示，不過，他也表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動(dòng)中，外資房地產(chǎn)投資基金更容易談出好價(jià)錢和項(xiàng)目。

房地產(chǎn)信托走勢悲觀

相比地產(chǎn)私募基金的火爆，房地產(chǎn)信托在2011年可謂幾多挫折。

自2011年8月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》后，新成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模占比逐步下降。

易居研究部負(fù)責(zé)人表示，2012年的房地產(chǎn)信托業(yè)將不容樂觀，主要原因有：一是，受對樓市預(yù)期悲觀的影響，信托募集資金規(guī)模將縮減；二是，由于房地產(chǎn)信托成本較高，因此，大型企業(yè)一般不通過信托融資，而資金狀況本來就不佳的小型開發(fā)商也將難以支付過高的成本；三是，信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管更為嚴(yán)格，這對低迷市場下的信托業(yè)務(wù)，無疑也是雪上加霜。

對此，同策研究部總監(jiān)張宏偉有不同的看法。他解釋說，一是開發(fā)企業(yè)需要通過銀行以外渠道進(jìn)行融資，另外，房地產(chǎn)信托越來越成熟，越來越多房企認(rèn)識(shí)到它的作用，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托市場規(guī)模還不大，還處于發(fā)展階段，整個(gè)市場環(huán)境也期待房地產(chǎn)信托成熟起來，應(yīng)該來說，明年是房地產(chǎn)信托快速發(fā)展的一年。

篇（5）

進(jìn)入新時(shí)期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來了大發(fā)展時(shí)期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機(jī)。但是，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業(yè)的會(huì)計(jì)核算面臨比較大的問題。如果會(huì)計(jì)核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項(xiàng)目的資金使用造成影響，同時(shí)有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對策，對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

現(xiàn)代企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報(bào)賬等過程，同時(shí)也新加入了會(huì)計(jì)核算之前和核算過程之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。而從目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在這幾個(gè)方面：

(一)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在的最突出的一個(gè)問題就是其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)科目也比較桓鑾。目前，我國的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對金融、石油、銀行等各個(gè)行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會(huì)計(jì)科目，但是卻沒有設(shè)置針對房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會(huì)計(jì)科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來設(shè)置會(huì)計(jì)科目，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本費(fèi)用項(xiàng)目包括土地征用及差錢補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等內(nèi)容。工程的費(fèi)用項(xiàng)目繁多且涉及的會(huì)計(jì)內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費(fèi)用就包括工程管理費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、營銷設(shè)置建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)、行政管理費(fèi)等內(nèi)容。開發(fā)間接費(fèi)用核算與工程項(xiàng)目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費(fèi)用項(xiàng)目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用支出，在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對各項(xiàng)費(fèi)用的屬性進(jìn)行明確，有時(shí)造成在對開發(fā)間接費(fèi)用成本進(jìn)行核算時(shí)找不到項(xiàng)目費(fèi)用的出處。會(huì)計(jì)科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期都比較長，項(xiàng)目建設(shè)要分成好幾個(gè)階段，項(xiàng)目要通過驗(yàn)收到竣工結(jié)算的時(shí)間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無疑極大地增加了會(huì)計(jì)核算人員的工作量，使得工作人員進(jìn)行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時(shí)間大大增加。

(二)缺乏真實(shí)、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息披露

現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確、真實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。不僅需要面對土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要應(yīng)對市場和政策風(fēng)險(xiǎn)。在如此高風(fēng)險(xiǎn)下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險(xiǎn)披露。但是，從目前我國的會(huì)計(jì)制度的發(fā)展?fàn)顩r來看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì)計(jì)體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露得不到強(qiáng)有力的制度保障，不能真實(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的主要載體是企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要包括了企業(yè)的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動(dòng)情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。這主要是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財(cái)務(wù)報(bào)告中對一些項(xiàng)目的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的失真對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，虛假的會(huì)計(jì)信息不能反映企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因?yàn)橥话l(fā)的事故、金融風(fēng)險(xiǎn)等狀況而陷入危機(jī)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)核算復(fù)雜

目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進(jìn)行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進(jìn)行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認(rèn)不太一樣。第一種銷售收入的確認(rèn)比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長、投資大，商品的價(jià)值大等特點(diǎn)，這使得其商品的銷售收入一般通過預(yù)售以及分期付款等方式來進(jìn)行確認(rèn)，這種確認(rèn)方式時(shí)間長、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認(rèn)比較簡單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來進(jìn)行收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益回收時(shí)間長。此外，由于目前對房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒有一個(gè)定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機(jī)取巧的方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問題。例如通過財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表作假等方式來誤導(dǎo)使用者等。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的對策

(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級科目

改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)科目來著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的會(huì)計(jì)科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨(dú)立核算，那項(xiàng)目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費(fèi)用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會(huì)計(jì)核算的流程，節(jié)省會(huì)計(jì)人員的工作時(shí)間，提高會(huì)計(jì)核算的效率。而在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項(xiàng)目需要來建立必要的臺(tái)賬，主要包括銷售臺(tái)賬、合同管理臺(tái)賬、物業(yè)管理臺(tái)賬、工程付款臺(tái)賬、所得稅管理臺(tái)賬等，并且對不同的會(huì)計(jì)核算對象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項(xiàng)目的成本費(fèi)用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實(shí)、準(zhǔn)確。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對各類企業(yè)信息進(jìn)行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個(gè)方面來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露：一是加強(qiáng)對土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中要對土地成本以及土地的儲(chǔ)備量等信息進(jìn)行專門的披露注釋。二是項(xiàng)目全過程的資金信息披露。要對企業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的信息進(jìn)行過披露，包括項(xiàng)目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，對項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息進(jìn)行披露也是必要的，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場調(diào)查、市場反饋、媒體組織、國家監(jiān)管部門等渠道來獲取相關(guān)的信息。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)

對新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入了解的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售的收入的范圍進(jìn)行確認(rèn)是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩方面來予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時(shí)還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的收入是堅(jiān)決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗(yàn)收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對銷售收入進(jìn)行確認(rèn)。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題的研究已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中一個(gè)非常重要的組成部分。而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[2]李曉鳳.試論強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體措施[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2012(01)

篇（6）

20世紀(jì)80年代開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)，并得到空前巨大的發(fā)展，如今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)直接或間接地對區(qū)域經(jīng)濟(jì)造成一定程度上的影響，但如何將這些影響都轉(zhuǎn)化為積極影響卻涉及方方面面。本文以珠海的例子來闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系以及該如何應(yīng)對相關(guān)狀況等，深度剖析珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的大致走向，幫助地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到科學(xué)、健康、穩(wěn)步前進(jìn)的趨勢。

1.房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的影響

近年來，不少學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍以及市場受眾等方面進(jìn)行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中地位不低的一類行業(yè)，無論是從微觀經(jīng)濟(jì)方面還是從宏觀經(jīng)濟(jì)方面來看皆是如此。房地產(chǎn)業(yè)本身具有的特性使得其能夠起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用，因此在珠海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)非常重要，甚至可以說是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)。而且房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，因此其一旦受到其他因素或自身因素影響，將會(huì)產(chǎn)生一系列的變動(dòng)，影響的市場及產(chǎn)業(yè)較多，將會(huì)使得宏觀經(jīng)濟(jì)不能繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，其與服務(wù)業(yè)、商業(yè)以及建筑業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系較為密切，以至于當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)受到相關(guān)因素影響時(shí)，會(huì)使得這些產(chǎn)業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)就會(huì)受到一定程度上的影響。這些產(chǎn)業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是較為重要的，因此在考慮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景時(shí)，這些產(chǎn)業(yè)是首先要考慮到的。而除了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)并不是不會(huì)受到房地產(chǎn)業(yè)變化帶來的影響，而是其受影響的程度以及方式有所不同。因此，在制定相關(guān)政策法規(guī)時(shí)一定要針對不同的產(chǎn)業(yè)可能會(huì)受到的影響，再結(jié)合當(dāng)前實(shí)際，加上地區(qū)所具有的特點(diǎn)，科學(xué)合理地進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，方能敲定最終的方案。

3.珠海的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)

珠海地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有較為鮮明的特點(diǎn)，其實(shí)際上是一個(gè)“微觀”經(jīng)濟(jì)體，即使從某些方面來說，或多或少地受到整體國民經(jīng)濟(jì)的影響，不過珠海地區(qū)仍是發(fā)展迅速。按照國家相關(guān)規(guī)定，珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)主要包含從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營到其他房地產(chǎn)活動(dòng)之間的一系列商業(yè)活動(dòng)。比如房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營以及物業(yè)管理等。其中，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中市場主體以及大部分受眾是較受關(guān)注的一個(gè)版塊，因此房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營這一項(xiàng)商業(yè)活動(dòng)是最重要的一部分。不僅如此，SWOT分析法更適用于深度剖析珠海房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r以及未來市場前景。不過到目前為止，珠海的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在很多問題亟待解決。要想讓珠海的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上一個(gè)臺(tái)階的話，那么就必須切實(shí)整頓珠海的房地產(chǎn)業(yè)，各個(gè)產(chǎn)業(yè)配合一起穩(wěn)步發(fā)展。

4.珠海的房地產(chǎn)業(yè)該如何繼續(xù)發(fā)展

首先，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的定位不能模糊，必須十分清晰。區(qū)域經(jīng)濟(jì)要想發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是支柱產(chǎn)業(yè)，必須從此入手。同樣的，區(qū)域經(jīng)濟(jì)要想發(fā)展就必須為房地產(chǎn)業(yè)提供較為良好的發(fā)展環(huán)境，讓其發(fā)展有一定的上升空間。相應(yīng)的，政府在出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)以及文件時(shí)要著重考慮到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。另外，區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中不止涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)，更包含了其他產(chǎn)業(yè)，因此它們二者的關(guān)系不僅像前文所說的那樣，更是整體與個(gè)體之間的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要組成部分。其次，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)二者之間其實(shí)是會(huì)相互影響的。房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，這樣的現(xiàn)象是其通過關(guān)聯(lián)效應(yīng)使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)受到影響而出現(xiàn)的，會(huì)在一定程度上使得房地產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的可能性加大。另一面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定要為房地產(chǎn)業(yè)奠定好扎實(shí)的基礎(chǔ)，為其營造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。最后，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)在總量方面有一個(gè)特殊的聯(lián)系，叫作倒U曲線關(guān)系。倒U曲線的含義是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中通過各種角度對其定位在經(jīng)濟(jì)數(shù)量上的具體表現(xiàn)。之所以會(huì)形成倒U曲線是由于從社會(huì)學(xué)以及發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，現(xiàn)如今的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是不平衡的，沒有達(dá)到一個(gè)較為理想的狀態(tài)。而目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于倒U曲線的后半階段，這就說明我國目前對于房地產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)以及規(guī)劃上是存在誤區(qū)的，這就需要中央政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)多加注意，地方政府在下發(fā)各種政策法規(guī)及文件時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對于不科學(xué)不合理的做法應(yīng)及時(shí)調(diào)整。

小結(jié)

以珠海來說，珠海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須與珠海市的城市定位結(jié)合起來，包括珠海市的城市規(guī)劃等都應(yīng)該列入房地產(chǎn)業(yè)的考慮內(nèi)容之內(nèi)。珠海市政府應(yīng)將目前珠海市的整體發(fā)展現(xiàn)狀與各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程結(jié)合起來，針對珠海市的特點(diǎn)進(jìn)行重新規(guī)劃重新部署。珠海市針對房地產(chǎn)業(yè)所的相關(guān)政策法規(guī)、文件等，必須經(jīng)過與房地產(chǎn)商周密的部署、計(jì)劃之后，根據(jù)實(shí)際情況，在不損害房地產(chǎn)商利益且合法的情況下做發(fā)展部署，確保珠海市房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、科學(xué)、持續(xù)向前發(fā)展。珠海市的房地產(chǎn)業(yè)一旦有了較為明顯的推進(jìn)，就會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，將會(huì)使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到很大的提升。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

美股近期強(qiáng)勢上漲，截至美東時(shí)間3月6日16：00，道瓊斯指數(shù)創(chuàng)出歷史最高點(diǎn)位，刷新收盤與盤中最高點(diǎn)兩項(xiàng)紀(jì)錄。美聯(lián)儲(chǔ)3月7日公布最新的經(jīng)濟(jì)狀況報(bào)告表示，美國房地產(chǎn)復(fù)蘇帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)溫和的增長。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在資金面寬裕的情況下，美國股市仍有可能繼續(xù)走強(qiáng)。對于國內(nèi)投資者而言，借道鵬華美國房地產(chǎn)基金分享美國房地產(chǎn)收益不失為一個(gè)良好的選擇。

據(jù)了解，鵬華美國房地產(chǎn)是國內(nèi)首只創(chuàng)新REITs基金，也是目前市場上唯一的主投美國房地產(chǎn)的QDII基金。受益于美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇，鵬華美國房地產(chǎn)取得了良好的表現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月5日，鵬華美國房地產(chǎn)基金近三個(gè)月上漲7.87%，近一年凈值增長率達(dá)9.66%，遠(yuǎn)高于QDII基金近一年3.80%的平均凈值增長率。

分析人士認(rèn)為，美國商務(wù)部2月26日的數(shù)據(jù)顯示，美國新建住房年率化銷售量達(dá)到金融危機(jī)開始之前以來的最高值，這與近期陸續(xù)的多項(xiàng)房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告一同，繼續(xù)證實(shí)了美國房地產(chǎn)業(yè)正加速復(fù)蘇的勢頭。同時(shí)，這些數(shù)據(jù)也表明，在制造業(yè)漸漸失去進(jìn)一步擴(kuò)張的動(dòng)力的狀況下，房地產(chǎn)業(yè)正在接過接力棒，成為推動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇并增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

國金證券在研報(bào)中表示，今年1月美國5年來首次實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政盈余，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步映證美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。從目前的市場環(huán)境以及投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好看，美股繼續(xù)保持強(qiáng)勢的概率較大?？偟膩碚f，在QDII基金配置上目前依然建議繼續(xù)采取穩(wěn)健配置策略，重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)收益配比較好的美股QDII的投資機(jī)會(huì)。

鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜表示，房地產(chǎn)仍將是2013年美國復(fù)蘇行情中最重要的題材，高可見度的業(yè)績表現(xiàn)、平穩(wěn)的估值水平以及宏觀風(fēng)險(xiǎn)的逐步釋放將有利于REITs繼續(xù)創(chuàng)造良好的投資回報(bào)。一方面，持續(xù)寬松的貨幣政策將繼續(xù)支撐風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的需求仍將繼續(xù)增加，而主要地區(qū)的供應(yīng)量仍較為有限。低廉的融資成本將促使REITs進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和加快項(xiàng)目開發(fā)和收購；物業(yè)租金和企業(yè)盈利能力仍有健康的提升空間。和美國以往的房地產(chǎn)危機(jī)比較，目前美國房地產(chǎn)市場在時(shí)間上和復(fù)蘇過程上均處于中期，我們預(yù)期未來數(shù)年美國房地產(chǎn)市場仍將有良好的表現(xiàn)。

篇（8）

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來預(yù)測企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過對各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地?cái)U(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸⑷€城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

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篇（9）

二、我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價(jià)漲幅相對會(huì)放緩，市場化程度會(huì)逐漸加深。在市場營銷方面，消費(fèi)者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經(jīng)驗(yàn)也愈加豐富。關(guān)于購房糾紛問題層出不窮，消費(fèi)者購房更加謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)營銷壓力巨大。而目前我國房地產(chǎn)營銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略應(yīng)用中存在諸多問題，如前期市場調(diào)查不夠充分、忽視市場細(xì)分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營銷策略脫離企業(yè)實(shí)際情況、市場營銷思想落后且不夠先進(jìn)等。隨著市場環(huán)境日益變化，人們對房產(chǎn)商品的需求也在時(shí)刻改變，企業(yè)應(yīng)對市場進(jìn)行充分的調(diào)查并對其分析，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的要求，適時(shí)做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產(chǎn)的4P營銷策略需根據(jù)目前的市場情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

三、我國房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

隨著越來越多新進(jìn)房地產(chǎn)商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭將更加激烈，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合營銷策略已經(jīng)無法滿足市場不斷發(fā)展的需求特點(diǎn)。根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新。

(一)品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)，而是通過無形的營銷網(wǎng)絡(luò)加深人們對企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認(rèn)識(shí)，使得無論是消費(fèi)者和投資商都可以根據(jù)品牌來選擇產(chǎn)品或認(rèn)定企業(yè)，建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個(gè)性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹立可分三步驟進(jìn)行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應(yīng)用。

(二)綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷只是單純地實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和消費(fèi)者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會(huì)效益和環(huán)境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會(huì)公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)的增強(qiáng)，改善了企業(yè)利益和社會(huì)利益沖突的局面，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)的和諧相處。為了滿足消費(fèi)者對房地產(chǎn)的綠色消費(fèi)需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開發(fā)綠色住宅，實(shí)行綠色定價(jià)，同時(shí)開辟綠色分銷渠道并進(jìn)行綠色廣告促銷，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、社會(huì)和消費(fèi)者共贏的目標(biāo)。

(三)人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風(fēng)土人情、宗教習(xí)慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮到消費(fèi)者對房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)妥善處理并保持與顧客的良好關(guān)系，在展示企業(yè)良好形象的同時(shí)，讓顧客感受到溫暖與關(guān)懷。房產(chǎn)銷售不是人文營銷的終結(jié)，在后續(xù)為消費(fèi)者提供物業(yè)服務(wù)時(shí)更應(yīng)堅(jiān)持以人為本的理念，為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

篇（10）

在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實(shí)可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實(shí)行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時(shí)推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會(huì)先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等多個(gè)方面作了規(guī)范。統(tǒng)計(jì)顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個(gè)問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國家開始運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實(shí)際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時(shí)企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實(shí)際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)也存在不少問題,具有代表性有以下幾個(gè):

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項(xiàng)目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時(shí)期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項(xiàng)目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實(shí)普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實(shí)質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進(jìn)行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對性不強(qiáng),缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門檻,對少部分實(shí)力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實(shí)際操作性不是很強(qiáng).

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會(huì)議,奠定了2009年央行將實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會(huì)議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實(shí)現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實(shí)力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)尋求與有資金實(shí)力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時(shí)又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)選擇與承建項(xiàng)目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式?？傊?只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項(xiàng)目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點(diǎn),已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動(dòng)資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時(shí)退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個(gè)市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開發(fā)項(xiàng)目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會(huì)。

以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻(xiàn):