序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)變吏中應(yīng)該注意的問(wèn)題

1）控制工程變更的認(rèn)可權(quán)限

在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)理工程師具有最高的管理權(quán)限。監(jiān)理工程師具有材料的審批權(quán)利，材料只有監(jiān)理工程師先認(rèn)可后，才能允許進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，這樣保證了材料的具體質(zhì)量和水平，保障了整個(gè)樓盤的水平和質(zhì)量。另外監(jiān)理工程擁有認(rèn)可設(shè)計(jì)的相關(guān)權(quán)利，進(jìn)而可以極大地增強(qiáng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而且在施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)理工程師可以擁有認(rèn)可施工質(zhì)量的一定權(quán)利，當(dāng)監(jiān)理工程師認(rèn)可之后，這個(gè)工程才能通過(guò)驗(yàn)收。如果施工現(xiàn)場(chǎng)的指令比較模糊，工程監(jiān)理可以代表業(yè)主對(duì)相關(guān)的修改指令進(jìn)行。假設(shè)要對(duì)工程進(jìn)行一定的變更，承包商要獲得監(jiān)理工程師開(kāi)出的書面簽字，這樣才能夠憑借擁有監(jiān)理工程師簽字的書面合同向業(yè)主開(kāi)展后續(xù)的索賠工作。

2）工程變更不能超過(guò)合同規(guī)定的工程范圍

工程變更必須在合同規(guī)定的具體范圍當(dāng)中進(jìn)行相應(yīng)的修改，假設(shè)修改一旦超過(guò)了合同規(guī)定的具體范圍，發(fā)包方和承包方應(yīng)該進(jìn)行充分協(xié)商，簽訂新的工程合同。如果超出工程范圍，承包商可以拒絕執(zhí)行發(fā)包商的指令。

3）承包商不能擅自做主進(jìn)行工程變更

無(wú)論在什么條件下，承包商對(duì)合同的變更都要經(jīng)過(guò)發(fā)包商的允許，承包商不能擅自進(jìn)行決定對(duì)合同執(zhí)行范圍的修改。如果承包商感覺(jué)原來(lái)的東西有問(wèn)題，正確的程序是先通知監(jiān)理工程師，小的問(wèn)題監(jiān)理工程師現(xiàn)場(chǎng)即可決定，如果大的問(wèn)題，需要發(fā)包商決定后才能進(jìn)行變更，如果一方擅自變更，甲方可以拒絕對(duì)乙方進(jìn)行補(bǔ)償。

4）所有的變更，盡量要在工程完工前完成。

所有的變更，盡量都要在工程完工前完成，因?yàn)楣こ掏旯ず筮M(jìn)行工程變更，就造成很大的浪費(fèi)。另一方面還會(huì)引起不必要的糾紛，影響樓盤的形象，所以，如果需要變更，需要在變更前及時(shí)的雙方進(jìn)行溝通，在工程完工前就完成變更。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、工程量簽證管理原則

在施工階段，把工程造價(jià)控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)，是事中控制的一項(xiàng)重要工作，在執(zhí)行過(guò)程中，要明確各種商品的最高單價(jià)，一個(gè)工程涉及工程量的大小。如果單價(jià)或者工程量超出了原來(lái)的計(jì)劃，要執(zhí)行嚴(yán)格的簽證流程，即只要超出計(jì)劃的部分，就需要進(jìn)行嚴(yán)格的簽證。在具體實(shí)施過(guò)程中，要明確哪些是應(yīng)該簽的，哪些是不可以簽的哪些是合同里規(guī)定的，哪些是新增的，簽過(guò)之后對(duì)總體成本的影響是多少。

設(shè)計(jì)變更主要指對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工方法進(jìn)行修改和完善，如果進(jìn)行變更，需要有設(shè)計(jì)單位、發(fā)包商、承包商和現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理的共同簽字。在施工過(guò)程中，還有很多的零星事物，這些對(duì)工程影響不大、對(duì)成本控制不會(huì)產(chǎn)生重大影響的事情，現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理直接簽字確認(rèn)即可。

1）時(shí)間限制原則：如果乙方要對(duì)圖紙和施工計(jì)劃要進(jìn)行變更，必須提前報(bào)送給現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理審批，在圖紙變更后，在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成一個(gè)成套的審批過(guò)程。如果乙方?jīng)]有提前和施工監(jiān)理打招呼或者審批超時(shí)，甲方對(duì)變更產(chǎn)生的費(fèi)用將不予認(rèn)可，如果乙方上報(bào)后，甲方?jīng)]有給予及時(shí)的簽證，認(rèn)為甲方已經(jīng)認(rèn)可該簽證。

2）先定價(jià)后實(shí)施的原則：在圖紙進(jìn)行變更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必須先向甲方進(jìn)行價(jià)格說(shuō)明，待甲方同意后，乙方才能進(jìn)貨，不能乙方先進(jìn)貨，再向甲方提出申請(qǐng)。

3）一單一算原則：一個(gè)變更申請(qǐng)只能針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目變更，對(duì)應(yīng)的也只是一份預(yù)算書；針對(duì)技術(shù)核定以及技術(shù)變更而導(dǎo)致的施工費(fèi)用出現(xiàn)的提高或者降低，也一定要對(duì)應(yīng)一份簽訂單。

4）原件結(jié)算原則：由于工程變更所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，乙方一定要提供相關(guān)的原始發(fā)票才可以當(dāng)做結(jié)算的依據(jù)，可以這樣說(shuō)，原始憑證是進(jìn)行結(jié)算的唯一依據(jù)。

5）針對(duì)于簽證的具體格式，不管是由于任何原因而出現(xiàn)的簽證，一定要對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行確定：簽證的依據(jù)、簽證的原因，人工單位價(jià)格、具體的用工量和工作量，相關(guān)的金額、工程量的數(shù)據(jù)一定要大寫才可以。

篇（2）

我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)于借款費(fèi)用可予資本化的借款范圍有嚴(yán)格的規(guī)定，即僅限于專門借款，企業(yè)只有為購(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)，即專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費(fèi)用均不允許資本化，而應(yīng)記入當(dāng)期損益。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費(fèi)用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費(fèi)用處理，而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則采取了不同的處理原則：

一、我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用處理的原則一記入財(cái)務(wù)費(fèi)用

1.我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。

2.我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)專門借款發(fā)生的費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接記人當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用”。由于對(duì)房地產(chǎn)公司而言，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取記人財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。

3.我國(guó)財(cái)政部2001年1月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》，首次就借款費(fèi)用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費(fèi)用而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范疇，即該準(zhǔn)則的第二條稱：“本準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用”。

綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中借款費(fèi)用的處理原則是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)借款利息采取費(fèi)用化的處理辦法。

二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中費(fèi)用的處理原則一予以資本化

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是符合借款費(fèi)用資本化條件的。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)“借款費(fèi)用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開(kāi)發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項(xiàng)是專門為了用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本?？梢?jiàn)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和日本的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借款費(fèi)用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用處理的會(huì)計(jì)規(guī)定存在問(wèn)題

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――借款費(fèi)用》所規(guī)定的符合借款費(fèi)用資本化化的對(duì)象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借人的款項(xiàng)”。這一范圍過(guò)于狹窄，將其非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒(méi)有必要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時(shí)間長(zhǎng)，利息負(fù)擔(dān)重，事實(shí)上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質(zhì)，符合借款費(fèi)用資本化的條件。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司實(shí)際上一直采用借款費(fèi)用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費(fèi)用處理上的又一個(gè)“雙軌制”。由于借款費(fèi)用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的重大差異。

3.由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用不予資本化而列入期間費(fèi)用。其一，有悖于歷史成本的原則和費(fèi)用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費(fèi)用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用虛增，負(fù)擔(dān)過(guò)大，不利于企業(yè)正確地評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)成果。同時(shí)也直接影響到國(guó)家稅收征收和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和成長(zhǎng)。

四、筆者的幾點(diǎn)思考和建議

1.針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用予以資本化。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商品使用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，它應(yīng)劃歸開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并將構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開(kāi)發(fā)土地的借款費(fèi)用納入資本化范圍。筆者認(rèn)為，對(duì)尚未開(kāi)發(fā)的土地所發(fā)生的借款費(fèi)用的處理應(yīng)具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化。因?yàn)楂@得該土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，購(gòu)入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣，也屬于為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時(shí)不宜將其納入資本化范圍。因?yàn)檎劜簧蠟閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)的預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作為費(fèi)用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化停止時(shí)間，應(yīng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》規(guī)定以“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)為依據(jù)”。

綜上所述，在借款費(fèi)用資本化問(wèn)題上，我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)操作過(guò)程中存在著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不真實(shí)，財(cái)務(wù)狀況可比性差的缺陷，嚴(yán)重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

篇（3）

隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國(guó)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來(lái)看,都存在許多不完善之處。2009年,我國(guó)重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

(一)銷售收入確認(rèn)的問(wèn)題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書”并開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績(jī)信息的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長(zhǎng)則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這樣看來(lái),會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問(wèn)題

根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過(guò)從目前我國(guó)的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國(guó)上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

通過(guò)上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近年來(lái),隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤(rùn)表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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篇（4）

一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國(guó)大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通常具有投入資金多、銷售周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說(shuō)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高會(huì)計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，涉稅無(wú)風(fēng)險(xiǎn)是提高社會(huì)信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售過(guò)程中通過(guò)贈(zèng)送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營(yíng)銷手段，達(dá)到吸引購(gòu)房者的目的。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤日購(gòu)買者贈(zèng)與一臺(tái)價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行總房?jī)r(jià)的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬(wàn)元，贈(zèng)送冰箱總價(jià)值50萬(wàn)元，對(duì)于方案一開(kāi)發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬(wàn)元，共計(jì)251萬(wàn)元；而對(duì)于第二方案來(lái)說(shuō)需繳納5000*0.9*5%=225萬(wàn)元。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號(hào)文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對(duì)不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營(yíng)業(yè)稅成本。

（二）對(duì)契稅進(jìn)行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)購(gòu)買、受讓、獲贈(zèng)等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對(duì)新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過(guò)各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過(guò)20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目的金額來(lái)降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)國(guó)家政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對(duì)土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購(gòu)買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來(lái)了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

1.稅收籌劃活動(dòng)必須合法合理性原則。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程涉及到土地購(gòu)買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對(duì)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤(rùn)空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢(shì)在必行。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一) 有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門的意見(jiàn)。

第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案：

(一) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二) 企業(yè)章程;

(三) 驗(yàn)資證明;

(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;

(二) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五) 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

(一) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;

(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;

(三) 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實(shí)情況。

(五) 物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;

(二) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預(yù)售方案。

第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條 商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

篇（6）

通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用從空間和時(shí)間上進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費(fèi)用的使用效率，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。

（二）促進(jìn)作用

在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，成本控制可以運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，計(jì)算、調(diào)節(jié)和控制各種費(fèi)用，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，加強(qiáng)成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。

（三）監(jiān)督作用

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，主管人員可以通過(guò)資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。

（四）協(xié)調(diào)作用

房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面利益受成本控制水平的影響，同時(shí)相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會(huì)影響財(cái)務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來(lái)看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實(shí)施過(guò)程中會(huì)略顯不公平、合理。通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法

（一）投資決策階段的成本控制管理方法

1.引進(jìn)前期成本控制人才。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對(duì)前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機(jī)構(gòu)，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究，成本組織機(jī)構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場(chǎng)專家、房地產(chǎn)管理的造價(jià)工程師、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的技術(shù)人員。同時(shí)，為了理論聯(lián)系實(shí)際，也可以聘請(qǐng)高校教授來(lái)授課，這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價(jià)、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的償債能力，堅(jiān)持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過(guò)成本控制機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)合理安排資金，保證項(xiàng)目資金得到有效利用，防止項(xiàng)目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問(wèn)題。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理方法

1.做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目方案進(jìn)行比較選擇，有利于保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作內(nèi)容是在保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過(guò)多的材料，這樣就可以在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的情況下，降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。2.采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和設(shè)計(jì)招標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計(jì)招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來(lái)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)可以使各個(gè)設(shè)計(jì)單位在公平的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計(jì)方案中選擇，提高了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，同時(shí)也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機(jī)會(huì)，用合同條款的方式約定具體對(duì)施工過(guò)程中的材料、人工等因素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進(jìn)行招標(biāo)，即固定總價(jià)招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價(jià)招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項(xiàng)目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險(xiǎn)，工程造價(jià)可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個(gè)單項(xiàng)的造價(jià)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要從實(shí)際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工階段成本控制管理方法

1.不斷提高員工的節(jié)約意識(shí)。從實(shí)質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要落實(shí)節(jié)約的原則，也就是在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物力、財(cái)力、人力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的員工要認(rèn)識(shí)到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動(dòng)態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點(diǎn)放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度和明確成本開(kāi)支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開(kāi)支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費(fèi)成本的現(xiàn)象；（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項(xiàng)目，降低對(duì)施工項(xiàng)目物力、人力、財(cái)力的消耗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有做好以上三點(diǎn)，才能合理控制好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)約項(xiàng)目成本的目標(biāo)。2.優(yōu)化施工方法，制定科學(xué)合理的施工方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會(huì)影響工程造價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于選擇項(xiàng)目施工方案不同，就會(huì)影響工程造價(jià)、工期、施工機(jī)具的不同。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過(guò)優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和管理水平等因素，制定出一套科學(xué)合理的施工方案，合理控制工程造價(jià)，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本的目的。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一個(gè)良好的風(fēng)氣，可以激勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到成本控制管理的重要性，要做好各個(gè)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下立于不敗之地。

作者:李飛虎 單位:無(wú)錫太湖美生態(tài)環(huán)保有限公司

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售、稅務(wù)清算等經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金運(yùn)動(dòng)。這些資金運(yùn)動(dòng)具體表現(xiàn)為六大會(huì)計(jì)要素，即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就算對(duì)這六大會(huì)計(jì)要素的增減變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、核算和反映。

2 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的主要任務(wù)

2.1 向管理者和投資者反映企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)信息，滿足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求和企業(yè)投資者進(jìn)行決策的需要我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都須根據(jù)自身的開(kāi)發(fā)能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，充分利用生產(chǎn)潛力，合理安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)。為了不斷改善企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，一方面接受國(guó)家綜合管理部門的指導(dǎo)，使自己的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求；一方面要接受投資者的監(jiān)督，使投資者關(guān)心企業(yè)，為企業(yè)提供擴(kuò)大再開(kāi)發(fā)所需的資金。這就要求企業(yè)必須做好會(huì)計(jì)工作，及時(shí)提供會(huì)計(jì)信息，真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成本狀況和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果，以滿足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求，滿足企業(yè)投資者和潛在投資者進(jìn)行投資決策的需要。要及時(shí)真實(shí)地提供會(huì)計(jì)信息，企業(yè)必須遵循客觀性原則，真實(shí)客觀地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；遵循相關(guān)性原則，以滿足各有關(guān)方面對(duì)會(huì)計(jì)信息的需要；遵循可比性原則和一貫性原則，按照規(guī)定的要求和前后一致地采用相同的會(huì)計(jì)核算方法，以便于會(huì)計(jì)信息的相互比較和利用。

2.2 反映和監(jiān)督財(cái)產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低開(kāi)發(fā)成本，節(jié)約使用資金為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須講求和提高經(jīng)濟(jì)效益，多快好省地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，一方面要搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、批租土地等前期工程，擇優(yōu)挑選施工單位；一方面要做好財(cái)產(chǎn)物資的保管工作，合理使用材料、設(shè)備，保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開(kāi)發(fā)成本。要保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，就必須做好會(huì)計(jì)工作全面反映和監(jiān)督各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的存在和變動(dòng)情況。對(duì)于一切貨幣資金的收支，財(cái)產(chǎn)物資的收入、發(fā)出和轉(zhuǎn)移，要據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記賬簿。要定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查，查明賬實(shí)不符的原因，明確保管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。要不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開(kāi)發(fā)成本，就必須及時(shí)計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，反映開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的生產(chǎn)耗費(fèi)。開(kāi)發(fā)成本是土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用，它能反映土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)的發(fā)生和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的開(kāi)支情況。如果提高了開(kāi)發(fā)管理水平，減少了征地拆遷和前期工程費(fèi)，降低了基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)，控制了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的開(kāi)支，那末，必然反映為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的降低。

2.3 反映和監(jiān)督執(zhí)行財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的情況，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，也是貫徹國(guó)家財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的過(guò)程。每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都必須執(zhí)行國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度，遵守國(guó)家的財(cái)經(jīng)紀(jì)律，堅(jiān)持社會(huì)主義方向。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)物資和各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中反映出來(lái)，因而通過(guò)對(duì)憑證的審查和賬表資料的分析和考核，以及由此進(jìn)行深入的調(diào)查研究，就可了解企業(yè)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否遵守財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。通過(guò)管理費(fèi)用的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)假公濟(jì)私、請(qǐng)客送禮、鋪張浪費(fèi)以及擅自提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大福利待遇等情況。通過(guò)利潤(rùn)分配的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)不按有關(guān)規(guī)定，不提或少提法定盈余公積金和公益金，在所有者之間多分利潤(rùn)的情況。通過(guò)財(cái)產(chǎn)清查，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)貪污盜竊等等。做好會(huì)計(jì)工作，就能促使企業(yè)遵守國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，同一切違法亂紀(jì)的行為作斗爭(zhēng)，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向。

篇（8）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限

（一）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

5.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限

視同銷售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

篇（9）

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

【章名】第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門的意見(jiàn)。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

?第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。第十一條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

篇（10）

第二條、本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第四條、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條、外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門的意見(jiàn)。

第八條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第四章、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第二十二條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第二十六條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條、商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條、商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條、預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章、法律責(zé)任

第三十四條、違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條、違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條、違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條、違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條、違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條、違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章、附則