序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)投資利弊范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

然而據(jù)了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產(chǎn)有關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品投向市場(chǎng)，其中大多數(shù)房地產(chǎn)投資理財(cái)產(chǎn)品都迎來了火爆的銷售場(chǎng)面。在這些項(xiàng)目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環(huán)境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個(gè)人投資者，也好似突然抓住了一個(gè)投資良機(jī)。不過，有關(guān)專家卻預(yù)警：房地產(chǎn)投資產(chǎn)品有好有壞，投資時(shí)還需擦亮雙眼，不要忽略了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區(qū)。

誤區(qū)一：開發(fā)商承諾的收益越高越好。業(yè)界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區(qū)：把理財(cái)當(dāng)成致富的門路，只關(guān)注單一產(chǎn)品的收益率大小。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，理財(cái)是一種理性投資，是對(duì)財(cái)富的長遠(yuǎn)和全盤規(guī)劃，不能只單一地注重某一產(chǎn)品的收益率。所以，理財(cái)專家認(rèn)為，個(gè)人首先要明確理財(cái)目標(biāo)，根據(jù)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力制定理財(cái)計(jì)劃，更重要的是應(yīng)認(rèn)識(shí)到，理財(cái)絕不是暴富的途徑，不能只看收益。

篇（2）

隨著全球化的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。我國原有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系并沒有針對(duì)投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則，沒有把投資性房地產(chǎn)作為一個(gè)項(xiàng)目來加以處理。2004年5月，財(cái)政部的《關(guān)于執(zhí)行和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》第九點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出租開發(fā)品的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了規(guī)定。2005年6月，我國《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則征求意見稿》；2006年2月15日，財(cái)政部了包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則在內(nèi)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，并于2007年1月1日起實(shí)施，其中第3號(hào)為“投資性房地產(chǎn)”。2006年10月30日，又了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南，實(shí)現(xiàn)了我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。隨著我國會(huì)計(jì)體制改革的深化和各方面條件的成熟，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則必將與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同，公允價(jià)值計(jì)量在我國企業(yè)中的全面推行將成為可能。這對(duì)于完善我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則使其與國際接軌，對(duì)于使我國會(huì)計(jì)更好地融入世界資本市場(chǎng)具有重大意義。

一、中外投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的比較分析

在對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)方面，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定基本一致。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在同時(shí)滿足兩個(gè)條件時(shí)才可以確認(rèn)，即：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。這與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為資產(chǎn)的條件是一致的。

在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)中還有一個(gè)關(guān)于后續(xù)支出的問題。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都規(guī)定，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。但我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，沒有明確規(guī)定如何計(jì)入，以及被替換部分的價(jià)值如何處理。而這些在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都有明確的說明。

二、中外投資性房地產(chǎn)計(jì)量的比較分析

對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量的比較見表1。

由表1可以看出，關(guān)于投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則保持一致，都要求按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。至于有差異的方面，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中僅規(guī)定了構(gòu)成投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量成本的項(xiàng)目組成，沒有規(guī)定不作為投資性房地產(chǎn)成本的項(xiàng)目。而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另外規(guī)定了不作為投資性房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目。

三、中外投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較分析

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，二是投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間類別劃分的轉(zhuǎn)換。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較見表2。

由表2可以看出，對(duì)于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間類別劃分的轉(zhuǎn)換，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求總體保持一致。同時(shí)，對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露的規(guī)定，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則基本一致，只是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的披露分類非常詳盡，將成本模式與公允價(jià)值模式共同適用的內(nèi)容、公允價(jià)值模式、成本模式劃分為三部分單獨(dú)披露，每部分又包含許多內(nèi)容。但它和我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則本質(zhì)上是一致的。

四、結(jié)語

通過以上對(duì)中外投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置、披露方面的比較，可知我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定大體保持一致。這充分體現(xiàn)了我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在發(fā)展演變過程中向國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，有利于我國企業(yè)走向國際市場(chǎng)，同時(shí)也有利于外國公司進(jìn)入我國開展生產(chǎn)經(jīng)營，為我國經(jīng)濟(jì)更好的融入世界創(chuàng)造了良好的條件。同時(shí)也應(yīng)看到，在我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則整體向國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的形勢(shì)之下，由于我國具體國情的差異，我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還存在一定差異。因此，對(duì)于完善我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題，應(yīng)該完善資本市場(chǎng)及發(fā)展活躍的市場(chǎng)體系，制定單獨(dú)的切實(shí)可行的公允價(jià)值操作規(guī)則，制定單獨(dú)的切實(shí)可行的公允價(jià)值操作規(guī)則等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).2010年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材―《會(huì)計(jì)》[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2010:134-143.

[2] 李延權(quán).投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置會(huì)計(jì)處理案例分析[J].財(cái)政監(jiān)管，2010,（6）: 58-59.

篇（3）

今年全省兩會(huì)上，除了提出城鎮(zhèn)上山的議題外，還重點(diǎn)提出了云南省將推進(jìn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，作為旅游地產(chǎn)開發(fā)熱土的大理，早副局長表示，將在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，加大對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)力度的同時(shí)，進(jìn)行合理布局、營造良好的發(fā)展環(huán)境，以加大大理市主城區(qū)優(yōu)勢(shì)區(qū)位地塊的舊城改造力度，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展騰退用地空間，城區(qū)外的優(yōu)勢(shì)資源留給旅游地產(chǎn)來開發(fā)，為開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。

“大理將加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅(jiān)持發(fā)展多元化的房地產(chǎn)業(yè)。”早副局長說，大理將以海東大開發(fā)和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉(xiāng)旅游、劍川文化生態(tài)旅游等六大重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)為契機(jī)，加大招商引資力度，切實(shí)做好旅游、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老等房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資工作。同時(shí)，深入挖掘大理得天獨(dú)厚的自然資源和旅游資源優(yōu)勢(shì)，依托海東山地城市建設(shè)和旅游二次創(chuàng)業(yè)，大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合，促進(jìn)全州房地產(chǎn)業(yè)向多元化發(fā)展。

轉(zhuǎn)型升級(jí)成就大理旅游的跨越式發(fā)展

云南大理有著深厚的歷史底蘊(yùn)、人文風(fēng)情和獨(dú)特的自然風(fēng)光。對(duì)于云南旅游而言，大理既是熱點(diǎn)，又是發(fā)展的重點(diǎn)，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規(guī)劃下，大理旅游發(fā)展迎來新的契機(jī)。特別是，云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的“省策”對(duì)于大理旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及以旅游來體現(xiàn)的“幸福大理”建設(shè)的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時(shí)光。

大理州上半年旅游業(yè)總收入增長48.87%

作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進(jìn)旅游二次創(chuàng)業(yè)，加快旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)的大跨越、大發(fā)展，為全州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。據(jù)介紹，“十一五”期間，大理全州累計(jì)接待國內(nèi)旅游者5113.22萬人次，接待海外旅游者155.5萬人次，旅游業(yè)總收入403.85億元。2011年，接待國內(nèi)外旅游者1545萬人次，增長15.5%；旅游業(yè)總收入138.4億元，增長20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬人次，增長36.02%；接待國內(nèi)外旅游者914.62萬人次，增長18.76%；旅游業(yè)總收入95.35億元，增長48.87%。目前，全州共有102家旅游星級(jí)飯店、43家旅行社、20個(gè)A級(jí)景區(qū)、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購物商店、12家文化旅游經(jīng)營單位，旅游直接從業(yè)人員5萬人，間接從業(yè)人員達(dá)20萬人。

在大理旅游進(jìn)入“十二五”時(shí)期后，2012年旅游呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的現(xiàn)狀。在這樣的背景下，大理州結(jié)合實(shí)際，制訂了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)“五年計(jì)劃”。大理州旅游發(fā)展管理委員會(huì)規(guī)劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時(shí)期，大理州將按照突出特色、項(xiàng)目帶動(dòng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、融合發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續(xù)穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“兩個(gè)倍增”、“兩個(gè)跨越”，打造“四個(gè)示范區(qū)”（兩個(gè)倍增：到2015年，力爭全州旅游業(yè)總收入達(dá)300億元，海外游客達(dá)100萬人次。兩個(gè)跨越：實(shí)現(xiàn)以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會(huì)展旅游多元發(fā)展的新跨越，實(shí)現(xiàn)由國內(nèi)重點(diǎn)旅游城市向國際化旅游城市的新跨越，把大理建設(shè)成為國內(nèi)一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個(gè)示范區(qū)：全國旅游與文化互動(dòng)發(fā)展示范區(qū)、生態(tài)旅游發(fā)展示范區(qū)、山地旅游城市發(fā)展示范區(qū)、旅游促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)）。

據(jù)介紹，在旅游規(guī)劃上，大理州將按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、蒼山旅游綜合開發(fā)、環(huán)洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發(fā)展規(guī)劃以及重大旅游景區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、旅游特色村等專項(xiàng)規(guī)劃。全面探索實(shí)施涉旅項(xiàng)目前置規(guī)劃審批，為旅游產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

大理走在“旅游二次創(chuàng)業(yè)”路上

大理旅游不僅需要營銷，還需要有與市場(chǎng)需求相匹配的產(chǎn)品，對(duì)于游客不斷增長的需求，大理在自身配套以及產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)上，以“苦練內(nèi)功”的方式，走在旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上。

“大理將以旅游市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，著力抓好重點(diǎn)旅游產(chǎn)品、旅游文化產(chǎn)品、旅游商品、地方特色美食產(chǎn)品開發(fā)和旅游新線路推廣?！贝罄碇萋糜伟l(fā)展管理委員會(huì)市場(chǎng)開發(fā)科科長、大理旅游營銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的契機(jī)，在加強(qiáng)旅游產(chǎn)品建設(shè)的同時(shí)，大理將進(jìn)一步創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，抓酒店建設(shè)，以不斷提升旅游接待服務(wù)能力，著力推進(jìn)高端度假酒店、小型精品酒店建設(shè)，并盡快制定特色客棧等級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，推動(dòng)全州特色客棧健康有序發(fā)展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務(wù)能力。

篇（4）

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-00-02

一、引言

城市住房售價(jià)雖然在調(diào)控政策抑制下進(jìn)入穩(wěn)定膠著態(tài)勢(shì)，但連年上漲的趨勢(shì)并未見逆轉(zhuǎn)。由于住房的持有成本較低，高房價(jià)不僅沒有抑制對(duì)住房的需求，也沒有抑制住高收入階層對(duì)住房的投資和投機(jī)。為遏制這一態(tài)勢(shì)，國家已經(jīng)出臺(tái)了不少調(diào)控措施，但效果并不理想。作為緩解住房供求矛盾，抑制部分人特殊需求的辦法之一就是提高部分人的房屋持有成本，即開征房產(chǎn)稅。國家首先在滬渝兩地試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅政策以來，房產(chǎn)稅利弊的討論一直未有間斷，政府方執(zhí)意在全國范圍逐步推行房產(chǎn)稅，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中，提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，證實(shí)了這一點(diǎn)。

然滬渝的房產(chǎn)稅試點(diǎn)并不理想。從兩地設(shè)計(jì)上的因素分析，房產(chǎn)稅在滬渝兩直轄市的開證試點(diǎn)政策各不相同。在重慶市試點(diǎn)對(duì)高端房產(chǎn)交易征稅，即按規(guī)定中定義的區(qū)域和時(shí)間階段的平均房價(jià)作為開征標(biāo)準(zhǔn)；而在上海實(shí)行的是對(duì)多套房產(chǎn)擁有者在持有環(huán)節(jié)上征收房產(chǎn)保有稅。目前關(guān)注的關(guān)于開征房產(chǎn)稅的論證，主要是在擴(kuò)大房產(chǎn)稅的開征范圍，即對(duì)除自住房產(chǎn)之外的非經(jīng)營型住宅開征房產(chǎn)稅，以及房產(chǎn)稅分為不同形式在多個(gè)城市全面推行。本文針對(duì)目前的情況，主要從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析改革房產(chǎn)稅開征的意義及其利弊，對(duì)推進(jìn)房產(chǎn)稅的財(cái)政意義和社會(huì)意義進(jìn)行辨析，以期有益于在全國范圍全面推行房產(chǎn)稅時(shí)制定合理政策。

二、房產(chǎn)稅及其房地產(chǎn)屬性概述

1.房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅并非一個(gè)新稅種

房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅并非一個(gè)新稅種，1950年，政務(wù)院《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》將房產(chǎn)稅列為開征的14個(gè)稅種之一。1986年10月1日起就正式施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營性用房征稅，個(gè)人擁有的、非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

2.房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性

準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是指那些在消費(fèi)上具有非競(jìng)爭性和排他性的產(chǎn)品。很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)私人產(chǎn)品，因?yàn)橘I房是要付費(fèi)的，而且現(xiàn)在買房很困難，因?yàn)榉績r(jià)超過了人們的承受能力，這是人們對(duì)房地產(chǎn)屬性的誤解。房地產(chǎn)是具有非競(jìng)爭性和排他性的準(zhǔn)公共物品。房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共物品屬性表現(xiàn)：首先，從房地產(chǎn)的構(gòu)成來看其具有準(zhǔn)公共物品屬性。城市道路交通、水電供應(yīng)、通信、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和公共服務(wù)等這些與物業(yè)相鄰的外部物品或社會(huì)資源一般都是城市的公共資源，是政府提供的公共物品或準(zhǔn)公共物品。房地產(chǎn)由于對(duì)這些公共物品的占用而也具有了某種準(zhǔn)公共物品的屬性。其次，根據(jù)政府的職能分析，政府具有社會(huì)職能，即調(diào)節(jié)社會(huì)分配和組織社會(huì)保障的職能。在任何國家，房屋都具有承擔(dān)人類最基本的生存保障。所以政府有必要通過一定的政策來保障公民的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)政府的社會(huì)職能。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，向低收入者提供廉租房是政府不可推卸的責(zé)任。普通住宅作為必要的生存條件顯然具有準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)，而相關(guān)的房地產(chǎn)也就具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。

三、房產(chǎn)稅開征的意義

對(duì)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的房產(chǎn)，可以從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)視角研究房產(chǎn)稅開征的意義。

有學(xué)者對(duì)滬渝兩地房產(chǎn)稅施行后的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行縱橫向分析得到：房產(chǎn)稅的施行沒能合理引導(dǎo)房地產(chǎn)供求關(guān)系，不能有效減少囤房、炒房需求，其主要原因是房產(chǎn)稅稅率較低且對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的抑制作用較弱。盡管房產(chǎn)稅沒能取得調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想作用，我們也不能全盤否定房產(chǎn)稅，從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析其在優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)、調(diào)解二次分配、縮減貧富差距等方面仍有巨大意義。

1.從公平視角看開征房產(chǎn)稅的重要意義

房產(chǎn)稅作為具有公平收入分配功能的重要稅種，有人說我國在1950年就《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，將房產(chǎn)稅列為了開征的14個(gè)稅種之一，以及在1986年實(shí)施了《房產(chǎn)稅暫行條例》，因此將房產(chǎn)稅說成開征是不合理的，準(zhǔn)確地說是房產(chǎn)稅的“擴(kuò)征”。我國長期未對(duì)上述規(guī)定做大范圍修改，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營性用房征稅，個(gè)人擁有的、非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，這樣的政策是符合政策制定時(shí)的國情的，因?yàn)楸娝苤脑?，那個(gè)年代個(gè)人擁有房產(chǎn)的情形是非常罕見的，即使征收也毫無經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)意義。但是隨著國家房改政策的推行，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮以及個(gè)人財(cái)富體現(xiàn)在擁有房產(chǎn)上的貧富分化及其落差，無不說明過去的房產(chǎn)征收制度已經(jīng)很不適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，落后于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的稅制已經(jīng)很難起到公平財(cái)富分配的作用，甚至?xí)M(jìn)一步加劇貧富分化。我國房產(chǎn)稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財(cái)富分配的功能。

開征房產(chǎn)稅，加大房產(chǎn)稅總量，使其具有調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的意義，在堅(jiān)持效率基礎(chǔ)上維護(hù)社會(huì)公平、增加財(cái)政收入、完善我國房產(chǎn)稅稅收制度。具體體現(xiàn)在公平問題上有以下三個(gè)層面的意義：

（1） 收入層面調(diào)節(jié)二次分配。貧富分化加劇的趨勢(shì)下， “劫富濟(jì)貧”調(diào)整社會(huì)成員的財(cái)富分配比例，縮小起點(diǎn)差距，實(shí)現(xiàn)個(gè)體稟賦大體相當(dāng)，體現(xiàn)“起點(diǎn)”公平原則；有助于提高財(cái)政收入，此項(xiàng)財(cái)政收入可用于“社會(huì)保障體系”的建立健全，加大改善低收入人群住房條件的投入，進(jìn)一步體現(xiàn)亞當(dāng)斯密所要求的稅收公平的第一特性。

（2） 在政治層面縮減貧富差距。中國已成為世界上居民收入差距最大的國家之一，貧富差距懸殊等社會(huì)矛盾已成為影響我國社會(huì)生活潛在的不穩(wěn)定因素。各國經(jīng)驗(yàn)表明，社會(huì)階層之間缺乏精神理解與利益協(xié)調(diào)途徑，總體性矛盾難以緩釋時(shí)，如若政府不予及時(shí)重視，通過相應(yīng)政策手段維護(hù)社會(huì)公平正義，則潛在危機(jī)將嚴(yán)重影響人心穩(wěn)定。

（3） 社會(huì)層面優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)及其征收范圍

貧富的差距將傷害窮人家庭，也使房產(chǎn)擁有量大的人坐吃房屋持有的收益而不負(fù)任何社會(huì)責(zé)任，其害類似于遺產(chǎn)繼承者，既不利于激發(fā)房產(chǎn)囤積者的創(chuàng)造力和奮斗精神，可能還會(huì)帶來社會(huì)階層的分化與貧富矛盾的激化。類似“房產(chǎn)稅”征收范圍還一直局限在很窄的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之間，長久來講對(duì)于社會(huì)層面的創(chuàng)新、崛起的民族意識(shí)也是極為消極的。

2.從效率視角看房產(chǎn)稅的開征

開征房產(chǎn)稅在效率角度仍然存在較多的問題：

（1）我國房產(chǎn)稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財(cái)富分配的功能，現(xiàn)行政策征收的房產(chǎn)稅總量較小、調(diào)節(jié)功能有限。

（2）征收對(duì)象統(tǒng)計(jì)的難題。由于個(gè)人擁有房產(chǎn)情況難以核查，更有甚者是個(gè)人擁有多個(gè)身份證的案子竟有發(fā)生，如山西房姐事件，雖然是個(gè)別事件，但直接影響到百姓對(duì)房產(chǎn)管理部門及房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的信任。我國尚未建立完善的法規(guī)制度，房產(chǎn)稅的監(jiān)管水平良莠不齊，水準(zhǔn)相差較大，逃稅現(xiàn)象和稅收流失很大，因而對(duì)個(gè)人擁有房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的真實(shí)性難以保證，將侵蝕房產(chǎn)稅的稅基。

（3）標(biāo)準(zhǔn)劃定的難題。如果標(biāo)準(zhǔn)劃定得太高，則征稅面太小、納稅人過少，起不到調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配差距的作用，嚴(yán)重影響房產(chǎn)稅的成本收益比率。若標(biāo)準(zhǔn)劃定過低，會(huì)使大多數(shù)家庭成為房產(chǎn)稅的納稅人，影響最大的群體是中等收入者，他們很多是通過按揭貸款買房的，還貸本有了壓力，還要額外繳納房產(chǎn)稅，對(duì)他們來說可能就形成很大負(fù)擔(dān)，也違背了稅賦公平原則。

（4）征收成本較高。一般來說，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按市價(jià)來評(píng)估的，但是，每一處住房因區(qū)位、戶型、樓層等因素不同，對(duì)一處房產(chǎn)評(píng)價(jià)具有很大主觀性；個(gè)人擁有房屋套數(shù)的核準(zhǔn)；擁有房產(chǎn)的面積核準(zhǔn)等等，處置不當(dāng)，等于為征稅埋下了一個(gè)火藥桶。這要求設(shè)置征收房產(chǎn)稅的專門機(jī)構(gòu)、聘請(qǐng)具有專業(yè)知識(shí)的人員并花費(fèi)相當(dāng)多的時(shí)間和精力對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)制定、核實(shí)、評(píng)估和征收。我國目前未實(shí)行房產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)制度、個(gè)人信用制度尚不健全、全國稅費(fèi)征管體制尚未健全等現(xiàn)實(shí)性原因，開征房產(chǎn)稅的成本極高。

（5）固化思維阻力。受習(xí)慣思維行為影響，中國人自居房屋免征房產(chǎn)稅已多時(shí)，民眾一時(shí)難以接受政府征收“房產(chǎn)稅” 的行為，更有學(xué)者撰文反對(duì)現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅，已有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示持反對(duì)意見公眾占了很大的比例，如網(wǎng)易微博“顯微鏡”專欄97期“反對(duì)征收房產(chǎn)稅”的主題調(diào)查，大約有73%的參與意見者持反對(duì)意見，可見征收房產(chǎn)稅的阻力是很大的。

四、利弊分析及設(shè)計(jì)思路

縱觀世界各國房產(chǎn)稅征收對(duì)財(cái)政的影響，可以預(yù)見我國開征房產(chǎn)稅假以時(shí)日，其也終將成為我國各地方政府的一個(gè)重要財(cái)源。如果政府放眼長量，將重心放在稅源的擴(kuò)大和增加增值收益上，大力改善本轄區(qū)的硬環(huán)境和軟環(huán)境，從而吸引更多的居民在該地區(qū)入住，進(jìn)而達(dá)到增加財(cái)政收入目的。改革房產(chǎn)稅是有利于轉(zhuǎn)變政府職能，使政府的稅源更依賴于把現(xiàn)在的城市建設(shè)好、保持好，對(duì)合理利用有限的土地資源和城市的可持續(xù)發(fā)展有極重要的意義。但是，以遏制房地產(chǎn)投機(jī)為名義的政策，很有可能僅僅成為增加政府稅收的政策，對(duì)我國很多地方政府來說，他們并不愿意因征收房產(chǎn)稅而影響了土地財(cái)政大收入，因此積極性并不高。如果地方政府為財(cái)政收入，從增加稅基的短視目的考慮，非但沒有抑制房價(jià)上揚(yáng)的主觀能動(dòng)愿望，從房產(chǎn)稅的效率來看，還存在繼續(xù)縱容房地產(chǎn)價(jià)格上漲的可能性。再考察借鑒開征房產(chǎn)稅各國經(jīng)驗(yàn)，有一國情是我們有距離的。開征房產(chǎn)稅并取得良好收益的國家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上實(shí)現(xiàn)了供需平衡。美國在1970年城市化率超過70%，日本在1970年城市化率也超過70%，而我們城鎮(zhèn)化率剛剛超過50%，房地產(chǎn)供需尚未平衡，在這種情況下，大規(guī)模開征房產(chǎn)稅可能會(huì)給目前我國政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略造成不可預(yù)料的沖擊。因此，如何平衡政府行為的引導(dǎo)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市環(huán)境建設(shè)等諸方因素，仍需政府在考量國情基礎(chǔ)上，智慧地規(guī)避我們的局限，避免盲目加速擴(kuò)圍，設(shè)計(jì)良好的房產(chǎn)稅收機(jī)制和推進(jìn)策略，調(diào)動(dòng)各方共同努力促進(jìn)良性循環(huán)。

綜上所述，在我國房產(chǎn)稅制建設(shè)中，政府的干預(yù)政策，尤其是房產(chǎn)稅的征收，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)、稅收的特質(zhì)、城市的可持續(xù)發(fā)展等因素綜合考量。稅收典型地反映著政府的干預(yù)政策取向，在加征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的政策制定中，遵守稅收效率與公平的基本原則，避免資源配置的效率降低和市場(chǎng)的混亂，稅制的基本定位應(yīng)是公平市場(chǎng)競(jìng)爭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；調(diào)節(jié)收入分配，由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變；優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu)，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

五、結(jié)語

按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，一個(gè)市場(chǎng)的最優(yōu)狀態(tài)是沒有干預(yù)的競(jìng)爭下的分散決策，但若市場(chǎng)機(jī)制失效，則需要引入必需的外界干預(yù)，干預(yù)的目的是使市場(chǎng)盡可能回復(fù)到分散決策的最佳狀態(tài)，這就是稅收政策中性原則的內(nèi)涵，也是稅制設(shè)計(jì)中必須考慮的規(guī)則。稅收雖具有一定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，但并非市場(chǎng)的主要調(diào)控手段。稅制定位，應(yīng)避免稅收單純成為傳遞政策信號(hào)的工具，只有充分研究和掌握我國房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，把握好房產(chǎn)稅的社會(huì)意義，才能在實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的公平與效率的原則的基礎(chǔ)上，完成房產(chǎn)稅的財(cái)政職能，最終實(shí)現(xiàn)其對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)節(jié)作用。

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篇（5）

一、公允價(jià)值的實(shí)際運(yùn)用

由于新準(zhǔn)則下，公允價(jià)值涉及面較廣，在此無法一一闡述，本文將著重研究的是，在當(dāng)下中國的熱潮中，我們?nèi)绾芜\(yùn)用公允價(jià)值，進(jìn)行理性投資，從中了解公允價(jià)值計(jì)量模式的利弊。

公允價(jià)值，也被稱作是公允市價(jià)和公允價(jià)格。確定公允價(jià)值的方式一般是在雙方在熟悉市場(chǎng)情況在進(jìn)行交易的過程中滿足各自的條件，從而自愿確定的價(jià)格，又或是雙方在毫無聯(lián)系的情況下進(jìn)行公平交易的條件下的一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉市場(chǎng)情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。購買企業(yè)對(duì)合并業(yè)務(wù)的記錄需要運(yùn)用公允價(jià)值的信息。在實(shí)務(wù)中，通常由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被并企業(yè)的凈資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。一般而言，公允價(jià)值的用途十分廣泛，它既是房地產(chǎn)行業(yè)所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，也是金融行業(yè)所執(zhí)行的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，公允價(jià)值的提出為企業(yè)的良性發(fā)展提供了一個(gè)很好的保障，幫助企業(yè)建立起一個(gè)公正公開的企業(yè)環(huán)境。

何為投資性房地產(chǎn)，根據(jù)目前學(xué)術(shù)界的相關(guān)解釋：投資性房產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

投資性房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是投資者在進(jìn)行投資的過程中，可以根據(jù)自己的投資，以使本金獲取相應(yīng)的利潤，可以從中獲取得到一定的報(bào)酬。也就是說，房產(chǎn)投資者可以利用手上的資本，獲得房產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)，當(dāng)手中的土地或者房產(chǎn)漲價(jià)之后，進(jìn)行轉(zhuǎn)手，從中賺取差價(jià)。新準(zhǔn)則規(guī)定：“在現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易中，房產(chǎn)持有者必須具有公信力，必須可靠和真實(shí)，以便于對(duì)其進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。”

除此以外，“企業(yè)不得由公允價(jià)值模式計(jì)量轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量”的規(guī)定，防止了上市公司通過改變計(jì)量屬性的方法隨意調(diào)節(jié)利潤。鑒于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在發(fā)展階段，我們必須慎重看待公允價(jià)值的使用，因?yàn)檫@畢竟事一種新型計(jì)量工具，應(yīng)當(dāng)遵循循序漸進(jìn)的原則在市場(chǎng)中進(jìn)行利用，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、國內(nèi)公允價(jià)值計(jì)量的不足

（一）沒有建立完善的公允價(jià)值計(jì)量體系

當(dāng)下，我國在制定公允價(jià)值準(zhǔn)則之時(shí)，是比較籠統(tǒng)和含糊的，并未逐條制定細(xì)則，由于準(zhǔn)則自身碎片化的緣故，導(dǎo)致準(zhǔn)則內(nèi)部的公允價(jià)值沒有共性，難以得到有效的實(shí)施。

（二）增加了審計(jì)以及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的難度，不利于會(huì)計(jì)監(jiān)督的實(shí)施

以投資性房地產(chǎn)為例，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用有助于計(jì)量此類資產(chǎn)的隱性收益，反映其真實(shí)價(jià)值，從而更好的反映企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和價(jià)值。但是，由于市場(chǎng)有太多的不確定因素，因而房產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額和企業(yè)利潤都會(huì)因市場(chǎng)變動(dòng)而跟著變動(dòng)。就比如國家在出臺(tái)相關(guān)的會(huì)計(jì)政策時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)的利潤和資產(chǎn)都會(huì)受到相應(yīng)的變更，然而變更越大意味著風(fēng)險(xiǎn)越大，從而擴(kuò)大了房產(chǎn)企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的概率，這樣一來，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營就會(huì)受到相應(yīng)的阻礙，從而增添了房產(chǎn)企業(yè)的不確定因素。但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)特的經(jīng)營模式，房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有一個(gè)統(tǒng)一的范疇，以至于其制定的標(biāo)準(zhǔn)不一、參差不齊，這就給企業(yè)以及審計(jì)師增加了很大的難度。也進(jìn)一步加大了公允價(jià)值計(jì)量屬性會(huì)計(jì)監(jiān)督實(shí)施的難度

三、完善我國應(yīng)用公允價(jià)值的一些措施

（一）要建立一套相對(duì)科學(xué)的公允價(jià)值研究體系

我國的機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)工作研究者應(yīng)當(dāng)完善公允價(jià)值理論，充實(shí)公允價(jià)值的內(nèi)容。要大力增強(qiáng)公允價(jià)值的權(quán)威性、透明性、時(shí)效性，從源頭上改善公允價(jià)值的公信力。

（二）完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和法制環(huán)境，為公允價(jià)值提供良好的運(yùn)用平臺(tái)

當(dāng)前，我國正處在市場(chǎng)的完善期，不論是政策也好還是市場(chǎng)也好，都還不健全。在當(dāng)務(wù)之急，完善市場(chǎng)的各項(xiàng)規(guī)章制度、處理好房產(chǎn)交易市場(chǎng)，還有資本市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)說資本市場(chǎng)應(yīng)該是多元化的，要改善資本來源的單一性，就必須擴(kuò)大外匯、債券、票據(jù)等的市場(chǎng)格局。以此創(chuàng)建合乎規(guī)范的房產(chǎn)市場(chǎng)，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性，著手打造一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境和完善的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，為公允價(jià)值計(jì)量提供有效數(shù)據(jù)，并降低公允價(jià)值的獲取成本。

（三）努力提高我國會(huì)計(jì)人員和審計(jì)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)素養(yǎng)

如上文所講，在日常生活中，公允價(jià)值并非具有客觀性，而主要依從于人的主觀臆斷。所從事公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)人員的水平以及專業(yè)素養(yǎng)的高低對(duì)于公允價(jià)值的可靠性有很大的影響。因此，在這種情況下，不但要加強(qiáng)道德，法制教育，提高會(huì)計(jì)人員的誠信度，還應(yīng)當(dāng)努力提高會(huì)計(jì)人員各方面的綜合素質(zhì)。從而使公允價(jià)值的具體賬務(wù)處理、公允價(jià)值的列報(bào)和披露等更加規(guī)范，更符合準(zhǔn)則的要求。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

疏漏造就出優(yōu)勢(shì)

就目前來說，商住兩用房產(chǎn)的“出身”一直是爭議的焦點(diǎn)，許多商住兩用房產(chǎn)的開發(fā)商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對(duì)與商業(yè)用地來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價(jià)格甚至后期銷售上都占較大的優(yōu)勢(shì)，但在限購令日趨嚴(yán)峻的今天，開發(fā)商也在尋求發(fā)展中找到突破口，于是“商改住”開始大行其道，不受貸款政策影響、不限購是其最大優(yōu)勢(shì)。

目前“商改住”項(xiàng)目在市場(chǎng)上日益活躍，除了上面所提到的購房者因貸款政策，不限購“轉(zhuǎn)移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調(diào)控一直是重中之重，越發(fā)顯得嚴(yán)峻，而相對(duì)之下，商業(yè)的開發(fā)卻目前并沒有明顯的政策制約，于是開發(fā)商自然會(huì)把眼光紛紛投向商業(yè)開發(fā)，“商改住”項(xiàng)目視為比較穩(wěn)健的選擇。所謂“商改住”，很多人認(rèn)識(shí)它是市場(chǎng)的一個(gè)疏漏，是―個(gè)打著球的產(chǎn)物，其實(shí)“商改住”是將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，通常以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二為一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，雖說關(guān)起門過自己的日子，但是在“魚龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質(zhì)，除了人來人往看起來緊張繁忙的公共區(qū)域之外，更令居住者頭疼的當(dāng)數(shù)物業(yè)管理的費(fèi)用了，記者了解到，光用電這一項(xiàng)，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業(yè)用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負(fù)責(zé)接通煤氣，只能用電做飯或者自己購買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費(fèi)用分?jǐn)倕s一樣，一些居民認(rèn)為這樣不公平，就居家環(huán)境而言，商住樓只不過是在購物方面比較方便，至于其他方面不見得有什么大的優(yōu)勢(shì)。

而物業(yè)則認(rèn)為商住樓統(tǒng)一管理不容易。物業(yè)公司要解決好商住樓出現(xiàn)的問題，最好的辦法就是“統(tǒng)一”管理。“統(tǒng)一”管理并不一定要將商場(chǎng)部分和住宅部分全由―個(gè)物業(yè)公司來管理，也可以是兩個(gè)管理單位達(dá)成共識(shí)，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進(jìn)行管理。商住樓難以進(jìn)行統(tǒng)一管理，是由商住樓產(chǎn)權(quán)等方面難以統(tǒng)一的特點(diǎn)決定的。

而對(duì)設(shè)在商住兩用房里的公司來說，利弊就要自己權(quán)衡了，雖在房租上降低了運(yùn)營成本，看似是省了錢，但因?yàn)楣痉諊?，形象上打了折扣，又是不是真的省了錢?

混居時(shí)代的投資定義

“商改住”誕生的時(shí)間并沒有很久，前幾年增長瘋長，投資住宅的收益遠(yuǎn)大于寫字樓。于是，一些開發(fā)商“偷梁換柱”在商業(yè)用地上建起了商住兩用房。目前市場(chǎng)上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號(hào)的在售樓盤，很多都屬于此種類型。

篇（7）

評(píng)估過程

美國EB－5類投資移民不需要申請(qǐng)人擁有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，鑒于李女士的房產(chǎn)及定期存款的總價(jià)已超過1000萬，這足以符合美國投資移民對(duì)申請(qǐng)人資產(chǎn)的要求，目前只需準(zhǔn)備房產(chǎn)評(píng)估和銀行存款的證明文件來解釋其資產(chǎn)來源。

針對(duì)李女士最擔(dān)心的資金安全和創(chuàng)造就業(yè)名額的問題，結(jié)合美國就業(yè)發(fā)展借貸中心項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和情況，我給她做了如下解釋：

其一，美國就業(yè)發(fā)展借貸中心是目前美國境內(nèi)獲批的移民地區(qū)中心當(dāng)中唯一可以使用2009年2月通過的“美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案”七千八百七十億“救市”預(yù)算的中心，聯(lián)邦政府提供85％的擔(dān)保和固定資產(chǎn)的雙倍抵押，由于政府85％的賠償是無條件的，抵押的固定資產(chǎn)價(jià)值總值實(shí)際達(dá)到另外15％的13倍多，其本金風(fēng)險(xiǎn)在美國EB－5地區(qū)中心項(xiàng)目中可謂最低的。

其二，美國中小企業(yè)的間接和衍生就業(yè)系數(shù)相當(dāng)高，如在加州絕大部分行業(yè)得到504貸款后只需要?jiǎng)?chuàng)造3－7個(gè)直接就業(yè)就可以輕松達(dá)到10個(gè)總共就業(yè)的目標(biāo)。通過已經(jīng)被移民局認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)分析，$500,000投資在504貸款項(xiàng)目上大部分行業(yè)和地點(diǎn)都可以創(chuàng)造出至少20個(gè)總共(包括直接、間接和衍生)就業(yè)機(jī)會(huì)。

另外，我還向李女士介紹了她忽視了卻是特別重要的一點(diǎn)：美國就業(yè)發(fā)展借貸中心是美國移民局批準(zhǔn)的第一個(gè)嚴(yán)格執(zhí)行金融借貸審批程序的借貸類EB5地區(qū)中心，借貸對(duì)象須經(jīng)過嚴(yán)格篩選，貸款審批程序完全由非營利的第三方(CDC)按中小企業(yè)管理局的放貸原則執(zhí)行。由于地區(qū)中心為每一位投資人成立一家有限合伙，每一位投資人的借貸對(duì)象也不超過兩家企業(yè)，投資的全過程簡單明了，各環(huán)節(jié)高度透明，創(chuàng)造就業(yè)的投入產(chǎn)出關(guān)系清晰而直接。因?yàn)槿绻貐^(qū)中心暗箱操作，自己發(fā)現(xiàn)不了，未來收回本金和拿到永久綠卡都會(huì)成問題。

篇（8）

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003—3890（2012）09—0018—03

面對(duì)居高不下的房價(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，政府運(yùn)用了各種經(jīng)濟(jì)、行政等調(diào)控手段，如限購、限貸、利率調(diào)高等。其中最受關(guān)注的就是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動(dòng)對(duì)個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。總的來說，房產(chǎn)稅征收的主旨是遏制房產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)，抑制高房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效運(yùn)行。

一、上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作

征收房產(chǎn)稅的目標(biāo)其實(shí)很明確，一是增加地方政府財(cái)政收入，為保障性住房的建設(shè)提供有力支持；二是引導(dǎo)房地產(chǎn)需求合理化，從而促進(jìn)房價(jià)合理回歸；三是不斷縮小城鄉(xiāng)差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。

上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收只是一個(gè)嘗試性階段，對(duì)于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經(jīng)是一個(gè)進(jìn)步了。所以房產(chǎn)稅抑制房價(jià)也是需要一個(gè)過程的，不可能政策已出臺(tái)，房價(jià)立馬就會(huì)落。表1是上海、重慶房產(chǎn)稅征收細(xì)則：

通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收對(duì)象的側(cè)重點(diǎn)是完全不同的，上海是對(duì)增量房征稅，對(duì)存量房暫不納稅；而重慶則是對(duì)存量房的面積征稅。這也就說明了房產(chǎn)稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據(jù)自身情況來制定適合本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的征收辦法。不但目前的試點(diǎn)是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對(duì)房產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)購買者的所作所為

房產(chǎn)稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產(chǎn)開發(fā)商以及不動(dòng)產(chǎn)購買者。本文是基于不動(dòng)產(chǎn)購買者的角度來看房產(chǎn)稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。

（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機(jī)行為

一方面房產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，這將增加房產(chǎn)擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產(chǎn)稅制度中稅率差別化的設(shè)計(jì)，也會(huì)使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機(jī)性需求，此時(shí)的購買者就會(huì)權(quán)衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當(dāng)?shù)淖》棵娣e以及房屋套數(shù)來減少自己的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產(chǎn)稅

從兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產(chǎn)稅，而是對(duì)新購入的住房征稅，標(biāo)準(zhǔn)界限是人均60平方米，是對(duì)超出60平米的部分面積征收房產(chǎn)稅；重慶則采取按戶計(jì)征的方法，獨(dú)棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產(chǎn)稅。此時(shí)作為不動(dòng)產(chǎn)購買者，在做房產(chǎn)投資規(guī)劃時(shí)就不得不把房產(chǎn)稅考慮在內(nèi)，因?yàn)檫@將是一項(xiàng)經(jīng)常性稅務(wù)支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現(xiàn)又購置一套150平方米，價(jià)值300萬元。按房價(jià)2萬元/平方米，每年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？

應(yīng)納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產(chǎn)稅2 520元。

（三）購買者的疑慮消除——放心去購買

作為普通住房購買者，比較擔(dān)心房產(chǎn)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁以及自己的購買負(fù)擔(dān)，其實(shí)從上海、重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則中，我們都可以看出房產(chǎn)稅的征收是針對(duì)炒房客和高端房產(chǎn)業(yè)主的，其對(duì)豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產(chǎn)稅，對(duì)擁有房產(chǎn)較多的富人征稅。而對(duì)于普通購買者，還是適當(dāng)?shù)姆潘烧?，確保百姓利益的。

（四）購買者的小詭計(jì)——納稅意識(shí)需提高

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產(chǎn)稅缺乏這樣的機(jī)制，只能靠強(qiáng)制收取，這就勢(shì)必會(huì)給納稅環(huán)節(jié)增加難度。由于我國稅收征管機(jī)制不夠完善以及納稅人意識(shí)比較淡薄。所以此時(shí)住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現(xiàn)象，這就會(huì)使房產(chǎn)稅的征收出現(xiàn)僵持狀態(tài)。

（五）購買者的觀望態(tài)度——等待一個(gè)成熟的購房時(shí)機(jī)

在我國，“買房置地”的傳統(tǒng)觀念深入人心，這種心理習(xí)慣上的需求推動(dòng)了人們對(duì)于住房的需求。房產(chǎn)稅開征以來，一方面房價(jià)雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)購買者，尤其是普通購買者一般都不會(huì)輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時(shí)的不穩(wěn)的房價(jià)相矛盾，在二者的權(quán)衡博弈下，觀望是此時(shí)最好的選擇。

三、房產(chǎn)稅改革的對(duì)策建議

（一）及時(shí)建立全國住房信息數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)一年多了，但是目前還是很難評(píng)估其結(jié)果，我們還需要時(shí)間把房產(chǎn)稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個(gè)全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的全國住房信息數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)個(gè)人房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化，只要能夠確保每個(gè)人都能夠及時(shí)公布個(gè)人房產(chǎn)信息，就可以全面了解個(gè)人住房的擁有情況，為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實(shí)施提供良好的數(shù)據(jù)支持。這一動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機(jī)行為，還有利于政府科學(xué)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，從而不斷完善各項(xiàng)法律法規(guī)。

（二）科學(xué)完善征管體制

房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入來源的一個(gè)稅種，對(duì)地方政府的收入起到了一定的穩(wěn)定作用，這就需要建立一個(gè)健全暢通的房產(chǎn)稅征收和管理體制。一方面房產(chǎn)稅的征收要堅(jiān)持合理、公開和透明化；另一方面房產(chǎn)稅征收整個(gè)過程中的一系列工作的管理監(jiān)督機(jī)制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設(shè)，解決低收入群體的住房困難。同時(shí)還需喚醒個(gè)人的納稅意識(shí)，政府加強(qiáng)對(duì)偷稅漏稅現(xiàn)象的有效控制，個(gè)人也要時(shí)刻履行自己的納稅義務(wù)。

（三）合理制定稅率

雖然房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)很明確，但是公平性還需繼續(xù)提高。在試點(diǎn)細(xì)則中是很有針對(duì)性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對(duì)富人來說只是皮毛，不能有效調(diào)節(jié)貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財(cái)政收入，有力支持保障性住房的建設(shè)，還可以抑制購買者的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需趨于合理化。在今后的房產(chǎn)稅征收中，各地可根據(jù)上海、重慶兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合自身情況制定，同時(shí)還需不斷調(diào)整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍

房產(chǎn)稅在我國只是試點(diǎn)階段，缺乏相應(yīng)的專業(yè)隊(duì)伍，包括專業(yè)的評(píng)估人才、評(píng)估部門以及專業(yè)的評(píng)估技術(shù)。因此，加大相關(guān)人才的培訓(xùn)以及對(duì)相關(guān)專業(yè)予以重視成為我們面臨的一大問題。培養(yǎng)高素質(zhì)的評(píng)估人員，正確且公平的評(píng)估每一個(gè)房產(chǎn)的同時(shí)，還要有合理的評(píng)估方法以及不冗雜的評(píng)估程序與之配套，可以引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估軟件等減少評(píng)估費(fèi)用、時(shí)間及精力。

（五）加大房產(chǎn)稅的投資力度

房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可行性以及目標(biāo)可否實(shí)現(xiàn)都備受大眾關(guān)注，眾說紛紜。其中最重要的一點(diǎn)就是房產(chǎn)稅是否可以抑制高房價(jià)。有人質(zhì)疑，也有人相信，更有人持反對(duì)意見。但是就目前試點(diǎn)工作一年來看，房價(jià)并沒有繼續(xù)上升，也就是說房產(chǎn)稅在短期內(nèi)對(duì)平抑房價(jià)還是起到了一定的作用?；诖?，就需要加大房產(chǎn)稅開征的投資力度，在擴(kuò)大稅基、提高稅率的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，直至全國范圍。同時(shí)還必須加大人力、物力及財(cái)力支持，為房產(chǎn)稅的實(shí)施營造一個(gè)良好的環(huán)境。

房產(chǎn)稅的改革工作是一個(gè)漸進(jìn)的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)促進(jìn)并保護(hù)其順利進(jìn)行；地方政府則需在配合中央工作的同時(shí)，深入了解其發(fā)展態(tài)勢(shì)，并引導(dǎo)其走入正確的軌道上來；房產(chǎn)開發(fā)商則要履行好商業(yè)道德，誠信做事；至于不動(dòng)產(chǎn)購買者，仍需維護(hù)房產(chǎn)稅的開征工作，丟棄投機(jī)行為，并為房產(chǎn)稅的開征提出合理建議?？傊?，房產(chǎn)稅的改革工作需要大家共同努力，積極創(chuàng)造條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向理性化營造良好環(huán)境。

注釋：

①上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。

②重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則[EB/OL].http：//。

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篇（9）

自住型房貸者：利息節(jié)省是關(guān)鍵

對(duì)于這類房貸者來說，在選擇房貸產(chǎn)品時(shí)，最關(guān)心的是節(jié)省貸款利息。而在節(jié)省貸款利息方面，有以下幾種房貸產(chǎn)品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔(dān)的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節(jié)省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個(gè)月的還款額相對(duì)高一些，對(duì)于很多工薪階層的人們并不適合。權(quán)衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達(dá)到節(jié)省利息的目的，又不會(huì)過多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。其優(yōu)點(diǎn)在于利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。缺點(diǎn)是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動(dòng)利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對(duì)節(jié)省費(fèi)用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調(diào)給貸款者帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不必?fù)?dān)心因利率的上調(diào)而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對(duì)于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的，對(duì)于普通的老百姓來說，如果加息預(yù)期失敗，不但不能夠節(jié)省利息，反而會(huì)比普通商貸要多支會(huì)利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。

分析：近幾年來，政府連續(xù)上調(diào)商貸利率，而與此產(chǎn)生鮮明對(duì)比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對(duì)于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優(yōu)惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個(gè)百分點(diǎn)，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時(shí)，公積金貸款還有一些優(yōu)惠政策以彌補(bǔ)款額度較低的不足。

解決資金周轉(zhuǎn)問題的貸款者：讓房貸動(dòng)起來

隨著人們理財(cái)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，越來越多的人開始認(rèn)識(shí)到利用房產(chǎn)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)是一個(gè)十分明智的選擇。對(duì)于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產(chǎn)品也很多，每一款都有其特定的適應(yīng)人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據(jù)自身特點(diǎn)比較分析后再進(jìn)行選擇。

1.循環(huán)貸

循環(huán)貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個(gè)貸款額度，在對(duì)應(yīng)的時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款，循環(huán)使用。根據(jù)額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對(duì)于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環(huán)貸的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。辦理循環(huán)貸，房產(chǎn)需經(jīng)重新評(píng)估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達(dá)30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風(fēng)險(xiǎn)性投資，且不能提現(xiàn)。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業(yè)務(wù)是指客戶通過房屋抵押獲得個(gè)人授信額度簽訂協(xié)議后，可以通過招商銀行網(wǎng)上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個(gè)人借款和還款業(yè)務(wù)，具體包括自助借款、自助提前還款和自動(dòng)提前還款3項(xiàng)功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計(jì)多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合自己的職業(yè)規(guī)劃自行設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，可實(shí)現(xiàn)當(dāng)天還款，當(dāng)日結(jié)息。

分析：隨借隨還是一個(gè)具有極強(qiáng)綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品，它的問世也使房貸成為家庭理財(cái)最重要的工具之一。該業(yè)務(wù)具有最能省息、足不出戶、自動(dòng)審批、瞬間到帳、無紙化手續(xù)等5大特點(diǎn)。但選擇該產(chǎn)品的房貸者需要注意，申請(qǐng)的貸款額度不能超過已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對(duì)全額付款購買商品住房，取得永恒所有權(quán)證書不超過2年的自然人客戶發(fā)放的貸款。與普通個(gè)人住房貸款相同，置換式個(gè)人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數(shù)最高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。

分析：貸款成數(shù)、利率、期限都與現(xiàn)行個(gè)人住房貸款相同，一般情況也可享受優(yōu)惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴(yán)格，不但要求申請(qǐng)者必須取得房屋所有權(quán)證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負(fù)債務(wù)而申請(qǐng)的貸款。

4.同名轉(zhuǎn)按揭

同名轉(zhuǎn)按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。

分析：同名轉(zhuǎn)按揭操作相對(duì)簡單，其最大特點(diǎn)是，可以利用處于抵押當(dāng)中的房產(chǎn)解決資金周轉(zhuǎn)問題。同時(shí)，在利率上也會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。但是對(duì)于辦理此業(yè)務(wù)的房貸者來說，重新申請(qǐng)貸款數(shù)不超過原購房價(jià)；抵押房產(chǎn)不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。

5.抵押消費(fèi)貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款用于和種消費(fèi)用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學(xué)等。抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租。

分析：對(duì)于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產(chǎn)必須是完全產(chǎn)權(quán)。在貸款額度上，各銀行會(huì)根據(jù)抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評(píng)估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評(píng)估值的50%。對(duì)貸款期限各家銀行也有不同的規(guī)定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，但也有銀行會(huì)根據(jù)個(gè)人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請(qǐng)抵押貸款的房產(chǎn)年齡不超過15年。另外，經(jīng)濟(jì)適用房和以成本價(jià)購置的房產(chǎn)，很多銀行是不接受辦理的。

篇（10）

1. 認(rèn)真做好凈地產(chǎn)，場(chǎng)調(diào)查：和需求預(yù)測(cè)工作，了解今后一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的有效需求

我們搞房地產(chǎn)開發(fā)，首先要了解今后一定時(shí)期，市場(chǎng)對(duì)各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟(jì)效益。如果市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，則在開發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價(jià)處理，都會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

2. 認(rèn)真選擇好房地產(chǎn)投資的類型

在房地產(chǎn)開發(fā)以前，除了預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)投資，在盈利水平和開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發(fā)后使用價(jià)值預(yù)期或?qū)嶋H的改變?cè)斐傻摹＠?，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋?，市區(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會(huì)使土地增值。不過土地投資也會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)土地不能按預(yù)期用途或.按時(shí)開發(fā)時(shí)，不但不會(huì)增值，而且要承擔(dān)土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進(jìn)行土地投資，必須針對(duì)土地的預(yù)期用地，選擇好時(shí)機(jī)。一般來說，如能對(duì)土地改變的用途進(jìn)行及時(shí)開發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業(yè)用房

商業(yè)用房的價(jià)格高于其他用房。它的價(jià)格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購買力和流動(dòng)人口數(shù)量等因素。一般來說，當(dāng)城市國民生產(chǎn)總值增長較快、城市常住和流動(dòng)人口增加時(shí)，商業(yè)營業(yè)齊會(huì)相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價(jià)格也會(huì)隨著其需求量的增加而上升。但當(dāng)商業(yè)用房增長速度超過商業(yè)營業(yè)額的增長速度，或在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，就會(huì)引起商業(yè)用房的空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者帶來損失。因?yàn)樯虡I(yè)用房本文由收集整理的變現(xiàn)能力不如一般住房， 因而投資開發(fā)商業(yè)用房所遇到的風(fēng)險(xiǎn)要大于投資開發(fā)一般住房， 特別是一些高檔商業(yè)大廈。

2.3辦公樓

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，都需要大面積、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓。辦公樓的售價(jià)與租金，與它所處地段的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價(jià)和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開發(fā)辦公耬時(shí)，必須事前預(yù)測(cè)所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會(huì)引起空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因?yàn)檗k公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風(fēng)險(xiǎn)的一面。辦公樓的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，還必須與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度和企業(yè)單位購、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標(biāo)準(zhǔn)不能過高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮(zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開發(fā)成本較低，但其售價(jià)和租金要由政府規(guī)定，投資回報(bào)不高。由于一般能及時(shí)出售或出租出去，其投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也小，特別在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，保障性住房的投資開發(fā)應(yīng)作為首選的對(duì)象。

其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價(jià)和租金均按商品價(jià)格計(jì)算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)較高，因而它的開發(fā)成本和售價(jià)、租金也較高。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和居民收人增長較快的城市，對(duì)商品住房的需求量會(huì)不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場(chǎng)中，投資開發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報(bào)，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學(xué)和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)。

開發(fā)企業(yè)除了投資開發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發(fā)倉庫、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對(duì)倉庫的投資開發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無倉儲(chǔ)的需要，有無方便的交通條件，及時(shí)集散倉儲(chǔ)物資。對(duì)通用廠房的投資開發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對(duì)旅館等旅游設(shè)施的投資開發(fā)，主要取決于

轉(zhuǎn)貼于

能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時(shí)期旅游等流動(dòng)人口進(jìn)入本市的人數(shù)和在本市停留的時(shí)間；后者，要看本市居民和旅游等流動(dòng)人口對(duì)娛樂設(shè)施消費(fèi)支出的財(cái)力。特別是一些高級(jí)賓館和大型娛樂設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。

3. 選擇好開發(fā)項(xiàng)目的基地

開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，不論是土地開發(fā)，還是房屋開發(fā)，都要選擇好基地。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有位置固定性的特點(diǎn)，必須把它的基礎(chǔ)扎根在土地上。在選擇開發(fā)基地時(shí)，一方面要符合城市規(guī)劃的要求；另一方面要考慮投資開發(fā)不同類型房地產(chǎn)的地理區(qū)位和環(huán)境等的客觀要求。一般來說，選擇區(qū)位、環(huán)境較好的開發(fā)基地，在開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格和租金較高，但它的批租地價(jià)也高。因此，必須權(quán)衡利弊得失，優(yōu)選能使開發(fā)項(xiàng)目獲得較好經(jīng)濟(jì)效益的基地。