序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)投資的策略范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

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審計風險貫穿固定資產(chǎn)投資的全過程，造成審計風險的原因主要是有以下一些方面：審計人員的風險意識薄弱、審計方法和技術(shù)不專業(yè)以及審核機構(gòu)不健全。有效的對審計風險進行防范有利于投資的健康發(fā)展。

一、固定資產(chǎn)審計的概述

固定資產(chǎn)的投資審計是我國審計監(jiān)督體系的一個重要部分，它主要是指審計機關(guān)根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度，對固定資產(chǎn)投資的項目財務(wù)收支的真實性、合法性等效益進行監(jiān)督和評價的過程。

二、固定資產(chǎn)審計風險的定義

根據(jù)審計風險的定義，通?？梢园褜徲嬶L險劃為兩部分，即廣義風險和狹義風險。其中廣義風險主要是針對審計職業(yè)風險來說，內(nèi)容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計過程中由于本身的缺陷會造成審計的結(jié)果與現(xiàn)實有差異，導(dǎo)致?lián)p失或者有可能導(dǎo)致?lián)p失;公司由于自身管理經(jīng)營不當造成公司無法清償債務(wù)、破產(chǎn);審計人員以及審計組織不夠?qū)I(yè)造成的審計營業(yè)風險。狹義的審計風險主要是來自于審計的從業(yè)人員造成的，在審計中沒有及時發(fā)現(xiàn)其中嚴重的錯誤造成的風險;錯誤判斷帶來的風險。固定資產(chǎn)的投資過程中若不采取合理的辦法來進行控制，會出現(xiàn)很大的差錯，審計是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風險，后者屬于控制風險，二者相互關(guān)聯(lián)。所以審計人員應(yīng)該擁有專業(yè)的審計專業(yè)技能，對投資風險做出準確的判斷，制定相應(yīng)措施來降低風險。

三、固定資產(chǎn)投資審計風險的形式

前文也有提到，固定資產(chǎn)審計這項工作非常復(fù)雜，需要大量資料和數(shù)據(jù)來實現(xiàn)，所以會受到各種因素的影響，這就導(dǎo)致了不同程度以及不同形式的審計風險形成。通過大量研究得出審計風險的形式主要有以下幾個方面。

1、審計的方式有缺陷

在固定資產(chǎn)投資的審計過程中，通常會采用分析復(fù)核法和審計抽樣法。對于分析性復(fù)核，大量運用會造成很懂分析性復(fù)核風險，增加了審計風險的內(nèi)容;對于抽樣調(diào)查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結(jié)果通常都是不準確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計結(jié)果。

2、審計單位不配合

在對固定資產(chǎn)投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據(jù)。如果審計單位不配合，提供的資料不全面、不真實，那么審計人員的判斷也會有誤，對于固定資產(chǎn)投資的審計就沒有真實性可言。

3、審計人員專業(yè)度不高

主要是說審計人員自身的專業(yè)知識以及技術(shù)水平有限，沒有辦法發(fā)現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。

四、固定資產(chǎn)投資審計風險形成的原因

1、審計風險意識淡薄

在固定資產(chǎn)的審計中，產(chǎn)生風險的原因是多種多樣的，審計人員的風險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產(chǎn)投資的審核具有復(fù)雜性，所以需要審計人員擁有很高的風險意識，并時刻保持著對風險的警醒。但是在實際生活中，對于固定資產(chǎn)投資的審計人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據(jù)我國現(xiàn)有的審計發(fā)展狀況來推斷，由于審計人員意識淡薄引起的審計風險時常發(fā)生。例如，在固定資產(chǎn)投資項目現(xiàn)場取證時，審計人員就沒有及時對固定資產(chǎn)的投資施工單位或者監(jiān)理單位進行現(xiàn)場簽字確認，沒有對固定資產(chǎn)投資中所使用的物資價格進行一個審核和確定，從而導(dǎo)致了最后的審計沒有充分依據(jù)而出現(xiàn)缺陷。所以如果在審計中，審計人員沒有高風險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計過程中的高風險。

2、審計方法和技術(shù)缺陷

當前由于市場機制還不夠健全，所以固定資產(chǎn)投資審計工作的技術(shù)和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計風險的發(fā)生。主要有以下幾個方面。

（1）固定資產(chǎn)的審計通常情況下都是簡單的“就項目審核項目”，內(nèi)容主要是側(cè)重于微觀層面，而不是對所獲得審計資料進行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產(chǎn)投資提出可行性的建議和審計方法。

（2）現(xiàn)有的固定資產(chǎn)審計內(nèi)容還是以傳統(tǒng)的方式來尋找審計過程中所出現(xiàn)的紕漏，審計的重點是真實性和可靠性，在固定資產(chǎn)的投資中發(fā)現(xiàn)其違紀違法的內(nèi)容仍是審計過程中的主要內(nèi)容。但是，就現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境而言，固定資產(chǎn)投資效益審計以及全過程審計成為未來的主流發(fā)展，但是現(xiàn)有的審計方法不能滿足審計實際的發(fā)展需求。

3、參建方責任機制不健全

固定資產(chǎn)的投資涉及很多責任方，所以參建方的責任機制是否健全將會影響到審計風險。在我國現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產(chǎn)投資參建方責任機制都不完善和健全，很容易誘發(fā)導(dǎo)致風險因素。理論上來說，建設(shè)方應(yīng)該對固定資產(chǎn)的全過程進行管理負責，設(shè)計方應(yīng)該對建筑的可行性和實施性負責，監(jiān)理方要對現(xiàn)場的施工情況進行監(jiān)督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實性。如果各個參與建設(shè)的合作方都能明確自己的責任，這就有效的減少了審計風險的發(fā)生。但是在固定資產(chǎn)投資過程和實施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)合作方自顧自的行事，管理不規(guī)范、資料不完整進而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資風險。

五、固定資產(chǎn)投資項目審計風險的應(yīng)對措施

1、強化審計人員的風險意識

為了應(yīng)對審計人員風險意識薄弱而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資風險，審計人員應(yīng)該在對固定資產(chǎn)投資審計之前就樹立好風險意識，對審計風險有一定警惕性。首先，審計人員應(yīng)該清楚地了解自己所要審計的固定資產(chǎn)的具體資料，以及明確自己在審計中所需要承擔的責任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產(chǎn)投資的審計工作，尤其是將固定資產(chǎn)投資的審計規(guī)范化和標準化符合相關(guān)的要求和程序。其次，更要對固定資產(chǎn)做風險評估，審計人員應(yīng)該對可能造成固定資產(chǎn)投資審計風險的因素進行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計中的風險發(fā)生，也能夠在突發(fā)性的風險中快速做出決策。在風險評估中，可以采取風險的大小來合理安排審計項目的先后順序，確定審計工作的重點，明確降低固定資產(chǎn)投資審計的風險方法與措施，這樣有利于審計人員在后期對于固定資產(chǎn)投資風險的審計工作的有效防范。

2、完善審計的方法和技術(shù)

隨著經(jīng)濟與技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)有的很多固定資產(chǎn)投資審計都沒辦法滿足固定資產(chǎn)投資的審計任務(wù)，不能適應(yīng)多變的經(jīng)濟環(huán)境，審計難度大幅增加。由于審計具有審計范圍大、審計內(nèi)容多、審計時間長等特點，從而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資審計方法相比較一般的審計項目更加復(fù)雜，且技術(shù)要求更高，所以對于完善固定資產(chǎn)投資審計的技術(shù)和辦法刻不容緩。對于固定資產(chǎn)投資審計的改進方向，根據(jù)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資審計辦法的基礎(chǔ)上進行完善和改變，將原有的審計辦法轉(zhuǎn)變成以對內(nèi)部控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的抽樣審計，借助該控制系統(tǒng)的評價結(jié)果來確定審計工作的重難點。加強投資方內(nèi)控制度建設(shè)，同時要進行充分的分析測試，根據(jù)分析結(jié)果擬定審計計劃、實施審計具體工作、得出重要的結(jié)論，最后在審計程序中把風險因素列入進去。

3、控制來源于各個參建方的風險

實踐證明，固定資產(chǎn)的投資審計和其他項目的審計明顯不一樣，這就要求我們區(qū)別對待，一般的財務(wù)審計主要是根據(jù)材料來做出審計意見，而對于固定資產(chǎn)投資審計不僅要對資料進行審計工作，同時也要對工程現(xiàn)場實物方面進行審計。所以在進行審計的時候，需要各個參建方提供真實有效的數(shù)據(jù)，審計人員根據(jù)自己的專業(yè)經(jīng)驗對參建方提供的資料進行專業(yè)綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計人員也沒有發(fā)現(xiàn)就會導(dǎo)致審計工作誤判，從而不能提出可行性的審計意見，所以審計機構(gòu)應(yīng)該督促參建方提供真實可靠合法的資料。嚴格要求固定資產(chǎn)投資的建設(shè)方對自己提供的資料負責，并簽訂承諾書，若出現(xiàn)資料的不真實性，切實追究有關(guān)人員的責任。

4、做好投標招標的工作

對于固定資產(chǎn)投資審計而言，由于工程施工招投標審計為事后審計，加上違規(guī)手段隱蔽，往往存在較大的風險，這就要求在審計過程中更加注重審計程序到位，掌握招投標審計的重點和方法。

根據(jù)招投標工作流程，工程項目招投標審計主要分為三個階段：工程施工招投標審計、開標評標以及定標審計，簽訂合同審計。其中工程施工招標審計是最為重要的一個環(huán)節(jié)，應(yīng)重點關(guān)注招標的合法性，關(guān)注建設(shè)項目是否符合招標條件，主要審計初步設(shè)計及概算、招標范圍及方式，審計招標人是否具有編制招標文件和組織評標的能力;關(guān)注招標文件及投標文件，重點審查是否存在招標人以不合理的標段或工期限制或排斥投標人現(xiàn)象，以及是否存在哄抬標價或泄漏標底現(xiàn)象。開標評標以及定標審計重點關(guān)注開標過程是否符合程序，避免虛假評標現(xiàn)象出現(xiàn)。簽訂合同審計重點關(guān)注合同主要條款是否與中標文件中內(nèi)容一致，有無實質(zhì)性變更，避免中標方違規(guī)將項目主體分包的風險。

5、開展合同審查實施

加強審計人員的法律意識，針對合同條款是否嚴密規(guī)范做審查，關(guān)注相關(guān)文件審查的先后順序，規(guī)定雙方應(yīng)該承擔的義務(wù)以及權(quán)利，對風險做好明確規(guī)定。針對一些工期較長的合同，應(yīng)定量做好風險范圍的約定。加強對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導(dǎo)致的糾紛問題。

六、總結(jié)

固定資產(chǎn)投資是項龐大的工程，涉及單位多、建設(shè)內(nèi)容廣、項目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計工作的難度。再加上各種因素的影響，審計過程中難免會出現(xiàn)各種各樣的風險，就更要求審計人員給予高度的重視，在審計過程中時刻有風險意識，并采用科學合理的方法進行固定資產(chǎn)投資的審計工作。

【參考文獻】

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[2] 龔玲：固定資產(chǎn)投資審計風險及防范策略探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014（10）.

篇（2）

在后金融危機時期，歐美發(fā)達國家回歸再制造業(yè)，大力發(fā)展綠色經(jīng)濟，我國則提出大力支持戰(zhàn)略性性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。面對這種新的發(fā)展形勢，企業(yè)也加足了馬力向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進軍。投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，獲得高收益的同時，也面臨諸多風險，企業(yè)需有效化解和防范這種風險才不會在機遇中喪失自我，獲得超常規(guī)發(fā)展。

一、企業(yè)是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資的重點

企業(yè)，作為經(jīng)濟社會的基本經(jīng)濟單元，同樣也是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資基本單元。特別是中央和各省的大力支持，以及國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，都促使對企業(yè)產(chǎn)生了投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的熱情。當前，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為市場的投資的熱點。

1、政府的扶持直接激勵了企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

當前，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已成為各級黨委政府、社會大眾的共識，按照國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》確定的目標，到2015年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到8%，而按照“十二五”發(fā)展規(guī)劃，2015年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值超過55萬億，按此計算，到2015年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值將達到4.4萬億。如此龐大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，必然需要大量的企業(yè)參與進來。而政府也將制定相關(guān)的支持政策，以此來激勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

實際上，綜合中央與地方鼓勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的政策措施，主要分為四個方面。第一，在發(fā)展導(dǎo)向上予以明確。各級政府首先在發(fā)展理念上明確了大力支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這無疑會為企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供良好的環(huán)境，這將極大的激發(fā)企業(yè)投資的熱情。第二，財政稅收政策的支持。如國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定就要求設(shè)立戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項基金，并將針對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特征制定有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。這就使得企業(yè)會降低企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的成本，總體上增加盈利能力或者減少虧損損失。第三，企業(yè)融資上的支持。國家鼓勵金融機構(gòu)在信貸管理與評審等方面對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)予以扶持，同時在資本市場融資上予以直接的支持，這對于解決長期以來困擾我國企業(yè)特別是中小型企業(yè)融資問題，促進企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有重大的促進作用。第四，其他制度上的支持。如國家通過消費政策來擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的市場空間，這也會激勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

2、宏觀環(huán)境的變化間接的推動企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

宏觀環(huán)境的變化主要表現(xiàn)在國內(nèi)國際兩個方面。從國內(nèi)來看，我國大力推動發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，國家采取強有力的措施實施節(jié)能減排政策，這對于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言無疑會形成高壓政策。企業(yè)投資于新項目，面臨嚴格的環(huán)境保護、能源消耗等方面指標的考核評估，這不僅會延長企業(yè)投資前的時間周期，增加機會成本，同時在企業(yè)投產(chǎn)后也會面臨政府各種限制。這就要求企業(yè)在向高、精、尖方向發(fā)展，投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無疑是較好的選擇。從國外來看，后金融危機時期，為保護國內(nèi)市場，不少國家設(shè)置了大量的貿(mào)易壁壘，對進口商品進行各種檢測，這就要求我國的出口商品能滿足這些要求，否則就會喪失或者減小相應(yīng)的市場份額。并且，發(fā)達國家的消費者在購買產(chǎn)品時，也更加關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)保等方面的指標。而戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品基本都能滿足這些國家的環(huán)保、能耗指標等方面的要求，投資于這些產(chǎn)業(yè)，無疑會給企業(yè)在市場策略上以更多的選擇。因此，當前的宏觀環(huán)境的變化趨勢會對企業(yè)的投資形成一種推動力量。

二、企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資風險

企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是一種必然的趨勢。但在投資的過程中，必須充分關(guān)注同類產(chǎn)品競爭、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等帶來的風險。

1、同類產(chǎn)品競爭帶來的風險

同類產(chǎn)品競爭帶來的風險，主要是指在投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)時，各省的投資金額都較為龐大，爭先上大項目，從而會帶來激烈的市場競爭。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期間戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增速達到20%以上，安徽省則提出到“十二五”末戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1萬億，在這些高速發(fā)展的目標背后，直接導(dǎo)致同類產(chǎn)業(yè)投資重復(fù)這一較為嚴重的現(xiàn)象。從目前各省公布的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃或相關(guān)會議材料來看，電子信息、新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)被廣泛的列入了各自的發(fā)展重點。雷同程度相對較低的主要是廣東和浙江等少數(shù)省份提出的海洋產(chǎn)業(yè)、安徽提出的公共安全產(chǎn)業(yè)。如此多省份集中投資于有限的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，必定會帶來激烈的市場競爭，這將使部分技術(shù)優(yōu)勢不明顯，管理水平不高，競爭實力不強的企業(yè)會面臨較大的競爭壓力，投資于這些領(lǐng)域風險不容忽視。

2、技術(shù)創(chuàng)新帶來的風險

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是一個技術(shù)更新速度快，技術(shù)創(chuàng)新活躍的領(lǐng)域，在這一領(lǐng)域，企業(yè)投資于某一擁有技術(shù)優(yōu)勢的項目，可能若干天后，一種新的技術(shù)會使得當前的技術(shù)優(yōu)勢蕩然無存，企業(yè)的投資出現(xiàn)大幅貶值。同時，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域還有部分技術(shù)還不夠成熟，有待于進一步完善，但為了搶占技術(shù)優(yōu)勢，企業(yè)會花費大量的資金購買這類技術(shù)，并進行進一步的研究開發(fā)，這些后續(xù)資金的投入使企業(yè)會擔負較大的資金壓力，若研究成果難以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，研究的技術(shù)被競爭對手趕上，則企業(yè)的投資可能會變得一文不值，這些風險的存在要求企業(yè)必須要很強的抵御風險的能力。此外，由于當前人才市場已經(jīng)較為發(fā)達，各類人才在國內(nèi)外、區(qū)域內(nèi)部之間的流動也較為頻繁，一旦核心技術(shù)人才出現(xiàn)流失，則可能會帶來技術(shù)的外泄，并影響企業(yè)的競爭優(yōu)勢，這些都會給企業(yè)的發(fā)展帶來潛在的風險。

3、管理創(chuàng)新帶來的風險

管理創(chuàng)新帶來的風險主要包括兩個方面。一方面，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中部分行業(yè)特別是細分行業(yè)屬于隨著經(jīng)濟社會發(fā)展而出現(xiàn)的新領(lǐng)域，投資于這些領(lǐng)域，企業(yè)沒有經(jīng)驗可供借鑒，這就要求企業(yè)在管理理念、管理制度與管理實踐中進行創(chuàng)新，若這種新的管理不能適合于所投資的行業(yè)或企業(yè)，則可能會使得企業(yè)面對消費者不滿，市場空間難以打開，合作企業(yè)難以履行合同，售后服務(wù)難以跟上等現(xiàn)實難題。另一方面，即使是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的延伸領(lǐng)域，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的管理也面臨諸多的難題。如由制造業(yè)向文化產(chǎn)業(yè)的延伸，企業(yè)是成立一個部門，還是設(shè)立單獨的子公司進行管理，都面臨諸多的戰(zhàn)略難題。這些管理上的問題，是企業(yè)在進行投資時必然會面臨的風險。

三、防范與化解戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資風險的對策建議

化解潛在的投資風險，企業(yè)可以從完善投資決策程序、爭取政府支持、創(chuàng)新體制機制等方面入手。

1、完善投資決策程序

完善投資決策程序，首先，要進一步強化前期市場調(diào)研。企業(yè)要對擬投資項目進行嚴格、詳盡的可行性分析，在調(diào)查分析中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)聘請咨詢服務(wù)企業(yè)或者企業(yè)內(nèi)部成立獨立的調(diào)查研究部門，對投資項目的投資前景、投資風險、投資收益等進行分析，并且這種前期分析應(yīng)力求客觀公正。其次，要進一步完善企業(yè)內(nèi)部決策程序。在完成前期研究的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)采取層層審批，審批負責制等制度，對調(diào)查研究中可能存在疑慮之處，要評估這種不確定性帶來的風險，并在最終的決策時更多的采取民主的方式。再次，要對投資項目或者企業(yè)進行嚴密的后期跟蹤。企業(yè)要成立專業(yè)的風險分析部門，分析所投資的領(lǐng)域最新的資訊，研究其可能給企業(yè)帶來的風險，并制定應(yīng)急體系，以弱化潛在風險。同時對于所投資金，要進行更加嚴格的監(jiān)管，防止資金出現(xiàn)非正常的損失。

2、爭取政府支持

化解投資風險，企業(yè)還需積極爭取政府扶持。首先，要在技術(shù)創(chuàng)新上爭取政府支持。要通過博士后科研流動站，技術(shù)研究中心等科技創(chuàng)新平臺的建設(shè)，爭取政府各類科技引導(dǎo)資金的投入，減少企業(yè)自身的投入，以此來降低投資風險。其次，要在財政稅收政策上爭取國家的優(yōu)惠。企業(yè)要分析政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的財政稅收政策，積極與政府溝通協(xié)調(diào)，如爭取戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的支持，依托創(chuàng)新投入積極爭取稅收減免，申請高新技術(shù)企業(yè)等等，所有這些政策的優(yōu)惠，企業(yè)都可以積極的爭取，以降低發(fā)展成本。再次，在人才的引進上可以爭取政府的扶持。企業(yè)要緊跟政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)所出臺的人才政策，幫助各類優(yōu)秀人才申請政府補貼，從而激發(fā)各類人才的責任感，調(diào)動工作的積極性。

3、創(chuàng)新體制機制

創(chuàng)新體制機制，主要包括兩個方面。一方面，企業(yè)要進一步靈活投資的股權(quán)制度。要在進一步利用產(chǎn)學研用合作機制的基礎(chǔ)上，積極利用各類激勵制度來減小投資風險。要進一步重視技術(shù)骨干人才的作用，對于有突出貢獻者，可以充分利用股權(quán)激勵的制度來穩(wěn)定研究隊伍，防止出現(xiàn)核心人才流失。而對于管理型人才，則可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，以發(fā)展目標為基本定位來實施股權(quán)激勵制度，以此調(diào)動管理人員的積極性。另一方面，企業(yè)要積極的引進戰(zhàn)略合作者。首先，要積極引進風險投資基金，讓風險投資成為幫助企業(yè)控制風險，加強企業(yè)管理的重要力量。其次，可以充分與高等院校、科研院所、合作企業(yè)形成戰(zhàn)略同盟關(guān)系，讓這類合作者參與到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資中，以此來分散風險，提高抵抗風險的能力。

參考文獻：

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篇（3）

前言

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展模式開始從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟。在這樣的大背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)既面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，也面對著很多發(fā)展機遇。如何應(yīng)對新時期的挑戰(zhàn)，抓住發(fā)展機遇，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的問題。面對這樣的情況，我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要做好房地產(chǎn)項目投資造價管理工作，才能幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)渡過難關(guān)，抓住發(fā)展機遇。影響房地產(chǎn)項目投資決策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都會加大投資成本的支出，使房地產(chǎn)企業(yè)的效益降低。房地產(chǎn)項目投資造價管理作為控制成本投入和利潤收入的重要手段，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有著非常重要的作用。本文首先分析了我國房地產(chǎn)項目投資造價管理的內(nèi)容，然后分析了我國房地產(chǎn)投資造價管理的主要問題，最后闡述了我國房地產(chǎn)投資項目造價管理的主要策略。期望通過本文的分析，可以讓讀者對我國房地產(chǎn)投資項目造價管理有更為深刻的認識。

1、我國房地產(chǎn)項目投資造價管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的整體經(jīng)濟實力有著極其重要的影響。房地產(chǎn)項目投資所涉及到的資金鏈廣、數(shù)額大，為了更好地對龐大的資金流進行控制，就必須要加強造價管理。造價管理工作貫穿于房地產(chǎn)工程建設(shè)的每個環(huán)節(jié)，造價管理的內(nèi)容復(fù)雜，在每個建設(shè)階段都有不同的內(nèi)容。

（1）設(shè)計階段

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的主要階段，設(shè)計工作的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)項目造價的控制。在設(shè)計階段，首先要通過設(shè)計招標選擇最佳的設(shè)計單位；然后再通過限額設(shè)計，對工程造價進行有效的控制，對投資限額進行合理分解和使用。另外，還必須要控制好設(shè)計工作的質(zhì)量以及施工圖紙的設(shè)計深度。最后，再委托設(shè)計監(jiān)理管理，對設(shè)計方案進行優(yōu)化，在設(shè)計階段充分挖掘節(jié)省投資的潛力。

（2）招投標階段

招投標階段的造價管理主要有五項工作要完成。第一，控制招標過程中的成本。招投標是業(yè)主選擇施工單位、材料供應(yīng)商的主要方式，招投標工作對房地產(chǎn)項目的投資控制、質(zhì)量和進度管理有著及其重要的作用。第二，要對投標單位的資質(zhì)進行嚴格審查。第三，招標文件的編制工作必須要做到位，造價管理人員必須要對影響工程造價的眾多主、客觀因素進行預(yù)測、分析以及評價。第四，選擇合理低價的投標單位成為中標者，避免投標單位故意壓低成本形成惡意競爭。第五，合同的簽訂工作必須要規(guī)范到位。

（3）施工建設(shè)階段

施工階段是房地產(chǎn)項目從施工圖紙轉(zhuǎn)換為建筑實物的過程，也是項目投資額度最大的階段。為了更好的落實造價管理工作，必須要加強對施工過程的管理。施工階段造價管理工作的主要內(nèi)容是：規(guī)范合同管理，控制工程索賠，通過一系列技術(shù)措施，加強對項目資金的有效控制，通過有效的經(jīng)濟措施加強對項目工程的管理。

（4）竣工決算階段

竣工階段是成本控制的最后階段，在此階段，工程造價管理工作是：根據(jù)合同規(guī)定的計價條款、招投標過程中整理的重要資料、竣工資料以及國家與地方的相關(guān)法律法規(guī)條款，對工程款進行仔細審核，核實實際的工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，保證最后所審核的結(jié)算是工程造價的真實體現(xiàn)。

2、我國房地產(chǎn)投資造價管理的主要問題

（1）法律法規(guī)不健全

相比以前，我國的法制建設(shè)工作已經(jīng)取得了巨大的成就，但是隨著時代的發(fā)展和進步，又出現(xiàn)了很多新的違法現(xiàn)象。這就導(dǎo)致以前的法律不能適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展的需要，建筑行業(yè)亦是如此。尤其是我國加入世界經(jīng)濟貿(mào)易組織以后，我國的很多法制法規(guī)與世界經(jīng)濟貿(mào)易組織的相關(guān)法律存在違悖，導(dǎo)致我國經(jīng)濟一直很難與世界經(jīng)濟貿(mào)易組織完全同步。由此可見，加強行業(yè)立法，與國際法律接軌，是目前我國經(jīng)濟發(fā)展的當務(wù)之急。

（2）政府管理不完善

自我國計劃經(jīng)濟以來，我國政府就將工程項目的造價管理職能界定為政府的法定行為，由政府主導(dǎo)造價管理工作。但是，政府部門既是國家宏觀政策的制定者，同時也是眾多公共工程項目的投資者。兩者身份重合，這就容易造成政府部門在項目投資造價管理中的職責出現(xiàn)含混不清的情況。

（3）計價模式太單一

目前我國工程建設(shè)中的計價模式：首先是工程造價管理人員必須要根據(jù)施工圖紙計算出整個工程量，然后使用套定額單價求得直接費，然后再根據(jù)有關(guān)的定額取費率算出整個工程的造價。但是套定額的計價模式對政府職能的轉(zhuǎn)變以及市場競爭的發(fā)展有著很大的阻礙作用，嚴重影響到了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（4）信息化管理落后

隨著信息時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在積極的應(yīng)用各種信息技術(shù)促進自身的發(fā)展，工程造價管理信息化建設(shè)就是具體的表現(xiàn)之一。但是在工程造價管理信息化建設(shè)的過程中也存在著很多問題，導(dǎo)致信息化管理落后。比如，信息資源管理缺乏系統(tǒng)性，造價信息的采集方式落后，信息分類、數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一，信息網(wǎng)的建設(shè)不完善等。

3、我國房地產(chǎn)投資項目造價管理的主要策略

（1）建立完善的工程造價管理體系

首先，必須要強化工程造價管理部門的職能，加快法制建設(shè)的速度，維護房地產(chǎn)項目的投資者、經(jīng)營者、勞動者以及消費者的利益。其次，理順不同工程造價主管部門之間的關(guān)系。將政府主導(dǎo)工程造價管理的模式漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)協(xié)會主導(dǎo)工程造價管理。

（2）改革工程計價方式

工程量清單計價方式是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正在全面推行的一種計價方法。相對于套定額計價方式，工程量清單計價方式能夠更好的幫助企業(yè)獲得更加合理的工程造價，能夠幫助業(yè)主控制投資，有益于市場公平競爭體制的發(fā)展。與此同時，還要建立起與工程量清單計價方式相配套的管理制度。

（3）加強工程建設(shè)全過程的造價管理

首先，要加強設(shè)計階段的工程造價控制與管理工作。其次，加強對招投標階段的管理，加強對預(yù)算環(huán)節(jié)的控制。最后，加強對工程造價咨詢行業(yè)的管理。理順工程造價管理的體制，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)。

（4）建立工程造價管理的良好秩序，完善信息化建設(shè)

提升行業(yè)內(nèi)工程造價管理人員的整體素質(zhì)，使其能做好房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程中的造價管理與控制工作。同時，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)要充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，加快工程造價管理的信息化建設(shè)，實現(xiàn)信息資源的共享，加強整個房地產(chǎn)行業(yè)的交流，實現(xiàn)對建設(shè)各階段工程造價管理的動態(tài)控制。

4、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)項目投資造價管理對提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體經(jīng)濟實力有著極其重要的作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要加強對項目投資造價的管理，改革造價管理的模式，加快造價管理的信息化建設(shè)，以此促進房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻：

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[2]劉月勇.淺談房地產(chǎn)項目投資造價管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2011，（31）.

篇（4）

一、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅背景

中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，成就了很多民營企業(yè)，在高通脹的背景下，民營企業(yè)在有了閑置資金后， 會考慮購買房產(chǎn)作為辦公場地，一方面可以滿足企業(yè)經(jīng)營的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數(shù)企業(yè)在投資購買房產(chǎn)時，都是以公司的名義購買，產(chǎn)權(quán)登記在公司名下，這是非?？上У?，也與投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實際案例來看，這種民營企業(yè)自有房產(chǎn)的持有策略未必是最優(yōu)的選擇。

二、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)案例及問題分析

讓我們通過以下幾個案例，來大致了解部分企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)面臨的瓶頸。

2.1 案例一：企業(yè)投資買房，資產(chǎn)跟經(jīng)營規(guī)模不匹配

甲公司注冊資本只有60萬，由境內(nèi)兩個自然人投資，經(jīng)營服裝，每年會計報表反映的營業(yè)收入一百余萬，盈利不足5萬元。實際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營店，生意非?；鸨?。這些直營店是以個體工商戶的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負比較低。所以，甲公司看起來生意紅火，利潤實際上都在老板個人口袋，公司沒錢。甲公司打算以公司的名義投資購買房產(chǎn)，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶展示自己的實力，擴大競爭力，但同時又遇到以下難題：

1、公司買寫字樓，價值達五百多萬，但公司每年才一百多萬的營業(yè)額，資產(chǎn)規(guī)模跟經(jīng)營業(yè)務(wù)很不匹配，在以下方面可能對公司不利：

（1）如果營業(yè)額不增長，企業(yè)將會出現(xiàn)虧損。在甲公司所在地的實際稅收征管業(yè)務(wù)中，如果企業(yè)稅務(wù)上出現(xiàn)虧損，企業(yè)需花大精力對稅局做出情況說明。

（2）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)收益率較低，財務(wù)指標不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶、稅務(wù)機關(guān)等對公司的財務(wù)報表分析，影響了外界對公司的業(yè)績評價和再融資過程，也阻礙了眾多潛在投資者。

（3）資產(chǎn)規(guī)模長期明顯高于經(jīng)營規(guī)模，稅務(wù)機關(guān)在進行納稅評估時，可能會質(zhì)疑公司賬外經(jīng)營，從而長期耗費精力應(yīng)對稅務(wù)檢查。

2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒有足夠的資金投資購買房產(chǎn)。

（1）如果增資，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司以股東投入的資產(chǎn)對外承擔有限責任，其股東不愿意投入太多資本。

（2）如果借款，由于是關(guān)聯(lián)交易，根據(jù)《稅收征收管理法》第三十六條等的規(guī)定，其股東擔心稅務(wù)機關(guān)會對個人股東核定利息收入征稅（營業(yè)稅及其附加稅費、個人所得稅）。

（3）甲公司的股東還有一個擔憂，稅務(wù)機關(guān)是否會質(zhì)疑并調(diào)查股東財產(chǎn)的合法來源？

針對甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業(yè)務(wù)裝入甲公司，擴大營業(yè)規(guī)模，然后投資購買房產(chǎn)；要么以股東個人的名義投資購買房產(chǎn)，然后出租給公司使用。

2.2 案例二：企業(yè)必須注銷，房產(chǎn)處置稅負高

丙公司成立于2003年，由3個自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊資本3000萬元。丙公司成立后購買土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬元。2009年，受金融危機的影響，丙公司嚴重資不抵債，難以持續(xù)經(jīng)營，被法院依法進行破產(chǎn)清算。此時，該房產(chǎn)已經(jīng)升值到3400萬元，丙公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納了大量的營業(yè)稅及其附加稅費、土地增值稅。其股東王某才意識到，當初要是個人投資建房租給公司，這時就會減少許多不必要的納稅環(huán)節(jié)，也會大大減輕企業(yè)負擔。

三、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅的持有策略

從以上案例可以看出，房產(chǎn)具有價值高、升值快、處置環(huán)節(jié)稅負高的特點。針對這些特點，結(jié)合當前涉稅法規(guī)，建議企業(yè)投資房產(chǎn)時，其產(chǎn)權(quán)持有采用以下策略：

1、如果公司持有，應(yīng)當由集團內(nèi)運作規(guī)范、承擔法律風險較小的企業(yè)持有，這類公司的壽命相對要長一些。

2、企業(yè)隨著規(guī)模的擴大，業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)隨時可能需要作出相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)避免房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)因為經(jīng)營的調(diào)整而出現(xiàn)變動。一般是將房產(chǎn)放在個人名下，哪個公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業(yè)如何風云變換，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)始終不變，并且相對安全。

現(xiàn)在已經(jīng)有部分民營企業(yè)在香港等境外地稅負國家或地區(qū)成立企業(yè)進行國際資本運作，開拓國際業(yè)務(wù)，也有部分境內(nèi)人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業(yè)咨詢是否可以由境外企業(yè)或個人持有房產(chǎn)。根據(jù)我國目前的法律法規(guī)，境外企業(yè)或個人在境內(nèi)持有房產(chǎn)是行不通的，主要是我國境內(nèi)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控，防止境外熱錢在境內(nèi)炒房，根據(jù)建住房〔2006〕171號、建房〔2010〕186號等文件規(guī)定，境外機構(gòu)和個人只能購買自用、自住商品房。如果境外企業(yè)或個人在境內(nèi)購買房產(chǎn)用于出租，屬于經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要先在境內(nèi)成立外商投資企業(yè)，以外商投資企業(yè)的名義購買房產(chǎn)經(jīng)營。

建住房〔2006〕171號文第一條明確規(guī)定，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

建房[2010]186號文規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

綜上分析，對于民營企業(yè)經(jīng)營所需房產(chǎn)，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務(wù)風險，或面臨高稅負。如果換一種思路，房產(chǎn)由老板個人持有，出租給公司使用，收取租金，則會“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產(chǎn)所面臨的困惑，還可以為個人股東節(jié)稅。

四、個人投資者持有房產(chǎn)出租給公司策略的優(yōu)勢

個人投資者持有房產(chǎn)，將房產(chǎn)租給公司使用，在稅務(wù)方面和經(jīng)營方面具備以下優(yōu)勢：

1、 可以減少房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，避免房產(chǎn)過戶面臨的高稅負。

目前公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，通過投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合并、分立等方式，可以規(guī)避一部分稅收，但并非所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓都可以這樣操作，且操作起來也很復(fù)雜。

（1）利用房產(chǎn)投資，免征土地增值稅有條件限制，根據(jù)財稅字[1995]048號、財稅字[1995]048號文規(guī)定，如果所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資，不免征土地增值稅。

（2）將房產(chǎn)投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果被投資企業(yè)僅有房產(chǎn)，沒有其他資產(chǎn)、負債、勞動力等，避稅的意圖過于明顯，容易被稅局認定為轉(zhuǎn)讓“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)”，參照國稅函[2000]687號文，稅務(wù)局有可能要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據(jù)財稅【2012】4號文執(zhí)行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續(xù)執(zhí)行，存在不確定性。

（4）合并、分立須符合財稅[2009]59號、國家稅務(wù)總局公告2010年第4號規(guī)定的特殊重組條件，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移才不確定轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動等。這些條件企業(yè)在操作中往往難以得到稅務(wù)局的認可。

2、 房產(chǎn)在個人名下，更適合一些行業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)上市。

公司出資方式可以多樣，但是根據(jù)《公司法》第二十七條規(guī)定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。房產(chǎn)在個人名下，合理解決了公司股東以房產(chǎn)投資帶來的貨幣出資金額限制難題，擴大了公司的融資渠道。

3、 房產(chǎn)在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標。

企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標是分析企業(yè)運營情況的重要指標，極大的影響著第三方對企業(yè)的評價。當企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標過低時，對于融資、投資、貸款都會產(chǎn)生不利影響。通過將房產(chǎn)持有在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標，利于企業(yè)進行發(fā)展、融資。

篇（5）

面對充滿諸多挑戰(zhàn)、機遇和不確定性的彎道，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)彎道超越？

在思考這個問題時，筆者想到了杠鈴策略。杠鈴策略在投資上的運用，是不主張中庸之道，不主張均衡用力，而是把全部力量分布于兩端：一端是極度的風險厭惡，以防范罕見風險的發(fā)生；一端是極度的風險偏好，用于積極進取。就像一個人如有10分力，不是把10分力平均分布在整條線上，而是把全部力量分布在這條線的兩端，5分用于防范極端情況下的風險，5分用于出現(xiàn)機會時的果斷出擊。

基于中國經(jīng)濟社會處于變革的彎道期，在全社會金融去杠桿化的今天，機遇與挑戰(zhàn)并存，杠鈴策略的實施可從兩方面入手：

一方面要保持資產(chǎn)負債表的穩(wěn)健，并時刻防范資產(chǎn)的流動性風險；另一方面，越在主流預(yù)期悲觀的時候，越要緊盯可能出現(xiàn)的投資良機，敢于果斷出擊。

結(jié)合前面對利率市場化、房地產(chǎn)調(diào)控方式轉(zhuǎn)變、人民幣資本項目開放、股票發(fā)行注冊制改革、國企改革和移動互聯(lián)的分析，在彎道期，投資策略需以杠鈴策略為基礎(chǔ)，按照一定思路調(diào)整大類資產(chǎn)組合。

首先，要適度降低資產(chǎn)組合中的房產(chǎn)比重。盡管我國房產(chǎn)的剛性和改善需求依然強勁，房產(chǎn)的居住屬性不可替代，但考慮到房價已居歷史高位，加之居民資產(chǎn)組合中房產(chǎn)占比已高達60%以上，因此房產(chǎn)繼續(xù)升值的空間有限，其投資屬性在未來相當長的一段時期內(nèi)將逐漸弱化。

其次，要牢固樹立理性的股權(quán)定價理念，提升資產(chǎn)組合中優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)的比重。我們切不可忽視股票發(fā)行注冊制改革和人民幣資本項目逐步開放對A股市場的深遠影響，目前是逐漸調(diào)整投資組合，買入被嚴重低估的優(yōu)質(zhì)股票和股權(quán)資產(chǎn)的絕佳時機。

再次，需提升對債權(quán)資產(chǎn)的風險識別和風險定價能力。在利率市場化快速推進的今天，剛性兌付正在被打破，只要深入研讀目前市場上各類所謂“無風險資產(chǎn)”的合約，不難發(fā)現(xiàn)其畸高的“無風險收益”是偽的。

篇（6）

雖然目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整過程中，但專家表示這并非意味著房產(chǎn)就失去了投資的價值，只不過投資房產(chǎn)需要更加注重投資策略。

投資房產(chǎn)穩(wěn)取豐厚回報

李志楓是土生土長的上海人，前些年他把自己的投資組合做了調(diào)整，獲得了意想不到的收獲。他投資的方向主要集中在股市和樓市，當然，最讓他感到滿意的還是在房產(chǎn)方面的投資。

其實，在房產(chǎn)投資方面李志楓屬于后知后覺型。當溫州人在上海開始炒房時，他的注意力還放在股市上，雖然當時股市并沒有多少機會。直到2004年的秋天，他去一個朋友家做客，發(fā)現(xiàn)原來經(jīng)濟情況與自己差不多的朋友，因為投資房產(chǎn)如今已住上了別墅，過著富足的生活。這對他的觸動很大。

從朋友家里回來之后，李志楓開始關(guān)注房產(chǎn)。朋友建議他，市中心的小戶型住宅值得投資?！耙驗槭兄行牡男》孔尤菀壮鲎猓铱們r也不是特別高，適合一般的工薪階層投資?！彼貞浾f。

與其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。李志楓在徐家匯附近找到一套總價約45萬元兩室戶，兩個房間可分開單獨出租，月租金收入至少有1500元，他初略計算了一下，根據(jù)當時的利率水平，向銀行申請20年期共20萬元的商業(yè)按揭貸款，每個月還款額為1320多元(等額本息還款法)，租金收入完全可以用于還貸。李志楓沒有猶豫，當即拍板買了下來。

隨后，他又在浦東陸家嘴、莘莊尋找投資目標。雖然在2005年初國家對樓市開始調(diào)控，當時各種各樣的悲觀消息漫天飛，而且也不斷有溫州炒房客在報紙上現(xiàn)身說法，認為房產(chǎn)已經(jīng)失去了投資價值。李志楓雖然一度也曾彷徨動搖過，但最終他覺得房產(chǎn)投資相對是比較安全的，因此堅持了下來。他說：“我不像溫州人那樣，完全利用金融工具，而是給自己留有余地，因為我每投資一套房產(chǎn)，總會根據(jù)月租金來倒推我的按揭貸款總額，這樣我不存在資金鏈斷裂的風險，因此只要租金水平不下降，我的投資還是安全的?！?/p>

時至今日，李志楓已經(jīng)投資了4套小戶型住宅，雖然每個月需要向銀行歸還近8000多元的房貸，但這些都不會成為負擔，因為隨著近兩年上海房租水平的整體上漲，租金收入已經(jīng)超過萬元，除了還貸還有結(jié)余。

李志楓認為自己的投資還是比較劃算的，目前這4套房產(chǎn)的市值已接近300萬元，而自己的前期投入不到100萬元，投資收益頗豐。而如果把這些現(xiàn)金都存在銀行，兩三年的利息收入也不過十來萬元，而實際購買力還會隨著物價的上漲而有所下降。如果是全部投入股市，雖然能在剛剛過去的牛市里狠狠“撈上一票”，但誰又敢保證他不會在這波熊市中沉淪下去而前功盡棄呢?

李志楓準備長期持有這些房產(chǎn)，用以養(yǎng)老。他開玩笑說：“即使我退休完全沒有退休金，光靠這4套房產(chǎn)的租金也能生活得很好?！彼麑ψ约簩淼纳詈苡行判?。目前市場又陷入觀望期，李志楓又在開始尋找物業(yè)，不過他這次考察的主要目標是上海外環(huán)線附近的區(qū)域。他認為龍柏板塊會受到軌道交通10號線的建成通車而愛到更多的關(guān)注。

何時投資房產(chǎn)?

房產(chǎn)是投資品種中一個很重要的組成部分，但是投資房產(chǎn)首先需要處理好節(jié)奏問題。

當然首要問題是要掌握大勢，就如投資股市一樣，在熊市要學會休養(yǎng)生息，保存資金實力。樓市也有牛熊之分，如何避開熊市也是投資者需要認真對待的問題。目前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整階段，房價出現(xiàn)一定程度的回落，市場處于膠著狀態(tài)。這樣的市場還有投資機會嗎?

專家對中國房地產(chǎn)市場的長期走勢還是看好。復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，雖然目前房地產(chǎn)市場已進入調(diào)整階段，但是根據(jù)中國的經(jīng)濟走勢來看，長期還是看漲的?！艾F(xiàn)在房地產(chǎn)市場價格回落，是因為前一段時間上漲過快，短期內(nèi)回調(diào)在情理之中。不過從長期來看，房價還是要上漲的?！彼f。

《理財周刊》首席理財顧問徐建明也表達了同樣的觀點。他認為就目前的情形來判斷，房產(chǎn)依然是一個很好的投資品種?！拔铱春梅慨a(chǎn)20年?！彼麡酚^地表示。由此看來，房產(chǎn)投資機會仍然存在。

對于個人而言，何時可以開始投資房產(chǎn)?理財專家認為，需要根據(jù)自己的生命周期來把握投資理財組合。徐建明表示，對于剛剛走人社會的大學畢業(yè)生，一般以投資金融產(chǎn)品為主，而到了中年，則可以根據(jù)自己的資金量大小來決定是否投資房產(chǎn)。

長期持有是關(guān)鍵

房產(chǎn)投資不能與投機相提并論。因此對于投資者來說，投資房產(chǎn)要堅持長期持有的策略。

專家表示，在過去的幾年里，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不理性因素，致使房價飆升，因而也讓一些投機者獲得了暴利。但目前國家一系列政策對投機行為進行了嚴格限制，如禁止期房轉(zhuǎn)讓、對5年內(nèi)出售房產(chǎn)的行為征收高額稅收等政策，都在很大程度上限制了投機行為。理性的投資行為是使資產(chǎn)保值增值，而從房價長期穩(wěn)步增長的趨勢來看，長期持有才是硬道理。

至于如何投資房產(chǎn)，技巧有很多，不過專家提醒要留意兩大原則，其一是不要盲目貪大，其二當然就是要注重租售便利。

專家表示，投資房產(chǎn)一定不能盲目貪大。此前一段時間，深圳的投資者就因為無法及時售出手中的房產(chǎn)，而致使資金鏈緊張，出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。徐建明表示，目前房產(chǎn)投資者都借助了金融工具，向銀行申請按揭貸款。金融工具的杠桿作用放大了投資效應(yīng)，但同時也放大了風險。如果在投資房產(chǎn)時，因為貪大而導(dǎo)致資金壓力過大，一旦市場情況出現(xiàn)變化，應(yīng)對起來會很困難。

篇（7）

    房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型算法設(shè)計

    定理:設(shè)Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)為節(jié)點u到節(jié)點v的第r條直達決策信息流動路徑的等價傳遞函數(shù),Wi(Lm)為m階環(huán)中第i環(huán)的等價傳遞函數(shù),則節(jié)點u到節(jié)點v的等價決策信息傳遞函數(shù)Wuv(s)的表達式為(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)節(jié)點的決策概率是外部環(huán)境的映射函數(shù),也是相鄰節(jié)點之間決策信息的映射函數(shù)。節(jié)點的決策概率受多方面的約束,因此很難直接求出其最優(yōu)決策概率。節(jié)點的決策過程是節(jié)點與外部環(huán)境及相鄰節(jié)點進行協(xié)商博弈的過程,通過各節(jié)點的協(xié)商博弈,資源達到帕累托最優(yōu),此時節(jié)點所做決策是最優(yōu)策略,利用最優(yōu)策略中的決策信息可求出節(jié)點在每個行動中的決策概率范圍。證明:由實際背景易知該模型必有可行解。從模型中決策概率范圍、決策概率規(guī)范性約束的形式可以看出,該模型的可行解有界。根據(jù)目標規(guī)劃理論,任意可行域有界的單目標規(guī)劃一定可以在其可行域上達到最優(yōu),因此模型存在最優(yōu)解。由此定理3得證。

    房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型求解

篇（8）

指數(shù)的高低是市場一致預(yù)期和流動性共同作用的結(jié)果。南方績優(yōu)關(guān)心的并不是絕對指數(shù)的高低，而是目前指數(shù)背后代表的市場一致預(yù)期和流動性變化的趨勢。如果兩者都沒有發(fā)生改變，市場整體趨勢也不會發(fā)生重大改變。

目前經(jīng)濟依然在沿著復(fù)蘇軌道穩(wěn)定運行，整體流動性環(huán)境并沒有發(fā)生明顯變化，降低倉位不是第一選擇。如何把握經(jīng)濟復(fù)蘇的節(jié)奏，發(fā)掘經(jīng)濟復(fù)蘇每個階段中最受益的行業(yè)和公司，尋找不同行業(yè)的相對價值，才是目前南方績優(yōu)管理組面臨的最大挑戰(zhàn)。

南方績優(yōu)認為，民間投資尤其是房地產(chǎn)投資，將成為下一步經(jīng)濟增長的主力。以政府投資為代表的“看得見的手”已經(jīng)將中國經(jīng)濟從休克中拯救出來。接下來，隨著市場信心恢復(fù)，資產(chǎn)價格穩(wěn)定，經(jīng)濟重回原有軌道運行，以利潤為核心的“看不見的手”將成為拉動經(jīng)濟增長的主力。房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的龍頭，其地位無可替代。整個房產(chǎn)行業(yè)目前依然處于恢復(fù)期，房產(chǎn)開工增速依然低于其他基建投資速度，未來還有較大提升空間。三季度南方績優(yōu)將圍繞房產(chǎn)投資增長恢復(fù)這一主線，除了房產(chǎn)行業(yè)之外，還會關(guān)注受益于房產(chǎn)投資拉動的其他中游行業(yè)?？春门c礦產(chǎn)資源和虛擬經(jīng)濟相關(guān)的行業(yè)、強周期的中游制造業(yè)與低碳經(jīng)濟相關(guān)的電力設(shè)備、新能源汽車等行業(yè)以及與城市化、工業(yè)化進程相關(guān)的房地產(chǎn)和耐用消費品行業(yè)。

注重行業(yè)配置有效性

篇（9）

下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細分；

2）精準短信營銷平臺；

3）精準郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。

房產(chǎn)專項規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介機構(gòu)，是快速找到目標的新營銷模式。

篇（10）

中圖分類號：F293.3　文獻標志碼：A　文章編號：1673－291X(2009)05－0070－02

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機的影響

源于美國的金融危機愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機”爆發(fā)，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導(dǎo)致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機的“導(dǎo)火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動性過?！笨梢钥闯觯刨J在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機對房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態(tài)。金融危機使得大多投資者對資本市場產(chǎn)生了懷疑，資本市場的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態(tài)。房價的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長時間內(nèi)同一樓盤價格縮水，去向開發(fā)商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運轉(zhuǎn)，對其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始壓縮。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設(shè)，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進而影響國家經(jīng)濟安全。從上個世紀韓國和日本的發(fā)展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進而導(dǎo)致房價上漲，形成經(jīng)濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經(jīng)濟安全。

(三)國家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點是鏈條長，“裙帶關(guān)系”多，對整個國民經(jīng)濟的影響較大，所以易受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進入了蓬勃發(fā)展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產(chǎn)企業(yè)。

二、當前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略

目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國家的相關(guān)調(diào)整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過資金緊縮不會是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發(fā)的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費，促進房屋流通成為國家穩(wěn)定房價的一個手段。財政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟減速、實際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應(yīng)用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會繼續(xù)，房價仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長，而不是救房價和救開發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5―

5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態(tài)之際，再適當?shù)膶οM者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業(yè)的運營能力。在價格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價格不能在短時間內(nèi)大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用房建設(shè)，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經(jīng)濟疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大，但國家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。