序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房屋過(guò)戶合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

裁判：

法院審理認(rèn)為，被告簽訂的贈(zèng)與協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，贈(zèng)與房屋雖未過(guò)戶，但事實(shí)上一直由原告與其中的被告呂某居住，應(yīng)視為已經(jīng)交付，贈(zèng)與合同合法有效，被告應(yīng)當(dāng)辦理該房過(guò)戶手續(xù)。法院據(jù)此判決被告申某、呂某于判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告辦理贈(zèng)與房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

評(píng)析：

本案是一起因贈(zèng)與房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記而引發(fā)的贈(zèng)與合同糾紛。所謂贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。贈(zèng)與合同是一種諾成性合同，當(dāng)事人一方的意思表示一旦經(jīng)對(duì)方同意即能產(chǎn)生法律效果，即通常所說(shuō)的“一諾即成”。當(dāng)然，合同成立并不意味著合同生效，贈(zèng)與合同的生效還需要滿足法定要件。根據(jù)贈(zèng)與對(duì)象的不同，贈(zèng)與可以分為動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與與不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與，動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與以贈(zèng)與物交付為要件，而不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與，因?yàn)榉蓪?duì)其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移有特別規(guī)定而與前者有所區(qū)別。如本案中涉及的房屋贈(zèng)與，根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以登記過(guò)戶為要件，相對(duì)應(yīng)，對(duì)房產(chǎn)贈(zèng)與合同，一般情況下也應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記的辦理為其生效要件。訴訟中，被告正是以此為由提出抗辯。

篇（2）

[分歧]：對(duì)本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效，合議庭存在以下分歧意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為：買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買賣協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，郭某與曾某雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買賣行為系無(wú)效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第七項(xiàng)及國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條之規(guī)定，郭某與曾某的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：郭某與曾某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方的真實(shí)意識(shí)表示，且已實(shí)際履行，該房買賣協(xié)議是有效協(xié)議。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條之規(guī)定，郭某與曾某房屋買賣協(xié)議有效。郭某應(yīng)提供有效證件協(xié)助曾某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

篇（3）

中圖分類號(hào)： S792.37 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A DOI編號(hào)： 10.14025/ki.jlny.2017.05.042

1 法國(guó)梧桐的特性

1.1法國(guó)梧桐形態(tài)

三球懸鈴木（Platanus orientalis Linn.），又叫裂葉懸鈴木、鳩摩羅什樹(shù)，懸鈴木屬落葉大喬木，是二球懸鈴木的親本，高可達(dá)30米，葉子寬大，是世界著名的優(yōu)良庭蔭樹(shù)和行道樹(shù)，有“行道樹(shù)之王”之稱。中國(guó)稱其為“法國(guó)梧桐”，因?yàn)檫@種植物看起來(lái)像梧桐，是我國(guó)對(duì)其的一種特殊稱謂。法國(guó)梧桐樹(shù)冠闊鐘形，干皮灰褐色至灰白色，呈薄片狀剝落。幼枝、幼葉密生，褐色星狀毛。喜光，喜濕潤(rùn)溫暖氣候，較耐寒。

1.2法國(guó)梧桐的生態(tài)習(xí)性

法國(guó)梧桐特別喜光，喜歡生活在溫暖的環(huán)境之中，但不畏嚴(yán)寒，有一定的抗寒力。從耐酸堿性的生活習(xí)性來(lái)看，法國(guó)梧桐比較喜愛(ài)生活在中性和微堿性的環(huán)境中；從根系分布的情況來(lái)看，法國(guó)梧桐根系分布具有一定的特殊性，非常淺。正因如此，在遇到強(qiáng)風(fēng)時(shí)，容易傾倒；從抗污染的能力來(lái)看，法國(guó)梧桐的排污能力很好，能夠吸收很多類型的有毒氣體，并且能夠滯積灰塵。

1.3分布范圍

法國(guó)梧桐是一種生長(zhǎng)在歐洲的植物，原產(chǎn)歐洲東南部及亞洲西部，久經(jīng)栽培，具有一定的環(huán)境適應(yīng)性，后被逐步引入到全世界。法國(guó)梧桐在其能夠生存的地方不斷生根發(fā)芽，生命力十分旺盛。據(jù)記載，中國(guó)晉代即已引種，陜西戶縣存有古樹(shù)，這是我國(guó)記錄最早的法國(guó)梧桐。

2 法國(guó)梧桐的種植方法

2.1栽培技術(shù)

法國(guó)梧桐的適應(yīng)力較強(qiáng)，較易實(shí)現(xiàn)繁育，法國(guó)梧桐的種植方法主要為：種條采回后，立即截成15～20厘米長(zhǎng)的插穗，切的時(shí)候一定要注意其下切口的位置，使其處于節(jié)下，下切口的位置要離芽端1厘米左右。將插穗捆成一捆，在排水量好、背風(fēng)之處進(jìn)行栽培，春天成活率較高。

2.2育苗管理

法國(guó)梧桐的育苗管理方面，具有特殊性：葉芽在根還沒(méi)有真正發(fā)育的時(shí)候，會(huì)提前萌發(fā)，呈現(xiàn)假活現(xiàn)象，但是抽出的新枝隨后就會(huì)死去，在插穗生根的過(guò)程中，需要在7個(gè)月左右進(jìn)行施肥，多以尿素為主。精心管理之下，法國(guó)梧桐育苗在2年時(shí)間內(nèi)基本能達(dá)到1.5米以上，6年左右能用于城市綠化。

2.3播種育苗

一是種子處理。與其他的樹(shù)種不同，法國(guó)梧桐有獨(dú)特的種子處理方式。由于法國(guó)梧桐的種子成熟后，不會(huì)自動(dòng)落地，需要人工采集。將種子采摘下來(lái)，放在袋中，翌年春天用棍子敲打其殼，使其散落。然后通過(guò)風(fēng)吹，留下種子，裝在袋中準(zhǔn)備播種。

二是苗床準(zhǔn)備。播種后，在農(nóng)耕地中，選用上好的農(nóng)家肥料，進(jìn)行育苗，能夠更好起到促進(jìn)營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)吸收的作用。要先灌透水，然后施足基肥，一般選用腐熟農(nóng)家肥。最后，根據(jù)當(dāng)?shù)睾线m的氣候和時(shí)間，進(jìn)行種子的播撒。

3 法國(guó)梧桐的養(yǎng)護(hù)及管理

3.1管理及養(yǎng)護(hù)

法國(guó)梧桐的管理養(yǎng)護(hù)和其他伊迥疽謊，春季進(jìn)行施肥，保證其能夠獲得較多的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)。由于栽培的時(shí)間在每年3月份，需要在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行養(yǎng)護(hù)處理。特別是對(duì)小苗，應(yīng)當(dāng)通過(guò)松土、澆水等多種方式對(duì)其進(jìn)行處理，使法國(guó)梧桐幼株能夠保證獲得充足的水分和養(yǎng)分。同時(shí)對(duì)于在秋天和冬天的嚴(yán)寒抵御方面，可以采用適當(dāng)?shù)姆绞?，在?shù)干基部進(jìn)行御寒。通過(guò)精細(xì)管理，可以提升法國(guó)梧桐的成活率。

3.2整形修剪

法國(guó)梧桐長(zhǎng)大后，需要根據(jù)樹(shù)形進(jìn)行及時(shí)修剪。修剪的目的在于將不需要的樹(shù)干和樹(shù)葉去掉，使樹(shù)干能夠獲得更多的養(yǎng)分，提升法國(guó)梧桐的生長(zhǎng)速度。特別是幼苗，一定要在第二年冬天定干，第三年苗木萌芽之后，選取主干，從而使苗木能夠更好地成型。

3.3病蟲防治

法國(guó)梧桐容易遭受星天牛、光肩星天牛、六星黑點(diǎn)蠹蛾和褐邊綠剌蛾等害蟲的損害和威脅。在防治上，多采用人工捕捉或黑光燈誘殺成蟲、殺卵、剪除蟲枝，集中處理等方法。一般情況下，法國(guó)梧桐會(huì)有一個(gè)害蟲成卵的最佳繁殖期，可以在這個(gè)繁殖期，進(jìn)行特殊的農(nóng)藥處理，通過(guò)噴灑在樹(shù)干的化學(xué)農(nóng)藥，將害蟲全部消滅掉。當(dāng)然，害蟲的防治呈現(xiàn)出季節(jié)性特征，只要在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行特殊化的處理，害蟲就會(huì)得到有效治理。

4結(jié)語(yǔ)

本文從法國(guó)梧桐的成長(zhǎng)、繁育等方面，對(duì)其養(yǎng)殖和繁育進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。只有良好的管理和養(yǎng)護(hù)，才能夠使法國(guó)梧桐生長(zhǎng)更加健康。

參考文獻(xiàn)

[1]劉玲，方炎明，王順昌，謝影，汪承潤(rùn).基于懸鈴木葉片重金屬累積特性的大氣污染分析和評(píng)價(jià)[J].環(huán)境科學(xué)，2014（03）：839-846.

篇（4）

一、房屋買賣過(guò)戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)

1983年12月27日國(guó)務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋?！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無(wú)效（注：參見(jiàn)梁慧星主編：《社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁(yè)。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過(guò)多，既要買方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見(jiàn)’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題；‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對(duì)于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。

1988年1月26日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下稱《民法通則意見(jiàn)》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只不過(guò)是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。

二、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

我國(guó)法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見(jiàn)耀振華：《二重買賣的法律問(wèn)題研究》，載《中國(guó)法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)。登記制度在國(guó)外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無(wú)論是采登記要件主義的德國(guó)、登記對(duì)抗主義的法國(guó)、地券交付主義的英美法系國(guó)家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過(guò)戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見(jiàn)郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁(yè)。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無(wú)效并無(wú)影響。我國(guó)現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說(shuō)關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無(wú)法自圓其說(shuō)的矛盾。下文分述之。

1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過(guò)要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過(guò)戶手續(xù)，則買賣合同無(wú)效（注：參見(jiàn)王堯華：《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問(wèn)題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實(shí)，主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效，在理論上是不正確的。

當(dāng)然，并不是說(shuō)房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無(wú)登記或者登記成立而債權(quán)行為無(wú)效，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也不能因物的所有權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動(dòng)無(wú)效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。

2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了?！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。否則，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前無(wú)效或不成立，則買方就無(wú)支付房款的義務(wù)，賣方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過(guò)房?jī)r(jià)。”此即說(shuō)明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無(wú)效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證？這說(shuō)明，買賣合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為由來(lái)否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。

3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒(méi)有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國(guó)家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無(wú)關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。

4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。

①違反誠(chéng)實(shí)信用原則，鼓勵(lì)濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長(zhǎng)不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。

②不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù)。

③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。

篇（5）

分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)？有兩種觀點(diǎn)

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議不成立，因?yàn)?，該房屋沒(méi)有辦理登記過(guò)戶手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)效，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于李某財(cái)產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價(jià)款償還李某欠下張某的債務(wù)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議成立，因?yàn)?，該房屋李某已?年前賣給王某并交付，雖然沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，兩個(gè)債權(quán)是平等的，都應(yīng)當(dāng)同等的受到法律保護(hù)，法院不能為保護(hù)一個(gè)債權(quán)而損害另一個(gè)債權(quán)。所以，該房屋不能執(zhí)行。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。本案涉及到債權(quán)與物權(quán)、合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系等問(wèn)題。

評(píng)析：

一、買賣房屋未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，合同是否有效

根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理登記過(guò)戶手續(xù)。但未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實(shí)施前，理論界存在較大爭(zhēng)議，實(shí)踐中也有不同做法，但《合同法》實(shí)施后，比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)辦理登記過(guò)戶手續(xù)是物權(quán)變動(dòng)的要件，不是買賣合同生效的要件。因?yàn)椋?/p>

1、法律、行政法規(guī)沒(méi)有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過(guò)戶時(shí)生效。

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒(méi)有法律、行政法規(guī)對(duì)合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒(méi)有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)生效。

2、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定可以推出未辦理登記過(guò)戶不影響買賣合同的效力。

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時(shí)，購(gòu)買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。由此可見(jiàn)，買賣合同是辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權(quán)登記證明的買賣合同一定是有效合同，因?yàn)闊o(wú)效合同是不受法律保護(hù)的，更不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明。所以，該條規(guī)定說(shuō)明買賣行為與登記過(guò)戶行為是兩個(gè)獨(dú)立的行為，買賣房屋是否辦理過(guò)戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無(wú)關(guān)。最高人民法院的司法解釋對(duì)此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，這一規(guī)定說(shuō)明，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。

3、辦理過(guò)戶登記是產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的要件，不是合同生效的要件。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@一規(guī)定說(shuō)明，合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)之前買賣合同的效力沒(méi)有影響，買賣合同自合法成立時(shí)生效，實(shí)際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價(jià)款，說(shuō)明合同已經(jīng)對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生效力了。

二、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，實(shí)踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記就對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，這種做法是錯(cuò)誤的。因?yàn)椋?/p>

1、這種做法與債權(quán)的平等性相悖。債權(quán)不同于物權(quán)，債權(quán)一個(gè)很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，其二人地位是平等的，都應(yīng)當(dāng)受到法律同等的保護(hù)，并不能因?yàn)檎l(shuí)先起訴或誰(shuí)先申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配的規(guī)定就是最好的例證。假如李某宣告破產(chǎn)，對(duì)于李某的財(cái)產(chǎn)，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，張某也要和其他沒(méi)有起訴的債權(quán)人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產(chǎn)，該房屋因在破產(chǎn)前出賣給王某，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題》第七十一條的規(guī)定，該房屋已不能列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍，更沒(méi)有理由將該財(cái)產(chǎn)取回優(yōu)先受償于張某。因此，如果法院為了執(zhí)行張某訴李某的生效判決而強(qiáng)制執(zhí)行房屋，實(shí)質(zhì)上就賦予了張某對(duì)該房屋的優(yōu)先權(quán)，這與債權(quán)的平等性是相悖的。

篇（6）

摘　要：本文結(jié)合房屋買賣過(guò)程中，因合同引發(fā)的糾紛，指出規(guī)范房屋買賣合同的重要性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；買賣；合同管理

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡(jiǎn)介：郝杰（1981-），男，內(nèi)蒙古包頭人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)發(fā)展研究。

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件，還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，即私有住房買賣合同的生效以在國(guó)家房地產(chǎn)管理部門登記為要件。

一、房屋買賣過(guò)戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)

1983年12月27日國(guó)務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋?！?984年8月30 日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)的原則。 1988年1月26 日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下稱《民法通則意見(jiàn)》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。但是，司法實(shí)踐仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為房屋買賣合同生效要件為原則。

二、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)。

1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效，在理論上是不正確的。

2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了?！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。否則，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢?同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前無(wú)效或不成立，則買方就無(wú)支付房款的義務(wù)，賣方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)。

房屋買賣合同是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的重要要件，房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，必須規(guī)范房屋買賣合同，減少杜絕產(chǎn)生糾紛，保護(hù)交易雙方的財(cái)產(chǎn)利益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王家福主編.《中國(guó)民法學(xué)。民法債權(quán)》[M].北京：法律出版社，

1991.

[2] 陳淮.地產(chǎn).中國(guó)：引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展研究[M].企業(yè)管

理出版社，2008.

篇（7）

必須經(jīng)過(guò)公證處公證才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

法律依據(jù)：

《合同法》第一百八十五條

贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。

篇（8）

因融資、借款、買賣而需要對(duì)房屋進(jìn)行抵押、過(guò)戶等處理，一定要充分評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)，房產(chǎn)所有人可咨詢政府相關(guān)部門和法律專業(yè)人士。

切勿只顧眼前利益而忽視房屋過(guò)戶、以房抵債等處分行為所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而讓他人的惡意和一己的貪欲損害了自己的利益。

為獲低息房貸 假作房屋交易

孫亮是個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生，準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)開(kāi)辦公司，但手中沒(méi)有錢，便考慮從銀行貸款。然而經(jīng)了解銀行貸款政策后，孫亮覺(jué)得銀行商業(yè)貸款的利率太高，期限又太短，不劃算，也對(duì)自己創(chuàng)業(yè)之初的償付能力有所擔(dān)心。

這時(shí)，腦袋“靈光”的孫亮突然想到一個(gè)主意，自己名下有套房子，能不能假作一個(gè)房屋交易，從銀行辦理房屋按揭貸款，以享受到國(guó)家房貸政策的紅利？

于是，孫亮找到了自己的“發(fā)小”郭明，將自己的想法告知郭明，郭明欣然同意表示愿意幫忙。兩人按照正常的房屋交易程式簽訂了購(gòu)房合同，辦理了網(wǎng)簽，并以郭明的名義在銀行辦理了房屋按揭貸款，貸款金額為一百萬(wàn)元，貸款期限為30年。

孫亮將房屋過(guò)戶至郭明名下，但房屋未實(shí)際交付仍由孫亮繼續(xù)居住使用，銀行直接將房屋貸款放給孫亮。孫亮拿到低息的貸款投資生意，自以為占了便宜，然而好景不長(zhǎng)，隨著房?jī)r(jià)的攀升，郭明經(jīng)不住巨利的誘惑，打起了房子的主意。

郭明將這套房屋以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)手他人，并隔三岔五就帶人上門要求孫亮一家搬出，孫亮多次報(bào)警，但因雙方之間有房屋交易，警察也無(wú)能為力，只能建議孫亮到法院。無(wú)奈，孫亮訴至法院，要求確認(rèn)房屋交易合同無(wú)效，要回房屋。

經(jīng)過(guò)法院多輪的審理和復(fù)雜的調(diào)查程序，雖然認(rèn)定雙方之間構(gòu)成惡意串通損害他人利益，否定了雙方之間房屋買賣合同，但因郭明已經(jīng)將房子過(guò)戶給了第三人，孫亮已無(wú)法取回房屋，而只能向郭明主張賠償無(wú)法追回房屋的損失。

法官說(shuō)法：

貪便宜結(jié)果賠了房

孫亮與郭明之間在簽訂房屋買賣合同時(shí)并不存在真實(shí)的房屋交易意圖，而是基于為孫亮獲取銀行房屋按揭貸款，享受房貸“低利率、長(zhǎng)期限”的好處而產(chǎn)生。因此，孫亮與郭明之間的房屋交易構(gòu)成了惡意串通，且侵犯了銀行的利益，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

然而，在本案中，孫亮已將房屋過(guò)戶給了郭明，郭明又將房屋以新的交易方式過(guò)戶給了第三人，而且經(jīng)認(rèn)定，該第三人是在對(duì)孫亮、郭明之間的真實(shí)交易不知情的情況下以合理價(jià)格取得房屋，構(gòu)成了物權(quán)法上的“善意取得”，因此孫亮無(wú)權(quán)向郭明和第三人追回房屋，而只能尋求由郭明進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償來(lái)彌補(bǔ)損失。

孫亮既喪失了房屋，又要面臨尚充滿變數(shù)的執(zhí)行，其利益的損失主要還是因?yàn)橹豢紤]眼前利益而忽視交易作假、房屋過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)造成，自食其果不是偶然，而是必然。

名為房屋買賣 實(shí)為金錢借貸

林女士的企業(yè)陷入了困境，急需一筆資金救急，她多方募集資金未果，情急之中便找到了一家貸款公司尋求貸款。

接待林女士的業(yè)務(wù)員小李表示，可以向林女士提供比同期銀行貸款更高數(shù)額的貸款，但需要林女士提供房產(chǎn)作為保障，并建議雙方之間簽訂一個(gè)房屋買賣合同，林女士以將房屋過(guò)戶至小李名下的方式作為抵押，小李以支付購(gòu)房款的方式提供借款，在林女士還清借款后，小李再將房屋過(guò)戶回林女士。

因林女士的企業(yè)確實(shí)急需用錢，且其沒(méi)有經(jīng)受住小李“款額高，放款快”的誘惑，于是林女士接受了小李的建議。

很快，兩人就簽訂了購(gòu)房合同，辦理了網(wǎng)簽、過(guò)戶等手續(xù)，小李也如約放款給了林女士。兩人同時(shí)還簽訂了一份貸款合同，約定貸款利率為每月10%，且利息計(jì)入下月本金，一年內(nèi)還清本息。

但天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，林女士在享受“數(shù)額高、放款快”的貸款的好處的同時(shí)，也要承受高利率的后果。

一年過(guò)去了，林女士未能如約還款，小李便向林女士下了騰房的最后通牒，并經(jīng)常有黑社會(huì)身份的人員對(duì)林女士進(jìn)行人身、財(cái)產(chǎn)威脅，逼迫其搬離房屋。

無(wú)奈之下，林女士到法院，要求確認(rèn)與小李的房屋買賣合同無(wú)效，要回房屋。經(jīng)審理，法院認(rèn)定雙方之間房屋交易無(wú)效，但發(fā)現(xiàn)小李已將該房屋在銀行辦理抵押貸款，因此林女士在未還清銀行貸款的情形下無(wú)權(quán)要求過(guò)戶房屋，法院沒(méi)有支持林女士要求過(guò)戶房屋回其本人名下的要求。

法官說(shuō)法：

想追回房子沒(méi)那么簡(jiǎn)單

林女士與小李之間名義上雖然簽訂了房屋買賣合同，但實(shí)際上是金錢借貸關(guān)系，而且在雙方之間的借貸關(guān)系中，小李收取高額利息、計(jì)算復(fù)利的約定已經(jīng)違反了國(guó)家關(guān)于借款合同的強(qiáng)制性法律規(guī)定，雙方之間關(guān)于貸款利率的該項(xiàng)約定應(yīng)屬無(wú)效，且雙方之間的房屋交易也構(gòu)成了以合法形式掩蓋非法目的，也應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

房屋買賣合同雖認(rèn)定為無(wú)效，但小李為獲取更多貸款資金來(lái)源，已將該房屋抵押給銀行獲得了銀行貸款，因此林女士在不能一次性代為還清銀行抵押貸款的前提下不能主張過(guò)戶房屋回還至其本人名下，而且她還要繼續(xù)負(fù)責(zé)按照法律規(guī)定的利率償還小李的貸款本息，最終追回房屋的道路注定漫長(zhǎng)而曲折。

但話說(shuō)回來(lái)，林女士對(duì)這個(gè)后果應(yīng)當(dāng)是負(fù)有一定責(zé)任的，她應(yīng)當(dāng)預(yù)料到高利貸借款和辦理房屋過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，她仍執(zhí)意而為之，表明林女士缺乏對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的了解及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

抵押房屋融資 誤用“以房抵債”

鄭先生經(jīng)營(yíng)了一家體育用品公司，他在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生資金緊張問(wèn)題，于是向生意伙伴胡某借款。

胡某提到對(duì)鄭先生名下的一套別墅感興趣，表示如果能以別墅作抵押，他愿一次性全額提供借款且利息較低。鄭先生為爭(zhēng)取到借款，覺(jué)得這也是一種抵押形式，就同意了胡某的請(qǐng)求，雙方共同簽訂了一份協(xié)議，約定如鄭先生未能到期償還借款，就將名下的別墅過(guò)戶給胡某以抵消債務(wù)。

協(xié)議簽訂后，鄭先生拿到了借款，但并未能幸運(yùn)的使企業(yè)走出困境，借款也無(wú)法按期償還，胡某遂要求鄭先生履行協(xié)議。

但鄭先生覺(jué)得此時(shí)別墅的價(jià)值因房?jī)r(jià)上漲已遠(yuǎn)超簽訂合同時(shí)雙方的借款金額，因此他不同意履行合同，并以顯失公平為由訴至法院，要求撤銷雙方之間的以房抵債協(xié)議。

法院經(jīng)審理，認(rèn)為在雙方簽訂協(xié)議時(shí)并不存在顯失公平的事由，鄭先生應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)變化有合理預(yù)期并應(yīng)承擔(dān)房?jī)r(jià)漲跌的后果，最終駁回了鄭先生的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法：

以房抵債的風(fēng)險(xiǎn)巨大

鄭先生和胡某的協(xié)議已經(jīng)構(gòu)成了附條件的“以房抵債”協(xié)議，而目前，我國(guó)法律法規(guī)并無(wú)對(duì)以房抵債行為的禁止性規(guī)定，雖然《擔(dān)保法》第40條規(guī)定“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”，否定了抵押權(quán)人直接以抵押物折抵債權(quán)的方式，但以房抵債協(xié)議并不是嚴(yán)格意義上的抵押合同，也不符合抵押合同為要式合同的條件，不能適用擔(dān)保法的規(guī)定。

篇（9）

（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）

身份證號(hào)：

買方： （以下簡(jiǎn)稱乙方）

身份證號(hào)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買私有房產(chǎn)簽訂本合同。

第一條 甲方所售房屋的基本情況：

1、甲方所售房屋位于 ，房屋結(jié)構(gòu)為 ，房屋用途為 .

2、甲方所售房屋為三室一廳的套房，建筑面積約 平方米（實(shí)際面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）

3、房屋為毛坯房，無(wú)任何裝修和內(nèi)部設(shè)施。

4、本合同中所述房屋為 ，是 和 的家庭（夫妻）共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利糾紛。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)任何責(zé)任。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，并由甲方承擔(dān)由此帶給乙方的所有損失（詳見(jiàn)違約責(zé)任及糾紛處理方法）

第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：

1、甲、乙雙方協(xié)商一致，房屋成交價(jià)格為：人民幣 元整（大寫： 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整）

2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方交易過(guò)戶稅費(fèi)由 負(fù)擔(dān)。

第三條 付款方式：

甲乙雙方同意合同簽訂（ 年 月 日）當(dāng)日以 付款方式

一次性付款，付款金額為人民幣 元整（大寫： 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整），含已付定金 元。付款當(dāng)天甲方開(kāi)具收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。余款人民幣 元整（大寫： 萬(wàn)元整）在甲方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)后付給。

第四條 房屋交付：

甲方應(yīng)在乙方付款當(dāng)日將房屋交付乙方，包括拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、文件及票據(jù)的原件、全部鑰匙交付給乙方。甲方如未于當(dāng)日將該房屋交付給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金。

第五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：

1.因本房建房售房單位及其他原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證及其手續(xù)尚在辦理中，但因甲方及其房屋共有人需要，甲方自愿將此房賣與乙方。待房產(chǎn)證辦理下來(lái)后，甲方須將證書交予乙方協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。乙方在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方式方法阻撓，并應(yīng)協(xié)助乙方辦理過(guò)戶事宜。

2.經(jīng)協(xié)商，乙方有權(quán)在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)（延緩期限不超過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證首次發(fā)證時(shí)間后 年）但如乙方有提前辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及其過(guò)戶手續(xù)的需要，向甲方提出要求，甲方應(yīng)該于收到通知 日內(nèi)提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料（原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見(jiàn)等），并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，如因甲方的過(guò)失造成乙方

不能在乙方向甲方提出過(guò)戶要求之日起逾期不超過(guò) 30 天（遇法定節(jié)假日順延）內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，甲方須賠償乙方損失，每延期一日（遇法定節(jié)假日順延），甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的 1% 向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò) 60 天，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列兩種約定，追究甲方的違約責(zé)任。

1.甲方按乙方累計(jì)已付款的20%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在90 天內(nèi)辦理過(guò)戶。

2.終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額退還乙方，并按房?jī)r(jià)總額10%月利率，從購(gòu)房之日起付給利息。

第六條 甲方戶口遷出的約定及其違約責(zé)任

甲方應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前將登記于該房的全部戶口遷出，如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。

第七條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其補(bǔ)充約定由甲方、乙方、見(jiàn)證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。

第八條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同需由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同簽字后方能生效。

第九條 雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向相關(guān)部門申請(qǐng)仲裁或向人民法院提訟。

第十條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證方（中間人）一份，留存?zhèn)洳椤?/p>

出賣人（簽字）

______年______月______日

買受人（簽字）

______年______月______日

篇（10）

受讓方（以下簡(jiǎn)稱乙方）

乙方：身份證號(hào)：

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：

第一條房產(chǎn)坐落、位置、構(gòu)、層

次和附屬設(shè)施

1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___號(hào)（不足部分可以補(bǔ)充）

2、該房屋為：樓房__室__廳__衛(wèi)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），房屋的建筑面積___平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、及其附屬設(shè)施）實(shí)際使用面積___平方米。

3房屋質(zhì)量：裝修狀況，其他條件為，該房屋（已/未）設(shè)定抵押。（不足部分可以補(bǔ)充）

4、該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型：（有房產(chǎn)證或國(guó)土使用證）

5、出售房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》證書號(hào)碼為：國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為：共有權(quán)證號(hào)為：該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

6、房屋現(xiàn)有裝修及其他配套物品、設(shè)備情況詳見(jiàn)合同附件。

第二條甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾

甲方不得隱瞞與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的重要事實(shí)，必須保證其對(duì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)，保證上述房產(chǎn)沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、沒(méi)有權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償；除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押、債務(wù)、稅項(xiàng)、未款項(xiàng)及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償，與乙方無(wú)關(guān)。

第三條轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式

1.轉(zhuǎn)讓價(jià)格

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為（人民幣），大寫（人民幣）

2.付款方式

a.此房?jī)r(jià)款為甲方凈價(jià)，甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。

b.甲方收到乙方定金元整，待乙方申請(qǐng)的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理過(guò)戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）

c.辦理過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方首付款元整。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）

d.余款元整，由銀行直接劃撥給甲方

e.買賣上述房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。

甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

第四條房屋交付

雙方協(xié)商議定甲方應(yīng)于本合同生效之日起日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。同時(shí)應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料（見(jiàn)清單）每逾期一日，甲方按房產(chǎn)總價(jià)格‰支付違約金，超過(guò)一個(gè)月則乙方有權(quán)解除合同，并由甲方承擔(dān)%違約金。

第五條房屋過(guò)戶

房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)到乙方名下。辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過(guò)戶手續(xù)，方負(fù)責(zé)辦理房屋過(guò)戶，方予以充分協(xié)助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。

第六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定

甲方將上列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，按雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，假如所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)目前未辦理房產(chǎn)證、土地證，今后條件允許辦理房產(chǎn)證、土地證，則按照以下幾款執(zhí)行：

1、在辦理此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方將此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)辦理為乙方名下，所需一切費(fèi)用，由乙方承擔(dān)。

2、如因政策原因不能將房產(chǎn)證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶手續(xù)所須一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3、如在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)，乙方有權(quán)將此房屋出租出售，甲方不得干涉。

第七條保證

1、甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛及費(fèi)用等亦由甲方承擔(dān)。

2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。

3、甲方在房屋及房產(chǎn)證書交乙方后、房產(chǎn)過(guò)戶辦理前不得實(shí)施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應(yīng)向乙方支付購(gòu)房款5%的違約金，并承擔(dān)由此給乙方造成的一切損失。

第八條雙方責(zé)任

1.甲方保證出售房產(chǎn)符合國(guó)家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

2.甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方（以銀行劃撥余款日為準(zhǔn)）室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈(zèng)送給乙方。

3.甲方清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

4.甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。

5.乙方貸款數(shù)額不足時(shí)，應(yīng)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則視為違約。

6.若乙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，甲方應(yīng)予協(xié)助。

7.房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

第九條違約責(zé)任。

甲方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方

已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之二承擔(dān)違約責(zé)任；逾期超過(guò)三個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購(gòu)房款20%的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)支付約定的購(gòu)房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購(gòu)房款的萬(wàn)分之二計(jì)算滯納金，逾期超過(guò)三個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購(gòu)房款20%的違約金。

第十條合同變更

1.在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（書面通知發(fā)生三日內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。

2.本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第十一條關(guān)于房屋其他事項(xiàng)的約定

1.今后若因政府規(guī)劃建設(shè)需要，或因其他政策性調(diào)整，對(duì)該房屋進(jìn)行有償拆遷，則拆遷所得補(bǔ)償均為乙方所有。若房產(chǎn)未過(guò)戶乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理相關(guān)補(bǔ)償手續(xù)；若已過(guò)戶乙方，辦理相關(guān)手續(xù)與甲方無(wú)關(guān)。

2、本合同受中國(guó)法律管轄并按其解釋。

第十二條本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

第十三條合同爭(zhēng)議的解決

本合同履行過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院。

第十四條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十五條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方簽字：

（蓋章）身份證號(hào)碼：（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）身份證號(hào)碼

地址電話

乙方簽字：

（蓋章）身份證號(hào)碼：

地址電話

見(jiàn)證人：（蓋章）身份證號(hào)碼：