序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)基金范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

以凱德置地為代表的房地產(chǎn)投資基金，屬于開發(fā)和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個(gè)開發(fā)商，所以可以充分利用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產(chǎn)、商用房產(chǎn)和服務(wù)公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產(chǎn)基金，其運(yùn)作成立的中國(guó)住宅地產(chǎn)投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來(lái)自于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產(chǎn)商合作的拿地戰(zhàn)略，并與目標(biāo)城市的大型企業(yè)合作，開發(fā)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。如與深國(guó)投和沃爾瑪合作涉足商業(yè)地產(chǎn)，與麗豐控股合作收購(gòu)其項(xiàng)目股權(quán)，與北京華聯(lián)集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，同萬(wàn)科合作部分商業(yè)項(xiàng)目等。

二是側(cè)重商品住宅投資模式，此模式追求行業(yè)平均收益。

由國(guó)內(nèi)眾多著名房企如復(fù)地、SOHO、陽(yáng)光一百等發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場(chǎng)，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)快速發(fā)展的成長(zhǎng)性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開發(fā)商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發(fā)商全程運(yùn)營(yíng)管理提供專業(yè)支持；第三，為開發(fā)商的品牌價(jià)值提升創(chuàng)造動(dòng)力。

三是側(cè)重收租型物業(yè)投資模式，此模式追求長(zhǎng)期穩(wěn)健收益。

最近幾年，國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)出新加坡騰飛基金和內(nèi)地高和投資為代表的收租型物業(yè)投資模式。以開發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)揚(yáng)名的新加坡騰飛集團(tuán)2007年成立了兩只數(shù)額龐大的中國(guó)基金――騰飛中國(guó)工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金和騰飛中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。兩大基金最初的資產(chǎn)項(xiàng)目包括在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的標(biāo)的資產(chǎn)。其主要投資中國(guó)內(nèi)地的輕工業(yè)和物流設(shè)施，包括倉(cāng)庫(kù)、分銷中心、軟件和科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商務(wù)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，通過多元化的租戶結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化和租金增長(zhǎng)空間來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國(guó)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。具體操作模式是收購(gòu)一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財(cái)型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)，以及投資產(chǎn)品和相應(yīng)的資產(chǎn)管理服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)投資者的豐厚收益。

四是側(cè)重城市綜合體投資模式，此模式追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。

由復(fù)星集團(tuán)、易居國(guó)際等發(fā)起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個(gè)月募集資金37億元，是目前內(nèi)地最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。星浩資本所要開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個(gè)具備辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩、商業(yè)等多種功能及設(shè)施的超大型樓盤，遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市綜合體的代表。其中，地產(chǎn)基金、實(shí)體開發(fā)和商業(yè)服務(wù)，構(gòu)成了星浩資本的3大業(yè)務(wù)板塊。

在拿地和實(shí)體開發(fā)方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬(wàn)平方米、58萬(wàn)平方米和33萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)這些項(xiàng)目將全部啟動(dòng)。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計(jì)劃3年內(nèi)收回成本，之后的兩年?duì)幦∮Ｎ磥?lái)該基金計(jì)劃通過IPO、REITs等渠道實(shí)現(xiàn)退出。

五是側(cè)重保障房投資模式，此模式追求低風(fēng)險(xiǎn)和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開始涌現(xiàn)。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，是我國(guó)第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，該基金將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項(xiàng)目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬(wàn)平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯(lián)合有志于保障房建設(shè)的開發(fā)商作為基金的發(fā)起人和投資人，向社會(huì)合格投資者募集不低于100億元，未來(lái)3年，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項(xiàng)目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務(wù)，提供房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)。

六是側(cè)重專業(yè)化功能性地產(chǎn)投資模式，此模式追求細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

專業(yè)化功能地產(chǎn)類基金主要是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)基金。

篇（2）

有意思的是，自銀監(jiān)會(huì)去年11月12日下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(下稱通知)后，房地產(chǎn)信托井噴式的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)急速回落，其業(yè)務(wù)規(guī)模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

對(duì)于信托公司在2011年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)由于政策嚴(yán)控而不被看好的背景下，仍在大量?jī)?chǔ)備房地產(chǎn)信托人才，某信托公司高層坦言，監(jiān)管層叫停的只是不合規(guī)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，雖然該業(yè)務(wù)暫時(shí)出現(xiàn)萎縮，但他們并不會(huì)放棄房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

上述信托公司高層解釋，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對(duì)信托公司而言已經(jīng)是主要的利潤(rùn)來(lái)源，甚至是部分信托公司的業(yè)務(wù)支柱，監(jiān)管部門也只是出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，將不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資渠道堵死，未來(lái)也不可能實(shí)施將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)全部叫停的舉措，否則會(huì)傷及信托行業(yè)的整體發(fā)展。

綜合記者采訪到的多家信托公司而言，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、政府保障性住房建設(shè)為融資對(duì)象的信托業(yè)務(wù)仍具有較大的發(fā)展空間，而在籌備地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)基金化方面，更是招兵買馬、躍躍欲試。此外，擺在眼前的宏觀背景更加印證了房地產(chǎn)信托這塊“肥肉”存在的價(jià)值。

值得注意的是，2010年，銀行信貸政策不斷緊縮，央行年內(nèi)2次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。

“2011年金融市場(chǎng)資金依然較為緊張，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈會(huì)更加緊張，通過信托渠道融資的需求也更加旺盛；從信托監(jiān)管政策來(lái)看，其目的是規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)而非限制其發(fā)展，對(duì)于一些上市房地產(chǎn)企業(yè)、大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)和地方性房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)的融資項(xiàng)目，只要其符合監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，還是可以繼續(xù)通過信托渠道融資?！逼找尕?cái)富信托研究員陳朋真表示。

同時(shí)，今年政府牽頭的保障性住房建設(shè)工程繼續(xù)擴(kuò)大，但資金缺口嚴(yán)重，信托公司可就此介入。雖然保障性住房信托項(xiàng)目收益較低，但在普通房地產(chǎn)信托項(xiàng)目受到監(jiān)管的情況下，信托公司可以通過做大規(guī)模來(lái)提高收益。

信托基金化，這個(gè)一度沉寂的字眼因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托的嚴(yán)控而再度被業(yè)內(nèi)熱議，也為近期陷入低谷中的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指明一個(gè)新的方向。

在諾亞財(cái)富管理中心高級(jí)研究員李要深看來(lái)，基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品運(yùn)用方式比較靈活，而且期限較長(zhǎng)，能滿足房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)中長(zhǎng)期對(duì)于資金的需要，對(duì)信托公司來(lái)說管理成本會(huì)降低很多，資金募集的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低，對(duì)于投資者和房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說房地產(chǎn)信托基金化的出現(xiàn)是一個(gè)雙贏局面，屬于監(jiān)管層鼓勵(lì)的方向。

篇（3）

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地產(chǎn)投資信托基金的概述及在我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托基金，是指由專門的投資機(jī)構(gòu)通過發(fā)行受益憑證籌集社會(huì)閑散資金，將其投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，如投資房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等，從中獲取收益，再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度，它實(shí)際上是資產(chǎn)證券化的一種形式。

我國(guó)在積極探索房地產(chǎn)投資信托基金，其目的是減輕單一融資渠道下，銀行金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，將國(guó)家、銀行風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)上轉(zhuǎn)移，由社會(huì)發(fā)揮監(jiān)督功能，改進(jìn)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。而我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金并不是真正意義上的REITs，多數(shù)基金采用的是房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式，以“房地產(chǎn)信托計(jì)劃”之名行“房地產(chǎn)投資信托基金”之實(shí)，但我國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃和西方的房地產(chǎn)投資信托基金在制度管理上是有區(qū)別的，這使我國(guó)基金投資者承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)有來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，還有來(lái)自基金管理者的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)基金的治理結(jié)構(gòu)的缺陷和投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金沒有西方房地產(chǎn)基金那樣完善的發(fā)展模式和治理結(jié)構(gòu)，其相關(guān)的法律規(guī)范也處于空白時(shí)期，所以，在基金契約鏈中，基金投資者起到了重要作用，同時(shí)，也承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

與管理制度比較完善的證券投資基金相比，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明確的定位。在證券投資基金中設(shè)有基金管理人和基金托管人，投資者投入資金，基金托管人保管和分配資金，而基金管理人投資和管理基金財(cái)產(chǎn)，各行其職，相互監(jiān)督，相互牽制。但從我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，在已發(fā)行的信托計(jì)劃中，僅有極少數(shù)設(shè)有基金保管人，而大多數(shù)基金只是投資信托公司扮演著基金管理人和基金托管人的雙重角色，這種缺陷的存在使房地產(chǎn)投資信托公司在資金的使用上有著較大的權(quán)利，投資者和投資信托公司之間就產(chǎn)生了委托成本，這不利于投資者權(quán)利的維護(hù)。

（2）封閉式基金固有的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)性差的特點(diǎn)，若在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，投資者隨意撤出資金，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)由于缺資愈加發(fā)展困難，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，我國(guó)房地產(chǎn)投資計(jì)劃采取的是封閉式基金的形式。但對(duì)投資者來(lái)說，封閉式基金本身存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。和封閉式基金相對(duì)的是開放式基金，它的運(yùn)行機(jī)制是：當(dāng)投資信托基金的業(yè)績(jī)下滑，投資項(xiàng)目失敗時(shí)，投資者會(huì)根據(jù)自己的意志贖回資金，使投資信托基金面臨著贖回風(fēng)險(xiǎn)和信任危機(jī)，迫于這種壓力，基金管理人不得不為投資者利益著想，對(duì)投資項(xiàng)目的選擇采取謹(jǐn)慎態(tài)度，這益于投資者和基金管理人的利益協(xié)調(diào)。而在封閉式基金管理下，投資者將資金投入到投資信托公司中，就相當(dāng)于所有的風(fēng)險(xiǎn)皆由投資者承擔(dān)，這些風(fēng)險(xiǎn)中既包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也包括委托風(fēng)險(xiǎn)。

（3）房地產(chǎn)基金投資者只有收益權(quán)和知情權(quán)，而沒有對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理權(quán)和表決權(quán)。

房地產(chǎn)基金的這一特點(diǎn)是與證券投資基金相比的最大的區(qū)別，當(dāng)房地產(chǎn)基金獲取利潤(rùn)時(shí)，投資者理所當(dāng)然的分享投資收益，這是投資者最基本的權(quán)利，投入資金的投資方向，信托投資公司也有責(zé)任如實(shí)傳達(dá)給投資者，這也是信托投資公司最基本的義務(wù)。但房地產(chǎn)基金投資者分散，房地產(chǎn)計(jì)劃又沒有完善的基金持有人大會(huì)或股東大會(huì)，投資者行使決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)的成本太高。而且，每個(gè)人都有“搭便車”的心理，基金投資者缺少一種行權(quán)的平臺(tái)和動(dòng)力，基金管理人損害投資者利益的可能性就很大，如有些投資信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司合謀，通過高買高賣房地產(chǎn)項(xiàng)目，從中獲取高額傭金和利益，最后受損的是基金投資者，不但收益萎縮，還要支付高額的費(fèi)用。對(duì)于西方發(fā)展比較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)說，當(dāng)基金公司業(yè)績(jī)下滑或投資失敗時(shí)，基金持有人就會(huì)將手中的受益憑證在二級(jí)市場(chǎng)上拋售，這種“用腳投票”的行為會(huì)產(chǎn)生積極的效應(yīng)，它能使投資者及時(shí)避險(xiǎn)，也給基金管理人施加了壓力，但我國(guó)還沒有房地產(chǎn)基金受益憑證的二級(jí)交易市場(chǎng)，無(wú)法保證投資者的受益憑證及時(shí)變現(xiàn)，所以我國(guó)基金投資者還承受著基金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

3 解決思路

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金還處于發(fā)展的初級(jí)階段，在治理結(jié)構(gòu)上的改善都應(yīng)借鑒西方房地產(chǎn)基金的管理制度和證券投資基金的管理制度，雖然委托風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資信托本身固有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可能從根本上消除，但通過完善治理結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)投資者和信托投資公司之間的關(guān)系，從中可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”，實(shí)現(xiàn)利益的協(xié)調(diào)。

（1）加快我國(guó)房地產(chǎn)信托投資公司國(guó)內(nèi)上市的步伐，用市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范基金管理人行為。以上市公司的治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格要求投資信托基金，完善治理結(jié)構(gòu)，結(jié)合證券投資基金的治理機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)，引入基金托管人制度，在契約鏈條中建立資金保管和供給的節(jié)點(diǎn)，通過基金托管人來(lái)約束基金管理人的行為，有利于實(shí)現(xiàn)基金管理人行為的自覺性和規(guī)范性。將房地產(chǎn)投資信托推向市場(chǎng)，拓寬了投資者獲取消息的渠道，投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息，還可以獲取到在證監(jiān)會(huì)強(qiáng)制命令下報(bào)出的基金投資信托公司的會(huì)計(jì)年報(bào)和其他重要信息。

（2）建立股東大會(huì)或持有人大會(huì)等權(quán)力機(jī)構(gòu)，引入獨(dú)立董事制?；鸪钟腥巳粝刖S護(hù)其自身的利益，必須主動(dòng)要求房地產(chǎn)投資信托公司設(shè)立股東大會(huì)或持有人大會(huì)，由于我國(guó)房地產(chǎn)基金采用契約型方式，所以只能設(shè)立持有人大會(huì)。持有人大會(huì)雖然對(duì)投資項(xiàng)目的管理影響不大，但它可以對(duì)投資項(xiàng)目實(shí)施表決權(quán)。當(dāng)基金經(jīng)理有了好的投資項(xiàng)目時(shí)，持有人大會(huì)有權(quán)就該項(xiàng)目進(jìn)行表決，只有持有人大會(huì)一致通過的項(xiàng)目，才能納入基金投資公司的最終投資范圍，這種規(guī)范化的管理，有助于防止“內(nèi)部人控制”，但僅設(shè)立持有人大會(huì)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能對(duì)基金經(jīng)理進(jìn)行全面的監(jiān)督，基金信托投資公司還需引入獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事是獨(dú)立于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會(huì)，但不受制于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強(qiáng)的獨(dú)立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。

（3）完善信息披露制度。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的信息披露還沒有一個(gè)全面而詳細(xì)的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金時(shí)向投資人承諾的披露范圍，而在基金運(yùn)作過程中，就有可能出現(xiàn)信息披露錯(cuò)誤，披露的信息具有誤導(dǎo)性，或遺漏重要信息的情況，這時(shí)候，投資者得到的信息是毫無(wú)價(jià)值的，所以房地產(chǎn)基金必須建立健全嚴(yán)格的信息披露制度，以滿足投資者進(jìn)行投資決策所需要的信息質(zhì)量要求。

參考文獻(xiàn)

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［2］龍?jiān)疲袊?guó)房地產(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)缺陷及其改進(jìn)［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

篇（4）

房地產(chǎn)基金特指投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金，一般情況下指投資一級(jí)市場(chǎng)，即直接投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)；同時(shí)也可以直接投資于二級(jí)市場(chǎng)，例如一些投資房地產(chǎn)相關(guān)證券的房地產(chǎn)證券投資基金。房地產(chǎn)基金主要有公募和私募兩種形式，目前房地產(chǎn)私募基金占主導(dǎo)地位。本文主要闡述投資于一級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)私募基金。

房地產(chǎn)基金具有投資期限較長(zhǎng)、回報(bào)率較高、投資組合靈活、退出機(jī)制多樣等特點(diǎn)，可以資產(chǎn)證券化的方式加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，為房企的多元化經(jīng)營(yíng)提供資金支持，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)它也為行業(yè)發(fā)展開辟新的運(yùn)作模式。

經(jīng)過多年的發(fā)展，“金融杠桿撬動(dòng)民間資本”模式逐漸成為房地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，而基金固有的私募股權(quán)方式使得房企資本運(yùn)作更加靈活，在拓寬其融資渠道的同時(shí)，自身還可以獲取管理費(fèi)、項(xiàng)目增值、超額收益等多元化的收入。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于“新常態(tài)”發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”步入“白銀時(shí)代”，行業(yè)增速放緩，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已是刻不容緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也正在經(jīng)歷從一級(jí)增量市場(chǎng)占優(yōu)到二級(jí)存量市場(chǎng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，而從發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)基金的融資模式可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與進(jìn)一步縱深式發(fā)展。 房地產(chǎn)基金剖析

房地產(chǎn)基金可以在不同時(shí)點(diǎn)介入房地產(chǎn)開發(fā)。按照資金投入階段不同，可以分為土地孵化、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有、項(xiàng)目并購(gòu)以及股權(quán)合作等基金模式。

根據(jù)交易的情況，房地產(chǎn)基金又可分為開放式和封閉式兩大類，我們討論的情況一般為封閉式；投資方向上，可分為債權(quán)投資、股權(quán)投資以及混合型投資基金；結(jié)構(gòu)與組織形式上，主要有結(jié)構(gòu)化與平層兩種結(jié)構(gòu)為主，相應(yīng)有公司型、契約型與有限合伙型等組織形式。

1.夾層融資結(jié)構(gòu)

這是最常見的一種架構(gòu)模式，往往是采用有限合伙式，形成“明股實(shí)債”融資方式。在普通合伙人（GP） 層面，可以根據(jù)相關(guān)需求設(shè)計(jì)單一GP或者雙CO-GP結(jié)構(gòu)，房企作為GP之一；在有限合伙人（LP）層面，進(jìn)行分層設(shè)計(jì)，一般分為優(yōu)先與劣后級(jí)投資人，銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)優(yōu)先級(jí)份額，房企的關(guān)聯(lián)企業(yè)認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)份額，有時(shí)候出于降低杠桿比例與優(yōu)先級(jí)收益的需要引入夾層投資人；增信方面，通過采用差額補(bǔ)足、溢價(jià)回購(gòu)、全額擔(dān)保等措施，形成保證收益與差額收益相結(jié)合的機(jī)制；最終，基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)旗下相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資。管理層面，由房企與合作伙伴（諸如金融機(jī)構(gòu)）共同設(shè)立基金管理公司，收取管理費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)房企“小股東操盤”的經(jīng)營(yíng)模式。

2.母子基金嵌套結(jié)構(gòu)

這種模式越來(lái)越受到銀行、信托等主流金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)所歡迎，一方面是因?yàn)榇思軜?gòu)可以較大提升杠桿比例，一般可以達(dá)到3∶7甚至更高；另一方面，優(yōu)先級(jí)投資人（一般為銀行、信托等機(jī)構(gòu)）可以通過出資母基金端的資金規(guī)模來(lái)控制杠桿比例防控風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過母、子基金分離方式，形成“母基金引導(dǎo)先行投入，子基金配套逐步跟進(jìn)”的模式，有利于提高資金運(yùn)用效率。

3.平層融資結(jié)構(gòu)

這種模式屬于純股權(quán)合作平層模式，一般采用公司型架構(gòu)，房企與合作方（地產(chǎn)基金專業(yè)公司或者專業(yè)投資機(jī)構(gòu)）組成以盈利為目的公司。從國(guó)際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，主要有兩種不同的管理模式：其一是自我投資管理模式；其二是委托投資管理模式。

從參與機(jī)構(gòu)看，房地產(chǎn)基金一般以大型房企為發(fā)起人，整合銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、私募、第三方理財(cái)?shù)冉鹑跈C(jī)構(gòu)資金資源，成立基金管理公司，并由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。

大型房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)端內(nèi)容豐富，一般都涵蓋商品住宅、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)綜合體等多元化組成，上述板塊都可以成為房地產(chǎn)基金模式的有效探索。從投資業(yè)態(tài)角度砜矗住宅型基金依然當(dāng)?shù)溃康禺a(chǎn)基金對(duì)于不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)的興趣正在萌芽，主要可分為三類：商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中寫字樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資基金在未來(lái)將最有望迎來(lái)發(fā)展先機(jī)，借由REITs實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)對(duì)接。

就退出方式而言，房地產(chǎn)基金主要有出售并購(gòu)、股東回購(gòu)、上市交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式。

2016年，中國(guó)房地產(chǎn)基金整體呈現(xiàn)出巨大增長(zhǎng)趨勢(shì)，根據(jù)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)基金備案數(shù)據(jù)顯示：2016年全年共新增641只地產(chǎn)基金，承諾募集總規(guī)模超過6000億元，截至2016年12月底，房地產(chǎn)基金市場(chǎng)已有超過1200只基金實(shí)體，總管理資金規(guī)模超過1萬(wàn)億元，并在持續(xù)快速增長(zhǎng)當(dāng)中。 行業(yè)趨勢(shì)

2016年，房地產(chǎn)基金行業(yè)的投資形式呈現(xiàn)出新的趨勢(shì)。其一，在投資形式上，更多地偏向股權(quán)投資，與地產(chǎn)開發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，甚至是承擔(dān)主要責(zé)任。由于市場(chǎng)融資利率降低，流動(dòng)性得到改善，房企的高利率融資需求下降，高息債權(quán)式地產(chǎn)基金的存在空間進(jìn)一步被壓縮。隨著國(guó)內(nèi)各類型金融通道進(jìn)一步擴(kuò)大和發(fā)展，通道型地產(chǎn)基金的市場(chǎng)比重下降。

其二，部分房地產(chǎn)基金開始介入到PE基金的領(lǐng)域，開拓PE投資板塊，由此衍生出地產(chǎn)和附屬行業(yè)的PE投資，結(jié)合地產(chǎn)資源，進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型投資或者是現(xiàn)有資產(chǎn)的模式改造和效率提升。

其三，退出手段方面，借鑒PE基金的經(jīng)驗(yàn)，通過公開市場(chǎng)掛牌、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等方式實(shí)現(xiàn)退出，開創(chuàng)了房地產(chǎn)基金的新空間。

其四，資金渠道方面，更多的資金注入和資產(chǎn)形式來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)和地方政府。供給側(cè)改革和政府平臺(tái)去杠桿化導(dǎo)致了大量的新增投資必須以股權(quán)的形式進(jìn)入，由此給房地產(chǎn)基金帶來(lái)了新的一輪政策紅利。這一輪新的行業(yè)趨勢(shì)，給房地產(chǎn)基金行業(yè)帶來(lái)巨大的資金規(guī)模，有助于行業(yè)規(guī)?；男纬伞?/p>

篇（5）

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快輕易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)治理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又把握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我

國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)治理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)治理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中心政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)治理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

1趙基堅(jiān)，李睿等，淺析我國(guó)房地產(chǎn)融資證券化J，世界經(jīng)濟(jì)研究，1997(1)：P34～P87。

2尹伯成等，房地產(chǎn)金融學(xué)概論M，復(fù)旦大學(xué)出版社，2000（07）：P72～P119

3王進(jìn)才，房地產(chǎn)金融：資本市場(chǎng)中的新亮點(diǎn)M，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1998:P18～P87

4安瓊，房地產(chǎn)投資基金探析［J］，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2000(1)：P88～P110

篇（6）

金融業(yè)可謂是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最核心的一個(gè)行業(yè)，其地位的重要性是其他行業(yè)無(wú)法撼動(dòng)的。房地產(chǎn)業(yè)的重要性就突出地表現(xiàn)在，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問題，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是金融的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，國(guó)家就必須進(jìn)行調(diào)控。在前兩年，中國(guó)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了很大的泡沫，如上海、杭州、溫州、北京等一些地區(qū)房?jī)r(jià)飛升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫非常大，如果國(guó)家宏觀政策不進(jìn)行及時(shí)的干預(yù)，后果不堪設(shè)想。

金融業(yè)的確是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最核心的一個(gè)行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這兩者之間其實(shí)并不矛盾。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前來(lái)說還有很多不規(guī)范的地方。國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，提高信貸條件，就是要使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。房地產(chǎn)業(yè)要是崩盤的話，就會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)顛覆性的衰退，人們購(gòu)買的樓房就有可能成為一種負(fù)資產(chǎn)。

土地和資金是房地產(chǎn)行業(yè)存在和發(fā)展關(guān)系最密切的兩個(gè)重要因素，在國(guó)家宏觀調(diào)控的情況下，很多房地產(chǎn)公司都陷入了融資無(wú)門的境地。而正是這一境地激發(fā)了房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)商而言，自有資金的開發(fā)平均下來(lái)實(shí)際上還不到30%，大量是借助銀行的資金、信托的資金，特別主要是銀行的資金在支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

地產(chǎn)商們的融資渠道中，銀行不可能再成為唯一的對(duì)象了，特別是房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正表明了銀行不再是唯一融資的老大了。地產(chǎn)商們也有了更多的融資渠道。據(jù)了解，招商地產(chǎn)就擬與上海國(guó)際信托有限公司設(shè)立資產(chǎn)支持信托，信托品種為期限不超過三年的10億元資金。再如上海，浦東新區(qū)已向監(jiān)管部門提出申請(qǐng)，要求設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金。浦東新區(qū)正在申請(qǐng)的這種基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金，就是房地產(chǎn)投資信托基金。通過信托進(jìn)行融資，無(wú)疑是地產(chǎn)商們應(yīng)對(duì)其資金鏈問題的一個(gè)最有效的辦法。有人戲稱房地產(chǎn)信托基金成了地產(chǎn)商們的最后一根稻草。

我們看到，在宏觀調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)上市公司們上演資金鏈危機(jī)的絕不僅僅只是一兩家，有的公司積極與房地產(chǎn)信托基金合作，而一些公司也在積極地展開自我拯救，只是各家所用的方法不同罷了。如泛海集團(tuán)，其方式就是減持自己持有的民生銀行14479.2萬(wàn)股，獲得20多億資金。這筆資金對(duì)泛海集團(tuán)建設(shè)的那些地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如同久旱逢甘霖。

盡管招商地產(chǎn)在謀求著與房地產(chǎn)信托基金的合作，值得注意的是目前與房地產(chǎn)信托基金合作的地產(chǎn)商并不是很多，但可以預(yù)見的是，在融資困境中地產(chǎn)商們將和房地產(chǎn)信托基金迎來(lái)一個(gè)合作的?；蛟S這一輪合作將如同當(dāng)初的定向增發(fā)、發(fā)行公司債一樣成為融資競(jìng)賽。

篇（7）

“押寶”美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的強(qiáng)勢(shì)，國(guó)內(nèi)基金公司2013年推出多只QDII產(chǎn)品，涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底。當(dāng)時(shí)，我與一位發(fā)行新產(chǎn)品的基金經(jīng)理私下聊天，問他對(duì)自己管理的美國(guó)房地產(chǎn)基金的預(yù)期到底怎么樣，那位嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y行家的收益率目標(biāo)是50%，樂觀得讓我吃驚。轉(zhuǎn)眼大半年過去，房地產(chǎn)QDII基金的良好表現(xiàn)，印證了這位基金經(jīng)理的判斷。

《投資與理財(cái)》記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)領(lǐng)先的4只QDII基金中，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)和鵬華美國(guó)房地產(chǎn)都是以投資權(quán)益型的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）為主。3只基金的主要區(qū)別在于諾安和嘉實(shí)的投資地域更廣，從全球范圍內(nèi)進(jìn)行投資。當(dāng)然，由于美國(guó)市場(chǎng)上的REITs占到了一半以上，因此兩只產(chǎn)品還是以美國(guó)市場(chǎng)為主。廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)則干脆是一只指數(shù)基金

篇（8）

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

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【4】安瓊，房地產(chǎn)投資基金探析［J］，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2000(1)：P88～P110

篇（9）

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

篇（10）

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

1.美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（REITs）

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展

日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個(gè)階段。信托標(biāo)的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

3.我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議

1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系

房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

2.開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉

從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來(lái)看，我國(guó)居民現(xiàn)在高達(dá)14萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)吸收各類社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，如保險(xiǎn)公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間