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時(shí)間：2023-07-30 10:18:27
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
1.開發(fā)階段
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的對(duì)象、土地開發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項(xiàng)目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分?jǐn)偡椒ㄈ狈?biāo)準(zhǔn)。其次，土地開發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該按成本會(huì)計(jì)的方法進(jìn)行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計(jì)，無法及時(shí)獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進(jìn)度。在工程建設(shè)的實(shí)施過程中，工程完成量和實(shí)際總預(yù)算存在較大差異，未能及時(shí)更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過程中無法及時(shí)取得可靠的計(jì)量依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不健全對(duì)成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，市場價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)基于謹(jǐn)慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項(xiàng)目成本波動(dòng)幅度較大。其次，預(yù)算指標(biāo)不合理或者下達(dá)不及時(shí)，項(xiàng)目總預(yù)算以及現(xiàn)場工程完成進(jìn)度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實(shí)。
2.銷售階段
第一，預(yù)售階段是項(xiàng)目資金回籠的過程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項(xiàng)，但產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時(shí)項(xiàng)目開發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計(jì)，仍處于歸集分配過程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷售費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對(duì)成本核算的影響。我國部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時(shí)繳納一定的稅款，比如納營業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項(xiàng)的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)多退少補(bǔ)。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認(rèn)收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營成果，未能及時(shí)反映經(jīng)營成果。第三，借款費(fèi)用停止資本化時(shí)點(diǎn)的影響。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)該停止資本化。在實(shí)際業(yè)務(wù)中如何才算達(dá)到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷售收入的確認(rèn)和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時(shí)才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)項(xiàng)目開發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時(shí)反映項(xiàng)目經(jīng)營成果。
二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問題的對(duì)策
針對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
1.開發(fā)階段
第一，成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分類，確定大類，細(xì)分小類，并設(shè)置專門的表格，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)成本歸集和分?jǐn)偡椒ㄗ龀鲆?guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務(wù)分離。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵(lì)機(jī)制，設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，完善考核和獎(jiǎng)懲制度。
2.銷售階段
第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時(shí)做好項(xiàng)目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售階段工程開發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時(shí)取得工程結(jié)算是成本核算的保證。基于本企業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無法通過本企業(yè)結(jié)算的工程項(xiàng)目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時(shí)反映企業(yè)經(jīng)營成果。第二，做好借款費(fèi)用的資本化工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個(gè)開發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)停止借款費(fèi)用資本化工作，資本化截止后的借款費(fèi)用不應(yīng)作為項(xiàng)目成本。通常企業(yè)認(rèn)為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認(rèn)為停止借款資本化時(shí)點(diǎn)。第三，做好銷售費(fèi)用的控制，建立健全銷售激勵(lì)制度，對(duì)房產(chǎn)銷售業(yè)績進(jìn)行評(píng)價(jià)提高銷售人員工作積極性，促進(jìn)資金回籠。第四，房產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段做好成本的匯算工作，及時(shí)整理相關(guān)資料，報(bào)有關(guān)部門審批，完善稅務(wù)資料，及時(shí)與稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
前言
我國房地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代興起，經(jīng)過了將近30年的發(fā)展歷程，其自身的整體實(shí)力逐步加強(qiáng)，更為重要的是為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。現(xiàn)今情況下的中國房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著一系列的問題，有些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率很高，這樣一來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說承擔(dān)著重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)問題成為了房地產(chǎn)企業(yè)不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指該企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其形成的原因是指房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理策略中不穩(wěn)定性的因素產(chǎn)生的[2]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的主要內(nèi)容是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)進(jìn)行資金籌措的等融資活動(dòng)，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，但是這個(gè)過程中由于對(duì)財(cái)務(wù)的管理不當(dāng)，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是有眾多原因的，其中包括國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、國際金融市場的變化、資本市場供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風(fēng)險(xiǎn)的不可測性。當(dāng)然如果進(jìn)行管理項(xiàng)目的投資不當(dāng)時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一部分。同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)日常的經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)中，如果沒有進(jìn)行很好的處理，也會(huì)出現(xiàn)日常性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是由日常財(cái)務(wù)管理引起的。當(dāng)然還有流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等各種各樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)生成的機(jī)理
（一）越來越惡劣的房地產(chǎn)融資環(huán)境
從2009年開始到現(xiàn)今，受國家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款限制，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷的面臨著發(fā)展的困難[3]。有可靠數(shù)字統(tǒng)計(jì)，在2011年的時(shí)候，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長大約為7%。比較前五年的增長率大為下跌了20%。但是當(dāng)年房地產(chǎn)投資增加依然保持著高速增長的狀態(tài)，同比增加有大約30%，投資額已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的3倍以上。這是一個(gè)很可怕的數(shù)字，房地產(chǎn)投資不斷上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數(shù)據(jù)想到，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監(jiān)會(huì)開始不斷的出臺(tái)一些政策要求嚴(yán)抓房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強(qiáng)等等，這些都致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境不斷惡劣[4]。從國家政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要從國家貸款的方式，已經(jīng)不復(fù)存在了，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的擴(kuò)展自己的融資渠道，才能改變?nèi)谫Y困境。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的加大
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的理解，主要是講在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人可能由于手中有權(quán)力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對(duì)自己產(chǎn)生好處，但是不利于別人或者團(tuán)體的行為。房地產(chǎn)企業(yè)中存在著委托，這是產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)源頭，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能發(fā)現(xiàn)其中的問題，那么就會(huì)錯(cuò)誤的進(jìn)行策略規(guī)劃，進(jìn)行錯(cuò)誤的投資，這樣一來就會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要加強(qiáng)道德風(fēng)險(xiǎn)的控制。
（三）籌措資金的風(fēng)險(xiǎn)性加大
房地產(chǎn)企業(yè)在面臨發(fā)展時(shí)，會(huì)大力的利用各種途徑籌集資金，進(jìn)行大膽的借貸。房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行資金流通規(guī)劃，但是如果這個(gè)杠桿利用不當(dāng)，資本結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)不合理，那么房地產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資金流動(dòng)不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風(fēng)險(xiǎn)就出現(xiàn)了。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過財(cái)務(wù)杠桿來增加負(fù)債，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。這樣會(huì)增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越來越大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的方法
（一）房地產(chǎn)企業(yè)該提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)在幾十年的發(fā)展過程中，開始趨向成熟，而且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生了重要的作用，也是地方城市發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。面對(duì)這樣的形勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為在未來很長的一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，更不可能出現(xiàn)崩盤的情況。而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資也是主要從銀行和民間進(jìn)行融資，這樣一來，致使房地產(chǎn)企業(yè)更沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意思。但是在中國國情下，房地產(chǎn)不能過快的發(fā)展，這樣對(duì)中國經(jīng)濟(jì)也不利，中國政府不會(huì)置之不理，因此房地產(chǎn)企業(yè)老板，應(yīng)該看到這一點(diǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)。
（二）平衡引導(dǎo)資金
在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，資金鏈接風(fēng)險(xiǎn)是重要的內(nèi)容。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)可能都是因?yàn)橘Y金鏈接上出了問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，缺乏資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就沒有了基礎(chǔ)和發(fā)展的動(dòng)力[5]。但是非理智的快速擴(kuò)張?jiān)谝恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應(yīng)不上來，那么就會(huì)帶來致命性的打擊，使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)崩潰。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注意資金風(fēng)險(xiǎn)鏈接的控制力度。
四、結(jié)語
中國還處在改革的時(shí)期，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)依舊是大勢所趨，但是要讓房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，就要正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。只要這樣房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)正常的成長起來。
參考文獻(xiàn)：
[1] 周婧，楊小青.我國現(xiàn)行反向購買會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的缺陷及合理性分析[J]. 長沙理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2013（02）
[2] 李建文.后金融危機(jī)時(shí)代我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及其防范研究[D]. 云南大學(xué).2011
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高壟斷地位，從目前來看，國內(nèi)貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直保持著高速的增長，從1998年的953.34億元增長到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內(nèi)貸款9398億元，增長27.2%。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度依然過高。
從銀行角度看，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸投入如此積極的主要?jiǎng)恿t是房地產(chǎn)信貸的高額回報(bào)。當(dāng)前，我國商業(yè)銀行5年期以上貸款利率為6.14%預(yù)警指標(biāo)，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有3-4%左右的收益。
然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特性，銀行大量持有房地產(chǎn)信貸必然導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，自2003年以來在國家對(duì)房地產(chǎn)信貸市場幾輪調(diào)控的壓力下，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越重視。但是目前，銀行對(duì)額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建還存在缺失，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),控制和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行必須建立一套完整的額度授信預(yù)警體系，確立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理長效機(jī)制，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的同時(shí)，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)――收益優(yōu)化能力。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)授信的主要風(fēng)險(xiǎn)
1、信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)市場銀行與開發(fā)商之間信息不對(duì)稱是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險(xiǎn)”。也在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計(jì)其償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不能對(duì)其信用進(jìn)行評(píng)估。
2、操作風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時(shí)都有發(fā)生災(zāi)難的可能雜志網(wǎng)。
3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)是交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格由于不對(duì)稱性信息的存在具有不確定性，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格由于國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)未能通過充分競爭形成品牌信譽(yù)，缺乏公信度。一旦抵押物價(jià)值下跌，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)將被放大。
4、市場風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴(yán)重，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)授信的風(fēng)險(xiǎn)。
5、政策風(fēng)險(xiǎn)。住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房價(jià)一路上漲預(yù)警指標(biāo)，導(dǎo)致了通貨膨脹等其他經(jīng)濟(jì)矛盾，國家立即推出宏觀調(diào)控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入收緊期，直到2008年三季度房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價(jià)齊漲和年底一反常態(tài)的爆發(fā)式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴(yán)厲打擊。2010年國家相繼出臺(tái)了“國十一條”等調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場降溫。可見，政策的變化影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展走向，從而也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系
構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系，能夠使銀行有針對(duì)性地監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)，在第一時(shí)間作出控制風(fēng)險(xiǎn)的決策，并使用更有效的措施化解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系中應(yīng)包括預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警處理機(jī)制兩部分內(nèi)容。
（一）預(yù)警指標(biāo)
1、財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)
財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)基于財(cái)務(wù)報(bào)表，監(jiān)控企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況、抵押物價(jià)值變動(dòng)情況。
（1）開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況預(yù)警。銀行應(yīng)通過資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析與比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)資金不足、施工計(jì)劃重大調(diào)整、銷售嚴(yán)重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對(duì)于開發(fā)周期較長的大型項(xiàng)目，要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項(xiàng)目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素，進(jìn)行敏感性分析。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：股票價(jià)值不斷下滑、市值縮水，應(yīng)收賬款和存貨呈遞增態(tài)勢、存貨中存在積壓和內(nèi)虧現(xiàn)象。
（2）開發(fā)商經(jīng)營狀況預(yù)警。對(duì)有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應(yīng)加大跟蹤和監(jiān)測力度，主動(dòng)介入改制工作，積極參與改制方案制定、產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資和債務(wù)清償工作。信貸客戶如實(shí)行改制后，要相應(yīng)變更信貸合同和保證人、抵押人、質(zhì)押人合同，以保證銀行的債權(quán)安全。對(duì)于經(jīng)營陷于困境、扭虧無望、嚴(yán)重資不抵債的信貸客戶，應(yīng)敦促其改制，實(shí)行債務(wù)重組；對(duì)于企圖通過改制逃廢銀行債務(wù)的信貸客戶，要及時(shí)運(yùn)用法律手段維護(hù)銀行債權(quán)。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：經(jīng)營狀況不理想，產(chǎn)銷和盈利能力呈下降態(tài)勢，市場份額明顯下滑、經(jīng)營目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。
（3）抵押物價(jià)值預(yù)警。房地產(chǎn)貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強(qiáng)對(duì)貸款抵押物的足值、有效和權(quán)證完整性、真實(shí)性、有效性的審核和管理。尤其在房地產(chǎn)價(jià)格步入下行通道，部分地區(qū)房價(jià)波動(dòng)較為劇烈的情況下，一旦市場出現(xiàn)大幅、持續(xù)的回落預(yù)警指標(biāo)，則前期投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其抵押物如依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，則不可避免地會(huì)出現(xiàn)抵押物縮水、市場變現(xiàn)力下降的現(xiàn)象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權(quán)證，確保剩余貸款抵押物價(jià)值足額。要根據(jù)不同區(qū)域房價(jià)變化的情況，選擇房價(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對(duì)開發(fā)貸款押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估，將銷售面積超過50%以上的項(xiàng)目作為押品價(jià)值重評(píng)的重點(diǎn)。尤其要密切關(guān)注抵押物質(zhì)量和變現(xiàn)能力變化情況，及時(shí)補(bǔ)充和變更擔(dān)保和抵押，以確保抵押擔(dān)保的有效性和持續(xù)性。
2、 非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)
非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)參考政策及市場波動(dòng)、企業(yè)貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度、企業(yè)誠信度情況。
（1）政策及市場波動(dòng)預(yù)警。加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和客戶研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期走勢及房地產(chǎn)市場、客戶發(fā)生的新變化，預(yù)先研究判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)，建立與政府土地規(guī)劃部門、人民銀行、統(tǒng)計(jì)局等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化做出反應(yīng)。廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，建立房價(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點(diǎn)，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)雜志網(wǎng)。
（2）貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)警。在目前房地產(chǎn)市場開始降溫、開發(fā)企業(yè)資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發(fā)企業(yè)挪用，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，要做好資金使用監(jiān)管。加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。要全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷售過程，隨時(shí)關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度情況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度銷售變化情況和周邊市場的競爭情況進(jìn)行跟蹤，分析項(xiàng)目是否存在“爛尾”及銷售風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理，首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款的收回。
（3）開發(fā)商誠信度預(yù)警。銀行應(yīng)高度關(guān)注開發(fā)商的信用狀況，對(duì)涉及金額較大的經(jīng)濟(jì)法律糾紛，或高級(jí)管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動(dòng)資金，卻以種種理由有意拖欠應(yīng)償還的到期銀行貸款等信用不良的開發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，予以重點(diǎn)監(jiān)控。
（二）預(yù)警處理機(jī)制
預(yù)警信號(hào)出現(xiàn)后，銀行應(yīng)立即查明和分析原因，盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的類別、程度、原因及其發(fā)展變化趨勢，并及時(shí)采取有效措施預(yù)警指標(biāo)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。要深化非現(xiàn)場監(jiān)測的工作范圍和監(jiān)控重點(diǎn)，建立分層次監(jiān)測管理機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、分析、預(yù)警工作詳細(xì)分解落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)，既要全面覆蓋又要避免重復(fù)，提升風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、分析、預(yù)警能力。要盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款，積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。
四、保障預(yù)警體系實(shí)施的措施
1、加強(qiáng)客戶經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè)。要通過開展多層面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)，培育一支熟悉宏觀環(huán)境和市場變化，能夠及時(shí)捕捉風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，制定有效風(fēng)險(xiǎn)控制和化解措施的客戶經(jīng)理隊(duì)伍，為銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
2、設(shè)立專門的貸后監(jiān)督機(jī)構(gòu)?；鶎有匈J后監(jiān)督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實(shí)地評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況；上級(jí)行貸后監(jiān)督檢查部門要通過非現(xiàn)場監(jiān)測和現(xiàn)場檢查的方式，對(duì)下級(jí)行的貸后管理執(zhí)行情況進(jìn)行檢查評(píng)分考核，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案，化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
3、完善激勵(lì)約束機(jī)制。要建立科學(xué)的考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法，以及合理有效的信貸責(zé)任追究制度，把預(yù)警預(yù)報(bào)過程納入房地產(chǎn)額度授信工作整體考核范疇，把考核結(jié)果作為評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)管理水平、管理者素質(zhì)和業(yè)績的重要標(biāo)準(zhǔn)。
（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目計(jì)劃，項(xiàng)目編號(hào)：11541065）
參考文獻(xiàn)：
【1】周志鵬．商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與控制探析．金融廣角．2007(4)．
一、“營改增”稅制改革簡介
稅收是我國財(cái)政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業(yè)稅又構(gòu)成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉(zhuǎn)稅。2011年，國家稅務(wù)總局與財(cái)政部經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于我國營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，此后幾年，從我國部分交通運(yùn)輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為試點(diǎn)，逐漸擴(kuò)大到涵蓋我國整個(gè)交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅改革，2016年，我國房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。
二、“營改增”稅制改革前我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析
營業(yè)稅改增值稅之前，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了稅制改革前房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種。“營改增”稅制改革實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售時(shí)按照售價(jià)的5%繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項(xiàng)目之間的差額決定的，其中扣除項(xiàng)目包括因取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目的比例確定增值率，并以此計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的關(guān)鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負(fù)之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負(fù)輕重取決于開發(fā)利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負(fù)上具有一定的趨同性。
三、“營改增”稅制改革對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響
1.對(duì)營業(yè)稅及增值稅的影響。
我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營改增”稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值稅時(shí)期。目前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對(duì)一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計(jì)為11%，并可按照增值稅相關(guān)條例進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業(yè)稅時(shí)期工程材料成本中負(fù)擔(dān)增值稅后又重復(fù)征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本一半左右是由地價(jià)款構(gòu)成的，且很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票；二是其他房地產(chǎn)開發(fā)成本如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政大配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)也無法取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，使得增值稅稅負(fù)過重。
2.對(duì)土地增值稅的影響。
“營改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在已繳納的增值稅上。由于繳納營業(yè)稅時(shí)期銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅為5%，且為價(jià)內(nèi)稅，對(duì)價(jià)格影響相對(duì)較小，并且在計(jì)算增值額時(shí)可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預(yù)計(jì)變?yōu)?1%，且增值稅為價(jià)外稅，在計(jì)算增值額時(shí)，已繳納的增值稅不可作為抵扣項(xiàng)目，則會(huì)很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負(fù)。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復(fù)征稅的稅種值得探討。
3.對(duì)企業(yè)所得稅的影響。
在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”后，由于增值稅屬于價(jià)外稅，不能在企業(yè)所得稅前扣除，使企業(yè)實(shí)際稅負(fù)變重，因此，“營改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后所得影響較大。
四、“營改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析
1.積極反映，爭取稅收政策支持。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)成本中相當(dāng)大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致成本中已負(fù)擔(dān)且本不應(yīng)該影響損益的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，增大了企業(yè)稅負(fù)，因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”具體事項(xiàng)的相關(guān)稅務(wù)建議、訴求應(yīng)盡快通過各種渠道向政策制定部門及時(shí)反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他行政性收費(fèi)，一般只能取得相關(guān)政府部門的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對(duì)此類成本規(guī)定一個(gè)合理的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門開具的土地出讓金專用收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果這部分進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將會(huì)大幅上升；還應(yīng)考慮房地產(chǎn)業(yè)的上下游稅率，最好規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)稅制改革的初衷即結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特性，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的認(rèn)證期是否在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上適當(dāng)延長。
2.政策籌劃，爭取財(cái)政資金支持。
由于“營改增”政策實(shí)施后將對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實(shí)施初期會(huì)對(duì)相當(dāng)一部分企業(yè)帶來較沉重的稅收負(fù)擔(dān)。為了實(shí)現(xiàn)改革的平穩(wěn)過渡，據(jù)統(tǒng)計(jì)，相當(dāng)一部分省市財(cái)稅部門均提供了改革扶持資金政策，對(duì)稅制改革中有實(shí)際困難的企業(yè)予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極利用相關(guān)資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進(jìn)行政策籌劃，以享受相關(guān)的政策資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。
3.找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場行情及政策因素，“營改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)一是：如不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。
4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
由于增值稅抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。
五、結(jié)語
“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時(shí)，在實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)綜合考慮各種因素的影響，找準(zhǔn)切入點(diǎn)合理制定稅務(wù)籌劃策略。
參考文獻(xiàn)：
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算對(duì)象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)行業(yè)同其他制造業(yè)有著很大的不同，產(chǎn)品形態(tài)并非是一成不變，同一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品在成本構(gòu)成方面多種多樣，這就導(dǎo)致成本歸屬以及分?jǐn)偟姆椒ㄒ踩狈潭ǖ臉?biāo)準(zhǔn)。由于土地開發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費(fèi)用，需要根據(jù)成本會(huì)計(jì)方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計(jì)，從而無法盡快獲取成本核算依據(jù)，導(dǎo)致成本核算同實(shí)際的施工進(jìn)度存在偏差。在實(shí)施工程建設(shè)的過程當(dāng)中，工程的完成量以及實(shí)際總預(yù)算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時(shí)地更新，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的時(shí)候難以取得可靠依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目往往周期比較長，市場價(jià)格出現(xiàn)的變動(dòng)對(duì)于總成本的影響非常大，因此總成本預(yù)算事先預(yù)估的難度比較大。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期占用資金規(guī)模比較大，為節(jié)約資金的成本同時(shí)控制經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)往往出于謹(jǐn)慎方面的考慮而高估前期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目成本的波動(dòng)幅度比較嚴(yán)重。另一方面是預(yù)算指標(biāo)的不夠合理或者是下達(dá)不夠及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目總預(yù)算同現(xiàn)場工程的施工進(jìn)度難以配比，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也缺乏可靠的依據(jù)，從而無法戰(zhàn)爭落到實(shí)處。
2.銷售階段的問題
第一，預(yù)售階段作為回籠項(xiàng)目資金的過程，房地產(chǎn)企業(yè)雖收到部分預(yù)售款項(xiàng)，不過房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬還沒有轉(zhuǎn)移，無法確認(rèn)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本轉(zhuǎn)。這時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)沒有結(jié)束，成本仍然不斷累計(jì)，處于歸集分配的過程當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)為快速地回籠資金，在預(yù)售階段往往面臨著銷售費(fèi)用以及營業(yè)費(fèi)用急劇上升的問題。第二，稅收政策對(duì)于銷售階段的成本核算影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項(xiàng)的比例來預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項(xiàng)目清算的時(shí)候多退少補(bǔ)。因此根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒有確認(rèn)收入，同時(shí)繳納稅款難以同收入配比的，無法及時(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。第三，借款費(fèi)用在停止資本化后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂使用狀態(tài)以及銷售狀態(tài)的時(shí)候，借款費(fèi)需要停止資本化。不過在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中如何確定可使用狀態(tài)仍然存在問題。第四，銷售收入確認(rèn)以及成本結(jié)算方面的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入確認(rèn)方式主要依據(jù)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬轉(zhuǎn)移與否，目前為止大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)主入伙的時(shí)候才可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)候項(xiàng)目開發(fā)還沒有結(jié)束，并且工程也沒有決算，導(dǎo)致企業(yè)只能預(yù)估成本的結(jié)轉(zhuǎn)，無法及時(shí)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營成果。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算與成本控制的措施
1.合理設(shè)立成本項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分成本項(xiàng)目，從而客觀反映項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，也有利于探討控制成本的措施?，F(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度明確規(guī)定，開發(fā)成本是一級(jí)成本核算科目，房地產(chǎn)企業(yè)需要在這一科目之下，根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)以及管理要求，來進(jìn)一步選擇成本項(xiàng)目，同時(shí)據(jù)此落實(shí)明細(xì)核算。在確定成本項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目要避免太多，對(duì)那些發(fā)生次數(shù)比較少甚至是單筆費(fèi)用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費(fèi)用開支，可以考慮設(shè)置專門的配套費(fèi)用科目加以核算。對(duì)于那些金額較大同時(shí)持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，則需要設(shè)立單獨(dú)的科目核算，例如土地費(fèi)用以及土建費(fèi)用等，如果屬于發(fā)包合同還需要根據(jù)合同要求來做好明細(xì)核算，從而隨時(shí)了解施工進(jìn)度以及付款情況，為房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算提供依據(jù)。
2.加強(qiáng)間接費(fèi)用核算
房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用內(nèi)容主要有財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，這些費(fèi)用都需要當(dāng)作期間費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項(xiàng)目貸款利息以及前期銷售的費(fèi)用，數(shù)額較大并且受益的對(duì)象非常明確，在受益對(duì)象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會(huì)形成相應(yīng)的虛假財(cái)務(wù)成果，無法真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。所以對(duì)那些受益對(duì)象非常明確銷售費(fèi)用以及貸款利息費(fèi)用需要當(dāng)作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產(chǎn)這一科目下設(shè)置明細(xì)專戶核算，后者則列入到開發(fā)成本并當(dāng)作成本項(xiàng)目的重要組成部分。
中圖分類號(hào)：TV734文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言：
機(jī)電工程建設(shè)項(xiàng)目全過程的最重要階段就是施工階段。而其機(jī)電項(xiàng)目的總目標(biāo)在項(xiàng)目施工階段的表現(xiàn)一般有四個(gè)方面：費(fèi)用、質(zhì)量、進(jìn)度的目標(biāo)。這三個(gè)方面的關(guān)系相對(duì)獨(dú)立，但是又彼此制約。本文將對(duì)機(jī)電項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)分別進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。同時(shí)為了加深理解，本文假設(shè)對(duì)某單一目標(biāo)識(shí)別時(shí)，其他三項(xiàng)目標(biāo)對(duì)其的影響較小，暫時(shí)不分析。
1.機(jī)電項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
1.1機(jī)電項(xiàng)目施工階段施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)指影響在施工活動(dòng)中施工質(zhì)量是否達(dá)到規(guī)定質(zhì)量控制要求。在本文中D公司施工階段的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素采用魚骨圖來表示，然后是風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，如圖1-1 所示是因果分析圖。
圖 1-1 施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素的因果分析圖
施工環(huán)境、施工方法、相關(guān)設(shè)備、施工材料和施工人員以及質(zhì)量檢測等六個(gè)方面是影響D公司機(jī)電項(xiàng)目施工質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素。
1.2機(jī)電項(xiàng)目施工階段施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
施工活動(dòng)達(dá)到預(yù)定施工進(jìn)度目標(biāo)受施工階段影響的不確定性稱之為施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。D公司機(jī)電工程項(xiàng)目施工進(jìn)度主要風(fēng)險(xiǎn)因素由下表1-1 所示。
表 1-1機(jī)電項(xiàng)目施工階段進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)因素 典型風(fēng)險(xiǎn)事件 風(fēng)險(xiǎn)來源
過程風(fēng)險(xiǎn) 1、業(yè)主資金周轉(zhuǎn)困難 建筑主體單位
2、承包商能力差 建筑主體單位
3、施工圖紙不完善 建筑主體單位
4、澄清問題不明確 建筑主體單位
5、施工進(jìn)度計(jì)劃不完善 施工方
6、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)變更 項(xiàng)目環(huán)境
7、自然災(zāi)害 項(xiàng)目環(huán)境
8、項(xiàng)目變更多 建筑主體單位
9、設(shè)備材料供應(yīng)商能力差 建筑主體單位
10、政府干預(yù) 項(xiàng)目環(huán)境
2.機(jī)電項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)分析
為了將風(fēng)險(xiǎn)水平拆分為風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率（頻率)和風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果的嚴(yán)重程度(損失)，我們引進(jìn)公式風(fēng)險(xiǎn)=損失×頻率的概念，再按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的大小分配權(quán)重，損失程度值要按風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生以后對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目目標(biāo)影響程度的輕重分配。一般機(jī)電項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)分析是從項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)四方面進(jìn)行。
2.1 機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析
把圖 1-1中D公司機(jī)電工程項(xiàng)目施工質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素的因果分析圖中的全部風(fēng)險(xiǎn)因素總結(jié)之后制成表格，確定單一風(fēng)險(xiǎn)因素，再由機(jī)電項(xiàng)目的普遍經(jīng)驗(yàn)，依次按較低級(jí)、低級(jí)、中級(jí)、高級(jí)和較高級(jí)五個(gè)等級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)因素的頻率分配權(quán)重0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；較低、低、中、高和較高5個(gè)等級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)因素可能的損失程度分配后果的嚴(yán)重程度值0．05、0．1、0.2、0.4 和0.8，從而得到表2-1 D公司機(jī)電項(xiàng)目施工階段質(zhì)量主要風(fēng)險(xiǎn)因素。
表2-1機(jī)電項(xiàng)目施工階段質(zhì)量的主要風(fēng)險(xiǎn)
2.2機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)分析
從D公司以往機(jī)電項(xiàng)目的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)可知，把表1-1中的風(fēng)險(xiǎn)因素按極低級(jí)、低級(jí)、中級(jí)、高級(jí)和極高級(jí)五個(gè)級(jí)別作為風(fēng)險(xiǎn)因素的暴露度概率0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；風(fēng)險(xiǎn)因素的損害程度分配后果的嚴(yán)重程度值按照極輕、輕度、中度、重度和極重5個(gè)級(jí)別為0.05、0.1、0.2、0.4 和0.8，得到表2-2D公司機(jī)電項(xiàng)目施工階段主要進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)因素分析表。
表2-2機(jī)電項(xiàng)目施工階段主要進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素分析
3.機(jī)電項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)分析
3.1 機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
把表1-1中D公司施工進(jìn)度的主要風(fēng)險(xiǎn)影響因素按綜合風(fēng)險(xiǎn)水平有序排列，整理為表3-1：D公司機(jī)電項(xiàng)目施工階段施工進(jìn)度主要風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)表。
表3-1機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
表中第1項(xiàng)、第2項(xiàng)和第3項(xiàng)是因?yàn)楝F(xiàn)場的變更造成施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，所以D公司對(duì)施工現(xiàn)場的變更應(yīng)盡量減少和控制。因?yàn)槠洳粌H影響到項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，也會(huì)嚴(yán)重加劇施工成本。因此D公司應(yīng)采用項(xiàng)目現(xiàn)場變更申請程序來控制現(xiàn)場變更在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，這是一種較為有效的手段。
3.2機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
一、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)
住房抵押貸款是居民進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí)通過貸款來獲得資金支持以彌補(bǔ)消費(fèi)能力的不足，而居民要獲得貸款必須拿出一定的抵押品給金融機(jī)構(gòu)，作為償付貸款的擔(dān)保。我國從1992年開始起步，并逐漸成為居民進(jìn)行住房消費(fèi)的主要工具。
1、信用風(fēng)險(xiǎn)
這種貸款的限期比較長，加上在貸款期間銀行對(duì)借款者很難進(jìn)行全面的了解，所以借款人隨時(shí)都可能產(chǎn)生違約行為，又稱違約風(fēng)險(xiǎn)。分為主動(dòng)違約與被動(dòng)違約.主動(dòng)違約是指借款人基于利益的考慮而有意或故意違約。當(dāng)違約所產(chǎn)生的利益超過其損失時(shí)就會(huì)產(chǎn)生主動(dòng)違約。被迫違約指借款人，因一些原失去了還債能力所發(fā)生的違約。
2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指借款人住房貸款的持有現(xiàn)金是不容易的，可能會(huì)遭受的損失有兩個(gè)方面，一是貸款不及時(shí)清算的銀行和金融市場上出現(xiàn)更多的投機(jī)損失已獲得良好的應(yīng)用前景，另一個(gè)是存款利息的存款或銀行的住房貸款不及時(shí)清算出現(xiàn)需要的資金周轉(zhuǎn)困難所欠債務(wù)結(jié)算， 最嚴(yán)重的是由于現(xiàn)金流問題和破產(chǎn)的銀行，破產(chǎn)。
3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)
抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指因典質(zhì)市價(jià)值消失或降低或處分本錢過高而使貸款人遭受的損失。抵押住房可能會(huì)因各種自然災(zāi)害和認(rèn)為災(zāi)害而遭損毀，例如地震、火山爆發(fā)、水災(zāi)、火災(zāi)等住房會(huì)因此受損從而導(dǎo)致抵押住房價(jià)值滅失或下降；抵押住房的價(jià)值會(huì)因經(jīng)濟(jì)區(qū)域布局、交通布局等的變化而下降；在抵押住房處分中，因產(chǎn)權(quán)糾紛、律師費(fèi)上升等原因而需花高昂的處分費(fèi)用，從而會(huì)降低貸款人處分抵押住房實(shí)際所能獲得的收入。
4、利率風(fēng)險(xiǎn)
利率風(fēng)險(xiǎn)分為貸款利率和存款利率風(fēng)險(xiǎn)。貸款利率風(fēng)險(xiǎn)是指市場借貸資金由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政府經(jīng)濟(jì)政策變化等因素造成的不可預(yù)知的變化而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，因此，住房貸款利率上升的市場，超過約定的利率而給貸款人帶來的損失。銀行損失主要決定于約定的利率低于市場利率水平支付住房貸款，未來的貸款金額，貸款期限和還款方式。貸款回收期越遠(yuǎn)，提前還款金額少，由貸款人遭受更大的損失。相反就會(huì)越小。
二、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要原因
（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)
逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱。對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時(shí)，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購房者中的信用狀況較差者，他們對(duì)于未來能否及時(shí)還款考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率反而帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。
（二）商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩
貨幣市場的高流動(dòng)性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個(gè)比較合適的放貸企業(yè)。在流動(dòng)性過剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動(dòng)，從而不利于有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。特別是房貸相對(duì)來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費(fèi)者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險(xiǎn)更大。
（三）住房貸款購房中投資性購房比例過大
一般正常的房地產(chǎn)市場 投資性購房比例一般在10%-15%之間10年左右的租金就能收回投資 我國目前特別是京滬杭深廣等熱點(diǎn)城市投資投資性購房比例占30%-40%左右早已大大超過投資性購房比例應(yīng)控制在15%以內(nèi)的警戒線，這些地區(qū)的房子要 70年以上的房租才能收回投資。從收益回報(bào)率來看實(shí)際上毫無投資價(jià)值。
三、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）完善住房抵押貸款的法律法規(guī)
相比一般的房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押借款，是購房契約、借款契約、抵押條約、保證條約和委托契約關(guān)系的結(jié)合體。雖然政府對(duì)此進(jìn)行了相應(yīng)的管理并且定制了相關(guān)法律規(guī)范，但仍舊出現(xiàn)一些法律法規(guī)已經(jīng)與目前我國房地產(chǎn)金融成長的實(shí)際前提不符的情況，有些法律條目實(shí)質(zhì)抽象、缺少可操作性等缺陷。因此，應(yīng)該從住房交易，評(píng)估，安全來加快法律法規(guī)的完成，形成一個(gè)難以控制的市場主體和市場行為。
（二）推進(jìn)個(gè)人信用制度的建設(shè)
伴著個(gè)人征信體系在全國正式運(yùn)轉(zhuǎn)，個(gè)人到各國任何一家銀行辦理信用卡或住房貸款時(shí)，銀行將請求盤查申請者的個(gè)人征信記錄。假如有不良還款記錄，那么銀行有可能請求個(gè)人提供典質(zhì)、抬高貸款利率或貸款額度會(huì)相應(yīng)減少，乃至回絕其貸款。如果申請人拒絕允許銀行檢查信用記錄，銀行將有理由不給予大量的貸款和信用卡。推動(dòng)使用者愛惜自己的信用，也督促了從單位信譽(yù)和品德約束漸漸過渡到以個(gè)人信用擔(dān)保為主的國法限制的信用里去，有利于完美個(gè)人信用的法律環(huán)境和技巧。
（三）強(qiáng)化保險(xiǎn)保護(hù)機(jī)制
與購房人的貸款銀行的住房抵押貸款合同的簽訂須在住房按揭保險(xiǎn)買房子。日常生活中的保障，以住宅實(shí)現(xiàn)典質(zhì)擔(dān)保，經(jīng)過其保障，解決由于其意外災(zāi)害，損失的風(fēng)險(xiǎn)，可以更充分地保護(hù)抵押權(quán)人的利益。在這一點(diǎn)上，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，行使代位權(quán)的“有限”貸款銀行，將保險(xiǎn)資金沉淀，或要求購房人的保險(xiǎn)金提前償還貸款。
（四）嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款的審核程序
嚴(yán)格執(zhí)行安全法律，選擇合格的注冊機(jī)構(gòu)合法登記資產(chǎn)。期房抵押貸款尚未建造房屋作為抵押品，由于預(yù)售商品房抵押貸款，抵押人未收到《房屋所有權(quán)證》，抵押人提前購買享受商品房是一個(gè)選擇的權(quán)利，因此，銀行和抵押貸款生效依照商品房銷售合同（銷售）理事會(huì)抵押登記手續(xù)，登記機(jī)關(guān)也不能發(fā)行房屋他項(xiàng)權(quán)證。此時(shí)，抵押登記手續(xù)時(shí)，要求開發(fā)商提供《國有土地卡》和《商品房預(yù)售許可證》，銀行應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格仔細(xì)的審查，防止錯(cuò)誤和丟失的物品。貸款人在接到借款人的貸款申請后，應(yīng)該對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行審查。
（五）采取利率可變形時(shí)發(fā)放貸款
貸款人通過與借款人簽訂協(xié)議，明確在市場利率發(fā)生變化時(shí)，將相應(yīng)調(diào)整貸款利率。如果市場利率上升，貸款人可以通過調(diào)整貸款利率的辦法避免或減輕損失。利率的調(diào)整實(shí)際有兩種情況，一種是住房貸款市場利率上升時(shí)提高貸款利率，另一種是存款利率上升時(shí)根據(jù)存款利率上升幅度相應(yīng)提高貸款利率。不過借貸雙方的權(quán)力是對(duì)方等的，貸款人在市場利率上升時(shí)可要求提高貸款利率而降低風(fēng)險(xiǎn)，借款人在市場利率下降時(shí)，可要求提高貸款利率而降低利息支出。貸款人也可同借款人達(dá)成協(xié)議，在發(fā)生通貨膨脹時(shí)，根據(jù)通貨膨脹率相應(yīng)提高貸款利率，以降低購買力風(fēng)險(xiǎn)。借款人亦可要求在一般物價(jià)水平下降時(shí)，相應(yīng)降低貸款利率。不過由于通貨膨脹經(jīng)常發(fā)生，采取利率可變貸款形式對(duì)貸款人是有利的。貸款人也可與借款人協(xié)商，若其他金融投資報(bào)酬率上升時(shí)，可相應(yīng)提高貸款利率，而降低市場風(fēng)險(xiǎn)。但如果是這樣，借款人也可要求其他金融投資報(bào)酬率下降時(shí)，相應(yīng)降低貸款利率。所以貸款人在進(jìn)行決策時(shí)要全面考慮。
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一、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)概述
建筑裝飾主要是為了保護(hù)建筑物的主體結(jié)構(gòu)、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑裝飾材料對(duì)建筑物內(nèi)外表面及空間進(jìn)行各種處理的過程。根據(jù)建筑物使用性質(zhì)不同，建筑裝飾可分為公共建筑裝飾、住宅建筑裝飾和幕墻工程三大部分。我國的建筑裝飾行業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中期，從不被重視的傳統(tǒng)小行業(yè)，飛躍發(fā)展成為年產(chǎn)值超過2.6萬億元的大行業(yè)，與土木建筑業(yè)、設(shè)備安裝業(yè)并列為建筑業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)。
園林綠化是在一定的地域運(yùn)用工程技術(shù)和手段，通過改造地形、種植樹木花草、營造建筑和布置園路等途徑，創(chuàng)造美的自然環(huán)境和游憩境域的過程。根據(jù)投資主體的不同，園林綠化行業(yè)可分為地產(chǎn)園林和公共市政園林。1992年，國務(wù)院頒布《城市綠化條例》，園林綠化行業(yè)步入法制化發(fā)展道路，對(duì)園林綠化行業(yè)的快速、健康發(fā)展產(chǎn)生了重要的促進(jìn)作用。伴隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展以及對(duì)環(huán)境保護(hù)的重視程度越來越高，園林綠化產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。
二、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
（一）行業(yè)發(fā)展迅速，市場規(guī)模不斷擴(kuò)張
在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)等因素的帶動(dòng)下，我國建筑裝飾及園林綠化行業(yè)取得了快速穩(wěn)定的發(fā)展。根據(jù)《中國建筑裝飾行業(yè)年鑒》和《2012年中國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，我國建筑裝飾行業(yè)2012年的總產(chǎn)值約為2.63萬億元，較2003年的8,500億元增長了209.41%，年均復(fù)合增長率達(dá)到13.47%，保持快速的增長。公共建筑裝飾和住宅建筑裝飾均表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。2003~2012年，我國公共建筑裝飾市場總產(chǎn)值由3,825億元增加到1.41萬億元，年均復(fù)合增長率為15.60%。同期，住宅建筑裝飾市場總產(chǎn)值由4,675億元增加到1.22萬億元，年均復(fù)合增長率為11.25%。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2002年我國地產(chǎn)園林投資規(guī)模為119億元，2011年增加到485億元，年均復(fù)合增長率達(dá)到16%；城市環(huán)境綠化建設(shè)投資從2002年的240億元增長到2011年的1546億元，年均復(fù)合增長率達(dá)到25%。
（二）行業(yè)前景看好，有望保持快速增長
在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)和居民消費(fèi)水平持續(xù)提高的推動(dòng)下，我國的建筑裝飾及園林綠化行業(yè)未來發(fā)展前景廣闊。2011年10月，中國建筑裝飾協(xié)會(huì)明確提出“十二五”期間建筑裝飾行業(yè)規(guī)模的發(fā)展目標(biāo)：2015年建筑裝飾行業(yè)總產(chǎn)值爭取達(dá)到3.8萬億元，較2010年增長81%，年均復(fù)合增長率約為12.60%。其中，公共建筑裝飾爭取達(dá)到2.6萬億元，較2010年增長136%，年均復(fù)合增長率約為18.74%；住宅建筑裝飾爭取達(dá)到1.2萬億元，較2010年增長26.30%，年均復(fù)合增長率約為4.78%。繼十七大之后，十報(bào)告再次著重論及“生態(tài)文明建設(shè)”，并將其上升到更高的戰(zhàn)略層面，中國特色社會(huì)主義事業(yè)總體布局由經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)“四位一體”拓展為包括生態(tài)文明建設(shè)的“五位一體”。園林綠化行業(yè)具有美化生態(tài)系統(tǒng)、優(yōu)化人類生活環(huán)境、減輕環(huán)境污染壓力的重要作用，是“生態(tài)文明建設(shè)”的排頭兵。未來隨著生態(tài)文明建設(shè)的大力推進(jìn)，園林綠化行業(yè)將迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
三、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素
（一）經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展和投資的增長
根據(jù)黨的十提出的2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，我國到2020年將實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，未來10年，我國GDP年均增長率將不低于7.2%。當(dāng)前，中國正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加速發(fā)展時(shí)期，投資是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。因此，受益于宏觀經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快以及新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，我國建筑裝飾行業(yè)、園林綠化行業(yè)將在未來較長時(shí)期內(nèi)保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。
（二）多層次法律法規(guī)體系逐步完善
在建筑裝飾行業(yè)、園林綠化行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，規(guī)范行業(yè)發(fā)展的一系列法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)陸續(xù)制定并出臺(tái)實(shí)施。以《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國消防法》等法律為基礎(chǔ)，以《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證管理?xiàng)l例》《城市綠化條例》《城市綠線管理辦法》等法規(guī)為主要內(nèi)容，以《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》及《建筑裝飾裝修工程設(shè)計(jì)與施工資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑幕墻工程設(shè)計(jì)與施工資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》《國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)》《工程設(shè)計(jì)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)為有效補(bǔ)充的多層次法律法規(guī)體系已逐步完善，為規(guī)范裝飾裝修市場秩序、促進(jìn)建筑裝飾行業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
（三）新技術(shù)的推廣和應(yīng)用
2003年9月，中國建筑裝飾協(xié)會(huì)《關(guān)于建筑裝飾行業(yè)科技進(jìn)步的若干意見》，列出了包括幕墻施工技術(shù)、木制品工廠化生產(chǎn)及安裝技術(shù)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)等10余項(xiàng)新的施工技術(shù)作為示范、推廣的重點(diǎn)技術(shù)，新的施工技術(shù)的應(yīng)用提高了建筑裝飾工程的質(zhì)量、施工效率及建筑裝飾企業(yè)的管理效率，推動(dòng)了建筑裝飾行業(yè)的整體發(fā)展。
四、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
建筑裝飾及園林綠化行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長的周期性波動(dòng)對(duì)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r有較大影響。國家宏觀調(diào)控政策和行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的變化會(huì)對(duì)市政及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)投資活動(dòng)等造成直接影響，從而對(duì)建筑裝飾及園林綠化行業(yè)的業(yè)務(wù)需求和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來較大影響。
（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)
引言：
近些年來，一些企業(yè)由于疏于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理而陷入困境屢的現(xiàn)象有發(fā)生，尤其是對(duì)于建筑施工企業(yè)更是如此。隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控嚴(yán)厲和政府融資平臺(tái)的清理，建筑施工行業(yè)面臨著更大更高的風(fēng)險(xiǎn)，要想在市場經(jīng)濟(jì)大潮中占有一席之地，必須不斷提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及到企業(yè)的生死存亡，在企業(yè)所有風(fēng)險(xiǎn)中起最關(guān)鍵的作用。因此，對(duì)于建筑施工企業(yè)生存和發(fā)展來說，如何規(guī)避主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。
1. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義
所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種不確定因素影響，致使企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)不能正常進(jìn)行，從而使得實(shí)際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏離，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。在企業(yè)管理或組織過程中任何一個(gè)方面出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生，從而造成企業(yè)償債能力和盈利能力的降低。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)給企業(yè)帶來意外的損失，但是也有可能給企業(yè)帶來預(yù)期的收益，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍。風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，并且二者呈成正比關(guān)系，高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益。
2. 建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的目的
我國當(dāng)前建筑市場不正當(dāng)?shù)母偁幰廊淮嬖冢こ陶型稑?biāo)管理尚不規(guī)范，沒有實(shí)現(xiàn)完全法制化，尤其是在招標(biāo)環(huán)節(jié)，惡性競爭現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為了爭得施工項(xiàng)目，施工企業(yè)通常是以減少應(yīng)有的費(fèi)用項(xiàng)目、提高標(biāo)準(zhǔn)、降低標(biāo)價(jià)、縮短工期等為代價(jià)承攬工程，施工項(xiàng)目攬到后經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)非常大。并且，在項(xiàng)目經(jīng)營過程中，還會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，同樣會(huì)給企業(yè)帶來一定的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨著建筑施工市場的快速發(fā)展和進(jìn)步，越來越多的業(yè)主在投標(biāo)過程中增加了履約保證金、風(fēng)險(xiǎn)抵押的數(shù)量，并且一些業(yè)主要求用貨幣資金支付履約保證金，加大了建筑企業(yè)資金的額外沉淀量。與此同時(shí)，質(zhì)保金制度和按比例進(jìn)行工程結(jié)算付款都會(huì)給應(yīng)收工程款增加負(fù)擔(dān)，最后形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于建筑施工企業(yè)來說，面對(duì)如此復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境，身處各種風(fēng)險(xiǎn)因素當(dāng)中，要想立于不敗之地，必須高度重視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，最大程度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能展現(xiàn)其有利的一面。
3. 施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
由于受到各種不確定因素的影響，施工企業(yè)財(cái)務(wù)有蒙受損失的可能性，實(shí)際收益和預(yù)期收益發(fā)生偏離，增大了施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從承建項(xiàng)目角度來說主要的不確定因素包括兩個(gè)方面：業(yè)主因素，業(yè)主資金不到位、邊設(shè)計(jì)邊施工；市場因素，人員工資不斷上漲，工程材料價(jià)格不變動(dòng)幅度較大。另外，施工項(xiàng)目工期延長、異地施工等也會(huì)影響實(shí)際收益。
3.1投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)
一些建筑施工企業(yè)為了承攬到項(xiàng)目，以微薄成本價(jià)格去低價(jià)競標(biāo)，有的甚至以低于成本價(jià)承攬工程中標(biāo)，從而致使施工企業(yè)面臨虧損的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.2合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)
在合同簽訂過程中，施工企業(yè)處于弱勢，業(yè)主經(jīng)常要求預(yù)付投標(biāo)保證金、簽定固定造價(jià)合同或雙控賬戶等，簽訂合同時(shí)讓施工方承諾了許多不平等條款，給施工企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3.3資金風(fēng)險(xiǎn)
建筑施工企業(yè)在施工過程中，財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有資金籌集風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，由于提供工程勞務(wù)是施工企業(yè)的主要業(yè)務(wù)，因此資金籌集風(fēng)險(xiǎn)和資金回收風(fēng)險(xiǎn)是施工企業(yè)財(cái)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的主要融資方式就是開具銀行承兌匯票、銀行貸款等，銀行貸款利率高于工程利潤率時(shí)，企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將驟增。一些業(yè)主拖欠大量工程款，故意不履行合同，致使施工企業(yè)壞賬損失大大增加，還有就是長期不能變現(xiàn)應(yīng)收賬款，嚴(yán)重影響資金周轉(zhuǎn)，造成施工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營上的困難。
3.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部性
第一，目前我國很多建筑施工企業(yè)都還是使用陳舊的管理模式，控制較弱，核算層次過多，組織結(jié)構(gòu)具有先天缺陷；第二，項(xiàng)目完工無人管，尤其是質(zhì)保金無人問津；第三，為降低費(fèi)用，增加了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4. 建筑施工企業(yè)預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施
4.1避免合同風(fēng)險(xiǎn)，完善合同管理制度
合同具有法律效應(yīng)，具有很強(qiáng)的約束性，一點(diǎn)簽訂生效，雙方必須按照條款合作，發(fā)生任何事情都要按照合同進(jìn)行處理。于此同時(shí)，合同還具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于施工企業(yè)來說，合同風(fēng)險(xiǎn)主要就是指在簽訂合同之前，施工單位沒有看到隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，沒有對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的分析。所以為了規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，建筑施工單位應(yīng)當(dāng)采取以下幾個(gè)方面的措施。第一，在簽合同之前，施工單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真仔細(xì)閱讀分析資金保障和合同內(nèi)容，最好這項(xiàng)工作不要自己來做，聘請專門的法律人員進(jìn)行分析研究。不能盲目的簽約，為了能夠獲得利潤一定要慎重簽訂缺乏公平性的、不完善的、沒有經(jīng)過審查的合同；第二，一定要明確承包商、分包商各自的責(zé)任和權(quán)利，這些工作需要在合同簽訂之前完成，并且不斷對(duì)項(xiàng)目承包責(zé)任制進(jìn)行完善，同時(shí)為了降低施工單位財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)按照合同的相關(guān)條款規(guī)定，對(duì)不符合規(guī)定或者出現(xiàn)違約的情況嚴(yán)格進(jìn)行處理；第三，在簽訂合同后，在施工過程中，建筑施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照施工藍(lán)圖進(jìn)行施工，如果出現(xiàn)其他問題影響施工或是使得項(xiàng)目停工，需要及時(shí)按照承包合同進(jìn)行處理，從而可以降低施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障雙方的權(quán)利。
4.2加強(qiáng)成本管理，完善內(nèi)部控制
對(duì)建筑施工企業(yè)來說，在整個(gè)施工的成本當(dāng)中人工和物資支出所占比例約為整個(gè)項(xiàng)目的80%左右，施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況受到成本控制水平的直接影響。在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中，需要用到的材料有很多種，例如：鋼筋、水泥、沙子、石子、木材等，除此之外還有一些臨時(shí)性的設(shè)施和住所，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)材料物資的管理，無論是從選購和入庫方面，還是從消耗和管理方面，都要做到有定額、有質(zhì)量、有計(jì)劃，當(dāng)消耗量大于計(jì)劃時(shí)，一定要及時(shí)的查明原因。于此同時(shí)，施工單位還應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工進(jìn)度進(jìn)行合理采購物資，防止出現(xiàn)由于物資短缺造成停工現(xiàn)象的出現(xiàn)。根據(jù)工程進(jìn)度，要計(jì)算出最佳的進(jìn)貨量和倉儲(chǔ)量，既避免出現(xiàn)由于物資不足影響施工進(jìn)度，又避免盲目的大肆采購增加倉儲(chǔ)成本。
4.3加強(qiáng)對(duì)工程拖欠款的管理
目前我國還沒有正式法律法規(guī)對(duì)如何處理拖欠款進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，但是政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)建筑市場的監(jiān)管力度，地方應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一些規(guī)章制度。例如政府可以明確規(guī)定在工程開工前，作為確定支付工程款的保證，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)繳納一定比例的保證金；為了減少惡意拖欠工程款的現(xiàn)象，還可以對(duì)發(fā)包人規(guī)定工程款、預(yù)付款的支付時(shí)間和方式。另一方面，建筑施工單位也不能坐享其成，應(yīng)該主動(dòng)采取各項(xiàng)措施。第一，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不能盲目的承包，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行徹底的評(píng)估；第二，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)法律執(zhí)行，保護(hù)自身的合法權(quán)，靈活運(yùn)用《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律法規(guī)；第三，制定應(yīng)收工程款的具體管理辦法，并且明確不同崗位人員在催收工程款中應(yīng)付的責(zé)任，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，使其積極主動(dòng)的做好收款工作。
結(jié)束語：
綜上所述，建筑施工企業(yè)在市場競爭浪潮中應(yīng)當(dāng)提高自身實(shí)力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才有可能處于優(yōu)勢地位，加速企業(yè)進(jìn)步和發(fā)展。在建筑施工企業(yè)經(jīng)營過程中必將面臨種種風(fēng)險(xiǎn)：工程退欠款風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等，如果處理不當(dāng)，會(huì)影響資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，并且不利于企業(yè)長期發(fā)展。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化資金管理和成本管理、完善企業(yè)內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)合同管理、加強(qiáng)工程拖欠款管理。
參考文獻(xiàn)：
[1]郭鳳飛,淺析施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J],科技信息,2011.
比如：一位24歲男性投保壽險(xiǎn)(標(biāo)準(zhǔn)保費(fèi)：2650元)和重疾險(xiǎn)(標(biāo)準(zhǔn)保費(fèi)：970元)，但經(jīng)過體檢后，保險(xiǎn)公司決定將他的重疾險(xiǎn)保費(fèi)調(diào)至1215元；另有一位40歲男性同樣投保壽險(xiǎn)和重疾險(xiǎn)，但經(jīng)過體檢發(fā)現(xiàn)他患有高血壓。于是保險(xiǎn)公司最終決定：重疾險(xiǎn)拒保，壽險(xiǎn)保單加費(fèi)。
換句話說：不是你想買保險(xiǎn)時(shí)就一定能買到，如果你沒有最終通過公司的核保程序，你將買不到你當(dāng)初想要的保險(xiǎn)。核保工作是指保險(xiǎn)公司對(duì)投保申請進(jìn)行評(píng)估，決定是否接受這一風(fēng)險(xiǎn)，并在接受風(fēng)險(xiǎn)的情況下，決定保險(xiǎn)費(fèi)率的過程。
一般而言，保險(xiǎn)公司的平均預(yù)期損失有一個(gè)上下浮動(dòng)的范圍，對(duì)在此范圍內(nèi)的被保險(xiǎn)人，費(fèi)率采用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率表。超出范圍的或提高費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，或拒絕接受投保。
核保的定義
壽險(xiǎn)核保
保險(xiǎn)公司對(duì)投保人和被保險(xiǎn)人的身體狀況，職業(yè)、經(jīng)濟(jì)能力、投保動(dòng)機(jī)等因素做危險(xiǎn)程度的評(píng)估，決定是否承保及確定一個(gè)合理的費(fèi)率基礎(chǔ)、承保條件的過程和方法，是對(duì)準(zhǔn)被保險(xiǎn)人所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行選擇和分類，并做出接受或不接受結(jié)論的過程。
客戶因?yàn)轶w檢不合格，導(dǎo)致不能以標(biāo)準(zhǔn)保費(fèi)投保，有些需要延期投保，或索性被拒保了。只有在那一刻，客戶才唏噓短嘆，恨不能央求保險(xiǎn)公司滿足自己的投保意愿。對(duì)于客戶，這是很真實(shí)的警示，他們必須嚴(yán)肅地面對(duì)自己的健康問題。
由于離保額客戶往往事業(yè)繁忙，生活不規(guī)律，也沒有固定的鍛煉習(xí)慣，完全健康的人比率很少。但亞健康并不足以引起大家足夠的重視，似乎習(xí)以為常了。也有客戶很不理解保險(xiǎn)公司做出的核保決定。
核保的目的
核保的人身保險(xiǎn)的經(jīng)營原理
在于依據(jù)以往被保險(xiǎn)人死亡，疾病，殘疾等經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制出保險(xiǎn)費(fèi)率表，當(dāng)有新人申請加入被保險(xiǎn)人的行列時(shí)，他們將來的死亡或殘疾的可能性應(yīng)當(dāng)接近保險(xiǎn)公司預(yù)先假定的經(jīng)驗(yàn)率。
核保的關(guān)鍵是衡量申請人的預(yù)期損失是等于、大于還是小于保險(xiǎn)公司在標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率表中的預(yù)計(jì)損失。一般而言，保險(xiǎn)公司的平均預(yù)期損失有一個(gè)上下浮動(dòng)的范圍。對(duì)在此范圍內(nèi)的被保險(xiǎn)人，費(fèi)率采用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率表，超出范圍的或提高費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，或者拒絕接受投保。
當(dāng)客戶投保時(shí)做出的不利于保險(xiǎn)公司的選擇，這種選擇被稱為逆選擇。比如年輕人預(yù)期自己能活很久，于是選擇投?；畹迷骄妙I(lǐng)取越久的生存保險(xiǎn)；老年人常常感覺自己身體不適，則有可能選擇投保死亡保險(xiǎn)。這些都是逆選擇的表現(xiàn)。此外，有個(gè)別人在投保過程中企圖利用投保壽險(xiǎn)得到不正當(dāng)?shù)睦?，這種不純的投保動(dòng)機(jī)，稱為道德風(fēng)險(xiǎn)。比如，投保人在投保時(shí)，故意隱瞞病情、虛報(bào)年齡等。如果讓那些有逆選擇或道德風(fēng)險(xiǎn)的人獲得保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司的盈利就得不到保障。
核保的工作流程
核保在進(jìn)行核保時(shí)，保險(xiǎn)公司的內(nèi)勤核保人員與外勤業(yè)務(wù)員通常要進(jìn)行如下4個(gè)步驟：
1 面晤
親自見被投保人，了解投保動(dòng)機(jī)及被投保人的職業(yè)與經(jīng)濟(jì)能力、生活習(xí)慣與環(huán)境因素等，以排除道德風(fēng)險(xiǎn)；
2 觀察
了解被投保人的健康狀況，如體形、體態(tài)等，對(duì)不正常的狀態(tài)都會(huì)注意；
3 詢問
進(jìn)一步解說保險(xiǎn)條款，說明如實(shí)告知義務(wù)、除外責(zé)任、停效規(guī)定、猶豫期規(guī)定等；
4 報(bào)告
完成業(yè)務(wù)員報(bào)告書。
健康核保：影響保費(fèi)多少的最關(guān)鍵因素
健康風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)估是核保風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的最重要部分，其信息來源除了投保單上的健康告知外，還包括業(yè)務(wù)員報(bào)告書、各種疾病補(bǔ)充問卷、體檢報(bào)告、被保人提供的既往病史病歷，必要時(shí)保險(xiǎn)公司還可以調(diào)閱被保人的過往理賠信息和社保醫(yī)療檔案等。前面談到保險(xiǎn)醫(yī)學(xué)以被保人將來可能發(fā)生疾病或死亡的概率為研究目標(biāo)，其關(guān)注的主要風(fēng)險(xiǎn)因素如年齡、性別、體格、既往病史、現(xiàn)病史、家族病史等，有些并不與被保人目前的身體狀況直接相關(guān)，但卻會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)保費(fèi)產(chǎn)生直接的影響。
年齡 ?年齡對(duì)壽險(xiǎn)和健康險(xiǎn)的影響毋庸置疑。不同年齡組的死亡率不同，1周歲以下兒童以及45周歲以上成人死亡率較高，56周歲以上成人組死亡率將陡增。死亡率較高的年齡段的被保險(xiǎn)人是醫(yī)務(wù)核保的重點(diǎn)，并會(huì)根據(jù)所保險(xiǎn)種的風(fēng)險(xiǎn)限制保額。
性別 ?女性的平均壽命較男性長，其死亡率較男性低，但女性在妊娠期死亡率高于男性。性別與某些疾病發(fā)病率有著顯著關(guān)系，如甲狀腺疾病、風(fēng)濕性疾病、紅斑狼瘡等多見于女性；胃、食管疾病及先天性、遺傳性疾病以男性為多。
體格 ?體格及體形通過身高、體重、胸圍和腹圍等因素體現(xiàn)，體格與死亡率之間有一定關(guān)系。一般來說體重偏離正常身高、體重范圍越遠(yuǎn)。死亡率越高。如果體重超過正常范圍，且體檢結(jié)果伴有與肥胖關(guān)系密切的相關(guān)癥象，如血壓高、血脂高、心電圖異常、B超顯示有脂肪肝等，則有相當(dāng)高的加費(fèi)可能。
既往病史 ?包括手術(shù)病史、意外傷害史、住院病史、過敏病史、最近就醫(yī)史以及地方病病史，女性還包括月經(jīng)婚育史。既往史中告知有某種疾病時(shí)，要了解其治療和目前狀況，根據(jù)該疾病的風(fēng)險(xiǎn)程度、治療效果、被保險(xiǎn)人的治療條件等因素綜合考慮核保決定。
現(xiàn)病史 ?現(xiàn)病史是醫(yī)務(wù)核保的重要依據(jù)，核保人員會(huì)對(duì)現(xiàn)病史的疾病性質(zhì)、疾病病程、發(fā)作次數(shù)、治療方法、治療效果等進(jìn)行詳細(xì)了解，做出綜合評(píng)估。
家族史 ?常見有遺傳傾向的疾病有高血壓、冠心病、動(dòng)脈粥樣硬化、糖尿病、精神分裂癥、家族性結(jié)腸息肉病、多囊腎等。對(duì)家族史中有遺傳傾向疾病者，審核或體檢時(shí)要詳細(xì)了解被保險(xiǎn)人有無該疾病的相關(guān)征象，有相關(guān)現(xiàn)癥且年齡較輕者，保險(xiǎn)公司會(huì)慎重核保。
一般來說保險(xiǎn)公司是通過計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)數(shù)來決定承保條件的，其中對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)因素、不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)都設(shè)定了可量化的評(píng)分建議，而同種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)不同險(xiǎn)種、繳費(fèi)方式等又可有不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，這樣通過一套科學(xué)的計(jì)算體系可以得到被保險(xiǎn)人在特定產(chǎn)品中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分，這一評(píng)分將被劃分為若干級(jí)，對(duì)應(yīng)相應(yīng)的加費(fèi)或拒保條件。如果以100分為標(biāo)準(zhǔn)體的風(fēng)險(xiǎn)基點(diǎn)，那么壽險(xiǎn)死亡指數(shù)超過470點(diǎn)將被拒保，重大疾病保險(xiǎn)死亡指數(shù)通常超過270點(diǎn)則被拒保。
體檢：
保險(xiǎn)公司會(huì)請客戶到指定醫(yī)院進(jìn)行健康狀況方面的檢查
在體檢中保險(xiǎn)公司一般會(huì)注意：
1、驗(yàn)明身份，避免由他人代替；
2、體檢報(bào)告中應(yīng)有被保險(xiǎn)人與醫(yī)師的親筆簽名；
3、仔細(xì)詢問并記錄被保險(xiǎn)人的家族病史和既往癥。
在保險(xiǎn)核保過程中，保險(xiǎn)人和客
戶最關(guān)心的就是健康核?；蚍Q醫(yī)務(wù)核保問題。然而為了防止逆選擇風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司大都不會(huì)將具體的醫(yī)務(wù)核保細(xì)則公布給營銷人員。并且，核保人員是根據(jù)被保險(xiǎn)人各方面的狀況給出一個(gè)總體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，也具有一定的主觀性。這就是為什么我們常?？吹酵槐槐ｋU(xiǎn)人投保不同險(xiǎn)種，或者在不同公司投保同一險(xiǎn)種其核保結(jié)果可能大相徑庭。
Attention：常見疾病所面臨的核保處理
目前國外的一些保險(xiǎn)公司，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，提高管理經(jīng)營水平，甚至開始要求客戶進(jìn)行基因檢查，以盡可能的提前預(yù)知該客戶的健康風(fēng)險(xiǎn)。我國大多數(shù)保險(xiǎn)公司也開始為部分重要高保額客戶提供每年的健康體檢，期望主動(dòng)控制客戶健康。
當(dāng)你的身體如果出現(xiàn)類似以下癥狀的時(shí)候，你就必須有這樣的意識(shí)了：你的保單將有可能被加費(fèi)，或者遭到公司拒絕投保的“待遇”。
肥胖癥
當(dāng)進(jìn)食熱量多于人體消耗量而以脂肪形式儲(chǔ)存體內(nèi)超過標(biāo)準(zhǔn)體重的20％或體重指數(shù)超過一定值時(shí)，即稱為肥胖癥。體重指數(shù)的正常范圍為18.5～24.9；25～27.9為超重；28～34.9為輕度肥胖；35～39.9為中度肥胖；大于40為重度肥胖。
核保參考結(jié)論
壽險(xiǎn)及重大疾病類保險(xiǎn)：超重或輕度肥胖需加費(fèi)；中、重度肥胖一般拒保。住院保險(xiǎn)：超重活輕度肥胖顯著投保份數(shù)；中、重度肥胖通常拒保。
脂肪肝
脂肪肝是指脂肪代謝異常而在肝細(xì)胞內(nèi)堆積所致的疾病，在臨床上常無明顯癥狀，通常會(huì)在健康體檢B超檢查中發(fā)現(xiàn)，血液檢查時(shí)可見血脂升高或肝功能異常。
核保參考結(jié)論
壽險(xiǎn)及重大疾病：血脂、肝功能正常的無癥狀者標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率承保；若合并肥胖、高脂血癥、糖尿病或嚴(yán)重酗酒者等危險(xiǎn)因素時(shí)考慮拒保。住院險(xiǎn)：一般附加免責(zé)事項(xiàng)，若合并其它高危因素則會(huì)考慮拒保。
糖尿病
糖尿病是常見的代謝內(nèi)分泌疾病，分原發(fā)性和繼發(fā)性兩類。原發(fā)性占絕大多數(shù)，有遺傳傾向。此病是由于絕對(duì)和相對(duì)性胰島素分泌不足所引起代謝紊亂，早期多無癥狀，至癥狀期出現(xiàn)“三多一少”即多飲、多食、多尿、消瘦。久病者常伴發(fā)心血管、腎、眼、神經(jīng)等多器官病變。
核保參考結(jié)論
壽險(xiǎn)：若病情控制好，不吸煙、不伴有高血壓、腦血管疾病等高危因素或嚴(yán)重并發(fā)癥，且在公司體檢各項(xiàng)指標(biāo)均在正常范圍可考慮加費(fèi)承擔(dān)，否則予以延期或拒保。重大疾病及住院：拒保。
病毒性肝炎
病毒性肝炎是由多種肝炎病毒引起的傳染病，分甲型、乙型、非甲非乙型，但以前兩者常見。甲型肝炎為急性疾病，治療效果好，治愈率高。而乙型肝炎則可通過多種體液傳播。有相當(dāng)一部分乙肝病人治療效果不理想轉(zhuǎn)為慢性肝炎反復(fù)發(fā)作，甚至肝硬化、肝癌。
核保參考結(jié)論
甲肝，治愈超過半年標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率承保。乙肝，肝功能及肝臟B超檢查正常以標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率承保；肝功能輕度異常則需加費(fèi)，明顯異常或肝臟B超檢查異常，延期承?；蚓鼙?。重大疾病：一般加費(fèi)承保；肝功能明顯異?；蚋闻KB超檢查異常，拒保。住院：一般附加不保事項(xiàng)，肝功能明顯或肝臟B超異常時(shí)拒保。
Q&A專家答疑
A：為何超重，吸煙要加費(fèi)?這個(gè)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)是什么?如果承保后的狀況改善了，是否可不加費(fèi)了?
Q：根據(jù)醫(yī)學(xué)統(tǒng)計(jì)，超重、弱體、吸煙者易患一些疾病。如，超重者罹患糖尿病的幾率是一般人的2.3倍，罹患腦中風(fēng)的幾率是一般人的1.5倍，罹患冠狀動(dòng)脈疾病的幾率是一般人的1.4倍等。因此，這些人群的死亡率也會(huì)隨之增加，公司會(huì)對(duì)他們追加保費(fèi)。
那么，核保加費(fèi)的依據(jù)是什么呢?壽險(xiǎn)公司在設(shè)計(jì)險(xiǎn)種、厘定費(fèi)率時(shí)，是以標(biāo)準(zhǔn)人群的生命表為基礎(chǔ)，通過科學(xué)的方法計(jì)算出來的。針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)人群，給予不同的費(fèi)率，真正體現(xiàn)費(fèi)率的公平性，保護(hù)廣大客戶的利益。增加保費(fèi)就是這樣出來的，而這所有加費(fèi)工作都是通過公司專業(yè)人員――核保來決定的。核保人員根據(jù)投保當(dāng)時(shí)客戶的健康狀況進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測算出額外風(fēng)險(xiǎn)需要增收的保費(fèi)，然后分?jǐn)偟秸麄€(gè)交費(fèi)期間。
加費(fèi)額度主要是根據(jù)客戶投保時(shí)狀況對(duì)未來的影響程度而確定的，一旦定下來，是不會(huì)再更改的。如果加費(fèi)額度可變，可以設(shè)想，可能減少加費(fèi)的客戶會(huì)主動(dòng)向公司提出復(fù)核申請，而健康狀況惡化者就不大可能告知公司申請?zhí)岣呒淤M(fèi)額度的，這樣將不利于公司進(jìn)行穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)判斷。
A：為什么保險(xiǎn)公司要對(duì)投保人加費(fèi)、拒?；蛘哌M(jìn)行除外?
Q：保險(xiǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率是由精算師依據(jù)經(jīng)驗(yàn)生命表而制訂的。當(dāng)客戶的綜合危險(xiǎn)程度超過了公司所能接受的標(biāo)準(zhǔn)比率時(shí)，保險(xiǎn)公司就不能再按標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率接受承保。
?加費(fèi)：綜合危險(xiǎn)程度高于標(biāo)準(zhǔn)，但保險(xiǎn)公司尚愿意以增加額外保費(fèi)的形式接受增高的風(fēng)險(xiǎn)。
?拒保：被保險(xiǎn)人的預(yù)期危險(xiǎn)程度嚴(yán)重超過了保險(xiǎn)公司可以接受的范圍，保險(xiǎn)公司不愿承擔(dān)太高的風(fēng)險(xiǎn)。延期決定適用于目前尚有待觀察的異常狀況，如根據(jù)現(xiàn)在不明朗的情況做出加費(fèi)或拒保的決定，對(duì)公司和客戶來講可能都是不公平的。
?除外：當(dāng)被保險(xiǎn)人的某個(gè)獨(dú)立的不利因素風(fēng)險(xiǎn)較高，影響到保險(xiǎn)公司的正常承保。如果將這種不利因素以除外責(zé)任除風(fēng)險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司可以不在長考慮該風(fēng)險(xiǎn)因素。
報(bào)告說明
1、調(diào)查名稱：《2009’中國城市健康狀況大調(diào)查》之《中國城市白領(lǐng)骨干精英(白骨精)健康狀況大調(diào)查》
2、聯(lián)合主辦：慈銘體檢集團(tuán)、時(shí)尚健康
3、調(diào)查背景及目的：
城市“白骨精”是改革開放30年到現(xiàn)在，城市發(fā)展與城市生活中最活躍的人群，是最主流最骨干的人群。他們分布在全國不同的城市。每天過著朝九晚五的生活。他們代表了城市人群最典型的生活方式。所以針對(duì)城市自領(lǐng)的健康調(diào)查是最有代表性的調(diào)查。
4、調(diào)查對(duì)象：城市白領(lǐng)、骨干、精英人群
5、調(diào)查方法：體檢數(shù)據(jù)抽樣(11個(gè)城市)+問卷調(diào)查(網(wǎng)絡(luò)、平面)+個(gè)人訪談
6、調(diào)查時(shí)間：2009年5月1日――2009年10月31日
7、實(shí)際參與人數(shù)：51.3萬
《2009’中國城市健康狀況大調(diào)查》之城市“白領(lǐng)骨干精英”健康白皮書(精簡版)
歷時(shí)6個(gè)月，以北京、上海、廣州、深圳、南京、大連、武漢等十余直轄及省會(huì)城市300萬健康體檢數(shù)據(jù)樣本為基礎(chǔ)，面向全國城市白領(lǐng)精英人群，從個(gè)人、家庭、企業(yè)、城市四個(gè)角度入手展開的健康大調(diào)查活動(dòng)――《2009’中國城市健康狀況大調(diào)查》之“中國城市白骨精(白領(lǐng)、骨干、精英)健康狀況大調(diào)查”終于落下帷幕。
此次調(diào)查，通過網(wǎng)絡(luò)、郵寄、活動(dòng)問卷。個(gè)人訪談四種方式，共收集了來自全國的51.3萬份調(diào)查問卷。問卷設(shè)計(jì)包括“城市白領(lǐng)精英健康狀況調(diào)查”、“社會(huì)家庭健康狀況調(diào)查”及“中國企業(yè)員工健康狀況調(diào)查”三大部分60個(gè)問題。問題內(nèi)容包括城市白領(lǐng)人群的“生活方式”、“健康觀念”、“易患疾病”、“員工福利”、“健康投資”等。
中國醫(yī)師協(xié)會(huì)(HMO)、中國醫(yī)院協(xié)會(huì)(MTA)、
北京市健康保障協(xié)會(huì)、慈銘體檢集團(tuán)、時(shí)尚健康五大權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行科學(xué)匯總分類及分析，并聯(lián)合了歷年來規(guī)模最大的《中國城市“白領(lǐng)精英”人群健康白皮書》。
中國醫(yī)師協(xié)會(huì)HMO委員、北京市健康保障協(xié)會(huì)會(huì)長韓小紅博士稱，根據(jù)調(diào)查問卷和慈銘體檢集團(tuán)300萬體檢數(shù)據(jù)分析顯示，主流城市的白領(lǐng)亞健康比例達(dá)76％，處于過勞狀態(tài)的接近六成，真正意義上的“健康人”比例極低(不到3％)，35－50歲的高收入人群中，“生物年齡”超齡趨勢明顯加快。平均超過“日歷年齡”10年左右。雖然整體健康指標(biāo)仍不理想，但隨著國家醫(yī)療投入的加大和公眾健康意識(shí)的不斷提高，白領(lǐng)人群健康逐年惡化的趨勢5年來首次降低。對(duì)此，中國醫(yī)師協(xié)會(huì)HMO、中國醫(yī)院協(xié)會(huì)MTA、北京市健康保障協(xié)會(huì)、《時(shí)尚健康》與慈銘體檢集團(tuán)院士顧問團(tuán)聯(lián)合倡議“22時(shí)前睡眠計(jì)劃”。號(hào)召白領(lǐng)開展“吃早餐運(yùn)動(dòng)”，建立良好生活方式。
衛(wèi)生部的2008年“中國衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)提要”顯示，2008年我國部分城市居民前5位死亡原因依次是：惡性腫瘤、腦血管病、心臟病、呼吸系統(tǒng)病、損傷和中毒。這表明生活方式不當(dāng)造成的疾病已成為危及城市居民生命的最主要原因。有數(shù)據(jù)表明，生活方式不當(dāng)導(dǎo)致的死亡人數(shù)占死亡總數(shù)的48.9％。
易患疾病調(diào)查：慢性病高發(fā)，中年白領(lǐng)“生理年齡”提前衰老10年
中國醫(yī)師協(xié)會(huì)HM0委員、北京市健康保障協(xié)會(huì)會(huì)長韓小紅博士稱，通過匯總網(wǎng)絡(luò)、雜志、活動(dòng)調(diào)查等渠道采集的調(diào)查問卷和北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、大連等十余省會(huì)及直轄市的慈銘體檢中心300萬客戶體檢數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)：
年輕人越來越胖
關(guān)注1：高血脂、肥胖、脂肪肝
超重和肥胖比例最高，同時(shí)20－30歲這一階段的白領(lǐng)發(fā)胖的機(jī)率為40.92％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于30－40歲這一階段的人群，高出14.24％。肥胖年輕化趨勢，說明年輕白領(lǐng)應(yīng)該加強(qiáng)健康管理理念的教育，并能在生活中選擇適合自己的專業(yè)健康管理方案，讓專業(yè)的健康管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)，達(dá)到有效的健康塑造。
年輕女性白領(lǐng)因心血管疾病死亡是癌癥的2倍
關(guān)注2、動(dòng)脈硬化、心臟病
雖然心臟病是中年男人的最常見病，但世界衛(wèi)生組織近日公布，在全世界每年1650萬心血管病的死亡人數(shù)中，有860萬是女性。這一數(shù)字是女性因癌癥死亡人數(shù)的兩倍。雖然許多婦女害怕癌癥，特別是乳腺癌，但她們沒有以同樣的關(guān)注來預(yù)防心血管病。北京平均每20分鐘就有一人死于心血管病，因冠心病作介入治療和搭橋手術(shù)的患者年齡約提前了5～10歲。
年輕人還要警惕低血壓
關(guān)注3、高血壓／低血壓
慈銘體檢醫(yī)學(xué)專家指出，分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，心血管系統(tǒng)疾病問題年輕化趨勢應(yīng)引起社會(huì)重視，這與白領(lǐng)人群工作和心理壓力大有關(guān)。而面向慈銘至尊望族萬元體檢高端客戶中健康數(shù)據(jù)則顯示，心腦血管和消化系統(tǒng)疾病高發(fā)問題，使35～50歲的高收入中年白領(lǐng)群體，機(jī)體老化速度高于普通職場白領(lǐng)，“生理年齡”超齡趨勢明顯加快，平均超過“自然年齡”10年左右。
調(diào)查顯示，精英人群比較突出的健康問題有兩大類：一是屬于代謝紊亂疾病，與人們生活水平提高有密切關(guān)系，值得注意的是，這些“富貴病”很少獨(dú)來獨(dú)往，若不及時(shí)干預(yù)，會(huì)發(fā)展成糖尿病和心腦血管病等疾病，成為“精英猝死”事件的幕后黑手。第二類是疲勞、失眠、心理障礙等亞健康問題嚴(yán)重，這類疾病的形成除工作緊張、經(jīng)常加班等壓力因素之外，長時(shí)間上網(wǎng)、應(yīng)酬過多、飲食不科學(xué)、作息無規(guī)律、缺少體育鍛煉以及家庭不和睦、精神壓抑等都是重要因素，長期過勞及易導(dǎo)致癌癥。
綜合數(shù)據(jù)顯示，白領(lǐng)女性更容易受到心腦血管威脅。男性則要注意“猝死”、“過勞”、“癌癥”等問題，男女在健康管理方向上更應(yīng)該細(xì)化、有針對(duì)性，分析慈銘體檢集團(tuán)的健康管理案例顯示，亞健康階段進(jìn)行有效的專業(yè)健康干預(yù)，將會(huì)82.5％的慢病被延遲發(fā)病或者直接轉(zhuǎn)為健康狀態(tài)。
生活方式調(diào)查：飲食睡眠不規(guī)律占八成，專家號(hào)召“吃早餐運(yùn)動(dòng)和22時(shí)睡眠計(jì)劃”
隨著生活條件提高，國人預(yù)期壽命大大延長。但由于生活方式不科學(xué)和健康意識(shí)不足，使人體器官衰老速度加快，抗病能力大大降低，白領(lǐng)的患病幾率逐年上升?！吨袊鞘邪最I(lǐng)健康白皮書》從飲食、睡眠、運(yùn)動(dòng)及心理各個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，近八成白領(lǐng)飲食睡眠不規(guī)律，每天感覺比較疲倦。
此外，精英人群易患的疾病主要為脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒體關(guān)注不多的企業(yè)高管人群健康問題也非常突出，高達(dá)56％的企業(yè)高管存在過勞。企業(yè)高管易患的高危疾病，主要為超重或肥胖和俗稱“三高”的高血壓、高血脂和高血糖。
韓小紅博士稱。在對(duì)比2000份慈銘體檢檢前健康情況客戶問卷和體檢結(jié)果時(shí)發(fā)現(xiàn)，熬夜生活、網(wǎng)絡(luò)生活、空調(diào)生活和過度追求塑身、排毒等四大不科學(xué)的生活方式，與受調(diào)查者體檢結(jié)果異常有密切聯(lián)系，也是近年來心血管、糖尿病等疾患年輕化趨勢的主要因素。白領(lǐng)人群年齡越小鍛煉越少，年輕人沒有老年人鍛煉多；年輕女性受盲目減肥塑身等誤區(qū)影響飲食比其他人群更不規(guī)律等現(xiàn)象應(yīng)引起重視。韓博士提醒，“合理膳食，適量運(yùn)動(dòng)，戒煙戒酒。心理平衡”能減少高血壓，腦卒中、冠心病，糖尿病，腫瘤發(fā)病率，延長平均壽命。
壓力來源調(diào)查：城市越大壓力越大，五成人“很疲倦”，“移民白領(lǐng)”最擔(dān)心“空巢父母”健康
關(guān)于壓力來源的調(diào)查顯示，買房、父母健康、婚姻和孩子教育成為白領(lǐng)四大壓力源。白領(lǐng)族群普遍反應(yīng)，他們目前心理狀態(tài)排名前三位的均為負(fù)面情緒，分別為疲倦感49％，平淡感46％和煩躁感38％，滿足感不到一成。在調(diào)查中，外企管理人員過勞現(xiàn)象最多，國企高層、私企業(yè)主、新聞媒體、IT等行業(yè)過勞現(xiàn)象最普遍。
“賈君鵬，你媽媽喊你回家吃月餅”，中秋前夕的網(wǎng)絡(luò)流行語，折射出遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)在外工作的“移民白領(lǐng)”面對(duì)事業(yè)與親情矛盾時(shí)的無奈。調(diào)查顯示。買房成為第一壓力的受調(diào)查者達(dá)46％，超過工作和孩子教育等因素，成為頭號(hào)壓力源，父母健康問題則成為白領(lǐng)第二大壓力來源，達(dá)38％，留守老家的“空巢父母”健康無人照顧的問題，成為“移民白領(lǐng)”心里的痛。而“剩男、剩女”問題，則成為未婚白領(lǐng)不快樂的根源之一。
匯總《時(shí)尚健康》、新浪網(wǎng)和慈銘體檢在北京、上海、廣州、南京等城市的客戶數(shù)據(jù)顯示，北京成為健康壓力最大城市，廣州排名第二，與上海、深圳、南京分列前五名，武漢、成都、大連、金華、濟(jì)南等二三線城市白領(lǐng)健康壓力相對(duì)更小。
健康福利調(diào)查：員工健康權(quán)逐漸受重視，民企健康福利沒有外企好
