序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇城中村改造優(yōu)勢(shì)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類(lèi)號(hào)TN94 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2012）73-0221-02

在農(nóng)村區(qū)域，有線電視網(wǎng)絡(luò)的改造格局是沿襲了城鎮(zhèn)改造的模式和技術(shù)方案，主要是依照HFC+CMTS技術(shù)，并結(jié)合國(guó)家廣電總局的NGB電纜接入技術(shù)需求白皮書(shū)，來(lái)進(jìn)行推進(jìn)，在改造過(guò)程中，規(guī)劃要求遵循光機(jī)直帶的原則，放大器的使用率降低等。通過(guò)上述的改造方案，能夠有效地將光纜覆蓋農(nóng)村小組等行政區(qū)域，光機(jī)直帶的優(yōu)點(diǎn)是避免了電纜網(wǎng)絡(luò)的雙向調(diào)試、查噪，這對(duì)于后續(xù)網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)和故障消除起到積極作用，并有利于在信息網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的時(shí)代下，農(nóng)村區(qū)域的光纖入戶的實(shí)現(xiàn)[1]。

但是，上述的方案也存在不足之處，表現(xiàn)為農(nóng)村區(qū)域的范圍廣，涉及到的行政村多，處于分散格局狀態(tài)來(lái)應(yīng)用光機(jī)直帶方案，必然耗費(fèi)更多的通信設(shè)備和器材，工作量也加大，直接造成了網(wǎng)絡(luò)雙向改造的成本。因此，這對(duì)于農(nóng)村區(qū)域需要大量的基站和新通信設(shè)備來(lái)滿足區(qū)域需求，確實(shí)在現(xiàn)有的條件下存在一定的困難。

1有線電視網(wǎng)絡(luò)雙向改造的入網(wǎng)技術(shù)問(wèn)題

為克服農(nóng)村區(qū)域成本高、技術(shù)難等問(wèn)題，我們逐步應(yīng)用光分路器下放至二級(jí)交接箱的方案，采用這樣的辦法來(lái)控制主干光纜的占用。同時(shí)，應(yīng)該加大對(duì)新技術(shù)的實(shí)驗(yàn)與應(yīng)用，拓展有線電視網(wǎng)絡(luò)雙向改造后的技術(shù)難題。

1.1 RFOG技術(shù)

RFOG技術(shù)針對(duì)HFC網(wǎng)絡(luò)基于DOCSIS標(biāo)準(zhǔn)的CMTS數(shù)據(jù)雙向傳輸方案，可以在基本不改變現(xiàn)有HFC雙向網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造的情況下，實(shí)現(xiàn)雙向網(wǎng)改造和新建FTTX接入網(wǎng)。在對(duì)農(nóng)村進(jìn)行有線電視網(wǎng)絡(luò)雙向改造中，CMTS技術(shù)要求在光站和反向光接收機(jī)這兩者之間建立一對(duì)一的反向通道，因此，在資源消耗方面，將極大地增加了光纖和反向光接收機(jī)的投入使用，相反，應(yīng)用RFOG技術(shù)，可以保證在使用光分路器中，直接達(dá)到一臺(tái)反向光接收機(jī)對(duì)應(yīng)接收多臺(tái)光站的反向信號(hào)，這樣一來(lái)的話，就能大大減少主干光纜及反向光接收機(jī)的占用。該技術(shù)應(yīng)用到農(nóng)村區(qū)域，有利于后續(xù)的維護(hù)和服務(wù)質(zhì)量的保證。

1.2 EPON+EOC技術(shù)

EPON+EOC技術(shù)作為一項(xiàng)重要的技術(shù)，在國(guó)家廣電總局NGB電纜接入的技術(shù)目錄中，無(wú)論是城區(qū)還是農(nóng)村區(qū)域的有線電視網(wǎng)絡(luò)雙向改造工程，均推薦使用該技術(shù)，與DOCSIS技術(shù)相比較而言，表現(xiàn)出的特點(diǎn)是：不用對(duì)HFC網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)進(jìn)行大框架的變動(dòng)和設(shè)計(jì)，于此同時(shí)，卻可以較好地提升寬帶的接入能力。因此，在農(nóng)村應(yīng)用該技術(shù)來(lái)完成雙向改造，可以增強(qiáng)數(shù)字電視、寬帶等信息服務(wù)的水平，能夠較好地滿足當(dāng)前技術(shù)條件和后續(xù)發(fā)展的需求。相比較而言，若CMTS網(wǎng)絡(luò)設(shè)備在應(yīng)用DOCSIS技術(shù)，則可能造成整個(gè)系統(tǒng)的昂貴費(fèi)用，且無(wú)法難以提升接入能力。

2有線電視網(wǎng)絡(luò)雙向改造中工程管理的問(wèn)題

2.1農(nóng)村網(wǎng)改施工存在架空線路多、施工阻力大的問(wèn)題

在有線電視網(wǎng)絡(luò)改造中，投入的成本因?yàn)橥ㄘ浥蛎?，市?chǎng)上的物價(jià)上漲，勞動(dòng)力的成本加大，推高了網(wǎng)絡(luò)改造的總成本，項(xiàng)目的盈利空間被擠壓，于此同時(shí)，也加大了項(xiàng)目完成的風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要找到盈利的平衡點(diǎn)，促使網(wǎng)絡(luò)改造所有的參與方均有利益收獲，而需要通過(guò)項(xiàng)目的高效管理，通過(guò)成本控制和質(zhì)量控制，提高施工效率，克服網(wǎng)絡(luò)改造中的困難，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，并獲取正常的利潤(rùn)。

2.2有線電視網(wǎng)絡(luò)雙向改造中工程管理體系構(gòu)建的問(wèn)題

首先，通過(guò)年度招標(biāo)的計(jì)劃，將全年的工程進(jìn)行計(jì)劃和分解，選取的中標(biāo)單位，能夠獲得施工標(biāo)段，詳細(xì)和公開(kāi)的工程項(xiàng)目數(shù)、投資規(guī)模和建設(shè)要求，促使施工單位能夠明確要求，招標(biāo)內(nèi)容和要求可以給施工單位信心，提前做好施工的準(zhǔn)備，方便調(diào)配人力物力，制定可行的施工計(jì)劃和目標(biāo)。通過(guò)年度招標(biāo)和合同管理，有助于改造工程的質(zhì)量保證，通過(guò)考核和激勵(lì)，來(lái)正向激勵(lì)施工單位爭(zhēng)取好的評(píng)價(jià)，并獲得更多的工程項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)一個(gè)雙贏的局面，推動(dòng)農(nóng)村有線電視網(wǎng)絡(luò)改造項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；

其次，做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理的有效指揮和安全施工。整個(gè)施工隊(duì)伍的管理需要在良好的管理體系下來(lái)實(shí)現(xiàn)，一是通過(guò)合理的人員安排來(lái)做好任務(wù)的下達(dá)，對(duì)于新進(jìn)隊(duì)伍，需要通過(guò)專業(yè)技術(shù)人員的帶領(lǐng)和指導(dǎo)下來(lái)完成工作，對(duì)于良好的施工隊(duì)伍而言，人員技術(shù)和知識(shí)結(jié)構(gòu)的搭配是高效、高質(zhì)量完成任務(wù)的關(guān)鍵之一。二是通過(guò)合理的安排工作時(shí)間來(lái)跟進(jìn)任務(wù)完成的進(jìn)度。農(nóng)村領(lǐng)域的作息時(shí)間規(guī)律和天氣變化的因素，均需要施工隊(duì)伍的認(rèn)真分析和對(duì)待，避免夜間施工影響休息和不安全的施工環(huán)境下強(qiáng)制施工。三是根據(jù)施工的指導(dǎo)方案，做好編制和規(guī)劃，對(duì)于施工的步驟和完整的體系在任務(wù)完成中的地位，需要明確要求施工的各個(gè)環(huán)節(jié)的要求；

最后，是通過(guò)大力的宣傳和全民的支持與配合。把握好農(nóng)村區(qū)域的施工協(xié)調(diào)工作，在農(nóng)村地區(qū)需要讓農(nóng)民認(rèn)識(shí)網(wǎng)絡(luò)改造的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，對(duì)提供良好服務(wù)起到積極作用，網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)的過(guò)程中，可以合理利用已有的有線電視設(shè)備。改造工程施工前，需要與村委、村民協(xié)調(diào)好，通過(guò)溝通和協(xié)調(diào)得到村委、村民的支持與理解；同時(shí)，農(nóng)村地區(qū)有線電視網(wǎng)絡(luò)改造的成本和工作量加大，需要做好工程材料采購(gòu)的工作，保證良好質(zhì)量的器材設(shè)備應(yīng)用到農(nóng)村地區(qū)，嚴(yán)懲劣質(zhì)工程的出現(xiàn)。

3結(jié)論

隨著三網(wǎng)融合的發(fā)展步伐不斷推進(jìn)，農(nóng)村領(lǐng)域的有線電視網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)是重要市場(chǎng)之一，在當(dāng)前技術(shù)條件下，盡快完成農(nóng)村有線電視的雙向改造，提前啟動(dòng)和推進(jìn)，都將有利于拓寬有線電視網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)[2]。

通過(guò)結(jié)合適合農(nóng)村區(qū)域條件的網(wǎng)絡(luò)改造方案，積極采取工程管理的措施，在三網(wǎng)融合的發(fā)展要求下，希望集思廣益，共同探討與分析，積極推動(dòng)有線數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)與發(fā)展。

篇（2）

關(guān)鍵詞：城中村改造，人本管理，社會(huì)管理創(chuàng)新

Abstract: the city of guangzhou liwan district village reconstruction implementation of humanistic management practice shows that villages of social management innovation must in order to maintain the fundamental interests of the villages as the premise, and focus on promoting the economic development of villages and happiness community construction. Therefore,Villages reform must meet the advantage of village inside city residents need, reform, goals and mode selection and the inhabitants of the villages to match needs hierarchy, and at the same time we persist in seeking truth from facts, because of the village, and benefit the masses on the specific, serving the people of humanistic management principle, and to strengthen the management of the public service consciousness.

Keywords: rebuilding the villages inside the city, humanistic management, and social management innovation

中圖分類(lèi)號(hào)：C916文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

城中村問(wèn)題是一個(gè)困擾許多城市管理者的棘手問(wèn)題，如何在工業(yè)化、城市化的社會(huì)變遷中，對(duì)城中村進(jìn)行徹底改造，是城市管理者及專家學(xué)者積極探索的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。廣州市的城中村由于地處南方改革開(kāi)放前沿，相對(duì)于中西部或欠發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)，最大的個(gè)性特色是擁有總量極大的集體與私人物業(yè)和資產(chǎn)，市場(chǎng)化程度較高，在功能上已經(jīng)和城市緊密相連，改造牽涉的社會(huì)面比較廣，社會(huì)影響比較大。2002年以來(lái)，廣州市政府相繼出臺(tái)了《關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見(jiàn)》（穗辦〔2002〕17號(hào)文）、《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》（穗府【2009】56號(hào)文）文件以及相關(guān)細(xì)則，這些文件從撤村建居、股權(quán)固化（即以某時(shí)段為固化始點(diǎn)，這之前的村民均可以通過(guò)參加原集體經(jīng)濟(jì)的分配方式獲得股權(quán)）、村民轉(zhuǎn)居民以及土地規(guī)劃、建設(shè)實(shí)施等諸方面提出了城中村改造的政策保障和實(shí)施指導(dǎo)，推進(jìn)了城中村改造的步伐。經(jīng)過(guò)幾年的努力，成效十分明顯，這與政府在城中村改造中推行的人本管理理念密切相關(guān)。

一、城中村改造中的人本管理理念

1、人本管理的內(nèi)涵

人本管理就是以人為本的管理。從哲學(xué)的角度看，“本”有三層含義：一是指原質(zhì)、本原。原質(zhì)就是物質(zhì)或事物的本性，是派生出其他東西的東西。西方康德哲學(xué)所講的“物自體”就是萬(wàn)事萬(wàn)物的本；二是指根基、主體，如莊子就把樹(shù)的根和桿視為本；三是指根據(jù)和原因，我們平時(shí)常說(shuō)的治標(biāo)與治本中的本，指的就是根據(jù)和原因。這三個(gè)方面告訴我們：本是事物中自在的、原生的、能夠派生和決定其他部分的東西。通?？梢杂脙蓪?duì)范疇表達(dá)出來(lái)：一是目的與手段；二是原因與結(jié)果，其中，目的和原因?yàn)楸?，手段和結(jié)果為非本。

人之“本”應(yīng)該是什么？馬克思說(shuō)：“我們首先應(yīng)當(dāng)確定一切人類(lèi)生存的第一個(gè)前提，也就是一切歷史的第一個(gè)前提，這個(gè)前提是，人們?yōu)榱四軌颉畡?chuàng)造出歷史’，必須能夠生活。但是為了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些東西。因此，第一個(gè)歷史活動(dòng)就是生產(chǎn)滿足這些需要的資料，即生產(chǎn)物質(zhì)活動(dòng)本身?！盵 《馬克思恩格斯選集》第一卷，人民出版社1972年版，第32頁(yè)]馬克思的話可以理解為，人的本質(zhì)就是人根據(jù)自身發(fā)展著的、富有層次性的需要，去改造包括人自身在內(nèi)的客觀世界，來(lái)滿足自己的這種需求。因此，凡是管理的過(guò)程和結(jié)果能滿足人的需要的管理就是具有“以人為本”性質(zhì)的管理。

人本管理必須滿足三個(gè)前提，一是人本管理是相對(duì)于物本管理、事本管理而言的，著眼點(diǎn)是滿足管理對(duì)象的優(yōu)勢(shì)需要，即什么情況、什么條件、什么發(fā)展階段其最需要的是什么？是滿足人的民利、公平正義、價(jià)值實(shí)現(xiàn)、精神文化等社會(huì)需要，還是滿足人的生存、安全、健康等自然需要，而不是單純滿足管理者的物欲需要或權(quán)力需要。二是管理對(duì)象的需要層次與發(fā)展階段的最優(yōu)匹配狀態(tài)，即既能滿足人的當(dāng)下需要，又有合理的未來(lái)發(fā)展空間。三是管理模式上必須堅(jiān)持相信群眾、依靠群眾的群眾路線，真正體現(xiàn)人民群眾的當(dāng)家作主，體現(xiàn)作為管理對(duì)象的人是主動(dòng)參與建設(shè)、參與管理的主體。

總之，只有管理的目標(biāo)與共同愿景和管理模式與上述前提匹配才是真正的人本管理，而只有真正體現(xiàn)“以人為本”的管理才能贏得群眾的信任。

2、城中村改造中的人本管理理念

城中村改造是指由政府統(tǒng)一規(guī)劃管理，以經(jīng)濟(jì)聯(lián)社和農(nóng)轉(zhuǎn)居民為主體，在城中村范圍內(nèi)依法組織實(shí)施的改造建設(shè)活動(dòng)。[李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科學(xué)出版社，2004年版]人本管理視閾下的城中村改造必須確立滿足城中村居民優(yōu)勢(shì)需要的理念。

根據(jù)馬斯洛的需要層次理論，人的需要有很多種，但最能滿足當(dāng)下需要的就是優(yōu)勢(shì)需要。城中村改造不僅要促進(jìn)舊城改造，更重要的是通過(guò)改造造福群眾、服務(wù)群眾，為群眾提供方便。根據(jù)調(diào)查，改善民居條件，完善城市設(shè)施，提升居民生活幸福指數(shù)，營(yíng)造宜人、宜居、宜業(yè)的溫馨和諧家園，使轉(zhuǎn)制后的城中村村民也能享受到城市生活的便利，就是城中村居民包括生活和居住在城中村的外來(lái)人員的優(yōu)勢(shì)需要。

確立滿足城中村居民優(yōu)勢(shì)需要的理念，體現(xiàn)在實(shí)際操作中必須堅(jiān)持三個(gè)轉(zhuǎn)變的導(dǎo)向：一是由外部化目標(biāo)向內(nèi)部化需要轉(zhuǎn)變，即城中村改造的總體思路、制度設(shè)計(jì)和愿景目標(biāo)應(yīng)當(dāng)由從脫離人的需要的外部目標(biāo)出發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)閺娜说膬?nèi)源性需要出發(fā)；二是由手段性向目的性轉(zhuǎn)變，即由把城中村改造看成單純服務(wù)于城市改造的手段轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘侵写寰用竦纳钯|(zhì)量的目的，特別是要追溯手段后面的目的是否真正符合人性，是否真正以人為目的。三是在工作方式方法上由簡(jiǎn)單的服從向自愿轉(zhuǎn)變，城中村改造本來(lái)是一件利國(guó)利民的好事，是典型的“民心工程”但如果只是圖政績(jī)，做表面文章，就有可能使“民心工程”變味，不僅可能對(duì)群眾實(shí)行圍追堵截，還有可能采取強(qiáng)迫性的拆遷，導(dǎo)致群眾充滿怨言。相反，只有把城中村改造之類(lèi)的“民心工程”做實(shí)做好，使之成為群眾自覺(jué)支持、自愿參與的心愿與行動(dòng)，才能真正得民心，也才能使其達(dá)到親民、保民、利民、得民與益民的目的。

二、廣州市荔灣區(qū)城中村改造中實(shí)施人本管理的實(shí)踐

1、充分尊重和滿足城中村村民的優(yōu)勢(shì)需要，從城中村村民的內(nèi)源性需要出發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)城中村改造的目標(biāo)是廣州市荔灣區(qū)城中村改造的基本經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)我們?cè)诶鬄硡^(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城中村干群對(duì)城中村改造與發(fā)展的期盼主要集中在怎樣建造、怎樣補(bǔ)償、如何完善市政設(shè)施等事關(guān)村民切實(shí)利益的大事上。其中，征地是城中村改造的核心問(wèn)題。廣州市城中村的村民大都希望政府盡快來(lái)征地，以此謀得經(jīng)濟(jì)聯(lián)社和村民自身的發(fā)展，焦點(diǎn)在于如何利用土地與政府博弈。但在具體實(shí)施上，村民也有自己的想法。比如，在城中村改造的目標(biāo)選擇上，81.63%的干部和87.31%的社員以及69%的外來(lái)務(wù)工人員希望改造后的城中村具有水秀花香的嶺南特色，既有城市味道又具有鄉(xiāng)村特色。在城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，56.35%的社員希望荔灣區(qū)的城中村改造應(yīng)抓住與佛山市相連的地理優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮原有的綠色休閑產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)；39.59%的社員則主張利用優(yōu)美的自然環(huán)境，打造廣州人的生活休閑區(qū)。在從對(duì)“所居住的環(huán)境中，哪方面不滿意？”的調(diào)查中，社員和干部以及外來(lái)企業(yè)主、外來(lái)務(wù)工人員認(rèn)為交通不便的分別占53.3%、52.04%、36.6%和39%。此外，51.02%的被調(diào)查干部、36.04%的被調(diào)查社員、46%的被調(diào)查外來(lái)務(wù)工人員和51.5%的被調(diào)查外來(lái)企業(yè)主都對(duì)其所在城中村的市政配套設(shè)施不滿意，要求盡快將其完善。在“城中村改造過(guò)程中，如果必須征收你的宅基地或物業(yè)，哪種補(bǔ)償方式您能夠接受”的調(diào)查中，73.47%干部和67.01%的社員認(rèn)為，回遷是最能夠接受的補(bǔ)償方式。

針對(duì)這些問(wèn)題，廣州市政府相繼出臺(tái)了相應(yīng)的政策，從土地、規(guī)劃、融資合作、建設(shè)實(shí)施等諸多方面大大加強(qiáng)了城中村改造的政策保障和實(shí)施指導(dǎo)，例如，對(duì)于連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地等，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式，對(duì)原有存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。荔灣區(qū)政府強(qiáng)調(diào)城中村的改制與改造必須服從和服務(wù)于城鄉(xiāng)結(jié)合部社會(huì)穩(wěn)定的大局，有利于經(jīng)濟(jì)聯(lián)社社員生活的改善。該區(qū)對(duì)難度較大的集體土地轉(zhuǎn)制問(wèn)題采取試點(diǎn)的辦法，重點(diǎn)抓好被市政府列入城中村改造試點(diǎn)的花地村改造和西裕安圍整治改造，力求在取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上推進(jìn)其他城中村的全面改造。荔灣區(qū)政府還將城中村改造相關(guān)的行政審批、審核事項(xiàng)列入“綠色通道”，爭(zhēng)取“一站式”并聯(lián)辦理服務(wù)，提高了政府的辦事效率。由于措施得力，改制工作全面完成，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效顯著，改造試點(diǎn)工作也取得突破，得到了城中村干群的充分肯定。

2、從實(shí)際出發(fā)，力求城中村改造的模式選擇與城中村村民的需要層次相匹配。在城中村的改制與改造中，荔灣區(qū)始終注意按照本地的實(shí)際，從兼顧保障村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、村民經(jīng)濟(jì)利益和建筑容積率因素等方面考慮，實(shí)事求是地推行廣州市政府提出的城中村改造要實(shí)行“一村一策”的做法，因地制宜地提出了“政府主導(dǎo)，村為主體；統(tǒng)一規(guī)劃，一村一策；社會(huì)參與，主動(dòng)優(yōu)先”的改造思路和“科學(xué)統(tǒng)籌、分類(lèi)指導(dǎo)、分步實(shí)施”的改造方針，強(qiáng)調(diào)城中村改造必須與白鵝潭地區(qū)的規(guī)劃相結(jié)合、與推動(dòng)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)相結(jié)合，與打造“兩個(gè)適宜”的環(huán)境相結(jié)合，與廣佛經(jīng)濟(jì)圈的形成結(jié)合，并從深化體制改革、完善城中村建設(shè)規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面整體推進(jìn)改造進(jìn)程。比如，在城中村改造的具體形式上，荔灣區(qū)將重建型的全面改造與調(diào)整型的整治改造結(jié)合，形成了周轉(zhuǎn)地塊啟動(dòng)改造的花地模式和西村裕安圍整治改造模式；在城中村改造的主體選擇上，嚴(yán)格按照市場(chǎng)運(yùn)作的要求，采取政府引導(dǎo)、各經(jīng)濟(jì)聯(lián)社為主的辦法，鼓勵(lì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作。這一做法突破了以往只有政府的積極性而沒(méi)有充分發(fā)揮社會(huì)參與的積極性的局限，既發(fā)揮了政府的主導(dǎo)作用，又調(diào)動(dòng)了經(jīng)濟(jì)聯(lián)社自身參與改造的積極性，同時(shí)也吸引了社會(huì)力量來(lái)參與城中村的改造，有利于解決城中村改造中資金不足、人才缺乏的矛盾，有利于協(xié)調(diào)各方面的利益，是城中村改造思路上的突破，也為后面的城中村改造工作提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

3、把城中村改造作為一個(gè)系統(tǒng)工程來(lái)配套實(shí)施，注重解決村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與生計(jì)問(wèn)題。城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史、環(huán)境等方方面面，需要配套實(shí)施。比如，由經(jīng)濟(jì)利益的重新分配而產(chǎn)生的新的社會(huì)問(wèn)題，原村民的就業(yè)問(wèn)題，外來(lái)人口的再次擇業(yè)問(wèn)題，村民舊思想觀念與城市文明的沖突等，都要求在改造的過(guò)程中加強(qiáng)其他方面的配套改革。荔灣區(qū)的城中村改造首先是從體制轉(zhuǎn)軌開(kāi)始，通過(guò)撤銷(xiāo)村委會(huì)、保留經(jīng)濟(jì)聯(lián)社、村民實(shí)現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)居完成轉(zhuǎn)制工作，然后針對(duì)改制中出現(xiàn)的問(wèn)題出善轉(zhuǎn)制的相關(guān)文件，為經(jīng)濟(jì)聯(lián)社社員落實(shí)相關(guān)的配套政策，減輕經(jīng)濟(jì)聯(lián)社的負(fù)擔(dān)，規(guī)范經(jīng)濟(jì)聯(lián)社的內(nèi)部管理，鼓勵(lì)條件成熟的聯(lián)社完善股份制改革，同時(shí)大力完善城中村的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決農(nóng)轉(zhuǎn)居民的生活用水問(wèn)題，這就為城中村的空間改造逐步掃清了機(jī)制障礙。在改制中，各經(jīng)濟(jì)聯(lián)社還將村民的素質(zhì)提升貫穿其中，比較好地解決了城中村的社會(huì)治安問(wèn)題，促進(jìn)了村民向市民的轉(zhuǎn)變。這些舉措注重解決村民長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和生計(jì)問(wèn)題，充分體現(xiàn)了實(shí)事求是、執(zhí)政為民的要求，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。

三、從荔灣區(qū)城中村改造中的人本管理看社會(huì)管理的創(chuàng)新

荔灣區(qū)城中村改造中實(shí)施人本管理的實(shí)踐說(shuō)明，城中村社會(huì)管理的創(chuàng)新可以通過(guò)以下路徑實(shí)現(xiàn)。

1、城中村社會(huì)管理的創(chuàng)新必須以維護(hù)城中村村民的根本利益為前提。城中村改造主要是圍繞土地的征集而展開(kāi)的，因而，在某種程度上說(shuō)，城中村改造實(shí)際上是政府、經(jīng)濟(jì)聯(lián)社和社會(huì)力量（如開(kāi)發(fā)商）三個(gè)改造主體在土地問(wèn)題上的利益博弈，任何一方都希望在這場(chǎng)利益博弈中獲得滿意的收益。作為開(kāi)發(fā)商當(dāng)然希望通過(guò)城中村改造獲得更多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，而代表國(guó)家和城市形象的市、區(qū)政府則希望通過(guò)城中村改造徹底解決城中村城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的和諧發(fā)展，不僅徹底改變城中村的臟亂差現(xiàn)象，提升城市的整體形象，更可以盤(pán)活城市的現(xiàn)有土地資源，提升土地存量的拓展和發(fā)展空間。而作為社員代表的經(jīng)濟(jì)聯(lián)社則希望通過(guò)城中村改造帶動(dòng)聯(lián)社集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升聯(lián)社經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)的壯大和可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而使農(nóng)轉(zhuǎn)居民盡快享受到現(xiàn)代化的成果。

在三方的利益博弈中，很顯然，政府是站在城市全局的整體利益上來(lái)考慮的，因而，城中村的多數(shù)干部和社員都能站在政府的立場(chǎng)上理解政府的行政作為，也期盼政府主持公道，城中村干群之所以希望城中村改造由政府來(lái)主導(dǎo)，主要是擔(dān)心開(kāi)發(fā)商或其他人的插手，只顧及自己的利益而犧牲了城中村村民的利益。這說(shuō)明，政府在城中村改造上的行政作為體現(xiàn)了人民政府是城中村改造的主心骨和依靠，在事關(guān)群眾切身利益的大事上，人民政府要真正代表和維護(hù)廣大群眾的根本利益。如果政府的決策或政府工作人員的行政作為背離或傷害了群眾的利益，政府的公信力就會(huì)失去根基。所以，城中村改造應(yīng)堅(jiān)持“政府為主導(dǎo)、聯(lián)社為主體、多方參與”相結(jié)合的原則。這不僅是城中村村民的愿望，也是城中村改造的一個(gè)基本原則。

2、城中村社會(huì)管理的創(chuàng)新要圍繞城中村的產(chǎn)業(yè)改造，促進(jìn)城中村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行。城中村改造包括機(jī)制改造、空間改造、產(chǎn)業(yè)改造和村民的思想觀念改造等四大改造。其中，產(chǎn)業(yè)改造是基礎(chǔ)，它是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度對(duì)城中村原有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的提升。沒(méi)有城中村自身集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就不可能為城中村改造提供足夠的資金，也不可能從根本上改變城中村村民的生計(jì)與發(fā)展問(wèn)題。從目前廣州市各個(gè)城中村的實(shí)際情況看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，主要是原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，因此，必須以產(chǎn)業(yè)改造為切入，帶動(dòng)城中村的全面改造與發(fā)展。事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造恰恰是城市區(qū)域發(fā)展的中心，城村一體化發(fā)展，升級(jí)整合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，既增加經(jīng)濟(jì)聯(lián)社的集體收入，又增加城市稅收，還能同步有計(jì)劃的推進(jìn)城中村人居環(huán)境的整治改造，最大限度地調(diào)動(dòng)各個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社的積極性?？傊?，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)促改造帶發(fā)展，政府和經(jīng)濟(jì)聯(lián)社圍繞共同的目標(biāo)跳雙人舞，步伐才能一致，效果才會(huì)更佳。

3、城中村社會(huì)管理的創(chuàng)新要著眼于幸福社區(qū)的構(gòu)建，不斷提高城中村村民的生活質(zhì)量。城中村改造是一個(gè)以發(fā)展為目的、促進(jìn)城中村村民生活提高的“民心工程”，不僅關(guān)系城市形象的塑造，更關(guān)系到城中村村民的發(fā)展與長(zhǎng)遠(yuǎn)幸福，必須依靠群眾，發(fā)動(dòng)群眾，充分尊重城中村干群的意見(jiàn)，體現(xiàn)“以村民為本”的理念。因此，要把有關(guān)城中村改造的政策向廣大群眾宣傳，讓更多的人對(duì)城中村改造的意義與法規(guī)有更深刻的理解，從而自覺(jué)地支持和參與城中村改造。建議政府部門(mén)可在改造前后建立與居民之間的信息交流平臺(tái)，使城中村居民在能夠充分接受政府各項(xiàng)相關(guān)政策和監(jiān)督政策實(shí)施情況的同時(shí)，也能夠?qū)⒆约簩?duì)城中村改造的意愿和建議及時(shí)上傳到政府部門(mén)，保證政府與居民之間的信息對(duì)稱和信息通暢，在雙方互動(dòng)維護(hù)下實(shí)現(xiàn)城中村改造的順利進(jìn)行。

土地、房產(chǎn)與社會(huì)保障是城中村居民最敏感的話題，他們對(duì)城中村改造最關(guān)心的問(wèn)題是改造之后能否安置好，補(bǔ)償程度如何以及社會(huì)保障的措施是否落實(shí)。其中，最突出的是保證農(nóng)轉(zhuǎn)居民可以在文化、衛(wèi)生、教育、醫(yī)保、社保等享受到與城市居民一樣公平地享有城市公共產(chǎn)品。此外，加大對(duì)城中村的市政設(shè)施建設(shè)，改善城中村的基礎(chǔ)條件，盡快完善交通、教育、衛(wèi)生服務(wù)、娛樂(lè)休閑等方面的配套設(shè)施，完善就業(yè)培訓(xùn)制度，努力增強(qiáng)社員的就業(yè)能力，也是他們很關(guān)心的問(wèn)題。[荔灣區(qū)政府.廣州市荔灣區(qū)“城中村”改制改造工作調(diào)查報(bào)告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.省略 ）

]

4、城中村社會(huì)管理的創(chuàng)新要注意強(qiáng)化干部的公共服務(wù)意識(shí)，改善社區(qū)管理的工作效率。全心全意為人民服務(wù)是我們黨的宗旨，這一宗旨要求社區(qū)管理人員應(yīng)強(qiáng)化公共服務(wù)意識(shí)，真正為群眾做實(shí)事，辦好事。在群眾的心目中，干部為群眾服務(wù)是天經(jīng)地義的，服務(wù)態(tài)度好，實(shí)事辦得多，干部的威信就高。相反，對(duì)群眾提出的問(wèn)題敷衍塞則，馬虎對(duì)待，群眾就會(huì)有意見(jiàn)。在城中村調(diào)研中，我們感受到比較深的一個(gè)問(wèn)題是：由于干部在處理涉及村與村民利害關(guān)系問(wèn)題上工作不夠細(xì)致，政策把握缺乏前瞻性，給政府的信譽(yù)造成極大損害。這說(shuō)明，管理人員在城中村改造中雖然是在為群眾辦實(shí)事，但如果執(zhí)行不到位，也會(huì)造成群眾的誤解。所以，在城中村改造的實(shí)施過(guò)程中，有關(guān)部門(mén)要注意聽(tīng)取城中村干群的意見(jiàn)，并通過(guò)不同方式收集城中村改造的建議。城中村不僅有原住居民，還有許多外來(lái)工和外來(lái)業(yè)主，城中村改造中應(yīng)注意解決外來(lái)工的住房問(wèn)題，避免住房?jī)r(jià)格因房屋改造而波動(dòng)，同時(shí)要加強(qiáng)和完善流動(dòng)人口和特殊人群的管理和服務(wù)，完善特殊人群的管理和服務(wù)政策，特別是要加強(qiáng)城中村社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生與治安的管理與服務(wù)，增強(qiáng)外來(lái)人員對(duì)城中村社區(qū)的歸屬感。

參考文獻(xiàn)

《馬克思恩格斯選集》第一卷，人民出版社1972年版，第32頁(yè)

李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科學(xué)出版社，2004年版

篇（3）

一、高校周邊城中村發(fā)展的特點(diǎn)

高校周邊城中村表現(xiàn)出與其他城中村相似的外部問(wèn)題，諸如：道路狹窄彎曲、建筑混亂密集度高、公共衛(wèi)生服務(wù)差、社會(huì)治安問(wèn)題多、人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜、各項(xiàng)管理措施滯后、社會(huì)保障缺失等。但相對(duì)于一般的城中村，高校周邊的城中村也有其特殊性，這種特性集中表現(xiàn)在：從城中村的形成、發(fā)展及演進(jìn)過(guò)程中，處處都有高校對(duì)其深刻影響的痕跡。

（一）商業(yè)市場(chǎng)指向明確，擁有特定的服務(wù)群體

大學(xué)生消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向及能力，使得高校周邊城中村的商業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，從前期的小型零售、小型餐飲發(fā)展成為發(fā)達(dá)、完善的一整套服務(wù)體系，進(jìn)而形成了城中村特有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷演進(jìn)、發(fā)展、成熟，城中村提供的服務(wù)囊括衣、食、住、行、用、娛樂(lè)等各個(gè)方面，其消費(fèi)對(duì)象也覆蓋了整個(gè)高校的大學(xué)生。

（二）傍校的地理區(qū)位，對(duì)高校依賴性較強(qiáng)

高校周邊城中村往往與高校比鄰而居，或被幾所高校包圍或半包圍，與高校具有密不可分的關(guān)系。與其他城中村最大的差異表現(xiàn)在，高校周邊城中村的發(fā)展一旦離開(kāi)了高校的支持，此類(lèi)城中村往往便會(huì)迅速地衰落下去。高校周邊城中村的店鋪開(kāi)停業(yè)也具有很強(qiáng)的周期性，一般隨著高校教學(xué)周期來(lái)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，高校寒暑假期間，周?chē)侵写逋簿蜎](méi)有了往日的“繁榮”景象。

（三）為高校學(xué)生提供服務(wù)，彌補(bǔ)高校部分缺失功能

目前高校內(nèi)部的商業(yè)還比較單一，除學(xué)生食堂外，設(shè)置了一些簡(jiǎn)單的超市、銀行ATM、小吃店等設(shè)施，師生可以就近購(gòu)買(mǎi)生活必需品。但是，高校學(xué)生消費(fèi)能力比較強(qiáng)，校內(nèi)現(xiàn)有的服務(wù)無(wú)法滿足他們多樣化的需求。而許多緊鄰高校校園的地方自發(fā)形成了一定規(guī)模的商業(yè)街，給高校群體提供了餐飲、住宿、娛樂(lè)等便捷豐富的消費(fèi)品，在一定程度上彌補(bǔ)了高校部分功能的缺失。

二、高校與周邊城中村存在的多元矛盾

高校周邊城中村正逐漸以其獨(dú)有的形式融入高校師生的生活，成為高校發(fā)展不得不面對(duì)的一種特殊存在。高校在享受其帶來(lái)的便捷廉價(jià)的生活服務(wù)的同時(shí)，也勢(shì)必要承受城中村引發(fā)的各種負(fù)面的生活成本，諸如：安全、衛(wèi)生、低俗文化等。高校與城中村間無(wú)法剪斷的共生關(guān)系，必然在高校與城中村、師生與村民間產(chǎn)生一種文化震蕩與磨合，這種磨合的過(guò)程也是不斷產(chǎn)生矛盾和解決矛盾的過(guò)程。高校與周邊城中村間的多元矛盾主要集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）公共設(shè)施共享方面的矛盾

城中村與高校毗鄰，村民不可避免地想要共享學(xué)校的公共設(shè)施，如：操場(chǎng)、熱水房、健身器材、商店等等，而且村民整體素質(zhì)不高，很容易造成公共設(shè)施的損毀。這樣一方面造成學(xué)校人員魚(yú)龍混雜，混亂不堪，另一方面，也增加了學(xué)校的管理成本。學(xué)校為加強(qiáng)管理，只能采取封校等消極措施，這樣往往會(huì)加劇村民的反彈，激化雙方的矛盾。

（二）安全方面的矛盾

1.村內(nèi)提供的多樣性住房滿足了不同學(xué)生的住宿需求，但是這些住房大部分設(shè)施簡(jiǎn)陋、房屋加蓋嚴(yán)重，且學(xué)生身處校外，高校對(duì)學(xué)生的安全管理難度加大。

2.雖然高校周邊城中村人員構(gòu)成相較于一般城中村來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，但是仍有一部分外來(lái)務(wù)工及流動(dòng)人員，這些人大多來(lái)自社會(huì)底層，背景相對(duì)復(fù)雜，且沒(méi)有一個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)其身份信息、行為進(jìn)行管理和監(jiān)督，這就給高校周邊的環(huán)境帶來(lái)治安隱患。

3.隨著城中村內(nèi)出租行業(yè)的發(fā)展，村民開(kāi)始加緊住房建設(shè)，晝夜施工。一方面，施工噪音影響學(xué)生正常作息；另一方面，因村民建房施工導(dǎo)致道路受阻，甚至有的施工設(shè)備直接懸掛在巷子里，沒(méi)有安全圍擋，對(duì)過(guò)路行人和學(xué)生都存在危險(xiǎn)性。

（三）衛(wèi)生方面的矛盾

1.高校周邊城中村中雖然為學(xué)生提供了餐飲、零售等廉價(jià)的商品和便利的服務(wù)，一定程度上滿足了學(xué)生對(duì)于食品多樣化的需求。但村內(nèi)進(jìn)行食品加工與銷(xiāo)售的商戶往往屬于自發(fā)組織，沒(méi)有健康衛(wèi)生方面的證明，而且難以管理，這些都為學(xué)生的健康埋下隱患，從而給高校管理帶來(lái)了很大的難度。

2.村中環(huán)境以“臟、亂、差”為典型特征，道路狹窄骯臟，污水橫流，垃圾遍地，小商小販流動(dòng)性大，店鋪裝修簡(jiǎn)單，且缺少公共綠地和開(kāi)敞空間。而隨著高校管理方式的開(kāi)放化，校園與村莊的邊界更加模糊，學(xué)生有很大一部分的時(shí)間是在城中村度過(guò)，更加激化了學(xué)校與周邊村莊的矛盾。

三、高校周邊城中村的可改造優(yōu)勢(shì)

（一）毗鄰高校的地緣優(yōu)勢(shì)

1.高校優(yōu)美的校園及人文環(huán)境。高校周邊城中村大多位于中心城區(qū)，生活交通便利，配套設(shè)施完善。高校良好的校園綠化環(huán)境為周邊城中村的村民提供了開(kāi)敞的綠化空間，同時(shí)，其健全的操場(chǎng)、教室、道路、健身器材等設(shè)施，使得周城中村可以有效地實(shí)現(xiàn)公共資源的共享與借鑒。而高校優(yōu)美的人文環(huán)境是一種得天獨(dú)厚的教育資源，可以為村民提供良好的智力支持和先進(jìn)科學(xué)的管理理念，從而提高村民整體素質(zhì)、轉(zhuǎn)變村民的思想、提高村民的就業(yè)技能。

2.學(xué)生消費(fèi)群體帶動(dòng)下的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。高校周邊城中村與高校臨近，學(xué)生就近消費(fèi)的傾向選擇，使得沿街兩側(cè)具有較高的商業(yè)價(jià)值。許多高校周?chē)园l(fā)形成了一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商業(yè)街，成為在校大學(xué)生生活不可或缺的部分。學(xué)生的消費(fèi)觀念及能力客觀上刺激并帶動(dòng)了周邊城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，即從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)體系轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)學(xué)生的第三產(chǎn)業(yè)為主。

（二）積極尋求改變的人緣優(yōu)勢(shì)

1.高校周邊城中村的村民和一般城中村的村民一樣，都是失去了土地、沒(méi)有了生活來(lái)源的人?！巴恋貙?duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，不但具有生活資料的功能，同時(shí)也具有生產(chǎn)資料的功能，上面承載著失地農(nóng)民的生活保障、就業(yè)機(jī)會(huì)、土地繼承權(quán)、資產(chǎn)增值等”[1]。在這種情況下，村民失去了世世代代依托其上的土地，其改變自身境遇的意愿和需求會(huì)更加迫切。

2.高校作為高等教育傳播載體，以其獨(dú)有的方式傳播著自身的思想、文化，不斷影響著城中村的文化氛圍。村民在承載傳統(tǒng)教化風(fēng)俗的同時(shí)，也要接受校園文化的熏陶，因此，高校周邊城中村的村民在潛移默化中逐步提升自身的整體素質(zhì)。村民尤其是年輕一代的村民，有強(qiáng)烈的改變自身經(jīng)濟(jì)狀況的需要，他們中的很多人希望借助高校的教育資源，學(xué)習(xí)知識(shí)和技能，積極尋求生存境遇的改變。

四、高校周邊城中村改造思路

對(duì)于上述的高校與周邊城中村既相互依存又關(guān)系緊張的現(xiàn)象，筆者認(rèn)為最好的辦法是從城中村自身的優(yōu)勢(shì)著眼，發(fā)揮高校的資源優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)城中村村民自主改造的積極性，走“政府、高校與城中村”三方聯(lián)動(dòng)的改造模式。

（一）政府在城中村改造過(guò)程中擔(dān)任“領(lǐng)導(dǎo)者”的角色

在城中村改造過(guò)程中，政府相較于高校、村莊具有行政決策上的優(yōu)勢(shì)，可以從宏觀上對(duì)高校、村莊的行為進(jìn)行引導(dǎo)和把控。一是政府統(tǒng)籌總體改造規(guī)劃，除必要的住房商業(yè)等的規(guī)劃外，還要采取必要措施完善城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是作為高校與村莊的溝通媒介，將高校的培訓(xùn)行為合理合法化，并把村民的就業(yè)納入就業(yè)制度的統(tǒng)籌范圍。三是政府能夠?qū)Υ迕褡灾鞲脑爝^(guò)程中出現(xiàn)的過(guò)分追求利益引發(fā)的問(wèn)題加以行政控制，避免不必要的矛盾與摩擦。

（二）高校在城中村改造過(guò)程中擔(dān)任“扶持者”的角色

1.高?？梢岳闷洵h(huán)境、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、公共管理等相關(guān)學(xué)科優(yōu)勢(shì)，將周邊城中村作為一個(gè)課題、項(xiàng)目的載體來(lái)進(jìn)行研究，為政府提供科學(xué)合理的規(guī)劃改造建議。

2.高校在建設(shè)規(guī)劃過(guò)程中，客觀上的這種征地行為已經(jīng)剝奪了村民部分生活的權(quán)力。同時(shí)，高校作為一個(gè)文化傳播與擴(kuò)散的教育主體，適時(shí)地針對(duì)村民適時(shí)開(kāi)設(shè)一些關(guān)于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面的免費(fèi)培訓(xùn)，可以通過(guò)提供某種智力支持，使村民能夠?qū)崿F(xiàn)自身能力的提升，進(jìn)而為解決村民今后的就業(yè)問(wèn)題提供幫助。

篇（4）

Abstract: along with the urbanization process of Korla City, accelerate, center city domain expands ceaselessly, "imminent transformation of village in the city" and "urban village". This article on the Korla city "Chengzhongcun" and "suburban village" analysis of the problems, should speed up the "Villages" and "urban village" transformation step, suit one's measures to local conditions and puts forward the planning principles of feasible, provide support for the city construction management and scientific decision.

Keywords: urban village; village on the outskirts of a city; transformation; planning principles

中圖分類(lèi)號(hào)：[F299.22]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2013）

庫(kù)爾勒市是新疆巴州的中心城市，位于新疆西部，全市市域人口96萬(wàn)，城市人口60萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到76%，正處在城鎮(zhèn)化加速時(shí)期。因此研究分析“城中村”與“城郊村”存在的問(wèn)題，提出改造規(guī)劃原則，對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力、集約用地，提高土地收益，優(yōu)化居民生活環(huán)境、美化城市面貌，具有非常重要的意義。

一、城中村與城郊村概況

（一）城中村

近年來(lái)，隨著庫(kù)爾勒城市中心城區(qū)域的不斷擴(kuò)大，原來(lái)的農(nóng)村逐漸被城市所包圍，中心城區(qū)里的城中村不斷增多。由于城市行政管理機(jī)制尚未到位，城中村的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等方面表現(xiàn)出與現(xiàn)代城市的異質(zhì)性，增加了城市規(guī)劃和管理的難度，也降低了城市用地的使用效率。及時(shí)地對(duì)城中村進(jìn)行改造和現(xiàn)代化建設(shè)，使其盡快地融入城市主流，已成為現(xiàn)代城市建設(shè)的一項(xiàng)重要任務(wù)。城中村主要分布在孔雀河以南、218國(guó)道以西的區(qū)域，其中分布比較集中的兩個(gè)區(qū)域分別是新城北路一線和團(tuán)結(jié)路東側(cè)。

（二）城郊村

城郊村與城中村類(lèi)似，也是庫(kù)爾勒城市化過(guò)程中的階段性產(chǎn)物。由于它緊鄰城市建成區(qū)，在對(duì)其建設(shè)控制不力的情況下有可能阻礙城市發(fā)展，但同時(shí)城郊村也承擔(dān)了部分城市難以提供的一些功能，為庫(kù)爾勒城市化做出貢獻(xiàn)。因此，需要及早對(duì)其發(fā)展提出明確要求。目前庫(kù)爾勒城郊村主要分布在城市建成區(qū)西側(cè)，其中比較集中的分布在孔雀河兩岸和交通路兩側(cè)。

二、城中村與城郊村存在的主要問(wèn)題

（一）嚴(yán)重影響市容市貌

目前城中村、城郊村基本保持原有村莊的形態(tài)和肌理，房屋多以土坯房為主，建筑層高為一到二層，布局較混亂，村中道路多為土路，路面狹窄，寬度為3-6米，衛(wèi)生環(huán)境比較差，缺少各類(lèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施，村莊整體面貌與城市型的面貌十分不和諧。

（二）社會(huì)綜合治安環(huán)境差

由于城中村、城郊村管理體制與城市不同，管理力度跟不上，存在管理肓區(qū)，人口流動(dòng)性較強(qiáng)，村莊建設(shè)布局混亂，導(dǎo)致這類(lèi)區(qū)域常常成為社會(huì)閑散人員集中的場(chǎng)所，存在安全隱患，社會(huì)綜合治安環(huán)境比較差。

（三）村民居住條件比較差

由于城中村、城郊村與城市道路、各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施尚未接軌，房屋建筑質(zhì)量差，相應(yīng)的城市管理未介入，導(dǎo)致這些區(qū)域?qū)ν饴?lián)系不便，居住條件比較差，有些區(qū)域居民住房甚至存在比較大的火災(zāi)等方面的安全隱患。

（四）城市土地使用效率比較低

城市存在與發(fā)展的基本原理之一是聚集，由于聚集效應(yīng)的存在使得城市區(qū)別與鄉(xiāng)村而具有較高的土地使用效率。庫(kù)爾勒市也不例外,由于城中村與近郊村的存在,使得城市土地使用的整體效率降低，土地收益率低，對(duì)城市形成高效的功能組織產(chǎn)生一定的影響。

三、城中村與城郊村的作用與意義

城中村與城郊村雖然對(duì)社會(huì)有一定的負(fù)面影響，但我們不能以偏概全，需要全方位的理解其存在的意義和價(jià)值，才能在不影響城市發(fā)展的情況下提出切實(shí)可行的管理策略。

（一）是外來(lái)人口進(jìn)入城市的“跳板”

城中村與城郊村雖然容納了一定的社會(huì)閑散人員，但是由于其比較低廉的房屋出租價(jià)格，這類(lèi)地區(qū)也同時(shí)成為一些外來(lái)務(wù)工人員初到城市的落腳點(diǎn)。這些人員一方面通過(guò)各種務(wù)工的行為，為城市發(fā)展貢獻(xiàn)力量，同時(shí)也是未來(lái)轉(zhuǎn)化為城市人口的潛在力量。不論是現(xiàn)在還是將來(lái)，都為庫(kù)爾勒城市發(fā)展，為庫(kù)爾勒城市化做出貢獻(xiàn)，因此，這類(lèi)區(qū)域的“跳板”作用不容忽視。

（二）是創(chuàng)造稅收，吸納就業(yè)的“特區(qū)”

在對(duì)城中村、城郊村的調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，城郊村往往具有比較好的自然景觀優(yōu)勢(shì)，城中村則具有深處城市腹地，生活、工作便利的優(yōu)勢(shì)，加上房租相對(duì)較低，導(dǎo)致城郊村成為一些餐飲、娛樂(lè)集中發(fā)展的區(qū)域，而城中村則成為一些小企業(yè)發(fā)展的區(qū)域，這類(lèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸納一定量的就業(yè)人口，同時(shí)也為城市創(chuàng)造稅收。

四、城中村與城郊村的改造原則

由于城郊村與城中村在存在一定問(wèn)題的同時(shí)，對(duì)城市發(fā)展也作出了一定貢獻(xiàn)，在了解了城中村與城郊村的這些特征之后，認(rèn)為應(yīng)該是堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)，區(qū)別對(duì)待，循序漸進(jìn)的總體更新改造原則，保持城中村與城郊村在庫(kù)爾勒城市中作為容納外來(lái)人口融入城市的緩沖區(qū)和提供低成本就業(yè)機(jī)會(huì)等重要作用。

(一)堅(jiān)持循序漸進(jìn)原則

在有關(guān)政策法規(guī)和城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，編制城中村改造總體規(guī)劃，作為城中村更新改造管理的依據(jù)。在深入調(diào)查研究和試驗(yàn)性改造的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)城中村更新改造的進(jìn)程。將改善基礎(chǔ)設(shè)施與居住環(huán)境作為初期改善內(nèi)容，逐步推進(jìn)，避免大拆大建。

(二)堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待原則

首先要針對(duì)建成區(qū)內(nèi)的村莊和城郊村莊對(duì)城市效率影響的強(qiáng)度不同，居住環(huán)境質(zhì)量和潛在治安問(wèn)題特征不同，將城中村作為先期改造的重點(diǎn)區(qū)域，將城郊村改造放在遠(yuǎn)期，做到內(nèi)外有別。

其次要根據(jù)各個(gè)城中村的具體特征，例如其在城市中的區(qū)位條件、地價(jià)水平、更新改造壓力、設(shè)施配套水平、容納外來(lái)人口的能力、人居環(huán)境狀況等區(qū)別對(duì)待，確定具體的更新改造模式，防止一刀切、在改造過(guò)程中制造新的更大的矛盾和問(wèn)題。

(三)堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)原則

針對(duì)部分在自然資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展有特色的村莊，在改造過(guò)程中應(yīng)重視其資源和產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)能延續(xù)的優(yōu)勢(shì)必延續(xù)，做到在改善環(huán)境的同時(shí)，為未來(lái)該區(qū)域的居民提供一定量的就業(yè)機(jī)會(huì)。

(四)加強(qiáng)控制管理原則

篇（5）

城中村改造一直是困擾城市發(fā)展的主要問(wèn)題，隨著近年來(lái)區(qū)域和城市整體的快速發(fā)展，城中村成為城市發(fā)展的一個(gè)瓶頸。城中村在改造實(shí)踐的過(guò)程中也面臨著許多諸如產(chǎn)權(quán)不清晰、拆遷補(bǔ)償困難、土地供應(yīng)不足等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但是在城市化的推進(jìn)過(guò)程中，城中村改造無(wú)論從其重要性、必要性、緊迫性來(lái)講，都已經(jīng)成為一個(gè)十分重要的課題。

2012年底，筆者編制了一項(xiàng)關(guān)于晉北朔州市城市北部的城中村――北旺莊的控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)山西北部小城市的將要納入城市發(fā)展范圍內(nèi)的城中村在編制和管理控制上的方法一些探討，目前隨著筆者參與類(lèi)似項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)對(duì)該類(lèi)項(xiàng)目理論和案例的研究和初步的心得進(jìn)行交流，使城中村的控制和發(fā)展走向可持續(xù)發(fā)展的道路。

一、研究背景

隨著朔州市城市建設(shè)的發(fā)展，城區(qū)功能的變遷，過(guò)去處于城市北郊的北旺莊村被逐步納入了城區(qū)的范圍，并逐步為城市建成區(qū)所包圍，由此形成了城中村。城中村對(duì)城市發(fā)展起到了一定的歷史作用，村民的生活方式雖然受到了城市生活的巨大影響，但仍保持了傳統(tǒng)的生活和交往習(xí)慣。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市的發(fā)展，其所呈現(xiàn)出來(lái)的環(huán)境問(wèn)題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居環(huán)境、公共安全、社會(huì)治安等方面的負(fù)效應(yīng)也正日益顯現(xiàn)和擴(kuò)大，越來(lái)越成為城市健康發(fā)展的瓶頸。因此，改造城中村成為推進(jìn)城市化進(jìn)程、建設(shè)現(xiàn)代化城市、營(yíng)造良好城市發(fā)展環(huán)境的迫切需要。本次規(guī)劃主要針對(duì)北旺莊村與城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的矛盾，進(jìn)一步加快城中村改造進(jìn)程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，特編制朔州市北旺莊村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃。

二、現(xiàn)狀條件分析

北旺莊村位于朔州市城區(qū)的北部，鄰近城市開(kāi)發(fā)區(qū)和北部城市副中心等城市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)毗鄰。根據(jù)現(xiàn)狀區(qū)位和規(guī)劃的用地等方面的因素分析，該地區(qū)的區(qū)域位置優(yōu)越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市發(fā)展軸上，是城區(qū)未來(lái)發(fā)展和建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域。

北旺莊現(xiàn)有村民410戶，其中農(nóng)業(yè)人口為1135人，非農(nóng)業(yè)人口為1854人，村莊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以種植和商業(yè)零售業(yè)為主。建筑以晉北民宅為主，建設(shè)年代為上世紀(jì)50-60年代，地塊部分民宅因年久失修，門(mén)面破舊，沿街商店參差不齊，結(jié)構(gòu)不一，影響街景美觀，低層高密度，浪費(fèi)寶貴的土地資源。

三、規(guī)劃策略

黨的十六大提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展?！币虼?，用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念和方法指導(dǎo)城中村改造規(guī)劃編制有其現(xiàn)時(shí)性和緊迫性，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉(xiāng)發(fā)展中的各種利益關(guān)系。

規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃協(xié)調(diào)城中村區(qū)域與城市拓展之間的關(guān)系，整合區(qū)域內(nèi)土地資源，提出適宜的空間發(fā)展模式，合理配置公共資源，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化與公共服務(wù)均等化，改善區(qū)域物質(zhì)空間環(huán)境，體現(xiàn)城市地方特色，引導(dǎo)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

規(guī)劃思路與對(duì)策：

1、挖掘土地潛力，加強(qiáng)土地整合，增強(qiáng)板塊效益。

由于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與交通優(yōu)勢(shì)，需要充分利用其土地開(kāi)發(fā)潛力，在有限的土地上，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。城中村現(xiàn)狀土地分布凌散，從城市規(guī)劃全局性角度出發(fā)，規(guī)劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國(guó)有土地、共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的模式，以增強(qiáng)土地板塊效益，并進(jìn)一步整體進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配建，提升了土地利用價(jià)值。

2、深化和落實(shí)上位規(guī)劃，服從城市整體利益原則

城中村改造規(guī)劃編制也是落實(shí)和深化上位規(guī)劃的過(guò)程。確定城中村土地利用功能要求以及建設(shè)強(qiáng)度。改造規(guī)劃編制中既要綜合考慮村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、村民安居就業(yè)等相關(guān)方面，同時(shí)還要保障城市公共利益，為公共設(shè)施留下建設(shè)空間，特別是落實(shí)規(guī)劃中確定的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等“五線”控制要求。以城市總體規(guī)劃的宏觀、長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局性的布局為指引，尊重合理確定規(guī)劃區(qū)的性質(zhì)及功能，注重規(guī)劃區(qū)的景觀規(guī)劃，體現(xiàn)城市景觀控制。

3、完善城市功能原則

應(yīng)當(dāng)在用地性質(zhì)的規(guī)劃上，完善城市功能，利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)與交通優(yōu)勢(shì)，改善城市居住環(huán)境，提升城市形象，完善城市功能。規(guī)劃從城市整體來(lái)布置，以振武路為軸線，形成合理分布并有機(jī)聯(lián)系的三大功能片區(qū)。

（1）中部的城市公共服務(wù)區(qū)

沿城市主干道振武路布置商務(wù)辦公、商業(yè)、教育和文化娛樂(lè)等城市公共服務(wù)設(shè)施，最大發(fā)揮該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善綜合服務(wù)功能。

（2）北部和南部居住綜合區(qū)

位于區(qū)域的北部和南部，根據(jù)規(guī)范配置生活配套設(shè)施（幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘?jiān)O(shè)施）、社區(qū)綠地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了區(qū)域城市景觀，將該城中村改造為融入城市的新型居住社區(qū)。

4、保證市場(chǎng)可操作性

城中村改造工作由政府主導(dǎo)組織推進(jìn)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下城市建設(shè)的要求，注重規(guī)劃用地的確定性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多樣性相結(jié)合，合理確定用地，使規(guī)劃具有較強(qiáng)的宏觀調(diào)控能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力。在成本過(guò)大、強(qiáng)度要求過(guò)高的情況下，仍應(yīng)在交通、日照、消防等規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，制定適宜地塊強(qiáng)度指標(biāo)，并統(tǒng)籌考慮下轉(zhuǎn)移部分容積率，以增強(qiáng)改造實(shí)施的可操作性。保持生態(tài)環(huán)境合理地安排各項(xiàng)建設(shè)用地，保持彈性，留有余地，形成一個(gè)有利于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和可持續(xù)發(fā)展的城市布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

5、城市設(shè)計(jì)原則

規(guī)劃應(yīng)當(dāng)運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的方法，綜合考慮自然環(huán)境、人文因素和村民生活需要，對(duì)城市空間環(huán)境作出統(tǒng)一規(guī)劃，體現(xiàn)塞北特有的地域特色，通過(guò)對(duì)地塊與周邊總體形態(tài)把控的同時(shí)，

結(jié)合天際線、地租水平尺度，以內(nèi)緊外松的空間形態(tài)，再現(xiàn)朔州邊塞地域特色。提高城市的環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀的藝術(shù)水平。進(jìn)而提出地塊上有關(guān)建筑形態(tài)及公共空間形態(tài)的控制內(nèi)容和指標(biāo)。

四、結(jié)語(yǔ)

針對(duì)城市新區(qū)這種成片大規(guī)模、高水平、高品質(zhì)開(kāi)發(fā)的前提下，其城中村改造不僅要滿足安置遷建用地、改善城中村公共服務(wù)設(shè)施和提升城市功能等要求，更要滿足新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求，因此從推進(jìn)城中村改造，進(jìn)而加快城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方面來(lái)說(shuō)，需對(duì)城中村改造重新認(rèn)識(shí)，進(jìn)行有效調(diào)控，塑造城市文化特色，從而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李春云. 太原市“城中村”改造的實(shí)踐與探索 [J].. 科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2011，（4）

篇（6）

經(jīng)過(guò)調(diào)研，__區(qū)確定把改造城中村、提高農(nóng)民生活水平作為一項(xiàng)重要工作。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城中村改造需要大批有經(jīng)驗(yàn)、有信息的人員協(xié)助招商洽談、提供相關(guān)政策、辦理相關(guān)手續(xù)，為此，__區(qū)專門(mén)成立了招商局、城區(qū)改造辦公室等機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)指導(dǎo)，協(xié)調(diào)市、區(qū)相關(guān)部門(mén)為城中村建設(shè)服務(wù)。實(shí)踐證明，城中村改造不能放任自流，需要政府的引導(dǎo)和規(guī)劃，尤其在城中村改造階段，政府的引導(dǎo)和支持是非常必要的。政府既要針對(duì)項(xiàng)目提供跟蹤服務(wù)，保證運(yùn)作成功，又要搞好監(jiān)督，避免盲目開(kāi)發(fā)損害群眾利益，防止產(chǎn)生社會(huì)不安定因素。

為保證城中村建設(shè)順利開(kāi)展，__區(qū)政府特別注重做好三方面的工作。一是充分論證，慎重決策。對(duì)擬建項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、商業(yè)價(jià)值及發(fā)展前景進(jìn)行充分論證，以此保證決策的準(zhǔn)確性。二是確保項(xiàng)目的可操作性。項(xiàng)目既要符合規(guī)劃、城建、環(huán)保等部門(mén)的規(guī)定，還要根據(jù)城中村的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力確定建設(shè)方式和規(guī)模，對(duì)采用合作開(kāi)發(fā)建設(shè)方式的要明確各方法律責(zé)任。三是兼顧各方利益，以免產(chǎn)生社會(huì)不安定因素。在拆遷改造建筑密度大的村民住宅區(qū)時(shí)，區(qū)政府還減免收取土地收益金和有關(guān)配套費(fèi)用，根據(jù)被拆遷村民的經(jīng)濟(jì)能力和故土觀念確定安置房。這些措施的實(shí)施，有力地推動(dòng)了城中村改造。

二、明確發(fā)展方向，實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略近年來(lái)，為爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，__市、區(qū)兩級(jí)政府不斷加大投資力度，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，改變城市面貌。道路、綠化等公共設(shè)施的建設(shè)需要占用城中村的土地，同時(shí)住房市場(chǎng)化改革使轄區(qū)內(nèi)各單位職工對(duì)商品房的消費(fèi)能力大增，房地產(chǎn)商看好城中村的地理位置，紛紛到__區(qū)投資，這無(wú)疑給__區(qū)城中村建設(shè)帶來(lái)了機(jī)遇。

經(jīng)過(guò)調(diào)查論證，__區(qū)對(duì)城中村的發(fā)展方向形成一致意見(jiàn)，即“退二（產(chǎn)業(yè)）進(jìn)三（產(chǎn)業(yè)）”，保留少數(shù)經(jīng)營(yíng)狀況好、有發(fā)展前途的工業(yè)企業(yè)，關(guān)停大部分村集體企業(yè)，大力發(fā)展以房地產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)，壯大集體經(jīng)濟(jì)，改變落后的村容面貌，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。

目前，各城中村因地制宜，利用各自或宜居或宜商的地理位置優(yōu)勢(shì)，改造建設(shè)全面展開(kāi)，大批建設(shè)項(xiàng)目落戶城中村。河南科技大學(xué)學(xué)生公寓、同樂(lè)建材市場(chǎng)、金夢(mèng)家具市場(chǎng)、地久商務(wù)大廈等項(xiàng)目均已投入使用，并取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。在南村和興隆寨兩個(gè)村，建成了興隆花園、興隆新村、珠江路商業(yè)街、南華新村等本地有名的地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅改變了以前臟、亂、差的舊農(nóng)村形象，而且壯大了集體實(shí)力，村民住進(jìn)了環(huán)境優(yōu)美的新社區(qū)，享受到了城中村改造帶來(lái)的許多福利。

三、完善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)揮城中村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)__區(qū)大多數(shù)城中村位于城區(qū)繁華地帶，部分位于城鄉(xiāng)接合部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。但在城中村改造之前，區(qū)位優(yōu)勢(shì)還僅僅是潛在的，并沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善、自然環(huán)境差、社會(huì)治安混亂、沒(méi)有吸引力。城中村改造的首要任務(wù)就是要完善基礎(chǔ)設(shè)施、改善周邊環(huán)境。

由于多數(shù)城中村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，而改造成本又較高，因此，__市及__區(qū)政府加大了對(duì)城中村改造的投資力度，對(duì)涉及水、電、道路、綠[！]化等的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)給予了必要的財(cái)政支持。按照城市總體發(fā)展規(guī)劃，__市先后實(shí)施了改造南昌路為觀光示范路、新修建并綠化洛河、澗河河堤等工程，這些工程大大改善了沿線幾個(gè)城中村的周?chē)h(huán)境。

地處

篇（7）

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門(mén)”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬(wàn)，轄9個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個(gè)行政村，1057個(gè)村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

（一）主要特點(diǎn)

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個(gè)行政村，93個(gè)自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒(méi)有農(nóng)業(yè)耕地的一類(lèi)村莊有46個(gè)村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類(lèi)村莊有10個(gè)村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類(lèi)村莊有37個(gè)村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻(xiàn)給了縣城建設(shè)，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒(méi)有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會(huì)保障待遇低?？h城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會(huì)保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會(huì)穩(wěn)定。

四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠(yuǎn)，大多數(shù)已成為危房，嚴(yán)重危及群眾身體健康和生命財(cái)產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的居住、出行、休閑帶來(lái)較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問(wèn)題

一是土地“瓶頸”問(wèn)題難以突破。土地問(wèn)題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問(wèn)題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過(guò)，城中村改造必然需增加村莊建設(shè)用地，一方面由于村莊周?chē)俨糠挚盏鼐鶠榇迕駛€(gè)人所有，村集體基本上無(wú)自留地，新增建設(shè)用地必須從村民之中征收，相當(dāng)多的村民對(duì)失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等問(wèn)題十分擔(dān)憂，在實(shí)際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對(duì)城中村進(jìn)行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補(bǔ)一予以安置，使得原本就不足的建設(shè)用地難以滿足安置要求。

二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視為理想居家。他們對(duì)新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。

三是城中村改造中的違章建筑處理問(wèn)題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對(duì)村莊原有布局造成了較大的破壞，如對(duì)城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補(bǔ)償問(wèn)題；對(duì)一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關(guān)審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實(shí)際操作過(guò)程中對(duì)原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對(duì)城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實(shí)行城中村改造是貫徹落實(shí)黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機(jī)遇、借勢(shì)城市建設(shè)的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，更是推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)提質(zhì)的一個(gè)重要載體，對(duì)于提高縣城城市化水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展具有重要意義。

（一）實(shí)行城中村改造有利于加快城市化進(jìn)程?？h城是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是一個(gè)縣的對(duì)外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問(wèn)題，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對(duì)于加快城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。

（二）實(shí)行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤(pán)活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

（三）實(shí)行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和改造，會(huì)使原來(lái)的城中村融入縣城，從根本上解決原來(lái)城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問(wèn)題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會(huì)極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來(lái)的成果。

（四）實(shí)行城中村改造有利于提升縣城形象，促進(jìn)招商引資。城中村改造不是簡(jiǎn)單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會(huì)變成縣城一道獨(dú)特的風(fēng)景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進(jìn)一步顯現(xiàn)。這樣以來(lái)，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對(duì)招商引資、項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。

（五）實(shí)行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對(duì)城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展難得的一次機(jī)遇，也是實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無(wú)論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來(lái)看，目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，必然對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重制約。

三、城中村改造模式探討

在調(diào)研過(guò)程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽(tīng)取較大多數(shù)村民及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見(jiàn)建議，建議采取以下幾種模式進(jìn)行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導(dǎo)下，由村委會(huì)組織，由村民自行籌資建設(shè)，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設(shè)的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點(diǎn)有：一是不需增加村莊建設(shè)用地，村民按原有宅基地面積進(jìn)行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實(shí)施難度相對(duì)較小。存在的缺點(diǎn)有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設(shè)施用地維持原貌，對(duì)于布局凌亂的村莊將無(wú)法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒(méi)有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對(duì)改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會(huì)統(tǒng)一組織，對(duì)原有村落進(jìn)行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對(duì)原有宅基地重新合理分配給村民自行進(jìn)行房屋建設(shè)。其優(yōu)點(diǎn)有：一是對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點(diǎn)有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對(duì)村莊無(wú)房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。

（三）原址商業(yè)開(kāi)發(fā)型。即由村委會(huì)統(tǒng)一組織，對(duì)原有村落進(jìn)行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對(duì)原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進(jìn)行多層住宅或?qū)I(yè)市場(chǎng)建設(shè)，由村民按原房屋面積比例進(jìn)行分配。其優(yōu)點(diǎn)有：一是對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對(duì)有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟(jì)來(lái)源問(wèn)題。存在的缺點(diǎn)有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場(chǎng)，為確保工程質(zhì)量，必須嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價(jià)值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設(shè)用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點(diǎn)有：對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點(diǎn)是：必須解決新建村莊建設(shè)用地問(wèn)題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進(jìn)行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進(jìn)行改造；二是對(duì)原有村莊建筑密度大，實(shí)行拆舊建新、原址重建等改造模式無(wú)法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對(duì)一部分村民進(jìn)行易地建設(shè)，騰讓出的宅基地由國(guó)土部門(mén)收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設(shè)施建設(shè)用地。

（五）新征預(yù)留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設(shè)用地，其余征為國(guó)有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權(quán)證。其優(yōu)點(diǎn)有：對(duì)有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢(shì)，建設(shè)商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟(jì)來(lái)源問(wèn)題；存在的缺點(diǎn)是：已完成土地征用的村莊村民意見(jiàn)較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。

四、推進(jìn)城中村改造的對(duì)策與建議

對(duì)縣城城中村進(jìn)行科學(xué)合理的改造，是縣城建設(shè)擴(kuò)容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會(huì)的客觀要求，對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進(jìn)城中村改造重點(diǎn)要抓好以下五個(gè)方面。

（一）提高認(rèn)識(shí)，深化理念。城中村改造表面上是一個(gè)城市建設(shè)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上是社會(huì)組織變革問(wèn)題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)耕作方式的變化，隨之而來(lái)的是社會(huì)身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟(jì)形式變化帶來(lái)的一種表象而已。實(shí)踐中由于對(duì)城中村改造問(wèn)題的這種艱巨性和關(guān)聯(lián)性認(rèn)識(shí)不足，往往簡(jiǎn)單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對(duì)經(jīng)濟(jì)耕作方式的變革，結(jié)果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問(wèn)題一邊在解決，新的問(wèn)題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時(shí)不理想，有時(shí)一改再改，造成很大的浪費(fèi)。城中村改造的實(shí)質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國(guó)有土地、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟(jì)”。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會(huì)保障等方面同時(shí)努力，需要民政、勞動(dòng)、規(guī)劃建設(shè)、國(guó)土資源等各個(gè)部門(mén)協(xié)同做好相關(guān)工作。

（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，高位推動(dòng)。城中村改造涉及社會(huì)各個(gè)方面，要加強(qiáng)對(duì)城中村改造組織領(lǐng)導(dǎo)，成立縣級(jí)層面的城中村改造建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺(tái)相關(guān)政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設(shè)過(guò)程中的各種矛盾和問(wèn)題，推動(dòng)改造工作順利有序地進(jìn)行。

篇（8）

1 城中村產(chǎn)生的根源

城中村問(wèn)題是我國(guó)城市化進(jìn)程中所獨(dú)有的一種現(xiàn)象，主要是我國(guó)現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)模式所導(dǎo)致。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的用地不斷擴(kuò)展，原來(lái)的一些村莊被納入城市范圍，但其土地仍保有其原有集體屬性。這些村莊雖位于城市之中，但其建設(shè)管理方法仍延續(xù)原有農(nóng)村宅基地管理模式，即由村集體進(jìn)行宅基地分配，村民在其上自行進(jìn)行建設(shè)。由于建設(shè)管理及建設(shè)方式仍延續(xù)原有農(nóng)村的習(xí)慣，與周邊的城市環(huán)境格格不入，村民仍沿襲原有的鄉(xiāng)土、親緣和地緣關(guān)系。脫胎于農(nóng)民的城中村非農(nóng)化群體，比較其他社會(huì)群體而言，這一群體對(duì)社會(huì)保障有著更為獨(dú)特而強(qiáng)烈的需求。隨著耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地進(jìn)入了城市生活，但就適應(yīng)城市生活的技能而言，這些人普遍一無(wú)技術(shù)、二無(wú)文化、三無(wú)任何其他優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)注定要在城市中被邊緣化的社會(huì)群體。

2 充分把握“城中村”改革改造的重要意義

2.1有利于拓展城市空間，優(yōu)化資源配置

“城中村”土地利用率低，通過(guò)改造，有利于優(yōu)化土地資源配置，為城市發(fā)展騰出新的空間。

2.2有利于改變城市面貌，提升城市品位

“城中村”布局雜亂，建設(shè)無(wú)序，形式土而單調(diào)。通過(guò)改造可重塑形象，提高城市品位和競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3有利于改善生活環(huán)境，提高居民素質(zhì)

“城中村”相對(duì)封閉，基本保持農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環(huán)境臟亂差，通過(guò)改造，促其向現(xiàn)代城市方式轉(zhuǎn)變，居住環(huán)境、思想觀念、行為方式、整體素質(zhì)得到提高。

2.4有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程

伴隨著城市外延式擴(kuò)張的深入，內(nèi)涵式城市化被提到議事日程，對(duì)人居環(huán)境及人口素質(zhì)水平較低的“城中村”改造成為推進(jìn)城市化的重要環(huán)節(jié)，加快“城中村”的城市化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、真正實(shí)現(xiàn)城市一元發(fā)展的關(guān)鍵，與實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化和城市現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密相關(guān)，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。

3 當(dāng)前城中村改造引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題

分析，我國(guó)城中村改造引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題主要可以概括為以下幾個(gè)方面：

3.1缺乏對(duì)城市整體的規(guī)劃

城中村改造經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏對(duì)城市整體的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)用地及居民住宅用地調(diào)節(jié)失衡。由于城市化初期的開(kāi)發(fā)大多為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)用地，導(dǎo)致重新建設(shè)規(guī)模盲目擴(kuò)大，土地利用效率十分低下，留給農(nóng)民的土地越來(lái)越少，非法占地和亂堆濫建等現(xiàn)象也屢禁不絕。這種只看重局部和短期利益而不著眼于長(zhǎng)期持續(xù)性發(fā)展的過(guò)度開(kāi)發(fā)將導(dǎo)致區(qū)域土地結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡，土地資源的浪費(fèi)也必不可免。

同時(shí)，用地的不科學(xué)也直接導(dǎo)致村內(nèi)的建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，城市建設(shè)秩序混亂。居民住宅區(qū)建設(shè)品質(zhì)低劣，容積率過(guò)高，采光通風(fēng)條件也相當(dāng)惡劣。

3.2村莊建設(shè)水準(zhǔn)低下，配套設(shè)施嚴(yán)重短缺

村莊的經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展速度未能與建筑建設(shè)取得同步提高，雖然在村莊建設(shè)中，現(xiàn)代居民住宅比例尚高，但與之相配的公建服務(wù)、市政設(shè)施、公共綠地等卻明顯不足，城市化建設(shè)也只見(jiàn)表面高樓不見(jiàn)實(shí)質(zhì)文化提升。有些地區(qū)甚至因“城中村”依舊執(zhí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制而無(wú)法被管理部門(mén)正式納入城市規(guī)劃管理。

3.3建筑密度大，居住環(huán)境差

城中村因位于城中，一些村子位置較好，房屋租賃有一定市場(chǎng)，村民為了增加出租面積，街道兩旁的樓都伸展出來(lái)，幾乎把露天的地方全部塞滿。由于房屋建筑密度高，采光通風(fēng)條件差，加之違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現(xiàn)象突出，村容村貌一般都比較差，村民生活環(huán)境質(zhì)量差。

3.4消防隱患較多，治安形勢(shì)嚴(yán)峻

城中村內(nèi)街巷狹窄彎曲，城市規(guī)劃建設(shè)管理缺位，村莊建設(shè)無(wú)序發(fā)展，違章建筑不少，安全隱患較多。城中村外來(lái)人口集聚，缺乏管理，治安形勢(shì)嚴(yán)峻。

4 加強(qiáng)城中村改造規(guī)劃的對(duì)策

4.1堅(jiān)持規(guī)劃引導(dǎo)，積極推動(dòng)成熟項(xiàng)目

城中村改造必須堅(jiān)持符合城市規(guī)劃的要求，在整體合理維持和有序過(guò)渡現(xiàn)有廉租屋及低端都市加工業(yè)、服務(wù)業(yè)功能的基礎(chǔ)上，積極為城市支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套服務(wù)，在優(yōu)勢(shì)區(qū)位條件下積極發(fā)展商業(yè)辦公、信息服務(wù)、旅游服務(wù)等高附加值產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)村民和村集體經(jīng)濟(jì)通過(guò)與城市產(chǎn)業(yè)融合來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，避免一味地要求高容積率，嚴(yán)格控制人口和住宅規(guī)模，完善市政和公共配套設(shè)施。

4.2“城中村”改造，必須與加強(qiáng)城市社區(qū)建設(shè)相結(jié)合

撤村建居后，農(nóng)民變成了居民，成為城市社區(qū)的一員，要針對(duì)農(nóng)民變成市民這類(lèi)人群的特點(diǎn)，最大限度地發(fā)揮社區(qū)管理和服務(wù)的功能。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要著重考慮到開(kāi)展社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)服務(wù)等工作，從思想觀念、行為方式、社區(qū)管理方面徹底把“城中村”居民的傳統(tǒng)農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化城市生活方式，使“城中村”居民徹底告別舊有的生活方式，走進(jìn)現(xiàn)代城市文明社區(qū)，成為真正的城市人。

4.3“城中村”改造，必須實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的手段

“城中村”改造是推進(jìn)城市化的大事，也是城市化進(jìn)程中的一件難事。前期調(diào)研中既了解群眾思想工作的意識(shí)，又要考慮政策制定的深度和力度。

4.4發(fā)揮市場(chǎng)資源配置作用

城中村改造是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要政府、城中村、開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)作用下合力推進(jìn)。因此，政府必須明確自身的職能定位，有所為有所不為。堅(jiān)持政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的辦法，由政府統(tǒng)籌安排項(xiàng)目計(jì)劃，統(tǒng)一規(guī)劃審批改造片區(qū)，平衡征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)土地進(jìn)行公開(kāi)“招、拍、掛”；同時(shí)依靠市場(chǎng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作籌集建設(shè)資金，解決建設(shè)資金缺口問(wèn)題。

4.5提高城中村改造規(guī)劃和建設(shè)方案的科學(xué)性

城中村與老城區(qū)一樣，人口密度高、人均收入低、人居環(huán)境差，“城中村”還有歷史遺留問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題、生活方式問(wèn)題，因此改造起來(lái)難度較大。建議政府將城中村改造規(guī)劃與“十二五”規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃等相銜接，協(xié)調(diào)城市存盤(pán)土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，保障城中村改造有一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。深入研究不同城中村的位置、特點(diǎn)和問(wèn)題，針對(duì)不同片區(qū)、不同類(lèi)型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對(duì)城中村進(jìn)行改造。

4.6加強(qiáng)對(duì)城中村建房的監(jiān)督和管理

目前，城中村內(nèi)違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地?fù)屔w、加蓋的現(xiàn)象較為突出，對(duì)違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問(wèn)題，在具體工作上難以把握。如果賠償了，則違建、搶建之風(fēng)會(huì)越演越烈，也有違背政策之嫌；如不賠償拆遷工作便難以開(kāi)展，甚至上訪。這就要求相關(guān)部門(mén)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)建房的監(jiān)督和管理，夯實(shí)管理工作責(zé)任，打消村（居）民套取拆遷補(bǔ)償資金的念頭，做到補(bǔ)償公平、群眾不受損失，同時(shí)也能為拆遷改造創(chuàng)造有利的條件。

結(jié)語(yǔ)：總而言之，合理的進(jìn)行城市規(guī)劃，改造城中村的用地規(guī)模，加強(qiáng)城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，合理的安置拆遷，規(guī)劃好城市中的土地用地規(guī)模和形式，提高城中村居民的素質(zhì)與技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的問(wèn)題一定會(huì)有所改善。

篇（9）

一、城中村概念綜述

城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，落后于時(shí)展步伐、遠(yuǎn)離現(xiàn)代城市管理之外、生活質(zhì)量水平低下的居民區(qū)。［1］“城中村”的出現(xiàn)及發(fā)展具有其特殊性?！俺侵写濉背霈F(xiàn)的原因也是多方面的:從城市化發(fā)展來(lái)說(shuō)。在過(guò)去改革開(kāi)放的30多年中，我國(guó)的城市數(shù)目從1978年的320個(gè)發(fā)展到的662個(gè)。城市建成區(qū)面積由3．6萬(wàn)平方公里擴(kuò)張到9萬(wàn)多平方公里。城市化的快速發(fā)展就必然要通過(guò)征收農(nóng)村耕地以獲得其擴(kuò)展的空間。而當(dāng)?shù)厥ジ氐霓r(nóng)民卻仍然留在原居住地并擁有自己的宅基地，所謂的“城市包圍農(nóng)村”的運(yùn)動(dòng)便發(fā)生了，城市里鑲嵌農(nóng)村，逐漸形成了“城中村”。從制度角度來(lái)說(shuō)，是我國(guó)城鄉(xiāng)、土地二元管理結(jié)構(gòu)、體制所造成的，這也是深層次的產(chǎn)生原因?！俺侵写濉眱?nèi)成為了城市與農(nóng)村“二元所有制結(jié)構(gòu)”同時(shí)存在、并行發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征，因此既不同于傳統(tǒng)農(nóng)村又無(wú)法融入現(xiàn)代城市生活的“城中村”必然應(yīng)運(yùn)而生。綜上，土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。這種結(jié)構(gòu)下村民可以低價(jià)甚至無(wú)償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，然后村民通過(guò)自發(fā)建造房屋出租給外來(lái)人口以獲取租金收益最大化。由于土地和房屋租金收益最大化的誘惑便導(dǎo)致了“城中村”現(xiàn)象的進(jìn)一步加劇。

二、西安城中村改造過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題及原因

(一)拆遷過(guò)程中的村民抗議引發(fā)

在城中村改造過(guò)程中利益的博弈主要來(lái)自于三個(gè)方面:政府、開(kāi)發(fā)商、和村民。在城中村改造過(guò)程中政府與開(kāi)發(fā)商都是其推動(dòng)因素，也存在著更加緊密的利益關(guān)聯(lián)。而村民顯然成為這一過(guò)程中的阻力因素，因?yàn)槌侵写甯脑熘苯忧袛嗔舜蟛糠执迕竦闹饕杖雭?lái)源(租金收益)但政府又不能在后續(xù)保障中為村民提供就業(yè)、經(jīng)營(yíng)等其他收入保障。這種種對(duì)未來(lái)不確定的擔(dān)憂以及改造過(guò)程中的不公正行為都將引起消極的對(duì)抗心理，由此引發(fā)一系列的利益沖突與社會(huì)矛盾的出現(xiàn)。

(二)拆遷過(guò)程中的開(kāi)發(fā)商與黑惡勢(shì)力聯(lián)合強(qiáng)拆

開(kāi)發(fā)商與黑惡勢(shì)力的聯(lián)合以暴力、恐嚇、甚至是制造流血事件在城中村改造中屢見(jiàn)不鮮。我們可以看到這背后既折射著開(kāi)發(fā)商拿地的巨大利益驅(qū)動(dòng)、黑社會(huì)對(duì)法治民主生活的踐踏，更隱藏著政府為追求GDP的土地經(jīng)濟(jì)，官員希望通過(guò)改造過(guò)程而提升政績(jī)以默許開(kāi)發(fā)商與惡勢(shì)力的暴力行為，而村民只能成為弱勢(shì)的一方艱難爭(zhēng)取自己的權(quán)益。

(三)拆遷中的政府“尋租”行為及基層干部“分肥”現(xiàn)象

“尋租”行為發(fā)生的主客體為政府主管部門(mén)及其官員與開(kāi)發(fā)商之間的利益輸送，包括開(kāi)放商對(duì)市政項(xiàng)目的資金支持，對(duì)主管官員的行賄受賄、政治獻(xiàn)金等行為以換取政府政策有利于開(kāi)放商的拿地行為;而較低層次的“尋租”行為發(fā)生主客體則是基層拆遷工作人員與大多普通村民，被拆遷戶通過(guò)紅包、送禮的行為以換取拆遷工作人員在房屋評(píng)估、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)劃定等具體操作行為上有利于自己。而這些“尋租”現(xiàn)象往往造成的后果是政府在城中村改造中的權(quán)威與公信力大大下降，村民對(duì)于公平、公正度表現(xiàn)出強(qiáng)烈質(zhì)疑。

(四)“后拆遷時(shí)代”所引發(fā)的部分社會(huì)問(wèn)題

“拆遷暴富魔咒”的出現(xiàn)，［3］多數(shù)村民一夜暴富、財(cái)富急劇增長(zhǎng)、生活方式改變的同時(shí)其家庭生活及生存狀況也出現(xiàn)了新的危機(jī)。在經(jīng)歷城中村改造的居民中，許多人尤其是年輕人的消費(fèi)心理發(fā)生了巨大變化，攀比、揮霍現(xiàn)象比比皆是，再加上賭博等的興起，短短幾年就可能重新回到甚至比以前更差的生活狀態(tài)。如何解決“后拆遷時(shí)代”村民引導(dǎo)就業(yè)、社會(huì)保障、生活發(fā)展就成為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要課題。

三、如何更好的進(jìn)行城中村改造工作的思考城中村改造項(xiàng)目合法、合理、科學(xué)、民主的推進(jìn)，我們需要從以下幾方面入手:

(一)加強(qiáng)溝通機(jī)制，切實(shí)尊重村民的權(quán)益保障

《西安市城中村改造管理辦法》規(guī)定，“城中村改造方案須經(jīng)村民(或戶代表)大會(huì)通過(guò)形式?jīng)Q議后，由區(qū)城中村改造主管機(jī)構(gòu)初審，市城中村改造管理機(jī)構(gòu)審查同意后，報(bào)市人民政府審批”。［6］當(dāng)前村民群體與開(kāi)發(fā)商、政府的社會(huì)地位不平等性、對(duì)話機(jī)制不公正性是引發(fā)新一輪拆遷中矛盾出現(xiàn)的關(guān)鍵因素。因此，作為城中村改造主導(dǎo)因素的政府部門(mén)勢(shì)必應(yīng)當(dāng)構(gòu)建新的對(duì)話機(jī)制，以平等姿態(tài)與村民協(xié)商一致，拓寬溝通渠道，提高工作中的服務(wù)意識(shí)，切實(shí)尊重村民群體的合法權(quán)益。

(二)加快立法進(jìn)程，明確城中村改造的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)

鑒于目前我國(guó)還沒(méi)有專門(mén)針對(duì)城中村集體規(guī)劃改造的法律出臺(tái)，也沒(méi)有適用城中村房屋拆遷評(píng)估的相關(guān)法律依據(jù)，因此，國(guó)家制定統(tǒng)一的城中村改造法規(guī)是必要的。［7］目前改造工程進(jìn)入一個(gè)瓶頸時(shí)期，更亟待一部真正意義上的“城中村改造”相關(guān)法律的出臺(tái)，通過(guò)法律對(duì)政府改造過(guò)程中行為的規(guī)范化、透明化、法制化，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、補(bǔ)償合理、程序規(guī)范以贏得村民對(duì)政策的支持。

(三)完善政府職能，體現(xiàn)改造中的政府責(zé)任—政府主導(dǎo)

在城中村改造過(guò)程中政府應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn):1、在城中村改造項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)將具體信息及時(shí)、準(zhǔn)確的向村民透明、公開(kāi)，充分保障村民的知情權(quán);2、成立專門(mén)的一村一點(diǎn)式城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，及時(shí)有效掌握信息、協(xié)調(diào)各方，具有針對(duì)性且簡(jiǎn)化程序、提高效率。3、必須充分尊重市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律、對(duì)城中村改造補(bǔ)償金額評(píng)估上公平、公正的同時(shí)保障開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，以避免開(kāi)發(fā)商雇傭黑惡勢(shì)力強(qiáng)拆的出現(xiàn)，避免干群關(guān)系緊張。［8］

(四)完善社會(huì)保障，妥善統(tǒng)籌“后拆遷時(shí)代”村民及租戶的生存、生活問(wèn)題

“城中村”村民利用區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)而對(duì)擁有的土地、房屋實(shí)現(xiàn)收益的最大化，利用新的“房租經(jīng)濟(jì)”模式而迅速蛻變?yōu)樾碌摹笆忱A層”。［9］面對(duì)“后拆遷時(shí)代”問(wèn)題，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn):1、建立健全城市一體化社會(huì)保障機(jī)制，真正將改造后的村民納入到社保體制中去，實(shí)現(xiàn)生活基本保障解除其后顧之憂;2、積極鼓勵(lì)引導(dǎo)村民創(chuàng)業(yè)就業(yè)，開(kāi)展各種免費(fèi)技能培訓(xùn)項(xiàng)目，創(chuàng)造更多村民就業(yè)崗位，實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展。3、加強(qiáng)城市廉租房建設(shè)，保障城市外來(lái)人口的居住生活要求、降低其生存成本、加強(qiáng)其社會(huì)服務(wù)管理［10］。綜上，必須在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上更加強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的貫徹度，重新定位政府所扮演的角色職能、更加廣泛的聽(tīng)取和吸收村民意見(jiàn)愿景、推進(jìn)我們的城中村改造相關(guān)法治進(jìn)程、妥善處理各方利益。

作者：王耀南 單位:延安大學(xué)公管學(xué)院

參考文獻(xiàn):

［1］名冊(cè)解釋:城中村［EB/OL］，搜狐教育2010．

［2］沈瑩，李志民．城中村外來(lái)人口類(lèi)型及居住問(wèn)題調(diào)查研究［J］．唐都學(xué)刊，2010．(03)

［3］趙海均．拆遷時(shí)代的三大悲劇［EB/OL］中華網(wǎng)，2013．

［4］張秀琴．誰(shuí)來(lái)過(guò)問(wèn)城中村中農(nóng)民工的居住權(quán)［J］．城市化與社會(huì)發(fā)展，2010．(06)

篇（10）

三年未達(dá)成

2009年，武漢市全面啟動(dòng)對(duì)全市城中村的改造建設(shè)。武漢市政府在當(dāng)年2月出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的文件》要求在2011年年底前，完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造任務(wù)。

當(dāng)初的三年限期已逾，時(shí)至今日，二環(huán)內(nèi)城中村的改造目標(biāo)仍然沒(méi)有徹底完成，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)再次表示：“2015年，武漢將徹底告別城中村”。

原二環(huán)內(nèi)56個(gè)城中村現(xiàn)已改造48個(gè)，眼看就快拆完了。

但自去年下半年起，二環(huán)內(nèi)城中村改造工作卻突然進(jìn)入緩滯階段?！?009年、2010年，開(kāi)發(fā)商拿地都恨不得搶，現(xiàn)在卻有流拍的。”但武漢市城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任葉齊偉對(duì)《新楚商》記者說(shuō)，“受政策調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情跟往年相比有了消減。目前的城中村改造進(jìn)度也受到影響，可以說(shuō)是‘在艱難中推進(jìn)’吧?！?/p>

今年年初，原本要拿硚口區(qū)建榮村的萬(wàn)科地產(chǎn)因?yàn)橘Y金問(wèn)題放棄了這塊好地，最終，由政府出面牽頭，該地塊被廣州電子集團(tuán)接下。

由于政策、資金等問(wèn)題調(diào)整戰(zhàn)略的房企并非萬(wàn)科一家，在市場(chǎng)遇冷的情況下，開(kāi)發(fā)商拓展領(lǐng)地的欲望暫時(shí)有所消減。

盡管如此，武漢城中村改造的規(guī)模和速度仍然在全國(guó)位居前列。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前武漢市計(jì)劃改造村共156個(gè)，與同樣面臨城中村改造現(xiàn)狀的廣州、鄭州、太原等城市相比，改造總量居首，成為全國(guó)城中村改造的一個(gè)典型樣本城市。

“這可沒(méi)什么好驕傲的?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，“這只能說(shuō)明，武漢的城市化進(jìn)程太慢了，這是我們落后于別人的表現(xiàn)?！?/p>

自從2009年武漢確定了二環(huán)內(nèi)56個(gè)城中村的改造目標(biāo)之后，此后三年的改造之路并不是一馬平川。除了樓市連遭調(diào)控打擊，或多或少影響了開(kāi)發(fā)商的參與熱情之外，拆遷過(guò)程中的阻力也令城中村改造之路維艱。

但三年改造也算是有了可以拿出來(lái)交代的成績(jī)，改造方方面面的影響也在緩慢凸顯。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這還只是開(kāi)始，在未來(lái)的幾年內(nèi)，城中村改造對(duì)武漢這座城市的影響將會(huì)顯著并集中呈現(xiàn)。而今，城中村改造已經(jīng)成為全民話題。

被拆的村民有一個(gè)疑問(wèn)：拆遷補(bǔ)償能令我滿意嗎？

開(kāi)發(fā)商有一個(gè)疑問(wèn)，參與城中村的改造到底能給我?guī)?lái)多少盈利？

買(mǎi)房人有一個(gè)疑問(wèn)，城中村的全面開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

……

事實(shí)上，像城市化進(jìn)程中的任何一次改革或變動(dòng)一樣，城中村改造圓過(guò)“一夜致富”的拆遷夢(mèng)，也會(huì)讓得不到滿足的村民鬧情緒；城中村改造能樹(shù)立起開(kāi)發(fā)商的知名度，也可能給房企帶來(lái)難以預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院華中區(qū)研究副總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)：“別的城市想要繼續(xù)發(fā)展已經(jīng)很難找到空間，只能在舊建筑老廠房的基礎(chǔ)上拆除重建，而武漢城中村卻給房地產(chǎn)發(fā)展提供了大量質(zhì)優(yōu)價(jià)低的土地，從這一層面來(lái)說(shuō)，武漢城中村改造給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)。”

武漢城中村改造辦公室主任葉齊偉告訴記者，從現(xiàn)在已經(jīng)掛牌的城中村面積來(lái)算，不久的將來(lái)這些村的開(kāi)發(fā)將會(huì)給武漢提供4000萬(wàn)方的商品房。依照現(xiàn)在的消化速度，短期內(nèi)武漢樓市都將呈現(xiàn)供大于求的局面。這對(duì)于平抑商品房的價(jià)格會(huì)起到有效的影響。

談起下一步的工作計(jì)劃，葉齊偉說(shuō)：“今年的目標(biāo)，二環(huán)內(nèi)全部要啟動(dòng)拆遷，已經(jīng)掛牌的，要打破僵局。與此同時(shí)，外環(huán)的開(kāi)發(fā)改造也開(kāi)始逐步推進(jìn)了。”

開(kāi)發(fā)商“進(jìn)村”

2012年上半年，武漢共出讓24宗城中村土地，除一宗流拍，另23宗土地成交金額達(dá)179.7205億元，占上半年總成交金額的65.83%。武漢城中村土地出讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情勢(shì)下仍未冷場(chǎng)。

6月27日，名流置業(yè)公告稱，為保障公司在武漢地區(qū)的中長(zhǎng)期發(fā)展需要，公司董事會(huì)提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司參與武漢長(zhǎng)豐村“城中村”改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資不超過(guò)65億元人民幣，其中2012年計(jì)劃投入約20億元。

消息一出，業(yè)界嘩然，業(yè)內(nèi)將名流這一堪比豪賭的行動(dòng)形容為“蛇吞象”。畢竟，一個(gè)總資產(chǎn)108億的地產(chǎn)企業(yè)要用超過(guò)半壁江山的老本玩轉(zhuǎn)一個(gè)大項(xiàng)目，如不成功，代價(jià)巨大。

有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，名流置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入僅為3.21億元，而2011年全年，名流置業(yè)總營(yíng)收額為18.13億。而公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債總計(jì)則達(dá)10.17億。事實(shí)上，從2008年開(kāi)始，名流置業(yè)的凈利潤(rùn)水平便出現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢(shì)，從3.14億元跌至1.67億元。

與介入武漢城中村改造的另外幾家房地產(chǎn)大戶相比，名流置業(yè)的資本實(shí)力并不令人普遍看好。那么，名流此舉意欲何為？有分析師認(rèn)為，城中村土地低成本的誘惑和近期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們懶于拿地的審慎態(tài)度，是造成名流“不管不顧”出手的主要原因。

“目前武漢三環(huán)線以內(nèi)可供成片開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)寥寥無(wú)幾，城中村的地塊相對(duì)完整，面積大，而且大多數(shù)地處鬧市，開(kāi)發(fā)價(jià)值是顯而易見(jiàn)的。從去年到現(xiàn)在，受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，整個(gè)土地交易市場(chǎng)都很冷清，這造成了即便一些黃金地帶的城中村地塊也身價(jià)不高，因此有部分開(kāi)發(fā)商選擇此時(shí)抄底也是解釋得通的?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士如此分析，“在目前市場(chǎng)下行的情況下，名流這樣大的手筆實(shí)屬特例。但這也從一個(gè)側(cè)面反映出房企對(duì)城中村改造項(xiàng)目前景的信心?！?/p>

不過(guò)，從某些方面來(lái)看，這種所謂的“信心”似乎也是無(wú)奈之舉。數(shù)據(jù)顯示，目前武漢土地供應(yīng)的主要來(lái)源即是從城中村改造中產(chǎn)生的，且城中村土地比例占到土地總供應(yīng)量的一半以上。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，城中村改造不僅意味著可以拿到地，而且可以拿到含金量很高的土地。由于歷史原因，武漢的城中村不少都集中在繁華地段。因此，城中村拿地，似乎成了那些致力于在武漢占據(jù)一席之地的房企繞不開(kāi)、躲不掉的必由之路。

“前幾年，武漢供地的主要來(lái)源還集中在一些老企業(yè)、舊廠房方面，該拆的拆，該建的建。這幾年這種土地已經(jīng)極其稀少了，開(kāi)發(fā)商拿地沒(méi)有什么選擇，要么選擇郊區(qū)的凈地，要么就是城中村。郊區(qū)的凈地地理位置普遍比較偏僻，房企競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，成本又高。在這種情況下，包括萬(wàn)科在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多地介入城中村改造項(xiàng)目，這也是一個(gè)必然的選擇?！蔽錆h萬(wàn)科地產(chǎn)戰(zhàn)略部總監(jiān)文汗青對(duì)記者說(shuō)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商參與城中村改造，在土地成本方面優(yōu)勢(shì)較大。此前福星惠譽(yù)股份取得城中村改造，所獲取紅霞村地塊和賀家墩地塊的樓面地價(jià)分別只有1014元/平方米、2381元/平方米，位于武漢洪山區(qū)的三角路村城中村，樓面地價(jià)也僅2858元/平方米，低于同期同區(qū)位其他項(xiàng)目的地價(jià)。而當(dāng)時(shí)武漢中心城區(qū)土地招拍掛價(jià)格則幾乎不會(huì)低于4000元/平方米。城中村土地以其地塊完整、面積大，且質(zhì)優(yōu)價(jià)廉等優(yōu)勢(shì)成為開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的香餑餑。

2009年以后城中村改土地現(xiàn)已經(jīng)投入供應(yīng)。2010年，萬(wàn)科正式涉足武漢城中村改造并很快嘗到甜頭，以萬(wàn)科“金色城市”項(xiàng)目為例，去年僅此一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售出3000套，一時(shí)間創(chuàng)造了武漢同類(lèi)商品房的銷(xiāo)售記錄。該項(xiàng)目更是極大影響了南湖片區(qū)的房?jī)r(jià)。據(jù)了解，該樓盤(pán)為裝修房，均價(jià)約在6500——6700左右，與同期推盤(pán)的商品房相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)極為顯著。

“城中村項(xiàng)目一般靠規(guī)模取勝?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華中區(qū)研究副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，“所謂薄利多銷(xiāo)，打個(gè)比方，以前開(kāi)發(fā)商賣(mài)一套房子賺30萬(wàn)，現(xiàn)在可能賺15萬(wàn)。城中村土地的出讓方式?jīng)Q定了開(kāi)發(fā)商拿地成本不會(huì)很高，賣(mài)的房子也都不會(huì)貴，開(kāi)發(fā)商要回籠資金，追求的是銷(xiāo)售速度?！?/p>

目前，萬(wàn)科在武漢已經(jīng)接連拿下5個(gè)城中村改造項(xiàng)目。萬(wàn)科地產(chǎn)戰(zhàn)略部總監(jiān)文汗青說(shuō)，萬(wàn)科將會(huì)持續(xù)跟進(jìn)武漢城中村改造項(xiàng)目，但跟進(jìn)的速度、方式與節(jié)奏會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

對(duì)于武漢本地房企福星惠譽(yù)來(lái)說(shuō)，通過(guò)參與城中村改造以獲取土地儲(chǔ)備，是其一直以來(lái)的發(fā)展模式。2010年7月2日，福星惠譽(yù)以9.77億元的價(jià)格拿下江漢區(qū)賀家墩城中村改造地塊，同年12月，福星再次斥資近60億元，拿下4宗城中村地塊。

2010年12月，福星以29億元拿下姑嫂樹(shù)村城中村改造項(xiàng)目，雖然樓面地價(jià)較市價(jià)較為便宜，但根據(jù)估算拆遷及安置費(fèi)用逾40多億元，即姑嫂樹(shù)城中村改造福星惠譽(yù)將出資70多億元。這筆龐大的開(kāi)支使公司面臨嚴(yán)峻的資金壓力。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目拆遷因資金問(wèn)題仍處于半停滯狀態(tài)。

城中村改造在帶給開(kāi)發(fā)商們無(wú)限機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院華中區(qū)副總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，城中村改造項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)提出了很高的要求。

“過(guò)去小企業(yè)拍的地一般是‘凈地’，不像城中村往往存在復(fù)雜背景、地下管網(wǎng)什么的，城中村改造的內(nèi)容還包括設(shè)計(jì)、拆遷、還建等長(zhǎng)期細(xì)致工作，不是有錢(qián)就搞得好的。而現(xiàn)在又是市場(chǎng)下行時(shí)期，整個(gè)武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)都比較低迷，房子賣(mài)得慢。沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的小企業(yè)搞城中村的話，一個(gè)項(xiàng)目就能把自己搞死。”曾參與過(guò)城中村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)地的一家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在城中村拿地方面應(yīng)該量力而行。要看自己的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，看經(jīng)驗(yàn)。還需要大筆資金周轉(zhuǎn)。

一名正在參與武漢城中村改造的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，城中村改造涉及各方利益，看似利好誘人，實(shí)則情況復(fù)雜，沒(méi)有資質(zhì)和能力的開(kāi)發(fā)商很難處理好隨時(shí)可能面臨的個(gè)中問(wèn)題?！半m然不少城中村已經(jīng)完成拆遷掛牌，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，武漢城中村改造并不是一朝一夕的事，可能涉及許多遺留問(wèn)題。因?yàn)槔娣峙涞膹?fù)雜性，大量城中村項(xiàng)目一會(huì)兒是誘人的大餐、一會(huì)兒又變燙手山芋。”他說(shuō)。

那么，在如此風(fēng)險(xiǎn)之下，開(kāi)發(fā)商參與城中村改造到底賺錢(qián)嗎？能賺多少？

“不能說(shuō)沒(méi)賺錢(qián)，但是賺得不多，城中村項(xiàng)目利潤(rùn)很薄。”萬(wàn)科戰(zhàn)略部總監(jiān)文汗青告訴記者，“現(xiàn)在武漢城中村拆遷的模式等于是企業(yè)承擔(dān)了一部分政府改造的功能，除了拆遷成本，企業(yè)還要負(fù)擔(dān)引入配套，修建道路等責(zé)任，這些都是需要開(kāi)發(fā)商墊錢(qián)來(lái)做的。”文汗青認(rèn)為，賺錢(qián)并不是大型房企涉足城中村改造的首要目的。“參與城市化進(jìn)程、做大規(guī)模、形成品牌效應(yīng)……這些都是我們考慮的因素?！?/p>

走出城中村

武漢過(guò)去曾“中國(guó)最大縣城”之稱。從衛(wèi)星圖上“俯瞰”全城，密密麻麻的城中村落如星羅棋布占據(jù)三鎮(zhèn)。據(jù)目前相關(guān)調(diào)查，武漢城中村的數(shù)量和規(guī)模現(xiàn)已居全國(guó)之最。而與此同時(shí)，由城中村引發(fā)的環(huán)境、治安、社會(huì)保障等問(wèn)題，也無(wú)時(shí)不刻不在對(duì)本地政府進(jìn)行著執(zhí)政能力考查。

近年來(lái)，全國(guó)各地政府紛紛著手治理城中村問(wèn)題，武漢作為城中村問(wèn)題大戶，首當(dāng)其沖地走在了前面。

武漢的城中村和其他城市并無(wú)二致：村道里擠滿了無(wú)照經(jīng)營(yíng)的小吃攤，路兩邊高豎起排排電線桿，各種線纜盤(pán)根錯(cuò)節(jié)。樓房間距逼仄，相鄰兩樓的住戶之間低聲可以互聞，仰頭便是“一線天”……這些也是武漢大大小小城中村給人的直接觀感。

城市化必將遣散城中村。作為村民，有的人守著老家不愿離去，有的人懷揣著一個(gè)叫做“拆遷致富”的夢(mèng)，高高地標(biāo)出心理期待，等待挖掘機(jī)開(kāi)進(jìn)村莊，成為“失地農(nóng)民”。而層出不窮的關(guān)于城中村村民與開(kāi)發(fā)商斗智斗勇的故事，也是城市化的一大特色。

提起拆遷，武漢市城中村改造辦公室副主任葉齊偉對(duì)記者說(shuō)出了當(dāng)下存在的最大問(wèn)題：“現(xiàn)在最大的問(wèn)題是，很多村民的違建房都要求按照合法國(guó)有土地的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償，也不管你什么國(guó)有土地集體土地，坐地要價(jià)。我們不能強(qiáng)拆，造成現(xiàn)在的改造進(jìn)度放緩。但雖然進(jìn)展緩慢，畢竟還是沒(méi)有停，事情在往良好的方向發(fā)展。”

早在2004年9月，武漢市就制定了《關(guān)于積極推進(jìn)城中村綜合改造工作的意見(jiàn)》，提出了“城中村”改造的目標(biāo)任務(wù)。具體包括：“經(jīng)濟(jì)組織改制”，改村集體經(jīng)濟(jì)的雙層經(jīng)營(yíng)模式為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；“戶籍改登”，將城中村村民農(nóng)業(yè)戶口改登為城市居民戶口；“村改居”，依法撤銷(xiāo)村民委員會(huì)，組建社區(qū)居民委員會(huì)；“福利改保障”，村改按月發(fā)放福利為一次性納入城市社會(huì)保障體系；“土地改性”，將“城中村”的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地；按照城市管理規(guī)范要求，建設(shè)文明社區(qū)，充分考慮村企業(yè)的發(fā)展及村民融入城市等問(wèn)題，永久性地解決失地農(nóng)民的生計(jì)問(wèn)題。

2009年，武漢市全面啟動(dòng)“城中村綜合試點(diǎn)改造”。與許多地方“城中村”改造征地補(bǔ)償拆遷的思路不同。雖然也是走“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的路子，但武漢市“城中村綜合試點(diǎn)改造”將定位提升到了“償還歷史舊賬”和“建立責(zé)任政府”的高度：“將村集體組織的改制、村民身份轉(zhuǎn)換與村灣改造同時(shí)進(jìn)行，改造要體現(xiàn)‘依法行政，有情操作’，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作的方式解決問(wèn)題，在政策框架內(nèi)，改造要充分考慮到村民的利益?！?/p>

綜合對(duì)比全國(guó)其他城中村改造的模式和辦法，武漢“城中村”改造最大特點(diǎn)在于土地出讓實(shí)行徹底的市場(chǎng)化道路，全部土地以項(xiàng)目捆綁、掛牌底價(jià)方式出讓。按“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)用地與還建用地捆綁成項(xiàng)目后，采取公開(kāi)供地，并規(guī)定其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè)成本和本宗地價(jià)之和的1.15倍。這多出的15％一方面用于保護(hù)村民利益：即讓有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織，在爭(zhēng)取自行改造的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，有效保護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)的利益和落實(shí)改造資金；另一方面是給前期進(jìn)入但最終未能獲地的開(kāi)發(fā)商以適當(dāng)補(bǔ)償：即先期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商即便在土地掛牌后沒(méi)能拍到該地塊，也可以獲得15％的補(bǔ)償，同時(shí)村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補(bǔ)償金。

在基礎(chǔ)設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉(zhuǎn)給“城中村”所在的區(qū)財(cái)政專戶儲(chǔ)存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)狻⒐╇?、電信、郵政等；40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)“?？顚Ｓ谩?。按照武漢市“城中村”改造辦法，村民身份變?yōu)槭忻裰螅瑢⑷窟M(jìn)入社保范疇。政策規(guī)定，允許村民上溯10年補(bǔ)繳養(yǎng)老金。按以村民平均年齡55歲，武漢市民平均壽命76歲計(jì)算，村民只需再交5年保費(fèi)，政府就將承擔(dān)他今后20年的生活保障。此外，武漢市還規(guī)定，“城中村”村民轉(zhuǎn)居民后，在兩年內(nèi)還享受農(nóng)村計(jì)劃生育二胎政策。

在這種改造模式下，武漢誕生了類(lèi)似于鐵橋村這樣的“標(biāo)本村”。漢陽(yáng)區(qū)永豐街鐵橋村改造后，該村首創(chuàng)“出租公寓”，將村民自住的“鐵橋新家園”與“出租公寓”同步規(guī)劃，兩個(gè)項(xiàng)目分塊開(kāi)發(fā)。股民用超過(guò)自住的還建面積入股，參與集中建設(shè)“股民公寓”，公寓房產(chǎn)權(quán)仍歸股民所有，集體管理，集體對(duì)外租賃，增加了股民財(cái)產(chǎn)性收入，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。