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時(shí)間：2023-09-27 09:58:34
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)評估法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號：F29 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01
我國房地產(chǎn)評估主要有：一般評估、特定評估和房地產(chǎn)抵押貸款評估三種類型，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)評估業(yè)也發(fā)生這巨大的變化，其業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到周邊房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟、企業(yè)合資、股份該組、破產(chǎn)清算、土地拍賣等等各種經(jīng)濟(jì)行為活動。當(dāng)前，為了規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)，制定了《中國任命共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關(guān)的法律規(guī)章制度，并對房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行了規(guī)范，制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。盡管如此，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)依舊存在著一些問題亟待解決。
一、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題
（一）業(yè)內(nèi)法律法規(guī)實(shí)施細(xì)則不完備
雖然業(yè)內(nèi)已制定了相關(guān)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是這些管理規(guī)則并沒有具體的實(shí)施細(xì)則。在《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中盡管對房地產(chǎn)評估制度的法定地位進(jìn)行了明確，但對房地產(chǎn)評估專門法律方面內(nèi)容卻是缺失的。其他相關(guān)法規(guī)中有對房地產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定，依舊不能對評估行為作出規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施細(xì)則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發(fā)揮能動性，導(dǎo)致評估不能有效完成。
（二）業(yè)內(nèi)監(jiān)管缺失導(dǎo)致公信力不高
當(dāng)前房地產(chǎn)評估業(yè)中存在著亂評估、亂定價(jià)、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因該行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管和合理的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前較為顯著的問題就是相關(guān)評估機(jī)構(gòu)易被一些外力機(jī)構(gòu)干擾、誘惑，因利益驅(qū)使做出不合理的評估行為，嚴(yán)重違背了市場價(jià)值、損害了他人的合法權(quán)益及國家利益，導(dǎo)致其社會公信力不高。
（三）業(yè)內(nèi)評估人員綜合素質(zhì)較低下
房地產(chǎn)業(yè)的特殊性預(yù)示著從業(yè)人員需要較高的專業(yè)素質(zhì)，一些投資風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目更加依賴于專業(yè)的價(jià)值質(zhì)量鑒定人員。當(dāng)前，業(yè)內(nèi)評估人員的培訓(xùn)考核方面并不完善，學(xué)術(shù)要求嚴(yán)重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質(zhì)普遍底下，相關(guān)評估師資格等級考試制度只有一個(gè)級別，不能體現(xiàn)評估師資質(zhì)的深淺和水平的高低，使得評估師不會主動提升自身的業(yè)務(wù)能力，無法激發(fā)評估人員的深造和繼續(xù)學(xué)習(xí)動力。
二、房地產(chǎn)評估中相應(yīng)的對策探析
（一）建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實(shí)施細(xì)則的法律法規(guī)
相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行出臺的相關(guān)法律法規(guī)制定出專門的《房地產(chǎn)評估法》，并針對行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的技術(shù)行為規(guī)范和章程，對行業(yè)內(nèi)違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的處罰政策；針對業(yè)內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，將評估總額較小的項(xiàng)目進(jìn)行檔次細(xì)分提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免造成因量大收費(fèi)小而無人承接的現(xiàn)象發(fā)生，將評估總額較大的項(xiàng)目進(jìn)行檔次細(xì)分降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免造成壓價(jià)競爭、私收回扣的現(xiàn)象發(fā)生；針對行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相關(guān)行為的規(guī)范，不斷地對房地產(chǎn)評估行業(yè)的實(shí)施細(xì)則法律法律進(jìn)行建設(shè)和完善，在評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。
（二）強(qiáng)化建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系
建立房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外并行的誠信體系，內(nèi)外監(jiān)管的有效實(shí)施可以對房地產(chǎn)評估市場進(jìn)行整頓和進(jìn)化，通過相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制的實(shí)施，對各類相關(guān)機(jī)構(gòu)和工作人員采取有效的監(jiān)管，避免在評估過程中出現(xiàn)弄虛作假的現(xiàn)象，針對違法亂紀(jì)現(xiàn)象進(jìn)行相關(guān)查處追究其法律責(zé)任，創(chuàng)造良性競爭的房地產(chǎn)評估市場，維護(hù)房地產(chǎn)評估行為的獨(dú)立性，確保評估結(jié)果的公正性。在建設(shè)和推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的同時(shí)，需要發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的自律性，結(jié)合行業(yè)發(fā)展的需要將評估操作流程規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，協(xié)會需要協(xié)助相關(guān)部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關(guān)單位和個(gè)人的誠信機(jī)制進(jìn)行預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的獨(dú)立性和公平性，加強(qiáng)職業(yè)道德教育的培育和宣傳，提高從業(yè)人員的紀(jì)律和道德素養(yǎng)，建立抵制不良現(xiàn)象的行為準(zhǔn)則。行業(yè)協(xié)會還應(yīng)該積極對房地產(chǎn)評估事故和糾紛的調(diào)解處罰，對有損行業(yè)內(nèi)部的行為進(jìn)行處理，以維護(hù)房地產(chǎn)評估行業(yè)的良性發(fā)展。
（三）優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)
相關(guān)部門需要對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化和完善，對房地產(chǎn)評估師的資格認(rèn)證等級設(shè)置至少2-3級的檔次劃分，同時(shí)參考國外相關(guān)成熟的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)，結(jié)合我國實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)置，并考察房地產(chǎn)評估師的業(yè)務(wù)能力、對行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的掌握程度、相關(guān)評估技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等方面。做到房地產(chǎn)評估師等級跟隨其綜合素質(zhì)進(jìn)行等級的升降、動態(tài)的監(jiān)管，在確保房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的技術(shù)水平的同時(shí)，推動房地產(chǎn)從業(yè)隊(duì)伍的健康良性的發(fā)展。在設(shè)置從業(yè)人員等級資質(zhì)劃分的同時(shí)，還應(yīng)該對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻進(jìn)行提升，從源頭抓起，提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，要求提高從業(yè)人員的學(xué)歷程度，對從業(yè)人員注冊制度進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，提高考試的難度，實(shí)行擇優(yōu)錄取的形式，建立從業(yè)人員良性的競爭機(jī)制，對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員進(jìn)行優(yōu)化培訓(xùn)教育，不斷完善其行業(yè)的理論實(shí)踐技能和專業(yè)知識，達(dá)到提升房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和能力。
三、結(jié)語
一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情,整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應(yīng)用范圍也相對狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的拓展,服務(wù)對象和服務(wù)形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動中小可缺少的基礎(chǔ)性工作。
我國的房地產(chǎn)評估從無到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的朝陽行業(yè)。2008年,我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000家,其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動也進(jìn)入了市場競爭。
但是,由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快,估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應(yīng)社會的需要,一些非市場化和有悖于估價(jià)獨(dú)立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題
(一)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和管理體制建設(shè)尚不健全。
目前在房地產(chǎn)估價(jià)中存在許多行業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu),一些估價(jià)機(jī)構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國家雖然制定了一些相關(guān)的法律法規(guī),但基本上是針對供給主體的約束,對估價(jià)市場構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對房地產(chǎn)估價(jià)市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護(hù)正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
(二)行業(yè)監(jiān)管不力。
審批管理部門把關(guān)不到位,流于形式。不少從事業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu),工商局未經(jīng)嚴(yán)格審查隨意發(fā)放《營業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價(jià)師,估價(jià)師在注冊時(shí)開具虛假的勞動人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會保險(xiǎn)證明,只要估價(jià)師數(shù)量達(dá)標(biāo),均許可通過其資質(zhì),而且長期缺乏業(yè)務(wù)監(jiān)管,造成“非法”的估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)師通過掛靠形式淪為“假”估價(jià)師。
(三)房地產(chǎn)估價(jià)市場不規(guī)范。
目前部分脫鉤改制的評估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時(shí)兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場的不公平競爭。
由于估價(jià)機(jī)構(gòu)的“非法”成立、估價(jià)師的非法掛靠,導(dǎo)致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價(jià)報(bào)告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》形同虛設(shè),估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在重視業(yè)務(wù)招攬、忽視報(bào)告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實(shí)的“客戶定價(jià)法”成了估價(jià)方法中無奈的方法。
同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的惡性競爭,導(dǎo)致估價(jià)收費(fèi)越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展建議
(一)完善法律法規(guī)體系。
完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布相關(guān)的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的竟?fàn)巻栴},實(shí)現(xiàn)真正的政企分開,使評估行業(yè)健康有序地竟?fàn)?解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)仟感和風(fēng)險(xiǎn)意識;解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評估力一法和程序。
(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。
由于受我國體制所限,房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價(jià)師主管部門是建設(shè)部,資產(chǎn)估價(jià)師主管部門是財(cái)政部,而土地估價(jià)師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會及土地估價(jià)師協(xié)會三會聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價(jià)師掛靠現(xiàn)象,還能進(jìn)行相互間技術(shù)交流,促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì),在理論研究、實(shí)務(wù)分析、政策法規(guī)、學(xué)術(shù)與國外動態(tài)等力面進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí),還應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價(jià)師,不應(yīng)僅僅鉆研業(yè)務(wù)知識,還應(yīng)強(qiáng)化法律意識,嚴(yán)格把握合法與違法的界限。
參考文獻(xiàn):
一、房地產(chǎn)評估中存在的問題
（一）評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明
主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以及評估人員沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的脫鉤改制，二是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還屬于有限責(zé)任公司制中的私有產(chǎn)權(quán)。前者具體體現(xiàn)在評估人員都是依據(jù)人才交流中心進(jìn)行委托保管來了解檔案關(guān)系，在這當(dāng)中，人事合同的標(biāo)準(zhǔn)化缺失，實(shí)質(zhì)上只浮于表面，在形式上進(jìn)行了脫鉤改制。再者，評估機(jī)構(gòu)即使完成了脫鉤改制，也沒有擺脫和主管部門間的階級關(guān)系，這讓評估人和主管部門的領(lǐng)導(dǎo)有一種交易的認(rèn)清關(guān)系，使得評估機(jī)構(gòu)在脫鉤改制后仍不能完全獨(dú)立。后者表現(xiàn)在評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)在私有化中，出資人站在連帶責(zé)任的立場都會選擇有限責(zé)任公司。
（二）評估員素質(zhì)不高
我國出臺了評估師執(zhí)業(yè)資格證的考試策略，如果評估師沒有通過考核，將無法正常上崗。但實(shí)際情況下，評估師考試一般偏重于理論知識部分，而不太重學(xué)歷高低、實(shí)際工作年限。導(dǎo)致許多應(yīng)屆畢業(yè)生在理論知識掌握上比較得心應(yīng)手，考試通過相對較簡單，反而是一些工作經(jīng)驗(yàn)豐富的評估師對理論知識掌握不全，考試通過較困難。另一方面，房地產(chǎn)評估師所設(shè)置的級別對新生力軍的初級資格認(rèn)定缺失，僅僅設(shè)置了中級職稱的評估師。我國經(jīng)濟(jì)體制在不斷的整改中，意味著對房地產(chǎn)評估師的要求越來越高，必須要不斷的深化自身的學(xué)習(xí)，跟上時(shí)展以滿足市場經(jīng)濟(jì)的需求。更要不斷加強(qiáng)其繼續(xù)育，引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的評價(jià)技以及指標(biāo)，充實(shí)自身技能。但我國現(xiàn)在并未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，對評估師的育問題并未引起足夠的重，比如對其育管理的手段，培訓(xùn)內(nèi)容，形式都是虛有其表，而這種華而不實(shí)的局面則會讓我國房地產(chǎn)評估師嚴(yán)重滯后，無法跟上市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（三）社會公信力不足
在一些較發(fā)達(dá)的國家中，房地產(chǎn)評估發(fā)展迅速，有關(guān)法律法規(guī)都十分完備，甚至還有行業(yè)協(xié)會來加以規(guī)范以及監(jiān)管。較之國外評估的發(fā)展，我國房地產(chǎn)評估便立刻相形見絀，不單法律體系沒有完善，技規(guī)范也沒有落實(shí)到位，而且針對一些違法違規(guī)現(xiàn)象也沒有行業(yè)規(guī)則來引導(dǎo)，社會公信力嚴(yán)重缺失。如房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在實(shí)際作時(shí)，極易被銀行以及政府有關(guān)部分控制，時(shí)而遭到房地產(chǎn)商的威逼利誘，甚至為了一己私利，罔顧職業(yè)德，迎合強(qiáng)制拆遷行為，讓房地產(chǎn)評估質(zhì)量下降，嚴(yán)重妨礙市場價(jià)值的統(tǒng)一。這樣不單侵犯到當(dāng)事人的利益，甚至?xí)＜皣依妗?/p>
二、房地產(chǎn)評估中的相關(guān)措施
（一）完善房地產(chǎn)評估行業(yè)組織建設(shè)
房地產(chǎn)評估行業(yè)組織是基于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)意愿之上，從而構(gòu)建的管社會團(tuán)體，它具有一定的管理能力，進(jìn)行行業(yè)規(guī)范組織。行業(yè)組織必須自身具備健康良好的機(jī)制。中國房地產(chǎn)估價(jià)師以及各區(qū)域?qū)W會都要學(xué)會全方位思考問題，有效解決房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制問題。充分發(fā)揮主觀能動性，積極主動為政府政策，宏觀調(diào)控力度以及有關(guān)措施、評估師以及評估機(jī)構(gòu)提供雙向溝通平臺，促進(jìn)信息在各中的傳遞中暢通無阻，相互借鑒經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢互補(bǔ)，錦衣推動行業(yè)進(jìn)步。
（二）完善法律法規(guī)體系
要想保證房地產(chǎn)評估的實(shí)施過程科學(xué)化、規(guī)范化，健康化，就必須遵循社會主義發(fā)展規(guī)律用規(guī)范，制定有關(guān)技標(biāo)準(zhǔn)的法律法規(guī)對其加以約束，從而防止房地產(chǎn)評估中出現(xiàn)惡性競爭、職業(yè)德素質(zhì)低、評估師危機(jī)感不強(qiáng)的局面，另外還能促進(jìn)社會持續(xù)發(fā)展，滿足房地產(chǎn)評估中的技要求，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估方法以及程序的標(biāo)準(zhǔn)化。
（三）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證
要想達(dá)到全面提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)以及自身評估水平，必須要進(jìn)一步控制房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，同時(shí)還要在某種程度上提升房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)入原則。在資格認(rèn)證上可以適當(dāng)?shù)囊M(jìn)美國、日本等先進(jìn)國家的經(jīng)驗(yàn)，與我國具體國情相結(jié)合，制定出一套適合本國評估師的實(shí)際能力的執(zhí)業(yè)資格等級，至少有兩級職稱。而對于準(zhǔn)入原則，可以從根源著手，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)評估師的德素養(yǎng)。將考試人員的學(xué)歷水平設(shè)置為大學(xué)本科以上，并加大考試的難度系數(shù)，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行雙面考核。
（四）健全房地產(chǎn)評估的公信力建設(shè)
一、前言
市場經(jīng)濟(jì)日漸完善促使房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)工作在其中具有越來越重要的作用，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。作為一種社會性中介活動，房地產(chǎn)估價(jià)主要實(shí)際由于房地產(chǎn)市場信息不平衡性以及不對稱性所產(chǎn)生的社會需求，無論是房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)合并等等，同時(shí)還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經(jīng)營、企業(yè)合并等等，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)在其中具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性非常強(qiáng)并且涉及范圍非常廣，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性非常強(qiáng)。市場經(jīng)濟(jì)影響下，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)具有非常重要的作用，從房地產(chǎn)市場角度分析來看，需要構(gòu)建和平貿(mào)易發(fā)展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產(chǎn)估價(jià)正?；约耙?guī)范化提供保障，對房地產(chǎn)估價(jià)具有非常重要的影響。
二、市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題
（一）房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)存在著不健全
從目前的發(fā)展來看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，甚至一部分估價(jià)結(jié)構(gòu)以及估價(jià)工作人員自身并不具備估計(jì)資質(zhì)。雖然我國針對房地產(chǎn)制定了相關(guān)法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對于估價(jià)市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價(jià)市場發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價(jià)市場發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)估價(jià)工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產(chǎn)估價(jià)方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利進(jìn)行受到了非常大的影響。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)工作人員綜合素質(zhì)不高
我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的起步時(shí)間非常晚，這就使得從事房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人員并沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)量，實(shí)際的技術(shù)能力以及專業(yè)素質(zhì)水平也并不是非常理想，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)水平受到了影響。我國房地產(chǎn)的估價(jià)主要是采用職業(yè)資格認(rèn)證工作制度，從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的專業(yè)人員需要經(jīng)過國家統(tǒng)一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價(jià)技術(shù)工作人員綜合素質(zhì)不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴(yán)重的影響到估價(jià)工作人員的估值技術(shù)以及房地產(chǎn)整體掛機(jī)質(zhì)量，同時(shí)也不能夠真實(shí)反映出估價(jià)師資歷以及水平，房地產(chǎn)估價(jià)師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵(lì)其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量提供保障。
（三）房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作力度不足
從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評估結(jié)構(gòu)往往與管理工作部門之間構(gòu)建練習(xí)，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標(biāo)，特別是一部分行政工作部T在實(shí)際工作中往往存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動有效性不強(qiáng)的現(xiàn)象，進(jìn)而權(quán)錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預(yù)使得市場競爭呈現(xiàn)出不公平性，房地產(chǎn)估價(jià)市場存在著混亂。從目前房地產(chǎn)估價(jià)市場來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師。在進(jìn)行房地產(chǎn)評估師注冊過程中，往往開設(shè)的勞動人事檔案轉(zhuǎn)移證明以及社會保險(xiǎn)證明都存在著虛假性，往往空頭的資產(chǎn)評估師為其作弊使得資格驗(yàn)證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認(rèn)可評估機(jī)構(gòu)實(shí)際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這就需要結(jié)合目前的工作來強(qiáng)化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作陷入形式化。
三、市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)對策
（一）構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)
在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況來構(gòu)建更加完善房地產(chǎn)估價(jià)法律體系，同時(shí)還需要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際情況制定房地產(chǎn)估價(jià)的針對性法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)估價(jià)在市場經(jīng)濟(jì)工作中的重要作用，嚴(yán)格的規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)組織結(jié)構(gòu)以及實(shí)際的審批程序，同時(shí)對于房地產(chǎn)估價(jià)的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需要明確不同業(yè)務(wù)工作部門實(shí)際評估工作，為公平競爭提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價(jià)組織能力以及估價(jià)準(zhǔn)確性，提升估價(jià)市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產(chǎn)估價(jià)市場正常運(yùn)行提供有效保障。總之，需要針對放點(diǎn)產(chǎn)估價(jià)市場來構(gòu)建信息反饋工作機(jī)制，促使房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠居于社會監(jiān)督下，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)糾紛提供法律依據(jù)。
（二）重視房地產(chǎn)估價(jià)市場規(guī)范性
市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出獨(dú)特性，房地產(chǎn)估價(jià)也并不只考慮到房地產(chǎn)價(jià)值，還需要涉及到其他方面的內(nèi)容，這就對房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量。為了能夠做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，房地產(chǎn)市場規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)持公正原則和客觀原則，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)。為了能夠保障房地產(chǎn)評估結(jié)果的合理性和科學(xué)性，房地產(chǎn)評估工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)市場運(yùn)行要求以及房地產(chǎn)運(yùn)行原則，保證房地產(chǎn)估價(jià)組織以及房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人獨(dú)立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員工，對于非法的房地產(chǎn)估價(jià)工作，需要加大實(shí)際的調(diào)查工作力度以及實(shí)際出發(fā)工作力度，嚴(yán)厲處罰哪些制造不實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的工作人員，同時(shí)還需要將不良記錄更新到個(gè)人檔案中。諸如，對于虛假報(bào)告對房地產(chǎn)當(dāng)事人造成巨大損失的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者是房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人還需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，進(jìn)而樹立法律權(quán)威性，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展提供保障。
（三）提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)以及整體素質(zhì)
作為一項(xiàng)全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價(jià)對房地產(chǎn)市場發(fā)展具有非常重要的影響?？紤]到房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)工作實(shí)際上并不只是房地產(chǎn)價(jià)值的估值，業(yè)務(wù)拓展對房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的也睡水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。在房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質(zhì)等具有更高的要求。諸如，房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要具備政策法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)知識，培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產(chǎn)評估工作人員語言文字的表達(dá)能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而做好房地產(chǎn)估計(jì)的全面工作，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的客觀性以及合理性提供保障。
（四）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)估價(jià)管理體制
為了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)的健康發(fā)展提供保障，在實(shí)際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產(chǎn)估價(jià)市場發(fā)展中具有宏觀調(diào)控作用，這就需要縷清房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中政企事之間關(guān)系，構(gòu)建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產(chǎn)評估工作。因此，為了能夠完善房地產(chǎn)估價(jià)管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)工作人員的行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)市場的全面發(fā)展，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。
四、Y束語
房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產(chǎn)估價(jià)健康發(fā)展。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格尊重相關(guān)法律法規(guī)。為了能夠促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要作用，為房地產(chǎn)估價(jià)可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的依托作用，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際來做好監(jiān)督工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]朱澤標(biāo).市場經(jīng)濟(jì)條件下如何提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的競爭力探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2009（10）：24-25
1引言
房地產(chǎn)評估工作服務(wù)于房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)交易主要包括房屋租賃、房產(chǎn)投資、房屋貸款抵押等。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于迅猛發(fā)展的階段，地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量越來越多，隨之而來的就是房地產(chǎn)交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產(chǎn)評估工作的開展越來越受重視，房地產(chǎn)評估的結(jié)果已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的最重要依據(jù)。近年來，我國出現(xiàn)了不少的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從事房地產(chǎn)評估工作的人員已經(jīng)超過700萬，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)評估業(yè)的快速發(fā)展[1]。雖然房地產(chǎn)評估業(yè)擁有十分廣闊的發(fā)展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設(shè)的問題，以及從業(yè)人員素質(zhì)的問題等。房地產(chǎn)評估的重點(diǎn)在于保障評估結(jié)果的真實(shí)性、客觀性和有效性。因此，要從行業(yè)發(fā)展的角度入手，重點(diǎn)解決房地產(chǎn)評估工作中存在的常規(guī)問題。
2房地產(chǎn)評估存在的常規(guī)問題
2.1房地產(chǎn)評估法律法規(guī)不夠健全
目前，我國的房地產(chǎn)評估工作主要依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》中的評估許可和標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，但是只是來表明房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規(guī)則[2]。這就導(dǎo)致在房地產(chǎn)評估的流程上存在一定的不確定性和不規(guī)范性，尚未形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，使得具體的評估行為難以進(jìn)行有效的法律界定和法律保護(hù)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)評估師缺乏獨(dú)立性，可能與房地產(chǎn)開發(fā)商沆瀣一氣，導(dǎo)致評估結(jié)果失真。
2.2房地產(chǎn)評估方式單一
在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產(chǎn)評估方式大多是進(jìn)行內(nèi)部的評估，很少考慮到外部因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。內(nèi)部評估多是采取利潤法，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位條件、設(shè)計(jì)風(fēng)格、公共設(shè)施等來對房地產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)的價(jià)值評估，從用戶利益的角度入手進(jìn)行評價(jià)。但是房地產(chǎn)評估還要考慮到外部的市場風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，否則會嚴(yán)重影響評估的科學(xué)性和有效性。
2.3房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)有待提升
隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，更要重視行業(yè)人才的建設(shè)，提高從業(yè)人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)，以更好地適應(yīng)房地產(chǎn)評估業(yè)的未來發(fā)展需求。但是就實(shí)際情況來看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估人員要么缺乏專業(yè)的理論知識，沒有從業(yè)資格證書，要么理論知識豐富但實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足?？梢?，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺乏完善的選人和用人標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，評估機(jī)構(gòu)忽視對人才的系統(tǒng)性培訓(xùn)和科學(xué)管理，導(dǎo)致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質(zhì)量和效率。
2.4房地產(chǎn)評估市場環(huán)境不規(guī)范
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規(guī)操作等方法進(jìn)行不正當(dāng)競爭，使得房地產(chǎn)評估市場比較混亂[3]。再加上房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量參差不齊，缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，都會影響評估效果。因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量和水平的提升，就有必要進(jìn)一步強(qiáng)化市場監(jiān)管，優(yōu)化市場環(huán)境。
3針對房地產(chǎn)評估常規(guī)問題的應(yīng)對之策
3.1健全和完善房地產(chǎn)評估的法律體系
健全和完善房地產(chǎn)評估法律體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的重要保障。首先，相關(guān)政府部門要在原有的《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上，就評估工作的執(zhí)行增加具體的操作規(guī)范和細(xì)節(jié)流程，包括評估時(shí)效、評估認(rèn)證以及每個(gè)評估環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化費(fèi)用等。其次，要強(qiáng)化房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和自主性，減少評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)商的依賴，制定必要的違規(guī)懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價(jià)、收回扣等現(xiàn)象[4]。最后，要完善行業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)現(xiàn)道德層面與法律層面之間的相互配合，促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。
3.2優(yōu)化和改進(jìn)房地產(chǎn)評估的方式方法
在開展房地產(chǎn)評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優(yōu)化和改進(jìn)。要充分考慮到外部因素對評價(jià)結(jié)果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測法等的方法來執(zhí)行相關(guān)的評價(jià)工作。同時(shí)，隨著信息時(shí)代的到來，市場信息環(huán)境更加開放，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要建立評估信息中心，投入資金和技術(shù)搭建房地產(chǎn)評估的數(shù)據(jù)平臺，實(shí)現(xiàn)對評估信息的高效、集成處理，實(shí)現(xiàn)對市場公允價(jià)值信息的收集和調(diào)查，提升評估質(zhì)量和效率。
3.3提高房地產(chǎn)評估工作人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)
要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作人員專業(yè)能力和綜合素質(zhì)的提升，首先，要完善對相關(guān)從業(yè)人員的資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)的房地產(chǎn)評估師既要具備必要的理論知識，同時(shí)又要有著足夠的工作經(jīng)驗(yàn)，精通財(cái)會技術(shù)等，通過制定相關(guān)的人才選拔標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，提高職業(yè)規(guī)范[5]。其次，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步強(qiáng)化對現(xiàn)有人才的培訓(xùn)和考核，定期組織評估工作人員進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，了解最新的行業(yè)動態(tài)和政策法規(guī)，提升自身的適應(yīng)能力。同時(shí)健全人才激勵(lì)與考核機(jī)制，鼓勵(lì)評估工作人員發(fā)揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細(xì)的員工獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，提高人才的積極性，為房地產(chǎn)評估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。
3.4加快制度體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范評估市場環(huán)境
要提升房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量和發(fā)展水平，還要加快制度體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評估的市場環(huán)境。首先，要建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的內(nèi)外部監(jiān)督體系。房地產(chǎn)評估貴在真實(shí)性和客觀性，評估機(jī)構(gòu)要格外重視自身的社會信譽(yù)，通過內(nèi)外部監(jiān)督體系的建設(shè)，有效防止擾亂市場和行業(yè)秩序的問題發(fā)生。在行業(yè)內(nèi)部，機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)之間要互相監(jiān)督，在外部要依靠政府部門進(jìn)行監(jiān)督，建立投訴機(jī)制，對于房地產(chǎn)評估中的不規(guī)范行為及操作進(jìn)行嚴(yán)肅處理[6]。其次，要優(yōu)化當(dāng)前的市場環(huán)境，一是重點(diǎn)解決經(jīng)驗(yàn)不足的問題，提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識，借鑒國內(nèi)外的優(yōu)秀案例，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)和模式，提升房地產(chǎn)評估的專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。二是弱化房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與政府部門的聯(lián)系，調(diào)整監(jiān)督管理機(jī)制，由物業(yè)評估行業(yè)作為主要監(jiān)管者，政府部門只是進(jìn)行外部監(jiān)督，不干預(yù)行業(yè)內(nèi)的操作，確保各評估機(jī)構(gòu)之間能夠公平參與市場競爭。
4結(jié)語
房地產(chǎn)評估中的常規(guī)問題無外乎法律法規(guī)、市場環(huán)境、人員素質(zhì)這幾個(gè)方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、人才建設(shè)入手，完善房地產(chǎn)評估工作體系，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
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Abstract: Real estate valuation industry as part of the real estate industry,, along with the rapid development of the real estate market began to flourish, it has been widely used in this industry. This article from the real estate valuation industry, influencing factors, the current situation and problems, we proposed the development of countermeasures to further improve the order of the real estate industry.
Key words: real estate; valuation; intermediary; market economy; financial risk; bubble economy
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)及其發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)興起于上世紀(jì) 80 年代中期,當(dāng)時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直受控于政府，帶有強(qiáng)烈的政治色彩，其應(yīng)用范圍也相對狹窄?，F(xiàn)如今,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展, 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等活動的豐富,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)也得到了廣泛的應(yīng)用,服務(wù)對象和服務(wù)模式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的基礎(chǔ)性工作，作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
然而，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也存在一些問題亟待解決：
( 一)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)缺乏相關(guān)法律法規(guī)
由于我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚,只是借鑒別的模式和經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)內(nèi)沒用形成符合中國社會實(shí)際的法律法規(guī)；行業(yè)自律不足,對違紀(jì)、違規(guī)等行為也缺乏具體可操作的法律法規(guī),形成“無法可依”的局面。沒有法律保證，使得估價(jià)結(jié)果不能得到社會各界的認(rèn)可，無法對整個(gè)行業(yè)起到一定的監(jiān)督作用。長期下去，不利于我國市場經(jīng)濟(jì)的深入和房地產(chǎn)行業(yè)的完善。
( 二)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理不善
在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中，不管是經(jīng)濟(jì)、行政部門、評估機(jī)構(gòu)，還是估價(jià)人員的注冊情況，由于發(fā)展時(shí)間段，缺乏經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)一的管理，沒有現(xiàn)實(shí)可行的法律規(guī)定，使得整個(gè)行業(yè)處于渙散的狀態(tài)。一些行政部門為了鞏固保護(hù)所屬評估機(jī)構(gòu)的效益,對其活動進(jìn)行干預(yù)，有些部門對于不是自己制定的評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告不承認(rèn)；這些行為,已經(jīng)超出了行政機(jī)構(gòu)本身的職權(quán)，嚴(yán)重妨礙了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的公正性和獨(dú)立性，擾亂了市場的競爭。
( 三)房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員綜合素質(zhì)低
由于我國目前仍未在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)形成一套科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機(jī)制, 加上法律和法規(guī)不健全, 缺乏對從業(yè)人員嚴(yán)格的審查和考核,使我國的房地產(chǎn)行業(yè)中人員的專業(yè)技能得不到更好更高的保證；優(yōu)秀的估價(jià)人員除了必須的房地產(chǎn)專業(yè)知識，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其在工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝等知識，而目前我國人員一般不具備這樣的素質(zhì)；在市場經(jīng)濟(jì)的激烈競爭下，一些從業(yè)人員的思想道德素質(zhì)淡薄；這綜合導(dǎo)致我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的人員整體素質(zhì)較低,客觀上制約了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價(jià)中的工程造價(jià)因素
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中，工程造價(jià)在其中起著至關(guān)重要的作用。想要做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，首先要清楚房地產(chǎn)工程造價(jià)中的各種工作。
在房地產(chǎn)估價(jià)中，整個(gè)工程從設(shè)計(jì)階段到施工階段，再到結(jié)算階段的造價(jià)，都與房地產(chǎn)估價(jià)有著密切的關(guān)系。明確工程建設(shè)中的每個(gè)階段的造價(jià)后，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)工作提供真實(shí)可靠地信息。
首先，在設(shè)計(jì)階段，在招標(biāo)后制定的設(shè)計(jì)方案中，要保證工程設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和準(zhǔn)確性，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過精確的計(jì)算，得出的數(shù)據(jù)作為設(shè)計(jì)的依據(jù)，在工程的開始就清楚每一步造價(jià)，有利于最后整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)工作的進(jìn)行。 其次，在施工階段，該階段是工程造價(jià)形成的極為重要的階段。在施工階段，在合理科學(xué)的原則下，對施工成本進(jìn)行有效地管理和控制，保證房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性和可信性。同時(shí)，對施工中安全問題的重視，減少工程中的事故風(fēng)險(xiǎn)，也使房地產(chǎn)估價(jià)工作更加穩(wěn)定。最后，在竣工階段，及時(shí)、準(zhǔn)確地竣工決算，能夠降低整個(gè)工程的造價(jià)，也提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。在該階段中，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范。從而使房地產(chǎn)估價(jià)工作更加合理，具有規(guī)范性。詳細(xì)的工程造價(jià)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)提供有效地信息，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)的健全和完善，而且綜合了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
三、新時(shí)期房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的新發(fā)展
隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展,越來越多的外資企業(yè)及外資評估機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入我國,給我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來了機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了挑戰(zhàn)。目前，投資的多樣化使我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的市場擴(kuò)大,同時(shí)外企的進(jìn)入,帶來了先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營理念和國際化的服務(wù)水準(zhǔn)和評估技術(shù)；然而, 現(xiàn)實(shí)是我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與發(fā)達(dá)國家差距很大，在面臨國際化的競爭壓力下，如何在新時(shí)期下做好國內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)工作，成為房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員探討的主要問題：
（一）完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律法規(guī)
在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的行業(yè)法規(guī)及技術(shù)規(guī)范都很健全,具有統(tǒng)一性和規(guī)范化的優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)要想和國際接軌，就必須引入并采用國際通行評估標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)估價(jià)立法，規(guī)范估價(jià)技術(shù)，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有法可依。有明確的法律法規(guī)，保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的獨(dú)立、客觀、公正，并獲得更高的可信度，真正實(shí)現(xiàn)其中介的作用。完善的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律建設(shè),有利于明確評估機(jī)構(gòu)的管理、職權(quán)；房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)；對于違反法律法規(guī)的行為，有法可行；在市場經(jīng)濟(jì)中通過法律手段規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
（二）提高房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的整體綜合素質(zhì)
由于我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)整體從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低，“人”作為整個(gè)行業(yè)的主體，嚴(yán)重影響到行業(yè)的發(fā)展，在面臨新的挑戰(zhàn)時(shí)顯得力不從心。因此,房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員通過理論學(xué)習(xí)研究、實(shí)務(wù)分析、國內(nèi)外交流等方面提升，在積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì)的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)從業(yè)人員的思想道德素質(zhì)，以誠信為本，不斷提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量；綜合提升房地產(chǎn)估價(jià)的社會可信性和權(quán)威性。同時(shí)，還要注重提高從業(yè)人員的法律意識和自律能力，通過自身的修養(yǎng)進(jìn)行自我約束、自我檢討，進(jìn)一步提高我國房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員整體水平和綜合素質(zhì)，保證我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)更加科學(xué)有序進(jìn)行。
（三）注重提升房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的無形資產(chǎn)
在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的無形資產(chǎn)，即企業(yè)信譽(yù)和形象，是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。在面對外企的競爭壓力下，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在各方面欠缺的實(shí)際情況下，想要在競爭中取勝，就必須獲得社會公認(rèn)的好評，即良好的企業(yè)形象，這將有助于我國企業(yè)在全球下的市場競爭中的發(fā)展。首先，評估機(jī)構(gòu)提供的信息的準(zhǔn)確性、可信度是獲得企業(yè)信譽(yù)的基礎(chǔ)。其次，評估技術(shù)對企業(yè)估價(jià)具有重要影響。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加大評估技術(shù)的學(xué)習(xí)與引進(jìn)，積極創(chuàng)新的評估技術(shù)，提高企業(yè)的威信。最后，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平是為企業(yè)提升的無形砝碼。人性化的服務(wù)態(tài)度能夠?yàn)槠髽I(yè)贏得更高的公信力?，F(xiàn)代社會不管是企業(yè)還是個(gè)人，越發(fā)注意企業(yè)的形象與商業(yè)信譽(yù),這也為我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在競爭中取勝提供了新的途徑。
結(jié)束語：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有巨大的市場潛力與發(fā)展空間。未來房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將向市場化、國際化、信息化方向發(fā)展，因此，如何處理現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康及可持續(xù)發(fā)展，這需要行政主管部門、行業(yè)自律性組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力,促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在面對國際的競爭壓力下仍能健康迅速發(fā)展。
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Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.
Keywords: real estate appraisal; aversion; risk
中圖分類號： F29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
隨著赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)評估的作用越來越大，服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣，房地產(chǎn)評估行業(yè)日趨成熟并在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動中漸顯其他地位和重要性。在房地產(chǎn)評估方法中，成本法、市場比較法和收益法是國際通用的三大方法，盡管如此，這幾種方法在運(yùn)用時(shí)還存著不完善的地方。成本法中開發(fā)利潤為重點(diǎn)部分，利潤率的選取則是測算利潤的關(guān)鍵，在實(shí)際運(yùn)用中，利潤率一般采用市場平均利潤率，但是完全采用市場平均利潤率是不準(zhǔn)確的。市場比較法可信度高，簡便易行，使用范圍廣。在收益法的運(yùn)用中，還原利率的確定直接影響到評估結(jié)果，對還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
一、赤峰房地產(chǎn)評估市場存在的問題
（一）房地產(chǎn)評估市場不規(guī)范
目前部分脫鉤改制的評估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系，同時(shí)兼營事業(yè)性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標(biāo)。而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進(jìn)行行政干預(yù)，與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易，超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán)，引發(fā)了市場的不公平競爭。同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭取業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)。從評估結(jié)果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結(jié)果；收費(fèi)上則是競相壓價(jià)，為了招攬客戶，估價(jià)機(jī)構(gòu)通常給出很高的回扣，直接導(dǎo)致的惡果之一就是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的下降。這些現(xiàn)象既影響了評估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，也損害了國家和集體的合法利益，擾亂了市場秩序，滋生了腐敗，導(dǎo)致不公平競爭和惡性競爭同時(shí)存在。我國的估價(jià)機(jī)構(gòu)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，估價(jià)師有房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評估師，相應(yīng)的估價(jià)師考試分別由建設(shè)部、國土資源部和財(cái)政部三部門負(fù)責(zé)，但通過后都稱為估價(jià)師，并且沒有進(jìn)一步的等級劃分，進(jìn)行評估時(shí)分別遵循不同的技術(shù)規(guī)程出具評估報(bào)告。在實(shí)踐中，特別是對一家企業(yè)涉及三種評估時(shí)，往往一個(gè)部門的評估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可，限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的整體發(fā)展。
（二）估價(jià)師整體業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
赤峰在有的估價(jià)師“少而不精”，到目前為止，全市共有房地產(chǎn)估價(jià)師不到100 名，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，大量的業(yè)務(wù)靠兼職估價(jià)師和估價(jià)員操作；而且現(xiàn)有的估價(jià)師隊(duì)伍也存在很大缺陷。
（三）缺少對房地產(chǎn)評估的監(jiān)督機(jī)
赤峰房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討階段，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法規(guī)或規(guī)章，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評估報(bào)告其評估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評估報(bào)告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計(jì)算過程。
（四）房地產(chǎn)評估市場行業(yè)自律不夠
1.行業(yè)自律不夠
國外房地產(chǎn)評估一般是依靠估價(jià)師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力；一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束
力。這幾年市房管部門做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任。
2.法人自律不夠
現(xiàn)階段赤峰評估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營的法人實(shí)體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為，因此評估水平的高低和評估報(bào)告的優(yōu)劣難以與評估所及估價(jià)人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“評估機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其評估資格”，“在評估活動中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失，評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒有保障機(jī)制，加上有些評估所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在業(yè)務(wù)活動中就無所顧忌不需自律。
（五）未形成合理的競爭機(jī)制
出于沒有形成市場競爭和行業(yè)約束機(jī)制，行業(yè)管理不到位，有關(guān)部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業(yè)務(wù)不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價(jià)，有的靠回扣，有的甚至以評估結(jié)果迎合委托評估單位的需求。上述現(xiàn)象敗壞了評估行業(yè)、評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù)，導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益得不到保障，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)糾紛。
二、防范與規(guī)避評估風(fēng)險(xiǎn)的措施
(一)加強(qiáng)與客戶的溝通, 謹(jǐn)慎選擇客戶
評估人員要控制評估風(fēng)險(xiǎn),首先應(yīng)與客戶進(jìn)行充分的溝通, 不僅要在評估時(shí)與客戶溝通, 而且在評估前和評估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評估的真實(shí)需求, 為做出正確的評估計(jì)劃做準(zhǔn)備；評估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用評估報(bào)告, 減少評估報(bào)告誤用的可能性。此外, 加強(qiáng)與客戶的溝通, 更容易識別資料的真假性, 了解客戶的道德品質(zhì), 促使評估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶, 避免盲目接受評估項(xiàng)目而承受較大的評估風(fēng)險(xiǎn), 并由此造成的不必要的評估風(fēng)險(xiǎn)。
(二)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識, 樹立質(zhì)量至上的觀念
降低評估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面, 是評估師對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識態(tài)度。隨著房地產(chǎn)評估的專業(yè)化, 社會對房地產(chǎn)評估工作人員的作用和期望也隨著提高, 評估工作的責(zé)任范圍和潛在風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加, 因此, 評估工作者應(yīng)認(rèn)識到評估風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和可能帶來的危害, 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識, 保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎, 嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評估工作, 擬定科學(xué)的評估計(jì)劃, 采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法, 制作全面規(guī)范的評估報(bào)告, 才能減少評估風(fēng)險(xiǎn)。
(三)健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系, 加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制
要有效降低評估風(fēng)險(xiǎn), 還有賴于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建
立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系, 要有一整套質(zhì)量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估價(jià)復(fù)審制度, 復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn), 可以加強(qiáng)委托人對評估報(bào)告的信心, 而且更重要的是它可以評價(jià)評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng), 并對評估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查, 從而有效地降低評估風(fēng)險(xiǎn)另一方面房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會必須加強(qiáng)對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能, 對評估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查, 對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處, 促進(jìn)評估工作水平的提高, 為評估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。
(四)注重評估人員后續(xù)教育, 提高評估人員素質(zhì)水平
要把評估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。時(shí)代的突飛猛進(jìn)要求評估人員跟隨上發(fā)展步伐, 保持其持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求, 后續(xù)教育是提高評估人員素質(zhì)、保持其持業(yè)能力的有效手段之一。
總之，在赤峰房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中, 由于種種主觀和客觀因素，還存在許多問題，本文提出了一些規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法, 但是還是有其缺點(diǎn),還要有針對性地對各類型房地產(chǎn)進(jìn)行特征因素分析和量化, 并進(jìn)行更深層次的探討研究, 為房地產(chǎn)價(jià)值的評估提供一定的參考。
其次，美國政府對行業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員有較為細(xì)致和嚴(yán)格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會和組織主要有：美國不動產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會、不動產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會、美國估價(jià)者學(xué)會、美國估價(jià)協(xié)會、估價(jià)基金會等。這些協(xié)會和組織都是以提高估價(jià)人員的地位為存在目的的，為達(dá)到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發(fā)展有能力的估價(jià)人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規(guī)范估價(jià)人員的行為；三是制定有關(guān)估價(jià)業(yè)務(wù)基準(zhǔn)及發(fā)展估價(jià)方法與技術(shù)，研究有關(guān)估價(jià)問題。其中“不動產(chǎn)評估者協(xié)會”和“美國估價(jià)者學(xué)會”對其準(zhǔn)會員就要求有大學(xué)學(xué)歷；而“美國不動產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會”則要求其候選會員具有四年制大學(xué)畢業(yè)的學(xué)歷；由“美國不動產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會”和“不動產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會”合并成的“美國估價(jià)學(xué)會”對其較低級的會員則要求有受承認(rèn)的教育機(jī)構(gòu)頒發(fā)的大學(xué)學(xué)位。估價(jià)人員一般由州政府負(fù)責(zé)管理，取得從業(yè)資格必須具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并達(dá)到教育要求，美國估價(jià)師執(zhí)照的取得一般要經(jīng)過下列程序：實(shí)習(xí)估價(jià)員階段、30個(gè)月的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參加教育和考試，考試通過后即可取得執(zhí)照，執(zhí)照取得后必須參加一定學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。美國各州對估價(jià)師執(zhí)照根據(jù)估價(jià)人員接受教育和實(shí)踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執(zhí)照必須有180小時(shí)理論學(xué)習(xí)和3000小時(shí)實(shí)踐，可對任何物業(yè)進(jìn)行評估；R級執(zhí)照必須要有120小時(shí)理論學(xué)習(xí)和2500小時(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可對20萬元以下的商業(yè)物業(yè)和居民住宅評估；L級為有限執(zhí)照，可對一定金額以下的物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價(jià)師在多家機(jī)構(gòu)同時(shí)執(zhí)業(yè)，但估價(jià)師自身會從信譽(yù)和工作精力的角度考慮，也不會同時(shí)在兩家機(jī)構(gòu)工作。
房地產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券投資形式，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的股權(quán)和債權(quán)。房地產(chǎn)證券化對于穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要的作用。
結(jié)合我國房地產(chǎn)和證券市場的發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，我國推進(jìn)房地產(chǎn)證券化應(yīng)從以下四個(gè)方面努力。
一、政府介入，促進(jìn)銀行轉(zhuǎn)換經(jīng)營方式，推行金融創(chuàng)新
盡管近幾年來我國房地產(chǎn)持續(xù)升溫，銀行貸款不斷膨脹，但我國金融機(jī)構(gòu)對與防范金融風(fēng)險(xiǎn)的壓力并不大。這是由于目前我國住房抵押貸款被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各大商業(yè)銀行都在積極擴(kuò)大抵押貸款的規(guī)模。住房抵押貸款證券化能否成為貸款銀行的主動，主要取決于貸款銀行貸款證券化過程中獲得額外的利潤大小。抵押貸款證券化的過程實(shí)際是將抵押貸款的利息收入在服務(wù)商、SPV、信用增級手段提供者及投資者等諸多證券化參與者之間分享，雖然貸款銀行可以作為服務(wù)商享受服務(wù)費(fèi)，但這比貸款機(jī)構(gòu)自己享有所有抵押貸款利息獲得的收益要低得多?？梢姡鳛榻鹑谄髽I(yè)，沒有利潤的吸引，金融創(chuàng)新的動力就顯得不足。另外，由于我國居民儲蓄率較高，且中長期的定期存款比重較大，我國的商業(yè)銀行并不擔(dān)心資金來源和流動性問題，因此進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的壓力也不大。
當(dāng)前，我國的資本市場發(fā)展正面臨著系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大的壓力，通過房地產(chǎn)證券化，能夠推動房地產(chǎn)市場與資本市場的有機(jī)結(jié)合，將有效的發(fā)揮房地產(chǎn)市場分散資本市場系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的功能，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)自身也具有重大意義。因此，政府應(yīng)該適時(shí)介入，為投資者創(chuàng)造機(jī)會，促使商業(yè)銀行加快轉(zhuǎn)制步伐，推行金融創(chuàng)新，鼓勵(lì)以商業(yè)銀行為主體，各種中外金融機(jī)構(gòu)參與證券化資產(chǎn)的交易，盡量減輕從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)以減少資產(chǎn)證券化的融資成本。
二、政府和金融管理機(jī)構(gòu)共同推動立法機(jī)構(gòu)及時(shí)出臺相關(guān)的法律法規(guī)
房地產(chǎn)證券化中交易結(jié)構(gòu)的嚴(yán)謹(jǐn)有效性須由相應(yīng)的法律予以保障，而且房地產(chǎn)證券化涉及的市場主體較多，他們之間權(quán)利義務(wù)的確定也需要以相應(yīng)的法律為標(biāo)準(zhǔn)。雖然我國目前有關(guān)證券交易的法律法規(guī)己基本完成，但由于我國房地產(chǎn)證券化還處在起步和探索階段，與之相關(guān)的法律制度還有待于建立和完善。
政府和金融管理當(dāng)局應(yīng)共同推動立法機(jī)構(gòu)加快步伐及時(shí)出臺適應(yīng)我國國情的相關(guān)法律法規(guī)。如出臺《房地產(chǎn)證券交易法》、《房地產(chǎn)信托法》、《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》、《投資基金法》等法律，制定《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理?xiàng)l例》等相關(guān)的法規(guī);對抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問題、注意事項(xiàng),以及債券在證券市場的交易等情況做出法律和制度上的規(guī)定，如在《商業(yè)銀行法》、《會計(jì)法》中增加相應(yīng)的資產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)移的有關(guān)條款等。同時(shí)，完善有關(guān)房地產(chǎn)市場與金融市場的法律法規(guī)，如《房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)評估條例》、《證券法》等;完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法律法規(guī)。
三、繼續(xù)深化相關(guān)領(lǐng)域的體制改革，優(yōu)化房地產(chǎn)證券化的外部環(huán)境
一要優(yōu)化金融環(huán)境。深化金融體制改革，積極培養(yǎng)房地產(chǎn)交易的一、二級市場。房地產(chǎn)金融一級市場發(fā)展到一定程度后，必然要求發(fā)展二級市場，因?yàn)槎壥袌瞿芙鉀Q一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現(xiàn)又促進(jìn)了一級市場的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)金融一級市場不夠發(fā)達(dá)，主要是因?yàn)槲覈L期實(shí)行的福利分房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展，尤其是國有四大商業(yè)銀行在金融市場上的壟斷地位，決定了我國房地產(chǎn)金融市場貸款機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)單一化。因此，需要培育包括商業(yè)銀行在內(nèi)的多元化投資主體，構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)金融體系，包括：組建專門的住房銀行，建立住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，籌建房地產(chǎn)投資信托銀行等機(jī)構(gòu)。
二要優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。目前，我國中介機(jī)構(gòu)體系及信用體系不發(fā)達(dá)，已經(jīng)成為制約一級抵押市場的重要因素，更無法滿足二級市場的要求。住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)金融工程，其良好的運(yùn)作體系是依賴于一個(gè)高度發(fā)達(dá)，運(yùn)作有序的中介機(jī)構(gòu)體系及信用體系，而這兩者目前在中國的發(fā)展都不完善。因此，要積極創(chuàng)設(shè)新的中介機(jī)構(gòu)，包括對抵押人資信調(diào)查的征信機(jī)構(gòu)、處置抵押品的機(jī)構(gòu)，以及對房地產(chǎn)抵押證券信用評級的資信機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等。
三要優(yōu)化市場環(huán)境。作為基礎(chǔ)條件的房地產(chǎn)市場是保證交易標(biāo)的合法性的關(guān)鍵，也是購買產(chǎn)權(quán)清晰房屋的保證。我國城鎮(zhèn)現(xiàn)存住房產(chǎn)權(quán)格局中，房地產(chǎn)市場上的房屋產(chǎn)權(quán)仍處于不完整狀態(tài)，而住房抵押貸款證券化的前提便是清晰產(chǎn)權(quán)界定。因此必須加快房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革，比如通過住房貨幣化的推進(jìn)，建立明晰、準(zhǔn)確的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)的權(quán)益分割成為可能。
四、培養(yǎng)和儲備房地產(chǎn)證券化的專業(yè)人才
房地產(chǎn)證券化是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性極強(qiáng)的新型融資方式，它涉及專業(yè)領(lǐng)域包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、評估、保險(xiǎn)等多方面，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。而我國現(xiàn)行教育模式培養(yǎng)出的人才，往往是基礎(chǔ)薄弱，專業(yè)口徑狹窄，加之受人才流動機(jī)制的限制，目前我國現(xiàn)有的金融人才數(shù)量和質(zhì)量難以滿足房地產(chǎn)證券化的要求。因此急需建立一支既精通金融業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。如：通過在職培訓(xùn)，選派優(yōu)秀人員出國進(jìn)修，委托高校設(shè)置相關(guān)專業(yè)培養(yǎng)專門人才，高薪聘請高級專家等方式，儲備、培養(yǎng)和壯大房地產(chǎn)證券化的人才隊(duì)伍。此外，還要積極培育一支證券業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評估師等相關(guān)服務(wù)性人才的隊(duì)伍。
參考文獻(xiàn):
中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，關(guān)鍵就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對策。
一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準(zhǔn)則等。
二、建立資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)告
目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。
三、建立健全公允價(jià)值評估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性
采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評估體系，加強(qiáng)對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報(bào)告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)的評估實(shí)行監(jiān)督的機(jī)制。評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)，可通過信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，因此必然會受到會計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會計(jì)制度約束。這就要求評估師對會計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。
四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提，評估對象
明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。當(dāng)無法準(zhǔn)確評估公允價(jià)值時(shí)，也可以提供公允價(jià)值變動區(qū)間等價(jià)值分析結(jié)論。對于市場法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項(xiàng)目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細(xì)條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠信機(jī)制
評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機(jī)制，評估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺
要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場對公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進(jìn)程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價(jià)格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會計(jì)師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。
參考文獻(xiàn)：
