序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風險范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)流程從取得土地出讓信息開始，依次要經(jīng)過很多的部門和環(huán)節(jié)的審批與建設(shè)管理，包括參與土地開發(fā)招投標，報發(fā)改委開發(fā)立項，土地勘測，建設(shè)規(guī)劃的審批，開發(fā)項目的圖紙設(shè)計，頒發(fā)施工許可證，建設(shè)招投標，辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目登記，籌劃房地產(chǎn)銷售，辦理商品房預(yù)售許可證，簽訂商品房銷售合同，預(yù)繳稅款，組織房屋竣工驗收和測繪，辦理總房產(chǎn)證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請土地增值稅清算，提交開具不動產(chǎn)發(fā)票申請，向房產(chǎn)和土地管理部門申請辦理分戶房產(chǎn)證和土地證等方方面面。

二、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的主要涉稅風險點

企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)行業(yè)11類涉及的稅費中最綜合的一個，涉稅風險點比較多，以下從收入類、成本類和納稅調(diào)整事項類三個方面進行歸納。

（一）收入類風險管理要點。（1）預(yù)售未完工開發(fā)產(chǎn)品不及時確認收入的風險。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，取得的銷售收入應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的計稅毛利率確定預(yù)計毛利額，計入當前應(yīng)納稅所得額。但是很多企業(yè)并沒有及時將預(yù)售收入計入到當期的計稅依據(jù)。對于跨年度開發(fā)項目的已完工出售部分，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制原則確認收入，但很多企業(yè)不確認收入或故意推遲確認工程結(jié)算收入。（2）取得政府經(jīng)濟補償或獎勵收入不確認應(yīng)稅收入的風險。稅法規(guī)定，除符合條件的財政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，文件規(guī)定資金屬于?？顚ｍ椨猛?、企業(yè)對該資金以及以該資金所發(fā)生的支出單獨進行核算以外，其余的財政性資金是要作為計稅的營業(yè)外收入，計算繳納企業(yè)所得稅的。（3）企業(yè)接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)或盤盈固定資產(chǎn)時，以較低的金額入賬或不入賬，少確認應(yīng)收收入，少繳企業(yè)所得稅的風險；（4）價外收入未申報納稅的風險。對于客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應(yīng)稅收入的組成部分，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將其確認為營業(yè)外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風險管理要點。（1）取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定確認計稅成本的風險。很多企業(yè)通過購進土地之后進行三通一平等方法，擅自擴大土地資產(chǎn)的入賬價值，然后再對土地價值進行評估，虛增了土地成本，并將此虛增的價格計入到開發(fā)成本中。（2）虛列拆遷補償費，虛增成本的風險。有的企業(yè)將拆遷的征地費用和拆遷支出，不按規(guī)定進行歸集分攤，涉及到分期分片進行開發(fā)的項目，也未在各個項目間進行合理地分攤。將成本分攤作為人為調(diào)節(jié)當期利潤和應(yīng)納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額。（3）簽訂虛假合同或協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用的風險。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發(fā)票，加大建安工程成本。例如：開發(fā)商在與施工企業(yè)簽訂建安合同時，已經(jīng)將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時與施工企業(yè)協(xié)商，將該部分工程又指定給其他企業(yè)進行施工，以此來重復(fù)、虛列或多列成本費用。（4）混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本的風險點。很多企業(yè)未按照稅法要求，根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，人為進行調(diào)節(jié)，有的甚至將所有開發(fā)工程成本反映在一個開發(fā)項目中核算。對于有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施，很多企業(yè)只分攤建了其建筑安裝工程費，將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息、開發(fā)間接費用等記錄在已出售的開發(fā)產(chǎn)品中進行分攤，人為虛增開發(fā)產(chǎn)品的成本。（5）將資本性支出直接列入當期成本的風險。企業(yè)的設(shè)備等固定資產(chǎn)，以及投資建設(shè)的位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，完工后若產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產(chǎn)都屬于固定資產(chǎn)核實的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業(yè)卻將其購置成本或建造成本，一次性全額計入到銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，擴大當期扣除金額。

（三）納稅調(diào)整事項類風險管理要點。（1）各項減值準備金、投資減值準備未做納稅調(diào)整的風險。會計上，企業(yè)根據(jù)謹慎性原則計提的各項減值準備金支出可以扣除，但是，企業(yè)所持各項資產(chǎn)的增值或減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部分規(guī)定可以確認損益的以外，其他均不得調(diào)整資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，企業(yè)納稅申報時，應(yīng)將會計上減掉的那部分準備金作納稅調(diào)增處理。（2）以前年度納稅調(diào)整事項未調(diào)整影響所得額的風險。以前年度損益調(diào)整事項應(yīng)計入以前年度所得，計算補繳或減退的企業(yè)所得稅。對于發(fā)現(xiàn)的影響到以前年度的損益類事項，很多企業(yè)僅在當年的備查事項中反映此問題，既沒有進行賬務(wù)上的處理，也沒有追溯到業(yè)務(wù)發(fā)生年度進行納稅調(diào)整。（3）擴大期間費用列支范圍及標準，不做納稅調(diào)整的風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費、工資及三項經(jīng)費支出等期間費用，會計上可以據(jù)實列支，但是稅法規(guī)定，首先必須與生產(chǎn)經(jīng)營活動直接相關(guān)，且實際發(fā)生。

三、剖析房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風險的依據(jù)及管理

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征和經(jīng)營管理流程，結(jié)合企業(yè)所得稅主要涉稅風險點的具體分析，只有在充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息和外部關(guān)聯(lián)信息基礎(chǔ)上，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的日常項目化管理，才能做好房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的風險應(yīng)對工作。

（一）深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息是企業(yè)所得稅風險

應(yīng)對與管理的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征收與管理離不開企業(yè)收入、成本的正確核算，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息，包括稅務(wù)登記信息、房地產(chǎn)商預(yù)售商品房時的“五證”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，納稅申報表主表、附表及附屬資料，財務(wù)會計報表、納稅人申報納稅的其他相關(guān)信息。稅務(wù)機關(guān)的日常項目化管理，必須從企業(yè)內(nèi)部信息中掌握納稅人的經(jīng)營情況、開發(fā)面積、開發(fā)套數(shù)、開發(fā)周期、開發(fā)產(chǎn)品的類型、銷售單價、銷售進度、建筑施工成本等與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。

篇（2）

前言

房地產(chǎn)隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經(jīng)濟的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購買土地的環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務(wù)機關(guān)每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務(wù)稽查，我們認識到企業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)該從項目部到公司都應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)會計師專職崗位，來專門管理項目及企業(yè)的稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風險。

近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點有益的探討。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入

這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時申報納稅；二是客戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營業(yè)房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應(yīng)該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關(guān)稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應(yīng)分配給投資方的利潤；抵項應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權(quán)的價款等相關(guān)債務(wù)，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應(yīng)支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應(yīng)稅所得稅額。

（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項目設(shè)立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費用，隱瞞實際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網(wǎng)費、市政建設(shè)費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務(wù)處理上不計收入或直接沖喊開發(fā)成本，導(dǎo)致營業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設(shè)立稅務(wù)會計師后的納稅情況及其意義

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師崗位，對企業(yè)的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個稅收管理活動內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動規(guī)律，加強企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實施、執(zhí)行實施政策法規(guī)，實現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風險。

3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環(huán)。

4.有利于促進實現(xiàn)依法治稅，建立市場經(jīng)濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。

三、關(guān)于稅務(wù)會計師

稅務(wù)會計師（CTAC）是由中國總會計師協(xié)會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養(yǎng)項目，是以國家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計量為基本形式，運用會計學(xué)的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對納稅人應(yīng)納稅款的形成，計算和繳納；即稅務(wù)活動所引起的資金運動進行核算和監(jiān)督，以及稅務(wù)統(tǒng)籌管理、稅務(wù)檢查、納稅籌劃等一系列與稅務(wù)相關(guān)的稅務(wù)工作，以保障國家利益和納稅人合法權(quán)益的一種企業(yè)稅務(wù)會計專職崗位和專業(yè)會計人。

可以說由于稅務(wù)會計師這個管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗，經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)打交道會計人員，通過必要的培訓(xùn)學(xué)習，在掌握了稅務(wù)會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關(guān)專業(yè)知識后，從傳統(tǒng)的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預(yù)測和決策的職能管理中，從而達到節(jié)約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現(xiàn)利潤最大化、以推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、稅務(wù)會計師在企業(yè)稅務(wù)工作中的作用及意義

（一）在稅務(wù)會計師這個定義沒有立法前，作為企業(yè)財務(wù)會計中的一名與稅務(wù)打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業(yè)務(wù)，填寫一些稅務(wù)機關(guān)要求填寫的稅務(wù)報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務(wù)糾紛。現(xiàn)階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復(fù)雜，企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財務(wù)會計和稅務(wù)會計的目標逐漸出現(xiàn)差異，它們對會計事項的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務(wù)會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業(yè)務(wù)。作為一名與稅務(wù)打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓(xùn)學(xué)習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學(xué)員振動。他說，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務(wù)人員對稅收法規(guī)了解的不及時、對稅務(wù)理解的不全面、不到位，而給稅務(wù)機關(guān)多交了稅款?；毓竞螅P者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說明了設(shè)立稅務(wù)會計師崗位與不設(shè)立該崗位，對企業(yè)稅收影響很大。

（二）企業(yè)為了提高稅務(wù)管理的有效性，設(shè)置專職的稅務(wù)會計，按照稅務(wù)會計的職責，一是根據(jù)稅收法規(guī)對應(yīng)稅收入、可扣除項目、應(yīng)稅利潤和應(yīng)稅財產(chǎn)進行確認和計量，計算和繳納應(yīng)繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務(wù)機關(guān)等利益主體對稅務(wù)信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計劃對稅金支出進行預(yù)測，對納稅活動進行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會計的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負擔降到最低。

總結(jié)語

在設(shè)有專職稅務(wù)會計崗位和不設(shè)專職稅務(wù)會計崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍?，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結(jié)果則是稅務(wù)會計通過對稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅持合法性、事先性、適應(yīng)性、綜合性的原則基礎(chǔ)，進行具體的籌劃操作和運作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。

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篇（3）

（一）房地產(chǎn)無序開發(fā)促進實施土地增值稅條例

由于房地產(chǎn)的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復(fù)雜，稅負逐漸增加

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤減少。

（三）涉稅風險和監(jiān)管力度不斷變強

房地產(chǎn)市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。由于各地政府對房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風險分析

（一）確立風險評估指標

要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務(wù)報告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標準，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產(chǎn)負債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風險分析的樣本。收集樣本三年的財務(wù)年度報告，根據(jù)稅務(wù)風險的評估指標，從財務(wù)年度報告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負差異率來評估風險。

（三）分析土地增值稅稅務(wù)風險評估結(jié)果

倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負率比整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)了該公司運用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。

與此同時，還可以統(tǒng)計處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風險。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風險，也就是說我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風險。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風險。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風險的途徑探討

（一）提高風險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預(yù)征后清算的特點，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進行風險防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風險意識，正確認識稅務(wù)風險，樹立科學(xué)合理的風險籌劃觀念，同時不斷學(xué)習，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測宏觀經(jīng)濟環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業(yè)的信譽，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務(wù)機構(gòu)保持高度的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動自覺與稅務(wù)機構(gòu)進行溝通，定期與當?shù)囟悇?wù)機構(gòu)聯(lián)系。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的職員要積極建立和維護企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)進行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機關(guān)有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動去稅務(wù)機構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務(wù)機構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達成預(yù)想的目標。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內(nèi)部審計力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風險內(nèi)部控制管理制度

篇（4）

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年10月28日

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）有利于細化行業(yè)分類。“營改增”后我國的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購買的服務(wù)類等業(yè)務(wù)可以進行抵扣。從動態(tài)來看，由于在最終消費以前的各個環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復(fù)征稅，減輕行業(yè)消費者的負擔，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環(huán)。如房地產(chǎn)企業(yè)可把原來的施工合同改為采購原材料業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)業(yè)務(wù)，進行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域競爭力。促進產(chǎn)業(yè)分工與合作；同時也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規(guī)范財務(wù)管理與納稅規(guī)劃?！盃I改增”后規(guī)定只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能進行納稅申報，在一定程度上規(guī)范了企業(yè)財務(wù)管理。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)施工行為營業(yè)稅的申報方式基本上是粗放型的，如依據(jù)合同或有的稅務(wù)單位沒有合同的情況下同樣能夠繳稅代開發(fā)票，這就增加了企業(yè)虛開發(fā)票的可能性，擴大了企業(yè)的稅收風險，在與同行的競爭中也有失公平?！盃I改增”后企業(yè)需要根據(jù)自身的情況判斷：企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)需要按照主管稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定來進行必要的操作流程和備案手續(xù)，同時企業(yè)需要將應(yīng)稅項目和免稅項目作出準確的核算，處理好免稅項目和增值稅專用發(fā)票兩者之間的關(guān)系等。企業(yè)需要對這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業(yè)的納稅規(guī)劃。

（三）有助于降低企業(yè)納稅負擔。盡管目前稅收中性原則還未充分體現(xiàn)，增值稅實施后，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負微增，較“營改增”前稅負平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)稅負減輕的情況。根據(jù)上海華燕房盟網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司的稅負測算表明，通過“營改增”，該企業(yè)獲得一定程度的稅負減輕，對下游提供可抵扣的增值稅發(fā)票，自身稅負下降的同時，下游企業(yè)稅負也得到減輕。稅負的減輕，使得企業(yè)具備一定的價格優(yōu)勢，同時由于可以開出增值稅發(fā)票，下游企業(yè)選擇供應(yīng)商時會有所傾斜，促進結(jié)構(gòu)性減稅的實現(xiàn)，也有利于新興企業(yè)的業(yè)務(wù)增長。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風險的原因

（一）會計制度與稅法規(guī)定存在差異。會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務(wù)總局與財政部不斷出臺相關(guān)文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真地對改革后的財務(wù)、稅務(wù)知識進行理解、學(xué)習掌握和運用，在實踐中不斷協(xié)調(diào)會計制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業(yè)稅務(wù)風險。

（二）稅務(wù)風險管理意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風險危機意識不強，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業(yè)的財務(wù)風險，對稅務(wù)風險管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風險。

（三）稅務(wù)風險機構(gòu)不健全。大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關(guān)稅務(wù)風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（四）稅務(wù)風險內(nèi)部防控制度不健全。大企業(yè)缺乏必要的溝通協(xié)調(diào)機制：一是大企業(yè)內(nèi)部各部門間的涉稅信息不能及時傳遞和交流；二是大企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)沒有建立有效的溝通渠道，難以及時掌握稅收政策變化對大企業(yè)的影響；三是大企業(yè)沒有建立稅務(wù)風險管理體系，對稅務(wù)風險的識別、評估、應(yīng)對、控制和評價等整個過程不能進行有效的監(jiān)控。因此，大企業(yè)的稅務(wù)風險管理必須要從大企業(yè)的內(nèi)部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務(wù)風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風險控制策略

（一）培養(yǎng)財務(wù)人員稅務(wù)風險控制管理意識。企業(yè)稅務(wù)風險管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風險管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務(wù)風險意識和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風險管理文化氛圍，使財務(wù)人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務(wù)風險管理工作成效和每個人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風險管理意識。在實務(wù)操作中，財務(wù)人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規(guī)范財務(wù)核算、防范虛開發(fā)票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業(yè)務(wù)等。

（二）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風險管理機構(gòu)體系。所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當首先確定稅務(wù)風險內(nèi)部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識別、分析、評估稅務(wù)風險，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風險內(nèi)部控制體系。同時，加強動態(tài)稅務(wù)風險評估管理以及加強員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風險，達到創(chuàng)造企業(yè)價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務(wù)風險管理。

（三）完善內(nèi)部管理制度。從稅務(wù)風險內(nèi)部控制的角度，對其在稅務(wù)風險內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設(shè)性的意見，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個完整的企業(yè)稅務(wù)風險管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風險管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務(wù)指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結(jié)合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應(yīng)對方案；在事后監(jiān)督與評價模塊，通過建立信息系統(tǒng)進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監(jiān)督與評估，保證企業(yè)稅務(wù)風險管理持續(xù)、有效運行。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風險。與各業(yè)務(wù)部門進行深入討論，分析現(xiàn)時的業(yè)務(wù)流程，識別在采購、銷售、發(fā)票、會計核算、系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素，在風險控制點增加相關(guān)風險控制工具，從提高工作效率和降低財稅風險的角度，對業(yè)務(wù)流程做相應(yīng)改造。一方面對過渡期合同進行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時點等進行協(xié)商和重新確認，并簽署相關(guān)的補充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對現(xiàn)有合同模板進行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據(jù) “營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價及對應(yīng)增值稅額等。

主要參考文獻：

篇（5）

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會計準則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標準。準則對收入的確認規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟實質(zhì)，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業(yè)知識和實際工作經(jīng)驗進行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風險在實質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時確認。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價達標后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時間節(jié)點，按合同總價款的比例，分階段結(jié)算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務(wù)活動。

④獎勵合同或臨時約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認原則不僅能夠幫助企業(yè)準確計量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風險，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計量標準的統(tǒng)一，能夠增強可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風險。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認過程，是需要公司和開發(fā)商之間進行數(shù)據(jù)交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設(shè)計、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風險。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標準的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計流程，這個流程本身就是一個科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標準的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發(fā)表審計意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進整個行業(yè)的長足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的影響因素

1.收入準則的限制

《企業(yè)會計準則――收入》應(yīng)用指南中認為：長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責發(fā)生制按合同條款確認收入?yún)s無法收回所確認款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認銷售公司費收入

在現(xiàn)實中，銷售公司負責協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發(fā)商賬戶時間及金額，此部分房款對應(yīng)費可以依據(jù)合同確認傭金，但是由于開發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導(dǎo)致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時點確認收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對主導(dǎo)地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經(jīng)驗和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統(tǒng)計過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導(dǎo)致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

3.稅務(wù)收入確認的差異

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，應(yīng)采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務(wù)收入后的金額，確認為當期勞務(wù)收入；同時，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認的證據(jù)來確認交易的完工進度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認收入條件確認收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認基礎(chǔ)，而得不到真實的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現(xiàn)，同時已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認方式確認收入將加大行業(yè)稅務(wù)風險。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的建議

1.銷售經(jīng)紀公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發(fā)商確認成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟利益能夠及時流入企業(yè)，維護企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監(jiān)控相關(guān)項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

篇（6）

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù) 稅務(wù)籌劃

隨著國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔、實現(xiàn)企業(yè)效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動，以規(guī)避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經(jīng)濟效益最大化為目的的經(jīng)濟活動。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應(yīng)當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風險管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務(wù)籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風險管理

有效的風險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風險意識應(yīng)當貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學(xué)習，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。

參考文獻：

篇（7）

關(guān)鍵詞:風險 稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)

某房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例分析

2007年,某房地產(chǎn)公司以7500萬元購得一塊商業(yè)用地,用于普通住宅建設(shè),預(yù)計房屋可售面積3萬平方米左右,營業(yè)稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數(shù)據(jù)如表1所示:

籌劃前:營業(yè)稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。

該房地產(chǎn)公司決定接受稅務(wù)師的籌劃建議,單獨成立銷售公司。房地產(chǎn)公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。

籌劃后:房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額為營業(yè)稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應(yīng)納稅額為:契稅720萬元、營業(yè)稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節(jié)稅489.825萬元。

經(jīng)過上述比較,該公司認可了稅務(wù)師的方案,可是在方案執(zhí)行過程中,問題逐漸顯現(xiàn)。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經(jīng)成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據(jù)營業(yè)稅條例規(guī)定:納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其營業(yè)額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉(zhuǎn)讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業(yè)稅被重新核定,需補交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風險

稅收籌劃風險,是指納稅人在進行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期結(jié)果的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

法律風險。稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國還不成熟,它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經(jīng)過稅務(wù)部門的確認,有時房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法存在差異,這種差異的存在加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險。另外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中發(fā)生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導(dǎo)致稅收籌劃的違法風險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導(dǎo)致稅收籌劃方案無法實際執(zhí)行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務(wù)機關(guān)認定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,使房地產(chǎn)企業(yè)得不償失。

政策風險。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大,這主要是由房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的地位決定。目前,我國市場經(jīng)濟體制還不成熟,現(xiàn)有的稅收規(guī)定中法律法規(guī)少,規(guī)章以及其他稅收規(guī)范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設(shè)的不斷深入,許多政策會相應(yīng)地發(fā)生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導(dǎo)致稅收籌劃的失敗。對同一房地產(chǎn)企業(yè)而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。

財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),對資金的需求巨大,若某一個環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問題將引起整個房地產(chǎn)項目的癱瘓。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足,房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大,但由此帶來的財務(wù)風險也相應(yīng)增大。

行業(yè)風險。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會經(jīng)濟生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發(fā)展取決于整個行業(yè)是否景氣,行業(yè)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大,容易導(dǎo)致稅收籌劃風險的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險產(chǎn)生的原因

稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風險產(chǎn)生的主要原因。具體包括以下幾個方面:

因稅收立法、執(zhí)法所導(dǎo)致的風險。在我國稅收法律中,稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間的權(quán)責關(guān)系并不完全對等,房地產(chǎn)企業(yè)處于一種相對劣勢的地位。稅務(wù)部門相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務(wù)部門。由于稅收征納雙方關(guān)系權(quán)力責任的不對稱性及在法律中賦予稅務(wù)部門過多的自由裁量權(quán),造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務(wù)部門也可以利用“稅法解釋權(quán)歸稅務(wù)機關(guān)”而輕易加以否定,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險大大增加。

注重“稅負最低”,忽視企業(yè)整體利益。有的房地產(chǎn)企業(yè)認為追求“稅負最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標和最終目的的關(guān)系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,相反它卻減少了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,另外還有可能引發(fā)巨大的財務(wù)風險。事實上稅負最低只是稅收籌劃的階段性目標,而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。

片面夸大房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)認為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產(chǎn)企業(yè)理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營決策配合使用才能相得益彰,產(chǎn)生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種、應(yīng)納稅額以及財務(wù)核算水平等情況息息相關(guān)。

因稅收籌劃人員自身素質(zhì)所導(dǎo)致的風險。自身專業(yè)素質(zhì)主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運用方面,由于稅收法規(guī)的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的限制,對有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準,雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產(chǎn)生了稅收籌劃風險。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險的防范措施

稅收籌劃風險管理的目標是通過采取合理的措施對風險加以控制,規(guī)避和降低風險損失。針對風險的類型和產(chǎn)生原因,可以采取以下風險管理方法。

(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤,但它只是全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的一個環(huán)節(jié),不能將房地產(chǎn)企業(yè)利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)核算資料和正確進行會計核算,是房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務(wù)檢查,而檢查的依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算資料。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法取得和保全會計核算資料、規(guī)范會計基礎(chǔ)工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據(jù)。

(二)準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動

稅法是處理國家與房地產(chǎn)企業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據(jù)、稅率等的不同規(guī)定,對相關(guān)稅收規(guī)定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。只有全面了解,才能預(yù)測出不同的納稅方案,并進行比較,優(yōu)化選擇,進而作出對房地產(chǎn)企業(yè)最有利的稅收決策。反之,如果對有關(guān)政策、法規(guī)不了解,就無法預(yù)測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進行。稅法常常隨經(jīng)濟情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時,必須密切關(guān)注并適時調(diào)整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規(guī)范。

(三)增強風險意識,提升自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險是一項具有高度科學(xué)性、綜合性、技術(shù)性的經(jīng)濟活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規(guī)、財務(wù)會計和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面的知識,而且還應(yīng)具備經(jīng)濟前景預(yù)測能力、項目統(tǒng)籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協(xié)作能力等素質(zhì),為房地產(chǎn)企業(yè)出具防范稅收籌劃風險的方案或建議。稅收籌劃人員素質(zhì)的提高,一方面依賴于個人的發(fā)展,另一方面也依賴于整個房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。只有整個房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高了,才能充分進行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。

(四)加強與稅務(wù)部門聯(lián)系,搞好稅企關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要想進行稅收籌劃,必須取得當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的支持,以確保合法性。進行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運作,稅收籌劃人員很難準確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執(zhí)法部門擁有較大的自由裁量權(quán)。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性,正確應(yīng)用財務(wù)知識的同時,隨時關(guān)注當?shù)囟悇?wù)機關(guān)稅收征管的特點和具體方法。經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)保持友好聯(lián)系,使稅收籌劃活動適應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)的管理特點,或者使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認可,從而避免稅收籌劃風險,取得應(yīng)有的收益。

(五)顧全企業(yè)整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性

從根本上講,稅收籌劃歸結(jié)于企業(yè)財務(wù)管理的范疇。它的目標是由企業(yè)財務(wù)管理的目標――企業(yè)價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃,將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資和經(jīng)營戰(zhàn)略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節(jié)稅。單純看稅收籌劃是分稅種進行的,對每個具體的稅種進行籌劃,但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動要涉及到數(shù)種稅,即便一項具體業(yè)務(wù)也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認、何時確認、可能會影響營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務(wù)籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負高低,而要著眼于整體稅負的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業(yè)真實的經(jīng)營成果和獲利能力,影響企業(yè)的籌資和投資能力,進而影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標的實現(xiàn);所以不能以稅負輕重作為選擇籌劃方案的唯一標準,而應(yīng)以確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標實現(xiàn)下的稅收籌劃方案要具有可操作性。

通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中價值的體現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險也該受到更多的關(guān)注,由于稅收籌劃主要側(cè)重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風險,但盡量降低或分散涉稅風險是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要內(nèi)容。成功的稅收籌劃方案應(yīng)該是風險最小、收益最大的方案。

參考文獻:

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篇（8）

營改增指的是營業(yè)稅改增值稅，將過去繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目，改成繳納增值稅，使得重復(fù)納稅h節(jié)得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增也會對其產(chǎn)生巨大的影響。營改增會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務(wù)風險。因此，在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須識別營改增帶來的稅務(wù)風險，并采取有效的措施加以應(yīng)對，才能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極影響

（一）降低行業(yè)整體稅負

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)只對增值額部分納稅，房地產(chǎn)行業(yè)擁有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等上游企業(yè)，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業(yè)做好了項目開發(fā)成本籌劃，在建設(shè)過程中將某些細節(jié)成本平攤，確保實現(xiàn)平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業(yè)稅負得到降低之后，價格優(yōu)勢就能夠進一步凸顯。

營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務(wù)類業(yè)務(wù)的時候，能夠進行相應(yīng)的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環(huán)節(jié)中都是環(huán)環(huán)相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復(fù)征稅的情況，因而使行業(yè)消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環(huán)。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，可將施工合同轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹦趧?wù)、購買原材料等業(yè)務(wù)，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產(chǎn)企業(yè)的合理收入。

（二）規(guī)范財務(wù)管理

“營改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業(yè)財務(wù)稅收管理具有規(guī)范作用。在營業(yè)稅時代是對營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復(fù)雜，稍有不慎就會產(chǎn)生稅務(wù)風險。這就要求企業(yè)對財務(wù)人員進行相關(guān)的培訓(xùn)，有助于納稅申報的規(guī)范性和合法性。如果房地產(chǎn)企業(yè)做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業(yè)做出更為合理的納稅規(guī)劃。財務(wù)管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”過渡期內(nèi)一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業(yè)內(nèi)部管控水平和財務(wù)管理水平提出了更進一步的要求。

二、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅務(wù)風險

（一）稅務(wù)風險職能部門不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務(wù)管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務(wù)風險管理職能。很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理人員是由財務(wù)人員兼職，在稅收方面的專業(yè)知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務(wù)風險。

（二）缺乏稅務(wù)風險管理意識

一些房地產(chǎn)企業(yè)營改增的進程較慢，企業(yè)缺乏風險危機意識。很多企業(yè)仍然采用過去的粗放式經(jīng)營管理模式進行經(jīng)營管理。企業(yè)管理層和執(zhí)行人員缺乏應(yīng)有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業(yè)的財務(wù)風險給予關(guān)注，但對稅務(wù)風險缺乏應(yīng)有的認識，因而使得企業(yè)容易面臨稅務(wù)風險。

（三）稅務(wù)風險內(nèi)部防控制度不建全

當前很多房地產(chǎn)企業(yè)中缺乏有效的信息溝通和協(xié)調(diào)機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務(wù)信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏專業(yè)的稅務(wù)風險管理體系，在稅務(wù)風險的評價、控制、應(yīng)對、評估、識別等方面，缺乏有效的監(jiān)控和管理。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后仍然面臨較大的稅務(wù)風險。

三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險的防范

（一）規(guī)范業(yè)務(wù)流程與合同簽訂

在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程當中，如系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞、會計核算、發(fā)票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發(fā)現(xiàn)，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業(yè)務(wù)流程。對于過渡期合同，應(yīng)當進行有效樹立，對各種不同完工狀態(tài)進行區(qū)分，并對相應(yīng)的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務(wù)時點、發(fā)票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內(nèi)容，應(yīng)當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應(yīng)補充協(xié)議進行簽署和確認。此外，對于現(xiàn)有的合同模版，應(yīng)當根據(jù)營改增后的稅收政策，進行相應(yīng)的修改，并且在合同當中對服務(wù)內(nèi)容、不含稅價、對應(yīng)增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業(yè)的稅務(wù)風險。

（二）完善稅務(wù)風險內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當站在稅務(wù)風險內(nèi)部控制的角度，詳細的分析稅務(wù)風險內(nèi)部控制中存在的問題，提出相應(yīng)的解決方法，對稅務(wù)風險進行更好的規(guī)避。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務(wù)風險管理體系。在事前管理中，應(yīng)當對企業(yè)內(nèi)部控制制度進行建設(shè)，對風險管理企業(yè)文化進行建立，對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務(wù)指標分析，對風險進行識別，綜合應(yīng)用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應(yīng)的防范措施。在事后管理中，應(yīng)對信息系統(tǒng)進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監(jiān)督風險管理體系，確保持續(xù)有效的進行稅務(wù)風險管理。

（三）建立稅務(wù)風險管理機構(gòu)體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當確定稅務(wù)風險管理內(nèi)部控制目標，遵循監(jiān)督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業(yè)特點，基于業(yè)務(wù)角度與戰(zhàn)略角度，對稅務(wù)風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務(wù)風險內(nèi)部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓(xùn)，并對稅務(wù)風險進行動態(tài)的評估和管理，更加有效的對稅務(wù)風險進行規(guī)避、降低和防范，確保企業(yè)健康良好的發(fā)展。

（四）提高稅務(wù)風險控制管理意識

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理中，企業(yè)的稅務(wù)風險管理文化至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層、治理層應(yīng)當樹立稅務(wù)風險管理理念和防范意識，營造稅務(wù)風險管理文化氛圍，確保財務(wù)人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務(wù)風險管理的工作成效與個人直接利益產(chǎn)生相關(guān)聯(lián)，從而提高財務(wù)人員稅務(wù)風險管理意識。在實際工作中，財務(wù)人員應(yīng)當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業(yè)務(wù)進行明確，優(yōu)化完善稅收籌劃工作，對虛開發(fā)票風險進行防范，對財務(wù)核算工作進行規(guī)范，加強抵扣憑證和發(fā)票管理，從而更好的防范稅務(wù)風險。

四、結(jié)論

在過去我國的稅收體系中，營業(yè)稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產(chǎn)生重復(fù)征稅等問題，不利于整體稅收的優(yōu)化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要主體，也面臨著新的稅務(wù)風險。對此，企業(yè)應(yīng)對這些稅務(wù)風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業(yè)自身的良好發(fā)展。

參考文獻：

篇（9）

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務(wù)總局配合宏觀調(diào)控的政策要求出臺了多項針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務(wù)部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權(quán)意識在國家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務(wù)部門舉報開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務(wù)參與企業(yè)經(jīng)營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負責人對企業(yè)的稅收管理工作有準確、科學(xué)的認識。

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產(chǎn)注冊企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴重的企業(yè)，甚至會有滅頂之災(zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項目以補交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個毛孔。情節(jié)嚴重的將追究其刑事責任。

二、納稅遵從，防范風險

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無意識的少申報稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項經(jīng)濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應(yīng)嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報，企業(yè)的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關(guān)的納稅申報表。

另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對于能否有效降低納稅風險至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現(xiàn)實中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門當作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財稅人員不精通稅法同樣會導(dǎo)致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風險發(fā)生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。

三、稅務(wù)籌劃，減輕負擔

房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。

納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項經(jīng)濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關(guān)的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現(xiàn)涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會、董事會及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財務(wù)人員和稅務(wù)人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則?，F(xiàn)實中，很多企業(yè)的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了這個前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無從談起。假設(shè)一個企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動或投資活動之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個重要因素來設(shè)計和安排。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負擔較重。根據(jù)一項權(quán)威統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數(shù)”中，中國內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會的角度看，這個行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風險。

五、結(jié)論

總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風險，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應(yīng)該有這樣的認識：企業(yè)的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風險；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。

參考文獻：

[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟學(xué)分析.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009

篇（10）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 納稅籌劃

一、納稅籌劃

納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃幾種方式

1．簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務(wù)收入，只需按 建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨計價的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價 款，減少應(yīng)納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價款包括 在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費用繳納3%的營業(yè)稅。

2．房地產(chǎn)公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3．利用建房方式的籌劃實務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。