序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)的流程范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請(qǐng)書；

（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗(yàn)收資料

篇（2）

我國人口數(shù)量相對(duì)較多，如何有效的滿足人們的住房需求是現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展中的重要問題，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，提升了我國土地資源的整體利用效率，這些房地產(chǎn)企業(yè)為了提升、增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，提升對(duì)資源的整合，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目報(bào)建流程進(jìn)行了系統(tǒng)的創(chuàng)新與管理，此種模式有效的提升了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)在效率，在根本上則提升了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)此在今后的發(fā)展中要提升對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)影響的重視，基于其存在的問題，提出科學(xué)有效的方式與策略，進(jìn)而在根本上優(yōu)化整體的房地產(chǎn)開發(fā)流程。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程有關(guān)問題研究背景

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要內(nèi)容，具有一定的綜合性因素，部分工作人員要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的有效性以及可行性進(jìn)行系統(tǒng)的探究分析，對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，然后再有計(jì)劃地開展主要項(xiàng)目施工工作，在施工完成之中對(duì)相關(guān)質(zhì)量問題進(jìn)行系統(tǒng)地考量。房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與主要涵蓋的內(nèi)容與環(huán)節(jié)相對(duì)較為復(fù)雜，其整體的辦理手續(xù)相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)此在對(duì)其進(jìn)行管理過程中，有關(guān)政府部門對(duì)于土地具有管理以及監(jiān)督的責(zé)任，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)起著宏觀調(diào)控的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一些項(xiàng)目的開發(fā)過程中，必須要根據(jù)特定規(guī)定與流程開展報(bào)建，在其整個(gè)開發(fā)流程中始終貫穿著整個(gè)報(bào)建工作，其實(shí)際工作環(huán)境必須要通過相關(guān)部門審核批準(zhǔn)之后才可以開展，在開展過程中也要遵循既定的法定程序。也就是說只有在政府部門審批合格之后，其一些房地產(chǎn)項(xiàng)目才可以正式開展實(shí)施，其整體的報(bào)建流程對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)工作流程有著重要的作用，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目開展中全部資源的利用效率等因素有著直接的影響，對(duì)于整體項(xiàng)目的工作能力以及運(yùn)作水平產(chǎn)生直接的作用；同時(shí)在一定程度上還影響著項(xiàng)目的增值效果。報(bào)建流程在開展中要保障其具體的條令清晰有效，個(gè)別項(xiàng)目工作要與組織有著一定的銜接，保障其整體有效性，實(shí)際審批人員要對(duì)具體的報(bào)建流程重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的掌握，房地產(chǎn)開發(fā)的一些企業(yè)要對(duì)具體的開發(fā)流程中的重點(diǎn)內(nèi)容與相關(guān)項(xiàng)目起到足夠的重視，這樣可以有效的提升其整體的施工有效性，保障其整體質(zhì)量，可以有效的增強(qiáng)其內(nèi)部的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。對(duì)此實(shí)際的工作人員要提升對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程的重視，基于對(duì)其的了解提出科學(xué)有效的建議。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中報(bào)建流程現(xiàn)狀

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，不同區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)外部環(huán)境有著不同的影響，其特定的政策因素在實(shí)踐中也具有一定的區(qū)別，因?yàn)槠渚唧w的報(bào)建流程相對(duì)較為繁瑣，其操作性相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)此要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督管理，進(jìn)而保障其整體報(bào)建流程基于政府的相關(guān)政策法規(guī)開展并執(zhí)行。政府部門要充分的發(fā)揮自身的內(nèi)在職能，做好具體的審批工作，全面的了解報(bào)建流程中存在的各種問題。我國房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)行政審批工作的制度以及其法律在研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與其自身的行政管理能力有著直接的關(guān)系，政府部門有著一定的監(jiān)督管理責(zé)任，其要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及部門的溝通管理工作，各個(gè)企業(yè)部門之間要進(jìn)行科學(xué)的協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)自身的運(yùn)作能力，進(jìn)而提升對(duì)整體的項(xiàng)目開發(fā)的正面影響，實(shí)際的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)其相關(guān)政府的的規(guī)定以及具體的審批流程進(jìn)行要及時(shí)，對(duì)開發(fā)流程進(jìn)行系統(tǒng)的優(yōu)化，做好實(shí)際的管理制度的完善與改革。在對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程開展探究分析的過程中，要基于整個(gè)開發(fā)商的視角開展，對(duì)其存在的各種問題進(jìn)行系統(tǒng)的探究，進(jìn)而制定科學(xué)的解決方案。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程對(duì)于其整個(gè)工作的開展與進(jìn)度有著直接的影響。房產(chǎn)開發(fā)上要根據(jù)政府部門的自身監(jiān)督管理有計(jì)劃的開展各種實(shí)際工作，房地產(chǎn)企業(yè)在不同部門之間要加強(qiáng)對(duì)協(xié)調(diào)工作的重視，通過不同部門之間的共同開展工作與配合，及時(shí)有效的反饋各種實(shí)時(shí)信息，進(jìn)而有效的完成整個(gè)工作目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商要對(duì)其具體的項(xiàng)目報(bào)建流程以及在項(xiàng)目開展的不同階段的工作任務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析，只有這樣才可以有效了解、分析整個(gè)報(bào)建項(xiàng)目對(duì)其開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的影響。

（一）目的與意義

在對(duì)其進(jìn)行分析的時(shí)候，首要明確在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)該遵循的相關(guān)政策法規(guī)，要對(duì)具體的行政管理部門的職責(zé)，以及各種審批流程進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，對(duì)具體的項(xiàng)目報(bào)建流程明確指出，只有這樣才可以保障對(duì)整個(gè)報(bào)建流程進(jìn)行完善改革，了解其存在的問題與不足，確定優(yōu)化路線，制定出具體的工作任務(wù)。在對(duì)其進(jìn)行分析探究的過程中，要對(duì)具體的流程管理以及理論進(jìn)行融合，對(duì)于開發(fā)流程的完善規(guī)劃的內(nèi)容與重要意義進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的具體管理系統(tǒng)不斷的完善與優(yōu)化。

（二）項(xiàng)目開發(fā)具體流程的基本特征

第一，綜合性。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要特征。在城市建設(shè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)工程中的實(shí)際工作關(guān)系以及項(xiàng)目操作的整個(gè)程序日益復(fù)雜。其各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)以及涉及的部門較為廣泛，其具體的項(xiàng)目開發(fā)涉及到的具體土地條件、實(shí)際的規(guī)劃要求以及具體的融資方式與市場(chǎng)情況具有所區(qū)別，對(duì)此個(gè)別開發(fā)企業(yè)要對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)研分析，對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并在其基礎(chǔ)之上進(jìn)行各種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與研究。

（二）長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開發(fā)流程就是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本投入到其具體資本回收的整個(gè)過程。在對(duì)實(shí)際土地信息進(jìn)行獲取初期階段，就要對(duì)其具體的可行性進(jìn)行研究，在通過購置土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及具體的施工建設(shè)、竣工與驗(yàn)收、銷售與物業(yè)管理等實(shí)際的流程的開展才可以完成整個(gè)流程，其整體工作周期流程相對(duì)較長(zhǎng)，一些較為普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就要兩年時(shí)間左右，一些大規(guī)模的則需要五年時(shí)間左右。在項(xiàng)目開發(fā)過程中因?yàn)橄嗾恋氐木唧w規(guī)劃以及相關(guān)部門之間的審批流程等因素的制s，使得整個(gè)開發(fā)流程具體的環(huán)節(jié)緊密銜接，必須要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的實(shí)際控制，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理。

（三）風(fēng)險(xiǎn)性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，其設(shè)計(jì)面積相對(duì)較為廣泛，其需求的資金投入相對(duì)較大，對(duì)此在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)面臨著各種不確定因素，對(duì)此各個(gè)房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中要對(duì)整個(gè)流程中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)問題起到足夠的重視。在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中，要提升對(duì)政治環(huán)境、市場(chǎng)金融等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的重視，要通過不同的方式對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的規(guī)避，進(jìn)而提升其整體的經(jīng)濟(jì)效益。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)于整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)有著重要的影響，對(duì)其最終的開發(fā)效益也產(chǎn)生各種不同的影響，對(duì)此必須要做好相關(guān)報(bào)建流程，才可以有效的保障其最終目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，要基于對(duì)報(bào)建流程的重點(diǎn)線路的了解之上，做好相關(guān)路線的改革與完善，才可以有效的縮短整體的項(xiàng)目報(bào)建時(shí)間，進(jìn)而提升整個(gè)企業(yè)的整體的運(yùn)作水平與能力，有效的增強(qiáng)整個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

參考文獻(xiàn)

[1]方哲.房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)的影響分析[J].黑龍江科技信息，2016，（15）：215.

[2]黃帥.房地產(chǎn)項(xiàng)目方案變更報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].云南大學(xué)，2016.

[3]程建軍.我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批制度研究[D].中央民族大學(xué)，2012.

篇（3）

為了更好的推動(dòng)物料流量成本會(huì)計(jì)在我國房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)大的層面提出一系列政策和改進(jìn)意見，竭盡全力的對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)物料流量成本管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進(jìn)激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會(huì)計(jì)的制度體系

 

物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的高度重視，把環(huán)境管理會(huì)計(jì)作為財(cái)務(wù)管理的重要方向，進(jìn)而不斷的優(yōu)化和改進(jìn)環(huán)境管理會(huì)計(jì)，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺(tái)相關(guān)立法與制度進(jìn)行扶持與支持，沒有國家財(cái)務(wù)系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅(jiān)實(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時(shí)要將國家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。提高行政執(zhí)法部門對(duì)環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓(xùn)。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時(shí)在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導(dǎo)入物料流量成本法。

 

其次，強(qiáng)化環(huán)境會(huì)計(jì)審計(jì)制度建設(shè)，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計(jì)的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時(shí)的信任程度。使人們對(duì)政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時(shí)將環(huán)境保護(hù)放在關(guān)鍵位置，同時(shí)也在各大媒體積極環(huán)境信息，取得一定的社會(huì)效益。

 

2.發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，逐步引入推廣物料流量成本會(huì)計(jì)

 

日本企業(yè)運(yùn)用物料流量成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動(dòng)其發(fā)展的兩個(gè)主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省，這兩個(gè)部門分別負(fù)責(zé)環(huán)境財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和環(huán)境管理會(huì)計(jì)。而在我國需要環(huán)境保護(hù)部門通過組織學(xué)習(xí)、編制指導(dǎo)性文件、制定實(shí)施手冊(cè)和召開討論會(huì)等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗(yàn)的咨詢和探究的對(duì)接上，政府相關(guān)部門應(yīng)予以政策性支持，或?qū)Τ晒?dǎo)入物料流量成本法的企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的獎(jiǎng)勵(lì)，加速企業(yè)應(yīng)用物料流量成本會(huì)計(jì)的進(jìn)程。

 

二、企業(yè)角度建議

 

確保安全是房地產(chǎn)建設(shè)的主要目標(biāo)工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機(jī)地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴(yán)格把項(xiàng)目環(huán)境成本控制在項(xiàng)目責(zé)任成本預(yù)算內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

 

(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費(fèi)用，根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。物料流量成本費(fèi)用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標(biāo)價(jià)越來越低，有些項(xiàng)目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費(fèi)用會(huì)加大，利潤(rùn)就少，效益就差。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤(rùn)不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護(hù)投入，這是一個(gè)不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本費(fèi)用預(yù)算中確定環(huán)境保護(hù)投入的比例，這個(gè)比例在實(shí)際施工的費(fèi)用開支應(yīng)得到保證，不能為了增加項(xiàng)目利潤(rùn)而減少這部分投入。

 

(2)追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化應(yīng)在保證施工環(huán)境保護(hù)的前提下進(jìn)行。在當(dāng)前項(xiàng)目利潤(rùn)較低的情況下，項(xiàng)目管理既不贊成為保證利潤(rùn)而減少環(huán)境保護(hù)投入，也要反對(duì)為了環(huán)境保護(hù)不惜成本的投入。施工過程中應(yīng)沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護(hù)材料投入的明細(xì)，重點(diǎn)是環(huán)境防護(hù)實(shí)物投入有多少，設(shè)施投入有多少，其他費(fèi)用有多大，工程項(xiàng)目完工時(shí)，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設(shè)備、器具等應(yīng)妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)又減少成本費(fèi)用壓力。

 

三、科研機(jī)構(gòu)角度建議

 

(1)科研部門應(yīng)加快技術(shù)開發(fā)進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的形式為企業(yè)導(dǎo)入物料流量成本會(huì)計(jì)的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做物料流量成本會(huì)計(jì)研發(fā)。日本的物料流量成本會(huì)計(jì)應(yīng)用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會(huì)等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會(huì)計(jì)取得了具有現(xiàn)實(shí)意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學(xué)研的聯(lián)合模式，先開展應(yīng)用試點(diǎn)，組建包含學(xué)者、專家、技術(shù)員等的科研隊(duì)伍，由政府、科研機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會(huì)計(jì)的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)程。

 

(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)施的相關(guān)指南。我國的科研機(jī)構(gòu)應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒國外學(xué)者研究物料流量成本法的經(jīng)驗(yàn)，在理論研究和實(shí)踐應(yīng)用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機(jī)構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機(jī)關(guān)制定物料流量成本會(huì)計(jì)的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進(jìn)行項(xiàng)目合作，吸收對(duì)物料流量成本法有深入研究的專家學(xué)者的建議和科研成果，并鼓勵(lì)在校大學(xué)生積極參與進(jìn)來。

 

篇（4）

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)的不利影響

第一，稅負(fù)同樣有增加的的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅率設(shè)定為11%，由于國家在土地出讓金、相關(guān)規(guī)費(fèi)等方面的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣上，仍然沒有出臺(tái)相關(guān)的政策，就會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負(fù)的增加。第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對(duì)于“營(yíng)改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)關(guān)鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國土部門一般開具財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，對(duì)于一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費(fèi)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本中所占的比例相對(duì)較高，但是這些政府規(guī)費(fèi)的票據(jù)能否作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)升降的不確定性。第三，“營(yíng)改增”政策實(shí)施前的業(yè)務(wù)抵扣問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工期一般比較長(zhǎng)，“營(yíng)改增”后出現(xiàn)試點(diǎn)前開發(fā)項(xiàng)目未完工情況將會(huì)很普遍。如果工程設(shè)備和材料采購等發(fā)生在試點(diǎn)前，因當(dāng)時(shí)無法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點(diǎn)后，需要按增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，這就會(huì)造成稅負(fù)的增加。如何解決這些問題，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

三、面對(duì)“營(yíng)改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略分析

第一，依據(jù)“營(yíng)改增”政策要求明確財(cái)務(wù)及稅務(wù)管理的重點(diǎn)。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”以后，很有可能會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)施工成本的增加，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化自身的納稅意識(shí)，特別是要確保在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中保證原材料的采購以及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣；其次，全面加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過程中，必須要確保能夠及時(shí)足額的取得相應(yīng)的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務(wù)籌劃的被動(dòng)；緊接著，還應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化自身的會(huì)計(jì)核算工作，不斷地提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，確保實(shí)現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性。同時(shí)，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)根據(jù)分析可能會(huì)出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會(huì)帶動(dòng)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。第二，解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問題。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，越來越多的企業(yè)采取了精裝修的營(yíng)銷策略，在“營(yíng)改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些營(yíng)銷策略。同時(shí)，也應(yīng)該在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”以后期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣可以順利實(shí)施。第三，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理以及稅務(wù)控制制度。這是企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的重要措施。特別是在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了賬務(wù)處理更加復(fù)雜、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)峻。因此，企業(yè)應(yīng)該完善自身的財(cái)務(wù)管理，尤其是強(qiáng)化成本管理，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，同時(shí)也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該完善合同管理，由于不同的付款方式對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此必須在合同中對(duì)這些問題進(jìn)行明確。第四，提前做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備。為了避免由于“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶設(shè)置進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特別是在“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項(xiàng)稅額”專欄、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等相應(yīng)的科目對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該確保會(huì)計(jì)處理的正確性，重點(diǎn)是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強(qiáng)化對(duì)增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證管理，以免由于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅造成自身進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。第五，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平。在“營(yíng)改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)的對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式來減輕納稅負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目，進(jìn)而合理的制定稅務(wù)籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項(xiàng)目來幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移；其次，當(dāng)前國家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當(dāng)前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項(xiàng)目的核算過程中，應(yīng)該注意對(duì)涉及的混業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負(fù)成本。第六，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。適應(yīng)“營(yíng)改增”政策以后對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極的采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。首先，應(yīng)該完善財(cái)務(wù)管理部門的設(shè)置，整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門與稅務(wù)部門等，共同制定“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)措施。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身“營(yíng)改增”前后的業(yè)務(wù)運(yùn)行進(jìn)行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應(yīng)鏈、結(jié)算及發(fā)票管理、會(huì)計(jì)處理、內(nèi)控制度、業(yè)務(wù)流程、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等方面的增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對(duì)策略。此外，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)核算制度及流程，發(fā)票及申報(bào)管理及流程、定價(jià)策略以及增值稅的主要稅務(wù)以及會(huì)計(jì)處理等工作流程。

篇（5）

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更

經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

篇（6）

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1. 新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.1國內(nèi)局勢(shì)變動(dòng)，政策方向調(diào)整

眾所周知，土地的所有權(quán)歸國家所有，因此，房地產(chǎn)公司要想對(duì)房地產(chǎn)予以開發(fā)，就要先取得土地的使用權(quán)方可進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)。而我國對(duì)土地的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首要的風(fēng)險(xiǎn)就是如何取得土地的使用權(quán)。其次，國內(nèi)局勢(shì)的變化，政策方向的調(diào)整。房地產(chǎn)的開發(fā)與周邊環(huán)境，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都有著密切的關(guān)系。因而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化十分的重視，并且針對(duì)不同的需要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的政策與管理。

1.2項(xiàng)目分析不合理，經(jīng)濟(jì)環(huán)境難把握

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)往往會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析，明確開發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)項(xiàng)目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實(shí)際的工作過程中，常見的項(xiàng)目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對(duì)項(xiàng)目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)工作中的風(fēng)險(xiǎn)增加。此外，未對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的原因之一。

1.3經(jīng)營(yíng)策略有偏差，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確

企業(yè)要想得到長(zhǎng)足的發(fā)展，首要條件是制定切實(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)偏差，那么經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)就不斷增加。經(jīng)營(yíng)策略對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是極其重要，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)會(huì)制定出完備的經(jīng)營(yíng)策略以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而這些經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)偏差，直接會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)工作的失敗。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司也應(yīng)明確自身在市場(chǎng)中的定位，從市場(chǎng)定位的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以全面完善。

1.4房產(chǎn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，安全管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問題是房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)注的重點(diǎn)之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設(shè)計(jì)及工程的施工，其中，工程設(shè)計(jì)不合理、不科學(xué)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對(duì)其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關(guān)鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來負(fù)面影響，同時(shí)還可能對(duì)施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的一大風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 資金控制不到位，經(jīng)營(yíng)管理有缺陷

資金控制問題是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一旦資金供應(yīng)出現(xiàn)斷裂的不良現(xiàn)象，就導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的停滯。除了資金鏈供應(yīng)不到位外，工程施工成本預(yù)算不準(zhǔn)確，工程施工進(jìn)度難以高效控制等，均會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作受到負(fù)面的影響。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工作是一項(xiàng)長(zhǎng)久而復(fù)雜的工作，因而需要強(qiáng)有力的監(jiān)督與管理，而當(dāng)前諸多房地產(chǎn)開發(fā)公司由于工作重心設(shè)定的不同，造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理上出現(xiàn)缺陷。

2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是開發(fā)商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險(xiǎn)，是在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

2.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率、以及風(fēng)險(xiǎn)可能造成的負(fù)面影響程度。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，需要編制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。在編制報(bào)告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析，將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表進(jìn)行專題研究。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.3風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制，是投資主體在項(xiàng)目的開發(fā)過程中自覺控制風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)情況變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略的調(diào)整，主動(dòng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項(xiàng)目的展開和深入，管理者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注由于時(shí)間變化引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)，修訂應(yīng)對(duì)措施，從而保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目通過科學(xué)的分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求需要，預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。在這個(gè)階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。

3.2選擇最佳開發(fā)區(qū)位

開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型不同，其區(qū)位價(jià)值的決定因素就不同。如住宅項(xiàng)目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費(fèi)者對(duì)地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目建成后確保此區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值不會(huì)下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會(huì)使該區(qū)項(xiàng)目建成后有較高的增值可能。

3.3推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。

3.4建立具有職業(yè)化的管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作膜式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在大量的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工作極易帶來不良影響。因此，要結(jié)合實(shí)際環(huán)境，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時(shí)機(jī)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

［中圖分類號(hào)］F293 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營(yíng)銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對(duì)其的分析,結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型,決策、計(jì)劃和營(yíng)銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程,而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補(bǔ)充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營(yíng)銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營(yíng)銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營(yíng)銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營(yíng)銷管理活動(dòng),包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運(yùn)作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度,銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜,隨著我國金融市場(chǎng)的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制,竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng),也比較容易控制。

運(yùn)營(yíng)管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端,但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營(yíng)上,所以運(yùn)營(yíng)管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場(chǎng)的成熟、資源的緊缺和競(jìng)爭(zhēng)的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn),去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段,通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析,簡(jiǎn)單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤(rùn),以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值,特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對(duì)用戶新需求的預(yù)測(cè)、識(shí)別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期,從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工,合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營(yíng)模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源,判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn),分配價(jià)值活動(dòng),傳遞需求信息,制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場(chǎng)分析等措施而取得投資收益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià),從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化,市場(chǎng)逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)地位獲得利潤(rùn)的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營(yíng)方式,站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng),與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

參考文獻(xiàn):

篇（8）

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)全面的審視自身能力，并通過管理轉(zhuǎn)型來應(yīng)對(duì)未來的挑戰(zhàn)，其核心可以體現(xiàn)為11個(gè)重要管理主題的轉(zhuǎn)換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉(zhuǎn)換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運(yùn)作”轉(zhuǎn)換，從“依靠營(yíng)銷提升品牌”向“營(yíng)銷與服務(wù)和質(zhì)量提升品牌”轉(zhuǎn)換，從“缺乏產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”向“建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系”轉(zhuǎn)換，從“一次性客戶交易”向“關(guān)注客戶忠誠”轉(zhuǎn)換，從“諸侯式管理”向“整合的全國性企業(yè)”轉(zhuǎn)換，從“單項(xiàng)目資源”向“集團(tuán)整體資源利用”轉(zhuǎn)換，從“依靠個(gè)人和小團(tuán)體能力”向“體系化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“專業(yè)能力”向“專業(yè)化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“依賴政府關(guān)系型和公關(guān)型人才”向“職業(yè)化、專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)”轉(zhuǎn)換，從“缺乏和分散的信息系統(tǒng)支持”向“全面整合的信息系統(tǒng)支持”轉(zhuǎn)換。

九大建議助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造核心能力實(shí)現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型

針對(duì)以上挑戰(zhàn)，*提出九項(xiàng)具體管理轉(zhuǎn)型措施，幫助中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從戰(zhàn)略管理、體系化管理控制及執(zhí)行保障三個(gè)層面打造九大核心能力組合體系。

(一)重新審視和制定戰(zhàn)略布局，提升戰(zhàn)略布局能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須定期和不定期地重新審視和確定原來的企業(yè)戰(zhàn)略布局，依據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)方向做好空間、時(shí)間和方式的平衡布局，并結(jié)合未來發(fā)展環(huán)境、企業(yè)自身的資源實(shí)力、產(chǎn)品定位特點(diǎn)、管理運(yùn)作水平、目標(biāo)傾向區(qū)域市場(chǎng)以及消費(fèi)者需求等情況進(jìn)行綜合分析考慮。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升戰(zhàn)略布局能力必須要能洞察社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，不僅要從房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來做決策，更要具備全國和全球化視野。

(二)提升金融資本運(yùn)作和品牌運(yùn)作能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要大力提升金融資本運(yùn)動(dòng)能力并充分考慮幾個(gè)重要方面：開拓多員化融資渠道并合理運(yùn)作資金，同時(shí)吸納更多專業(yè)人士提升金融資本運(yùn)作能力。

打造良好的內(nèi)部管理體系，通過大力提升產(chǎn)品質(zhì)量和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)管理，提升企業(yè)品牌運(yùn)作能力。

(三)發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，為企業(yè)高效的內(nèi)部管理和快速發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

基于企業(yè)戰(zhàn)略布局方向和對(duì)市場(chǎng)及客戶需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求和自身能力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。同時(shí)將產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新與每個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究及策劃工作有效聯(lián)動(dòng)起來，通過每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的不斷積累完善企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系，最終做到產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過多種激勵(lì)手段和建立機(jī)制平臺(tái)激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新熱情和能力，以做到持續(xù)創(chuàng)新。

(四)強(qiáng)化客戶需求分析，確保項(xiàng)目策劃水準(zhǔn)和成功

將內(nèi)部資源配置的重心轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與客戶需求的調(diào)查研究和分析工作，從戰(zhàn)略發(fā)展的高度對(duì)市場(chǎng)研究與開發(fā)策劃能力加以系統(tǒng)的培育和強(qiáng)化，以確保項(xiàng)目策劃的水準(zhǔn)。

(五)設(shè)計(jì)高效的“管理和運(yùn)營(yíng)模式”，充分發(fā)揮集團(tuán)、項(xiàng)目及各專業(yè)的管理職能

分為集團(tuán)管理模式設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理模式、專業(yè)管理模式設(shè)計(jì)三個(gè)方面。集團(tuán)管理模式設(shè)計(jì)要能清晰闡明集團(tuán)與區(qū)域業(yè)務(wù)單位和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)之間的關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注如何創(chuàng)造集團(tuán)價(jià)值;項(xiàng)目管理模式設(shè)計(jì)，要能清晰界定專業(yè)職能部門與項(xiàng)目間的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系及責(zé)權(quán)利關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注如何創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值;專業(yè)管理模式設(shè)計(jì)，要能清晰地闡明企業(yè)各專業(yè)職能如何具體運(yùn)作管理，重點(diǎn)關(guān)注專業(yè)能力和專業(yè)化管理能力的打造。

(六)從規(guī)范化流程設(shè)計(jì)開始，逐步邁向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程管理應(yīng)該體現(xiàn)規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。在業(yè)務(wù)流程規(guī)范化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，逐步邁向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。整個(gè)流程設(shè)計(jì)體系要能從零級(jí)流程一直到企業(yè)的四級(jí)流程，逐步細(xì)化，形成一整套從規(guī)范化到精細(xì)化的流程管理體系。

(七)建立科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視并建立科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)?？茖W(xué)的績(jī)效管理體系由績(jī)效管理基本原則、績(jī)效管理載體、績(jī)效管理步驟和績(jī)效管理驅(qū)動(dòng)四部分組成。

(八)持續(xù)發(fā)展高水平人才隊(duì)伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過實(shí)施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)選拔和用人機(jī)制以保證高水平的人才隊(duì)伍，逐步轉(zhuǎn)變?nèi)瞬抨?duì)伍結(jié)構(gòu)。同時(shí)，人才隊(duì)伍要注意從依賴個(gè)別核心人才向增強(qiáng)企業(yè)人才團(tuán)隊(duì)能力轉(zhuǎn)變。

篇（9）

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時(shí)行業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動(dòng)建筑、建材、化工、家電等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱.產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分

對(duì)于項(xiàng)目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為四個(gè)階段,即前期策劃和決策階段、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。

(1) 前期策劃和決策階段

這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個(gè)是投資機(jī)會(huì)的研究,另一個(gè)是項(xiàng)目立項(xiàng)。在項(xiàng)目開始階段,開發(fā)商往往要對(duì)擬建項(xiàng)目,包括擬建項(xiàng)目地塊的信息進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)研究,包括對(duì)項(xiàng)目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等方面進(jìn)行研究分析,確定項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)的目標(biāo)。在市場(chǎng)研究報(bào)告的基礎(chǔ)上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行投資估算及價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè),分析項(xiàng)目的投資可行性:同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的工程方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行論證,分析項(xiàng)目的技術(shù)可行性。

(2) 計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段

計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段的主要工作是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)預(yù)算、計(jì)劃安排。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)一般由設(shè)計(jì)單位來完成,并由建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。幵發(fā)商向設(shè)計(jì)單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,提煉出設(shè)計(jì)要點(diǎn),并與設(shè)計(jì)單位深入溝通,明確設(shè)計(jì)意圖,確定規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一般分為三個(gè)階段:方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

(3)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評(píng)價(jià)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標(biāo)準(zhǔn)展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

(4)租售和物業(yè)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段后期,項(xiàng)目就進(jìn)入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤(rùn)的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞項(xiàng)目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略

2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)

組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是企業(yè)以實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進(jìn)行的一項(xiàng)企業(yè)管理基礎(chǔ)性的工作,對(duì)于整個(gè)企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是將構(gòu)成組織的各個(gè)要素進(jìn)行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責(zé)以及相互合作的關(guān)系,促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.2 加強(qiáng)企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì),要不斷適應(yīng)外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務(wù)流程的再造。企業(yè)流程再造對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價(jià)值具有指導(dǎo)作用。

2.3 以績(jī)效管理、目標(biāo)管理為基礎(chǔ)為流程管理提供保障

1)績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間的關(guān)系

績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響?？?jī)效管理首先需要確定目標(biāo),而目標(biāo)又通過流程來實(shí)現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標(biāo),而目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度又反映了流程本身的績(jī)效。因此績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理實(shí)際上是相輔相成的?？?jī)效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績(jī)效管理的基礎(chǔ)?？梢哉f,如果績(jī)效管理不跟流程運(yùn)作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關(guān)系相對(duì)應(yīng),不將流程的目標(biāo)準(zhǔn)確地分解到相關(guān)崗位,那么,績(jī)效管理將會(huì)失去它的真正意義,流程管理也會(huì)由于沒有評(píng)價(jià)監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關(guān)注,公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。

2)績(jī)效管理的意義

通過基于戰(zhàn)略的績(jī)效管理體系,可以衡量流程的效率,同時(shí)也為流程的有效運(yùn)作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進(jìn)而確保企業(yè)的績(jī)效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。崗位責(zé)任體系是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標(biāo)的基礎(chǔ)管理保障,其指導(dǎo)思想就是以引導(dǎo)并推動(dòng)崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進(jìn)為出發(fā)點(diǎn),激勵(lì)崗位工作,體現(xiàn)崗位價(jià)值,促進(jìn)崗位工作效率,提高工作效果。崗位績(jī)效考核就是保障崗位取得良好的績(jī)效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點(diǎn),確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實(shí)現(xiàn)各流程節(jié)點(diǎn)的工作;通過界定流程節(jié)點(diǎn)來明確工作內(nèi)容。

3)實(shí)施績(jī)效管理時(shí),應(yīng)與流程管理有效的緊密結(jié)合起來

績(jī)效管理過程中很重的一項(xiàng)工作是要確定績(jī)效管理的目標(biāo),對(duì)企業(yè)確定。企業(yè)的目標(biāo),對(duì)部門確定部門的目標(biāo),對(duì)流程要確定流程的目標(biāo),對(duì)員工要確定員工的目標(biāo),如何確定這些目標(biāo),以及如何將組織的目標(biāo)有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標(biāo)的層次是績(jī)效管理中最關(guān)鍵的過程。

三、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作流程

為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),完善和落實(shí)公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運(yùn)作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理,按照由四個(gè)中心與項(xiàng)目部共同參與的矩陣式管理流程來運(yùn)作。投資策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究、制定《項(xiàng)目整體計(jì)劃》、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,參與初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審,對(duì)《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目贏利成本分析報(bào)告》。

工程管理中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,負(fù)責(zé)內(nèi)部組織的大額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo),負(fù)責(zé)大額工程及采購項(xiàng)目的標(biāo)底編制,對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)巡查,對(duì)《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目工程報(bào)告》。房產(chǎn)營(yíng)銷中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)制定《營(yíng)銷推廣方案的細(xì)化和調(diào)整》,對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、營(yíng)銷費(fèi)用、銷售實(shí)施方案等進(jìn)行審核,了解銷售動(dòng)態(tài),提交《項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告》。

客戶服務(wù)中心參與前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的招投標(biāo),審核合同文本,對(duì)入伙和客戶服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo),了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報(bào)告》。項(xiàng)目部參與項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亻_工建設(shè)所需的各項(xiàng)法律手續(xù),負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃書》,負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),勘探測(cè)繪及監(jiān)理方的選擇和實(shí)施,負(fù)責(zé)擬定《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》,負(fù)責(zé)由政府組織的工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、較小金額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、工程現(xiàn)場(chǎng)管理、工程結(jié)算、項(xiàng)目銷售、入伙、客戶服務(wù)等,提交《項(xiàng)目管理報(bào)告》。

結(jié)語

在我國,房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,同時(shí)面臨著投資大、周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn),如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時(shí)直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關(guān)系到國家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)

篇（10）

中圖分類號(hào):F224.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡(jiǎn)稱ABC法,是以作業(yè)作為間接費(fèi)用分配的基礎(chǔ),以作業(yè)為中心,通過對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量,對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映,消除“不增值作業(yè)”,改進(jìn)“可增值作業(yè)”,從成本產(chǎn)生的源頭入手,分析成本發(fā)生的前因后果,按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配,提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性,引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源,根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè),并計(jì)算出作業(yè)成本,再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量,將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性,而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān),就一個(gè)制造中心而言,所有的費(fèi)用支出只要是合理有效的,都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出,就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn),并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽?。ABC法不僅能精確地計(jì)算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前,作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用,主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總,按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均,其核算出的成本不合理、不真實(shí);二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后,無法準(zhǔn)確追溯回來,也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因,從而無法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配,可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中,具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn),以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè),建立作業(yè)中心,確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,如折舊費(fèi)、修理費(fèi)等,注意選取影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目;②針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景,結(jié)合開發(fā)實(shí)際,找出各項(xiàng)成本動(dòng)因,是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步,并建立作業(yè)成本庫及其成本動(dòng)因分析表;③確定成本分配率,匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用,并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價(jià)值合計(jì)/某作業(yè)動(dòng)因總量;間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量,將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總,計(jì)算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比,其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測(cè)發(fā)生的情況較多,即使相同類型的項(xiàng)目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬別的流程。所以,作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng),通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng),完整地認(rèn)識(shí)和把握開發(fā)全過程的主要成本動(dòng)因,明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng),從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè),對(duì)于不增值和低效作業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除,橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈,并對(duì)作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理,協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈,保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成,保證企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率,打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖,描述流程中的活動(dòng);②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負(fù)責(zé)實(shí)施;④評(píng)估實(shí)施結(jié)果,修正解決方案,重新實(shí)施;⑤進(jìn)行下一個(gè)問題的解決;⑥進(jìn)行新一輪的流程分析,使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練,各環(huán)節(jié)自然銜接,運(yùn)轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組,結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監(jiān)督,提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后,進(jìn)一步對(duì)流程中的各個(gè)作業(yè)進(jìn)行分析,即通過對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對(duì)象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟,分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性,以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值。具體來講,對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異,了解成本形成過程及發(fā)生的原因,從而對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源,對(duì)產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯,能有效地減少資源浪費(fèi),提高資源利用效率。作業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針對(duì)某個(gè)作業(yè)中心,為了有效控制建設(shè)各階段的成本,還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析,保證各作業(yè)中心能合理銜接,無重疊現(xiàn)象。這樣,整個(gè)作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力,如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作,應(yīng)對(duì)該階段的工作合理排序,保證該階段目標(biāo)的完成。

因此,作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源,促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度,提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性,進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運(yùn)用進(jìn)行研究,在實(shí)際操作中,還應(yīng)注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比,其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出,因而開發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此,各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來實(shí)施ABC法?？梢詮年P(guān)鍵作業(yè)中心開始,逐步推進(jìn),發(fā)現(xiàn)實(shí)施過程中的問題,不斷學(xué)習(xí)、摸索,再運(yùn)用到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程,同時(shí)注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動(dòng)因、成本合理分配于特定成本對(duì)象。在房地產(chǎn)開發(fā)中,不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個(gè)成本動(dòng)因,如何來合理有效地選擇成本動(dòng)因;亦存在某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系,仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對(duì)象,這些問題都值得進(jìn)一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多,各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小,獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少,應(yīng)依據(jù)重要性原則,選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施ABC法,還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)