序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號(hào):F224.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡(jiǎn)稱ABC法,是以作業(yè)作為間接費(fèi)用分配的基礎(chǔ),以作業(yè)為中心,通過(guò)對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量,對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映,消除“不增值作業(yè)”,改進(jìn)“可增值作業(yè)”,從成本產(chǎn)生的源頭入手,分析成本發(fā)生的前因后果,按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配,提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性,引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源,根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè),并計(jì)算出作業(yè)成本,再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量,將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性,而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān),就一個(gè)制造中心而言,所有的費(fèi)用支出只要是合理有效的,都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出,就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過(guò)對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn),并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽?。ABC法不僅能精確地計(jì)算成本,解決共同成本的分配問(wèn)題,更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前,作業(yè)成本法已在西方國(guó)家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用,主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

1、準(zhǔn)確核算開(kāi)發(fā)成本?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總,按直接開(kāi)發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為:一是各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均,其核算出的成本不合理、不真實(shí);二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后,無(wú)法準(zhǔn)確追溯回來(lái),也無(wú)法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因,從而無(wú)法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配,可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中,具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn),以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè),建立作業(yè)中心,確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,如折舊費(fèi)、修理費(fèi)等,注意選取影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目;②針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景,結(jié)合開(kāi)發(fā)實(shí)際,找出各項(xiàng)成本動(dòng)因,是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步,并建立作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表;③確定成本分配率,匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用,并分配記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為:某作業(yè)成本庫(kù)分配率=某作業(yè)價(jià)值合計(jì)/某作業(yè)動(dòng)因總量;間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫(kù)分配率×被某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量,將分配某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫(kù)分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總,計(jì)算得出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比,其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測(cè)發(fā)生的情況較多,即使相同類型的項(xiàng)目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬(wàn)別的流程。所以,作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng),通過(guò)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng),完整地認(rèn)識(shí)和把握開(kāi)發(fā)全過(guò)程的主要成本動(dòng)因,明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng),從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè),對(duì)于不增值和低效作業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中予以剔除,橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈,并對(duì)作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理,協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈,保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成,保證企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率,打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開(kāi)發(fā)流程圖,描述流程中的活動(dòng);②借助魚(yú)刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)流程中存在的問(wèn)題,按照問(wèn)題的重要性,確定解決問(wèn)題的優(yōu)先順序;③尋求解決問(wèn)題的方法,由專人負(fù)責(zé)實(shí)施;④評(píng)估實(shí)施結(jié)果,修正解決方案,重新實(shí)施;⑤進(jìn)行下一個(gè)問(wèn)題的解決;⑥進(jìn)行新一輪的流程分析,使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程更精練,各環(huán)節(jié)自然銜接,運(yùn)轉(zhuǎn)自如。通過(guò)流程優(yōu)化重組,結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監(jiān)督,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后,進(jìn)一步對(duì)流程中的各個(gè)作業(yè)進(jìn)行分析,即通過(guò)對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對(duì)象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟,分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性,以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值。具體來(lái)講,對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異,了解成本形成過(guò)程及發(fā)生的原因,從而對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中。通過(guò)分析各作業(yè)中心所用資源,對(duì)產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯,能有效地減少資源浪費(fèi),提高資源利用效率。作業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針對(duì)某個(gè)作業(yè)中心,為了有效控制建設(shè)各階段的成本,還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析,保證各作業(yè)中心能合理銜接,無(wú)重疊現(xiàn)象。這樣,整個(gè)作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力,如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作,應(yīng)對(duì)該階段的工作合理排序,保證該階段目標(biāo)的完成。

因此,作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無(wú)效耗用的資源,促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度,提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性,進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈,降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問(wèn)題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運(yùn)用進(jìn)行研究,在實(shí)際操作中,還應(yīng)注意以下問(wèn)題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比,其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出,因而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯,但從綜合方面來(lái)看,ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此,各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來(lái)實(shí)施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開(kāi)始,逐步推進(jìn),發(fā)現(xiàn)實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題,不斷學(xué)習(xí)、摸索,再運(yùn)用到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程,同時(shí)注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動(dòng)因、成本合理分配于特定成本對(duì)象。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個(gè)成本動(dòng)因,如何來(lái)合理有效地選擇成本動(dòng)因;亦存在某項(xiàng)特定成本并無(wú)直接聯(lián)系,仍將間接成本分配給無(wú)關(guān)聯(lián)的對(duì)象,這些問(wèn)題都值得進(jìn)一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多,各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小,獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少,應(yīng)依據(jù)重要性原則,選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施ABC法,還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

篇（2）

    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營(yíng)效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營(yíng)方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國(guó)家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國(guó)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國(guó)家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡(jiǎn)單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為和無(wú)效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問(wèn)題分析

    (一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場(chǎng)需求以及巨大的利潤(rùn)空間,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒(méi)有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠(chéng)度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來(lái)支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無(wú)縫集成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營(yíng)銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過(guò)程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過(guò)程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長(zhǎng),需要對(duì)將來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程,而未來(lái)利潤(rùn)的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤(rùn),卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒(méi)有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來(lái)實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒(méi)有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒(méi)有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

篇（3）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控原則

1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過(guò)程”、“全方位”和“全要素”?！叭珕T”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴?！叭^(guò)程”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤從調(diào)研到樓盤交付使用的各個(gè)階段，融事前、事中、事后成本管理為一體?！叭轿弧焙汀叭亍?，是指要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有要素成本、費(fèi)用進(jìn)行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。

2、動(dòng)態(tài)成本管理原則：波特認(rèn)為，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)，這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，構(gòu)成了一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的動(dòng)態(tài)過(guò)程，即價(jià)值鏈。企業(yè)的縱向聯(lián)系和橫向聯(lián)系構(gòu)成價(jià)值鏈，價(jià)值鏈上的每一項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)及其相互聯(lián)系與協(xié)調(diào)，都會(huì)對(duì)企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價(jià)值造成重要的影響。只有動(dòng)態(tài)管理控制，才能實(shí)現(xiàn)整體效益最優(yōu)基礎(chǔ)上的相關(guān)企業(yè)利益的均衡。

3、目標(biāo)成本管理原則：目標(biāo)成本有計(jì)劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本三種類型，具有綜合性、科學(xué)性、先進(jìn)性和約束性等特點(diǎn)。目標(biāo)控制通過(guò)對(duì)目標(biāo)的管理，把計(jì)劃的方針、任務(wù)目標(biāo)和措施等逐一分解落實(shí)。制定目標(biāo)成本時(shí)，要注意標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)合理性、可考核性和可執(zhí)行性。

4、質(zhì)量成本管理原則：質(zhì)量成本是為了保證必要的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量而發(fā)生的成本費(fèi)用以及因未達(dá)到既定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的一切損失之和。質(zhì)量成本可分為預(yù)防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本和外部損失成本。 “省錢不省質(zhì)量”，質(zhì)量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業(yè)暫時(shí)利益，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的視覺(jué)，將成本控制與保證必要的產(chǎn)品質(zhì)量相聯(lián)系起來(lái)，以保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

5、責(zé)任成本管理原則：企業(yè)應(yīng)該按照分級(jí)分口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制相適應(yīng)的成本費(fèi)用管理責(zé)任制，建立健全完善的成本費(fèi)用管理組織機(jī)構(gòu)，把成本費(fèi)用管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。

6、戰(zhàn)略成本管理原則：即以企業(yè)的全局發(fā)展為對(duì)象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有從成本信息結(jié)構(gòu)出發(fā)，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制管理，才能形成長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈才能貫穿企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理控制的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境出發(fā)，整合分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈，才能形成必要的財(cái)務(wù)成本管理信息，為制定科學(xué)可行的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。

7、精細(xì)成本管理原則：對(duì)成本要素和成本形成過(guò)程進(jìn)行分解，為成本分析和成本管理提供依據(jù)，并最終達(dá)成成本控制目標(biāo)。

8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實(shí)現(xiàn)的最低成本目標(biāo)，通過(guò)有效的控制和管理，實(shí)現(xiàn)成本管理要求。首先應(yīng)注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實(shí)際出發(fā)，二是要注意成本最低化的相對(duì)性。

9、例外成本管理原則：例外管理是相對(duì)規(guī)范管理而言的。在成本費(fèi)用控制措施實(shí)施過(guò)程中，有可能發(fā)生一些事先不曾預(yù)計(jì)到的影響因素和狀態(tài)，這些因素如果不及時(shí)處理就會(huì)導(dǎo)致不利后果。例外管理原則要求成本費(fèi)用管理人員重視導(dǎo)致實(shí)際耗費(fèi)脫離標(biāo)準(zhǔn)差異較大的“例外”事項(xiàng)，認(rèn)真分析這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對(duì)影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控策略

1、決策階段的成本管控策略：在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個(gè)環(huán)節(jié)：（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)；（2）選擇定價(jià)目標(biāo)；（3）土地價(jià)格及獲取方式；（4）可行性研究。

2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價(jià)。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）深入運(yùn)用價(jià)值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價(jià)。

3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價(jià)的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。

4、采購(gòu)階段的成本管控策略：最低的價(jià)格和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購(gòu)操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購(gòu)預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購(gòu)成本，控制供應(yīng)成本，開(kāi)展責(zé)任成本管理。降低采購(gòu)成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購(gòu)分工；（3）集中批量采購(gòu)；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購(gòu)方案；（6）建立采購(gòu)價(jià)格考核激勵(lì)和信息管理網(wǎng)絡(luò)。

5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價(jià)管理，通過(guò)工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過(guò)計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書(shū)；（3）工程變更成本控制，工程變更會(huì)導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對(duì)工程變更嚴(yán)加控制。

6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個(gè)擠壓“水分”的過(guò)程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。

7、營(yíng)銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營(yíng)銷過(guò)程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時(shí)的效果評(píng)估。

三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過(guò)程控 制。

1、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價(jià)、時(shí)、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時(shí)間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開(kāi)發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時(shí)分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價(jià)格一定的前提下，通過(guò)事先制定單位產(chǎn)品或活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測(cè)定法。其次，要通過(guò)成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。

4、實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)和全員參與。

5、推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、成本、分銷、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。

四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用

1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對(duì)作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過(guò)程的系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。

2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過(guò)作業(yè)動(dòng)因來(lái)確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)來(lái)分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí)，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動(dòng)因，將所有作業(yè)成本這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對(duì)影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控策略

1、決策階段的成本管控策略：在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個(gè)環(huán)節(jié)：（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)；（2）選擇定價(jià)目標(biāo)；（3）土地價(jià)格及獲取方式；（4）可行性研究。

2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價(jià)。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）深入運(yùn)用價(jià)值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價(jià)。

3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價(jià)的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。

4、采購(gòu)階段的成本管控策略：最低的價(jià)格和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購(gòu)操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購(gòu)預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購(gòu)成本，控制供應(yīng)成本，開(kāi)展責(zé)任成本管理。降低采購(gòu)成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購(gòu)分工；（3）集中批量采購(gòu)；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購(gòu)方案；（6）建立采購(gòu)價(jià)格考核激勵(lì)和信息管理網(wǎng)絡(luò)。

5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價(jià)管理，通過(guò)工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過(guò)計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書(shū)；（3）工程變更成本控制，工程變更會(huì)導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對(duì)工程變更嚴(yán)加控制。

6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個(gè)擠壓“水分”的過(guò)程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。

7、營(yíng)銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營(yíng)銷過(guò)程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時(shí)的效果評(píng)估。

三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過(guò)程控 制。

1、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價(jià)、時(shí)、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時(shí)間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開(kāi)發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時(shí)分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價(jià)格一定的前提下，通過(guò)事先制定單位產(chǎn)品或活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測(cè)定法。其次，要通過(guò)成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。

4、實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)和全員參與。

5、推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、成本、分銷、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。

四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用

1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對(duì)作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過(guò)程的系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。

2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過(guò)作業(yè)動(dòng)因來(lái)確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)來(lái)分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí)，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動(dòng)因，將所有作業(yè)成本分配給產(chǎn)品成本。作業(yè)成本法核算包括四大要素：資源、作業(yè)、成本對(duì)象和成本動(dòng)因。作業(yè)成本法核算包括兩個(gè)階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業(yè)，然后確認(rèn)成本動(dòng)因，計(jì)算歸集資源費(fèi)用到作業(yè)；（2）明確成本計(jì)算對(duì)象，確認(rèn)作業(yè)動(dòng)因，并把各作業(yè)匯集的成本分配給相關(guān)的成本對(duì)象。

3、作業(yè)成本管理的原理：將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作流程視為一系列作業(yè)的集合，根據(jù)市場(chǎng)需求，以顧客訂單為起點(diǎn)，采取“倒擠法”，從后向前確定相關(guān)作業(yè)，核定作業(yè)消耗量、作業(yè)成本，揭示資源動(dòng)因、作業(yè)動(dòng)因，并進(jìn)而進(jìn)行成本動(dòng)因管理、作業(yè)管理，以消除不增值作業(yè)，提高增值作業(yè)運(yùn)作效率，減少供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)的存貨積壓、資金占用，提高公司經(jīng)營(yíng)效益。

4、作業(yè)成本管理的程序和內(nèi)容：（1）在熟悉生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程的基礎(chǔ)上識(shí)別和認(rèn)定作業(yè)，并根據(jù)同質(zhì)性原理歸并相關(guān)作業(yè)，建立作業(yè)中心，認(rèn)定增值作業(yè)和不增值作業(yè)；（2）建立作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)，即尋找增值高效作業(yè)的資源耗費(fèi)水平；（3）計(jì)算實(shí)際作業(yè)成本，即一定期間內(nèi)作業(yè)中心或作業(yè)歸集的實(shí)際資源費(fèi)用之和；（4）作業(yè)成本差異計(jì)算與分析；（5）業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、持續(xù)改善。

5、作業(yè)成本管理的基本方法：以作業(yè)為成本控制點(diǎn)，對(duì)作業(yè)進(jìn)行價(jià)值分析是作業(yè)基礎(chǔ)成本控制的基本方法。作業(yè)價(jià)值分析是通過(guò)對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、產(chǎn)出消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、產(chǎn)出成本費(fèi)用的歸集等步驟方法，分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值的一種分析方法。作業(yè)價(jià)值分析包括資源動(dòng)因價(jià)值分析、作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)價(jià)值分析的一般程序：（1）按產(chǎn)品類別進(jìn)行全過(guò)程調(diào)查；（2）識(shí)別、計(jì)量作業(yè)，建立作業(yè)中心；（3）歸集資源費(fèi)用到相應(yīng)的作業(yè)；（4）分析作業(yè)消耗資源的有效性；（5）歸集作業(yè)成本為作業(yè)成本庫(kù)，選擇代表作業(yè)，計(jì)量成本動(dòng)因率；（6）確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)出消耗的作業(yè)；（7）計(jì)算、歸集產(chǎn)出的作業(yè)成本；（8）分析作業(yè)對(duì)產(chǎn)出的貢獻(xiàn)，區(qū)別增值作業(yè)和不增值作業(yè)。通過(guò)作業(yè)價(jià)值分析可以通過(guò)以下幾種方式降低成本：①減少作業(yè)所需要的時(shí)間和資源，改善增值作業(yè)的效率；②消除不增值作業(yè)；③當(dāng)其他條件相同時(shí)，選擇成本最低的作業(yè)；④利用資源集成原理，盡量實(shí)現(xiàn)資源共享與作業(yè)共享；⑤利用作業(yè)成本計(jì)算提供的信息，編制資源使用計(jì)劃，重新配置未使用資源。

6、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的具體運(yùn)用：

（1）準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算。通常是將各開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開(kāi)發(fā)成本比例法或工程造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。由于作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用準(zhǔn)確分配，可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，并確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；②根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生原因，結(jié)合開(kāi)發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，并建立作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表；③確定成本分配率，歸集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

（2）整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不確定的因素較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在不同的流程。因此，作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過(guò)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng)，全面地認(rèn)識(shí)和把握開(kāi)發(fā)全過(guò)程的主要成本動(dòng)因，將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對(duì)于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ犬a(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，并對(duì)作業(yè)進(jìn)行分析、整合、選擇，使各項(xiàng)作業(yè)之間形成較為理想的作業(yè)鏈，確保各項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的步驟如下：①繪制現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng)；②借助魚(yú)刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中存在的問(wèn)題，按照問(wèn)題的重要性，確定解決問(wèn)題的優(yōu)先順序；③尋求解決問(wèn)題的方法，并由專人負(fù)責(zé)實(shí)施；④評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施；⑤進(jìn)行下一個(gè)問(wèn)題的解決；⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)更自然地銜接。通過(guò)流程優(yōu)化重組，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程的運(yùn)作效率。

（3）作業(yè)分析。整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程后，進(jìn)一步對(duì)流程中的各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行分析，具體來(lái)講，對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析、資源動(dòng)因價(jià)值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過(guò)程及產(chǎn)生原因，并就間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況，將間接費(fèi)用按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中。通過(guò)分析各作業(yè)中心所用資源，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品耗費(fèi)資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。為了有效控制項(xiàng)目建設(shè)各階段的成本，不僅要進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析與資源動(dòng)因價(jià)值分析，還必須進(jìn)行作業(yè)的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費(fèi)現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)：

[1]賀智東主編.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理.廣東經(jīng)濟(jì)出版社.2010

篇（4）

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過(guò)程。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見(jiàn)表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問(wèn)題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。

4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

篇（5）

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）08-0075-02

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過(guò)程。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.3 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見(jiàn)表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.4 風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5 風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問(wèn)題

4.1 制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2 注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。

4.3 注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

篇（6）

居住地：深圳

電　話：138********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [2 年4個(gè)月]

公　司：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

職　位：營(yíng)銷主管

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

?！I(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

學(xué)　校：深圳大學(xué)

自我評(píng)價(jià)

為人處事認(rèn)真踏實(shí)，有很強(qiáng)的責(zé)任心；有團(tuán)隊(duì)合作精神，有激情，有較強(qiáng)的組織與溝通能力；有一線施工現(xiàn)場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)海外大型項(xiàng)目的預(yù)算及成本管控工作，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

求職意向

到崗時(shí)間： 一個(gè)月內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 深圳

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 部門主管

工作經(jīng)驗(yàn)

2009/8—至今：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司[ 2年4個(gè)月]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

營(yíng)銷部 營(yíng)銷主管

1.在《XX別苑》項(xiàng)目擔(dān)任營(yíng)銷主管工作，主要負(fù)責(zé)：

2.案場(chǎng)管理，保證案場(chǎng)流程規(guī)范，監(jiān)督案場(chǎng)制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)幫助銷售人員解決銷售過(guò)程中的各種疑難問(wèn)題；

3.負(fù)責(zé)人員招聘、確定崗位分配及管理；

4.組織銷售人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，銷售資料、說(shuō)辭的匯總、整合、制定；

5.參與定期營(yíng)銷方案的制定、參與產(chǎn)品定價(jià)方案的討論、制定；

6.負(fù)責(zé)銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續(xù)、入住流程、房產(chǎn)證下發(fā)手續(xù)等）負(fù)責(zé)銷售人員考核工作；

7.負(fù)責(zé)成交、交款、催款工作的統(tǒng)計(jì)，與各有關(guān)部門協(xié)調(diào)相關(guān)工作，制作報(bào)表；

8.所帶團(tuán)隊(duì)銷售業(yè)績(jī)排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務(wù)。

---------------------------------------------------------------------

2008/7--2009 /7：XX物業(yè)有限公司 [ 1年]

所屬行業(yè)： 物業(yè)管理/商業(yè)中心

商業(yè)物業(yè)管理（客戶服務(wù)、行政管理） 物業(yè)管理經(jīng)理/主管

1、負(fù)責(zé)商鋪的日常管理、協(xié)調(diào)處理投訴及安排協(xié)調(diào)維修工作；

2、協(xié)助開(kāi)發(fā)商商業(yè)管理部門對(duì)業(yè)主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；

3、協(xié)助開(kāi)發(fā)商商業(yè)管理部門操作商鋪招商工作；

4、協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)對(duì)于商業(yè)街及商業(yè)綜合體的行政管理規(guī)范；

5、參與協(xié)調(diào)和執(zhí)行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的參觀及考察工作；

6、監(jiān)管小區(qū)會(huì)所工作。

教育經(jīng)歷

2004/9--2008 /7 深圳大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 本科

證 書(shū)

2007/7 國(guó)家注冊(cè)二級(jí)建造師

2007/6 國(guó)家造價(jià)員資格證

2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)

篇（7）

雖然房地產(chǎn)行業(yè)與其他的制造業(yè)或者是商品流通行業(yè)相比，在經(jīng)營(yíng)模式、會(huì)計(jì)核算過(guò)程中都有一定的差距，但是他們發(fā)展的目的是一致的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的最根本目的也是為了追求最大的經(jīng)濟(jì)效益。由于當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的數(shù)量在不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要想在眾多的公司中脫穎而出，占據(jù)有利的市場(chǎng)地位，那么就需要拉開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和銷售額之間的差距，因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)銷售基本上是一致的，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只能從降低成本方面入手了。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理存在的問(wèn)題

1、沒(méi)有全面了解成本管理的涵義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行的成本控制。但是在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中對(duì)成本管理的重視程度不夠，沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的成本管理部門，公司的成本管理都是由財(cái)務(wù)部門兼職進(jìn)行的，沒(méi)有將成本管理當(dāng)成是公司一項(xiàng)日常的管理工作進(jìn)行。另外一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)識(shí)成本管理就是工程造價(jià)管理，成本管理應(yīng)該是房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算部門的事情，沒(méi)有對(duì)成本管理全面認(rèn)識(shí)，也就沒(méi)有形成全過(guò)程的，全方位的成本管理理念。

2、合同管理不到位

合同是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的前提條件，有效的合同管理可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目中變更現(xiàn)象的發(fā)生。但是從很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)行匯總來(lái)看，合同管理不到位現(xiàn)象非常普遍。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目合同不規(guī)范，對(duì)于一些細(xì)節(jié)的東西沒(méi)有考慮，在成本拆分中就會(huì)遇到不少的問(wèn)題，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的合同質(zhì)量也存在隱患。另外在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合同管理中，由于各種因素的影響，變更現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司往往是在結(jié)算階段進(jìn)行總賬的計(jì)算，這樣往往就增加了工程的成本。

3、資金預(yù)算編制不科學(xué)

資金是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司順利持續(xù)發(fā)展的重要保障，要針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃，從而保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。但是在當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，公司對(duì)資金計(jì)劃不重視，往往對(duì)整個(gè)成本有一定的預(yù)測(cè)，但是沒(méi)有對(duì)資金進(jìn)行計(jì)劃或者是資金使用計(jì)劃編制不科學(xué)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中沒(méi)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，資金使用計(jì)劃變動(dòng)比較大，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的增加，也給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理問(wèn)題的有效策略

1、形成動(dòng)態(tài)的成本管理機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，成本管理應(yīng)該貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的各個(gè)階段，加強(qiáng)成本管理就是要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本及時(shí)掌握，并且采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理，要形成全過(guò)程動(dòng)態(tài)化的成本管理機(jī)制。第一，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，公司要制定科學(xué)的目標(biāo)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要根據(jù)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和市場(chǎng)情況制定相應(yīng)目標(biāo)成本，這樣在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中就能及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的關(guān)系，保證公司的綜合成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。第二，加強(qiáng)對(duì)過(guò)程中動(dòng)態(tài)成本的分析和歸納，將目標(biāo)成本作為是成本管理的基礎(chǔ)和參照，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各類成本按照一定的規(guī)則進(jìn)行分析，然后將已發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，找出差距比較大的成本項(xiàng)目，及時(shí)提示相關(guān)業(yè)務(wù)部門采取措施進(jìn)行成本管理調(diào)整。

2、加強(qiáng)合同管理

合同管理是成本管理的一個(gè)重要內(nèi)容，加強(qiáng)合同管理要從以下幾個(gè)方面做起：首先要重視合同的訂立。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用比較多的是招標(biāo)方式簽訂合同，因?yàn)楹贤欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，在合同訂立中要特別注意明確合同雙方的權(quán)限。建立合同范本庫(kù)，在訂立合同的時(shí)候使用一些標(biāo)準(zhǔn)范本保障自身的權(quán)益，再根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況確定補(bǔ)充一些合同條款。其次要建立合同臺(tái)帳，對(duì)合同的整個(gè)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行管理。包括：合同變更、索賠、違約、爭(zhēng)議。合同與成本管理與資金管理有緊密的關(guān)系。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)對(duì)項(xiàng)目的管理和支付的法律依據(jù)就是合同。

3、加強(qiáng)資金管理

加強(qiáng)資金管理能提高資金使用效率，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司節(jié)省資金成本。資金管理的重點(diǎn)就是要制定資金預(yù)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要按照工程的規(guī)模，安排工程的施工進(jìn)度，按照工程進(jìn)度制定合理的資金計(jì)劃。財(cái)務(wù)部門根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的資金收支測(cè)算，來(lái)制定相應(yīng)的籌資策略，以保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，降低公司經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。多項(xiàng)目公司可采用資金集中管理模式，實(shí)行收支兩條線管理，提高資金使用效率，降低資金使用成本。

4、建立信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、數(shù)據(jù)量大、投資周期長(zhǎng)、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高，強(qiáng)調(diào)各方面資源整合能力，多采用外包的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)分工，因此，在公司的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中不確定的因素非常多。信息系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)的是規(guī)范性和流程化，通過(guò)信息化的實(shí)施促進(jìn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)程，促進(jìn)企業(yè)建立企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系和規(guī)范管理體系。通過(guò)將業(yè)務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)化和管理核心流程的優(yōu)化，信息共享和有效傳遞，避免信息孤島，避免數(shù)據(jù)的重復(fù)輸入，網(wǎng)絡(luò)信息傳遞取代人工傳遞即時(shí)有效，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)執(zhí)行層、管理層、決策層在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上協(xié)同工作及分層次應(yīng)用。從而實(shí)現(xiàn)“信息可視化、流程透明化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、管理集中化”。

5、建立成本管理責(zé)任制

成本管理責(zé)任制可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理工作的順利進(jìn)行，在一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要按照各個(gè)環(huán)節(jié)明確相關(guān)人員的成本管理責(zé)任，并制定科學(xué)的考核指標(biāo)，定期對(duì)成本管理的效果進(jìn)行評(píng)估，采取一定的激勵(lì)措施，保證成本管理工作的順利進(jìn)行。

結(jié)論：

在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理能力是生存和發(fā)展的根本。通過(guò)采取積極地成本管理措施，借助科學(xué)的管理手段，形成全員參與，全過(guò)程成本控制的意識(shí)，提高公司各種資源的使用效率，從而減少在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的不必要的投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和管理水平的全面提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]段珺 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的管理與控制初探[J]，商業(yè)會(huì)計(jì)， 2009（07）

篇（8）

近年來(lái)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越突出，而這份規(guī)定是成都首次正式規(guī)范商品住房的交付流程，不僅維護(hù)了購(gòu)房者的利益，也維護(hù)了開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益。

下月12日起，必須先驗(yàn)房再收房

《成都市預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）明確指出，開(kāi)發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)、簽署物業(yè)管理文本等作為購(gòu)房者驗(yàn)房的前提條件，更不能要求購(gòu)房者先簽字收房再去驗(yàn)房。

按照《規(guī)定》，交房的流程有四步。第一步，開(kāi)發(fā)商核實(shí)購(gòu)房人身份，本人不能到場(chǎng)的要有書(shū)面授權(quán)文件；第二步，驗(yàn)房，并進(jìn)行書(shū)面記錄；第三步，按房屋實(shí)測(cè)面積結(jié)算差異面積的費(fèi)用，同時(shí)可自愿委托開(kāi)發(fā)商代收相關(guān)稅費(fèi)；第四步，辦理剩余手續(xù)，交鑰匙。

《規(guī)定》中明確指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文本等作為買受人查驗(yàn)房屋狀況的前提條件。此外，《規(guī)定》要求在房屋交接檢查記錄表中確認(rèn)需要整改的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)予以完成。維修完成后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織買受人復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)結(jié)果應(yīng)經(jīng)買受人簽字確認(rèn)。同時(shí)，《規(guī)定》也提醒購(gòu)房者，不能因小瑕疵而拒絕收房。

交房時(shí)購(gòu)房者要看清9類資料

《規(guī)定》中明確，商品住房交付使用前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人交付時(shí)限和注意事項(xiàng)。需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面告知買受人真實(shí)情況、正在采取的措施以及違約責(zé)任的承擔(dān)等，并保持與買受人的信息溝通。

在商品房交付使用時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該核實(shí)哪些資料？在《規(guī)定》中明確規(guī)定，商品住房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付現(xiàn)場(chǎng)顯著位置向買受人公示9類資料，其中，更是包括了商品房交付使用的投訴相關(guān)負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式。

據(jù)了解，這9類具體包括：（一）商品住房買賣合同約定竣工驗(yàn)收合格的證明；（二）新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；（三）住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表；（四）商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告；（五）物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)協(xié)議；（六）住宅質(zhì)量保證書(shū)；（七）住宅使用說(shuō)明書(shū)；（八）商品住房所有權(quán)登記中涉及的相關(guān)稅、費(fèi)、維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)；（九）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受理處理商品房交付中投訴的相關(guān)負(fù)責(zé)人及其聯(lián)系方式。其中，新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明，由項(xiàng)目所在地房管局出具。

另外，在交付使用的商品房項(xiàng)目中，《規(guī)定》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范設(shè)立總平面示意圖、房屋樓棟號(hào)標(biāo)識(shí)、行駛方向指引及提（警）示等的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，字跡、圖例應(yīng)清晰，有條件的可中英文雙語(yǔ)標(biāo)注。

購(gòu)房者可以舉報(bào)交房流程的違規(guī)操作

篇（9）

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)審批手續(xù)是否完備

標(biāo)準(zhǔn)：以政府各職能部門批文為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（二）是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃完成開(kāi)發(fā)建設(shè)

標(biāo)準(zhǔn)：以規(guī)劃部門驗(yàn)收證明為準(zhǔn)

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（三）配套設(shè)施是否同步完成并辦理交付使用手續(xù)及落實(shí)維護(hù)措施

1、市政配套驗(yàn)收項(xiàng)目：道路、排水設(shè)施、路燈及其它市政設(shè)施。

標(biāo)準(zhǔn)：按照市政行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（DB3702/Y057）進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：市政辦

2、綠化配套驗(yàn)收項(xiàng)目：花草樹(shù)木及園林小品、雕塑等設(shè)施

標(biāo)準(zhǔn)：按照?qǐng)@林綠化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301、DB3702/T073-2005、DB3702/T066-2005）進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：綠化辦

3、環(huán)衛(wèi)配套驗(yàn)收項(xiàng)目：垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)房、公廁等環(huán)衛(wèi)設(shè)施。

標(biāo)準(zhǔn)：按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（**市環(huán)境衛(wèi)生管理辦法、居住區(qū)國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范）

責(zé)任部門：環(huán)衛(wèi)辦

4、物業(yè)管理用房驗(yàn)收項(xiàng)目：是否按照規(guī)定配備物業(yè)管理用房。

標(biāo)準(zhǔn)：按照《**市物業(yè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：物業(yè)辦

5、社區(qū)用房驗(yàn)收項(xiàng)目：是否按規(guī)定配備社區(qū)用房

標(biāo)準(zhǔn)：按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：物業(yè)辦

6、水、暖、電、氣、通訊等配套驗(yàn)收項(xiàng)目：水、暖、電、氣、通訊等配套設(shè)施是否完備

標(biāo)準(zhǔn)：以各專業(yè)部門驗(yàn)收證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（四）單項(xiàng)工程是否通過(guò)驗(yàn)收備案：

標(biāo)準(zhǔn)：以工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（五）拆遷補(bǔ)償安置是否落實(shí)：

標(biāo)準(zhǔn)：以拆遷管理辦公室出具證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（六）前期物業(yè)管理是否落實(shí)：

標(biāo)準(zhǔn)：以物業(yè)管理部門出具證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：物業(yè)辦

（七）開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按規(guī)定結(jié)清工程款，是否進(jìn)行了竣工結(jié)算：

標(biāo)準(zhǔn)：以施工企業(yè)出具的證明和竣工結(jié)算為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（八）建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)所有的施工機(jī)具、構(gòu)件、建筑垃圾已全部清除且不存在違章建筑；未對(duì)項(xiàng)目周邊造成破壞；或者是破壞但經(jīng)過(guò)整治，環(huán)境已恢復(fù)或美化；項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊環(huán)境不存在有安全隱患：

標(biāo)準(zhǔn)：以現(xiàn)場(chǎng)勘察為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（九）對(duì)項(xiàng)目周邊未造成破壞；或破壞但經(jīng)過(guò)整治環(huán)境已恢復(fù)或美化，項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊環(huán)境不存在有安全隱患，配套相關(guān)社區(qū)用房。

標(biāo)準(zhǔn)：以現(xiàn)場(chǎng)勘察為準(zhǔn)。

參與部門：所在地街道辦事處

監(jiān)理科負(fù)責(zé)將各部門驗(yàn)收意見(jiàn)匯總并報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批，對(duì)符合綜合驗(yàn)收條件的項(xiàng)目核發(fā)《**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工綜合驗(yàn)收備案書(shū)》，并于3日內(nèi)報(bào)市開(kāi)發(fā)局備案。

二、工作流程

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備驗(yàn)收條件后，開(kāi)發(fā)企業(yè)需提報(bào)下列資料：

1、綜合驗(yàn)收申請(qǐng)；

2、規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

3、物業(yè)投入使用許可證；

4、**市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案；

5、施工單位建設(shè)出具的工程款結(jié)清證明；

6、項(xiàng)目手冊(cè)；

7、拆遷補(bǔ)償安置方案落實(shí)證明；

8、公建配套產(chǎn)權(quán)移交證明；

9、規(guī)劃總平面圖；

10、綠化配套圖紙及施工合同；

11、工程竣工結(jié)算書(shū)。

篇（10）

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過(guò)程。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見(jiàn)表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問(wèn)題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合