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時(shí)間：2023-06-14 16:19:59
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開(kāi)為其提供各種金融服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來(lái)是不可以預(yù)見(jiàn)的，外部條件發(fā)生變化或者金融機(jī)構(gòu)自己本身由于經(jīng)營(yíng)管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機(jī)構(gòu)資金或者信用的嚴(yán)重?fù)p失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
社會(huì)性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要來(lái)源方式是以負(fù)債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機(jī)構(gòu)是依附于公眾的。
擴(kuò)張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張性機(jī)制。
可控性。我們可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，來(lái)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并且可以采取對(duì)應(yīng)的措施把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問(wèn)題
土地儲(chǔ)備制度不完善。目前我國(guó)各個(gè)城市都在不斷地發(fā)展擴(kuò)大，伴隨著的是市場(chǎng)對(duì)土地資源需求的不斷增加，由于我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度的原因，政府出面收購(gòu)或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過(guò)土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，從中賺取大量的差價(jià)，對(duì)土地市場(chǎng)形成了一定的壟斷。開(kāi)發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價(jià)獲得商業(yè)用地，推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，而且迫使開(kāi)發(fā)商在金融市場(chǎng)上面大量貸款。由于影響土地出讓價(jià)格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價(jià)格也在不斷的變化，這也無(wú)疑加大了整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報(bào)的期限也是比較長(zhǎng)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般需要在金融市場(chǎng)上面大量貸款來(lái)獲得資金，但是我們的金融市場(chǎng)還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來(lái)源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風(fēng)險(xiǎn)將集中在商業(yè)銀行上。
市場(chǎng)過(guò)熱。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體都在不斷上漲，很多人覺(jué)得房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)一直保持上漲的趨勢(shì)，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。很多人認(rèn)為這是人們對(duì)住房的剛性需求，但是與此成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的虛長(zhǎng)。
法律法規(guī)體系不完善。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融市場(chǎng)都還處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實(shí)踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時(shí)還款，也有一部分購(gòu)房者對(duì)法律及信用認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴(yán)重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)違規(guī)操作獲得土地，而不是通過(guò)公開(kāi)的拍賣競(jìng)價(jià)獲得，隱藏了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
四、推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行，所以開(kāi)拓我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國(guó)的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，分散金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先我們可以通過(guò)發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，以此讓信貸資金流動(dòng)更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長(zhǎng)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有一套完整的信用管理體系，讓很多個(gè)人和企業(yè)肆無(wú)忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國(guó)可以借鑒西方國(guó)家的終身信用制度，對(duì)個(gè)人和企業(yè)信用進(jìn)行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時(shí)就可以參考客戶的信用等級(jí)，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的支持力度。一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序離不開(kāi)國(guó)家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)警體系，及時(shí)預(yù)防各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時(shí)政府也可以出臺(tái)有效的政策抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上面出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)，阻止投機(jī)行為。
完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還是其他活動(dòng)都必須在法定的范圍內(nèi)進(jìn)行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國(guó)是一個(gè)法治社會(huì)，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)才能有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。
1998年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房商品化改革，經(jīng)過(guò)十幾年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積過(guò)快增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等已經(jīng)成為社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題。尤其是近些年來(lái)，我國(guó)房市、股市價(jià)格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場(chǎng)投機(jī)氣氛日益濃厚。因此，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)判顯得十分必要。
一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成的機(jī)理分析
根據(jù)系統(tǒng)理論，“風(fēng)險(xiǎn)”是指系統(tǒng)的內(nèi)在本質(zhì)和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實(shí)際產(chǎn)出同預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)出之間出現(xiàn)偏離的可能性。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，很多學(xué)者都有做過(guò)相關(guān)研究，綜合析之，主要有以下幾個(gè)方面。
金融不穩(wěn)定假說(shuō)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融不穩(wěn)定論的開(kāi)創(chuàng)者海曼?明斯基，認(rèn)為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定，金融危機(jī)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的危害難以避免。這種學(xué)說(shuō)認(rèn)為金融風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)是客觀存在的，它們隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展而變化。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生影響，引起連鎖反應(yīng)，就可能導(dǎo)致金融危機(jī)。
信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀解釋。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為之所以發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，信息不對(duì)稱是其一個(gè)重要的原因，這也是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)從微觀上的解釋。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，借貸雙方達(dá)成合作一致時(shí)的信息可能是對(duì)稱的，但在后期合同執(zhí)行過(guò)程中，如果不去主動(dòng)核查，銀行就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)信息缺乏應(yīng)有的掌握。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同執(zhí)行過(guò)程中就可能出于種種動(dòng)機(jī)，隱藏資金使用的真實(shí)信息，追求利潤(rùn)最大化，沒(méi)有采取應(yīng)當(dāng)采取的縮減房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，從而有可能引發(fā)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
貨幣主義解釋。貨幣主義認(rèn)為，金融風(fēng)險(xiǎn)的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)就是國(guó)家貨幣政策。根據(jù)這種學(xué)說(shuō)，如果國(guó)家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金發(fā)放，房地產(chǎn)行業(yè)就必然會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，從而引發(fā)房地長(zhǎng)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)論。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的顯著表現(xiàn)就是金融資產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)是形成金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，引起金融危機(jī)的重要原因。而波動(dòng)性是房地產(chǎn)市場(chǎng)的固有特性。一旦房地產(chǎn)價(jià)格形成泡沫，并最終破滅，購(gòu)房者就會(huì)調(diào)整預(yù)期，地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，減少各種支出，就必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，進(jìn)而使經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定洼加劇。 上述幾種理論對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)從不同角度進(jìn)行了分析。結(jié)合我國(guó)國(guó)情，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論與信息不對(duì)稱理論的解釋更加符合我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際情況。從我國(guó)近幾年不斷攀升的房?jī)r(jià)，可以預(yù)判如果政府不采取有力措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫必將形成，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也將不可避免。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的研判
所謂房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于市場(chǎng)、環(huán)境等多種因素而導(dǎo)致其資產(chǎn)、收益及信譽(yù)遭受損失的可能性。通常而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要分為信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。但在我國(guó)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個(gè)方面來(lái)分析。
1、信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快
就我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028 92億元，經(jīng)過(guò)近十年的時(shí)間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過(guò)對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)速度明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款。
2009年我國(guó)信貸資金比2008年增長(zhǎng)了36.2％，房地產(chǎn)信貸資金增幅也達(dá)到了39.2％，這也就是在2009年里房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)占了58％，而美國(guó)在發(fā)生次貸危機(jī)之前房地產(chǎn)只占總產(chǎn)值的6％。由此可以看出由于信貸增長(zhǎng)過(guò)陜而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，資金集聚房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，極有可能引發(fā)危機(jī)。
2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來(lái)源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無(wú)制約地對(duì)房產(chǎn)行業(yè)過(guò)度支持，就會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，偏離經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，所積累起的價(jià)格泡沫也必然加大房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)度的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，最終會(huì)引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會(huì)爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，率先陷入危機(jī)。作為我國(guó)尤其是地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必將會(huì)蔓延到整個(gè)金融領(lǐng)域。這既會(huì)使銀行資產(chǎn)的變現(xiàn)能力減弱，更有可能導(dǎo)致公眾產(chǎn)生恐慌預(yù)期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產(chǎn)生。這種信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)深入到整個(gè)金融體系，甚至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)體系。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范
防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。如前文所分析，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，故本文僅結(jié)合銀行體系如何控制和防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)談幾點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)。
1、密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
銀行在開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時(shí)，往往會(huì)要求以房地產(chǎn)商品價(jià)值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對(duì)安全。在判斷房地產(chǎn)商品價(jià)值時(shí)，通常的做法是以房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值參考。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)影響銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值的波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值存在一定的潛在升值，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，同時(shí)也會(huì)掩蓋部分抵押品估值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格下跌時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值出現(xiàn)縮水。所以，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押品信用風(fēng)險(xiǎn)敞口管理，房地
產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方式要以房地產(chǎn)抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實(shí)際處置變現(xiàn)能力，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質(zhì)量。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信譽(yù)等方面的考察，審慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押品價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)行限幅管理，在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一定范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行壓力測(cè)試，重點(diǎn)測(cè)試房地產(chǎn)信貸抵押品充足率、抵押品處置變現(xiàn)率等抵押品價(jià)值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價(jià)值波動(dòng)情況，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，對(duì)發(fā)現(xiàn)抵押品價(jià)值貶損造成擔(dān)保不足風(fēng)險(xiǎn)并超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)臨界值的，應(yīng)當(dāng)立即要求借款人補(bǔ)充抵押物、追加貸款擔(dān)保或宣布貸款約發(fā)生的概率都相同，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸因抵押品價(jià)值變化形成的信用風(fēng)險(xiǎn)。
2、針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
央行或銀行監(jiān)管部門在根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控需要，發(fā)揮信貸窗口指導(dǎo)作用的同時(shí)，應(yīng)要求和指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實(shí)行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸占區(qū)域金融機(jī)構(gòu)信貸總量的比例、區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)率、區(qū)域房地產(chǎn)信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標(biāo)為參考，制定區(qū)域房地產(chǎn)信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱以及房地產(chǎn)信貸的盲目投放。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)或集團(tuán)，另一方面要集中用于建設(shè)規(guī)劃好、建筑質(zhì)量高、品牌效應(yīng)強(qiáng)、按揭資源豐富的大中型房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。要從嚴(yán)控制對(duì)行政辦公樓、高檔寫(xiě)字樓、酒店、賓館、招待所等容易導(dǎo)致資源浪費(fèi)、重復(fù)建設(shè)的開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書(shū)等信用工具，避免因房地產(chǎn)信貸規(guī)模限額控制造成經(jīng)濟(jì)糾紛。
3、加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型研究，豐富房地產(chǎn)信貸管理手段
1 美國(guó)次貸危機(jī)的影響
2001年9?11事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過(guò)程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過(guò)購(gòu)買美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。
2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來(lái)巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過(guò)程中流于形式，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力，會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶占市場(chǎng)份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因，分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高，逐步形成泡沫；居民購(gòu)房熱情高漲，個(gè)人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來(lái)源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題，銀行的不良貸款會(huì)增加，影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。
雖然說(shuō)，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看，由于市場(chǎng)規(guī)模小，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面，盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題，結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)，并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施，銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對(duì)稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問(wèn)題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系，通過(guò)完善信用體系，可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，加強(qiáng)管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場(chǎng)所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是整個(gè)金融市場(chǎng)的重要組成部分，無(wú)論是其運(yùn)行的基本原理和理論還是實(shí)務(wù)工作中的經(jīng)營(yíng)和管理，均以一般金融市場(chǎng)的理論和實(shí)踐為基礎(chǔ)，并與其他金融市場(chǎng)有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也有別于一般的金融市場(chǎng)。完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)由融資主體、融資中介和金融工具幾個(gè)基本要素構(gòu)成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個(gè)人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔(dān)負(fù)著對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任，還時(shí)常參與具體的金融活動(dòng)，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無(wú)歸三種情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。
1房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的條件
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為金融市場(chǎng)的一個(gè)分支，同其他金融市場(chǎng)一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個(gè)條件。
第一，有完整、對(duì)稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開(kāi)、公正地通過(guò)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。
第二，市場(chǎng)供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用。金融商品價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價(jià)格消失而出現(xiàn)新的均衡價(jià)格，任何市場(chǎng)以外的力量都不能影響和改變價(jià)格。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開(kāi)發(fā)商等眾多的市場(chǎng)參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對(duì)市場(chǎng)的壟斷行為。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，不可過(guò)分使用行政手段來(lái)管理市場(chǎng)。
2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位
目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來(lái)越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無(wú)疑扮演了重要角色。
銀行貸款依然是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要資金來(lái)源之一，從2013年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額總量為3.8萬(wàn)億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額總量為8.1萬(wàn)億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域必然會(huì)占據(jù)舉足輕重的地位。
商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個(gè)環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開(kāi)發(fā)貸款的形式為開(kāi)發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過(guò)發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購(gòu)買。
當(dāng)前，銀行信貸資金仍是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過(guò)程中，銀根緊縮，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展完善是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過(guò)程，未來(lái)中短期內(nèi)，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請(qǐng)時(shí)按銀行的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目及公司的相關(guān)資料以提高貸款申請(qǐng)的效率，仍是頭等大事。
目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理正朝市場(chǎng)化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)管理同樣需要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點(diǎn)領(lǐng)域。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)
3.1信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)主要指違約風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，開(kāi)發(fā)商違約構(gòu)成銀行所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，例如開(kāi)發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對(duì)貸款的償還，并已達(dá)到或超過(guò)期限;間接違約指交易對(duì)手暫時(shí)沒(méi)有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要考慮兩個(gè)因素，一是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，利率變動(dòng)及抵押房地產(chǎn)價(jià)值的下跌可能會(huì)直接影響銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。因前期對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估價(jià)值過(guò)高，經(jīng)濟(jì)不景氣或者任何人為損壞或自然災(zāi)害等而導(dǎo)致的抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般為中長(zhǎng)期貸款，而目前中國(guó)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)卻還很不成熟，這必然造成金融機(jī)構(gòu)的這部分貸款流動(dòng)性緩慢，變現(xiàn)能力相對(duì)來(lái)說(shuō)較弱。
3.3操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)主要考慮三大因素，一是人的能力問(wèn)題，二是流程風(fēng)險(xiǎn)，三是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。人的能力問(wèn)題既包括能力不足的問(wèn)題，也包括暴露風(fēng)險(xiǎn)。流程風(fēng)險(xiǎn)即業(yè)務(wù)流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款沒(méi)有關(guān)于提前還貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指數(shù)據(jù)庫(kù)與信息系統(tǒng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指貸款銀行通過(guò)強(qiáng)化信貸管理?？刹扇〉拇胧┯校簩?duì)“四證不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款;對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對(duì)資質(zhì)較差或以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放;不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。
4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點(diǎn)。注重開(kāi)發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實(shí)地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費(fèi)和開(kāi)發(fā)貸款的比例趨于合理，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)回避
有效的回避措施可以在貸款風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除這種風(fēng)險(xiǎn)給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴(yán)重程度、在損失發(fā)生后予以補(bǔ)償?shù)淖饔?。?dāng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不熟悉且無(wú)法獲取其完整可靠的資料信息時(shí)，就不應(yīng)對(duì)其發(fā)放貸款。
防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，除了采取上述措施外，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)管理：一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控;二是建立合理的識(shí)別防范機(jī)制。自改革以來(lái)，貸款銀行并沒(méi)有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、監(jiān)測(cè)和防范機(jī)制。
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一、2009年以來(lái)江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
2009年以來(lái)，江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行特點(diǎn)表現(xiàn)在投資增速逐月回升，供給面積低位增長(zhǎng)，銷售規(guī)模大幅上升，成交均價(jià)一路走高。2009年江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月回升，并呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2009全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資634.52億元，比上年增長(zhǎng)15.9%，全年呈現(xiàn)逐月回升走勢(shì);2010年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)回升勢(shì)頭，比上年同期增長(zhǎng)22.4%，增幅上升21.6個(gè)百分點(diǎn)。
2009年，江西省商品房施工面積6755.60萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%;商品房新開(kāi)工面積完成2300.96萬(wàn)平方米，比上年下降9.0%。進(jìn)入2010年，江西省商品房供應(yīng)量大幅提高，一季度施工面積完成5072.58萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)37.1%。新開(kāi)工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，一季度新開(kāi)工面積完成604.37萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)7.4%。
2009年，尤其是二季度開(kāi)始，江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，銷售面積和銷售額規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達(dá)到2280.91萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)32.0%;商品房銷售額602.80億元，比上年增長(zhǎng)63.4%。2010年一季度，商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。商品房銷售面積396.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56.2%，同比提高59.7個(gè)百分點(diǎn);銷售額104.9億元，增長(zhǎng)79.9%，同比提高66.7個(gè)百分點(diǎn)。
在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)。以江西省南昌市商品房成交均價(jià)為例，2009年一到四季度，南昌市區(qū)商品房均價(jià)一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米，同比于第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正，為0.32%，四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正，為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達(dá)到年內(nèi)最高，達(dá)12.38%②。
二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)短期因素分析
影響房?jī)r(jià)的因素有很多，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副研究員周江(2010)認(rèn)為按作用時(shí)間的長(zhǎng)短可以歸納為長(zhǎng)期因素和短期因素兩大類[1]。
所謂長(zhǎng)期因素是指在較長(zhǎng)時(shí)間段作用于房?jī)r(jià)的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)內(nèi)作用于房?jī)r(jià)的因素。周江認(rèn)為長(zhǎng)期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富積累、居民消費(fèi)和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。除此之外，筆者認(rèn)為，1994年分稅制改革后，地方政府出讓土地以追求地方財(cái)政收入與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力和激勵(lì)也是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要長(zhǎng)期因素之一。由于地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)等，而在現(xiàn)行稅收體制下，由城市擴(kuò)張、土地出讓以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的稅收全部歸地方所有，因此，城市擴(kuò)張帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)重要收入來(lái)源，也為地方投資和建設(shè)提供了資金來(lái)源，成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右颉?/p>
除了以上影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素外，筆者認(rèn)為，市場(chǎng)需求集中釋放導(dǎo)致的房屋供給關(guān)系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導(dǎo)致的市場(chǎng)需求流動(dòng)性充裕等因素是影響2009年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的主要短期因素，具體分析如下。
(一)市場(chǎng)需求的集中釋放導(dǎo)致成交均價(jià)一路走高
2009年，在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下，樓市快速回暖，前期被抑制的剛性需求開(kāi)始集中釋放，投資性需求同時(shí)也大幅增長(zhǎng)。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲，規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年，全省商品房銷售面積達(dá)2280.91萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)32.0%，全省商品房銷售額602.80億元，比上年增長(zhǎng)63.4%。與此同時(shí)，同期市場(chǎng)新增供給與2008年相比還有所下降。2009年，全省商品房新開(kāi)工面積完成2300.96萬(wàn)平方米，比上年下降9.0%，可售房源持續(xù)減少，導(dǎo)致房市成交均價(jià)一路走高。
(二)政策拉動(dòng)效果顯現(xiàn)導(dǎo)致樓市回升勢(shì)頭強(qiáng)勁
房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要杠桿，至2008年11月政府就采取了積極政策來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)需求，包括房貸利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場(chǎng)交易角度看，營(yíng)業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降，刺激了市場(chǎng)需求，當(dāng)然也為投機(jī)行為創(chuàng)造了條件。從開(kāi)發(fā)商角度看，金融機(jī)構(gòu)大量放貸使得開(kāi)發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解，而降低資本金更是對(duì)開(kāi)發(fā)商的大力支持，加上市場(chǎng)銷售顯著回升，開(kāi)發(fā)商把握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)提高商品房銷售價(jià)格。
(三)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕導(dǎo)致的投機(jī)性需求回升
金融危機(jī)爆發(fā)后，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開(kāi)始，基于對(duì)世界各國(guó)向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期，市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期不斷增強(qiáng)，尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)內(nèi)金融投資渠道有限的情況下，投資購(gòu)房成為我國(guó)高收入者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式，而這種投資性購(gòu)房行為反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加劇了住房供求矛盾，導(dǎo)致住房等資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融支持關(guān)系的實(shí)證分析
以往的研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的，兩者相互支撐，相互推動(dòng)，呈螺旋式上升或下降，這是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)最重要的特征事實(shí)[2]。本文以2006年以來(lái)的季度和月度數(shù)據(jù)為例，考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間的關(guān)系，以期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融支持之間的關(guān)系做進(jìn)一步的驗(yàn)證。在以下分析中，F(xiàn)DCDK表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，F(xiàn)DCTZ表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，GFDK表示購(gòu)房貸款，XSE表示商品房銷售額。
(一)指標(biāo)相關(guān)性分析
首先，筆者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款與商品房銷售額季度數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性進(jìn)行分析，如表1、2所示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的相關(guān)性不強(qiáng)，甚至為負(fù)相關(guān)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與滯后一期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的相關(guān)系數(shù)則大幅上升至0.52，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)對(duì)下一季的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用，而購(gòu)房貸款與當(dāng)季商品房銷售額的相關(guān)系數(shù)為0.61。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的上升基本上是與金融支持是相關(guān)的，其中用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給對(duì)下一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用。在同一時(shí)期，用于購(gòu)房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關(guān)的即時(shí)影響。
(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)
為驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗(yàn)，本文對(duì)2006年以來(lái)的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。
1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。對(duì)四組時(shí)序數(shù)據(jù)使用單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果如表3所示:
平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果表示:FDCDK和FDCTZ數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數(shù)據(jù)序列在90%的置信水平平穩(wěn)，XSE數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn)。
2.格蘭杰因果檢驗(yàn)。為驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間的因果關(guān)系，我們對(duì)其進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示。
檢驗(yàn)結(jié)果表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售與金融支持的實(shí)證研究可看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售額與房地產(chǎn)信貸供給具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系，信貸供應(yīng)的增加會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而成為促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件;反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)因素增強(qiáng)，又推進(jìn)金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。
四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析
如前文分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房?jī)r(jià)的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)的關(guān)系，而這其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們?cè)絹?lái)越多的重視。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關(guān)系，使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)市場(chǎng)各方相互博弈而不斷膨脹，進(jìn)一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的斷裂，危害銀行資金安全，從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
(一)資金來(lái)源渠道單一導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中
目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資有限，基本只有銀行信貸一條路，開(kāi)發(fā)信貸資金依賴銀行，購(gòu)房的消費(fèi)信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過(guò)程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者，承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款增速29.2%，與去年同期增速相比提高了34.9個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人按揭貸款增速達(dá)75.6%，與去年同期增速相比提高了86.2個(gè)百分點(diǎn)。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋中介等的合作缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束，使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效的分散，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行。
(二)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格的自我循環(huán)模式推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加速集聚
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領(lǐng)域。比如，金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為面向個(gè)人的長(zhǎng)期住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)較小，是銀行樂(lè)意持有的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式。銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將擴(kuò)大銀行資本的規(guī)模，提高銀行的資本充足率，改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行愿意擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)價(jià)格。這一過(guò)程循環(huán)往復(fù)，形成“房地產(chǎn)價(jià)格上漲-信貸投放-房地房?jī)r(jià)格加速上漲”的自我循環(huán)，使房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡水平，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，使銀行資產(chǎn)縮水，盈利下降，而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。
(三)宏觀調(diào)控政策收緊可能引起的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金保障是房地產(chǎn)市場(chǎng)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)資金相當(dāng)一部分來(lái)源于銀行信貸，這使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策有很強(qiáng)的敏感性。正如2008年國(guó)家實(shí)施從緊的貨幣政策時(shí)，銀行嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放，一些資金實(shí)力相對(duì)較弱、對(duì)銀行貸款依賴性較強(qiáng)、自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于銀行信貸資金不能及時(shí)足額到位，資金鏈隨時(shí)出現(xiàn)斷裂可能，進(jìn)而會(huì)引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到大家的共識(shí)。2009年，在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定、我國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)基礎(chǔ)不牢固的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)市場(chǎng)活躍的重要產(chǎn)業(yè)對(duì)保增長(zhǎng)、促民生具有重要意義。正是如此，在適度寬松貨幣政策影響下，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的局面。進(jìn)入2010年，“擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”成為貨幣政策宏觀調(diào)控的主題。房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)影響市場(chǎng)通脹預(yù)期，并通過(guò)需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價(jià)格體系傳導(dǎo);房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲吸納了過(guò)多的銀行信貸資金，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無(wú)疑問(wèn)，2010年貨幣政策的基調(diào)將延伸到房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前，宏觀調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了明確的抑制信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)值得引起關(guān)注。
五、政策建議
(一)建立多元化房地產(chǎn)金融體系
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為支撐。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求。一是發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資。鼓勵(lì)符合條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資、公開(kāi)上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。二是通過(guò)多元化融資分散風(fēng)險(xiǎn)。讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者共同承擔(dān)。三是要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介。與建立完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系相對(duì)應(yīng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善，建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。
(二)提高房地產(chǎn)信貸管理水平
商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房貸管理，促進(jìn)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和執(zhí)行意識(shí)，嚴(yán)格按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求，不折不扣地抓好信貸管理制度的落實(shí)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平。一是要重視防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)擇優(yōu)支持信用評(píng)級(jí)高、資產(chǎn)負(fù)債合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并確保開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目資本金及時(shí)足額到位;防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)者的個(gè)人情況要嚴(yán)格審查。二是要加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)。強(qiáng)化貸款管理制度，實(shí)行審貸分離，前中后臺(tái)分離，建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。三是要加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)量化模型研究。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，這對(duì)提前判斷市場(chǎng)、分辨風(fēng)險(xiǎn)，從而減輕市場(chǎng)波動(dòng)給自身帶來(lái)的損失有重要意義。目前，信貸風(fēng)險(xiǎn)量化研究逐漸受到關(guān)注，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉(zhuǎn)為定量計(jì)量，對(duì)房地產(chǎn)信貸管理由粗放管理真正轉(zhuǎn)化為精細(xì)管理，實(shí)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。
(三)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)
從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，供小于求的基本格局仍存在，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，需要在土地供應(yīng)制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度進(jìn)行改革，需要財(cái)政、稅收、貨幣政策多管齊下。對(duì)于貨幣政策而言，調(diào)控的重點(diǎn)是促進(jìn)居民合理需求、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制價(jià)格過(guò)快上漲。一是要實(shí)行差別化的金融調(diào)控政策，鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。增強(qiáng)貨幣金融政策的針對(duì)性，科學(xué)區(qū)分自住型需求和投機(jī)性需求，并給予差別化的信貸支持，如對(duì)利率實(shí)行差異化定價(jià)，鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機(jī)性需求，抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。2009年房地產(chǎn)價(jià)格上漲有一部分反映了市場(chǎng)的自住性需求，但也有一部分是由于市場(chǎng)流動(dòng)性充裕帶動(dòng)的投資和投機(jī)性需求，推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。目前，貨幣政策要著重遏制投機(jī)性需求引發(fā)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，對(duì)于投機(jī)性的購(gòu)房需求，要減小信貸支持，提高首付款比例，提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房建設(shè)。供需不對(duì)等是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾，未來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要是增加土地和房屋供給，尤其是普遍商品房的供給，建設(shè)保障性住房成為平抑城市房?jī)r(jià)上漲的重要手段。金融支持也要起到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向作用，加大對(duì)中小套型與保障性住房的支持力度，并利用金融杠桿調(diào)動(dòng)各類資金積極參與保障性住房建設(shè)。
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為了對(duì)金融體系穩(wěn)定的加以維護(hù)，對(duì)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)加以防范，從而促使房地產(chǎn)業(yè)能夠進(jìn)行長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展，凡此種種要求我們一定要正確地制定和實(shí)施房地產(chǎn)信貸政策。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是投資，最顯著的特點(diǎn)就是投資數(shù)額巨大，因此銀行信貸資金這一強(qiáng)力后盾就成了必需品。首先，隨著當(dāng)下生活節(jié)奏的加快以及經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求正處在不斷上升的階段，隨之?dāng)U張的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸需求。其次，不斷擴(kuò)大的還有房地產(chǎn)置業(yè)投資數(shù)額，正是這個(gè)投資額推動(dòng)了信貸需求的不斷擴(kuò)張。近幾年來(lái)，我國(guó)住房制度由福利分房改為貨幣分房，從而把住宅消費(fèi)的趨勢(shì)推向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融始終貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，有助于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅促進(jìn)了住房需求的增加，而且促進(jìn)住房供給的增加。為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，解決開(kāi)發(fā)企業(yè)資金數(shù)額不充足的問(wèn)題，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款包括了開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、商業(yè)用房貸款、小城鎮(zhèn)建設(shè)貸款等一系列開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款。
（二）房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)及形成機(jī)制
房地產(chǎn)泡沫是指由于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)操作而引起的一種非正常現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象中，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格與其實(shí)際使用價(jià)值南轅北轍，也就是市場(chǎng)方面價(jià)格脫離了使用者的支持作用，即使在賬面上顯示房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)非常高，但是在實(shí)際上這種現(xiàn)象并不具備能夠穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，從而形成了這樣一種在表面上的虛假“繁榮”現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房屋空置泡沫、地產(chǎn)價(jià)值泡沫、房?jī)r(jià)虛漲以及投資泡沫。形成機(jī)理為：（1）在短期時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)供給在價(jià)格調(diào)節(jié)方面缺乏彈性，造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高走的趨勢(shì)；（2）隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加速，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求不斷增加；（3）銀行業(yè)對(duì)住房信貸資金投入量也大大增多，促使房地產(chǎn)價(jià)格的高走趨勢(shì)加快；（4）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，在這種態(tài)勢(shì)下房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)大幅度下降，房地產(chǎn)泡沫也就隨之破滅。
（三）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系
近幾年的金融制度進(jìn)行了大幅改革，銀行開(kāi)辦了按揭貸款的業(yè)務(wù)，帶來(lái)了住房貸款余額的迅速上升。但是，銀行業(yè)先天具有脆弱性，房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將會(huì)使問(wèn)題形勢(shì)更加嚴(yán)峻。如果某種無(wú)法預(yù)見(jiàn)的不確定因素使得房地產(chǎn)降價(jià)，就會(huì)直接使銀行資產(chǎn)縮水。而且，房?jī)r(jià)下降也使得由房地產(chǎn)作為抵押品的這一部分貸款項(xiàng)目?jī)r(jià)值降低和違約率的上升，就會(huì)進(jìn)一步使銀行資本縮水。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的降低也是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加的預(yù)警，所有這些都將使得銀行業(yè)不得不降低在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的信貸供給。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范
金融行業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中起到了決定性的作用，這已經(jīng)成為了大家的共識(shí)，但這其中也隱藏了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)：第一，我國(guó)主要的房地產(chǎn)金融是銀行信貸，這樣就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單調(diào)化的結(jié)果，并沒(méi)有形成一套完完整整的金融市場(chǎng)體系；第二，我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道比較單一，因此風(fēng)險(xiǎn)基本上完全在銀行業(yè)集中；第三，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)控以及監(jiān)督體系不完善。
（一）對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展
在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)權(quán)益資金的融資渠道很多，例如房地產(chǎn)投 資信托基金、人壽保險(xiǎn)、退休基金、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等。從房地產(chǎn)抵押貸款的角度看，其資金來(lái)源渠道也應(yīng)該是多元化的。尤其是面向商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款，保險(xiǎn)公司、證券化等都是有效的來(lái)源途徑。住房抵押貸款如果能通過(guò)資產(chǎn)證券化脫離商業(yè)銀行體系，就能有效地分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
（二）對(duì)抵押貸款進(jìn)行合理設(shè)計(jì)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美國(guó)金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來(lái)自國(guó)內(nèi)尤其國(guó)際動(dòng)蕩局勢(shì)的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。借此分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因
(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對(duì)比于發(fā)達(dá)國(guó)家完備的金融市場(chǎng)體系，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國(guó)為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國(guó)家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金融通效率低下。通過(guò)銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無(wú)法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國(guó)內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問(wèn)題。
(三)房地產(chǎn)金融信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有資金需求多、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無(wú)力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場(chǎng)穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國(guó)政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷
根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)及原因分析，國(guó)內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：
(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。
(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。
(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無(wú)力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對(duì)借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變化造成的。
(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。
三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架
(一)營(yíng)造良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀體系
1.國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開(kāi)和披露。
2.推動(dòng)資本市場(chǎng)發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
3.努力建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開(kāi)發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場(chǎng)適應(yīng)能力，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。
(二)構(gòu)建良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)微觀體系
1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)評(píng)估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對(duì)其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過(guò)及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
3.建立房地產(chǎn)金融績(jī)效評(píng)估機(jī)制。通過(guò)建立有效的績(jī)效評(píng)估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)評(píng)估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評(píng)價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。
4.開(kāi)發(fā)新的放貸品種，開(kāi)拓市場(chǎng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國(guó)銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)：F293-3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-905X(2011)05-0094-03
房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的必然之義。房地產(chǎn)金融衍生品要良性健康發(fā)展，良好的制度規(guī)范顯得尤為重要。美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)和金融危機(jī)的發(fā)生為我國(guó)房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新提供了警示作用。金融危機(jī)顯示，進(jìn)行金融衍生品制度創(chuàng)新比單純地進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新顯得更為迫切和重要，它為金融產(chǎn)品的創(chuàng)新提供制度框架，從而能有效防范金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
一、房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新內(nèi)涵
科斯在《財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷》中對(duì)制度變遷作了這樣的理論分析，他認(rèn)為“如果預(yù)期的凈收益(即潛在利潤(rùn))超過(guò)預(yù)期的成本，一項(xiàng)制度安排就會(huì)被創(chuàng)新。只有當(dāng)這一條件得到滿足時(shí)，我們才可望發(fā)現(xiàn)一個(gè)社會(huì)內(nèi)改變現(xiàn)有制度和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的企圖”。如果把它用于房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的分析就是，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新即利益主體期望獲取最大的“潛在利潤(rùn)”而發(fā)起的用一種效益更高的制度(即目標(biāo)模式)替代另一種制度(即“起點(diǎn)模式”)的過(guò)程。其誘致因素在于利益主體期望獲取最大的“潛在利潤(rùn)”。如果房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的“潛在利潤(rùn)”大于“變遷成本”，那么這種制度變遷就會(huì)最終實(shí)施。
因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新，就是一個(gè)改革過(guò)程，就是對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品相關(guān)制度進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和運(yùn)行的過(guò)程。在這個(gè)制度框架內(nèi)，所有的體制所發(fā)生的變更，都可以被稱為制度創(chuàng)新。如果我們結(jié)合熊彼特的“創(chuàng)新理論”，從房地產(chǎn)金融衍生品制度上來(lái)考察創(chuàng)新，則房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新可被定義為：引入新的房地產(chǎn)金融衍生品制度因素或?qū)υ康禺a(chǎn)金融衍生品制度進(jìn)行重構(gòu)。這包括：(1)房地產(chǎn)金融衍生品管理組織變革或引進(jìn)；(2)新房地產(chǎn)金融衍生品被引入或開(kāi)拓；(3)拓展新市場(chǎng)或增加原房地產(chǎn)金融衍生品商品的銷量或市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化；(4)房地產(chǎn)金融衍生品管理的組織形式創(chuàng)新；(5)房地產(chǎn)金融衍生品文化領(lǐng)域的創(chuàng)新。
制度創(chuàng)新效益實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵取決于兩點(diǎn)：其一，政府與金融企業(yè)兩者的制度需求能否相適應(yīng)，也就是說(shuō)金融企業(yè)與政府是否同樣具有強(qiáng)烈的回避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好；其二，創(chuàng)新的制度供給能否有效運(yùn)行，滿足金融企業(yè)規(guī)避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好。另外，由政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度創(chuàng)新缺乏制度供給的有效性和針對(duì)性，金融企業(yè)的創(chuàng)新積極性被抑制，從而會(huì)使房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新缺乏主體支持。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新應(yīng)該是一種需求誘致的制度創(chuàng)新。盡管近10年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了跨越式的發(fā)展，但資產(chǎn)證券化、信用衍生品等可分散經(jīng)濟(jì)體住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新制度和金融工具的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，這就使商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān)了極大的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行具有制度創(chuàng)新的動(dòng)力。
二、房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新動(dòng)力機(jī)制
創(chuàng)新是一種有著巨大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有著巨大前景效益的行為，這種行為的衍生需要內(nèi)在和外在動(dòng)力的推動(dòng)，賦予創(chuàng)新主體創(chuàng)新的意愿，誘使創(chuàng)新主體有效整合資源以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新目標(biāo)。根據(jù)學(xué)者提出的企業(yè)在內(nèi)外驅(qū)動(dòng)下的創(chuàng)新動(dòng)力模式圖，筆者構(gòu)建了房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新動(dòng)力模型(見(jiàn)圖1)。
根據(jù)以上模型，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新動(dòng)力源于以下幾個(gè)方面。
(一)獲得制度創(chuàng)新收益是進(jìn)行房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的內(nèi)在動(dòng)力
制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論認(rèn)為，獲得制度收益是任何一項(xiàng)制度建立的根本內(nèi)在原因。房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)可以降低市場(chǎng)交易者面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)和潛在違約損失，從而能有效降低市場(chǎng)交易者的交易費(fèi)用；房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，能對(duì)現(xiàn)貨交易進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)，使市場(chǎng)理性合理地配置資源，能有效降低因有限理和資源配置低效率而損失的交易費(fèi)用。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新收益應(yīng)該包括價(jià)格發(fā)現(xiàn)、降低交易費(fèi)用等。
(二)有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)力
房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。首先，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新必然伴隨著房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)金融工具的日益豐富，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期及風(fēng)險(xiǎn)的偏好程度，選擇適合自己的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)消化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這與沖銷呆、壞賬相比無(wú)疑是一個(gè)積極的方法一。其次，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的基本方向是融資的證券化、金融運(yùn)行的市場(chǎng)化，它使房地產(chǎn)融資工具擁有很強(qiáng)的流動(dòng)性，價(jià)格隨市場(chǎng)狀況不斷波動(dòng)，而這種波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)金融運(yùn)行具有調(diào)節(jié)功能，能有效引導(dǎo)房地產(chǎn)金融部門實(shí)現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)營(yíng)。再次，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能推動(dòng)資本市場(chǎng)向前發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)分散化。
實(shí)證研究表明，在美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)和升級(jí)過(guò)程中，金融創(chuàng)新扮演了十分重要的角色。“金融創(chuàng)新―金融風(fēng)險(xiǎn)―金融監(jiān)管―金融再創(chuàng)新”是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程，如果金融創(chuàng)新信息披露充分、金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理有效、金融創(chuàng)新監(jiān)管到位，那么，金融創(chuàng)新仍然是規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、保障金融安全的重要途徑。
(三)滿足融資手段多樣化趨勢(shì)需要的動(dòng)力
金融市場(chǎng)的主要功能包括配置金融資源和管理經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展和金融市場(chǎng)的不斷深化，人們對(duì)于金融市場(chǎng)分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)功能提出了更高的要求，從而引發(fā)融資方式多樣化的市場(chǎng)需求，并成為金融衍生品市場(chǎng)不斷發(fā)展創(chuàng)新的動(dòng)力。但由于目前我國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道較少，主要的融資渠道集中在銀行。在我國(guó)金融市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，不僅產(chǎn)品少，而且目前僅有的信托、上市、企業(yè)發(fā)行債券等方式發(fā)展也非常有限，這就使房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行貸款上。因此，拓展融資渠道、發(fā)展規(guī)避和分散風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融衍生品是必然的選擇。而要深化和發(fā)展房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)，制度創(chuàng)新則是必然的路徑。
三、房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新思路
(一)實(shí)現(xiàn)全民參與、全民利益共享的房地產(chǎn)金融制度安排
在國(guó)際較為完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中，由于機(jī)制的完善，已經(jīng)出現(xiàn)了很多制度和產(chǎn)品創(chuàng)新的成功實(shí)踐。這些成功的創(chuàng)新實(shí)踐都是在市場(chǎng)化的前提下進(jìn)行的，包含保護(hù)公眾權(quán)益、抑制行業(yè)壟斷與暴利、完善市場(chǎng)制度等要素。
反觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，由于金融創(chuàng)新機(jī)制的缺失和相關(guān)金融制度發(fā)展滯后，發(fā)展非常緩慢。例如盡管央行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用項(xiàng)目融資、股權(quán)融資等多種融資方式持支持態(tài)度，但房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資產(chǎn)證券化作用的發(fā)揮仍然僅局限
于緩解商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)性不足方面。RElTs(房地產(chǎn)投資信托基金)面臨著多種發(fā)展障礙。其一，法律障礙。產(chǎn)業(yè)投資基金法以及基金法等遲遲未能出臺(tái)實(shí)施，當(dāng)前基金法律制度缺陷給RElTs規(guī)范的發(fā)展帶來(lái)了現(xiàn)實(shí)的法律障礙。其二，規(guī)模和收益。采取信托渠道進(jìn)行房地產(chǎn)融資的方式盡管能夠解決利益制衡的問(wèn)題，但仍舊無(wú)法克服信托在發(fā)行數(shù)量上的限制和缺乏流動(dòng)性的問(wèn)題。其三，市場(chǎng)操作障礙。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司在上市方面面臨著門檻高、成本高、渠道不暢、手續(xù)繁瑣等諸多困難。
由此，筆者認(rèn)為，進(jìn)行房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新，使房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫對(duì)商業(yè)銀行等間接金融系統(tǒng)主體的高度依賴，首先必須建立起一個(gè)滿足市場(chǎng)主體多元化融資需求的市場(chǎng)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，形成有利于社會(huì)公眾分享公共福利的將房地產(chǎn)金融與證券市場(chǎng)產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合的創(chuàng)新機(jī)制和制度安排。
(二)探索制度創(chuàng)新動(dòng)力機(jī)制，轉(zhuǎn)變制度創(chuàng)新方式和路徑
1 積極營(yíng)造房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)條件
主要思路是：重構(gòu)房地產(chǎn)金融衍生品支持制度體系，發(fā)展新型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，注重房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新和其他配套制度創(chuàng)新相結(jié)合，以及金融領(lǐng)域的當(dāng)前改革和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合。
2 適時(shí)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的方式和路徑
主要方式和路徑是：繼續(xù)發(fā)揮政府強(qiáng)制性制度變遷的作用，適時(shí)培育市場(chǎng)誘致性制度變遷的力量，以金融機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)拓展為突破口，帶動(dòng)現(xiàn)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融改革，按照“金融機(jī)構(gòu)――大型商業(yè)銀行”、“局部創(chuàng)新――全面創(chuàng)新”和“產(chǎn)品創(chuàng)新――制度創(chuàng)新”路徑，積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新。
3 構(gòu)建房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系
借鑒金融衍生品制度體系，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融衍生品制度體系也主要包括三個(gè)制度：一是市場(chǎng)交易制度，二是市場(chǎng)監(jiān)管制度，三是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。由此，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系也就包括市場(chǎng)交易制度創(chuàng)新、市場(chǎng)監(jiān)管制度創(chuàng)新、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新，就可以從這些方面著手了。
房地產(chǎn)金融衍生品交易制度創(chuàng)新，是能確保房地產(chǎn)金融衍生工具交易按照市場(chǎng)交易規(guī)則順利進(jìn)行的一系列具體制度創(chuàng)新。我國(guó)應(yīng)參照發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，并根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)衍生品市場(chǎng)的不同發(fā)展階段特點(diǎn)，進(jìn)行交易制度的創(chuàng)新。
房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)的監(jiān)管主要目的是確保市場(chǎng)的有效性，防范金融衍生品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從根本上來(lái)說(shuō)是為了保護(hù)廣大投資者利益。我國(guó)房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)具有交易品種少、發(fā)展時(shí)間短等特點(diǎn)，并且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制還沒(méi)有真正建立，因此只有對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)實(shí)施有效的監(jiān)管才能保障市場(chǎng)運(yùn)行的有序性并促使其健康發(fā)展。從提升我國(guó)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)對(duì)全球金融市場(chǎng)一體化的挑戰(zhàn)的角度來(lái)說(shuō)，按照國(guó)際慣例建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度勢(shì)在必行。
(三)構(gòu)建房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新環(huán)境保障
1 完善相關(guān)法律制度，構(gòu)建制度創(chuàng)新法律環(huán)境保障
健全的法律制度是房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)法治化的必要條件，是保證房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)健康規(guī)范有序發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。法律對(duì)于房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)的價(jià)值主要表現(xiàn)在：一是保護(hù)投資者利益，維持社會(huì)公眾對(duì)一個(gè)安全、透明和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)的信心；二是確保市場(chǎng)公平、有效和透明，維護(hù)市場(chǎng)的公開(kāi)、公平和公正；三是防范、減少房地產(chǎn)金融衍生品交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)健康高效發(fā)展。目前，我國(guó)還沒(méi)有專門的針對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品的法律法規(guī)。為使房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新能具有法律保障，應(yīng)盡快制定房地產(chǎn)金融衍生品監(jiān)管法規(guī)，進(jìn)一步修訂《證券法》、《保險(xiǎn)法》、《人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《企業(yè)法》和《期貨交易管理暫行條例》等，為房地產(chǎn)金融衍生品創(chuàng)新和房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展留足空間，創(chuàng)造有利的法律環(huán)境。
2 建立健全社會(huì)信用基礎(chǔ)，構(gòu)建制度創(chuàng)新信用環(huán)境保障體系
房地產(chǎn)金融衍生品的發(fā)展，同購(gòu)房者特別是貸款者的個(gè)人信用有很大的關(guān)系。因?yàn)槿绻?gòu)房者個(gè)人信用缺失，就會(huì)造成信貸機(jī)構(gòu)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。比如美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)，就是把信用產(chǎn)品帶給了一些低信用甚至沒(méi)有信用的群體，而且附加了許多加大信用風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)惠條件，形成了巨大的信用泡沫。信用泡沫――產(chǎn)品泡沫――資金泡沫――價(jià)格泡沫――市值泡沫，通過(guò)衍生品形成了一條長(zhǎng)長(zhǎng)的泡沫鏈。復(fù)雜的金融衍生工具和漫長(zhǎng)的銷售鏈條，導(dǎo)致投資者看不到按揭貸款的本質(zhì)和根源，而且濫用金融衍生品拉長(zhǎng)了交易鏈條，助長(zhǎng)了投機(jī)，此時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)可以得到分散但卻不可能消除，等到房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，這些風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)像埋藏的定時(shí)炸彈被引爆。為此，在房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新過(guò)程中，建立健全社會(huì)信用基礎(chǔ)就是非常必要的。那么如何健全社會(huì)信用基礎(chǔ)呢?例如可以推行個(gè)人征信系統(tǒng)，并建立起以社會(huì)中介機(jī)構(gòu)為主的信用等級(jí)評(píng)定體系等。購(gòu)房者個(gè)人征用信用系統(tǒng)就是將分布在各行業(yè)銀行、政府部門和其他社會(huì)部門中的與個(gè)人信用有關(guān)的信息進(jìn)行采集和匯總，形成個(gè)人信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為商業(yè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人提供個(gè)人信用信息查詢服務(wù)。
3 放松金融管制，賦予房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新主體以創(chuàng)新動(dòng)力
現(xiàn)有的金融制度場(chǎng)景和構(gòu)置，影響了房地產(chǎn)金融衍生品創(chuàng)新的步伐。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)面臨的諸多金融管制限制其金融創(chuàng)新的空間，使得房地產(chǎn)金融衍生品創(chuàng)新具有一定的盲目性，并且整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏制度創(chuàng)新的能力和活力，不能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)金融市場(chǎng)功能的多元化需求。
4 促進(jìn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體制創(chuàng)新，構(gòu)建制度創(chuàng)新微觀環(huán)境
房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的體現(xiàn)之一是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品創(chuàng)新。而房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品創(chuàng)新的直接障礙就是金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的體制問(wèn)題?；诖?，金融機(jī)構(gòu)體制創(chuàng)新勢(shì)在必行。在金融機(jī)構(gòu)，特別是國(guó)有商業(yè)銀行的體制創(chuàng)新中，治理結(jié)構(gòu)的完善是應(yīng)有之義。完善的國(guó)有商業(yè)銀行治理結(jié)構(gòu)，有利于構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品創(chuàng)新的激勵(lì)機(jī)制。商業(yè)銀行上市雖然除了可以充實(shí)資本金以外，還可以在一定程度上減輕所有者缺位問(wèn)題，但它不能徹底解決治理結(jié)構(gòu)的缺陷問(wèn)題。公開(kāi)發(fā)行股票并進(jìn)而使股權(quán)分散化，可能是改進(jìn)治理結(jié)構(gòu)的一個(gè)比較好的選擇。在這種治理結(jié)構(gòu)下，商業(yè)銀行經(jīng)理人只需對(duì)廣大的投資者負(fù)責(zé)，而不需對(duì)上級(jí)或?qū)Υ蠊蓶|負(fù)責(zé)，追逐利潤(rùn)將成為商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)機(jī)。但股權(quán)分散與國(guó)家控股之間的矛盾如何解決，需要在實(shí)踐中不斷探索。
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隨著新鄉(xiāng)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析具有一定的必要性。
一、新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn)
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)金融的資金支持?？傮w而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、發(fā)展時(shí)期短，起步快
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來(lái)看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短幾年時(shí)間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)。
2、融資渠道單一
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計(jì)。
3、融資比例較高
融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開(kāi)“市場(chǎng)――資源――資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。
二、當(dāng)前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。它不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成大損失。在當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行
據(jù)估算，在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來(lái)自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2、個(gè)人住房消費(fèi)信貸開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期
根據(jù)國(guó)際上對(duì)個(gè)人住房貸款償還風(fēng)險(xiǎn)的判定，一般是在購(gòu)房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來(lái)，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來(lái)越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購(gòu)房資金的70%至80%來(lái)自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來(lái)收入的預(yù)期。盡管新鄉(xiāng)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)較好，但對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。
3、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)上存在管理風(fēng)險(xiǎn)
由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，信息掌握不充分，貸款過(guò)程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)的項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。為搶市場(chǎng)，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)“過(guò)熱”的行為，這些管理上的不完善都會(huì)給銀行帶來(lái)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。
三、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。
1、實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。具體可以考慮以下幾個(gè)手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過(guò)對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而在根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時(shí)進(jìn)行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項(xiàng)制度。
3、加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
5、建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
針對(duì)新鄉(xiāng)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。
參考文獻(xiàn)
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隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)
1.房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn),因此,一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行,轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn),最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2.土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。由于各地城市開(kāi)發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價(jià)值較高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大，而土地儲(chǔ)備屬于政府行為，使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。
3.個(gè)人住房消費(fèi)信貸開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期。我國(guó)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來(lái)越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購(gòu)房資金的70%～80%來(lái)自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來(lái)收入的預(yù)期。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。
2.相關(guān)政策、法律不健全。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否取決于國(guó)家和地區(qū)出臺(tái)的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，這樣就造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)分依賴。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無(wú)保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。
3.銀行與開(kāi)發(fā)商信息不對(duì)稱。在信息源的占有上，開(kāi)發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢(shì)。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的信息只能通過(guò)間接途徑了解。而開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點(diǎn)和我國(guó)信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。
三、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融主要風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
1.廣泛拓展融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過(guò)度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買，二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。
2.不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)專設(shè)部門對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款、商用房開(kāi)發(fā)貸款等實(shí)行嚴(yán)格的分類管理。對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。在潛在客戶的選擇上要認(rèn)真分析，充分在開(kāi)發(fā)策劃期間就要對(duì)銷售情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)資金回收流量有一個(gè)比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。
3.建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
4.建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律意識(shí)，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開(kāi)辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動(dòng)配合政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國(guó)家的利益。
參考文獻(xiàn)：
