序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款。直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動(dòng)}生負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成U型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。

在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成U型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專門研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計(jì)

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。

2、研究變量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公司成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性=(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。

3、模型建立。模型1:POE＝a＋bDebt1＋r(control variable)＋e，模型2:ROE＝a＋bDebt＋r(control variable)＋season＋season*Debt＋e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或*ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。

三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析

由表1統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1.19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0.32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了c檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)RoE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過了t檢驗(yàn)，它與RoE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)RoE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過啦驗(yàn)，方程擬合度是0.33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒能通過T檢驗(yàn)，無(wú)法說明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。

篇（2）

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。

在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計(jì)

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性：(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。

三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析

由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較?。毁Y產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒能通過T檢驗(yàn)，無(wú)法說明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。

篇（3）

1.引言

隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸凸顯，對(duì)其的投入和產(chǎn)出研究也已經(jīng)越來越多。作為一項(xiàng)回報(bào)率較高的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)正在受到越來越多的外資關(guān)注。外資參股會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生什么樣的影響，是一個(gè)值得業(yè)內(nèi)人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對(duì)策兩個(gè)方面對(duì)這一問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的對(duì)策。

2.外資參股對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2.1外資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一是對(duì)房地產(chǎn)金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本短缺現(xiàn)狀的彌補(bǔ)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現(xiàn)狀使得銀行承擔(dān)了交易過程中的大部分風(fēng)險(xiǎn)，表面上對(duì)銀行的利潤(rùn)和業(yè)績(jī)有所促進(jìn)，但是在不良貸款和周期性房地產(chǎn)矛盾的影響下，影響了商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)并加重了銀行的中長(zhǎng)期流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫會(huì)對(duì)銀行的正常運(yùn)營(yíng)造成很大的影響。外資的進(jìn)入，相應(yīng)的承擔(dān)了一部分金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，對(duì)緩解我國(guó)的這一問題有一定作用。同時(shí)，外資的投入增大了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠有效的改善企業(yè)資金短缺的情況。

2.2外資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)服務(wù)化水平的影響

外資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平影響同樣表現(xiàn)為兩個(gè)方面，即有助于提升專業(yè)水平和服務(wù)水平，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。外資的進(jìn)入將很多先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理方法引入到了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)之中，從而帶來改革和創(chuàng)新，新理念的影響下勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)熱潮。在競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈下，各企業(yè)開始全方面、立體式的改善公司的整體實(shí)力，特別是所能夠提供服務(wù)的能力，于是便要從專業(yè)水平和服務(wù)水平兩方面著手進(jìn)行改進(jìn)，從而帶來整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

2.3外資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的影響

外資的進(jìn)入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理帶來的不僅是推動(dòng)，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進(jìn)的管理制度客觀上完善了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓與居民生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)具有更大的含金量和發(fā)展前景。另一方面，相對(duì)于本土行業(yè)，外資企業(yè)在資金和銷售甚至是物業(yè)方面都存在較為明顯的優(yōu)勢(shì)，無(wú)可厚非的會(huì)沖擊本土房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)營(yíng)銷模式和發(fā)展?fàn)顟B(tài)的影響如不能盡管的適應(yīng)這種形式、及時(shí)進(jìn)行改變，很可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中遭到淘汰。

2.4外資進(jìn)入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

已有的研究中表明，外資在進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，往往選擇高端或中高檔的物業(yè)。這種情況盡管在最初的一段時(shí)間中十分奏效，滿足了我國(guó)大中城市中的一些市場(chǎng)需求，但是接下來出現(xiàn)的開發(fā)商大規(guī)模投資高檔市場(chǎng)便導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失去平衡，造成風(fēng)險(xiǎn)的陡增，從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和市場(chǎng)的波動(dòng)性。立足于我國(guó)國(guó)情來看，大部分資金投入到高檔住宅會(huì)造成百姓的經(jīng)濟(jì)適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價(jià)值。

2.5外資進(jìn)入對(duì)宏觀調(diào)控的影響

外資進(jìn)入的背景下，我國(guó)的宏觀調(diào)控受到了多方面的影響。首先表現(xiàn)為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應(yīng)和國(guó)際收支平衡的影響，外資會(huì)要求我國(guó)人民幣升值，施加更多的壓力。同時(shí)，外資會(huì)一定程度上制約我國(guó)宏觀調(diào)控政策的效果，對(duì)一些旨在改善市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的政策造成影響。最后，外資會(huì)大大增加我國(guó)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致我國(guó)銀行處在高風(fēng)險(xiǎn)的地位，資產(chǎn)質(zhì)量和正常運(yùn)營(yíng)都將受到威脅。

3.針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)管理外資的建議

3.1引導(dǎo)外資的投資模式與投資方向

外資進(jìn)入是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)價(jià)值上升的一個(gè)主要原因，這會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)諸多的蝴蝶效應(yīng)。因此，對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資，要進(jìn)行合理的區(qū)分，必要的遏制短期投機(jī)，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行抑制，以免過度抑制造成的國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受影響。例如，印度在多年之前就曾對(duì)外資進(jìn)行了嚴(yán)厲的稅收打擊，導(dǎo)致國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前。所以，我國(guó)可以在這一問題上鼓勵(lì)外資進(jìn)行長(zhǎng)期投資，通過中國(guó)房地產(chǎn)信托基金的嘗試性發(fā)展為國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道和發(fā)展機(jī)會(huì)。

3.2預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士共同擔(dān)心的問題，也是困擾中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的問題，我們應(yīng)當(dāng)采取必要的措施進(jìn)行預(yù)防，具體包括如下四個(gè)方面，即：“加強(qiáng)對(duì)外匯指定銀行結(jié)售匯的監(jiān)管”、“提高非居民首付比例和按揭擔(dān)保要求”、“對(duì)非居民個(gè)人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實(shí)施來預(yù)防金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3建立多途徑的融資渠道

一直以來，融資渠道都是制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度的瓶頸問題，如何及時(shí)的幫助房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并提供資金來源是一個(gè)難題。在我國(guó)證券化市場(chǎng)成熟度不夠和我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)依賴過于嚴(yán)重的情況下，銀行替房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的格局應(yīng)當(dāng)盡早改變。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)資金向房地產(chǎn)開發(fā)上游環(huán)節(jié)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，通過信托基金的投資來降低金融性風(fēng)險(xiǎn)，解決融資問題。

3.4采取稅收手段調(diào)控外資的投機(jī)行為

我們應(yīng)當(dāng)充分借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有效的利用稅收手段，對(duì)境外資產(chǎn)在我國(guó)的投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗?，重點(diǎn)抑制投機(jī)性需求，可以采用：嚴(yán)禁外籍居民匯出在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)所得、限制投資基金在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量購(gòu)房、充分運(yùn)用稅收手段限制境外資本的投機(jī)行為等方法進(jìn)行調(diào)控，對(duì)海外熱錢進(jìn)行一定的遏制和警示。

3.5加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，建立監(jiān)測(cè)預(yù)警體系

政府相關(guān)部門在進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)警，建立信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的平臺(tái)和機(jī)制，定期對(duì)相關(guān)政策的效果進(jìn)行跟蹤，與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多方位的溝通的聯(lián)系，及時(shí)的了解其需求變化和發(fā)展問題，在政策上保證我國(guó)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4.結(jié)語(yǔ)

外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，我們應(yīng)當(dāng)積極努力的對(duì)這一問題進(jìn)行研究和探索，擴(kuò)大有力影響，摒除不利的影響，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。（作者單位：江西師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1]侯若石，李金珊.資產(chǎn)專用性、模塊化技術(shù)與企業(yè)邊界[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì).2006（11）

[2]邱兆祥，劉遠(yuǎn)亮.我國(guó)銀行業(yè)引進(jìn)境外戰(zhàn)略投資者效應(yīng)的實(shí)證研究[J].金融理論與實(shí)踐.2009（12）

篇（4）

房地產(chǎn)品牌價(jià)值差異較大，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌凸現(xiàn)。

中海地產(chǎn)和萬(wàn)科憑借品牌強(qiáng)度和品牌溢價(jià)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，品牌價(jià)值均超過20億，成為當(dāng)然的行業(yè)品牌之首。復(fù)地、綠城和金地則以9億的品牌身價(jià)處于第二集團(tuán)。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌的價(jià)值是第二集團(tuán)品牌價(jià)值的兩倍；另一方面，從品牌規(guī)模和市場(chǎng)份額看，2003年中海、萬(wàn)科銷售額分別達(dá)到46億和62億元，以全國(guó)商品房市場(chǎng)0.59%和0.81%的份額雄居行業(yè)榜首。

房地產(chǎn)品牌擴(kuò)張日益加速，品牌發(fā)展呈多元態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)品牌擴(kuò)張勢(shì)頭異常迅猛，綠城、大華、金地平均成長(zhǎng)速度（以企業(yè)近三年平均的銷售額增長(zhǎng)率表示）高達(dá)68.29%，而復(fù)地、沿海，近三年更以每年100%的速度實(shí)行品牌擴(kuò)張。從中國(guó)房地產(chǎn)品牌的發(fā)展規(guī)律看，公司品牌與項(xiàng)目品牌共生共存，呈現(xiàn)三種品牌發(fā)展模式：第一，單一品牌模式。以陽(yáng)光100等為典型代表，公司、項(xiàng)目品牌合一。第二，多品牌模式。以中海、沿海為典型代表，針對(duì)不同檔次和物業(yè)類型開發(fā)多個(gè)相互獨(dú)立且市場(chǎng)定位明確的品牌。通過多品牌模式，從整體上提高市場(chǎng)占有率。第三，主副品牌模式。以萬(wàn)科、金地、復(fù)地為典型代表，一般以“公司名稱＋項(xiàng)目名稱”的組合品牌形式，利用消費(fèi)者對(duì)主品牌的信賴和忠誠(chéng)度來推動(dòng)副品牌產(chǎn)品的銷售。

房地產(chǎn)行業(yè)的品牌影響力度不及其他行業(yè)品牌，品牌建設(shè)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)有待加強(qiáng)。

品牌價(jià)值與銷售額的比值表現(xiàn)的是品牌對(duì)市場(chǎng)的影響強(qiáng)度，比值越高，對(duì)市場(chǎng)的影響越大。房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值與銷售額之比大致在0.2～0.4的范圍內(nèi)；而飲料等易耗品的比例在3～41，汽車等非易耗品的比例在0.3～0.41，說明房地產(chǎn)行業(yè)的品牌影響力度較弱。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)意識(shí)還非常薄弱。多數(shù)企業(yè)缺乏清晰連貫的品牌策略和有效的品牌管理機(jī)制。只有極少數(shù)市場(chǎng)化的品牌企業(yè)通過整合現(xiàn)有資源來細(xì)分和占領(lǐng)市場(chǎng)，形成統(tǒng)一清晰的品牌形象。

2004中國(guó)最具價(jià)值房地產(chǎn)品牌基本情況

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組針對(duì)在全國(guó)范圍內(nèi)有較強(qiáng)影響力和知名度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行品牌價(jià)值的量化評(píng)估，研究結(jié)果顯示：2004中國(guó)兩大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌是：中海地產(chǎn)和萬(wàn)科。

2004中國(guó)10大最具價(jià)值的房地產(chǎn)公司品牌分別是：復(fù)地、綠城、金地、大華、萬(wàn)通、陽(yáng)光100、新世界、北京城建、沿海、金融街。

同時(shí)，課題組也針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)影響力強(qiáng)、知名度高的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行品牌價(jià)值的量化評(píng)估，產(chǎn)生“2004中國(guó)10大房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌”：中體奧園、雅居樂、星河灣、SOHO、新華聯(lián)、高山流水、世茂濱江、億城、卓越蔚藍(lán)海岸、碧桂園。新華聯(lián)和高山流水等年輕品牌項(xiàng)目由于較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，品牌價(jià)值分別達(dá)到3.41億元和1.50億元。

另外，課題組也評(píng)出了“2004中國(guó)10大最具價(jià)值地方房地產(chǎn)公司品牌”，它們是上海綠地、北京天鴻、合生、首創(chuàng)、上海恒大、廣州富力、藍(lán)光地產(chǎn)、深圳華僑城、天津國(guó)泰、河南建業(yè)。其中華南、華北地區(qū)各占3席，華東以上海綠地和上海恒大為代表入圍10大，藍(lán)光地產(chǎn)成為西部惟一入圍10大的地方公司品牌。這些專注特定區(qū)域市場(chǎng)的地方品牌的價(jià)值并不低于全國(guó)性品牌，如上海恒大和藍(lán)光地產(chǎn)品牌價(jià)值分別達(dá)到5.12億元和4.10億元。

房地產(chǎn)品牌強(qiáng)度評(píng)析

品牌規(guī)模與盈利水平

品牌具有規(guī)模，是房地產(chǎn)公司品牌形成的最主要特征。盡管中海地產(chǎn)、萬(wàn)科與國(guó)外頂尖房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，所占市場(chǎng)份額還十分有限，但就當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，兩企業(yè)在銷售量上已處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位。10大房地產(chǎn)公司品牌也有較佳業(yè)績(jī)，平均銷售額17.5億。從凈利潤(rùn)情況看，中海地產(chǎn)和萬(wàn)科都在5億以上，10大公司品牌平均凈利潤(rùn)1.79億元。10大項(xiàng)目品牌的銷售額普遍低于公司品牌，但也有優(yōu)秀項(xiàng)目品牌獲得相對(duì)較高的收入和盈利，如新華聯(lián)和高山流水。10大地方公司品牌在規(guī)模上不輸于全國(guó)公司品牌，只是因?yàn)槠髽I(yè)戰(zhàn)略不同而專注于某一特定區(qū)域市場(chǎng)，如上海恒大，2003年擁有當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)近1%的份額，凈利潤(rùn)過億元。而天津國(guó)泰則以經(jīng)濟(jì)適用房出奇制勝，2003年獲得3.3億元的銷售佳績(jī)。

品牌年齡與成長(zhǎng)速度

中海地產(chǎn)、萬(wàn)科發(fā)展已久，品牌年齡均超過20年，它們目前仍發(fā)展穩(wěn)健，近三年平均銷售額的增長(zhǎng)率分別為10.89%和37.9%。10大房地產(chǎn)公司品牌的平均年齡達(dá)到15年，成長(zhǎng)速度高達(dá)68.29%。全國(guó)10大項(xiàng)目品牌的品牌年齡大約在3～5年，平均成長(zhǎng)速度高達(dá)60%。10大地方公司品牌與全國(guó)公司品牌類似，品牌年齡較長(zhǎng)，多在10年以上，且增速穩(wěn)健，體現(xiàn)出較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展能力。

基于消費(fèi)者的品牌強(qiáng)度調(diào)查

TOP10研究組就房地產(chǎn)品牌的“知名度”、“美譽(yù)度”和“忠誠(chéng)度”，在全國(guó)及各大城市范圍內(nèi)進(jìn)行了廣泛的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查，其目的是了解消費(fèi)者對(duì)品牌強(qiáng)度的認(rèn)識(shí)。調(diào)查問卷自2004年10月8日至11月18日，41天的時(shí)間共收回問卷6453份，其中有效問卷5173份，有效率80.17%。

調(diào)查顯示，萬(wàn)科、中海這兩家企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)消費(fèi)者心目中的認(rèn)知度、忠誠(chéng)度、美譽(yù)度等方面的第一品牌平均得票率分別達(dá)到了11.9%和7.2%，10大公司第一品牌總得票率達(dá)到39.1%。從消費(fèi)者認(rèn)可的項(xiàng)目第一品牌情況看，奧園、SOHO的三度平均得票率分別達(dá)到10.8%和8.0%，另外，高山流水以較高的美譽(yù)度獲得西部消費(fèi)者的認(rèn)可，獲得3.5%的第一品牌得票率。

從調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析看，呈現(xiàn)四大特征，一是消費(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)知透過了品牌的識(shí)別表層深入到質(zhì)量層次。二是有較強(qiáng)識(shí)別意義的品牌更容易被消費(fèi)者接受。三是一些品牌已經(jīng)通過建立絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域性品牌，逐步向全國(guó)范圍滲透。四是一些地方公司品牌通過專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)在消費(fèi)者中獲得較高的認(rèn)知度。

中國(guó)房地產(chǎn)品牌的發(fā)展趨勢(shì)

品牌競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。

長(zhǎng)期以來，易耗品市場(chǎng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈，然而在房地產(chǎn)這樣大規(guī)模的資本密集型行業(yè)，品牌卻一直得不到應(yīng)有的重視。住房改革以前，我國(guó)尚無(wú)房地產(chǎn)市場(chǎng)，品牌無(wú)從談起；房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成以后，又面臨著空間高漲的購(gòu)房需求，賣方市場(chǎng)極大的抑制了行業(yè)品牌的成長(zhǎng)和產(chǎn)品質(zhì)量的提升。隨著我國(guó)土地交易、金融政策日趨規(guī)范和透明，加上國(guó)外開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由供不應(yīng)求向供求平衡轉(zhuǎn)變，開發(fā)商不可避免要逐漸進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。品牌不是憑空制造，而是產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)信譽(yù)等一系列核心競(jìng)爭(zhēng)要素的綜合體。在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，品牌對(duì)于企業(yè)是有價(jià)的，甚至可能超過企業(yè)所開發(fā)物業(yè)的有形價(jià)值。

品牌含金量提升，管理系統(tǒng)化。

目前，房地產(chǎn)公司的品牌管理尚未形成體系，大多數(shù)企業(yè)還只是簡(jiǎn)單的利用廣告來宣傳公司和產(chǎn)品，導(dǎo)致品牌含金量下降。日趨激烈的品牌競(jìng)爭(zhēng)將迫使企業(yè)將品牌管理提上議事日程，具體趨勢(shì)有三：第一，品牌管理成為公司管理層關(guān)注的頭等大事，其主要目標(biāo)是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，采取一系列舉措增強(qiáng)自身品牌對(duì)市場(chǎng)的相對(duì)影響力。效果卓著的措施將得到更多的資金和行政支持，相反則被淘汰。第二，品牌的穩(wěn)定成長(zhǎng)依靠長(zhǎng)期的管理。為了獲得長(zhǎng)期的品牌價(jià)值，甚至需要幾代人的經(jīng)驗(yàn)累積和持續(xù)培養(yǎng)，而不能只靠短期的投入來贏得品牌。品牌管理不僅使每筆交易的收益最大化；更重要的是通過品牌建立公司長(zhǎng)期的信譽(yù)度來挖掘客戶的終身價(jià)值。第三，品牌管理將以全局管理為本，向下延伸至區(qū)域、城市、項(xiàng)目等管理層次。當(dāng)全局及區(qū)域決策確定后，品牌管理在城市和項(xiàng)目層得以貫徹實(shí)施，這樣就能充分發(fā)揮本地化的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)更適應(yīng)消費(fèi)者的產(chǎn)品。

篇（5）

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）01-0-01

近年來，越來越多的企業(yè)把自有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以出租為目的的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，而對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式則越來越多的引入公允價(jià)值計(jì)量模式。本文就投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響

1.對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，雖然企業(yè)的資產(chǎn)總量不會(huì)發(fā)生變化，但是會(huì)影響到企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，企業(yè)的總資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生一些變化。

新準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)必須對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立核算。因此，企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的兩個(gè)條件，即：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)，那些原來計(jì)入存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，都會(huì)統(tǒng)一放到“投資性房地產(chǎn)”這一會(huì)計(jì)科目中核算，并且會(huì)單獨(dú)列報(bào)在資產(chǎn)負(fù)債表上，這樣就會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，對(duì)于那些擁有很多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過調(diào)整，該企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會(huì)下降，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會(huì)增加，從而對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

2.對(duì)資產(chǎn)賬面價(jià)值的影響

新準(zhǔn)則規(guī)定，“對(duì)于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整留存收益”。投資性房地產(chǎn)用公允價(jià)值模式與成本模式計(jì)量的差別，不僅在于企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生改變，而且公允價(jià)值上升也會(huì)使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值得到提升，這會(huì)使那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到大幅提升，而資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加會(huì)相應(yīng)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及有形凈值債務(wù)率，會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低。

二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，只有在有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，視為會(huì)計(jì)政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在符合條件的情況下，企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取追溯調(diào)整法，調(diào)整年初的所有者權(quán)益。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原來的賬面價(jià)值，應(yīng)該將其差額計(jì)入資本公積，企業(yè)的所有者權(quán)益也將會(huì)得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為會(huì)計(jì)信息的使用者提供客觀、真實(shí)的決策信息。

三、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響

2008年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用，準(zhǔn)予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產(chǎn)的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交的所得稅。在用成本模式計(jì)量時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調(diào)整其折舊或攤銷額。

但是在公允價(jià)值計(jì)量模式下，按照稅法規(guī)定計(jì)算的計(jì)稅基礎(chǔ)與采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值二者之間存在差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求期末要按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，不需要繼續(xù)計(jì)提折舊；而在目前稅法上，按照資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致時(shí)會(huì)產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異或者可抵扣暫時(shí)性差異，由此會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)或負(fù)債雖然不會(huì)影響當(dāng)期的應(yīng)交所得稅，但是會(huì)影響到利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用，進(jìn)而會(huì)對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響。

四、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量時(shí)，需要對(duì)其按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，甚至可能還要計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這樣使得資產(chǎn)賬面價(jià)值減少；同時(shí)由于對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷以及計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以后，使得費(fèi)用和損失增加，進(jìn)而使當(dāng)期利潤(rùn)減少。

相比較而言，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以評(píng)估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，今后每年對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)對(duì)當(dāng)期的凈利潤(rùn)產(chǎn)生正面影響。但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)貶值的情況時(shí)，很可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)更多的減值損失，從而使得企業(yè)在該年度因該項(xiàng)業(yè)務(wù)嚴(yán)重虧損，出現(xiàn)了先盈后虧的情況，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)處于一個(gè)下滑的階段，其公允價(jià)值不斷下降，雖然暫時(shí)不會(huì)低于其成本，但還是對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生了一定的影響，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，全面衡量公允價(jià)值對(duì)企業(yè)的影響，以期投資性房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)健康向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).會(huì)計(jì)[M].北京:中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2011.

篇（6）

一、引言

在經(jīng)濟(jì)全球化不斷加快的今天,加入WTO后的中國(guó)迎來了一個(gè)嶄新的時(shí)代,這個(gè)時(shí)代的特征是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,人們也越來越明顯地意識(shí)到經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中給環(huán)境帶來的負(fù)荷作用,不可避免要求企業(yè)應(yīng)付出相應(yīng)的代價(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2006年年報(bào)中指出:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)矛盾突出,已經(jīng)成為社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題。正是基于這樣的現(xiàn)實(shí),和諧成為了這個(gè)時(shí)展的另一主題。所謂“和諧”就是指企業(yè)和社會(huì)、環(huán)境、政府等一系列利益相關(guān)者和睦相處、共同發(fā)展進(jìn)步。而企業(yè)將自己放在一個(gè)普通公民的位置,從這個(gè)獨(dú)特的角度對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé),從而產(chǎn)生了“企業(yè)公民”的概念,并衍生出“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”這一新興的發(fā)展理念。根據(jù)新《公司法》第5條規(guī)定,公司必須“承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”,深圳證券交易所《上市公司社會(huì)責(zé)任指引》鼓勵(lì)上市公司建全社會(huì)責(zé)任制度并對(duì)外披露《社會(huì)責(zé)任報(bào)告》,企業(yè)、政府、公眾對(duì)社會(huì)責(zé)任愈發(fā)重視。

目前,很多學(xué)者都在研究企業(yè)社會(huì)責(zé)任這一課題,相關(guān)的文獻(xiàn)也很多,但大多數(shù)都是從單一角度去分析,所采用的研究方法也相同,設(shè)計(jì)出的指標(biāo)未能形成一個(gè)完整的體系,而現(xiàn)在的企業(yè)所需要的是對(duì)“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”有一個(gè)完整的概念并有一個(gè)合理的體系指導(dǎo)它去怎樣做,這正是現(xiàn)在的研究中所欠缺之處。

本文旨在通過實(shí)證研究,設(shè)計(jì)出企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,來提供相對(duì)可靠的、可以評(píng)價(jià)企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行情況的指標(biāo)體系,企業(yè)根據(jù)該體系代入相關(guān)數(shù)據(jù)即可得出一個(gè)分?jǐn)?shù),分?jǐn)?shù)的高低與企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)施的好壞成正負(fù)相關(guān)性。本文將萬(wàn)科的數(shù)據(jù)應(yīng)用于該模型,并對(duì)其打分,以而此作為樣本,以供其他企業(yè)提供參考、比較;其次通過體系的設(shè)計(jì),明確企業(yè)社會(huì)責(zé)任應(yīng)當(dāng)涵蓋的要素以及各要素的重要程度,能夠幫助企業(yè)提高履行社會(huì)責(zé)任的水平。具體目的有以下幾個(gè)方面:1、明確企業(yè)社會(huì)責(zé)任包括的要素,及各要素的重要程度;2、推動(dòng)統(tǒng)計(jì)模型在企業(yè)社會(huì)責(zé)任方面的應(yīng)用;3、為各企業(yè)評(píng)價(jià)其履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的情況提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。

二、文獻(xiàn)回顧

(一)企業(yè)社會(huì)責(zé)任理論的文獻(xiàn)回顧

企業(yè)社會(huì)責(zé)任之父Bowen用“三個(gè)同心責(zé)任圈”來解釋企業(yè)社會(huì)責(zé)任:一是最里圈,包括明確的有效履行經(jīng)濟(jì)職能的基本責(zé)任;二是中間圈,包括在執(zhí)行這種經(jīng)濟(jì)職能時(shí)對(duì)社會(huì)價(jià)值觀的有效履行經(jīng)濟(jì)職能的基本責(zé)任;三是最外圈,包括新出現(xiàn)的還不明確的責(zé)任。斯通認(rèn)為,企業(yè)社會(huì)責(zé)任是一個(gè)模糊地字眼,但正是源于這種模糊,才使得該詞獲得了廣泛的支持。哈羅德?孔茨認(rèn)為,公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,就是要認(rèn)真考慮公司的一舉一動(dòng)對(duì)社會(huì)的影響。美國(guó)國(guó)際商業(yè)委員會(huì)(USCIB)認(rèn)為:企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指公司對(duì)其社會(huì)責(zé)任所擔(dān)負(fù)的責(zé)任,這些責(zé)任是在自愿基礎(chǔ)上的并高于相關(guān)法律的要求,有利于保護(hù)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)社會(huì)纏上積極影響,主要涉及公司商業(yè)道德、環(huán)境保護(hù)、員工待遇、人權(quán)和社會(huì)公益行動(dòng)等問題。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任也有不同界定。仲大軍認(rèn)為企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)除了對(duì)股東負(fù)責(zé),即創(chuàng)造財(cái)富之外,還應(yīng)對(duì)全體社會(huì)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任。劉俊海認(rèn)為公司的社會(huì)責(zé)任是公司能僅僅以最大限度的為股東們贏利或賺錢作為唯一存在的目的,而應(yīng)當(dāng)最大限度的增進(jìn)股東利益之外的其他所有社會(huì)利益。高尚全也指出,“企業(yè)對(duì)社會(huì)的責(zé)任有兩類:第一類是基礎(chǔ)責(zé)任,就是立足于企業(yè)的發(fā)展。第二類是企業(yè)在承擔(dān)基礎(chǔ)責(zé)任的過程中,必然產(chǎn)生外部性的問題,應(yīng)通過制度來實(shí)現(xiàn)責(zé)任的最優(yōu)分擔(dān)。陳志昂等提出了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的三角模型,認(rèn)為企業(yè)社會(huì)責(zé)任可以分為法律層級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)層級(jí)、戰(zhàn)略與道義層級(jí)三個(gè)層級(jí)。

(二)國(guó)內(nèi)外主要的企業(yè)社會(huì)責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)體系

目前國(guó)際上比較有影響力的衡量企業(yè)社會(huì)責(zé)任和可持續(xù)發(fā)展的體系有道瓊斯可持續(xù)發(fā)展指數(shù)(DJSI)、多米尼社會(huì)責(zé)任投資指數(shù)(KI.D)和全球報(bào)告倡議(GRl)。而國(guó)內(nèi)目前比較有影響力的社會(huì)責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)體系有以下三個(gè),其中《中國(guó)公司責(zé)任評(píng)價(jià)辦法(草案)》由商務(wù)部跨國(guó)公司研究中心、社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所聯(lián)合制定的,于2006年2月16正式,并向全社會(huì)征求意見。草案所界定的公司責(zé)任體系包括股東責(zé)任、社會(huì)責(zé)任和環(huán)境責(zé)任。公司社會(huì)責(zé)任首要是為公司利益相關(guān)者負(fù)責(zé),包括公司員工、供應(yīng)商、客戶、社區(qū)等。環(huán)境責(zé)任則包括提高資源的利用率、減少排放、推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)三個(gè)層面。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)樣本數(shù)據(jù)的選取

研究樣本選自2005年―2009年在上海證券交易所和深圳證券交易所上市交易的房地產(chǎn)行業(yè)A股股票。樣本數(shù)據(jù)來自上海證券交易所(省略)、華泰證券數(shù)據(jù)庫(kù)、wind資訊金融終端。按照規(guī)定,選取房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)年度報(bào)告“合并報(bào)表”中的相關(guān)數(shù)據(jù),并以萬(wàn)元為單位精確到小數(shù)點(diǎn)后四位。本文通過使用EXCEL進(jìn)行權(quán)重、分值的處理,同時(shí)用專門的層次分析法軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

(二)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)方法的選取

本文采用的研究方法主要有:綜合分析法、比較分析法、定性分析與定量分析相結(jié)合的方法、層次分析法。

⒈綜合分析。本文采用綜合分析方法將經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)等學(xué)科結(jié)合起來,從不同側(cè)面對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行了系統(tǒng)的綜合研究,以便研究?jī)?nèi)容更加具有全面性。

⒉比較分析。比較分析法是確定對(duì)象之間共同點(diǎn)與差異點(diǎn)的研究方法。本文運(yùn)用比較分析法有兩個(gè)方面:一是對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)社會(huì)責(zé)任研究文獻(xiàn)中,容易混淆的概念進(jìn)行比較分析,對(duì)與企業(yè)社會(huì)責(zé)任密切相關(guān)的主要概念進(jìn)行清晰的界定:二是對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)責(zé)任研究文獻(xiàn)的各種對(duì)立或相近的觀點(diǎn)進(jìn)行比較分析。

⒊定性分析與定量分析相結(jié)合。本文在對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任理論基礎(chǔ)、對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任界定等方面采用了定性分析的方法。對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的7個(gè)因素采用定量的方法進(jìn)行了深入研究,把定性分析和定量分析結(jié)合起來。

⒋層次分析法。它是一種定性和定量分析相結(jié)合的多目標(biāo)決策分析方法。它吸收利用行為科學(xué)的特點(diǎn),特別是將決策者的經(jīng)驗(yàn)判斷給予量化,對(duì)目標(biāo)(因素)結(jié)構(gòu)復(fù)雜且缺乏必要的數(shù)據(jù)的情況下更為實(shí)用,是一種整理和綜合主觀判斷的客觀方法。本文利用層次分析法將影響企業(yè)社會(huì)責(zé)任的7個(gè)因素進(jìn)行權(quán)重分析,用層次總排序得出最終權(quán)重。層次分析法的基本計(jì)算問題是計(jì)算判斷矩陣的最大特征根及其對(duì)應(yīng)的特征向量,即求解AW=λmaxW中的λmax及其對(duì)應(yīng)的W,A為判斷矩陣。常用的計(jì)算方法有三種:冪法、方根法、和積法。鑒于數(shù)據(jù)的樣本量和計(jì)算上的誤差性和簡(jiǎn)便性,我們選擇了和積法。

四、實(shí)證研究

(一)研究步驟

在深入分析所面臨的問題之后,將問題中所包含的因素劃分為不同層次,如目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層、方案層、措施層等,可用框圖形式說明層次的遞階結(jié)構(gòu)與因素的從屬關(guān)系。當(dāng)某個(gè)層次包含的因素較多時(shí)(如超過9個(gè)),可將層次進(jìn)一步劃分為若干自層次。由于本項(xiàng)目所需研究的層次較少,因此僅要分為三個(gè)層次:目標(biāo)層――企業(yè)社會(huì)責(zé)任,準(zhǔn)則層――股東、債權(quán)人、政府、社會(huì)、環(huán)境、員工、消費(fèi)者,共7個(gè)大因素。指標(biāo)層――銷售收入增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(股東);流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率(債權(quán)人);銷售利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、就業(yè)增長(zhǎng)率(政府);捐贈(zèng)收入比、社會(huì)累計(jì)率、社會(huì)貢獻(xiàn)率(社會(huì));材料用廢率、排污收入比、環(huán)保收入比(環(huán)境);工資增長(zhǎng)率、勞動(dòng)生產(chǎn)率、福利水平率(員工);對(duì)小區(qū)環(huán)境的滿意度、對(duì)投訴、意見處理的滿意度、對(duì)物業(yè)人員的滿意度(消費(fèi)者)。

我們?cè)O(shè)A為目標(biāo)層,其下一層的七個(gè)相關(guān)要素屬于標(biāo)準(zhǔn)層:政府C1,員工C2,債權(quán)人C3,股東C4,社會(huì)C5,環(huán)境C6,消費(fèi)者C7。通過對(duì)要素C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7之間的重要性進(jìn)行兩兩比較,構(gòu)造出比較判斷矩陣A_c。

表一中的數(shù)字是筆者在實(shí)地調(diào)研中對(duì)獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較得出的,而判斷的依據(jù)是判斷矩陣的標(biāo)度。要使判斷定量化,關(guān)鍵在于設(shè)法使任意兩個(gè)方案對(duì)于某一準(zhǔn)則的相對(duì)優(yōu)越程度得到定量描述。一般對(duì)單一準(zhǔn)則來說,兩個(gè)方案進(jìn)行比較總能判斷出優(yōu)劣,層次分析法采用1-9標(biāo)度方法,對(duì)不同情況的評(píng)比給出數(shù)量標(biāo)度。

因此,按照重要性來排列為C4>C3>C1>C2>C5>C6>C7。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說,其本質(zhì)是以盈利為目的的法人,其存在的最主要目的是促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)的保值與增值,為投資者提供較高的利潤(rùn),確保投資者在企業(yè)中的基本利益的實(shí)現(xiàn)。為達(dá)到這一目的就要吸引各種資源,為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富,滿足人民群眾的物質(zhì)和文化生活需要,因而涉及到社會(huì)、消費(fèi)者與環(huán)境這些相關(guān)利益者。對(duì)于國(guó)家來說,企業(yè)應(yīng)該合法誠(chéng)信地進(jìn)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),誠(chéng)信納稅;盡可能地促進(jìn)就業(yè),為社會(huì)、為所在地區(qū)減少就業(yè)壓力;在不損害其他利益相關(guān)者合理合法利益的情況下,應(yīng)該保障廣大股東和投資者的合法收益權(quán)。同時(shí),企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的實(shí)現(xiàn)也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)其環(huán)境責(zé)任和社會(huì)責(zé)任的基本保障和前提。

(二)層次分析法的應(yīng)用研究

下面以萬(wàn)科作為一個(gè)例子,來完整地運(yùn)用企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究方法。萬(wàn)科(股票代碼:000002)全稱為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。過去的十幾年里,銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率為49.9%,凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到42.3%。多次獲得《投資者關(guān)系》、《亞洲貨幣》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)選出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大,萬(wàn)科一直關(guān)注于履行好一個(gè)“企業(yè)公民”的職責(zé)。根據(jù)其近幾年的《萬(wàn)科企業(yè)社會(huì)責(zé)任綠皮書》、2007和2008年的年報(bào)以及通過實(shí)地調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù),計(jì)算出通過企業(yè)社會(huì)責(zé)任指標(biāo)體系所得到的分?jǐn)?shù)。

計(jì)算同一層次所有因素對(duì)于最高層(總目標(biāo))相對(duì)重要性的排序權(quán)值,稱為層次總排序。這一過程是從最高層次到最低層次逐層進(jìn)行的。上表中目標(biāo)層A包含7個(gè)因素C1,C2,…,C7,其層次總排序權(quán)值分別為c1,c2,…,c7,下一層次指標(biāo)層包含21個(gè)因素C11,C12,…,C73,它們對(duì)于因素Aj的層次單排序權(quán)值分別為c11,c12,…,c73,此時(shí)層次總排序權(quán)值由上表給出。

層次總排序的一致性檢驗(yàn):這一步驟也是從高到低逐層進(jìn)行的。如果B層次某些因素對(duì)于Aj單排序的一致性指標(biāo)為CIj,相應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)為CRj,則B層次總排序隨機(jī)一致性比率為RI,它的計(jì)算方法見以下公式。當(dāng)RI

由于層次單排序的檢驗(yàn)結(jié)果符合一致性,同時(shí)層次總排序的結(jié)果也具有滿意的一致性,可以得知,該企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系模型設(shè)計(jì)正確,具有實(shí)際運(yùn)用性。

五、研究結(jié)果分析

根據(jù)以上表格,用萬(wàn)科的數(shù)據(jù)和各指標(biāo)占總權(quán)重的比例一一對(duì)應(yīng)相乘,計(jì)算出萬(wàn)科在履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任方面的總得分是42.9651分。通過計(jì)算結(jié)果發(fā)現(xiàn),債權(quán)人和股東這兩個(gè)最重要的利益相關(guān)者得到了較高的分?jǐn)?shù),分別為22.06分和6.70分。由此可見,萬(wàn)科將確保企業(yè)正常運(yùn)行和獲得利潤(rùn)作為履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的基礎(chǔ)。因?yàn)槠髽I(yè)最主要的任務(wù)是保證股東和債權(quán)人的利益,通過利潤(rùn)的增長(zhǎng)保證企業(yè)的發(fā)展。至于消費(fèi)者部分,由于其所占的權(quán)重低,因而得分較低,僅為2.33分,但是萬(wàn)科的業(yè)主們的平均滿意度達(dá)到了90%,這很好的說明了萬(wàn)科將“衡量我們成功與否的重要的標(biāo)準(zhǔn),是我們讓顧客的滿意程度”作為其核心價(jià)值觀。眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)顧客所負(fù)的責(zé)任就是建造好房、提供良好得售后服務(wù)能夠使他們安心、舒適地居住。其余的利益相關(guān)者――政府、員工、社會(huì)、環(huán)境,得分分別為5.96、3.72、1.97、0.19。萬(wàn)科是首個(gè)《企業(yè)社會(huì)責(zé)任綠皮書》的中國(guó)企業(yè),很長(zhǎng)時(shí)間以來堅(jiān)持不斷完善其企業(yè)社會(huì)責(zé)任,相信在未來的時(shí)間里,萬(wàn)科可以做的更好。

六、研究結(jié)論

在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,尤其是在我國(guó)加入WTO后,面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),中國(guó)的企業(yè)只有放眼于國(guó)際市場(chǎng),才能獲得生存和發(fā)展的機(jī)會(huì)。而在現(xiàn)代社會(huì)中,企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)都和利益相關(guān)者緊密聯(lián)系,僅僅追求自身利潤(rùn)的最大化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。企業(yè)社會(huì)責(zé)任更是新興國(guó)際市場(chǎng)中人們予以高度的最重要的準(zhǔn)則之一。企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體,其首要責(zé)任是為社會(huì)提供合格的產(chǎn)品和服務(wù),以獲取“最大限度的利潤(rùn)”,這是企業(yè)生存之本。而在現(xiàn)代社會(huì)中,企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)都和利益相關(guān)者緊密相關(guān),僅僅追求自身利潤(rùn)的最大化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。本文通過研究,得出以下結(jié)論:

1.企業(yè)對(duì)股東的資產(chǎn)安全和收益負(fù)主要責(zé)任,并且有責(zé)任向股東提供真實(shí)的經(jīng)營(yíng)和投資方面的信息。

2.所謂要對(duì)債權(quán)人負(fù)責(zé),就是按照合同的要求按期保數(shù)的還本付息,為其提供借貸安全的保證。

3.對(duì)于政府來說,社會(huì)責(zé)任是合法經(jīng)營(yíng)、按章納稅。

4.企業(yè)在生產(chǎn)過程中,要樹立人與自然和諧的價(jià)值觀,努力做到尊重自然、愛護(hù)自然、合理的利用自然資源,不能一味的追求利潤(rùn)最大化,無(wú)視外部成本。企業(yè)應(yīng)該以最低的生態(tài)代價(jià)和和會(huì)成本確保自然資源的持續(xù)利用。

5.消費(fèi)者是企業(yè)利潤(rùn)的來源,企業(yè)要尊重消費(fèi)者的,維護(hù)消費(fèi)者的利益。首先要提供安全的產(chǎn)品,對(duì)于萬(wàn)科來說就是住房的質(zhì)量;其次是提供正確的產(chǎn)品信息和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。

6.員工是企業(yè)的基礎(chǔ),所以企業(yè)應(yīng)該為其提供安全、健康的工作環(huán)境,提高工資待遇和福利水平,這樣能使他們安心的工作,最大的發(fā)揮人力資源潛能。

7.企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是支持政府的社會(huì)公益事業(yè)、福利和慈善事業(yè)的保證。

七、研究的局限性

1.數(shù)據(jù)來源的局限性。由于筆者所進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研范圍只限于南京萬(wàn)科,而萬(wàn)科集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍布全國(guó)各地,在獲取數(shù)據(jù)上,無(wú)法確保其完整性和精準(zhǔn)性。

2.評(píng)價(jià)方法的局限性。該層次分析法是在借鑒權(quán)威的研究成果的基礎(chǔ)上經(jīng)討論得出的,鑒于筆者的實(shí)證研究能力的有限性,此模型在某種程度上缺少一定的理論支撐。

3.對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任內(nèi)容的界定,還需要進(jìn)一步完善。本文從利益相關(guān)者出發(fā),把社會(huì)責(zé)任內(nèi)容分為7個(gè)部分,對(duì)這7個(gè)方面的內(nèi)容也進(jìn)行了梳理,但這些內(nèi)容還是不夠全面,這將是下一步研究的內(nèi)容。

4.財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)受會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響。本文實(shí)證應(yīng)用中選取的是萬(wàn)科2007、2008兩年的數(shù)據(jù),而2007年出臺(tái)了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,因而有些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)需要調(diào)整。為了研究的數(shù)據(jù)保持一致性,本文在對(duì)有些數(shù)據(jù)的處理上忽視了這一點(diǎn)。

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篇（7）

1　房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)階段性管理與控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的中心任務(wù)就是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。從客觀意義上講，企業(yè)投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)才是業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的真正體現(xiàn)；而工程造價(jià)的確定與投資的有效控制是房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)管理不可缺少的重要組成部分，在企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)管理中有著特殊的地位。

企業(yè)內(nèi)部的工程造價(jià)實(shí)際是企業(yè)進(jìn)行一個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)所需費(fèi)用的總和。大多數(shù)建筑工程的建設(shè)周期較長(zhǎng)，生產(chǎn)要素價(jià)格頻繁變動(dòng)，由于其具有固定性和單件性，造成整個(gè)工程造價(jià)也隨之頻繁變動(dòng)。工程造價(jià)管理對(duì)于施工單位來說至關(guān)重要，它貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，以最少的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益是施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，由此可以看出，工程造價(jià)管理把握著施工單位的經(jīng)濟(jì)命脈。

通過有效的途徑規(guī)范施工流程，嚴(yán)格控制成本開支，獲取更多的最終利潤(rùn)，是施工單位進(jìn)行造價(jià)管理的根本出發(fā)點(diǎn)。工程造價(jià)管理是全方位、涉及全過程的動(dòng)態(tài)管理體系，但仍有一部分人員對(duì)它還缺乏系統(tǒng)的認(rèn)知，他們對(duì)于工程造價(jià)的理念僅局限于工程預(yù)結(jié)算方面。

2　企業(yè)建筑項(xiàng)目全過程的構(gòu)成

企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目是由一系列的建設(shè)項(xiàng)目階段共同構(gòu)成的一個(gè)完整過程。房產(chǎn)工程的建設(shè)涵蓋了前期投資、中期建設(shè)和后期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三個(gè)重要階段，其中每個(gè)建設(shè)階段又可以細(xì)化為多個(gè)具體的操作環(huán)節(jié)。

根據(jù)行業(yè)慣例，一個(gè)工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)理念的提出到最終投入使用，需要經(jīng)歷可行性研究、決策、施工方案的甄選以及驗(yàn)收等多個(gè)復(fù)雜的操作流程。鑒于此，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施造價(jià)管理，必須掌握識(shí)別建設(shè)項(xiàng)目的過程和應(yīng)用“過程方法”。

3　企業(yè)全過程工程造價(jià)控制

3.1　項(xiàng)目建設(shè)前期工程造價(jià)控制　項(xiàng)目建設(shè)前期即項(xiàng)目的投資決策階段。這個(gè)階段企業(yè)的主要任務(wù)是進(jìn)行立項(xiàng)研究可行性分析，并以此來控制工程造價(jià)。該階段工程造價(jià)管理往往對(duì)全局的造價(jià)控制起到關(guān)鍵性的作用。例如采用何種方式投資、項(xiàng)目選址及其可行性研究等，都決定著項(xiàng)目未來的發(fā)展方向。

3.2　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制　設(shè)計(jì)圖紙和方案的選擇與工程項(xiàng)目總造價(jià)息息相關(guān)。投資決策以后，可采用限額設(shè)計(jì)的方式，將造價(jià)管理融入設(shè)計(jì)理念，嚴(yán)格控制每一分項(xiàng)工程的成本開支。在可研階段以及進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，使價(jià)值工程中的功能分析與限額設(shè)計(jì)理念相互融合，在確保工程質(zhì)量的前提下，力求以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧良好的社會(huì)效益。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段，本著經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)理念仔細(xì)甄別結(jié)構(gòu)方案，充分考慮項(xiàng)目的使用功能，敲定最佳結(jié)構(gòu)方案，進(jìn)而有效控制工程造價(jià)。

3.3　招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制　在確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)20周年的今天，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)歷了大變革，建筑行業(yè)的工程建設(shè)也迎來了由計(jì)劃完成指令性任務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)標(biāo)贏取最終利潤(rùn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。市場(chǎng)需求變化多端，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。建筑企業(yè)要在市場(chǎng)中謀得一席之地，并獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，只能通過競(jìng)標(biāo)的方式積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，做好公司工程項(xiàng)目的投標(biāo)工作。

3.3.1　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須擁有一個(gè)實(shí)力雄厚的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備充足、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富且業(yè)務(wù)精湛的專業(yè)人才，特別要吸納一批專業(yè)技術(shù)人員。

3.3.2　廣泛搜集招標(biāo)信息，然后分析篩選，仔細(xì)甄別后開始編寫標(biāo)書。

3.3.3　嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范編制標(biāo)書?；诳茖W(xué)合理、經(jīng)濟(jì)可行的原則編制施工組織設(shè)計(jì)，本著節(jié)省成本開支的目的，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備；標(biāo)書的關(guān)鍵點(diǎn)在于對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算工作人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，參考客觀數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目工程造價(jià)，防止錯(cuò)算、漏算、冒算。根據(jù)評(píng)標(biāo)規(guī)則和招標(biāo)單位的具體要求，結(jié)合本單位的客觀條件和實(shí)際能力來編寫一個(gè)合理的工程造價(jià)，往往能大幅度提高中標(biāo)的機(jī)率。

4　公司施工階段的工程建設(shè)控制

施工階段是形成實(shí)體工程的重要階段。這個(gè)階段可能對(duì)工程造價(jià)造成影響的因素相對(duì)少一些，因此要求施工單位在保證工期質(zhì)量的同時(shí)，嚴(yán)格控制施工中各分項(xiàng)開支，按照預(yù)期目標(biāo)先制定有針對(duì)性的費(fèi)用管理計(jì)劃，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系；同時(shí)加強(qiáng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等各項(xiàng)施工活動(dòng)，切實(shí)做好工程造價(jià)管理，力求以最低的費(fèi)用開支獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

4.1　加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格規(guī)范施工組織設(shè)計(jì)方案的論證及健全設(shè)計(jì)變更審批制度　工程建設(shè)的成本投入和工期質(zhì)量的控制，以及竣工結(jié)算、工程款的支付和索賠等施工活動(dòng)的開展必須以施工合同為準(zhǔn)。工程合同具有法律效力，有助于明確甲乙雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系，也有助于大大減少成本投資，增加經(jīng)濟(jì)效益。因此，進(jìn)行造價(jià)控制必須重視合同管理。在合同中，對(duì)材料供應(yīng)、簽證變更管理、工程造價(jià)、竣工結(jié)算和工程款項(xiàng)的支付等都有明確說明，不論哪一項(xiàng)內(nèi)容都與工程造價(jià)息息相關(guān)。合同管理應(yīng)該把強(qiáng)化施工階段的合同管理作為工作重點(diǎn)，做好合同管理的攻與守。

項(xiàng)目施工需要在施工組織設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下進(jìn)行。合理的施工組織設(shè)計(jì)可以協(xié)助施工單位有序開展施工活動(dòng)、實(shí)行嚴(yán)格的造價(jià)管理、保質(zhì)保量完成工程建設(shè)的主要手段。為了對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效的管理和控制，施工單位必須提前甄選施工方案，并就技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的要求對(duì)其進(jìn)行可行性分析，合理分配人、物、財(cái)?shù)雀黝愘Y源降低費(fèi)用開支。此外，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)管理等措施，都有助于大幅度提升工作效率，有效控制工程造價(jià)。

針對(duì)設(shè)計(jì)變更問題，首先為了減少工程原材料的浪費(fèi)，最好使其發(fā)生在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)；其次盡量提早變更；再者，設(shè)計(jì)變更決策前，要準(zhǔn)確計(jì)算變更所需的工程量和相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)原設(shè)計(jì)者確認(rèn)后再實(shí)施變更。

4.2　加強(qiáng)施工管理，重視現(xiàn)場(chǎng)簽證及施工索賠　強(qiáng)化施工管理。選用的施工隊(duì)必須是信譽(yù)良好、有一定資質(zhì)且業(yè)界普遍認(rèn)可的，盡量避免層層轉(zhuǎn)包，一是便于造價(jià)管理，二是能使工程質(zhì)量有保證。

合同中未注明的施工內(nèi)容和結(jié)算方式可以通過現(xiàn)場(chǎng)簽證來記錄?，F(xiàn)場(chǎng)簽證也是進(jìn)行造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)，它對(duì)于工程造價(jià)的影響無(wú)需多言。而施工索賠就是通過經(jīng)濟(jì)手段控制工程造價(jià)。對(duì)于工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)損失也可以通過合理索賠來彌補(bǔ)。在工程建設(shè)過程中，工程造價(jià)管控部門必須與設(shè)計(jì)、施工等部門保持密切的聯(lián)系，以便實(shí)時(shí)獲取可能索賠的信息，工程量的計(jì)算要準(zhǔn)確、客觀；逐字逐句地推敲合同內(nèi)容，力求工程索賠有理有據(jù)；施工單位首先要熟悉索賠流程，在日常的施工管理中隨時(shí)搜集趕工、設(shè)計(jì)變更或不可抗力等索賠數(shù)據(jù)資料，抓住每一次索賠的機(jī)會(huì)為單位爭(zhēng)取利益；未在合同中注明的工程量，必須得到業(yè)主和監(jiān)理的確認(rèn)，因此一定要全面記錄施工過程，隨時(shí)將索賠資料上報(bào)至監(jiān)理部門，為日后的工程索賠提供依據(jù)。竣工結(jié)算時(shí)有理有據(jù)的提出索賠，往往勝算較大。通過成功索賠取得利潤(rùn)收益在總利潤(rùn)中占有相當(dāng)大的比例。而且這部分利益完全合理、合法，所以不會(huì)出現(xiàn)業(yè)主、監(jiān)理等利益方扯皮的問題。

4.3　加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作，嚴(yán)把結(jié)算關(guān)　項(xiàng)目建設(shè)的造價(jià)水平可以通過竣工結(jié)算體現(xiàn)出來?？⒐そY(jié)算是工程造價(jià)合理確定的主要依據(jù)，因此預(yù)算人員必須秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，與設(shè)計(jì)、施工等各部門保持密切的聯(lián)系，廣泛收集用力結(jié)算的工程資料；根據(jù)招標(biāo)文件及工程合同約定的相應(yīng)條款對(duì)工程量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。變更工程量也屬于工程量的統(tǒng)計(jì)范疇，計(jì)算時(shí)切忌忽略這一點(diǎn)；另外，施工簽證和索賠費(fèi)用也是增加利潤(rùn)收益的方法途徑?？偠灾?，竣工結(jié)算是綜合了技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面的信息，需要各部門人員群策群力、密切配合，才能取得預(yù)期成果的綜合性的工作。

5　結(jié)束語(yǔ)

工程造價(jià)管理和控制貫穿工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程，每一項(xiàng)分部工程的最終成果都與其息息相關(guān)；工程項(xiàng)目的質(zhì)量及其投入使用后的效果反饋，以及該項(xiàng)目創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在很大程度上取決于設(shè)計(jì)、施工、竣工結(jié)算等各個(gè)階段性工作所取得效果。鑒于此，只有基于我國(guó)的基本國(guó)情，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)建立一套全面的、具有國(guó)際水準(zhǔn)的方法程序來控制工程造價(jià)，才能達(dá)到“以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益”的建設(shè)目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇（8）

關(guān)鍵詞：規(guī)制；企業(yè)生物性；有效性檢驗(yàn)；現(xiàn)金流管理

一、引言

2010年4月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，提出了十條房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)制措施，目的在于打擊投機(jī)，抑制不合理需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展[1]。規(guī)制措施實(shí)施至今，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2013年12月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示：與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。12月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%[2]。在政府持續(xù)規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)的背景下，如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果，成為規(guī)制經(jīng)濟(jì)理論的現(xiàn)實(shí)課題。本文研究方法對(duì)于規(guī)制效果評(píng)價(jià)做了有益的探索。肖利芬、宮健根據(jù)對(duì)2001―2009年有關(guān)數(shù)據(jù)研究認(rèn)為，在城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況下，居民可以承受的房?jī)r(jià)收入比正常區(qū)間在4.75―8.52，一旦該值超過8.52，則認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比超出了居民的可承受能力[3]。其進(jìn)一步的研究結(jié)果為，從2004―2013年全國(guó)平均新增住房水平看，房?jī)r(jià)收入比均在8.52以上，可見，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的可承受能力。因此，規(guī)制的出現(xiàn)是因?yàn)樾袠I(yè)存在規(guī)制的需求[9]。規(guī)制是指政府根據(jù)市場(chǎng)失靈狀況和相關(guān)法規(guī)對(duì)于市場(chǎng)活動(dòng)所做的限購(gòu)[8]。

政府規(guī)制是對(duì)社會(huì)的公正和效率需求，所做出的有效的反應(yīng)。規(guī)制問題實(shí)質(zhì)上是在信息不對(duì)稱條件下委托人對(duì)人的最優(yōu)控制問題[9]。從公權(quán)力角度分析，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效規(guī)制是可能的；首先，政府有責(zé)任對(duì)影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、影響社會(huì)成員福利水平的住房進(jìn)行宏觀調(diào)控；其次，政府是普通住房共有產(chǎn)權(quán)的共有者，普通住房的價(jià)格含有社會(huì)福利，在一定條件下個(gè)人應(yīng)接受政府的調(diào)控；再次，政府是土地和土地開發(fā)權(quán)的所有者，一定時(shí)期普通住房地基提供的規(guī)格和規(guī)模是由政府規(guī)制的，由此形成的供求變化也間接規(guī)制了普通住房的價(jià)格；因此，政府對(duì)普通住房規(guī)制以及由此引致對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制是可能的。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）樣本選擇和信息來源

本文選取2010年―2013年在滬深證交所上市的房地產(chǎn)公司為研究樣本，樣本選取以2013年12月31日公司總資產(chǎn)排名為依據(jù)：包括總資產(chǎn)排名前10名、總資產(chǎn)各區(qū)間值的首位值、中位值和末位值的公司，最終選取的樣本數(shù)為40家公司；數(shù)據(jù)來源于FSCC中國(guó)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)。文中相關(guān)數(shù)據(jù)的處理和檢驗(yàn)采用SPSS20.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行。

（二）指標(biāo)設(shè)計(jì)和變量選取

產(chǎn)業(yè)即具有某類共同特性的企業(yè)的集合，一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果可由一定時(shí)期具有共同特性的企業(yè)集合的業(yè)績(jī)指標(biāo)來分析，而經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析指標(biāo)的選取始終是績(jī)效分析研究中的關(guān)鍵問題[11]。由于上市公司所披露的財(cái)務(wù)信息是公司內(nèi)部具有公信力的經(jīng)營(yíng)信息，因此，基于財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)樣本公司業(yè)績(jī)乃至對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果進(jìn)行分析具有普適。本文依據(jù)可計(jì)量性、可比性、可預(yù)測(cè)性和綜合性的原則，經(jīng)多次適應(yīng)性檢驗(yàn)，選取10項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)用于分析2013年度房企上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及由其反映的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果；這10項(xiàng)指標(biāo)包括：

總資產(chǎn)（X1）、速動(dòng)比率（X2）、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量對(duì)負(fù)債比率（X3）、現(xiàn)金流量比率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率（X7）、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X8）、凈資產(chǎn)收益率（X9）、總資產(chǎn)利潤(rùn)率（X10）

為能確切反映房企經(jīng)營(yíng)狀況，本文在上述指標(biāo)體系中選取的各樣本指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行相對(duì)數(shù)量化值[12 本文所采用的處理方法為SPSS20.0統(tǒng)計(jì)軟件提供的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化法。

三、實(shí)證分析

（一）運(yùn)用KMO檢驗(yàn)和Bartlett檢驗(yàn)對(duì)變量進(jìn)行有效性檢驗(yàn)

因子分析的條件之一是對(duì)所選取的原始指標(biāo)進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和Bartlett檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的有效性。本文采用了KMO檢驗(yàn)和Bartlett檢驗(yàn)兩種檢驗(yàn)法，以驗(yàn)證所取樣本10項(xiàng)指標(biāo)做因子分析是否具有可行性。相關(guān)檢驗(yàn)如表1所示：

表1KMO and Bartlett's Test

（二）因子提取

根據(jù)樣本標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)矩陣計(jì)算其特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計(jì)方差貢獻(xiàn)率，變量的相關(guān)系數(shù)矩陣有4個(gè)大于1的特征值；根據(jù)特征值大于1的原則，本文提取4個(gè)公共因子，由于它們共同解釋了樣本公司指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差的82.503%，即這4個(gè)公共因子可反映出原始數(shù)據(jù)的絕大部分信息，能夠有效地代表原有的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)變量，因而提取4個(gè)公共因子即可達(dá)到降維、濃縮信息和簡(jiǎn)化數(shù)據(jù)的目的[14]。

表2Total Variance Explained

（三）因子的命名

本文運(yùn)用方差最大法（Varinax）對(duì)因子進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后各個(gè)因子的載荷出現(xiàn)兩極分化，使每個(gè)變量?jī)H在一個(gè)公共因子上有較大載荷，凸顯出各公共因子和其載荷較大變量的聯(lián)系，該公共因子的經(jīng)濟(jì)含義可經(jīng)載荷較大的變量做出合理的解釋并便于據(jù)此對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。本文所提取的4個(gè)公共因子經(jīng)旋轉(zhuǎn)處理后的因子載荷矩陣如表3所示，其因子載荷所含經(jīng)濟(jì)意義如下。

表3Rotated Component Matrixa

上表顯示，第1個(gè)公共因子在指標(biāo)X9、X10、X8、X7上有較高的載荷，這4個(gè)指標(biāo)度量了房企凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)、房企利潤(rùn)總額與總資產(chǎn)的比例關(guān)系，度量了房企主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和房企總資產(chǎn)的同比增長(zhǎng)幅度，反映房企的獲利能力和成長(zhǎng)能力；第1個(gè)公共因子在指標(biāo)X6、X5上也有一定載荷，這2個(gè)指標(biāo)度量了房企銷售收入與資產(chǎn)平均總額、房企賒銷收入凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系，反映房企的營(yíng)運(yùn)能力，其中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映房企的資產(chǎn)管理水平及其綜合獲利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括為房企的綜合獲利和成長(zhǎng)能力因子。

第2個(gè)公共因子在指標(biāo)X4、X3上有較高的載荷，這2個(gè)指標(biāo)度量了房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與房企流動(dòng)負(fù)債、房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與房企總負(fù)債的比例關(guān)系，反映房企獲取現(xiàn)金凈流量履約支付貨款和勞務(wù)費(fèi)的能力，可以概括為房企獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力因子。

第3個(gè)公共因子在指標(biāo)X2上有較高的載荷；該指標(biāo)度量了房企流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例關(guān)系，反映房企的短期償債能力，從指標(biāo)類型來看，X2屬于房企短期償債能力指標(biāo)，可以概括為房企短期償債能力因子。

第4個(gè)公共因子在指標(biāo)X1上有較高的載荷，該指標(biāo)度量了一定期間內(nèi)房企之間在總資產(chǎn)規(guī)模及其規(guī)模擴(kuò)張方面的差異性，從指標(biāo)類型來看，X1屬于房企規(guī)模擴(kuò)張能力指標(biāo)，可以概括為房企規(guī)模擴(kuò)張能力因子。

這樣，房企的綜合獲利和成長(zhǎng)能力、獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力、短期償債能力、規(guī)模擴(kuò)張能力的信息可分別由具有實(shí)際含義的公共因子來反映；據(jù)共同度信息顯示，各原始變量的共同度均集中分布于0.621-0.966之間，表明提取的4個(gè)公共因子很好地代表了10個(gè)原始變量的信息。

（四）計(jì)算因子得分

依據(jù)因子分析法流程提取的4個(gè)公共因子，基本上反映了房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)主要方面的絕大部分信息，本文采用回歸分析法計(jì)算出4個(gè)公共因子得分系數(shù)矩陣根據(jù)其因子得分系數(shù)和原始指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值可計(jì)算出樣本房企的各因子的分?jǐn)?shù)，其因子得分表達(dá)式如下：

F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10

… …

F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10

式中F1―F4為樣本房企在4個(gè)公共因子上的得分，ZXi為Xi（i=1，2，3…，10）標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值。本文以各因子的初始值占4個(gè)初始值之和的比重為權(quán)進(jìn)行加權(quán)綜合，得出樣本房企的綜合得分。

綜合得分的計(jì)算公式是：

F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4

（五）因子結(jié)果分析

1、規(guī)制后因子變動(dòng)總的情況

從規(guī)制后因子變動(dòng)綜合績(jī)效得分分析，本文所選取的40家樣本房企中，綜合績(jī)效得分大于零的房企共有15家，占樣本總體的37.50%，說明在產(chǎn)業(yè)規(guī)制下其經(jīng)營(yíng)管理水平正經(jīng)歷嚴(yán)峻的考驗(yàn)；其中，中弘股份、萬(wàn)科、京能置業(yè)、華麗家族、寶安地產(chǎn)、嘉凱城、濱江集團(tuán)、廣宇發(fā)展、北京城建、保利地產(chǎn)綜合得分排序在前10名，其業(yè)績(jī)綜合得分在0.209497以上，在產(chǎn)業(yè)規(guī)制中獲得了持續(xù)性發(fā)展，主要源于以下方面。

2、規(guī)制后因子變動(dòng)分別情況

（1）從綜合獲利和成長(zhǎng)能力得分分析其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在40家樣本房企中，有18家綜合獲利和成長(zhǎng)能力得分大于零，僅占樣本總體的45.00%，說明在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制中，房企的獲利難度和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)難度正在加大。

從因子權(quán)重關(guān)系來看，在這18家房企中有13家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)綜合得分大于零，這與第一因子在綜合得分公式中的權(quán)重最大有直接關(guān)系，說明該因子對(duì)于綜合業(yè)績(jī)起著首要的重大影響。比如，獲得業(yè)績(jī)綜合得分前3名的中弘、萬(wàn)科、京能在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上均有顯著表現(xiàn)，而較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)提升其綜合獲利能力，如萬(wàn)科以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高見長(zhǎng)，這得益于其所選擇的小戶型、剛性需求、快速開發(fā)的產(chǎn)品線策略，這種模式適用于產(chǎn)業(yè)規(guī)制中鼓勵(lì)中小型普通住房和政府保障房的開發(fā)，有利于通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和增加土地儲(chǔ)備來提高綜合獲利和成長(zhǎng)能力。即，在同樣的規(guī)制環(huán)境中，房企的生物性首先表現(xiàn)為房企的活動(dòng)及對(duì)房企活動(dòng)的管理須具有快速與環(huán)境的交流能力和適應(yīng)能力[8]。

（2）從獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指標(biāo)為X4、X3；反映房企本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量足以抵補(bǔ)負(fù)債的倍數(shù)，因此，該比率越大，說明房企履約付款能力越強(qiáng)。

該因子得分大于零的有16家房企，僅占樣本總體的40.00%；說明在限貸規(guī)制下，60.00%的樣本房企因較低的現(xiàn)金流管理水平，致其獲取的現(xiàn)金凈流量不斷下降；而環(huán)境適應(yīng)能力較快的40.00%的樣本房企只有通過降價(jià)回款來提升其獲取現(xiàn)金凈流量和履約付款的能力；說明產(chǎn)業(yè)規(guī)制對(duì)于打擊投機(jī)，抑制不合理需求的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

（3）從短期償債能力得分分析，該因子得分大于零的有24家房企，占樣本總體的60.00%；說明仍有40.00%的樣本房企因環(huán)境適應(yīng)能力較差導(dǎo)致銷量下降、存貨上升、現(xiàn)金緊缺引致其短期償債能力下降。其中，存貨上升的壓力仍在持續(xù)：

在流動(dòng)負(fù)債一定的情況下，房企存貨上升，引致其速動(dòng)比率下降、銷售周期延長(zhǎng)、面臨償債和融資的雙重壓力，此時(shí)，資產(chǎn)規(guī)?；蚩沙蔀槠湟缘盅喝谫Y緩解規(guī)制壓力的憑據(jù)。

（4）從規(guī)模擴(kuò)張能力得分分析，該因子得分大于零的有15家房企，僅占樣本總體的37.50%；說明能夠以資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張能力緩解規(guī)制壓力的樣本房企數(shù)量是有限的。

四、結(jié)論和規(guī)制建議

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制具有社會(huì)性規(guī)制的性質(zhì)，其目的是要糾正經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所引發(fā)的各種副作用和負(fù)外部性影響[5]，以利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，其效果主要取決于政府與房企間雙邊規(guī)制的持續(xù)性與調(diào)適性；本文的主要結(jié)論和規(guī)制建議如下：

1、房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果可由本文4個(gè)公共因子有效地反映出來，在規(guī)制條件下，2013年55.00%的樣本房企綜合獲利和成長(zhǎng)能力得分小于零，62.50%的樣本房企資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張能力得分小于零，60.00%的樣本房企因較低的現(xiàn)金流管理水平，致其獲取現(xiàn)金凈流量下降，40%的樣本房企因較低的存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率致其短期償債能力下降；實(shí)證分析表明，在同期條件下，房企4個(gè)能力的高低取決于其通過制度與產(chǎn)品創(chuàng)新適應(yīng)規(guī)制環(huán)境的能力。

2、在持續(xù)規(guī)制條件下，適應(yīng)價(jià)格信號(hào)、具有品牌、品質(zhì)、成本、效率優(yōu)勢(shì)的房企有機(jī)會(huì)整合土地市場(chǎng)和并購(gòu)市場(chǎng)的資源；2013年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的并購(gòu)數(shù)量與交易金額已破了歷史記錄；并購(gòu)的事實(shí)說明，房企發(fā)展的可持續(xù)性須基于其良性的資金循環(huán)，應(yīng)當(dāng)通過大量的剛性需求產(chǎn)品加快自有資金、開發(fā)貸款、銷售回款的周轉(zhuǎn)，從而加快銀行貸款的回收和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、實(shí)證研究表明，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與地方財(cái)政收入存在正相關(guān)關(guān)系，2010-2013土地交易價(jià)格年均增長(zhǎng)為9.8%，此間商品住宅價(jià)格年均增幅為10.1%，形成地價(jià)、房?jī)r(jià)螺旋式輪番上漲的局面；因此，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，應(yīng)積極探索“綜合評(píng)標(biāo)”等更為合理的土地出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲，將地價(jià)控制在一定限度之內(nèi)，減緩地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的相互推動(dòng)作用。與此同時(shí)，貫徹新預(yù)算法精神，深入財(cái)稅體制改革，擴(kuò)大地方政府集資權(quán)限，中央政府適度向地方政府讓渡一部分財(cái)稅資源，改善地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系[7][4][6]。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)務(wù)院.關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知，國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào).

篇（9）

房地產(chǎn)抵押是商業(yè)銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估既是商業(yè)銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據(jù)，也是維護(hù)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估存在的問題

（一）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏有效監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估現(xiàn)象普遍存在

現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估程序是先由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后再由商業(yè)銀行評(píng)估審查確定的。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的當(dāng)事人之一。

我國(guó)開展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作已有近20年的歷史，隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)隊(duì)伍得到了迅速發(fā)展，估價(jià)技術(shù)漸趨成熟，有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，也產(chǎn)生了許多諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)操守偏離等問題。特別是一些地方政府的產(chǎn)權(quán)登記部門為自身利益指定有著利益關(guān)聯(lián)的評(píng)估機(jī)構(gòu)為抵押登記評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，這種非市場(chǎng)行為必然擾亂市場(chǎng)的正常運(yùn)行，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管和制約，滋生道德風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。

現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的委托方大多數(shù)是抵押人，評(píng)估機(jī)構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；某些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評(píng)估價(jià)值，形成房地產(chǎn)價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，我國(guó)雖已形成了一支具有一定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，但是沒有能力從事抵押評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師混跡其中。專業(yè)能力上的缺陷致使評(píng)估報(bào)告往往格式簡(jiǎn)單、方法單一，不作認(rèn)真細(xì)致和全面的分析，評(píng)估參數(shù)的選取是閉門造車所得，缺少市場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離合理的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）商業(yè)銀行過分推崇和迷信外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估意見

目前，商業(yè)銀行基本上都建立了抵押品評(píng)估價(jià)值的內(nèi)部評(píng)估審定程序，一定程度上改變了過去被動(dòng)接受外部評(píng)估結(jié)果的狀況。由于迄今為止，我國(guó)還沒有建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論與方法體系，加之商業(yè)銀行缺乏既懂金融又有房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估人員，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單地依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

另外，由于有較大的業(yè)務(wù)營(yíng)銷壓力，加上商業(yè)銀行也是特殊的企業(yè)，而銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，需要基層銀行向社會(huì)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)信貸客戶?？?jī)效的顯性和風(fēng)險(xiǎn)的隱性使得基層機(jī)構(gòu)在委托評(píng)估時(shí)，更多情況下，其立場(chǎng)已實(shí)質(zhì)站在客戶一邊。內(nèi)部評(píng)估難以在業(yè)務(wù)營(yíng)銷和基層機(jī)構(gòu)的壓力而獨(dú)善其身。

（三）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論滯后，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估缺乏針對(duì)性

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)際操作中，房地產(chǎn)估價(jià)師只是對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是清算條件下的市場(chǎng)價(jià)值。由于沒有抵押貸款價(jià)值作為參照，銀行無(wú)法確定最適宜的、風(fēng)險(xiǎn)最小的貸款成數(shù)。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數(shù)，這種盲目確定貸款成數(shù)的做法，一方面如果貸款成數(shù)過低，則有可能降低消費(fèi)者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤(rùn)空間；另一方面如果隨意提高貸款成數(shù)，又會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、解決房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估存在問題的對(duì)策

（一）合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，為防范房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)提供基本保障

在政府和房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管的同時(shí)，商業(yè)銀行要對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)能力、評(píng)估結(jié)果、執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行遴選和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)那些道德水平低、服務(wù)質(zhì)量差的評(píng)估機(jī)構(gòu)，要中止和它們的業(yè)務(wù)合作，將它們列入“黑名單”，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)列入“黑名單”的評(píng)估機(jī)構(gòu)要進(jìn)行全行業(yè)的業(yè)務(wù)制裁。

（二）建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)估體系，從內(nèi)部強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理和控制

無(wú)論外部評(píng)估機(jī)構(gòu)提供怎樣的評(píng)估結(jié)果，商業(yè)銀行貸款最終發(fā)放的依據(jù)是內(nèi)部評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)外部評(píng)估結(jié)果的審查，建立獨(dú)立于營(yíng)銷和信貸審批部門的內(nèi)部評(píng)估部門，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估做到獨(dú)立自主；在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估審查人員；加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部評(píng)估人員的培訓(xùn)教育和崗位規(guī)范，提高內(nèi)部評(píng)估人員的履崗能力。內(nèi)部評(píng)估人員要認(rèn)真審核外部評(píng)估報(bào)告，將外部評(píng)估結(jié)果中的“水分”擠出，以便準(zhǔn)確確定貸款發(fā)放額度。

（三）商業(yè)銀行要制定房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理提供依據(jù)

我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則。在評(píng)估假設(shè)、評(píng)估方法、評(píng)估目的等方面，外部評(píng)估與內(nèi)部評(píng)估都存在差異。因此，商業(yè)銀行要根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，制定出內(nèi)部的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型，選取合適的評(píng)估方法，確定參數(shù)范圍，充分考慮未來市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險(xiǎn)因素，盡量使內(nèi)部確認(rèn)的抵押價(jià)值反映房地產(chǎn)在變現(xiàn)時(shí)的清償價(jià)值，有效發(fā)揮房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)抵押只是風(fēng)險(xiǎn)緩釋的一種措施，具有違約風(fēng)險(xiǎn)，并且在價(jià)值評(píng)估方面存在諸多困難，因此商業(yè)銀行要強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押管理，謹(jǐn)慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制抵押率，定期對(duì)存量房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行重估，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

篇（10）

目前，投資性房地產(chǎn)可以使用成本模式與公允價(jià)值兩種計(jì)量模式，那么二者之間有什么差距呢？

（一）兩種模式的差異在實(shí)例中的體現(xiàn)

成本模式與公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)處理的比較與分析1 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量核算

1.成本模式

企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2.公允價(jià)值模式

企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地-成本”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)無(wú)論是采用成本模式還是公允價(jià)值模式，外購(gòu)或自行建造達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的投資性房地產(chǎn)，都是按照企業(yè)實(shí)際取得的投資性房地產(chǎn)的成本作為原始入賬價(jià)值，初始計(jì)量的賬務(wù)處理是一致的。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式使用比例[1]

人們預(yù)期會(huì)有大量公司采用公允價(jià)值模式，事實(shí)上卻屈指可數(shù)。（見表1）

據(jù)表中數(shù)據(jù)顯示，即使每年使用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量在持續(xù)增加，只有很少量的企業(yè)選擇了這種模式。本文從公允價(jià)值計(jì)量模式本身的缺陷和使用過程中出現(xiàn)的實(shí)際問題作出分析。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式的缺陷

由于公允價(jià)值計(jì)量需要從外部市場(chǎng)獲取相對(duì)客觀公正的數(shù)據(jù)信息，這就需要成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和信息披露機(jī)制等條件，這個(gè)要求本身就為該計(jì)量模式設(shè)置了困難。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，公允價(jià)值低于其賬面余額的差額，就借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目[3]。

在兩種模式下，取得的租金的收入，只需按收入實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)收入，賬務(wù)處理一致。采用成本模式進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量，只需根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本計(jì)提相應(yīng)的折舊和攤銷，會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單，而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是根據(jù)公允價(jià)值的變化重新計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，引入公允價(jià)值計(jì)量模式，使會(huì)計(jì)處理變得相對(duì)復(fù)雜[4]。

（一）公允價(jià)值的取得比較困難

就意味著每年都要花費(fèi)大量的金錢來取得專業(yè)人員的評(píng)估，這很大程度上增添了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。篩選使用他人的數(shù)據(jù)，是一個(gè)不太合適的行為和分析判斷的方法，或者這種途徑更多的是借用到理論分析中，而不是真實(shí)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)。

（二）市場(chǎng)條件難以達(dá)到

想要使用公允價(jià)值模式的企業(yè)必須存在于大中型城市，否則所處地區(qū)無(wú)法擁有活躍的交易市場(chǎng)；其次，類似房地產(chǎn)要求和被估價(jià)的對(duì)象屬于同一個(gè)供求圈，并在使用途徑、規(guī)模大小和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面都要相同或相近，這一要求也十分嚴(yán)格，很難達(dá)到。

真實(shí)的、準(zhǔn)確的、及時(shí)的新數(shù)據(jù)，無(wú)法有效獲得，即便獲得了數(shù)據(jù)，也無(wú)法完全可信，這就給企業(yè)的應(yīng)用埋下了參考的隱患。無(wú)從參考的同時(shí)，就要認(rèn)真的用心的積累日常數(shù)據(jù)，逐漸分析數(shù)據(jù)是否真實(shí)被應(yīng)用，確實(shí)給人民的生活帶來了變化，

（三）單方向不可逆轉(zhuǎn)性

準(zhǔn)則要求：已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不允許轉(zhuǎn)為成本模式，而成本模式可以改變成公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更來處理。企業(yè)一旦決定采用公允價(jià)值模式就沒有轉(zhuǎn)圜的余地，除非將資產(chǎn)處置。

（四）企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)大、不可控

公允價(jià)值模式下，企業(yè)將公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差異計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益科目，從而期末影響到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)進(jìn)而影響凈利潤(rùn)。

三、使用公允價(jià)值模式出現(xiàn)的問題

（一）對(duì)公允價(jià)值的監(jiān)管不夠到位

如今，我國(guó)的公允價(jià)值制度正在逐漸完善，但較之發(fā)達(dá)國(guó)家還是有一定的差距。對(duì)內(nèi)，在內(nèi)部控制方面有很多漏洞，體制監(jiān)管不嚴(yán)格；對(duì)外，針對(duì)公允價(jià)值的法律不具體、不完善。這就導(dǎo)致很多企業(yè)利用公允價(jià)值模式來進(jìn)行盈余管理，以此來達(dá)到增加資產(chǎn)、利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的目的。

（二）公允價(jià)值的確定無(wú)法達(dá)到完全精確

在當(dāng)今社會(huì)大量的數(shù)據(jù)和信息支持下，仍不能保證估值技術(shù)總是足夠精確。估值既然稱之為估值，就是因?yàn)樗旧砭哂胁淮_定性，并且估值的過程包含大量的判斷，很難控制它的公正性、合理性，這可能會(huì)成為企業(yè)操縱公允價(jià)值的原因。

（三）公允價(jià)值模式與稅收之間存在差異

當(dāng)使用公允價(jià)值模式時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的會(huì)計(jì)處理有很大不同，稅法不承認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)導(dǎo)致的收益，所以征收所得稅時(shí)，仍計(jì)提折舊。雖然使用公允?r值模式不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但是在期末計(jì)算納稅所得額時(shí)，必須進(jìn)行納稅調(diào)整，增加了會(huì)計(jì)核算的困難。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量，會(huì)計(jì)與稅法處理存在差異。會(huì)計(jì)處理上，在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不計(jì)提折舊或攤銷；稅法處理上，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”不承認(rèn)公允價(jià)值的稅前列支或稅前收入，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，對(duì)投資性房地產(chǎn)在計(jì)算所得稅時(shí)，仍按計(jì)提折舊或攤銷處理，調(diào)減應(yīng)納稅所得額，可見，采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)所得稅納稅調(diào)整的核算，勢(shì)必增加核算難度及工作量[5]。

四、建議

事實(shí)上，公允價(jià)值的計(jì)量模式并不是毫無(wú)用處，相對(duì)于成本模式的滯后性，它及時(shí)地體現(xiàn)了公司的真實(shí)資產(chǎn)水平，為企業(yè)的未來決策及融資提供更加科學(xué)的依據(jù)，也為股東和相關(guān)方及時(shí)、客觀地了解公司的實(shí)際資產(chǎn)狀況提供借鑒。

當(dāng)然它需要一定的應(yīng)用前提，例如相關(guān)主體的大力推行、法律法規(guī)的建立與完善、監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限設(shè)置、會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)提升等等。

（一）進(jìn)一步探索公允價(jià)值計(jì)量模式的價(jià)值

公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用不夠廣泛，與它的價(jià)值挖掘、權(quán)威認(rèn)定及傳播都有極大的關(guān)系。這需要高校、科研部門或行業(yè)協(xié)會(huì)針對(duì)社會(huì)及時(shí)代特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行創(chuàng)新、規(guī)范與可操作性等方面探索和優(yōu)化。

1.價(jià)值性探索

任何一種工具在創(chuàng)立時(shí)都有一定的時(shí)代和市場(chǎng)局限性，公允價(jià)值計(jì)量理論同樣如此。任何一種工具和手段只有對(duì)某一利益主體產(chǎn)生了深深地價(jià)值吸引，它才會(huì)廣泛的選擇運(yùn)用，所以充分發(fā)掘公允價(jià)值計(jì)量理論的使用價(jià)值，也成為我們這一代會(huì)計(jì)人的使命和宗旨[6]。

2.降低復(fù)雜性

優(yōu)化或標(biāo)準(zhǔn)化公允價(jià)值的計(jì)算方法、方式及手段，讓公允價(jià)值的計(jì)算簡(jiǎn)單易行，降低企業(yè)計(jì)量的難度和成本，這也許是企業(yè)接受的另一原因。

3.提高傳播性

通過教育與媒體等多種方式進(jìn)行宣傳，使得公允價(jià)值的概念深入人心，只有企業(yè)了解到公允價(jià)值模式帶來的切實(shí)好處，觀念上予以接受，行動(dòng)上才能采用。

（二）需要相關(guān)主體積極推行

盡管推行公允價(jià)的值有很多積極方面，但仍需要政府相關(guān)部門（如財(cái)政、稅收、金融監(jiān)管部門）、行業(yè)協(xié)會(huì)、投資人、企業(yè)決策者的大力推行和堅(jiān)定執(zhí)行，否則再好的政策也會(huì)因?yàn)槿狈?jiān)定的執(zhí)行者和明確的責(zé)任者而落空。

（三）增強(qiáng)公允價(jià)值信息披露的規(guī)范性

1.對(duì)公允價(jià)值的理論深入及實(shí)踐加強(qiáng)研究，參考國(guó)內(nèi)外的相關(guān)準(zhǔn)則，取其精華，去其糟粕，制定更為全面的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。將之前披露的模糊區(qū)域具體化，進(jìn)一步明確披露的相關(guān)問題，對(duì)是否需要披露、披露的范圍、披露的詳簡(jiǎn)程度等問題都做出具體規(guī)定，從根源上杜絕企業(yè)尋找漏洞、投機(jī)取巧事件的發(fā)生，增強(qiáng)披露的規(guī)范性、科學(xué)性，使財(cái)務(wù)報(bào)表更加公允，更好地保護(hù)利益相關(guān)者的權(quán)益。

2.國(guó)家在法律層次上予以支持，對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行規(guī)范，執(zhí)法人員嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)違反國(guó)家法律的行為絕不姑息。政府要不斷完善市場(chǎng)信息公開制度，建立標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)，提供信息共享平臺(tái)，幫助信息使用者獲得房地產(chǎn)交易的更多信息，使信息趨于透明化，緩解信息不對(duì)稱的局面。

（四）提高會(huì)計(jì)審計(jì)人員素質(zhì)