序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)泡沫分析論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

人民幣升值以來，我國房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，特別是進(jìn)入2008年后房地產(chǎn)市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實證分析人民幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫的影響。

在中國走向?qū)ν忾_放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內(nèi)資產(chǎn)價格產(chǎn)生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內(nèi)資產(chǎn)價格變動的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實際有效匯率、房屋銷售價格指數(shù)和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：

αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數(shù)。

作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過一階差分以后變成平穩(wěn)時間序列。變量同階平穩(wěn)通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗。根據(jù)AIC和SC值進(jìn)行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗，檢驗結(jié)果如表1：

注：*表示在5%的水平上拒絕原假設(shè)。

協(xié)整檢驗結(jié)果表明，實際有效匯率、房屋價格指數(shù)和外匯儲備之間存在著長期的均衡關(guān)系，協(xié)整方程為：

㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ

（-1.661745）（2.742939）(46.86884)

則白噪聲誤差項μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418

對白噪聲誤差項μ進(jìn)行根檢驗，則

說明殘差本身是平穩(wěn)的，所以存在協(xié)整，遠(yuǎn)期是均衡的。建立VAR動態(tài)模型：

㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-

0.001546㏑HM(t-1)

實際有效匯率、熱錢對房地產(chǎn)價格有一個負(fù)的影響，即實際有效匯率的增長會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對人民幣升值空間存在一個理性區(qū)間，當(dāng)人民幣升值到一定程度時，人們對人民幣升值預(yù)期減少，中國房地產(chǎn)預(yù)期收益度相應(yīng)上升，人們開始拋售，房地產(chǎn)價格應(yīng)聲下跌。以上分析是一種長期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進(jìn)行。在VAR系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，相應(yīng)的誤差修正模型（VEC）為：

㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003

誤差修正模型系數(shù)項為負(fù)，說明房地產(chǎn)價格對長期趨勢的偏離不能在短期內(nèi)得到糾正，另上一期的房地產(chǎn)價格對當(dāng)期房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)的影響也很顯著。

根據(jù)房地產(chǎn)價格對人民幣實際有效匯率和外匯儲備的沖擊的響應(yīng)，在第一期給人民幣實際有效匯率一個正沖擊后，房地產(chǎn)價格先上升后下降，在第五期達(dá)到低點后上升，在第九期達(dá)到最高點，總體而言人民幣升值對房地產(chǎn)價格的增長是正的影響。第一期給外匯儲備一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格隨即開始逐漸增加，在第四期達(dá)到最高后回落。這表明房地產(chǎn)價格受到熱錢沖擊后隨即產(chǎn)生影響，而且這個影響有逐漸上升的趨勢。

泡沫對一國金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風(fēng)險，泡沫破裂后金融危機的爆發(fā)不過是已有風(fēng)險的釋放。本文在此背景下得到如下結(jié)論:

1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環(huán)境，宏觀經(jīng)濟政策的變化起著助推作用，預(yù)期發(fā)揮著動力作用，而經(jīng)濟主體的行為變異則最終促成泡沫經(jīng)濟和金融不安全相互傳遞的實現(xiàn)。

2.保持外匯儲備的適當(dāng)規(guī)模，保證儲備資產(chǎn)的多元化以減少在本幣升值過程中對沖美元貶值的損失；對在利益驅(qū)使下通過各種渠道滲入我國進(jìn)行套利、套匯的國際游資進(jìn)行防范與控制，完善國際游資投機目標(biāo)市場的監(jiān)管，減少投機獲利區(qū)間，利用稅收措施抑制國際游資的大進(jìn)大出。

3提高宏觀調(diào)控預(yù)期性和有效性，真正提高宏觀調(diào)控的質(zhì)量。從根本上轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控方式和宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。對宏觀調(diào)控措施更多地采用適時適度微調(diào)，靈活多次“點剎”，把握好調(diào)控節(jié)奏和力度，提高宏觀調(diào)控的技巧性以有效解決經(jīng)濟運行中的矛盾和問題。

4.從全球視野的角度，全面調(diào)整中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的戰(zhàn)略定位和工具選擇；強化貨幣政策的國際協(xié)調(diào)，防止單邊調(diào)整帶來的巨大宏觀經(jīng)濟風(fēng)險，積極通過雙邊和多邊體系進(jìn)行匯率協(xié)調(diào)和資本監(jiān)管協(xié)調(diào)；在金融交易展開相應(yīng)的國際價格形成機制的干預(yù)。

篇（2）

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機中，美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機造成了美國經(jīng)濟的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國經(jīng)濟，有必要對房地產(chǎn)市場的運行情況進(jìn)行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津為例對其房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測分析。

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價值，而出現(xiàn)過度波動的經(jīng)濟現(xiàn)象。國外像著名經(jīng)濟學(xué)者金德爾伯格就認(rèn)為“泡沫其實是一系列資產(chǎn)價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認(rèn)為其還會繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價格相對于實體經(jīng)濟內(nèi)在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學(xué)者普遍對這個觀點持一致態(tài)度。

在國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經(jīng)濟基礎(chǔ)因素決定的理論價格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實體運行經(jīng)濟與想象的虛擬經(jīng)濟相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價值來源于現(xiàn)行的實體經(jīng)濟，并認(rèn)為理論價格是實體經(jīng)濟體系達(dá)到最優(yōu)動態(tài)均衡時的價格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價格，同時又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產(chǎn)價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對此我們應(yīng)用需求因素法對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產(chǎn)價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產(chǎn)的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產(chǎn)價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購買房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產(chǎn)的價格會在這種因素的驅(qū)動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個是房地產(chǎn)價格預(yù)期價格變動將導(dǎo)致不動產(chǎn)收益的上下波動，所以說他是房產(chǎn)價格的投機部分。

這個預(yù)期的價格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對前一期看好房產(chǎn)價格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價格增長率有關(guān)，設(shè)這個增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產(chǎn)的價格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷售價格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價格

實際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

2009

6886

0.121856

（注：1999年的房地價格增長率是由1998年估算的天津商品房平均銷售價格（2012.82元/平方米）為基礎(chǔ)計算而來）

表2-2 天津市房地產(chǎn)泡沫測度有關(guān)參數(shù)

參數(shù)

年份

天津人均可支配收入Y（元）

住房貸款利率I

(%)

人口規(guī)模（萬人）

1999

7649.83

5.85

910.17

2000

8140.55

5.85

912

2001

8958.7

5.85

913.98

2002

9337.54

5.31

919.05

2003

10312.91

5.31

926

2004

11467.16

5.58

932.55

2005

12638.55

5.58

939.31

2006

14283.09

5.99

948.89

2007

16357.35

6.93

959.1

2008

19422.53

6.34

968.87

2009

21402.01

5.31

979.84

將各期商品房平均銷售價格，房地產(chǎn)價格實際增長率，天津人均可支配收入，住房貸款利率及人口規(guī)模利用模型⑹進(jìn)行回歸分析我們發(fā)現(xiàn)：

表2-3 回歸結(jié)果數(shù)據(jù)分析

變量

回歸系數(shù)

t統(tǒng)計值

伴隨概率

C

-29523.21

-1.3692

0.2200

Y

0.1157

0.9271

0.3896

I

-23520.64

-4.044

0.0068

38.1936

1.5637

0.1689

G

7510.889

2.6277

0.0392

各個系數(shù)符號與我們預(yù)測相符但是顯著性不明顯，尤其是人口規(guī)模這個變量，我們將這一變量從中剔除再次做回歸，有以下檢驗效果：

表2-4 回歸結(jié)果二次分析

變量

回歸系數(shù)

t統(tǒng)計值

伴隨概率

C

4148.28

3.411

0.0113

Y

0.3082

13.4947

0.0000

I

-25502.52

-4.0907

0.0046

G

8249.799

2.6643

0.0323

其中=0.9856，模型擬合度很高。經(jīng)過這次的回歸我們發(fā)現(xiàn)各個變量的都通過顯著性檢驗（以10%為顯著檢驗臨界點），那么房產(chǎn)的基本理論價格由人均可支配收入及貸款利率主要決定。城市人口規(guī)模增多可以是房價上漲的一個因素房地產(chǎn)理論價格，但是具有購房能力的年齡階段一般在中老年這個年齡階層，而在我國大中城市中人口增長的過程中都是青少年，中老年這個年齡階段對這個數(shù)據(jù)的影響不大，所以它對最后房價的影響不是很顯著。

將回歸系數(shù)以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了變量人口規(guī)模的⑵可以得出房地產(chǎn)價格的基本理論價值。經(jīng)過計算天津1999年到2009年房屋基本理論價格為：

表2-5 天津市近十年商品房理論價格（元/平方米）

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2075.65

2230.08

2487.55

2200.12

2507.07

3083.48

3645.60

4253.34

5439.09

6087.24

5941.65

我們將市場房屋銷售價格與房屋的基本理論價格之比稱作泡沫測度系數(shù)I。

I=市場房屋銷售價格/基本理論價格，那么從1999—2009年的泡沫測度系數(shù)：

表2-6 天津市房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1.05

1.01

0.93

1.12

1.00

1.01

1.10

1.12

1.05

0.98

1.16

從結(jié)果中我們可以發(fā)現(xiàn)2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)偏高。對于商品房的理論價格與實際價格之比，這個只能借鑒日本的研究結(jié)果。一般認(rèn)為當(dāng)兩者之差（即實際價與理論價格之差）大于等于2時，就認(rèn)為非常危險[5]。這么計算的話，取3作為嚴(yán)重危險的區(qū)域的臨界關(guān)鍵值。表2-7 泡沫測度系數(shù)臨界區(qū)間

<1

[1，2)

[2，3)

≥3

安全區(qū)間

警戒區(qū)

危險區(qū)

嚴(yán)重危險區(qū)

根據(jù)以上表2-7發(fā)現(xiàn)，天津市房地產(chǎn)市場近十年的運行情況總體上屬于正常偏熱的狀態(tài)。針對天津市的房地產(chǎn)市場發(fā)展，建議主要改變現(xiàn)有的住房供給結(jié)構(gòu)增加經(jīng)濟適用房和限價房，加大對土地和房屋投機力度以及金融監(jiān)管力度，避免不良貸款的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)眾多行業(yè)的發(fā)展，像金融業(yè)，建筑業(yè)等等。并且這些行業(yè)的健康穩(wěn)健的發(fā)展有助于我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)，及時制止不良勢頭，對促進(jìn)我國經(jīng)濟增長及改善百姓住房環(huán)境提高生活質(zhì)量至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

[1.]kindleberger.C.P.min.“Manias，Panics and Crashes:A histoy of FinancialCrisis.NewYork.Basic Books.1978

[2.]王子明.泡沫與泡沫經(jīng)濟非均衡分析[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002.

[3.]黃名坤.泡沫經(jīng)濟理論與實證研究[R].南開大學(xué)博士論文，2002

篇（3）

一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機，我國的經(jīng)濟出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內(nèi)需。2003年～2005年我國房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房價依舊繼續(xù)攀升，為此國家出臺“國十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態(tài)，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。

2、存款準(zhǔn)備金利率

存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識對整個金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區(qū)住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。

4、限購政策

限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關(guān)政策要求，主要是對當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋薅保瑢Ψ钱?dāng)?shù)鼐用癫扇　跋抟唤?。此政策一?jīng)出臺對已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、房地產(chǎn)市場還不夠穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產(chǎn)市場活躍度相對穩(wěn)定，同時，二手房交易也相對穩(wěn)定，對于二級城市、三級城市來說房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產(chǎn)市場客戶量不穩(wěn)定

目前，房地產(chǎn)市場客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級、三級城市。一級城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現(xiàn)狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關(guān)的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風(fēng)險。與此同時，給開發(fā)商帶來的風(fēng)險也影響著相關(guān)連帶市場。

3、房地產(chǎn)市場開發(fā)商的能力大小

據(jù)統(tǒng)計，我市具有房地產(chǎn)開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發(fā)商企業(yè)實力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開發(fā)商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發(fā)商。

4、房價過高

房價過高是影響居民購房的關(guān)鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國家的相關(guān)政策保障以及居民購買力的支持。

（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）

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篇（4）

一、房地產(chǎn)市場泡沫

所謂泡沫經(jīng)濟，是指由于人們非理性的經(jīng)濟活動，導(dǎo)致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經(jīng)濟規(guī)律，經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟。

房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁，一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權(quán)，在利益的驅(qū)動下，房價的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。

第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。

第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進(jìn)了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。

第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。

四、房地產(chǎn)泡沫的對策

第一，銀行實行嚴(yán)格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風(fēng)向標(biāo)，因此要對土地市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。

篇（5）

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機、壟斷、信息不對稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析

1.濟南房地產(chǎn)市場價格分析

從1998年國內(nèi)開始實行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進(jìn)行了具體分析。

選用當(dāng)年濟南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場需求量,以當(dāng)年房屋銷售價格作為本期價格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網(wǎng)模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設(shè)存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場矛盾更加嚴(yán)重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機主導(dǎo)的資產(chǎn)市場,甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。

2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎(chǔ)的實證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價格實際增長率,ut為隨機誤差項。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗,認(rèn)為θ>40%時,認(rèn)定該市場投機行為顯著,投機泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗和結(jié)論:根據(jù)濟南統(tǒng)計信息網(wǎng)2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及2009年統(tǒng)計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運用Stata10.0估計方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟南市的房地產(chǎn)投機度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。

3. 濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步檢驗濟南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認(rèn)的2個測量指標(biāo):房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測度分析。

(1)房價收入比

房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認(rèn)為房價收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟南市近幾年的房價收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風(fēng)險。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標(biāo)有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。

三、綜合評價及政策建議

通過以上價格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發(fā)商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續(xù)上漲的原因還與投機因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒有顯示房地產(chǎn)價格脫離市場價格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應(yīng)做好以下幾個方面:

1.進(jìn)一步加強經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時嚴(yán)懲開發(fā)商無正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導(dǎo)居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。

3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險偏好型、信譽不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問題。對資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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篇（6）

論文關(guān)鍵詞：次貸危機；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范

1 美國次貸危機

2001年911事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當(dāng)利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險

我國自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。 1 高房價的市場風(fēng)險

近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進(jìn)一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險

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0引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟學(xué)上講,“泡沫”是指地價或股價等資產(chǎn)價格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時間內(nèi)價格急劇波動的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者,而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟指的是由房地產(chǎn)價格在投機行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚所形成的經(jīng)濟狀態(tài)。本文對我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟發(fā)展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降,為了保護(hù)投資利益,競相拋售,使房地產(chǎn)價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認(rèn)為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性,但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析:

1.1房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟。首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點,使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經(jīng)濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象,又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段,房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機資金介入,過度炒高的房地產(chǎn)市場,其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3同時也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)確實含有某些經(jīng)濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險陛,主要表現(xiàn)在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯(lián)系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān);另一方面,開發(fā)商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經(jīng)濟泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴(yán)重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟,導(dǎo)致房價猛跌,經(jīng)濟混亂,社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經(jīng)濟破滅。

2如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟,導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經(jīng)濟,促進(jìn)競爭,推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣,沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟,帶來嚴(yán)重危害。具體對策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機制各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點,加強對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系,防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度,以便及時發(fā)現(xiàn)問題,加強對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控;通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測,評價市場的運行情況,預(yù)測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準(zhǔn)確的信息,以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強對銀行的監(jiān)管推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化,盡快成立購房擔(dān)保機構(gòu),推進(jìn)保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時借鑒海外經(jīng)驗,加強研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟,促進(jìn)開發(fā)信貸與消費信貸的同時發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風(fēng)險。

篇（8）

關(guān)鍵詞：住宅價格 住宅投機 投機度模型

研究背景

投機是行為主體從自身利益出發(fā)的一種經(jīng)濟行為，大規(guī)模地投機性購買住宅必然導(dǎo)致住宅售價的暴漲。2005年以來，中國的房價一路飆升，雖然這中間也經(jīng)歷了2006-2007年樓市調(diào)控，可2009年房價又迅猛增長，2010年4月和9月“國十條”的提出，各市“限購令”的出臺，2011年1月“國八條”的相繼出現(xiàn)，又一輪政策限制了房價的過快發(fā)展，然而，是不是如理論界所說的2010年底以來住宅投機已經(jīng)被完全擠出？而且國家統(tǒng)計局2011年2月16日公布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》，新方案的公布不僅使得房價指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，而且數(shù)據(jù)采集，計算方法以及數(shù)據(jù)方式和時間都出現(xiàn)了很大的改變，這就使得研究數(shù)據(jù)會在此發(fā)生前后銜接的問題，因此這兩年研究投機的文章較原來甚少，研究住宅價格與投機的文獻(xiàn)就更少。鑒于此，本文用回歸方程實證分析了2010年10月以來樓市新一輪調(diào)控后中國住宅市場上到底還有沒有投機？投機度到底有多高？這兩年住宅的投機是否已經(jīng)被擠出？

理論與模型

（一）理論基礎(chǔ)

住宅投資和居住的雙重屬性決定了對住宅的消費和投資的雙重需求。對住宅的消費需求歸根結(jié)底是由城鎮(zhèn)居民的實際購買能力決定的，被稱為真實需求，由這種真實需求決定的住宅價格是住宅的基礎(chǔ)價格。當(dāng)住宅作為一種投資工具為購買者賺取資本收益時，對住宅需求就是投資需求，如果這種投資需求能夠在理性假設(shè)和有效市場假說的嚴(yán)格條件下進(jìn)行，那么投資需求所決定的住宅價格應(yīng)該是圍繞著住宅的基礎(chǔ)價格上下波動的，長期內(nèi)波動的均值應(yīng)等于住宅的基礎(chǔ)價格。但理性假設(shè)和有效市場假說（尤金·法瑪（eugene fama）1970年）在住宅市場上常常是不能被滿足的，當(dāng)投資的目的不是為了獲得住宅資產(chǎn)的長期收益，當(dāng)投資的收益目標(biāo)也不是長期的行業(yè)平均收益而是短期的資本利差的時候，這種投資就演變成了投機。投機活動的結(jié)果之一是住宅價格在一定時期內(nèi)對住宅基礎(chǔ)價格的系統(tǒng)偏差，事實上，住宅價格正是由基礎(chǔ)價格和這種系統(tǒng)偏差所構(gòu)成的，當(dāng)投機盛行時，由投機引起的這種系統(tǒng)偏差甚至可能成為住宅（房地產(chǎn)）實際價格的主要構(gòu)成部分。

（二）國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房地產(chǎn)市場投機模型的研究方面，國內(nèi)外已經(jīng)有不少學(xué)者提出有自己的觀點。

國外學(xué)者多采用直接測度法來度量房地產(chǎn)市場的投機，直接測度法主要是以投機理論為基礎(chǔ)建立投機度計量檢驗?zāi)Ｐ?，通過比較房地產(chǎn)理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的投機。國外學(xué)者萊文（1997）提出了投機度檢驗法，他認(rèn)為房地產(chǎn)價格pt主要由房地產(chǎn)所有者從物業(yè)使用中獲得的收益pθ（假設(shè)資本收益的預(yù)期為0）和房地產(chǎn)所有者預(yù)期價格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量pb構(gòu)成，即pt=pθ+pb，此外，他認(rèn)為影響房地產(chǎn)投機收益變化的主要變量為可支配收入、貸款利率和過去房價實際增長率，并以這些變量的關(guān)系為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)業(yè)投機度檢驗?zāi)Ｐ?，通過模型推導(dǎo)，可用一個變量表示房地產(chǎn)業(yè)投機度，若該值過高，說明房地產(chǎn)市場上存在大量投機行為。

豪斯曼（1978）提出定性檢驗法模型：。其中，pt代表房地產(chǎn)價格，dt代表各期租金收入，ut是誤差項。但根據(jù)豪斯曼的推導(dǎo)，這個方法最終和萊文的方法計算出的數(shù)據(jù)不一致，這就顯得這兩種方法不知到底用哪一個，同時由于是國外的模型，如果應(yīng)用于國內(nèi)市場不知是否能夠照搬。

日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄（1989）也提出了自己的模型，運用公式l=n[ar-（r+s）b]/（r+t）研究了東京市中心寫字樓用地和住宅用地的現(xiàn)實地價和理論地價的差異，上述實證結(jié)果表明，上世紀(jì)80年代末東京寫字樓用地和商業(yè)用地的實際地價已經(jīng)大幅偏離理論地價，部分地區(qū)超出幅度甚至達(dá)到2-3倍。

以上國外學(xué)者研究的成果比較一致的結(jié)論是當(dāng)市場投機度>40%時，認(rèn)定該市場投機行為顯著，房地產(chǎn)投機泡沫產(chǎn)生。國內(nèi)學(xué)者研究投機度方面的也不少，但基本都參考了國外學(xué)者的觀點。

曹振良（2004）提出的模型：pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut，實際是參考國外學(xué)者萊文的模型。其中，p代表房地產(chǎn)價格；y代表居民可支配收入；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過去房地產(chǎn)價格實際增長率；u代表隨機誤差項，投機度為θ=a3 /a2。θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度。即房地產(chǎn)過去價格對將來價格的影響程度。這里面有兩個地方值得考慮，第一，θ到底取多少合適，國內(nèi)外國情不同，是否能用同一個臨界值40%有待深究。第二，曹教授這個模型中“資本收益為零時的房地產(chǎn)價格是收入和利率的函數(shù)”沒有理論依據(jù)，其文中的理論分析，只能說明房地產(chǎn)價格的決定因素是：可支配收入、短期利率、長期利率、房價的實際增長率，而且其學(xué)生周京奎也曾論證過居民可支配收入對房價沒有顯著影響（2004）。

丁華軍（2007）指出的模型pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[（gt-1）/（1+rt）]+ut與曹振良模型差不多，只是將其中的i（代表貸款利率）改成了r（土地價格的增長率），根據(jù)國土資源部的調(diào)查，地價只占房價的一小部分（新京報，2009年6月24日）本文也認(rèn)為地價對房價是沒有傳導(dǎo)作用的，或者說這種傳導(dǎo)是有條件的，那就是開發(fā)商具有一定的市場勢力。

何金英（2008）提出的模型pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[（gt）/（1+it）]+ut，加入了房屋建造成本ct，將gt-1換成了gt，即（gt）/（1+it）代表當(dāng)期房屋的實際增長率。其一這個模型新引入房屋建造成本，而本文觀點認(rèn)為泡沫是房地產(chǎn)實際價格對基礎(chǔ)價格在一定時期的系統(tǒng)偏離，而并不是地價決定了房價；其二，雖然本期房價也會對本期房價有影響，但這個畢竟是同一時期，影響作用并不大，最重要的是本期的房價會對將來的房價有影響，因此，文中g(shù)t是否合適值得再探討。

（三）本文模型的構(gòu)建

以上是各學(xué)者目前對投機存在性模型的觀點，最終都是歸結(jié)為投機度的測算，只是在模型的構(gòu)建上存在不同。而且用這些模型計算數(shù)據(jù)的都是國家統(tǒng)計局2011年

年2月16日公布“新住宅方案”之前的數(shù)據(jù)，無法反應(yīng)新一輪調(diào)控政策2010年底后住宅市場上投機度的問題。本文從自己研究的目的出發(fā)—研究近兩年住宅市場上是否有投機，并且根據(jù)本文的觀點—投機是住宅價格在一定時期內(nèi)對其基礎(chǔ)價格的系統(tǒng)性偏移，其結(jié)果之一是引起了住宅價格的泡沫，結(jié)合以上各學(xué)者的觀點和數(shù)據(jù)的可得性提出本文的投機度模型來分析住宅價格：

pt=a0+a1 rt+a2it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut

其中，p代表住宅價格指數(shù)；r代表住宅租賃價格指數(shù)；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過去住宅價格實際增長率；u代表隨機誤差項，住宅的投機度仍為θ=a3 /a2。并且由于沒有更好的方法定θ的臨界值，因此也暫且根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗選取40%。選擇該模型的原因如下：根據(jù)資產(chǎn)定價模型原理，資產(chǎn)的實際價格是由其基礎(chǔ)價格和預(yù)期資本收益現(xiàn)值兩部分組成，對于預(yù)期收益現(xiàn)值的算法大都模型中沒有差異，但對于基礎(chǔ)價格的計算有多種方法。投機度的含義仍然是a3 /a2，因為a3是預(yù)期收益現(xiàn)值在實際價格中所占的比比例，a2是基礎(chǔ)價格在實際價格中所占的比例。這樣做的好處是同上文銜接，住宅的基礎(chǔ)價格是由住宅投資的未來收入流現(xiàn)值，避免了原來模型的上下文不銜接的問題。

我國住宅市場投機的實證性研究

（一）模型數(shù)據(jù)的收集與處理

由于本文想研究2010年和2011年國家實施一系列房價調(diào)控政策后，投機是否真的被抑制，2010年至今，時間并不長，所以不能選取年度數(shù)據(jù)，而且由于2011年2月16日，統(tǒng)計局頒布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查案》，住宅租賃價格指數(shù)沒有公布，所以考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文根據(jù)中國指數(shù)研究院指數(shù)中心公布的《十大城市房地產(chǎn)價格指數(shù)》和《住宅租賃價格指數(shù)報告》對2011年11月到2012年5月住宅價格的相關(guān)數(shù)據(jù)和住宅租賃價格數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理，最終本文選取了8個城市，這些城市覆蓋有一線和二線城市，同時也涵蓋了東、中和西部城市，因此也有現(xiàn)實意義。貸款利率根據(jù)6個月以內(nèi)（含6個月）的貸款利率調(diào)整而得，過去住宅價格實際增長率是通過住宅價格指數(shù)計算而來的。

（二）模型的實證結(jié)果

本文的實證結(jié)果如表1所示。

（三） 模型的基本結(jié)論

以上回歸結(jié)果在10%的顯著性水平下基本上都是通過檢驗的，并且擬合優(yōu)度也比較高，說明方程擬合的較好。經(jīng)計算，一線城市的北京和上海在國家這兩年嚴(yán)厲的政策調(diào)控下住宅投機度并不高，深圳和廣州如果按40%的標(biāo)準(zhǔn)，也都沒有投機，反倒是二線城市住宅的投機度很高，重慶住宅的投機度高達(dá)0.77（由于沒有三線和四線城市的數(shù)據(jù)，沒有計算三線和四線城市住宅的投機度，這也是本文的不足之處，有待進(jìn)一步討論）。由此可以說明，我國的住宅價格在 2010年11月到2012年5月這個時間段內(nèi)仍存在由于投機產(chǎn)生的泡沫。

結(jié)論及啟示

本文通過分析得出以下結(jié)論：

雖然房地產(chǎn)業(yè)（住宅）投機度過低會影響房地產(chǎn)的發(fā)展，適當(dāng)?shù)呐菽瓡龠M(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展，但泡沫太高勢必會最終成為泡影，并且筆者大膽猜測我國城市住宅的投機行為正在從一線城市往二、甚至是三線、四線城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

投機行為對市場造成的危害，不僅在于哄抬了房價，導(dǎo)致部分消費者無力購買而推延消費時期，更大的危害在于它制造了巨大的房產(chǎn)“隱性空置率”。因而，為了保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護(hù)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，必須有效控制投機行為，而且不僅要嚴(yán)格控制一線城市過高的住宅價格，而且也應(yīng)該關(guān)注二線、三線和四線城市住宅的價格。

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篇（9）

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險?？梢?，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預(yù)期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟運行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關(guān)。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關(guān)系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路

在認(rèn)識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構(gòu)包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎(chǔ)——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護(hù)整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務(wù)。

有利于和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建。

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篇（10）

中圖分類號:F832.48文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3309(2010)01-0068-03

一、選題背景

20世紀(jì)80年代末90年代初,經(jīng)濟合作與發(fā)展組織中的發(fā)達(dá)國家和新興工業(yè)化國家,經(jīng)歷了類似的房地產(chǎn)周期波動。在房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了繁榮階段后,又都出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象,其中以日本泡沫經(jīng)濟、美國經(jīng)濟蕭條和東南亞金融危機最為典型,還有不得不引起我們關(guān)注的2007年美國次貸危機。從這些歷史現(xiàn)象的回顧中可以看出,金融支持過度與新的房地產(chǎn)周期和泡沫的形成有著緊密聯(lián)系。然而,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要由金融機構(gòu)提供,由此產(chǎn)生一個悖論:缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會滯后,其運行效率將會下降;金融支持過度又會導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)的繁榮期,甚至出現(xiàn)價格泡沫。本文選題就是基于此種背景。

二、金融支持過度假說與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系

(一)金融支持過度假說的提出

在眾多泡沫理論文獻(xiàn)中,主要從理性和非理性的角度來探討泡沫形成的機理,但20世紀(jì)70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過度成為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要誘因。然而,鮮有經(jīng)濟學(xué)家對金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析,由此導(dǎo)致目前的泡沫理論對房地產(chǎn)泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過度假說,并以此對房地產(chǎn)泡沫的生成和演化進(jìn)行系統(tǒng)和科學(xué)的探討。

(二)理論背景

理性泡沫的研究大約是從20世紀(jì)70年代開始的,其是對泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)研究的起點。理性泡沫是指在理性預(yù)期的框架內(nèi),市場價格相對于資產(chǎn)未來各期收益現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值的偏離。

隨著信息經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展,西方學(xué)者逐步把信息經(jīng)濟學(xué)理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個信息不對稱下的土地價格模型,分析了土地價格變化與投資者數(shù)量和銀行貸款額之間的關(guān)系。在該模型中,土地價格是投資者和貸款額的函數(shù),那些保留價格高于市場價格的投資者的不斷進(jìn)入,將對土地價格產(chǎn)生重要影響。

Bertand(1996)在對1986-1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中認(rèn)為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機構(gòu)違規(guī)借貸以及金融風(fēng)險的累加,加速了房地產(chǎn)周期波動和房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅。

Mishkin(1997)等人提出,金融機構(gòu)與借款人之間的信息不對稱將會導(dǎo)致金融資產(chǎn)泡沫,但是,他們沒有將金融資產(chǎn)泡沫的形成過程模型化。

Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內(nèi)在的擔(dān)保,會導(dǎo)致風(fēng)險分散行為或高的資產(chǎn)價格,這種政策可能會加劇泡沫問題。他們認(rèn)為,由于信用工具創(chuàng)新的多樣性而導(dǎo)致的金融中介的問題是資產(chǎn)泡沫得以形成的關(guān)鍵。

非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個補充,用以解釋那些由于非理性因素所導(dǎo)致的泡沫現(xiàn)象。盡管正統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)研究理,但“經(jīng)濟人”的非理卻總是存在的。市場基礎(chǔ)僅能部分地決定價格,外來因素,如群體心理、時尚、狂熱而引起的投機行為,也是決定價格的重要因素。

從上述泡沫經(jīng)濟理論的演化中可以看出,經(jīng)濟學(xué)家越來越關(guān)注金融支持在推動泡沫形成和發(fā)展中的作用。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象,是在金融支持過度背景下,由于投機者預(yù)期的趨同性而產(chǎn)生的群體投機行為,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。

(三)金融支持過度

在凱恩斯主義中,貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運行的基礎(chǔ),也是融資的主要來源。從目前金融制度來看,銀行具有通過信貸擴張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為,如果沒有金融部門信貸擴張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造,投資和經(jīng)濟增長是不可能的。然而,在金融支持力度提高時,又會對整體經(jīng)濟造成沖擊,從而形成資產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與金融支持過度有著密切的關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,由于金融機構(gòu)的短時行為,導(dǎo)致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè),投資者由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的投機行為和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為。因此,我們認(rèn)為,金融支持過度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱導(dǎo)致的房地產(chǎn)信貸過度膨脹,房地產(chǎn)市場參與者由此形成了嚴(yán)重的投機心理和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為,從而直接推動了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。

三、金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)體系研究

(一)金融支持過度衡量指標(biāo)

房地產(chǎn)本身是一種投資額高的可增值的資產(chǎn),其供給和需求兩個方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產(chǎn)業(yè)就不能正常運行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過度會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,從而影響房地產(chǎn)業(yè)的正常運行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過度,必須建立起金融支持過度衡量指標(biāo)體系,并對金融支持的正常區(qū)間和過度區(qū)間進(jìn)行確定。以日本為例,對1980-1990年間房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)進(jìn)入支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額和房地產(chǎn)金融支持年增長率進(jìn)行分析。

(二)房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)

曹振良等(2000)認(rèn)為,判別房地產(chǎn)市場是否過熱或投機過度,從而可能會出現(xiàn)泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗房地產(chǎn)投資收益是否太高;二是檢驗房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額;三是估計房地產(chǎn)的理論價格;四是分析房地產(chǎn)投資是否過度;五是監(jiān)測開發(fā)商的施工進(jìn)度。

李維哲和曲波(2002)設(shè)計了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的語境指標(biāo),將其分為生產(chǎn)類指標(biāo)、交易狀況指標(biāo)、消費狀況指標(biāo)和金融類指標(biāo)4大類。

劉洪玉等(2003)認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫生成的條件有2個:即過度的投機需求和投資信貸支持,并從該角度設(shè)計了3個房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo):房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入。

上述學(xué)者從不同角度探討了房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo),這些研究存在兩個問題:第一, 有些指標(biāo)存在不易操作的問題;第二,影響房地產(chǎn)價格的因素由于地區(qū)不同而差別較大,其理論價格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產(chǎn)泡沫的程度,我們認(rèn)為,在選擇指標(biāo)上應(yīng)該遵循可操作性原則,并根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)設(shè)定泡沫的指標(biāo)值。據(jù)此,我們提出了5個房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo):(1)房價收入比;(2)房地產(chǎn)價格年增長率;(3)貨幣供給增長率;(4)房地產(chǎn)價格增長率與消費價格增長率之比;(5)房屋空置率。

四、中國房地產(chǎn)泡沫防范的政策建議

防范房地產(chǎn)泡沫,避免房地產(chǎn)過熱變成泡沫,是保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展的關(guān)鍵,也是擺在我們面前的一項重要課題。本文對防范房地產(chǎn)泡沫提出如下建議:

第一,嚴(yán)防金融支持過度。由于中國房地產(chǎn)投資的資金大部分來源于銀行,而銀行貸款具有信用擴張效應(yīng),因此,銀行往往是金融支持過度的主導(dǎo)者。為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常水平,國家應(yīng)從宏觀上對房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額和房地產(chǎn)支持年增長率進(jìn)行監(jiān)控。在這些指標(biāo)即將達(dá)到臨界值前,果斷采取措施,為房地產(chǎn)業(yè)正常運行提供良好的金融環(huán)境。

第二,建立個人信用制度。如果能夠建立起個人信用制度,使個人信用資料有連續(xù)記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過一定法律程序就可以查閱到個人信用檔案中的資料,從而對申請人的資信狀況進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。個人信用制度包括以下內(nèi)容:(1)個人信用檔案制度;(2)個人信用賬戶制度;(3)多層次個人信用社會調(diào)查體系;(4)個人信用監(jiān)控和預(yù)警制度。

第三,設(shè)計合理嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。主要包括:(1)對土地空置征稅,提高囤積投機的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。

第四,加強對房地產(chǎn)價格的檢測與調(diào)控。主要包括:(1)建立城市基準(zhǔn)地價公示制度,編制并定期地價指數(shù)、各類物業(yè)價格指數(shù)作為市場交易的決策參考;(2)建立房地產(chǎn)交易價格評估制度與申報制度,這樣,政府就可以監(jiān)督每一宗房地產(chǎn)的成交價格情況;(3)對房地產(chǎn)預(yù)售做嚴(yán)格審查;(4)利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場;(5)加快企業(yè)制度改革與房地產(chǎn)使用制度改革,使房地產(chǎn)投資主體成為自負(fù)盈虧、自我約束的經(jīng)濟實體;(6)政府應(yīng)適時發(fā)出警告,公告有關(guān)市場信息,加強對投資者市場風(fēng)險的教育,調(diào)整市場情緒,盡量化解大眾的非理。

第五,擴展企業(yè)融資渠道,提高企業(yè)競爭力。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭力還不是很強,企業(yè)間的競爭力相差不大,企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一,企業(yè)往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國房地產(chǎn)業(yè)競爭力,應(yīng)著重做好以下工作:(1)組建一體化企業(yè)集團(tuán);(2)鼓勵社會基金投資房地產(chǎn)業(yè),提高企業(yè)融資能力;(3)政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策;(4)鼓勵企業(yè)創(chuàng)立名牌產(chǎn)品;(5)鼓勵有實力的房地產(chǎn)企業(yè)上市。

參考文獻(xiàn):