序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)檔案論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的地位

房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷工作是一項(xiàng)“民心工程”、“實(shí)事工程”。拆遷工作的好壞，直接影響著老百姓的切身利益乃至整個(gè)社會的民生狀況。房地產(chǎn)拆遷檔案記錄了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、老百姓居住條件的改善過程以及社會城市建設(shè)的變遷過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的數(shù)量和質(zhì)量在某種程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的秩序，反映了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，涉及著千家萬戶的生計(jì)。

2、房地產(chǎn)拆遷檔案的作用

(1)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是檢查、審核拆遷活動的重要依據(jù)，是即將消失或已經(jīng)消失的建筑物的原始記錄。由于它是原始建筑的真實(shí)記錄，因此可以作為歷史的見證和證據(jù)供后人利用，同時(shí)其自身所蘊(yùn)含的歷史和文化價(jià)值也是不可估量的，對于恢復(fù)和還原歷史面貌、了解和認(rèn)識人類社會的發(fā)展都有著極其重要的作用。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案不僅是區(qū)域建設(shè)發(fā)展中的寶貴資料，同時(shí)它也與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會穩(wěn)定以及人民群眾的安居樂業(yè)息息相關(guān)。它不但可以為區(qū)域管理、改造區(qū)域形象提供必要的依據(jù)，而且對保存區(qū)域信息、留存區(qū)域原貌有著重要意義。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是房地產(chǎn)企業(yè)檔案的主要組成部分，它是保障被拆遷人合法權(quán)益的重要憑證，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理房屋的重要依據(jù)，同時(shí)它在房屋易主、辦理產(chǎn)權(quán)、法律糾紛等事宜中發(fā)揮著重要的作用，關(guān)系到老百姓的切身利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的特點(diǎn)

房地產(chǎn)拆遷檔案區(qū)別于其他門類檔案，具有內(nèi)容復(fù)雜、易變、利用群體相對穩(wěn)定的特點(diǎn)。

1、內(nèi)容的復(fù)雜性。拆遷改造本身是個(gè)較為復(fù)雜的工程，涉及的部門多、任務(wù)重、工期長，包括從調(diào)查摸底、測算計(jì)劃、動遷審批至拆遷、安置、施工等多個(gè)階段，而且各個(gè)階段內(nèi)部又會有很多劃分。例如我集團(tuán)負(fù)責(zé)的開陽里危改小區(qū)在拆遷安置、補(bǔ)償問題上，根據(jù)被拆遷入意愿，分為回遷、外遷、貨幣補(bǔ)償、放棄等多種情況，甚為復(fù)雜，隨之產(chǎn)生的檔案在內(nèi)容上也必然會體現(xiàn)出復(fù)雜性的特點(diǎn)。

2、內(nèi)容的易變性。不同時(shí)期、不同階段、不同地區(qū)國家的拆遷政策不同，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案在內(nèi)容上也會有所變化。以北京市為例，2001年11月1日起執(zhí)行北京市人民政府第87號令《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，2003年5月1日起執(zhí)行北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于修訂<北京市房屋產(chǎn)權(quán)單位管理辦法>的通知》，危舊房改造拆遷執(zhí)行北京市人民政府辦公廳(京政發(fā)[2000]19號)《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)的通知》等。隨著拆遷政策的變化，拆遷檔案也會隨之而變。

3、利用群體的相對穩(wěn)定性。房地產(chǎn)拆遷檔案所具有的特殊的依據(jù)和憑證作用，決定了拆遷檔案利用群體的相對固定性、穩(wěn)定性，即拆遷人、被拆遷人和法律糾紛解決部門。

三、拆遷檔案收集工作存在的問題

拆遷檔案的以上特點(diǎn)說明了拆遷檔案的收集工作會存在一定難度。筆者結(jié)合自身的工作實(shí)際發(fā)現(xiàn)，目前拆遷檔案的收集工作存在以下問題。

一是拆遷單位領(lǐng)導(dǎo)和工作人員的檔案意識比較薄弱，領(lǐng)導(dǎo)重視不夠，在拆遷工作中重施工、趕工期，輕視拆遷檔案資料的收集和整理工作，沒有將拆遷檔案工作納入企業(yè)管理中，嚴(yán)重影響了拆遷檔案的收集工作。

二是拆遷任務(wù)重，涉及的拆遷單位或部門多，拆遷人員流動大，有些是單位崗位調(diào)整后轉(zhuǎn)崗到該崗位，拆遷人員專業(yè)水平較低，綜合素質(zhì)不高，有的工作人員缺乏責(zé)任心，對拆遷資料審核不嚴(yán)格，導(dǎo)致原始記錄不準(zhǔn)確，不能真實(shí)反映拆遷工作的過程，給國家、企業(yè)和被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失。

三是拆遷檔案管理制度不健全，特別是在歸檔范圍、歸檔時(shí)間上沒有統(tǒng)一的依據(jù)和制度，拆遷資料散失在個(gè)人手中，造成檔案人員的收集工作十分被動。拆遷人員為了趕工期和方便自己利用，將拆遷資料據(jù)為己有，沒有配合檔案人員及時(shí)歸檔，導(dǎo)致收集的拆遷檔案存在不齊全、不完整問題，最終導(dǎo)致企業(yè)檔案資產(chǎn)的流失。

四、加強(qiáng)拆遷檔案收集工作的對策

針對上述問題，筆者認(rèn)為加強(qiáng)拆遷檔案的收集工作，可以采取以下措施。

1、加大對拆遷檔案收集工作的宣傳力度，形成收集工作重要性的認(rèn)識，不斷提高檔案意識。

具體做法：一是檔案部門要加強(qiáng)拆遷檔案收集工作的宣傳教育，使每一個(gè)拆遷工作人員都明白拆遷檔案在企業(yè)管理中的重要意義和作用，養(yǎng)成自覺保管和及時(shí)移交拆遷檔案的習(xí)慣，并將檔案意識貫穿于整個(gè)拆遷工作。二是加強(qiáng)對拆遷人員拆遷檔案收集要求的培訓(xùn)工作，明確在拆遷工作中拆遷檔案的收集范圍，保證歸檔文件材料的質(zhì)量和有效性。針對目前拆遷檔案管理的特點(diǎn)，我集團(tuán)不定期請北京市檔案局專家及相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門舉辦檔案知識及相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)，重視對拆遷檔案專業(yè)人員的培養(yǎng)，穩(wěn)定檔案干部隊(duì)伍。通過幾年的努力，我集團(tuán)拆遷檔案管理水平有了較大的提高。

2、建立健全拆遷檔案管理體系，明確拆遷檔案職責(zé)。

一是明確各拆遷單位拆遷檔案主管部門及主管領(lǐng)導(dǎo)，配置拆遷檔案人員及拆遷業(yè)務(wù)人員。例如我集團(tuán)在拆遷單位形成了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)分管、專職檔案員和拆遷部門兼職檔案員“三到位”的管理模式。其中，檔案人員負(fù)責(zé)督促業(yè)務(wù)人員將其分散在各拆遷工作人員手中的拆遷檔案收集齊全完整，按拆遷檔案的形成規(guī)律整理、編目后向檔案人員移交歸檔。通過清晰的檔案管理體系和合理的職責(zé)分工，保證了拆遷檔案收集的齊全、完整、準(zhǔn)確。

二是加強(qiáng)收集拆遷檔案的前期準(zhǔn)備工作，為檔案的收集工作奠定基礎(chǔ)。拆遷檔案內(nèi)容復(fù)雜、分散，收集難度大，但是拆遷檔案的收集質(zhì)量直接涉及到拆遷人與被拆遷人的切身利益，也就是國家、企業(yè)和老百姓的利益。這就要求檔案部門提前介入，從拆遷工作一開始就主動介入，進(jìn)行項(xiàng)目跟蹤，加強(qiáng)對拆遷檔案的收集工作。

三是制定拆遷檔案的收集制度，明確拆遷檔案的收集范圍。正確劃定拆遷檔案的收集范圍，是拆遷檔案工作的重要環(huán)節(jié)，也是拆遷檔案收集工作的依據(jù)。為此，我集團(tuán)檔案部門會同拆遷部門共同確定了拆遷檔案的收集范圍、歸檔時(shí)間、歸檔要求等，特別是歸檔范圍的制定，保證了收集工作的質(zhì)量和拆遷檔案的質(zhì)量，同時(shí)也決定了拆遷檔案的利用效果，在某種意義上為企業(yè)挽回了一定的經(jīng)濟(jì)損失。近年來，涉及拆遷的行政訴訟案件越來越多，為了使拆遷行政案件的審判體現(xiàn)公正、公平的價(jià)值，體現(xiàn)保護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，收集齊全、完整、準(zhǔn)確的拆遷檔案尤為重要。例如我集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的雙榆樹小區(qū)在拆遷某公司時(shí)與該公司簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議及合作建設(shè)辦公樓的合作書。近期，該公司到檔案室借閱小區(qū)前期開發(fā)資料辦理辦公樓產(chǎn)權(quán)證，檔案人員會同拆遷部門查閱當(dāng)時(shí)的拆遷檔案，證明該辦公樓產(chǎn)權(quán)歸兩個(gè)公司共同所有，避免了集團(tuán)資產(chǎn)的流失，為企業(yè)挽回了經(jīng)濟(jì)損失，拆遷檔案發(fā)揮了巨大的作用。

篇（2）

一、存在的問題

（一）產(chǎn)權(quán)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力有待提高

房地產(chǎn)的檔案是十分重要的材料，而我國的產(chǎn)權(quán)檔案抗風(fēng)險(xiǎn)能力一直較低下。主要原因是受到經(jīng)濟(jì)因素的思想觀念的影響，雖然我的房地產(chǎn)檔案管理部門做好了基本的檔案保護(hù)措施，但當(dāng)遇到一些大型的自然災(zāi)害或不可抗力因素時(shí)，產(chǎn)權(quán)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力弊病就會立刻凸顯出來。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的強(qiáng)大破壞作用，整個(gè)汶川基本被夷為廢墟，還造成了巨大的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡，很多產(chǎn)權(quán)檔案已經(jīng)不復(fù)存在，這給后期的財(cái)產(chǎn)理賠工作帶來了很大的困難。

（二）產(chǎn)權(quán)檔案具有明顯的時(shí)代特征

由于產(chǎn)權(quán)檔案所跨越的時(shí)間較長，在不同的歷史階段，產(chǎn)權(quán)檔案的管理方式也有很大的不同。隨著現(xiàn)代科技和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的產(chǎn)權(quán)檔案管理已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，產(chǎn)權(quán)檔案具有明顯的時(shí)代特征。但是，我國產(chǎn)權(quán)檔案管理人員的專業(yè)性普遍較低，管理人員的業(yè)務(wù)能力不高，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，材料檔案的不規(guī)范問題時(shí)常發(fā)生。在科技不夠發(fā)達(dá)的時(shí)期，產(chǎn)權(quán)檔案是由紙張組成的，且檔案中對于產(chǎn)權(quán)的描述過于簡單，通常只有平面結(jié)構(gòu)圖，產(chǎn)權(quán)周圍的情況描述較少。

（三）房地產(chǎn)檔案的形式單一

完整的房地產(chǎn)檔案中，必須包含除了文字、圖表之外，還應(yīng)有一些相關(guān)的照片、錄音、重要數(shù)據(jù)的底版和其他影像資料。但隨著時(shí)代的發(fā)展，這些資料已經(jīng)無法滿足人們的需要了，由于房地產(chǎn)檔案的特殊性，它在保存中有特殊的載體，如果這些載體遭到損壞，整個(gè)管理成本會提高很多。因此，對于特殊的檔案材料，一定要讓專人管理，還要有特定的管理制度。只是我們在這方面的人才很少，所以我們要大量培養(yǎng)這樣的人才，以便適應(yīng)社會發(fā)展的需求。

二、加強(qiáng)管理，解決問題

（一）加強(qiáng)基礎(chǔ)工作

實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化是現(xiàn)代房地產(chǎn)檔案管理的主要趨勢。由于這是一項(xiàng)技術(shù)活，管理人員需要事先做好材料調(diào)查和搜集，對存量房產(chǎn)檔案進(jìn)行清理、檢查和鑒定，保證檔案資料的完整性。再者，其檔案內(nèi)容要精確簡潔，減去檔案中不必要的內(nèi)容。最后，必須保證檔案資料中內(nèi)容的清晰，排序也必須符合規(guī)定。數(shù)字化后，還應(yīng)對數(shù)據(jù)質(zhì)量、圖像質(zhì)量進(jìn)行檢查，保證萬無一失。

（二）建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

國家檔案局已經(jīng)針對電子檔案管理制定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，這對我國的電子檔案管理起到了很大的規(guī)范作用。房地產(chǎn)管理部門也必須結(jié)合時(shí)代和的行業(yè)的特點(diǎn)，制定與本行業(yè)檔案管理相關(guān)的制度，提高檔案管理的質(zhì)量和有效性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化管理，并逐漸走向現(xiàn)代化，與世界接軌。

（三）保存雙套

房產(chǎn)檔案數(shù)字化是檔案工作中的新內(nèi)容，也是新的發(fā)展，但我們還有許多問題需要解決，如數(shù)字化檔案中信息歸納問題，檔案的執(zhí)行憑證問題，數(shù)字化檔案的安全訪問和安全管理問題，或者信息的規(guī)范化、存儲等方方面面的問題。所以，我們必須根據(jù)實(shí)際，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，對房地產(chǎn)檔案管理實(shí)行雙保險(xiǎn)，就是在使用電子計(jì)算機(jī)保存的同時(shí)，還做好紙張檔案儲存，這樣就能保證房地產(chǎn)檔案的安全可靠了。在現(xiàn)代化管理中，我們首先要做好數(shù)字化管理，建立相關(guān)的房地產(chǎn)檔案信息搜索平臺，讓業(yè)主可以方便的搜索到信息；在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的逐頁掃描，存入微機(jī)。在房地產(chǎn)檔案提供利用過程中，只要是關(guān)于檔案的修改、閱讀、檢查等方面的，都應(yīng)使用觸屏、電腦查看等科學(xué)技術(shù)，這樣也能減少房地產(chǎn)檔案過多的與外界接觸，保證其安全。

（四）搞好前期控制

根據(jù)我國相關(guān)法律，房地產(chǎn)檔案必須是真實(shí)、準(zhǔn)確的，不得與事實(shí)相違背。如果房地產(chǎn)檔案本身存在一些記錄錯(cuò)誤或者其它誤差，那么房地產(chǎn)檔案的法律效力就會大大降低，在發(fā)揮憑證作用的過程中就會出現(xiàn)證據(jù)錯(cuò)誤和證據(jù)不足的問題。為了避免這一問題的發(fā)生，房地產(chǎn)檔案必須做好事前控制，在檔案歸檔前，應(yīng)該把握好三關(guān)：加強(qiáng)文件資料審核的管理。相關(guān)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)登記時(shí)，一點(diǎn)要嚴(yán)格審查當(dāng)事人的資料完善、是否符合資格要求，并保證其提供的資料都是合法有效的；文件材料的形成要合法。申請人在辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中，需按照相關(guān)規(guī)定填寫一些資料和提供一些信息，這些資料都是不可缺的。其中，當(dāng)事人是自然人的，核對好信息后，在身份證復(fù)印件上簽好無異議等字樣，并簽字按手??；如果是法人，就應(yīng)讓法定代表人填好委托書，并加蓋單位公章。只有做好產(chǎn)權(quán)的事前審查工作，才能為后期的檔案管理打下基礎(chǔ)；產(chǎn)權(quán)資料移交的管理。這是產(chǎn)權(quán)資料管理中最重要的環(huán)節(jié)，檔案在交接過程中，管理人員必須對檔案資料再一次進(jìn)行檢查。如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或不足的資料文件，檔案管理人員可以拒收。但要說明原因，以便當(dāng)事人及時(shí)采取補(bǔ)救措施。

（五）注重人才的培養(yǎng)

我們從房地產(chǎn)檔案未來發(fā)展的角度來看，單單只懂得計(jì)算機(jī)技術(shù)和紙質(zhì)等載體的檔案管理人員將無法勝任這項(xiàng)工作，因?yàn)樯鐣默F(xiàn)代化發(fā)展對管理人員的要求也會越來越高。因此，我們必須建設(shè)一支具有專業(yè)管理能力的人才，應(yīng)以復(fù)合型人才為重點(diǎn)的人才隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)檔案管理的全面進(jìn)步。數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理人才必須是全面的人才，只有這樣的人才，才能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才能積極面對挑戰(zhàn)，解決問題。房產(chǎn)檔案數(shù)字化的實(shí)施，減少了檔案管理部門的工作量，為社會提供了更便捷的服務(wù)，還能有效增強(qiáng)檔案的安全性和可靠性，保護(hù)了業(yè)主的合法利益。因此，房產(chǎn)檔案部門必須抓住機(jī)遇，積極探索和努力實(shí)踐，引進(jìn)先進(jìn)的管理技術(shù)，制定完善的管理制度，全面推進(jìn)房地產(chǎn)檔案管理的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

 

目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時(shí)間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時(shí)間和大量的人力、物力、財(cái)力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段, 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計(jì)算機(jī)對房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個(gè)重要條件。 

 

一、確定適用標(biāo)準(zhǔn) 

 

信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中, 必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn), 最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺, 實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。 

 

二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫 

 

房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個(gè)方面: 檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的作用, 它是檔案數(shù)據(jù)的來源。房地產(chǎn)檔案管理要實(shí)行全方位、多元化的服務(wù)模式, 房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁, 是實(shí)現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點(diǎn), 為利用者提供一個(gè)交流平臺。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網(wǎng)上, 對于有條件利用資料的各級用戶可根據(jù)自身的用戶級別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面, 利用者可將自身的相關(guān)問題留在網(wǎng)頁上, 房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時(shí)了解適用者的需求, 解答問題, 搞好服務(wù), 方便群眾。 

 

三、重視人員素質(zhì)的提高 

 

檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶, 檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。 

 

四、要突出服務(wù)理念 

 

就現(xiàn)代管理科學(xué)而言, 房地產(chǎn)市場管理同時(shí)也是一種服務(wù), 是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務(wù)。當(dāng)前, 社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場信息服務(wù), 也越來越渴望通過房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)來獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo), 因此, 我們只有及時(shí)、主動、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變, 才能夠順應(yīng)社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)同樣需要 

 

五、要著力強(qiáng)化系統(tǒng)的協(xié)作效能 

 

在房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)中, 需要從全社會的角度去認(rèn)識和把握市場信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范, 包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項(xiàng)、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范與格式, 為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ); 二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場數(shù)據(jù)的采集面, 并規(guī)劃和設(shè)計(jì)出必要的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)途徑; 盡可能多地實(shí)現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換, 促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流;三是要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互, 新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞, 實(shí)現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。 

 

六、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點(diǎn)建議 

 

1.提高數(shù)字化管理的認(rèn)識, 建立完整規(guī)范的檔案資料,房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的目的是最大限度地提供利用, 滿足社會需求。 

2.制定房地產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃, 并分階段有步驟地實(shí)施在數(shù)字化建設(shè)過程中, 必須充分考慮到各地房地產(chǎn)檔案管理部門歷史上形成的數(shù)量龐大的庫存檔案, 以及每年數(shù)量激增的綜合反映, 建立一支既懂檔案管理, 又懂房地產(chǎn)管理和計(jì)算機(jī)知識的專業(yè)隊(duì)伍, 是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息現(xiàn)代化管理工作的關(guān)鍵。 

篇（4）

中圖分類號：G275.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）02（c）-0128-02

中國的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來，房地權(quán)屬檔案資料越來越多，也備受關(guān)注。對于房地權(quán)屬檔案實(shí)施專業(yè)化管理，就需要規(guī)范各項(xiàng)管理工作，以使檔案資料為中國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好地提供服務(wù)。國家建設(shè)部從社會發(fā)展的角度出發(fā)安排專業(yè)的機(jī)構(gòu)管理房地權(quán)屬檔案，使房地權(quán)屬檔案由專業(yè)人員管理，而且還采用了檔案保護(hù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)了房地權(quán)屬檔案管理的現(xiàn)代化，且檔案管理受到法律保護(hù)。當(dāng)時(shí)在房地權(quán)屬檔案的具體管理操作中，會存在一些問題需要正確面對。這就需要采取相應(yīng)的管理對策，以提高房地權(quán)屬檔案管理質(zhì)量，更好地發(fā)揮房地權(quán)屬檔案的管理效能。

1 房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理中所存在的問題

1.1 房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理意識薄弱

房地產(chǎn)市場運(yùn)行速度不斷加快，雖然目前實(shí)現(xiàn)了檔案管理法制化，但是，一些房地產(chǎn)管理部門的檔案管理人員依然檔案管理意識薄弱，甚至部分檔案管理人員的法制觀念不強(qiáng)，導(dǎo)致在檔案管理工作中存在失誤。一些房地產(chǎn)部門在房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作中，存在沒有將房產(chǎn)權(quán)屬檔案及時(shí)歸檔的現(xiàn)象，歸檔資料不完整的問題也時(shí)有發(fā)生[1]。比如，檔案管理人員在給房產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔的時(shí)候，僅僅保存了文本資料，沒有將存有檔案資料的軟盤、統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及影像資料作為檔案資料存儲，甚至沒有將房產(chǎn)分幅平面圖存入到檔案中。這種檔案管理缺失的問題，就是由于在房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理中沒有實(shí)施規(guī)范化管理，導(dǎo)致檔案資料不全，檔案信息失真。

1.2 房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理不符合時(shí)代要求

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)在各個(gè)領(lǐng)域普及，并成為各項(xiàng)工作中不可或缺的一部分。這就必然會導(dǎo)致形式多樣的檔案資料產(chǎn)生。房地產(chǎn)也采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理模式，但是在房地產(chǎn)檔案管理工作中，依然存在手工操作的問題，導(dǎo)致檔案管理工作滯后于時(shí)代。檔案管理工作是細(xì)致入微的工作，不能出現(xiàn)一點(diǎn)差錯(cuò)。房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的房產(chǎn)權(quán)屬檔案資料直接關(guān)乎到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也關(guān)乎到中國市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。因此，在檔案管理工作中，就要體現(xiàn)出時(shí)代感。從目前的房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作情況來看，由于沒有對計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效利用，就會導(dǎo)致n案管理工作繁瑣、復(fù)雜，而且難以提高檔案管理質(zhì)量。諸如新產(chǎn)生的房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理不能夠及時(shí)立卷，使得檔案資料大量堆積。隨著檔案資料越來越多，審查檔案的工作成為了一項(xiàng)亟待解決的難題，這些都是檔案管理人員沒有對計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)充分利用的結(jié)果。

1.3 房產(chǎn)權(quán)屬檔案沒有發(fā)揮服務(wù)功能

房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作中存在著較大的被動性，沒有為檔案資料的使用人提供主動的服務(wù)，這就使房產(chǎn)權(quán)屬檔案沒有發(fā)揮服務(wù)功能。檔案管理部門沒有對檔案使用人的資料利用情況以及查閱檔案的意圖進(jìn)行分析，就會導(dǎo)致檔案資料缺乏完整性[2]。比如，長期以來，產(chǎn)權(quán)檔案資料都是文本資料構(gòu)成，對房產(chǎn)的描述所使用的是平面結(jié)構(gòu)圖，這種太過簡單的房產(chǎn)權(quán)屬檔案必然會降低檔案資料的使用效率，使其服務(wù)功能難以充分發(fā)揮出來。

1.4 檔案管理人員的職業(yè)素質(zhì)有待進(jìn)一步提高

檔案管理現(xiàn)代化，就是要求檔案管理人員要具有較高的職業(yè)素質(zhì)。從目前的房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理情況來看，由于檔案管理人員對現(xiàn)代化技術(shù)沒有熟練掌握，更沒有根據(jù)檔案管理需要充實(shí)和完善自身的專業(yè)知識，就會導(dǎo)致檔案管理中存在不按照規(guī)范操作的現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的有效處理措施

2.1 對房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理給予高度重視

房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作所涉及的內(nèi)容包括房產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查、登記，權(quán)屬發(fā)生了變更、轉(zhuǎn)換以及房地產(chǎn)的測繪工作等管理工作中所產(chǎn)生的各種形式的資料。這些資料都是對房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理過程的詳細(xì)記錄，對管理工作中的各項(xiàng)工作詳細(xì)表達(dá)，也是后續(xù)相關(guān)管理工作順利展開的重要依據(jù)。對于房產(chǎn)權(quán)屬的判斷，就需要以房地產(chǎn)權(quán)屬檔案作為主要依據(jù)，對產(chǎn)權(quán)的所屬做出判斷。特別是在舊城改造中，就需要以房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料為依據(jù)，對房產(chǎn)實(shí)施管理。因此，房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作是需要高度重視的。

2.2 房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理中要充分發(fā)揮其社會化服務(wù)職能

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作所發(fā)揮的主要功能是為社會提供服務(wù)。從法律的角度針對房地產(chǎn)變更等問題實(shí)施管理，同時(shí)對房產(chǎn)所有權(quán)登記以及產(chǎn)生的各種民事糾紛等，都可以調(diào)用檔案資料作為依據(jù)進(jìn)行調(diào)節(jié)，由此可見房地產(chǎn)檔案具有極為重要的社會價(jià)值[3]。將計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)充分利用起來，為用戶提供房產(chǎn)權(quán)屬方面最原始的資料信息，可以滿足社會需求，為社會提供更為完善的服務(wù)。

2.3 實(shí)施房產(chǎn)權(quán)屬檔案的法制化管理

將房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理上升到法律層面，就是要將《檔案法》充分利用起來。對于違反檔案法的案件要按照法律規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行處理。做好檔案管理執(zhí)法工作，就是要對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理中違返法律規(guī)定的行為嚴(yán)格懲治，以推進(jìn)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的法制化建設(shè)。

2.4 提高房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人員的職業(yè)素質(zhì)

檔案管理人員要樹立服務(wù)意識，在履行檔案管理職責(zé)的時(shí)候，要具有高度的責(zé)任心，注重自我學(xué)習(xí)、自我完善，以提高職業(yè)綜合能力。此外，還需要引進(jìn)檔案管理高端人才，不僅熟悉檔案管理工作，而且還精通計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠熟練地操作檔案管理軟件，以促進(jìn)地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作現(xiàn)代化。

3 結(jié)語

綜上所述，要想促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，做好房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理非常重要，也是明確產(chǎn)權(quán)管理與產(chǎn)籍管理之間關(guān)系的重要條件。要確保房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理規(guī)范有效，就要實(shí)施檔案管理法制化，要求檔案管理人員不僅要提升房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理意識，以使房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作更好地服務(wù)于產(chǎn)權(quán)管理，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

篇（5）

引言：

在中國房地產(chǎn)改革的進(jìn)程中，房地檔案所發(fā)揮的作用是不容忽視的。對于房地產(chǎn)檔案實(shí)施規(guī)范化管理，僅僅采取基本的檔案資料存儲和保護(hù)措施是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要創(chuàng)新房產(chǎn)檔案管理模式，不僅要對房地產(chǎn)檔案由專業(yè)人員管理，還要實(shí)施房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理，讓檔案管理工作富于時(shí)代感，且受到法律保護(hù)，使得房地產(chǎn)檔案更好地發(fā)揮其服務(wù)效能。

一、房產(chǎn)檔案管理中所存在的問題

（一）房產(chǎn)檔案管理沒有得到高度重視

房產(chǎn)檔案管理工作的主要目的是提高資源的使用效率，以提高房產(chǎn)檔案的使用價(jià)值。但是，當(dāng)落實(shí)到具體工作中，就會存在房產(chǎn)檔案管理沒有得到高度重視的問題，主要體現(xiàn)為房產(chǎn)檔案管理工作沒有得到進(jìn)一步完善，檔案管理的基礎(chǔ)設(shè)備不夠健全，同時(shí)還存在管理缺乏科學(xué)性的問題，結(jié)果造成房產(chǎn)檔案管理效率不高，資料長期堆放沒有及時(shí)處理，使得房產(chǎn)檔案的真實(shí)、準(zhǔn)確性受到影響。特別是在房產(chǎn)檔案資料中，存在檔案信息與實(shí)際信息不相符合的問題，就必然會影響檔案資料的利用效率[1]。房產(chǎn)檔案需要實(shí)施開放性管理，即檔案資料要切實(shí)地為社會服務(wù)。但是，要利用檔案資料解決房產(chǎn)糾紛方面的問題依然很難實(shí)現(xiàn)，就是由于檔案資料的開放度不夠，加之資料的真實(shí)可靠性問題的存在，使檔案資料的社會服務(wù)功能難以充分發(fā)揮。

（二）房產(chǎn)檔案載體缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)能力

現(xiàn)行的房產(chǎn)檔案包括有多種形式，除了文本檔案之外，還包括圖片、表格、音像資料和影像資料等等。由于房產(chǎn)檔案管理部門在收集檔案資料的過程中存在不當(dāng)行為，就會導(dǎo)致檔案資料缺乏完整性。特別是一些不可抵抗力的存在，如果沒有對房產(chǎn)檔案資料實(shí)施必要的保護(hù)，就會導(dǎo)致資料損壞或者丟失[2]。比如，2008年，中國的汶川發(fā)生了地震，破壞性是非常大的，幾乎整個(gè)的汶川都被震為平地，大量的房產(chǎn)檔案因此消失，給后期的索賠問題帶來了極大的。其中的一個(gè)主要原因就是房產(chǎn)檔案載體缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)能力，一旦出現(xiàn)這種非人力所能夠抗拒的自然災(zāi)害，就會導(dǎo)致檔案資料損害或者丟失，使一些社會性工作難以順利展開。

（三）房產(chǎn)檔案管理沒有對數(shù)字化工具合理利用

各種數(shù)字化工具的普及，在房產(chǎn)檔案管理工作中，沒有對這些工具合理利用，就會導(dǎo)致檔案管理缺乏時(shí)代感，而且管理難度也進(jìn)一步加大。雖然部分檔案管理部門采用了信息化房產(chǎn)檔案管理模式，但由于沒有運(yùn)行統(tǒng)一規(guī)范的信息管理系統(tǒng)，使檔案管理工作運(yùn)行中存在檔案信息傳輸不暢、信息不能及時(shí)更新的問題，對房產(chǎn)檔案信息的安全準(zhǔn)確性產(chǎn)生了負(fù)面影響。

二、房產(chǎn)檔案管理的有效措施

（一）將科學(xué)的房產(chǎn)檔案管理體系構(gòu)建起來

房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展，必然會產(chǎn)生大量的檔案管理資料。為了加快房產(chǎn)檔案管理的步伐，就需要現(xiàn)代化的房產(chǎn)檔案管理工作，將科學(xué)的房產(chǎn)檔案管理體系構(gòu)建起來是非常必要的，以提高檔案管理質(zhì)量和檔案管理效率。在檔案管理工作中引進(jìn)信息技術(shù)，就是在檔案管理工作中，包括檔案信息的收集、傳輸和信息資料的整理都需要實(shí)施規(guī)范化管理。同時(shí)，在檔案管理工作總，還需要將安全防護(hù)措施構(gòu)建起來。這就需要將所有的這些管理內(nèi)容納入到房產(chǎn)檔案管理體系中，實(shí)現(xiàn)動態(tài)化管理，以提高檔案管理質(zhì)量。

（二）房產(chǎn)檔案管理工作中管理人員要提高檔案管理意識

房產(chǎn)檔案管理工作中，要提高檔案管理質(zhì)量，就需要檔案管理人員提高管理意識，基于此提升管理水平。從現(xiàn)行的檔案管理工作情況來看，存在著管理不規(guī)范、不到位的問題，其中的一項(xiàng)重要原因就是檔案管理人員的管理意識不強(qiáng)，]有充分地認(rèn)識到做好檔案管理工作對房產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展所起到的作用[3]。特別是房產(chǎn)檔案管理人員的管理水平，直接關(guān)乎到檔案管理效率，也決定了檔案資料的利用效率。所以，房產(chǎn)業(yè)的檔案管理部門要對檔案管理人員的職業(yè)素質(zhì)高度重視，不僅要定期地開展檔案管理培訓(xùn)工作，還要針對檔案管理工作中所存在的問題采取解決措施，以提高房產(chǎn)檔案管理的水平。

（三）將開放式的房產(chǎn)檔案管理模式構(gòu)建起來

房產(chǎn)檔案不僅是簡單地將房產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中所產(chǎn)生的資料進(jìn)行收集、存貯，而是要發(fā)揮檔案資料的社會服務(wù)功能，一方面滿足人們的住房需求，另一方面為解決住房矛盾糾紛提供依據(jù)。所以，在房產(chǎn)檔案管理工作中，要對檔案資料實(shí)施動態(tài)化管理，確保檔案的社會服務(wù)價(jià)值得以充分發(fā)揮。將開放式的房產(chǎn)檔案管理模式構(gòu)建起來，就是打破原有的封閉管理模式，不僅專門的機(jī)構(gòu)實(shí)施房產(chǎn)檔案管理，還需要所有的相關(guān)部門配合管理，以提高檔案管理效率[4]。雖然采用開放式的房產(chǎn)檔案管理模式彌補(bǔ)了傳統(tǒng)管理中所存在的不足，但是，在檔案信息共享環(huán)境下，就必然會存在信息篡改、丟失或者泄露的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要進(jìn)一步完善檔案管理模式，從法律的層面規(guī)范檔案管理工作，以提高房產(chǎn)檔案管理質(zhì)量。

結(jié)束語：綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在近年來呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，多種形式的資料產(chǎn)生。要將這些檔案資料的功能充分發(fā)揮出來，就要實(shí)施必要的檔案管理工作。面對目前檔案管理工作中所存在的問題，就需要實(shí)施規(guī)范化、法制化管理，不僅需要檔案管理人員提升檔案管理意識，還需要樹立服務(wù)意識，以使得檔案的服務(wù)功能充分發(fā)揮。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉曉秋.淺談當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀及相關(guān)對策[J].基礎(chǔ)理論研討，2011（20）：86―86.

篇（6）

中圖分類號：O329文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一．引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的加快，城市建設(shè)規(guī)模也越來越大，商品房市場發(fā)展的如火如荼。房產(chǎn)交易中房產(chǎn)建筑面積、分?jǐn)偯娣e、共用面積等核心參數(shù)成為房產(chǎn)購買者用于衡量房產(chǎn)的主要因素，而房產(chǎn)測量通過房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量以及房產(chǎn)要素測量，繪制房產(chǎn)圖，測算房產(chǎn)面積，為購房者提供了參考依據(jù)。

二.房產(chǎn)測量的內(nèi)容、目的和意義。

房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及測量成果檢查及驗(yàn)收等。

房產(chǎn)測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關(guān)的信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、征收房產(chǎn)稅費(fèi)提供依據(jù)，同時(shí)為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料支持。

在房屋面積測算中，房產(chǎn)測量是具體形式，房產(chǎn)測量的結(jié)果通過房產(chǎn)管理部門的嚴(yán)格審核和批準(zhǔn)，具有法律效力，房產(chǎn)測量結(jié)果減少了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生率，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供了產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)依據(jù)。同時(shí)，房產(chǎn)測量在測量過程中，采用了科學(xué)的測量技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對房屋面積的計(jì)算，能提供較高精度的測量結(jié)果，這為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供了處理和協(xié)調(diào)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，房產(chǎn)測量根據(jù)國家有關(guān)測量測繪標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，對房屋信息進(jìn)行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業(yè)性數(shù)據(jù)，形成了房地產(chǎn)檔案的原始資料，為規(guī)范城市發(fā)展、管理城市建設(shè)提供了可靠依據(jù)。房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，商品房屋價(jià)格居高不下的市場情況下，房產(chǎn)測量在某種程度上能監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠信，避免部分開發(fā)商因?yàn)榉慨a(chǎn)利益趨勢而在房產(chǎn)面積上動手腳，由此，加強(qiáng)房產(chǎn)測量管理和監(jiān)督，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的正常利益，同時(shí)也有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易市場秩序。

房產(chǎn)測量就是表述房屋以及房屋用地等相關(guān)信息的測量技術(shù)，通過采取科學(xué)的測繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)查和測量，并提供測量結(jié)果，用于表述房屋相關(guān)信息。房產(chǎn)測量的結(jié)果，構(gòu)成了建筑產(chǎn)權(quán)面積的基礎(chǔ)，同時(shí)也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產(chǎn)測量結(jié)果涉及到房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，做好房產(chǎn)測量，減少測量偏差，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的麻煩。同時(shí)，提高房產(chǎn)測量水平，對提高建筑質(zhì)量效果具有積極意義。

三.房產(chǎn)測量技術(shù)。

1.房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)。

數(shù)字化測圖是通過收集房產(chǎn)相關(guān)信息，采用計(jì)算機(jī)數(shù)字化數(shù)據(jù)處理軟件，經(jīng)過圖形生成、編輯、處理，形成數(shù)字化房產(chǎn)圖，利用數(shù)控繪圖儀和其他圖形輸出設(shè)備，最終獲得房產(chǎn)圖的技術(shù)。

數(shù)字化測圖技術(shù)是通過收集房產(chǎn)信息資料，踏勘擬定設(shè)計(jì)方案，對測量進(jìn)行基本控制，根據(jù)測量界址點(diǎn)進(jìn)行測量，在完成房產(chǎn)調(diào)查后，采用光學(xué)經(jīng)緯儀、電子經(jīng)緯儀等光電測距儀和全站型電子測速儀，開展野外數(shù)據(jù)采集，將采集和測量數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)圖形處理、測量軟件和相關(guān)應(yīng)用軟件內(nèi)，計(jì)算機(jī)進(jìn)行圖形編輯，通過數(shù)控繪圖儀繪制線劃圖，最終完成房產(chǎn)圖的繪制。

2.GPS-RTK技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用。

RTK測量技術(shù)，即實(shí)時(shí)動態(tài)差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達(dá)到了厘米級別，采用了載波相位動態(tài)實(shí)時(shí)差分方法，極大的提高了測量的作業(yè)效率，同時(shí)也提高了測量的精度。RTK定位技術(shù)是建立在載波相位觀測值的實(shí)施動態(tài)定位技術(shù)之上的，由于定位精度達(dá)到厘米級，能實(shí)時(shí)的提供測量站點(diǎn)在測量指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果。在RTK作業(yè)的模式中，基準(zhǔn)站將觀測值和測量站的具體坐標(biāo)信息，通過數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，而流動站在通過數(shù)據(jù)鏈接收基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)的同時(shí)，也同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并在極短時(shí)間內(nèi)將差分觀測值進(jìn)行實(shí)時(shí)處理，實(shí)現(xiàn)精確定位。通過RTK技術(shù)的應(yīng)用，很大程度上提高了房產(chǎn)測量的作業(yè)效率和測量精度，同時(shí)RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測量要求。

RTK測量系統(tǒng)通常包括：數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設(shè)備。通過在基準(zhǔn)站上設(shè)置GPS信號接收設(shè)備，連續(xù)觀測所有可見GPS衛(wèi)星，并通過無線電傳輸其觀測數(shù)據(jù)，及時(shí)的將數(shù)據(jù)傳輸給觀測站，基準(zhǔn)站根據(jù)觀測數(shù)據(jù)，依據(jù)相對定位的原理，及時(shí)對整周模糊度未知數(shù)進(jìn)行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標(biāo)情況，根據(jù)計(jì)算的實(shí)時(shí)定位結(jié)果，監(jiān)測用戶站和基準(zhǔn)站的觀測質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果。RTK能實(shí)施判定解算結(jié)果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時(shí)間。

3.GIS測量技術(shù)。

地理信息系統(tǒng)GIS系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)存貯、處理地理信息的一種技術(shù)與工具,是一種在計(jì)算機(jī)軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標(biāo)，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應(yīng)用需要的人-機(jī)交互信息系統(tǒng)。它通過對多要素?cái)?shù)據(jù)的操作和綜合分析,方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字等多種形式輸出。房產(chǎn)測量中，GIS系統(tǒng)將信息以數(shù)字化、直觀化和可視化，將復(fù)雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產(chǎn)信息提供信息支持和可視化支持。

四．結(jié)束語。

房產(chǎn)測量結(jié)果是房屋買賣交易以及業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)和基礎(chǔ)，同時(shí)也是房屋產(chǎn)權(quán)的法律保障和依據(jù)。隨著商品房市場的火爆走向，房產(chǎn)所有權(quán)更需要詳細(xì)、明確，因此，加強(qiáng)房產(chǎn)測量研究，對于引導(dǎo)房產(chǎn)交易、提升建筑服務(wù)水平、提高建筑水平都具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

[1] 汪善根GPS定位在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用[期刊論文] 《合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)》 ISTIC PKU2001年5期

[2] 李旭陽 淺議房產(chǎn)測量與質(zhì)量檢查[期刊論文] 《華章》2011年17期

[3] 龍明皓 淺談GPS-RTK 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用[期刊論文] 《城市建設(shè)理論研究（電子版）》2012年23期

[4] 周日圣 房產(chǎn)測量中預(yù)測與實(shí)測面積差異的分析 [期刊論文] 《中國房地產(chǎn)》2012年12期

篇（7）

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會的變化和需求，尤其是我國財(cái)產(chǎn)評估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤；與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機(jī)構(gòu)的評估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動，對促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明，達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢姡瑢?shí)現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1]趙晉林：當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.

篇（8）

 

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。 

 

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題 

 

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善 

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的 歷史 時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會的變化和需求，尤其是我國財(cái)產(chǎn)評估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的 法律 規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。 

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強(qiáng) 

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。 

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂 

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在 會計(jì) 上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤；與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。 

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目難以管理 

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國家稅款的大量流失。 

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng) 

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng) 科學(xué) 化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。 

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施 

 

1、完善相關(guān)稅收政策 

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機(jī)構(gòu)的評估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。 

2、提高納稅意識 

一個(gè)良好的納稅 企業(yè) 服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動，對促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明，達(dá)到即使是沒有受過多少 教育 的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著 現(xiàn)代 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展 ，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過 網(wǎng)絡(luò) 獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是 電子 郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢姡瑢?shí)現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。 

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度 

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財(cái)政、 金融 、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。 

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化 

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。 

5、提高稅務(wù)征管能力 

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和 政治 素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)， 提高工作效率；同時(shí)對稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。 

 

【 參考 文獻(xiàn) 】 

[1] 趙晉林：當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[j]．涉外稅務(wù)，2004（4）. 

篇（9）

“市場運(yùn)作提高效率，貨幣直補(bǔ)保證公平”是指日照市在解決中低收入人群住房問題上，改革現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房制度，政府將國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房用地通過市場拍賣給開發(fā)商，制定透明而規(guī)范的制度、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補(bǔ)貼給具備資格的中低收入家庭，讓其直接通過市場購買相應(yīng)層次的住房制度。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時(shí)空均衡，而且降低了政府的監(jiān)管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時(shí)確保了應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，初步實(shí)現(xiàn)公平和效率的最佳兼容。

一、住房用地市場化

日照市將每年確定的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，交由國土資源部門通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓，然后將土地出讓所得的所有凈收益作為經(jīng)濟(jì)適用房購房戶的專項(xiàng)補(bǔ)貼費(fèi)用劃歸財(cái)政專戶管理。日照市經(jīng)濟(jì)適用住房的市場化運(yùn)作，徹底打破了過去經(jīng)濟(jì)適用房政策下的房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)的 雙軌制 。所有房地產(chǎn)商公平競爭，在市場上獲得土地資源，避免了土地供應(yīng)中的暗箱操作和尋租行為。經(jīng)濟(jì)適用房的市場化運(yùn)作，促進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)的完善，推動了日照房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

為了解決拍賣經(jīng)濟(jì)適用住房用地招拍掛價(jià)格不一，資金收繳時(shí)間長，來源不穩(wěn)定的問題，從2006年開始，新《辦法》規(guī)定不再每年單獨(dú)拍賣經(jīng)濟(jì)適用住房用地，經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼資金直接從政府土地出讓收益中列支，建立經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼專項(xiàng)資金。資金預(yù)算以上年度補(bǔ)貼總額為基礎(chǔ)，根據(jù)每年房地產(chǎn)平均價(jià)格指數(shù)調(diào)整。相比其他地方經(jīng)濟(jì)適用房投入不足甚至逐年減少，日照市此舉既保障了補(bǔ)貼資金的來源，又保證了補(bǔ)貼資金不會因房價(jià)上漲而相對減少。

二、住房補(bǔ)貼貨幣化

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論文出處(作者):

三、補(bǔ)貼運(yùn)作透明化一是嚴(yán)格補(bǔ)貼對象審批程序

補(bǔ)貼對象按照“個(gè)人申請、單位核實(shí)、張榜公示、公眾監(jiān)督”的程序進(jìn)行審批。二是實(shí)行全過程的公開。對中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)線每年向社會公布，全市每年補(bǔ)貼戶數(shù)、每戶補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，市里都公開計(jì)算公式。補(bǔ)貼對象的確定實(shí)行申請公示、標(biāo)準(zhǔn)公示、輪候搖號公示、許可證發(fā)放公示。三是加大監(jiān)督力度，其措施有：與申請人簽訂法律合同責(zé)任書，要求申請人中號交保證金，并找擔(dān)保人；利用房管局房產(chǎn)檔案查詢申請人及親屬相關(guān)情況；對舉報(bào)不符合經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼條件的中號者，查實(shí)后，獎勵(lì)舉報(bào)人1000元等等。四是建立經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼退出機(jī)制。退回的補(bǔ)貼納入經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼基金，用于向其他低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼，提高資金使用效率。

篇（10）

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價(jià)上漲約40倍，而同一時(shí)期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價(jià)高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時(shí)采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素就顯得非常重要了。大體來說，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）以及市場風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇貶值，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。而法律政策風(fēng)險(xiǎn)，是指個(gè)人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個(gè)人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個(gè)住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價(jià)格，進(jìn)而對個(gè)人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個(gè)人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價(jià)格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個(gè)人住房貸款。政治風(fēng)險(xiǎn)不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）和市場風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）相關(guān)的一些具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

1.選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)大于以自省居住為目的的購房戶的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機(jī)淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報(bào)的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價(jià)格快速上漲，一旦租金達(dá)不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機(jī)性客戶應(yīng)從嚴(yán)審查，對容易成為炒房戶目標(biāo)的項(xiàng)目謹(jǐn)慎介入。

2.銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價(jià)格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？成都市市場上也出現(xiàn)了通過提高單價(jià)，同時(shí)對購房戶高贈送返現(xiàn)的方式，達(dá)到實(shí)際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價(jià)實(shí)質(zhì)并未抬高的方式。

3.開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房價(jià)款的30%，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房價(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。這里談到的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個(gè)人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個(gè)人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關(guān)法規(guī)、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學(xué)論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

論文個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范來自免費(fèi)

（1）未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場是個(gè)周期性的市場，房價(jià)水平處于波峰時(shí)期的貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定大于其他階段的風(fēng)險(xiǎn)，未來的預(yù)期市場價(jià)格可能普遍低于目前的市場價(jià)格。故金融機(jī)構(gòu)要對不同階段在首付比例上區(qū)別對待，從宏觀上控制住該風(fēng)險(xiǎn)。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價(jià)格極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動蕩和金融危機(jī)。

6.個(gè)人住房貸款資金的流動性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的借款期限長達(dá)10～20年，甚至可達(dá)30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個(gè)人住房貸款抵押的一級市場必然出現(xiàn)自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來源有限的矛盾。個(gè)人住房貸款資金的流動性風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開展下去。

7.法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案保存相當(dāng)重要，因?yàn)樵谌绱碎L的借款期內(nèi)（可長達(dá)30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動，甚至從領(lǐng)導(dǎo)到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問題更為嚴(yán)重。若出現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，則銀行的貸款就面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險(xiǎn)因素通過加強(qiáng)制度建設(shè)、完善個(gè)人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，有如下一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施：

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款前期評估工作。通過個(gè)人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項(xiàng)目給予貸款支持，從而避免項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，部分避免資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項(xiàng)目評估。通過對按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評價(jià)、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價(jià)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項(xiàng)目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價(jià)格進(jìn)行市場評估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。

對期房價(jià)格的市場評估，避免了開發(fā)商高價(jià)銷售策略給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)銀行通過評估機(jī)構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商針對按揭住房的銷售價(jià)格高出一次性付款售價(jià)的30%左右，在這種情況下，開發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词归_發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個(gè)人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價(jià)格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項(xiàng)目的形象進(jìn)度，預(yù)留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項(xiàng)目的資金需求。），開發(fā)商終究會想方設(shè)法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而開發(fā)商則得不償失。

對期房價(jià)格的市場價(jià)格評估，還可以避免抵押住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。通過對未來同類住宅類房地產(chǎn)市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價(jià)格，根據(jù)該理論價(jià)格計(jì)算的貸款成數(shù)發(fā)放個(gè)人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，減小抵押住房的未來資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場價(jià)格評估，而且對期房評估得出的理論價(jià)格應(yīng)能基本反映類似房地產(chǎn)的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場價(jià)格的虛假和不真實(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其理論價(jià)格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評估機(jī)構(gòu)三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟(jì)”，最后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。

2.建立個(gè)人信用評級制度。不但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)離不開個(gè)人信用評級，其實(shí)只要是開展個(gè)人消費(fèi)信貸，都離不開個(gè)人信用評級。人們常說“市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)”，其實(shí)也可以說“市場經(jīng)濟(jì)也是信用經(jīng)濟(jì)”。個(gè)人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，掌握借款人有沒有個(gè)人負(fù)債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個(gè)人信用評級制度的建立缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)籌，往往難以實(shí)際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺了個(gè)人住房貸款資信評定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺了《個(gè)人住房貸款借款人資信評估指導(dǎo)意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統(tǒng)，資信評級結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個(gè)人消費(fèi)信貸。并且如果開發(fā)商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個(gè)人資信評級，達(dá)不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人不擔(dān)不支付評估費(fèi)，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個(gè)人信用評級制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評級中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級，對近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級。

（2）盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評價(jià)個(gè)人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實(shí)行個(gè)人存款實(shí)名制，相信個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制也將很快出臺。

（3）實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評級機(jī)構(gòu)通過個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個(gè)人銀行帳戶。將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)），個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評估。

3.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過制訂物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。