序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇精裝修施工總結(jié)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：F287.8文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

目前，房地產(chǎn)市場批量住宅精裝修發(fā)展不夠成熟，對住宅精裝修缺乏實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)。為了全面提高裝修工程質(zhì)量，有效地進(jìn)行成本控制，規(guī)范精裝修管理流程，減少返修率，提高公司開發(fā)產(chǎn)品的競爭力，就必須加強(qiáng)精裝修項(xiàng)目的管理。作為房地產(chǎn)管理者如何管理呢？

一、做好精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作

1、精裝修方案設(shè)計：技術(shù)部根據(jù)項(xiàng)目定位中建議的設(shè)計風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備及成本指標(biāo)與建筑設(shè)計同步進(jìn)行精裝修方案設(shè)計。

1) 精裝修方案設(shè)計可能對原建筑平面進(jìn)行修改，請將修改情況及時告知技術(shù)部并通知建筑設(shè)計單位進(jìn)行調(diào)整；同時，如建筑方案調(diào)整，建筑設(shè)計單位也應(yīng)及時通知裝修設(shè)計單位，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯；

2) 精裝修方案設(shè)計還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺下層的廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應(yīng)盡量提請結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮上翻；柱的大小對家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視；

3) 精裝修方案設(shè)計應(yīng)達(dá)到一定的深度，對家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/部品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風(fēng)格的認(rèn)定及成本估算的審定；

4) 對有些部品的設(shè)計應(yīng)提前，如廚柜設(shè)計，由于受燃?xì)夤?、表的影響，可能對廚柜設(shè)計進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而影響水槽位置、排水管位置等；

5) 為考慮施工方便、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計盡量做到規(guī)格統(tǒng)一；

2、樣板房施工：對樣板房進(jìn)行施工，以達(dá)到展示戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的目的。

1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費(fèi)等方面給予略高于市場價的優(yōu)惠，以提高施工單位的積極性。

2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業(yè)多，施工時間緊，需公司各部門加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確保現(xiàn)場各工種有序進(jìn)行。

3、精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)的確定

1) 銷售部應(yīng)根據(jù)銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應(yīng)明確材料標(biāo)準(zhǔn)，對那些材料/部件和設(shè)備應(yīng)注明品牌的應(yīng)明確提出；

2) 對能符合裝修效果的有多種品牌的材料/部品和設(shè)備應(yīng)多列同檔次品牌或不列，爭取批量裝修時材料更換的靈活性，降低風(fēng)險；

3) 對交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述盡量簡單，不超標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承諾。

4、批量精裝修房施工圖繪制：根據(jù)樣板房實(shí)際施工效果對樣板房施工圖進(jìn)行調(diào)整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標(biāo)、施工之用。

1) 批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現(xiàn)場，嚴(yán)格按現(xiàn)場情況進(jìn)行繪制圖紙，對樣板房裝修過程中有過調(diào)整的部分應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注；

2) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對樣板房與批量裝修時的差異，對差異之處應(yīng)有詳細(xì)說明；

3) 批量裝修施工圖的深度應(yīng)達(dá)到批量裝修要求，做好所有構(gòu)造做法明確、尺寸標(biāo)注詳盡，保證多家施工單位施工不發(fā)生差異(施工誤差除外)；

4) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對有差異的，盡早向技術(shù)部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工；

5) 對無樣板房的戶型，應(yīng)參照同樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。

二、 做好精裝修項(xiàng)目實(shí)施（施工）管理

1、批量精裝修施工招標(biāo)

1) 造價部根據(jù)批量施工圖計算各戶型的工程量清單及材料/設(shè)備清單并按樓幢匯總各戶型，必要時進(jìn)行標(biāo)底編制；

2) 裝修施工管理部門負(fù)責(zé)收集裝修施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從集團(tuán)和本公司合格供應(yīng)商名錄中選擇；

3) 裝修施工管理部門組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑、投標(biāo)；

4) 公司招標(biāo)小組組織評標(biāo)、定標(biāo)，經(jīng)辦部門進(jìn)行合同簽訂。

2、精裝修施工

1) 開工準(zhǔn)備工作的檢查。工程部和監(jiān)理檢查精裝修總包單位是否完成施工準(zhǔn)備工作（包括技術(shù)準(zhǔn)備和人員、材料、設(shè)備是否到位等），認(rèn)為具備開工條件后方可允許開工。

2) 批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在批量裝修前均應(yīng)按工藝要求做好樣板，工程部組織監(jiān)理、裝修總包、各分包單位等進(jìn)行聯(lián)合檢查驗(yàn)收，提出書面意見并簽字確認(rèn)；批量施工時應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)確認(rèn)的樣板間的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求的施工工藝執(zhí)行。

3) 工程部負(fù)責(zé)做好與政府部門、監(jiān)理、設(shè)計及施工等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作。就施工中存在的問題及時組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，進(jìn)行通報；

4) 工程部督促檢查承建商質(zhì)量保證體系和安全保證體系的落實(shí)情況；

5) 施工進(jìn)度控制。工程部根據(jù)公司主要節(jié)點(diǎn)計劃表編制精裝修工程施工控制計劃，并落實(shí)節(jié)點(diǎn)計劃的控制措施。工程部每周應(yīng)定期檢查施工進(jìn)度和施工組織，對進(jìn)度計劃的落實(shí)情況進(jìn)行控制；在月底檢查項(xiàng)目的月進(jìn)度計劃完成情況并填寫月度進(jìn)度報表報相關(guān)部門及集團(tuán)公司對口部門；

6) 工程部應(yīng)定期檢查監(jiān)理單位對裝飾材料（特別是甲供料）和施工過程的質(zhì)量控制工作，要求監(jiān)理加大精裝修房的監(jiān)理力度，加強(qiáng)過程控制，派專人負(fù)責(zé)裝飾裝修工程監(jiān)理，使精裝修房的施工過程始終處于受控狀態(tài)；

7) 重點(diǎn)加強(qiáng)成品保護(hù)工作。貫徹誰施工誰負(fù)責(zé)的原則，并由精裝修總包單位安排專人負(fù)責(zé)加強(qiáng)巡視監(jiān)督；對易受污染和損害的部位及產(chǎn)品應(yīng)事先采取妥善的保護(hù)方案，報監(jiān)理和工程部批準(zhǔn)后實(shí)施；實(shí)施過程中，監(jiān)理及工程部對現(xiàn)場保護(hù)情況進(jìn)行檢查，對產(chǎn)品保護(hù)不利者應(yīng)按合同有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰；

8) 施工期間應(yīng)加強(qiáng)文明施工管理，定期進(jìn)行檢查。

9) 為加強(qiáng)精裝修項(xiàng)目現(xiàn)場管理，獎優(yōu)罰劣，工程部定期從監(jiān)理公司、施工單位的管理質(zhì)量即工作質(zhì)量、完成的工程質(zhì)量(實(shí)體質(zhì)量)和文明施工三個方面進(jìn)行檢查、考評。

3、材料/部品供貨

1) 裝修單位根據(jù)工程進(jìn)度提出甲供材料供應(yīng)計劃，包括材料的種類、數(shù)量、進(jìn)場時間等，上報工程部；

2) 工程部根據(jù)裝修單位提出的材料供應(yīng)計劃或自行編制的計劃，及時向造價部提交甲供材供應(yīng)計劃；

3) 工程部會同監(jiān)理公司、裝修總包單位對材料供應(yīng)商的送達(dá)材料進(jìn)行驗(yàn)收，并直接轉(zhuǎn)交給總包單位進(jìn)行保管、使用。

4) 對于分包項(xiàng)目，如樓梯、欄桿、廚柜、地板、設(shè)備(廚房設(shè)備、空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱等)，工程部應(yīng)根據(jù)裝修進(jìn)度及時通知進(jìn)場施工、安裝；安裝后應(yīng)做好驗(yàn)收，合格后實(shí)施成品保護(hù)。

4、精裝修現(xiàn)場檢查

1)工程部每月對在建精裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢查，進(jìn)行量化的項(xiàng)目評估，檢查內(nèi)容分三個方面：工作質(zhì)量、實(shí)體質(zhì)量、安全文明。

2)月度檢查完成后一周內(nèi)，工程部負(fù)責(zé)編制《精裝修工程管理檢查報告》，提出建議措施并跟蹤落實(shí)情況；

3)工程部在月度工作例會上對檢查情況進(jìn)行綜述，總結(jié)發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段存在的質(zhì)量問題，提出管理重點(diǎn)和改進(jìn)意見。

5、精裝修整改：對精裝修初步驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改。

1) 裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗(yàn)收整改通知書后安排整改人員進(jìn)行整改，整改完成后提請監(jiān)理公司及工程部驗(yàn)收；

2) 監(jiān)理公司和工程部對整改情況應(yīng)對照整改通知書的要求進(jìn)行驗(yàn)收，戶內(nèi)部分應(yīng)逐戶進(jìn)行驗(yàn)收；涉及土建工程的應(yīng)通知工程部參與驗(yàn)收；

6、精裝修竣工驗(yàn)收：當(dāng)經(jīng)過精裝修初步驗(yàn)收并整改完成后，通知當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門參加整體工程的竣工驗(yàn)收。 由于本次參加驗(yàn)收的人員眾多，注意在驗(yàn)收過程中的成品保護(hù)，所有驗(yàn)收人員必須穿鞋套才能進(jìn)入戶內(nèi)；

綜上所述，批量住宅精裝修項(xiàng)目管理可以看成是一門學(xué)科，它正確反映了住宅精裝修工程項(xiàng)目運(yùn)動和管理的客觀規(guī)律，把掌握的系統(tǒng)的理論體系應(yīng)用到實(shí)踐，通過實(shí)踐，總結(jié)研究出的經(jīng)驗(yàn)，升華到理論，再去指導(dǎo)實(shí)踐，循序漸進(jìn)不斷創(chuàng)新。加強(qiáng)住宅精裝修管理,是大多房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),更是保證項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全的關(guān)鍵，也是企業(yè)長期生存下去的保證。

結(jié)束語：經(jīng)過幾年的探索與努力，我們的管理模式經(jīng)歷了從無到有、從討論到實(shí)際的各階段，還將不斷地總結(jié)與完善，我們始終貫徹“充分協(xié)同、優(yōu)勢互補(bǔ)、管理創(chuàng)新、品質(zhì)提高”的思想，按照“從源頭抓起，加強(qiáng)設(shè)計管控，從樣板抓起，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)管控，從細(xì)節(jié)抓起，加強(qiáng)過程管控”的工作思想繼續(xù)實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)：

篇（2）

隨著人們生活質(zhì)量的不斷進(jìn)步，對住房標(biāo)準(zhǔn)的要求，也在不斷提高。而民用建筑工程作為關(guān)系到人們?nèi)粘Ｉ畹墓こ蹋彩且豁?xiàng)肩負(fù)重大責(zé)任的繁重工程，建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計和住宅的裝修不僅關(guān)乎建筑的安全，而且影響著建筑房屋的適用性和經(jīng)濟(jì)性，因此，現(xiàn)代人們不斷提出對民用住宅的裝修要求，而建筑企業(yè)為了滿足人們需求，也努力在保證住宅建筑質(zhì)量的同時，致力于住宅的裝修質(zhì)量和效果。另外，住宅裝修施工也逐漸成為了建筑企業(yè)中必不可少的組成部分，成為滿足人們需求的重要環(huán)節(jié)。因此，為了推動建筑企業(yè)的發(fā)展，滿足人們居住質(zhì)量的要求，大力創(chuàng)新住宅精裝修技術(shù)，加強(qiáng)裝修施工過程的管理和質(zhì)量控制，對住宅精裝修施工進(jìn)行深入的研究和分析，日漸成為我國現(xiàn)階段建筑企業(yè)發(fā)展的重要途徑。

1　精裝修住宅工程的施工管理

首先，由于精裝修工程的自身特點(diǎn)，存在施工的程序多、工種多、材料種類復(fù)雜，而且新工藝和新技術(shù)的更新較快。因此，要求施工管理人員必須在施工前對施工程序等有關(guān)施工進(jìn)行細(xì)致的策劃和準(zhǔn)備，要做好施工技術(shù)和施工管理上的充分，針對具體裝修圖紙，研究施工中的每一個細(xì)節(jié)，以求得最大限度的優(yōu)化施工。而且，整個工程要按照公司的實(shí)際經(jīng)營情況進(jìn)行組織安排，如公司的資金狀況、施工人員配備及材料供應(yīng)和施工技術(shù)水平等，都要做好充分的考慮。

其次，工程施工的監(jiān)管人員也是整個工程的重要保障，為了確保項(xiàng)目的順利完成和有效運(yùn)作，裝修施工管理人員的管理工作至關(guān)重要，在住宅的精裝修過程中，要保障有技術(shù)監(jiān)管、施工監(jiān)管、材料監(jiān)管及裝修安全監(jiān)管，具體人員配備和數(shù)量依裝修規(guī)模而定，一般小型住宅的裝修監(jiān)管人員較少，但是仍然要保證施工的安排、協(xié)調(diào)及調(diào)度的合理，確保施工的順利完成。

另外，在施工材料和施工設(shè)備的使用和管理方面，不僅要保證裝修材料的質(zhì)量和安全，而且要對材料的數(shù)量和清單進(jìn)行細(xì)致的檢查記錄，提高施工計劃中關(guān)于材料的準(zhǔn)確性，而且要對材料的使用和購入進(jìn)行系統(tǒng)的預(yù)算查實(shí)，根據(jù)采購清單進(jìn)行供貨和購入，還有，對裝修機(jī)械設(shè)備的管理，根據(jù)公司提供的機(jī)械設(shè)備清單進(jìn)行查核后使用，而且在技術(shù)人員的施工上，要對專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)及審核，而且在機(jī)械設(shè)備的檢修和維護(hù)工作上，也要安排專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行。

還有，在裝修工程完成后的驗(yàn)收工作上，要對裝修的質(zhì)量做必要的檢查，確保項(xiàng)目設(shè)計和施工質(zhì)量全過程的合格，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題也及時查明，追查問題的責(zé)任，并且對工程的修復(fù)和整改施工要跟蹤檢查，而且，對裝修材料的購入的使用上也要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，保證施工材料的質(zhì)量合格，杜絕質(zhì)量不合格的裝飾材料投入施工。

最后，在住宅精裝修的施工工藝上，首先要在裝修協(xié)議上明確裝修的設(shè)計和工藝，明確施工項(xiàng)目中的具體技術(shù)和工藝的施工規(guī)范，對裝修中的各個項(xiàng)目進(jìn)行明確的保修規(guī)定，而施工人員也需要按照裝修協(xié)議上的施工規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收和自檢，而施工管理人員和不同項(xiàng)目之間也要進(jìn)行專業(yè)的檢查。此外，還要對裝修的樣板進(jìn)行精心的打造，以保證業(yè)主對裝修完成之后的住宅規(guī)模有如實(shí)的了解，而施工人員也要按照標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的裝修樣板對施工工藝和流程上作好安排，確保裝修的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。另外，在裝修工程的最后階段，要嚴(yán)格施工的工藝上及質(zhì)量上的改動，避免因小失大，影響整個住宅精裝修的效果。

2　精裝修住宅工程施工中的控制措施

關(guān)于精裝修住宅工程施工的控制措施，是圍繞著裝修工程施工部分進(jìn)行的。首先在對裝修項(xiàng)目的進(jìn)行定位，然后要明確裝修項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和施工階段的交接，以及整個過程中的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都要有明確的計劃，對每一個施工環(huán)節(jié)都要做到有效地控制，抓住施工過程中的控制點(diǎn)，保證整個裝修工程的順利進(jìn)行。

首先，要對精裝修住宅工程的施工管理體系有效控制，在建筑企業(yè)決策部門建立相關(guān)管理體系時，要有專門的管理精裝修住宅施工的專門機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)整個裝修工程的運(yùn)作，以及對建筑企業(yè)相關(guān)資源和工程施工進(jìn)度進(jìn)行策劃安排，為裝修工程的施工提高人員支持、技術(shù)支持、資金支持和管理支持。此外，在修裝工程施工管理部門之下，設(shè)置裝修項(xiàng)目部，對裝修施工過程中的現(xiàn)場管理及人員培養(yǎng)等必要工作進(jìn)行有效監(jiān)督檢查，另外，在住宅精裝修的工程技術(shù)方面，要發(fā)揮主管工程師本身的技術(shù)優(yōu)勢及協(xié)調(diào)作用，全面推動裝修施工的管理工作。

其次，要對精裝修住宅工程的現(xiàn)場施工進(jìn)行有效控制，制定裝修工程現(xiàn)場施工的規(guī)范和制度，對住宅精裝修的每一個環(huán)節(jié)都要有效地組織和控制，另外，為了保證精裝修的施工品質(zhì)，還要做好精裝修技術(shù)的交底，從技術(shù)角度攻克裝修施工過程中的難關(guān)，保證裝修工作的質(zhì)量。除此之外，還要對裝修樣板進(jìn)行有效控制，對各種裝修樣板的應(yīng)用、試制等工作進(jìn)行深入的分析，避免因施工問題造成建筑材料的過度耗費(fèi)和工期延誤，另外，還要提高裝修現(xiàn)場施工效率，通過加強(qiáng)現(xiàn)場施工中得材料加工工作，提高裝修工作的質(zhì)量。

篇（3）

中圖分類號：K826.16 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、前言

進(jìn)入新世紀(jì),作為房地產(chǎn)開發(fā)市場的新的發(fā)展方向,精裝修住宅已經(jīng)成為未來的發(fā)展趨勢。隨著精裝修競爭的激烈，在裝修過程中出現(xiàn)的問題也逐漸的引起人們的重視，如何做好施工管理、如何能通過良好的現(xiàn)場管理來提高精裝修的質(zhì)量是需要探討的問題。

二、精裝修的優(yōu)點(diǎn)

相較于傳統(tǒng)的毛坯房,精裝修樓盤的優(yōu)勢是毛坯房所不能比擬的，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1、節(jié)約資源

精裝修樓盤通常工程量大，施工區(qū)域廣，可以充分發(fā)揮大工程的特點(diǎn)，相比家庭裝修，能節(jié)約材料、能源。比如個人裝修，完成工后多下來的邊角腳或小半桶沒漆可能就配不上用場，造成資源浪費(fèi)。

2、質(zhì)量可靠

精裝修住宅的大批量材料采購，開發(fā)商大都會對主要材料進(jìn)行招投標(biāo)。招投標(biāo)即是一種優(yōu)勝劣汰的過程，這對規(guī)范市場，促進(jìn)生產(chǎn)企業(yè)改進(jìn)產(chǎn)品的質(zhì)量，同時集中進(jìn)行裝修往往是品牌裝修企業(yè)進(jìn)行裝修，開發(fā)商也有專業(yè)人員對質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，讓工程質(zhì)量得到充分保障。

3、周期短

假若一個大型樓盤交付后,由各家各戶自己裝修,那整個小區(qū)或建筑全部裝修完成可能需要3～5年的時間,甚至更長。而統(tǒng)一精裝修,施工工期將會控制在短短4～6個月，大大節(jié)約了工期，還減少了家庭裝修對業(yè)主的影響。

4、方便業(yè)主

業(yè)主收樓后，只要帶齊相關(guān)日用品和必備的生活用品即可入住，省去裝修期間買材料、監(jiān)督裝修質(zhì)量等過程，節(jié)約了裝修時間。同時，減少了鄰居之間因?yàn)檠b修影響帶來的噪音等互相打擾。

三、關(guān)于加強(qiáng)精裝修管理的建議

1、質(zhì)量管理

（1）施工階段質(zhì)量管理的主體是精裝部，擔(dān)負(fù)著精裝修質(zhì)量管理的日常工作。

（2）在精裝修工程的重要分項(xiàng)工程中精裝部應(yīng)邀請?jiān)O(shè)計人員、施工單位一起進(jìn)行技術(shù)交流。

（3）精裝修在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)邀請?jiān)O(shè)計人員、施工單位對精裝修設(shè)計圖紙進(jìn)行圖紙交底，對設(shè)計中的難點(diǎn)、重點(diǎn)進(jìn)行討論，提出施工解決方案，并做好相應(yīng)記錄。

（4）對施工現(xiàn)場的日常巡視精裝部應(yīng)加強(qiáng)，對施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題及整改情況進(jìn)行跟蹤、作相應(yīng)記錄。

（5）根據(jù)精裝修項(xiàng)目隱蔽驗(yàn)收、中間驗(yàn)收、預(yù)驗(yàn)收的時間節(jié)點(diǎn)精裝部應(yīng)牽頭相關(guān)職能部門安排檢查，并做好工程驗(yàn)收記錄。

2、材料管理

（1）精裝部在施工階段，是材料管理的主要責(zé)任者。無論是對于乙供材料的管理，還是對甲供材料的管理，對材料供應(yīng)的管理精裝部重點(diǎn)有以下幾個方面：

①采購計劃是否滿足施工進(jìn)度要求，是否合理。

②與供貨方是否及時簽訂買賣合同。

③按合同約定的付款時間采購方是否支付材料款。

④是否可以保證材料的到貨時間。

（2）精裝部在施工準(zhǔn)備階段協(xié)調(diào)施工單位準(zhǔn)備材料樣板，交由設(shè)計單位、公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，同時對銅制品廠商、木制品廠商、石材廠商進(jìn)行實(shí)地考察。

（3）對所有進(jìn)場材料精裝部應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。對石材、瓷磚、木飾面、墻紙、地毯等主要面層材料與封樣材料進(jìn)行比對，經(jīng)精裝部簽字確認(rèn)合格后方可進(jìn)場安裝。

3、進(jìn)度管理

（1）在施工階段精裝部進(jìn)度管理主要有以下內(nèi)容：

①要求施工單位擬訂施工進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)、周進(jìn)度計劃、月進(jìn)度計劃及總體進(jìn)度計劃。

②監(jiān)督施工單位進(jìn)度計劃的執(zhí)行情況，并適時采取措施保證計劃的實(shí)現(xiàn)。

③分析施工單位進(jìn)度計劃的可行性、合理性，并提出調(diào)整意見。

④將工程的真實(shí)進(jìn)度及時上報公司。

（2）對進(jìn)度偏差的修正方案及相關(guān)措施，精裝部根據(jù)對精裝修項(xiàng)目的檢查情況應(yīng)提出指導(dǎo)意見。

4、精裝修工程成本控制管理

在精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱，即為精裝修工程成本管理。目的是在保證產(chǎn)品質(zhì)量、效果的前提下，充分動員和組織全體項(xiàng)目人員，科學(xué)合理的管理精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，以求用最少的投入取得最大的生產(chǎn)成果。精裝修工程成本占售價的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此對項(xiàng)目投資，精裝修工程成本部分的影響重大，并且對項(xiàng)目的質(zhì)量、裝修效果、檔次均具影響，在精裝修項(xiàng)目尤其要合理管控成本，對精裝修工程項(xiàng)目，做好精裝修工程成本管理十分重要。

5、安全管理

在施工階段對安全管理，尤其是消防管理引起足夠重視，精裝部應(yīng)增強(qiáng)安全管理意識，督促和監(jiān)督施工單位做好安全管理工作，加強(qiáng)現(xiàn)場巡檢工作。

6、精裝修樣板工程施工管理

展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，精裝修樣板要先行，對于精裝修工程來說，實(shí)體樣板間要盡量在實(shí)樓做，實(shí)體交樓樣板間才有意義，將設(shè)計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免出現(xiàn)裝修不合理情況、后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工。成本是否可控、設(shè)計是否合理、營銷承諾是否切實(shí)都可以在實(shí)體樣板間得到反應(yīng)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，對樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，并通過營銷實(shí)體感受，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。

7、變更管理

（1）精裝修施工過程中精裝部是變更管理的責(zé)任主體。

（2）在原則上施工過程中不予設(shè)計變更方案，但在公司相關(guān)部門因市場調(diào)整或其他原因調(diào)整造成成本增加或減少時，精裝部應(yīng)有相對詳細(xì)的品質(zhì)提升的相關(guān)分析，在相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)會簽意見后，報公司審批會審批。

（3）施工過程中，原則上不予設(shè)計變更方案，但精裝部因現(xiàn)場實(shí)際情況及施工工藝問題需對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整時應(yīng)組織相關(guān)單位協(xié)調(diào)變更方案提交公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計單位確認(rèn)后方可進(jìn)行調(diào)整，如因此造成成本上面的變更需同時考慮并上報。

（4）考慮工程內(nèi)容安排的合理性，因招投標(biāo)時未含在投標(biāo)范圍內(nèi)，此部分追給施工單位，施工單位可以進(jìn)行簽證，精裝部應(yīng)提前上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后方可安排落實(shí)。

8、文明施工管理

（1）對精裝修施工單位的文明施工管理，精裝部應(yīng)加強(qiáng)。對于各種非文明施工現(xiàn)象在日常加強(qiáng)巡視中應(yīng)及時予以制止及采取相應(yīng)的處理措施。

（2）文明施工的專項(xiàng)檢查和專題會議應(yīng)由精裝部定期組織，檢查結(jié)果和會議紀(jì)要下發(fā)施工單位，并對其落實(shí)情況由專人跟蹤落實(shí)。

9、精裝修的驗(yàn)收與交付

（1）通常情況下精裝修工程的驗(yàn)收分為以下幾步進(jìn)行，分別為施工方自檢、精裝部驗(yàn)收、公司驗(yàn)收。

（2）精裝修施工單位在精裝部要求下，將自檢和精裝部驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總上報，并進(jìn)行限期整改。

（3）公司相關(guān)部門在精裝部負(fù)責(zé)組織下參加竣工驗(yàn)收，按照國家、行業(yè)、地區(qū)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，雙方在施工合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。整理、匯總、分類驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，及時要求施工單位進(jìn)行整改。

五、結(jié)語

綜上所述，標(biāo)準(zhǔn)化精裝修住宅將成為我國未來房地產(chǎn)建筑的發(fā)展趨勢，作為房地產(chǎn)市場的從業(yè)人員必須不斷總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，解決施工過程中的管理問題和技術(shù)難點(diǎn)，使施工流程簡化，提高產(chǎn)品的質(zhì)量和效率，加快房地產(chǎn)建筑市場工業(yè)化的步伐。

參考文獻(xiàn)：

陳凱：《淺談優(yōu)化建筑施工企業(yè)的現(xiàn)場管理》，《科技創(chuàng)新導(dǎo)報》， 2008年30期

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【中圖分類號】 TU712.2 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2012）05-008-03

1 引言

隨著我國城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的日益提高，以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對房屋質(zhì)量和居住環(huán)境要求也在不斷提高，開始從實(shí)用型向?qū)徝佬桶l(fā)展，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的精裝修越來越普及。目前，我國精裝修房集中在房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的南方和東部沿海城市，而且住宅的室內(nèi)裝飾裝修越來越考究，高檔精裝修住宅項(xiàng)目所占比例逐年增多。

住宅精裝修符合國家提倡的綠色建筑“節(jié)材”的環(huán)保理念，土建和裝修統(tǒng)一設(shè)計和統(tǒng)一施工，事先統(tǒng)一進(jìn)行建筑構(gòu)件上的孔洞預(yù)留和裝修面層固定件的預(yù)埋，避免在裝修施工階段對已有建筑構(gòu)件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗[1]。

對于開發(fā)商來說，精裝修也具有提升項(xiàng)目的檔次、提升產(chǎn)品的附加值、拉開與其他競爭產(chǎn)品差異的意義。對小業(yè)主而言，由于對自身精裝修的了解往往非常有限，在設(shè)計、材料采購、施工管理等方面均難以進(jìn)行有效的把控。選擇精裝修住宅，不但可以減輕小業(yè)主的資金壓力，而且有信譽(yù)的大開發(fā)商提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)價格比較實(shí)惠，成熟實(shí)用。

但隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，精裝修住宅項(xiàng)目的管理難度也越來越大，加上小業(yè)主維權(quán)意識越來越高，目前針對精裝修住宅項(xiàng)目的投訴也是逐年增加，如果處理不好，將會嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和銷售。所以，精裝修住宅的項(xiàng)目管理必須引起開發(fā)商的充分重視。

2 精裝修住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)

大批量的住宅精裝修項(xiàng)目不同于小業(yè)主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項(xiàng)目具有以下顯著特點(diǎn)：①參與精裝修的專業(yè)面多，建筑、室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細(xì)節(jié)管理，這涉及到精裝修產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)；③具有全局調(diào)度管理、合理組織施工工序的問題[2]。

現(xiàn)階段，我國還較為缺乏高水平的精裝修管理隊(duì)伍，其設(shè)計和施工管理水平與市場實(shí)際需求存在一定差距，造成目前小業(yè)主投訴現(xiàn)象較為普遍?？蛻敉对V的主要方面是產(chǎn)品質(zhì)量問題，而且開發(fā)商對所出現(xiàn)的問題通常沒有及時處理或進(jìn)行有效溝通。

3 精裝修住宅項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作

精裝修住宅項(xiàng)目開始實(shí)施之初，就需要做好前期的準(zhǔn)備工作，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的流程管理，要求參建工程的各方人員，包括甲方的項(xiàng)目管理人員、設(shè)計院各專業(yè)設(shè)計師、各工種施工單位，都要參與到精裝修住宅工程項(xiàng)目的規(guī)范化管理中來。

房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)召集所有的相關(guān)人員共同制定一個可行的總體設(shè)計施工管控計劃，同時還應(yīng)該將總控計劃細(xì)分到各個相關(guān)單位，以利于詳細(xì)監(jiān)控，在總控流程計劃中不僅要畫出關(guān)鍵路線，同時設(shè)置不同里程碑作為對工程不同階段的監(jiān)控點(diǎn)[3]。

在總控計劃中還可以將確定重要里程碑的日期，以指導(dǎo)項(xiàng)目的執(zhí)行。如在任何一項(xiàng)活動中有一點(diǎn)延期的跡象，那么將對此活動的負(fù)責(zé)人提出警告。在與項(xiàng)目經(jīng)理討論并征得其同意之后，執(zhí)行改善措施。利用以上項(xiàng)目程序監(jiān)控，可使工程進(jìn)度一覽無余及清晰明確地表現(xiàn)出來。

4 設(shè)計管理要點(diǎn)

任何建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，首先都是要加強(qiáng)對設(shè)計的管理。精裝修住宅項(xiàng)目的設(shè)計管理工作更加是重中之重。

4.1 合理選擇設(shè)計單位。選擇一家合適的設(shè)計單位是做好設(shè)計工作的第一步。選擇設(shè)計單位一般有設(shè)計競標(biāo)和邀請?jiān)O(shè)計兩種方式，設(shè)計競標(biāo)雖然規(guī)范，但是高水準(zhǔn)設(shè)計公司設(shè)計任務(wù)多， 除非是大型工程或?qū)μ嵘陨碇扔袃r值的項(xiàng)目，很少參加競標(biāo)。

然而激烈的房地產(chǎn)競爭需要高水準(zhǔn)的設(shè)計公司承擔(dān)設(shè)計任務(wù)， 這樣， 房地產(chǎn)公司往往采用邀請的方式直接委托設(shè)計。但不管是設(shè)計競標(biāo)、還是委托設(shè)計，都必須強(qiáng)調(diào)設(shè)計單位的質(zhì)量自律意識，在圖紙?jiān)O(shè)計之前，要求設(shè)計單位勘察現(xiàn)場，提供相關(guān)的建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、消防設(shè)備施工圖，讓設(shè)計人員對設(shè)計空間有充分的了解，避免不切實(shí)際。

4.2 推進(jìn)設(shè)計進(jìn)度。在工程總進(jìn)度計劃中，裝修工程的進(jìn)度受設(shè)計進(jìn)度影響很大，由于裝修階段的設(shè)計變動較多，通常很多工程的主體結(jié)頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標(biāo)準(zhǔn)備和施工單位進(jìn)場的時間，從而造成工程總進(jìn)度的滯后。因此，裝修住宅的設(shè)計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因?yàn)檠b修而導(dǎo)致土建大規(guī)模的改動。

通常來說，精裝修圖紙的設(shè)計進(jìn)度跟不上總控計劃，雖有設(shè)計院的原因，但很多時候是房地產(chǎn)自身反復(fù)調(diào)整造成的。從精裝修住宅的整個設(shè)計流程來看，首先是設(shè)計方案效果圖，然后依次是平面布置圖、吊頂圖、立面圖。方案效果圖決定了裝修的效果，平面布置圖直接影響著今后的使用功能，因此，在這兩個階段論證和修改的時間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調(diào)整平面布局，設(shè)計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間[4～5]。

因此，為了確保裝修跟得上總體進(jìn)度，最佳時間是在施工完成正負(fù)零后就能確定效果圖和平面布置圖，以便設(shè)計院能集中力量，在主體結(jié)頂前完成施工圖。

4.3 設(shè)計圖紙應(yīng)符合各項(xiàng)規(guī)定。裝飾設(shè)計通過對原建筑圖的布局進(jìn)行分隔，形成若干個空間，對原設(shè)計的變動是比較大的，因此建設(shè)單位應(yīng)將裝飾設(shè)計的圖紙送原建筑設(shè)計院各專業(yè)審核，確認(rèn)平面布置等的變動與建筑、結(jié)構(gòu)等設(shè)計無沖突。此外，還必須得到消防和規(guī)劃等政府主管部門的審查，使得設(shè)計符合規(guī)定，滿足今后驗(yàn)收的要求。

4.4 做好各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)溝通。裝飾設(shè)計除了建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調(diào)等專項(xiàng)設(shè)計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂?shù)臉?biāo)高時，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結(jié)構(gòu)高度、設(shè)備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設(shè)單位來說，設(shè)計協(xié)調(diào)的工作量很大，在遇到需要多專業(yè)解決的問題時，需要及時組織所有相關(guān)專業(yè)參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設(shè)計推進(jìn)，避免在實(shí)際出圖過程中，各個設(shè)計專業(yè)相互推諉，影響設(shè)計出圖的時間。

4.5 圖紙尺寸要與部品部件規(guī)格吻合。精裝修住宅的設(shè)計人員在設(shè)計前還應(yīng)當(dāng)及時了解開發(fā)商提供的材料庫產(chǎn)品的規(guī)格、樣式、品質(zhì)及安裝方式，尤其對于廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并據(jù)此確定設(shè)備尺寸，否則容易出現(xiàn)潔具、廚具進(jìn)場后不夠尺寸安裝的情況。

5 項(xiàng)目招標(biāo)管理及施工單位選擇

5.1 項(xiàng)目招標(biāo)管理。相對于其他建設(shè)工程，精裝修工程的標(biāo)段劃分比較靈活，只要保證是相對封閉的區(qū)域即可，可以分棟，也可以在棟內(nèi)分層?，F(xiàn)場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調(diào)是精裝修施工管理的難點(diǎn)，因此在總、分包合同中需將各自工作范圍予以明確，將各項(xiàng)配合事項(xiàng)及費(fèi)用細(xì)化，避免在工程實(shí)施過程中出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。尤其對于圖紙上不能清楚表達(dá)的施工要求一定要有完善的文字說明，以免出現(xiàn)歧義。

招標(biāo)文件中對于成品保護(hù)方面也需要引起足夠的重視，在招標(biāo)文件中應(yīng)該將成品保護(hù)作為專項(xiàng)費(fèi)用開項(xiàng)，明確哪些部位應(yīng)有精裝修施工單位提供保護(hù)措施，由施工單位進(jìn)行報價，以減少工程管理難度，杜絕相互扯皮。

結(jié)合項(xiàng)目的工期規(guī)定施工單位各階段投入勞動力數(shù)量，并要求確定施工單位進(jìn)場一周內(nèi)提供詳細(xì)的節(jié)點(diǎn)計劃及組織架構(gòu)表。詳細(xì)節(jié)點(diǎn)計劃應(yīng)包括：人員進(jìn)場計劃、材料定版及進(jìn)場計劃、各階段施工時間等。其中主材定板建議在確定施工單位后馬上開始，使業(yè)主有充分的時間對主材進(jìn)行比選。

5.2 施工單位選擇。一般來說，大的裝修公司既有設(shè)計隊(duì)伍又有施工隊(duì)伍，他們希望自己設(shè)計的方案由自己施工，這是往常的做法。但在實(shí)踐中，甲方逐步發(fā)現(xiàn)這種慣常做法的弊端：因?yàn)樵O(shè)計與施工是一家人，雙方可以直接溝通，結(jié)果造成房地產(chǎn)公司成為第三者，很容易受到蒙蔽。所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司常常是將設(shè)計單位與施工單位分開，施工獨(dú)立招投標(biāo)確定施工單位，抑或是直接委托房地產(chǎn)公司熟悉的施工隊(duì)來施工。

對于投標(biāo)選擇的施工單位，房地產(chǎn)公司往往急于簽訂總包合同，要求施工單位在一定范圍內(nèi)承擔(dān)風(fēng)險， 這樣利于，房地產(chǎn)公司控制造價。對于，房地產(chǎn)公司直接選定的施工單位，有時簽訂合同較遲，這是因?yàn)樵跁r間較緊的情況下，雙方預(yù)算人員所要完成的工作量太大，難以短時間內(nèi)達(dá)成一致。往往邊干邊談價，甚至發(fā)展到等工程完成后直接決算，這需要雙方能夠建立起充分的相互信任。

6 精裝修住宅項(xiàng)目的施工管理

6.1 施工進(jìn)場前現(xiàn)場協(xié)調(diào)。精裝修施工單位進(jìn)場前，甲方的現(xiàn)場管理人員需要協(xié)調(diào)其與土建施工單位的相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)場地移交。移交的現(xiàn)場必須嚴(yán)格按要按國家相關(guān)規(guī)范和合同要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，檢查的重點(diǎn)主要在以下幾個方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標(biāo)高等；②對于精裝修施工容易破壞而對小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；③小業(yè)主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現(xiàn)很多問題。

另外，現(xiàn)場管理人員還需要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)精裝修施工單位及其它與相關(guān)的分包單位之間的配合事宜（諸如與空調(diào)、智能化、給排水、消防、安防等），并要求雙方簽訂相關(guān)合作協(xié)議。

6.2 圖紙會審和設(shè)計交底。現(xiàn)場管理人員在正式開工實(shí)施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進(jìn)場動員大會、設(shè)計交底會議，由監(jiān)理單位會后形成相關(guān)會議紀(jì)要并送各方簽字確認(rèn)。

單位由于審圖時間短， 圖紙會審不能完全解決問題， 許多問題是靠邊干、邊發(fā)現(xiàn)、邊解決。所以設(shè)計單位也必須全程密切配合。

6.3 施工進(jìn)度管理。精裝修施工單位進(jìn)場后，房地產(chǎn)公司現(xiàn)場管理人員應(yīng)當(dāng)組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。精裝修施工單位根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)深化后，排出精裝修的施工進(jìn)度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、木門進(jìn)度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進(jìn)場及安裝時間。影響進(jìn)度的主要因素包括以下方面：①土建移交場地遲；②垂直運(yùn)輸?shù)男?；③精裝修單位的勞動力投入；④泥水及復(fù)雜的木作業(yè)的進(jìn)度；⑤主要材料的供應(yīng)。

6.4 施工過程質(zhì)量管理。從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實(shí)力較強(qiáng)的隊(duì)伍較少，因此施工過程中的管理特別重要?，F(xiàn)場應(yīng)確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標(biāo)段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務(wù)班組進(jìn)場前必須進(jìn)行現(xiàn)場交底，未進(jìn)行交底的不能進(jìn)場施工。針對小業(yè)主集中投訴的質(zhì)量問題進(jìn)行重點(diǎn)把控。

常見質(zhì)量問題如下：①裂縫問題是非常常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質(zhì)墻板裂縫、不同材質(zhì)結(jié)合處的裂縫等等。②小業(yè)主比較關(guān)心的衛(wèi)生間、廚房尺寸等，一定要認(rèn)真復(fù)核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，涉及感觀的部位。施工樣板確定后，根據(jù)合同及規(guī)范確定好項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)盡量予以量化，以方便現(xiàn)場控制。④滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點(diǎn)關(guān)注，要做好試水實(shí)驗(yàn)。

精裝修施工過程中的成品保護(hù)也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質(zhì)量，而不重視成品保護(hù)，結(jié)果往往要花費(fèi)相當(dāng)大的精力和財力去處理后果。實(shí)際上，成本保護(hù)是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護(hù)的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進(jìn)行檢查。

7 總結(jié)

隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程的加快，精裝修住宅將逐漸成為商品住宅市場的主導(dǎo)力量。精裝修住宅項(xiàng)目是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，現(xiàn)階段的工程質(zhì)量管理，主要依靠施工階段所進(jìn)行的工程質(zhì)量檢驗(yàn)，沒有進(jìn)行系統(tǒng)化的預(yù)防和管理。以高水準(zhǔn)的策劃、規(guī)劃、設(shè)計加上高水準(zhǔn)的專業(yè)室內(nèi)設(shè)計和裝修，進(jìn)行統(tǒng)一的完全精裝修，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量體系管理，將是房地產(chǎn)公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質(zhì)量，保障小業(yè)主的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

1 中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.GB/T 50378-2006 綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)[S].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006

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中圖分類號：TU208文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A文章編號：

前言：“邦泰國際公寓”位于廣州市海珠區(qū)琶洲新港東路，為規(guī)劃中的珠江新城－琶洲－員村CBD的國際商務(wù)區(qū)，是一個結(jié)合商業(yè)、住宅、酒店為一體的高端建筑產(chǎn)品。項(xiàng)目占地5296M2，規(guī)劃總高度約85M ，總建筑面積23563M2，規(guī)劃報建共210戶40M2—150M2和4.45米層高挑空復(fù)式酒店式公寓。本次精裝修工程將對原有建筑格局進(jìn)行重新劃分。

1精裝修交房的重點(diǎn)及公寓配置標(biāo)準(zhǔn)

精裝修交房較毛坯交房而言對公司的管控能力提出了更高的要求，需要全過程針對性進(jìn)行各專業(yè)把控、優(yōu)化和適時調(diào)整，同時各專業(yè)工作交叉較多，要求工作更為細(xì)致。

精裝修交房的重點(diǎn)在于項(xiàng)目整體定位，通過精裝修定位、初步精裝修設(shè)計、設(shè)備材料封樣和交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房實(shí)施四個階段對效果和成本進(jìn)行把控。

“邦泰國際公寓”項(xiàng)目實(shí)施過程中面對市場形勢和環(huán)境的變化，以及對客戶的不斷深入分析，及時調(diào)整和優(yōu)化了精裝修的定位和設(shè)計，同時大幅度降低了精裝修成本。

廣州邦泰國際公寓配置標(biāo)準(zhǔn)如下：

墻面：A、客廳、臥室：“大師牌”環(huán)保乳膠漆

B、衛(wèi)生間：“蒙娜麗莎”瓷磚

地面：A、門廳玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間：巴黎米黃+布朗灰

B、客廳、臥室：“大自然”實(shí)木復(fù)合綠丙桑地板

C、陽臺：“蒙娜麗莎”防滑磚

廚房：A、整體櫥柜：廣東“西雅”櫥柜

B、廚房電器、設(shè)備：洗滌池+龍頭＝“弗蘭卡”;冰箱＝“華菱”

電磁爐+微波爐＝“美的”；消毒柜＝“康寶”；脫排＝“弗蘭卡”

衛(wèi)生間：A、潔具：臺盆+座便器＝“杜拉維特”；龍頭花灑＝“高儀”

B、衛(wèi)浴五金：“雅逸”

C、電器：電熱水器＝“奧特朗”；排氣扇＝“朗能”

其他： A、空調(diào)：“松下”

B、開關(guān)插座：“松下”；燈具：“雷士”

2精裝設(shè)計

精裝修交房是裝飾完成面交房，其樣板房也是按交付標(biāo)準(zhǔn)展示的，因而購房者很容易通過實(shí)地參觀感受到各種功能空間的尺度和今后實(shí)際使用的問題。因此，我們應(yīng)從消費(fèi)者角度重新思考我們的戶型設(shè)計理念，在臥室、廚房、衛(wèi)生間等主要使用功能空間與陽臺等次要功能空間之間進(jìn)行合理選擇。

從項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程的需要來看，精裝修設(shè)計最好能夠在規(guī)劃設(shè)計階段戶型設(shè)計中期開始介入，這需要對產(chǎn)品進(jìn)行明確的屬性定位，以便從精裝修的角度對戶型設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，減少從毛坯改造為精裝修過程中的工程損失和浪費(fèi)。

施工圖設(shè)計階段，施工圖設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計時提供的并經(jīng)精裝修設(shè)計單位優(yōu)化且確認(rèn)的含室內(nèi)水電接駁點(diǎn)位的條件圖開展施工圖設(shè)計工作。期間雙方應(yīng)緊密配合，進(jìn)行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設(shè)計工作，最終在施工圖中應(yīng)明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按精裝修實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確定開關(guān)插座位置、給排水點(diǎn)位等機(jī)電內(nèi)容。

毛坯施工圖與精裝修施工圖通常是由不同的設(shè)計單位完成的，建議在毛坯施工圖的建筑做法中將相關(guān)地面、墻面、頂棚的做法標(biāo)識至精裝修完成面，以便總包單位、各相關(guān)分包單位和監(jiān)理單位及時了解相關(guān)精裝修做法，并有利于共同參與前期的圖紙審核工作，只要在合約招標(biāo)階段明確總包單位的實(shí)施范圍和界面劃分即可。

需要強(qiáng)調(diào)的是，毛坯施工圖中的機(jī)電點(diǎn)位一定要與精裝修施工圖對應(yīng)，以便總包單位一次施工到位。其中，廚房、衛(wèi)生間的開關(guān)、插座位置以及地漏、馬桶位置需要與精裝修墻面、地面鋪裝排版圖協(xié)調(diào)統(tǒng)籌考慮。

804房間（A戶型）毛坯與精裝平面比較：

增加閣樓（含臥室與書房），增加了使用空間，性價比大大提高；餐廳調(diào)整位置至入戶門廳玄關(guān)位置，減少管線長度并方便管線布設(shè)；衣帽間取消；客廳挑空，增加使用舒適度。

3精裝修設(shè)計過程中應(yīng)注意以下問題：

3.1 標(biāo)高關(guān)系：

按精裝修做法對結(jié)構(gòu)進(jìn)行反向推算，從而確定結(jié)構(gòu)是否應(yīng)做降板處理：衛(wèi)生間和廚房應(yīng)與客廳、臥室等功能區(qū)保持20mm高差，則衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)面應(yīng)降低50mm；陽臺等需要與客廳、臥室等最好保持50mm高差，因此其結(jié)構(gòu)面應(yīng)降低50～100mm。另外，衛(wèi)生間和陽臺還應(yīng)考慮排水找坡增加的結(jié)構(gòu)降板高度。

本項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于除衛(wèi)生間沉箱結(jié)構(gòu)降板300mm之外（4F衛(wèi)生間無沉箱），其余功能區(qū)未考慮裝飾完成面高低關(guān)系。陽臺結(jié)構(gòu)板相對客廳、臥室結(jié)構(gòu)板未做降板，易導(dǎo)致雨水倒灌影響使用安全，后在客廳移門內(nèi)側(cè)增加100mm高擋水門檻，擋水門檻增加了建設(shè)費(fèi)用，壓縮了心理使用空間。

3.2孔洞留設(shè)和管線敷設(shè)分析：

對于精裝修設(shè)計圖紙需要認(rèn)真審核各類孔洞留設(shè)是否齊全、合理。比如設(shè)置油煙機(jī)、排氣扇等洞口的部位，吊頂高度與結(jié)構(gòu)梁的高度需要預(yù)先審核，否則，當(dāng)結(jié)構(gòu)梁高與洞口標(biāo)高沖突時，將只能調(diào)整吊頂標(biāo)高，或者犧牲櫥柜空間以隱蔽排煙排氣管道。

精裝修設(shè)計圖紙要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。比如在管線比較密集的廚房、工作陽臺和衛(wèi)生間等部位，有冷熱水、強(qiáng)電管線等需要穿越，這使管線的穿越布置位置極為緊張。而這些問題在圖紙上是比較難以發(fā)現(xiàn)的，需要現(xiàn)場充分考慮。

3.3淋浴房、衛(wèi)生間：

淋浴間的使用功能和舒適度應(yīng)在精裝修設(shè)計中引起足夠的重視。淋浴空間的最小使用寬度應(yīng)保證不小于850mm，同時應(yīng)考慮與座便器等設(shè)施的合理間距，以此反推衛(wèi)生間的合理設(shè)計尺寸。

3.4門垛：

精裝修內(nèi)門一般采用木制門套包邊，門套寬度通常50～100mm，這需要內(nèi)門側(cè)留有足夠?qū)挾鹊拈T垛。對于一些獨(dú)立門洞考慮到美觀，兩側(cè)門垛必須等寬。而這些在毛坯交房的建筑設(shè)計中往往是容易忽略的。

本項(xiàng)目施工過程中有些部位在墻面上要生出8cm門垛作為門套基層，由于是新增附屬的構(gòu)件，與原土建結(jié)構(gòu)缺少連接，對于門體的長時間開關(guān)變形容易導(dǎo)致門垛根部產(chǎn)生裂縫，從而影響內(nèi)門的使用。

3.5門洞尺寸：

精裝修設(shè)計應(yīng)與毛坯建筑設(shè)計協(xié)調(diào)統(tǒng)一，盡可能在毛坯交房階段完成所有精裝修功能區(qū)域分隔墻體砌筑，但有時不可避免要求對內(nèi)門尺寸或者位置進(jìn)行重新調(diào)整，以適應(yīng)客戶個性化或功能化的需要，這時應(yīng)注意門頭過梁。

土建門頭過梁有不小于250mm的擱置寬度要求，如果是磚混建筑，毛坯交房的門洞一定要與精裝修門洞完全對應(yīng)；如果是填充墻體上的門洞調(diào)整，應(yīng)完全拆除原有門過梁后重新砌筑施工，確保使用安全。

3.6開間尺寸：

精裝修設(shè)計應(yīng)充分考慮客戶使用舒適度要求，通過合理調(diào)整在保證使用功能的前提下保證舒適需求。圓盆深度640mm；方盆深度540mm。通過圓盆改方盆，使座便器前部增加100mm寬度，提高了使用舒適度。

3.7地域差別：

篇（6）

中圖分類號：TU241.8文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

自從2002年建設(shè)部開始在全國推廣精裝修住宅，住宅裝修就開始引起人們的關(guān)注。哥本哈根會議后，人們的目光又一次投入到綠色低碳住宅，房地產(chǎn)的精裝修的話題也開始成為住宅裝修的主要話題。住宅的精裝修在推行的過程中遇到了很多問題，其中如何將廣大消費(fèi)者的需求與裝修成本的控制進(jìn)行有效的結(jié)合成為裝修中最受關(guān)注的問題之一[1]。因此尋找既能夠滿足消費(fèi)者對住宅功能的要求，又能對裝修成本進(jìn)行有效控制的裝修體系是當(dāng)前房地產(chǎn)商品房全面推進(jìn)精裝修的過程中需要解決的主要問題。

一、住宅地產(chǎn)精裝修的形式

住宅精裝修是指在房屋交房之前，已經(jīng)完成了所有功能空間的固定面的粉刷和鋪裝，并且衛(wèi)生間和廚房等基本設(shè)施也已經(jīng)安裝到位，住戶只需要增加一些家具、用具、飾品、用品等就可以進(jìn)行居住了。精裝修房是脫離生產(chǎn)過程的，在基礎(chǔ)設(shè)施上滿足居住要求的商品房。住宅地產(chǎn)精裝修的形式主要分為菜單式裝修的毛胚房、一次精裝修的成品房以及全配置式的成品房三類[2]。其中菜單式裝修的毛胚房是在購房者選定之后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出裝修設(shè)計，購買裝修材料和設(shè)備，進(jìn)行統(tǒng)一裝修的住宅；一次精裝修成品房是將集團(tuán)化購買和一體化裝配施工運(yùn)用到裝修施工的整個過程中由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照統(tǒng)一的裝修設(shè)計，進(jìn)行現(xiàn)場作業(yè)，房間的各個功能都能夠符合購房者的要求的住宅；全配置式的成品房是除了進(jìn)行統(tǒng)一的裝修和裝飾之外，還配置有日常生活用品和家用電器等的住宅。

二、住宅地產(chǎn)精裝修的設(shè)計原理和設(shè)計方法

總的來說，住宅的精裝修主要分為裝修和裝飾兩部分來完成的，其中裝修的部分是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)，其設(shè)計內(nèi)容主要包括衛(wèi)生間、廚房、客廳、臥房、以及墻面等的設(shè)計，一般要包含廚房基礎(chǔ)設(shè)施以及衛(wèi)生間基礎(chǔ)設(shè)施等。櫥柜設(shè)計使精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)中的一個重要內(nèi)容[3]。

精裝修住宅主要包括九個系統(tǒng)，即家政空間區(qū)域、公共空間系統(tǒng)、廳房空間系統(tǒng)、玄關(guān)系統(tǒng)、廚房空間系統(tǒng)、人文空間系統(tǒng)、住宅的收納空間設(shè)計、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)。在進(jìn)行精裝修的設(shè)計中，我們要首先從設(shè)計方案開始，對房間的戶型，室內(nèi)設(shè)計、廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計、水電氣的設(shè)計等諸多細(xì)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一的研究和規(guī)劃，同時還要注重系統(tǒng)的集成性[4]?，F(xiàn)在的住宅裝修方法相對于之前簡單的在毛胚房上面進(jìn)行裝修的施工方法已經(jīng)有了很大的進(jìn)步。

三、住宅地產(chǎn)精裝修成本管理體系

在住宅地產(chǎn)精裝修成本管理體系中我們又分為客戶描摹和與之對應(yīng)的設(shè)計方案，客戶增值和與之對應(yīng)的精裝施工技術(shù)體系和產(chǎn)品體系，客戶定位和與之對應(yīng)的成本分配，客戶交付和對應(yīng)的住宅精裝交付體系等四個體系。這個大的體系的實(shí)現(xiàn)方法包含有三個方法論。

第一，產(chǎn)品類型由客戶決定。精裝修成本管理是整個房地產(chǎn)商品開發(fā)的一個部分，如果缺乏完善的產(chǎn)品開發(fā)體系，只是單純的對成本進(jìn)行管理是很難收到應(yīng)有的成效的[5]。一般情況下，在決定產(chǎn)品類型的時候，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都順從市場的主要導(dǎo)向，然而在具體實(shí)踐中，常常會因?yàn)樵谑袌稣{(diào)研的過程中對客戶所臨摹的設(shè)計方案的清晰度和準(zhǔn)確性把握不好，而導(dǎo)致設(shè)計任務(wù)書不夠完善，因此，在這種情況發(fā)生的時候住宅的開發(fā)很大程度上就轉(zhuǎn)移給了設(shè)計公司。目前房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較短，市場施加給它的壓力也比較大，故而不能夠進(jìn)入深入的研究工作，使在實(shí)際操作中產(chǎn)品的開發(fā)工作先天缺陷。在這種情形下，如果房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)又沒有產(chǎn)品開發(fā)部門的設(shè)置，就會使地產(chǎn)公司無論是內(nèi)部還是外部，對產(chǎn)品的整合研發(fā)增加了很大的難度。客戶導(dǎo)向能夠有效的解決這個問題，實(shí)現(xiàn)公司組織結(jié)構(gòu)和外部資源的整合，這對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)有非常重要的意義。

第二，精裝技術(shù)的體系化。住宅地產(chǎn)的精裝技術(shù)體系主要包括裝飾材料體系、裝修技術(shù)體系、設(shè)計規(guī)范體系、質(zhì)量維護(hù)體系、產(chǎn)品配置體系等方面的內(nèi)容。其中，產(chǎn)品配置體系主要包括內(nèi)門、沙發(fā)、櫥柜、衛(wèi)浴、木地板、軟裝等。裝飾材料體系主要包括石材、涂飾材料、木作(含板式家俱)等。裝修技術(shù)體系主要包括施工工藝示范手冊、收口和節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目定制圖集等。質(zhì)量維護(hù)體系主要包括四方驗(yàn)收外的質(zhì)量交付體系、裝飾常見質(zhì)量問題應(yīng)對體系、業(yè)主收房使用手冊等[6]。

第三，設(shè)計方向管理。設(shè)設(shè)計方案對成本的規(guī)劃方向起到了很大的決定作用，因此成本管理要從設(shè)計管理開始。目前，很多設(shè)計公司在對成本進(jìn)行管理的時候，還是很大程度上依靠大概估算的方法或者是單純的依靠經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然，這也是由于房地產(chǎn)公司對與設(shè)計公司的定位導(dǎo)致的。SL將成本模塊和設(shè)計模塊有效的合并在了一起，并在此基礎(chǔ)上提出了DC（即Design+Cost）服務(wù)模式[7]。這種整合的體系主要是針對住宅地的特點(diǎn)來進(jìn)行設(shè)計的。我們知道，住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的復(fù)制性，只要在樣板間階段找到合適的工藝、配置及設(shè)計方案即可。這是它與辦公樓、酒店、餐廳等最大的不同之處，這種復(fù)制性導(dǎo)致住宅地產(chǎn)早期的產(chǎn)品研發(fā)具有被限制的開放性。設(shè)計是住宅地產(chǎn)進(jìn)行精裝修的過程中的溝通的媒介和信息載體，如果設(shè)計本身對于客戶定位、成本管理、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和營銷策劃缺乏比較專業(yè)的了解，那么就很難對其成本管理起到作用。

在實(shí)際工程實(shí)踐中，我們可以對設(shè)計方案進(jìn)行一定的調(diào)整，使成本管理控制更加的具有操作性。

四、住宅地產(chǎn)精裝修成本管理的方法

住宅地產(chǎn)精裝修工程中常見的方法主要有五種：工程招投標(biāo)、設(shè)定精裝修成本目標(biāo)、精裝修成本測算、指導(dǎo)精裝修設(shè)計、竣工驗(yàn)收與結(jié)算。在住宅地產(chǎn)精裝修的成本管理中，其本質(zhì)屬性是與一般工程相同的。首先我們要先設(shè)定成本目標(biāo)，在這個目標(biāo)范圍內(nèi)要采取科學(xué)、合理的方式處理好裝修成本和裝修效果兩者之間的對立和統(tǒng)一的關(guān)系，找出兩者最優(yōu)界點(diǎn)，將精裝修設(shè)計價值達(dá)到最大。精裝修的過程中要注意以下幾點(diǎn)。

（一）要先做好精裝修的樣板

對于精裝修工程來說，實(shí)體交樓的樣板比設(shè)計方案圖更具有實(shí)際意義。精裝修的樣板展示是為產(chǎn)品的銷售進(jìn)行服務(wù)的。在進(jìn)行實(shí)體樣板的制作和設(shè)計的時候要盡量在實(shí)體樓進(jìn)行設(shè)計和施工，這樣有利于將設(shè)計方案和施工工藝中的一些不容易被發(fā)現(xiàn)的問題都暴露出來，能夠有效的避免在后期裝修的時候出現(xiàn)裝修不合格或者大規(guī)模返工的情況。

（二）住宅精裝修設(shè)計中要將其設(shè)計、施工過程標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化

在住宅地產(chǎn)精裝修中，建筑平面的布局基本確定之后就要將精裝設(shè)計的因素考慮進(jìn)去，這是為了避免在裝修的后期由于裝修效果達(dá)不到理想要求而大量的對建筑進(jìn)行拆改，使成本大大的增加。在進(jìn)行裝修材料的選取的過程中，要避免使用稀缺的材料使成本增加，在考慮裝修效果和裝修成本的時候，還要考慮采購的難易程度以及運(yùn)輸是否便利等問題[8]。在施工的時候也要盡量使用簡單并且成熟的裝修方法，以防由于各方面的問題考慮不周全而使施工發(fā)生拆改的現(xiàn)象。一切會耽誤工期和增加裝修成本的問題我們都要考慮到，這能夠有效的避免裝修后期成本的增加。另外，住宅地產(chǎn)精裝修不但要采用簡約的風(fēng)格，給購房者留有更多的發(fā)揮空間，還要將裝修的亮點(diǎn)突出表現(xiàn)出來，對購房者關(guān)注的地方進(jìn)行重點(diǎn)投入，這也是住宅精裝修成本管理中非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。

五、總結(jié)語

隨著我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭愈演愈烈。面對激烈的市場競爭，對住宅精裝修成本進(jìn)行有效的控制，是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益以及企業(yè)競爭力的主要手段。在這個過程中，一方面房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理意識，把握精裝修項(xiàng)目管理中的核心要素，對精裝修成本進(jìn)行科學(xué)的控制，另一方面，在進(jìn)行精裝修成本管理的時候要從全面、全過程、全方位著手進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

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篇（7）

[abstract] : the concept of clothbound room described, this paper introduces the development history of the clothbound room, this paper analyzes the fine decoration quality and restricting the development of clothbound room main reason, introduces the present situation of our country and the fine decoration development prospects are described.

[keywords] : clothbound room; Development history; advantage

中圖分類號：TU767文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、精裝房的概念

根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》(建住房[2002]190號)的規(guī)定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成的房屋。并且這里的"房屋"是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。

二、我國精裝房的發(fā)展歷史

在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，沒有“毛坯房”的概念，售出的住宅是理所當(dāng)然的精裝修“成品”,而我國早在1999年就頒布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，推行一次裝修模式，逐漸取消毛坯房市場。

我國精裝房崛起是近十幾年的之間的事，精裝修最早出現(xiàn)在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，并逐步得到推廣，其發(fā)展大致分為三個階段。

早期階段：簡單式拼湊

特點(diǎn)：施工較粗糙，只是毛坯房簡單處理

從1998年到2001年，廣州樓市開始出現(xiàn)“精裝修房”，從最初的概念到慢慢的普及，開始獲得一部分購房者的青睞。這一時期的精裝修房，更多是被房地產(chǎn)開發(fā)商作為推廣營銷的一個賣點(diǎn)，并非嚴(yán)格意義上的精裝修。為了節(jié)省成本，精裝修很多時候被轉(zhuǎn)包給“馬路施工隊(duì)”，因此家居設(shè)計缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和布局，更談不上風(fēng)格，更多只停留在“天地墻”的涂抹、鋪貼工藝，即墻壁涂上乳膠漆，地板貼上瓷磚或強(qiáng)化木地板，廚房、臥室里開始引入簡單的入墻式柜體。

成長階段：品牌化運(yùn)作興起

特點(diǎn)：開始引入知名建材品牌、局部設(shè)計有亮點(diǎn)

從2001年到2006年，隨著精裝修房的質(zhì)量糾紛增多以及生活品質(zhì)的提高，越來越多人開始重視建材品牌。部分處在行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商為降低風(fēng)險，在施工、管理上逐步規(guī)范化，并嘗試與一些知名的工程裝飾公司合作。精裝修房中的櫥柜、衛(wèi)浴、地板、衣柜開始出現(xiàn)知名品牌的身影，質(zhì)量比以往也有大幅提升，細(xì)節(jié)設(shè)計更注重品質(zhì)。2003年，還有個別開發(fā)商首先推出了菜單式的裝修方案，為購房者帶來更多的個性化選擇。

成熟階段：整體化家居設(shè)計

特點(diǎn)：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一風(fēng)格，統(tǒng)一服務(wù)，家居強(qiáng)調(diào)整體化設(shè)計

從2006年至今，樓市的持續(xù)火爆，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有足夠利潤空間去引進(jìn)國際上標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作模式。運(yùn)用在家居中的櫥柜、衛(wèi)浴、衣柜、五金甚至家電開始出現(xiàn)同一品牌，家居的整體化設(shè)計趨勢日益明顯。在前期的戶型結(jié)構(gòu)、空間設(shè)計上，房地產(chǎn)開發(fā)商就引入了整體家居解決方案，預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)化空間能夠與后期的裝修方案和功能使用結(jié)合起來。除了施工工藝采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)外，在售后服務(wù)上也由整體家居解決方案提供商進(jìn)行統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

三、精裝房的優(yōu)勢

建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》指出推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象，提高住宅裝修生產(chǎn)的工業(yè)化水平，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展。在全球積極響應(yīng)低碳主義的環(huán)保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流，精裝修房有許多優(yōu)勢，總結(jié)如下：

1、省時省力

與傳統(tǒng)的裝修模式相比，精裝房沒有裝修的煩惱，免除了水電改造、鋪地?zé)?、貼瓷磚、粉刷墻壁等繁雜耗時的裝修過程，也無需經(jīng)歷選購建材的過程、讓人心力交瘁的討價還價，以及裝修過程中讓人身心俱疲的灰塵噪音。這種模式縮短了工期，消費(fèi)者拎包即可入住，對于快節(jié)奏的都市人來說精裝房是他們的首選。

2、降低成本

傳統(tǒng)裝修模式下，業(yè)主采購物品都是單個購買而精裝房建材統(tǒng)一采購必然節(jié)約購買成本，以水龍頭為例，一個名牌水龍頭零售價要幾百元，如果批量購買價格可能就會減半。由此可見，裝修物品種類繁多，每種建材都以批發(fā)價購買可大幅度降低造價，可謂物有所值。另外，精裝房降低了購房者的成本，使業(yè)主的資金有了更多投資空間。采用貸款購買精裝房的購房者可以直接將住房款和裝修款一起貸出，業(yè)主不用像買毛坯房一樣準(zhǔn)備全部裝修資金，減輕了資金壓力。精裝房的即買即住也節(jié)省了毛坯房的裝修時間，投資的業(yè)主可以立即實(shí)現(xiàn)房租收益，縮短了資金投資回報時間。

3、質(zhì)量保證

建設(shè)部建住房【2002】190號文件規(guī)定開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)是售后服務(wù)?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》中也規(guī)定在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年，一旦出現(xiàn)了質(zhì)量問題開發(fā)商會負(fù)責(zé)修好。

4、環(huán)保低碳

一方面由開發(fā)商統(tǒng)一采購的材料必須符合環(huán)保要求，消費(fèi)者可根據(jù)國家頒布的“十類有害物質(zhì)限量國家標(biāo)準(zhǔn)”及“民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范”對精裝房進(jìn)行驗(yàn)收，因此降低了裝修污染的風(fēng)險；另一方面，由開發(fā)商統(tǒng)一購買及施工節(jié)省了材料，減少了建筑垃圾的產(chǎn)生，也更利于環(huán)境保護(hù)。

四、制約精裝房發(fā)展主要因素

精裝房雖然有很多優(yōu)勢，但我國目前仍存在諸多制約精裝房發(fā)展的因素，主要有以下幾點(diǎn)：

1、成本高

多數(shù)購房者認(rèn)為，精裝房價格過高，開發(fā)商宣稱一千甚至幾千元每平方米的裝修款價格過高、無法承受，另外開發(fā)商在裝修上的利潤也過高，購房合同中標(biāo)注的高級地磚、進(jìn)口潔具等即使寫明了品牌也沒有寫清型號，同一品牌產(chǎn)品價格會有幾百元的價差，這種價差成為開發(fā)商謀利的來源之一，這就使購房者認(rèn)為精裝房價格過高。

2、缺乏個性化

有調(diào)查顯示，相當(dāng)一部分購房者認(rèn)為精裝房最不滿意的地方就是自己家和鄰居家基本一致，缺少個性。雖然建設(shè)部文件提倡菜單式裝修模式，但在實(shí)際執(zhí)行中很多開發(fā)商為避免麻煩直接采用一次性裝修模式，使業(yè)主沒有選擇的余地。

3、未實(shí)現(xiàn)設(shè)計、建造、裝修一體化

由于設(shè)計、建造（采購與供應(yīng)）、裝修的脫節(jié)，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。

4、開發(fā)商實(shí)力不均，質(zhì)量參差不齊。

由于精裝修房缺少有效的標(biāo)準(zhǔn)，缺乏質(zhì)量監(jiān)管，精裝質(zhì)量的后期投訴也一直居高不下。一些先期不被察覺的問題隨著時間的推移逐漸顯現(xiàn)出來，這也是很多消費(fèi)者擔(dān)心、開發(fā)商不愿涉足精裝產(chǎn)品領(lǐng)域的關(guān)鍵。

五、結(jié)語

精裝修是一個城市房地產(chǎn)市場成熟度的表現(xiàn)，不僅反映開發(fā)商操作水平，也反映了購房者的消費(fèi)習(xí)慣。中國加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應(yīng)量的飛速擴(kuò)大，中國商品住宅必然走向“居者優(yōu)其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢所趨，精裝房必然要取代半成品的毛坯房成為市場主流。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 朱錦輝論精裝修商品房的發(fā)展與利弊 [J]現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2008,(20)

篇（8）

1 精裝修設(shè)計管理特點(diǎn)

大批量的住宅精裝修項(xiàng)目不同于小業(yè)主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項(xiàng)目具有以下顯著特點(diǎn)：①參與精裝修的專業(yè)面多，建筑、室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細(xì)節(jié)管理，這涉及到精裝修產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)；③具有全局調(diào)度管理、合理組織施工工序的問題。

2 精裝修設(shè)計管理各階段主要工作重點(diǎn)

房地產(chǎn)精裝修的設(shè)計管理一般分成五個步驟：設(shè)計前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計過程的監(jiān)督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時的配合階段、竣工后的驗(yàn)收階段。

2.1 設(shè)計前的準(zhǔn)備階段

精裝修住宅項(xiàng)目開始實(shí)施之初，就需要做好前期的準(zhǔn)備工作，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)召集所有的相關(guān)人員共同制定一個可行的總體設(shè)計施工管控計劃，同時還應(yīng)該將總控計劃細(xì)分到各個相關(guān)單位，以利于詳細(xì)監(jiān)控，在總控流程計劃中不僅要畫出關(guān)鍵路線，同時設(shè)置不同里程碑作為對工程不同階段的監(jiān)控點(diǎn)。因此，在精裝修設(shè)計管理中選擇適合項(xiàng)目的設(shè)計單位是重中之重，是做好設(shè)計工作的第一步，設(shè)計單位的選擇通常從如下幾方面著手：

（1）通過各渠道收集優(yōu)秀設(shè)計單位中優(yōu)秀設(shè)計師資料，如有條件盡量整成資料庫，把各類型的設(shè)計單位及設(shè)計師資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風(fēng)格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計周期等。

（2）根據(jù)自身的項(xiàng)目特點(diǎn)及預(yù)算情況選擇適合項(xiàng)目設(shè)計的設(shè)計師，設(shè)計師的選擇中，我們不否認(rèn)知名度高的設(shè)計師的設(shè)計能力和創(chuàng)新能力都比較強(qiáng)，但他們的設(shè)計收費(fèi)及設(shè)計周期相應(yīng)的都較高和較長。因此這個階段設(shè)計管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優(yōu)秀設(shè)計師中選擇適合的設(shè)計者來承擔(dān)項(xiàng)目的設(shè)計。

（3）考察設(shè)計單位成功案例的配合度，很多優(yōu)秀設(shè)計單位中的主創(chuàng)設(shè)計師會因?yàn)樵O(shè)計案子過多，經(jīng)常會遇到設(shè)計師無法及時變更圖紙或是進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)，所以在確定主創(chuàng)設(shè)計師及設(shè)計團(tuán)隊(duì)前一定要充分了解主創(chuàng)設(shè)計師及設(shè)計團(tuán)隊(duì)的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設(shè)計師，還需要考慮語言溝通等會影響項(xiàng)目設(shè)計的因素，從而才能應(yīng)對項(xiàng)目設(shè)計過程保質(zhì)、保量、按時完成。

2.2 精裝修設(shè)計的監(jiān)督及審定階段

進(jìn)入正式的項(xiàng)目設(shè)計階段，一般按項(xiàng)目設(shè)計的流程分成五個環(huán)節(jié)：概念設(shè)計階段、深化設(shè)計階段、施工圖階段、軟裝設(shè)計階段、招標(biāo)配合階段。在這些設(shè)計階段中我們需重點(diǎn)關(guān)注其管理要點(diǎn)主要有：

2.2.1 對于設(shè)計進(jìn)度的把控

在工程總進(jìn)度計劃中，裝修工程的進(jìn)度受設(shè)計進(jìn)度影響很大，由于裝修階段的設(shè)計變動較多，通常很多工程的主體結(jié)頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標(biāo)準(zhǔn)備和施工單位進(jìn)場的時間，從而造成工程總進(jìn)度的滯后。所以，裝修住宅的設(shè)計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因?yàn)檠b修而導(dǎo)致土建大規(guī)模的改動。

通常來說，精裝修圖紙的設(shè)計進(jìn)度跟不上總控計劃，雖有設(shè)計院的原因，但很多時候是房地產(chǎn)自身反復(fù)調(diào)整造成的。從精裝修住宅的整個設(shè)計流程來看，依次是平面布置圖、效果圖、吊頂圖、立面圖。平面布置圖直接影響著今后的使用功能，方案效果圖決定了裝修的效果，這兩個階段的成果是后續(xù)設(shè)計的設(shè)計基礎(chǔ)，它確定了功能定位、設(shè)計風(fēng)格、分區(qū)及室內(nèi)交通組織流線，對設(shè)備系統(tǒng)的配置給予初步的組織，因此，在平面圖與效果圖階段論證和修改的時間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調(diào)整平面布局，設(shè)計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間。

2.2.2 確定標(biāo)準(zhǔn)

通過市場調(diào)查研究，結(jié)合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標(biāo)準(zhǔn)。其裝修水平至少應(yīng)達(dá)到購房者所期望的檔次和標(biāo)準(zhǔn)。

精裝修項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計工作前，設(shè)計管理人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，組織營銷、策劃、成本等部門一起完成市場精裝修需求調(diào)查和項(xiàng)目成本控制，完成對工程裝飾內(nèi)容的裝修標(biāo)準(zhǔn)定位，確定項(xiàng)目是高端還是中端、或低端的裝修標(biāo)準(zhǔn)，為《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》的編制和材料設(shè)備選型提供依據(jù)。

2.2.3 設(shè)計圖紙應(yīng)符合各項(xiàng)法規(guī)

設(shè)計圖紙應(yīng)符合各項(xiàng)規(guī)定。裝飾設(shè)計通過對原建筑圖的布局進(jìn)行分隔，形成若干個空間，對原建筑設(shè)計的變動是比較大的，因此建設(shè)單位應(yīng)將裝飾設(shè)計的圖紙送原建筑設(shè)計院各專業(yè)審核，確認(rèn)平面布置、設(shè)備安裝等的變動與建筑、結(jié)構(gòu)等設(shè)計無沖突。此外，還必須得到消防和規(guī)劃等政府主管部門的審查，使得設(shè)計符合規(guī)定，滿足今后驗(yàn)收的要求。

2.2.4 做好與各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)、溝通工作

裝飾設(shè)計除了建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調(diào)、新風(fēng)、吸塵、地暖等專項(xiàng)設(shè)計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂?shù)臉?biāo)高時，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結(jié)構(gòu)高度、設(shè)備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設(shè)單位來說，設(shè)計協(xié)調(diào)的工作量很大，在遇到需要多專業(yè)解決的問題時，需要及時組織所有相關(guān)專業(yè)參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設(shè)計推進(jìn)，避免在實(shí)際出圖過程中，各個設(shè)計專業(yè)相互推諉，影響設(shè)計出圖的時間。最終能做到將已定各管線圖合并，出具一張能反映所有管線走向圖紙。2.2.5 圖紙空間尺寸與部品部件規(guī)格的吻合關(guān)系。

圖紙空間尺寸要與部品部件規(guī)格吻合。精裝修住宅在設(shè)計前應(yīng)當(dāng)及時了解建設(shè)單位提供的材料庫產(chǎn)品的規(guī)格、樣式、品質(zhì)及安裝方式，尤其對于廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并此確定設(shè)備尺寸，否則容易出現(xiàn)潔具、廚具進(jìn)場后不夠尺寸安裝的情況。

2.3 精裝修樣板房的評審階段

在項(xiàng)目設(shè)計完成后，通常對于精裝修項(xiàng)目，開發(fā)商會選擇有代表性的戶型制作樣板房，以實(shí)景板房進(jìn)行設(shè)計評審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房完成后，為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對已完成的樣板房的效果做一系列的評定。重點(diǎn)有如下環(huán)節(jié)：

（1）整體風(fēng)格的審定，需要評定是否能夠達(dá)到購房者的要求。

（2）裝修造價的審定，需要評定是否按限額設(shè)計的要求，控制裝修的總價，是否滿足房價的標(biāo)準(zhǔn)

（3）施工過程及施工材料的優(yōu)化，這是設(shè)計管理過程的重要環(huán)節(jié)，從而能更好的提高裝修品質(zhì)，并且降低施工成本。

（4）制定精裝修房的交房標(biāo)準(zhǔn)。

2.4 大范圍精裝房施工時的配合階段

在對實(shí)景樣板房進(jìn)行了可行性評定后，優(yōu)化樣板房中的不足，便進(jìn)入大范圍的精裝修房的施工，這個重要環(huán)節(jié)。設(shè)計管理的主要控制方向應(yīng)該放在如何為精裝修設(shè)計方案有效地執(zhí)行上，需要設(shè)計管理有統(tǒng)籌能力，對如下方面進(jìn)行控制：

（1）協(xié)調(diào)室內(nèi)設(shè)計與建筑的相互關(guān)系，包括與外墻的整體結(jié)合、效果的呼應(yīng)、環(huán)境健康住宅的創(chuàng)造。

（2）按交房標(biāo)準(zhǔn)有效的對大范圍精裝修項(xiàng)目進(jìn)行審核，有效的執(zhí)行設(shè)計概念。

（3）配合項(xiàng)目部及監(jiān)理單位對施工質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，有效的精裝修房嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。

（4）總結(jié)項(xiàng)目設(shè)計在施工中的不足。

2.5 竣工后的驗(yàn)收階段

篇（9）

【關(guān)鍵詞】成品房；精裝修；成本管理；管控思路；實(shí)施過程；關(guān)注重點(diǎn)

1 引言

近二十年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了快速的發(fā)展階段。但同樣也帶來了一系列社會問題，如商品房二次裝修帶來的資源浪費(fèi)、安全隱患、噪聲擾民、環(huán)境污染等。為此國家、地方政府均發(fā)文大力推廣成品房交付，國內(nèi)一些龍頭開發(fā)商也參與到了成品房開發(fā)這一行列中來。但值得關(guān)注的是，由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)商的房子不愁賣及成品房交付帶來的一系列業(yè)主投訴，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)成品房交付的積極性并不太高，部分地區(qū)只有高檔住宅、豪宅才進(jìn)行成品房精裝修交付。應(yīng)該說，毛坯房一統(tǒng)天下的格局沒有根本性的改變。

自2010年以來，隨著全球金融危機(jī)的蔓延及國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了嚴(yán)冬，銷售業(yè)績一落千丈。房地產(chǎn)企業(yè)意識到只有改變長期以來的粗放經(jīng)營的生存模式，方能在惡劣的市場環(huán)境中占有一席之地。因而幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都不約而同地把提高產(chǎn)品檔次放在了前所未有的位置上，成品房精裝修交付無疑就成為企業(yè)選擇之一。而如何控制好成品房的裝修成本卻決定著企業(yè)在劇烈的市場競爭中的生存與否，本文專門就房地產(chǎn)成品房裝修成本管理的一些問題進(jìn)行了探討和研究。

2 當(dāng)前成品房裝修成本管理中存在的問題

長期以來，由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)工作是拿地。因?yàn)橹灰玫降?，光憑土地溢價就能賺到錢，所以成本控制還沒有排上最重要的位置，一些管理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)桿性企業(yè)，其成本的控制重點(diǎn)也僅限于毛坯房，所以在涉及成品房裝修工程時，就顯得不那么嫻熟，主要存在以下問題：

2.1缺乏系統(tǒng)的成本管控思路

2.1.1成本管控與設(shè)計分離

在前期規(guī)劃設(shè)計、尤其是施工圖設(shè)計階段，負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計的設(shè)計院工作的著重點(diǎn)是必須滿足不同的規(guī)范要求，如建筑立面、容積率、綠化率、防火分區(qū)、結(jié)構(gòu)規(guī)范等確保施工圖審查能順利通過，而不太考慮后續(xù)的裝修，如不同人群對生活的體驗(yàn)。裝修設(shè)計單位，往往從使用者的角度出發(fā)，對住宅空間（含公共部位）進(jìn)行裝修設(shè)計，而不太重視原有的施工圖設(shè)計內(nèi)容。由于缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)及資源整合能力，開發(fā)商往往將兩者的工作分開，成為獨(dú)立的、并行的兩項(xiàng)工作，這就造成了“鐵路警察各管一段”的局面。所以我們經(jīng)常看到裝修圖紙改變了原先施工圖的戶型、改變了原先施工圖的用水、用電部位等狀況。對于開發(fā)公司而言，損失輕一點(diǎn)的需要對已通過施工圖審查的圖紙進(jìn)行重新審查，損失重一點(diǎn)的需對已建成的毛坯房進(jìn)行二次改造，根據(jù)常州市場的不完全統(tǒng)計，由于這種裝修階段對毛坯房的修正導(dǎo)致的成本支出約為30～200元/平米。

2.1.2成本管控與施工分離

施工過程是成本實(shí)現(xiàn)的過程，作為房地產(chǎn)企業(yè)，結(jié)算超合同價，似乎是一個難以解脫的魔咒。在成品房精裝修成本管控中，導(dǎo)致此類情況出現(xiàn)的原因有：

1、 招標(biāo)內(nèi)容中，未能窮盡所有的施工內(nèi)容，或者是未能將工程量、施工價格摸清、摸透導(dǎo)致增項(xiàng)、增量、增價；

2、任意變更設(shè)計圖紙、改變施工做法，造成施工單位的工期、造價索賠，更難把控的是針對一種新的做法，由于不能通過充分的市場競爭，其價格往往會比通常的情況要高一點(diǎn)；

3、缺乏對施工過程的整合管控，精裝修工程是一個復(fù)雜的施工過程，綜合了較多的分包單位及材料供應(yīng)商的勞動，尤其是住宅精裝修，不像公共建筑裝修工作面大，其調(diào)度、統(tǒng)一協(xié)調(diào)相對難度較大。一旦工序的搭接與交接沒有做好，那么工期索賠、造價索賠、成品保護(hù)損失等不利于成本管控的情況就會出現(xiàn)。

4、缺乏對施工界面的推敲與研究，導(dǎo)致返工、重復(fù)施工等無效成本的出現(xiàn)；

2.1.3成本管控與后期維護(hù)分離

成品房精裝修交付，意味著使用者不需再對房屋進(jìn)行大的變動即可使用。對于開發(fā)商，必須要從全壽命的成本管控角度去設(shè)計、選型與施工，減少后期維護(hù)費(fèi)用。但就目前來說，大多數(shù)開發(fā)商未能就這些問題進(jìn)行深入研究，只是單純從賣房角度去考慮，這就為后期的使用、維護(hù)、保修都帶來了不可預(yù)測的成本支出風(fēng)險。

2.2 缺乏對供應(yīng)商能力的整合與提升

由于參與了房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的形成過程，供應(yīng)商對房企的經(jīng)營效益有著舉足輕重的影響。爭奪優(yōu)秀供應(yīng)商，并與供應(yīng)商建立長期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，不但可有效降低成本，提高效率，保證產(chǎn)品品質(zhì)，而且可以通過充分溝通有效地提高產(chǎn)品性價比。構(gòu)建優(yōu)秀供應(yīng)商體系將是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心工作之一。但一些房地產(chǎn)公司對精裝修供應(yīng)商與毛坯房供應(yīng)商的管理未能有效區(qū)別，導(dǎo)致了供應(yīng)商能力未能充分發(fā)揮。

2.2.1缺乏對供應(yīng)商能力的深入了解

在設(shè)計過程中，設(shè)計人員考慮較多的是裝修風(fēng)格、使用功能，對一些部品、部件往往只是一個選型，并沒有太多深入。開發(fā)商職能部門往往根據(jù)圖紙進(jìn)行招標(biāo)，盡量滿足設(shè)計需求。事實(shí)上，在專業(yè)方面，供應(yīng)商是行家、專家。如何挖掘、深入研究其能力，去除冗余的功能增加必須的功能是開發(fā)商提高產(chǎn)品性價比、提高產(chǎn)品競爭力的有效手段。

2.2.2缺乏對供應(yīng)商的培育

為節(jié)約成本，開發(fā)商材料采購部門在招標(biāo)時通常的做法是盡量壓價。事實(shí)上，壓價不是唯一目的，也不是最優(yōu)選擇。最聰明的做法，應(yīng)該會同供應(yīng)商、結(jié)合設(shè)計，形成標(biāo)準(zhǔn)化施工做法、建立工業(yè)化的部品、部件。通過標(biāo)準(zhǔn)化的做法、工業(yè)化的產(chǎn)品從而提高工效、降低材料、能源的損耗，從而達(dá)到不降品質(zhì)，降低成本的目的。

2.2.3缺乏對供應(yīng)商的信任

由于中國社會普遍存在信任危機(jī)，這就帶來了交易成本增加。開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險往往在合同條款，特別是付款條款上絞盡腦汁，霸王條款層出不窮。這樣一來，供應(yīng)商就會把可能遲付的工程款的資金成本、可能會造成壞帳、呆帳的費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)算在報價中，造成了裝修成本的無端增加。

3成品房精裝修成本管控實(shí)施過程：

3.1精裝修成本控制流程圖

3.2系統(tǒng)規(guī)劃、抓大放小

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本管控應(yīng)貫徹 “整體規(guī)劃、重點(diǎn)突出”的原則，把企業(yè)的資源能夠有效地進(jìn)行整合，并做到有的放矢。樹立全過程成本管控、全員成本管控的概念。同時要提高效率，不糾結(jié)某些小的成本細(xì)節(jié)。

3.3組織保障、持續(xù)改進(jìn)

批量精裝修成品房綜合了較多的工種、部品部件。承包商、供應(yīng)商多而繁雜。成本管控如何做到忙而不亂，多而不雜，必須要有強(qiáng)有力的組織支撐。通過對企業(yè)各項(xiàng)流程制度的嚴(yán)格執(zhí)行，達(dá)到減少無效成本、提高工作效率的目的。同時應(yīng)建立良好的責(zé)任成本評價機(jī)制，使項(xiàng)目實(shí)施過程中各成本責(zé)任中心的目標(biāo)值不出現(xiàn)不可容忍的偏離。

在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，成本管控就是一個由粗及細(xì)的工作，開始時從總盤考慮、大的方向著手。隨著項(xiàng)目的不斷深入，成本管控的項(xiàng)點(diǎn)也逐步清晰明了，我們只能通過不斷總結(jié)，持續(xù)改進(jìn)才能將成本管控的工作做到更富有成效。

4 精裝修成品房成本管理的關(guān)注重點(diǎn)：

4.1與營銷相結(jié)合，根據(jù)目標(biāo)顧客制訂相應(yīng)成本標(biāo)準(zhǔn)

在項(xiàng)目策劃階段，就應(yīng)與銷售部門一起研究項(xiàng)目的目標(biāo)顧客的行為特征、消費(fèi)水平。同時對周邊樓盤或相似定位樓盤進(jìn)行研究，特別是已開盤的相似樓盤。根據(jù)競爭對手的情況，分析其得失分之處，從而確定自己的產(chǎn)品定位，確定目標(biāo)顧客能接受的房價。并根據(jù)此價合理分配并確定精裝修成本標(biāo)準(zhǔn)。

4.2與設(shè)計相結(jié)合，分解目標(biāo)成本推行限額設(shè)計

通過對精裝修成本的研究，結(jié)合室內(nèi)設(shè)計師對潛在顧客生活體驗(yàn)，合理地將精裝修成本分配到室內(nèi)各部位。并根據(jù)各部位的裝修成本進(jìn)行限額設(shè)計。無論是材料、還是部品、部件的選擇都必須限定在各部位確定的成本范圍內(nèi)。在此過程中，要注重使用價值工程的這個工具，要把錢用在刀刃上，使產(chǎn)品的性價比達(dá)到最高。

4.3與施工相結(jié)合，理清施工工序、劃清施工界面

在圖紙?jiān)O(shè)計過程中，就必須要與工程部門研究合理的施工工序、各施工界面的劃分，并在不同專業(yè)的圖紙上繪制出來，繼而指導(dǎo)工程實(shí)施過程中的招標(biāo)。通過明確不同施工單位、不同工種的交接界面及責(zé)任范圍，減少施工過程中由于不同專業(yè)之間、不同工種之間沒有充分劃分界面及充分協(xié)調(diào)、整合而造成的返工、扯皮等無效成本的支出。

4.4 與合作伙伴相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商、承包商的雙贏局面

精裝修產(chǎn)品的最終成本在很大程度上取決于承包商、供應(yīng)商提供的產(chǎn)品價格，要降低成品房的精裝修成本就一定要樹立與承包商、供應(yīng)商同舟共濟(jì)、合作雙贏的心態(tài)。所以不管在設(shè)計過程中、還是在工程實(shí)施過程中，都一定要充分調(diào)動承包商、供應(yīng)商的主動性、積極性，這樣一方面可以提高產(chǎn)品的適用性、另一方面可以有效地降低交易成本從而達(dá)到降低產(chǎn)品總成本、讓利于廣大消費(fèi)者、提高合作各方資金周轉(zhuǎn)率的目的，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。

4.5從最終用戶的角度出發(fā)，力求做到全壽命成本最優(yōu)

做精裝修成品房決不能圖一時便宜，而降低產(chǎn)品的品質(zhì)，在部品、部件選型前、造型中都必須與物業(yè)管理、市場緊密配合，結(jié)合報價并綜合部品、部件的使用壽命、保修期、維護(hù)、維修成本。從全壽命運(yùn)行過程中找到真正意義上的性價比高的部品、部件。從而來達(dá)到為最終用戶考慮的目的。

4.6先試驗(yàn)后推行、減少無效成本支出

篇（10）

1 總結(jié)目標(biāo)成本管理經(jīng)驗(yàn)

（1）目標(biāo)成本設(shè)定細(xì)化準(zhǔn)確；

（2）詳細(xì)分解目標(biāo)全成本并責(zé)任到人，實(shí)現(xiàn)全員全過程成本管理，并采取具體考核細(xì)則進(jìn)行獎懲；

（3）必須明確目標(biāo)全成本歸口部門（成本部），及時異動跟蹤分析反饋，并進(jìn)行預(yù)警和強(qiáng)控。

2 限額設(shè)計及成本對標(biāo)管理分析

2.1 限額設(shè)計指標(biāo)的確定

千島湖度假公寓五期限額設(shè)計指標(biāo)主要為精裝修和景觀，其中5#樓、6#樓軟裝到位精裝修指標(biāo)3100元/m2（按可售面積），7～11#樓僅硬裝到位精裝修指標(biāo)2050元/m2（按可售面積），五期景觀指標(biāo)按景觀面積單方723元/m2。

2.2 限額設(shè)計的執(zhí)行

現(xiàn)5#樓精裝修結(jié)轉(zhuǎn)單方成本3066.55元/m2，6#樓精裝修結(jié)轉(zhuǎn)單方成本2972.13元/m2（按可售面積），7～11#樓2045元/m2（按可售面積），景觀結(jié)轉(zhuǎn)單方成本723元/m2，均在限額設(shè)計指標(biāo)之內(nèi)。

限額設(shè)計帶來的經(jīng)濟(jì)效益評估目標(biāo)明確，控制實(shí)施更有方向，更有針對性，非常有效。

2.3 總結(jié)限額設(shè)計及成本對標(biāo)管理

以下主要對精裝修限額設(shè)計成本管理心得，即使委托精裝修設(shè)計已明確提出限額指標(biāo)，但真正把控還是需要項(xiàng)目公司逐項(xiàng)仔細(xì)落實(shí)，主要通過以下方面著手：

（1）精裝修單方指標(biāo)目標(biāo)設(shè)定，最重要參照對標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行各個子項(xiàng)詳細(xì)指標(biāo)分解，并具體體現(xiàn)到各個合約規(guī)劃上；

（2）與工程部人員簽訂詳細(xì)分解指標(biāo)責(zé)任狀，督促工程部成本管控主動性和積極性；

（3）抽取占比最多戶型精裝修圖紙施工樣板房，同時編制清單預(yù)算，根據(jù)限額指標(biāo)倒算墻紙、石材、地毯、地板主材控制價，以便精裝修材料最終敲定；

（4）樣板房期間將各項(xiàng)成本指標(biāo)鎖定，大面招標(biāo)結(jié)果必須在樣板房確定各項(xiàng)指標(biāo)范圍之內(nèi)，否則必須通過設(shè)計優(yōu)化、材料替代或設(shè)施設(shè)備選型調(diào)整實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本可控。

3 設(shè)計成本優(yōu)化分析

項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)始終貫徹成本管理理念為“我們在營造項(xiàng)目時每花一分錢都應(yīng)該像從自己腰包掏出來一樣”，正是因這種自上而下的成本管控意識促使項(xiàng)目事前控制做的非常到位。項(xiàng)目公司專門開展“我為成本獻(xiàn)計策”活動，要求全員各自提出十條切實(shí)可行節(jié)約成本合理化建議并加以評審執(zhí)行，詳見如下：

（1）原1～4#樓所有消防樓梯均采用花崗巖面層，后考慮客戶基本上不會走樓梯，改為環(huán)氧地坪漆綜合單價由156元/m2調(diào)整為35元/m2，數(shù)量3553m2，成本節(jié)約43萬元；

（2）設(shè)備陽臺內(nèi)側(cè)鋁板改為鋁塑板，女兒墻內(nèi)側(cè)原設(shè)計石材跟到底，后改為掛下400mm，成本節(jié)約15萬元；

（3）5#、6#樓外墻石材原設(shè)計采用以色列貝砂金，經(jīng)與設(shè)計師溝通，建議改為卡拉麥里金石材，主材單價600元/m2調(diào)整到322元/m2，數(shù)量11517m2，成本節(jié)約320萬元；

（4）7#～11#樓外墻石材厚度原設(shè)計為30mm，后與設(shè)計師溝通探討，認(rèn)為調(diào)整為25mm就可以達(dá)到相關(guān)規(guī)范，平板綜合單價降低50元/m2，數(shù)量32868m2，成本節(jié)約164萬元；

（5）7～11#樓針對部分不影響外立面效果陽臺、采光井、格柵、架空層（除包柱外）石材幕墻改為真石漆，綜合單價由620元/m2降低到105元/m2，數(shù)量5000m2，成本節(jié)約258萬元；

（6）5、6#樓裙房屋頂網(wǎng)球場四周采用全封閉雙面石材干掛圍擋（周長118m，高度4.6m），現(xiàn)考慮該部位屬非重要外立面，同時全封閉不通透，經(jīng)項(xiàng)目公司與設(shè)計單位溝通擬改為網(wǎng)架，該調(diào)整不僅可保證使用功能甚至效果更佳，同時節(jié)約成本50萬元；

（7）7～11#樓冷水設(shè)計采用不銹鋼管，考慮精裝修限額成本壓力，經(jīng)與設(shè)計院溝通改為PPR管，成本節(jié)約15萬元；

（8）套內(nèi)風(fēng)管、靜壓箱經(jīng)過多輪組織會審，通過合理排布，減少風(fēng)管彎頭，減小靜壓箱尺寸，成本節(jié)約20萬元；

（9）五期板式換熱器板片根據(jù)設(shè)計要求預(yù)留20%余量采用傳特報價90萬元，項(xiàng)目公司認(rèn)為可取消板片余量，經(jīng)與設(shè)計院溝通認(rèn)可，最終報價75萬元，該項(xiàng)調(diào)整成本節(jié)約15萬元；

（10）五期室外景觀設(shè)計圖紙上花缽數(shù)量高達(dá)100多個，經(jīng)多次評審減少到35個，成本節(jié)約50萬元；

（11）五期室外泳池邊8棵高度6.5～7m、冠幅6.5m桂花調(diào)整為規(guī)格相近、樹形較好的香泡，成本節(jié)約32萬元，五期大堂門口樹池8棵高度4～4.5m、冠幅4.5m桂花調(diào)整規(guī)格相近、形態(tài)較好楊梅，成本節(jié)約7萬元，此舉不僅豐富了現(xiàn)場造景還使園區(qū)碩果累累，極大的豐富了景觀園區(qū)效果；

（12）五期地下室風(fēng)管設(shè)計采用玻璃鋼風(fēng)管，經(jīng)溝通最終改為鍍鋅薄鋼板，此項(xiàng)節(jié)約成本15萬元。

通過以上合理化建議落實(shí)產(chǎn)生1004萬元成本節(jié)約不難看出，成本精細(xì)化管理的成效顯著，只要我們始終保持成本敏感性，保持各部門及時溝通，在保證品質(zhì)或設(shè)計效果前提下，集思廣益，用心深入挖掘，確實(shí)還是有很多空間、很多細(xì)節(jié)可以節(jié)約成本，真正做到性價比最高才是我們所追求的目標(biāo)。

4 招標(biāo)采購的管理控制

（1）所有招標(biāo)需采用清單招標(biāo)，盡可能減少采用費(fèi)率招標(biāo)；

（2）招標(biāo)標(biāo)段劃分以及中標(biāo)單位選擇在綜合考慮施工單位資金能力、公司管控以及以往項(xiàng)目施工項(xiàng)目口碑，同時重視項(xiàng)目經(jīng)理選擇；

（3）招標(biāo)前合理劃分界面有利于現(xiàn)場把控以及責(zé)任界定；

（4）即使是集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)版本招投標(biāo)及合同文件，同樣需要項(xiàng)目公司深入評審，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行完善。

5 總結(jié)設(shè)計變更及簽證的管理

（1）嚴(yán)格把控規(guī)劃設(shè)計評審質(zhì)量，減少施工階段的規(guī)劃設(shè)計變更，提高前瞻性；

（2）設(shè)計變更一定要考慮周全具有可操作性，同時在條件允許下應(yīng)采取多方案考慮比較，選擇性價比較高方案；

（3）設(shè)計變更、工程簽證一定要及時，否則影響施工單位積極性甚至影響項(xiàng)目正常推進(jìn)；

（4）責(zé)任單位扣款或交付后維修扣款需及時發(fā)放給施工單位，避免結(jié)算扣款扯皮。

6 無效成本管理分析

6.1 無效成本產(chǎn)生的主要原因

（1）圖紙錯誤，不同專業(yè)圖紙不一致，圖紙與實(shí)際不符，施工前未提早發(fā)現(xiàn)；

（2）根據(jù)圖紙施工后發(fā)生設(shè)計變更；

（3）專業(yè)交叉施工綜合評審深度不夠；

（4）分管人員考慮欠缺指令錯誤；

（5）滿足各項(xiàng)驗(yàn)收條件等因素返工。

6.2 無效成本對項(xiàng)目成本的影響

無效成本越少，反映項(xiàng)目綜合管控水平越好，反之，無效成本越多，反映項(xiàng)目綜合管控水平越差。針對五期項(xiàng)目營造，由于自上而下貫徹減少無效成本甚至杜絕無效成本理念，否則就是分管人員責(zé)任心不夠，因此在無效成本管控上收效較好。

6.3 總結(jié)無效成本的管理經(jīng)驗(yàn)

（1）從源頭杜絕無效成本管理就是保證設(shè)計圖紙及時性、準(zhǔn)確性；

（2）目標(biāo)成本分解一定要具體明確各項(xiàng)工程無效成本具體金額；

（3）對施工單位合同約定由于自身審圖不嚴(yán)等原因造成返工均由施工單位承擔(dān)，督促施工單位主動發(fā)現(xiàn)問題解決問題能力；

（4）針對精裝修項(xiàng)目可實(shí)行樣板層現(xiàn)行方式可最大限度減少無效成本發(fā)生。

7 動態(tài)成本管理分析

成本部每月根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況及時認(rèn)真編制全成本動態(tài)跟蹤表，必要時進(jìn)行預(yù)警或強(qiáng)控，采取措施以達(dá)到可控。