相關(guān)期刊
時(shí)間：2023-03-08 14:51:42
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
目前房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露,為了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,政府宏觀調(diào)控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸,正擊中了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的要害,房地產(chǎn)企業(yè)必將在調(diào)控中不斷地進(jìn)行自身調(diào)整。正確看待宏觀調(diào)控,便成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。
正確對(duì)待宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢(shì),但也出現(xiàn)了局部房?jī)r(jià)上漲過快、投資過熱等問題,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過熱。主要表現(xiàn)在:
房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過猛
近年來房?jī)r(jià)連年上漲,吸引大量資本的涌入,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長(zhǎng)。1998～2003年每年投資增長(zhǎng)的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長(zhǎng)過快,尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資增長(zhǎng)高達(dá)41%。
房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡
目前我國(guó)各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會(huì)的主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中,各地應(yīng)該多開發(fā)建設(shè)低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實(shí)情況是供給結(jié)構(gòu)暫時(shí)性失衡,集中表現(xiàn)在高檔房、花園別墅過多,中低價(jià)住房、特別是動(dòng)遷用房短缺,導(dǎo)致住房平均價(jià)格上漲過快。
房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快
商品住房?jī)r(jià)格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標(biāo)志。房?jī)r(jià)收入的比值越小,居民買房能力越強(qiáng)。上海2001-2003年商品房?jī)r(jià)格平均漲幅分別為1.8%、
8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢(shì),三年漲幅累計(jì)達(dá)到34.2%,成為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的省市,這一增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海居民的收入增長(zhǎng)幅度。
房地產(chǎn)貸款比重過高
房地產(chǎn)融資渠道單一,對(duì)銀行依賴度過高。銀行由于有實(shí)物抵押認(rèn)為房地產(chǎn)抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機(jī)制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)增加,甚至?xí)鹁薮蟮慕鹑谖C(jī)。
房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地
自2001年以來,各路開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿著預(yù)期希望,于是一股規(guī)模巨大、聲勢(shì)不小的征地運(yùn)動(dòng)正在全國(guó)各大中城市掀起。
房地產(chǎn)投資客增多
近年來城市居民的收入大幅增長(zhǎng),而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致虛假的需求現(xiàn)象。由于開發(fā)投資量和竣工面積的增長(zhǎng)速度明顯高于同期商品房銷售的增長(zhǎng),使我國(guó)商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長(zhǎng)幅度為9.2%。至2004年9月全國(guó)空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計(jì)為26%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際公認(rèn)的10%～15%的警戒線。
理性看待目前的宏觀調(diào)控
理性看待調(diào)控的力度
回顧這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)過熱的調(diào)控,其中,1993年大規(guī)模的對(duì)局部地區(qū)“過熱”的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長(zhǎng)是在一個(gè)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的低潮期起步的,過高的投資沒有消費(fèi)市場(chǎng)的支撐,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是在連續(xù)多年的高速增長(zhǎng)水平上,有較高的住房需求的基礎(chǔ);90年代房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是以國(guó)有資產(chǎn),特別是財(cái)政資金與銀行貸款投資為主的增長(zhǎng)和以國(guó)有資金為主的消費(fèi),而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以非國(guó)有投資為主和以個(gè)人消費(fèi)為主的市場(chǎng)。所以,當(dāng)前宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景與以前的調(diào)控有著根本的不同,不會(huì)采用一刀切的行政干預(yù)辦法,企業(yè)不必對(duì)市場(chǎng)發(fā)展喪失信心。
我國(guó)政府宏觀調(diào)控能力不斷增強(qiáng),調(diào)控手段日趨成熟,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺(tái)的政策看,絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟(jì)的手段、市場(chǎng)的手段,不會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會(huì)使它健康發(fā)展。
理性看待調(diào)控政策的效應(yīng)
2003年至今調(diào)控政策不斷出臺(tái)。2003年2月央行《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,3月治理整頓土地市場(chǎng)秩序,5月公布《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》,6月121號(hào)文件和8月18號(hào)文件,9月實(shí)行第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》。2004年4月25日實(shí)行差別準(zhǔn)備金率,并上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),4月底,國(guó)務(wù)院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例從20%提高到35%以上。同時(shí)地方政府從加大土地市場(chǎng)調(diào)控、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、完善市場(chǎng)交易法規(guī)、建立預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制、健全住房保障體系等五大配套措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
土地政策的效應(yīng)分析國(guó)土資源部的11號(hào)令、國(guó)務(wù)院的45號(hào)文,是清理整頓土地市場(chǎng)的一個(gè)武器。經(jīng)營(yíng)型土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)使得土地的實(shí)際供應(yīng)者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動(dòng)介入市場(chǎng),控制總量與供給結(jié)構(gòu),能夠避免開發(fā)商盲目?jī)?chǔ)備土地,造成土地資源的浪費(fèi),從而提升對(duì)土地的調(diào)控能力。土地市場(chǎng)的供求關(guān)系更加穩(wěn)定,波動(dòng)會(huì)更小。同時(shí),開發(fā)商獲得土地的方式以及過程都更為簡(jiǎn)單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價(jià)格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升。土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度會(huì)有比較大的提高,各路開發(fā)商能夠以公平競(jìng)爭(zhēng)方式獲得土地,偶然性的暴利機(jī)會(huì)減少,有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)平均利潤(rùn)的形成和防止盲目追求效益的投資過度。
金融政策的效應(yīng)分析從2003年121號(hào)文件到國(guó)務(wù)院出臺(tái)提高資本金政策的一系列金融調(diào)控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時(shí)間和規(guī)模等信貸政策,使房地產(chǎn)信用規(guī)模保持合理水平和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。其次有利于規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù),對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)有積極的影響;同時(shí)大幅度提高開發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給風(fēng)險(xiǎn)。再次,央行房貸政策要求嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時(shí),又是在理順金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過量涌入,避免企業(yè)超負(fù)債能力超計(jì)劃規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目,避免借用信貸資金進(jìn)行商品房投機(jī)買賣行為的大量出現(xiàn)。這些都更加有利于整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整,使市場(chǎng)更加規(guī)范,更加穩(wěn)定。
調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響政府土地、金融調(diào)控措施必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,這些影響主要有:調(diào)控政策規(guī)范市場(chǎng),有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。調(diào)控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)計(jì)劃。同時(shí),調(diào)控勢(shì)必有可能把更多的投機(jī)性開發(fā)商逐出市場(chǎng),企業(yè)將回歸理性和本分。調(diào)控措施將有助于促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過程中實(shí)力較弱、企圖投機(jī)的開發(fā)商將會(huì)面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后生存下來的,必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè),其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將大為提高。調(diào)控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時(shí),中低價(jià)住房消費(fèi)由于事實(shí)上的提高預(yù)售門檻,也會(huì)受到一定的影響。部分消費(fèi)者可能從原來的持幣購(gòu)房變?yōu)閷?duì)價(jià)格下降產(chǎn)生預(yù)期,持幣觀望、延遲購(gòu)房,削弱市場(chǎng)的活力和動(dòng)力,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的信心。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的策略
正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景
正確看待房地產(chǎn)市場(chǎng)需求目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是由實(shí)實(shí)在在的需求所支撐的。從今后的發(fā)展來看,黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)要求,2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長(zhǎng)7%以上。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)必然帶來對(duì)房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購(gòu)房需求四個(gè)方面。例如,根據(jù)上海的需求分析,每年商品住宅的需求達(dá)到2000萬(wàn)平方米。按此要求,房地產(chǎn)業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度向前發(fā)展。
正確看待房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)時(shí),房地產(chǎn)資金利潤(rùn)率水平,一般應(yīng)當(dāng)為社會(huì)平均利潤(rùn)率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)也較高,在正常操作情況下,房地產(chǎn)利潤(rùn)率稍高一些,也應(yīng)視為正常。但它歸根到底會(huì)受到社會(huì)平均利潤(rùn)率的制約。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度的提高和房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成,房地產(chǎn)開發(fā)獲得暴利的時(shí)代總體上已過去,平均利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)到來。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的策略
投資決策理性化投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實(shí)力,認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,正確進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位,合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認(rèn)真接受政府指導(dǎo),吃準(zhǔn)市場(chǎng)趨向,適應(yīng)中低收入者需求,多開發(fā)中低價(jià)位住房。投資領(lǐng)域理性化,積極參與城市建設(shè)用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個(gè)非常值得探索的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進(jìn)程中小城鎮(zhèn)建設(shè),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)可開拓的新市場(chǎng)。
經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)化管理出效率,要求開發(fā)商練好內(nèi)功,做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力提高管理人員素質(zhì),努力提高資金經(jīng)營(yíng)效率,合理安排建設(shè)周期。
注重品牌戰(zhàn)略在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)的市場(chǎng)行為往往成為決定企業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵因素。企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任,對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé),遵紀(jì)守法,照章納稅,以規(guī)范的市場(chǎng)行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競(jìng)爭(zhēng)的重心以從單個(gè)樓盤間的較量,變成企業(yè)間實(shí)力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn),更是一個(gè)整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費(fèi)者購(gòu)房所得到的附加服務(wù)和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢(shì)并且經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)企業(yè),才會(huì)贏得更大的發(fā)展機(jī)遇。
多元化融資渠道銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無疑對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運(yùn)用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運(yùn)作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)單位和家庭由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同而對(duì)房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時(shí)隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費(fèi)需求也在發(fā)生變化。因此適應(yīng)不同層次人的要求,適應(yīng)不同層次人水平提高了以后對(duì)住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場(chǎng)的需求。只要有變化就是新的賣點(diǎn),就可以推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)向一個(gè)新層次、新的高度發(fā)展。
參考資料:
1.張建華.理性看待我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.上海房地,2003(1)
2.張永岳,陳伯庚.略論當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì).上海房地,2003(8)
3.張?jiān)?促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展.中國(guó)房地產(chǎn),2003(9)
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達(dá)32%；次年漲至34.5%，2010年高達(dá)37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過六成。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的融資方式尚未形成，銀行承擔(dān)了其中大多風(fēng)險(xiǎn)。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)受限于不完善的資本市場(chǎng)發(fā)展
目前，我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展尚在起步，開發(fā)商普遍憑銀行資金實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實(shí)憑其資本實(shí)力和手段進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)發(fā)展受阻。一直以來，我國(guó)銀行業(yè)普遍和資本市場(chǎng)相互獨(dú)立存在，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動(dòng)失衡與效率、收益不對(duì)稱與風(fēng)險(xiǎn)，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實(shí)現(xiàn)。充分意識(shí)到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場(chǎng)發(fā)展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權(quán)融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%；已上市的，因大業(yè)績(jī)波動(dòng)可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權(quán)融資比重逐年降低，且占比??；外資利用絕對(duì)額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國(guó)房地產(chǎn)金融，發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實(shí)現(xiàn)其金融融資，且風(fēng)險(xiǎn)低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)金融市場(chǎng)也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場(chǎng)體制問題依舊說明我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場(chǎng)發(fā)展只能靠政府硬性門檻和條款規(guī)定來規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負(fù)債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導(dǎo)致現(xiàn)有金融市場(chǎng)融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新
我國(guó)一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對(duì)地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要?jiǎng)?chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國(guó)金融市場(chǎng)創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進(jìn)行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關(guān)法律法規(guī)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國(guó)不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級(jí)市場(chǎng)。比如，嚴(yán)格限制的股票債券發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)憑資本市場(chǎng)獲取資金。另一方面，部分領(lǐng)域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對(duì)產(chǎn)業(yè)基金專門法律法規(guī)進(jìn)行限制和規(guī)范，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)
近年來，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國(guó)房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)逾七萬(wàn)戶。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點(diǎn)是小規(guī)模、較低的開發(fā)能力和高風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國(guó)際先進(jìn)水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策
（一）積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長(zhǎng)期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機(jī)構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長(zhǎng)期化，從而可使當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量短期交易行為極大地降低，對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定更有利。與此同時(shí)，REITS基于機(jī)構(gòu)投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報(bào)率；作為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)主體，REITS對(duì)非理性及違規(guī)投資的降低更有利。基于此，積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)信托勢(shì)在必行。
（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長(zhǎng)貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長(zhǎng)期為主時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負(fù)債率，使間接融資的負(fù)債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財(cái)務(wù)成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營(yíng)成本縮減。上市后的資本運(yùn)作，可提升企業(yè)服務(wù)，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險(xiǎn)，有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，國(guó)家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時(shí)間短、成本低的借殼上市。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資難問題來說，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風(fēng)險(xiǎn)的降低和資本利用率的提升。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資等。
四、結(jié)語(yǔ)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，積極開展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問題。
參考文獻(xiàn)：
[1]王建華.房地產(chǎn)企業(yè)融資策略探析[J].金融經(jīng)濟(jì)(理論版),2009.
盡管房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)凸顯，但從行業(yè)整體來看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值普遍不高。2013年第十屆《中國(guó)500最具價(jià)值品牌》分析報(bào)告顯示，包括食品飲料、紡織服裝、傳媒、建材、輕工、地產(chǎn)等27個(gè)細(xì)分行業(yè)，列出入選企業(yè)品牌價(jià)值排行。其中，工商銀行以2416.85億的品牌價(jià)值高居榜首，而地產(chǎn)行業(yè)僅有萬(wàn)科進(jìn)入100強(qiáng)，位居45名，其品牌價(jià)值是325.81億，遠(yuǎn)低于排名前列的品牌。[2]地產(chǎn)行業(yè)共有12個(gè)品牌入選，占所有品牌的2.40%，在所有行業(yè)中僅排14位，如圖1所示。從上述分析可見，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌整體建設(shè)較弱，相比于食品、紡織、傳媒等行業(yè)，從品牌數(shù)量和品牌價(jià)值上都有較大差距。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)較為滯后，還有較大的進(jìn)步空間。
（二）品牌意識(shí)與品牌號(hào)召力不足
企業(yè)品牌在消費(fèi)者群體的號(hào)召力，從一定程度上反映了企業(yè)品牌的建設(shè)水平；相反，企業(yè)品牌的提升同樣依賴于消費(fèi)者品牌意識(shí)的成熟度。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌號(hào)召力不足，消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未形成。根據(jù)一項(xiàng)房地產(chǎn)品牌調(diào)查可知，大部分購(gòu)房者關(guān)注的首要因素是地理位置、價(jià)格、交通等，而看重房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的僅占2.1%。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌號(hào)召力缺失，品牌在消費(fèi)者市場(chǎng)的響應(yīng)度和認(rèn)可度不高。在消費(fèi)者看來，房地產(chǎn)品牌的差異化不明顯，他們對(duì)房地產(chǎn)品牌形象的感知主要來源于大眾媒體和周圍人的感性評(píng)價(jià)，缺乏對(duì)房地產(chǎn)品牌的深入了解。另一方面，調(diào)查顯示，有大約66%的人認(rèn)為今后購(gòu)房時(shí)會(huì)更看中開發(fā)商品牌，有91%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)更加重視品牌價(jià)值塑造和品牌營(yíng)銷?？梢娤M(fèi)者越來越關(guān)注房地產(chǎn)品牌屬性，因此房地產(chǎn)企業(yè)未來應(yīng)努力打造品牌價(jià)值，提升消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)主要問題
（一）品牌溢價(jià)能力薄弱
品牌溢價(jià)指的是經(jīng)過品牌的打造和維護(hù)，使得產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。品牌溢價(jià)不僅僅表現(xiàn)在產(chǎn)品價(jià)格上，還表現(xiàn)在企業(yè)各項(xiàng)資源的獲取上。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除了小部分企業(yè)通過品牌溢價(jià)獲得了更多利潤(rùn)，絕大部分企業(yè)則忽略了品牌溢價(jià)的作用，只是追求短期利益。長(zhǎng)此以往不利于房地產(chǎn)企業(yè)品牌的建設(shè)。在房地產(chǎn)銷售中，對(duì)于相同條件的房源，知名品牌企業(yè)開發(fā)的樓盤，可能以高于其他樓盤的價(jià)格銷售出去，這說明了房地產(chǎn)企業(yè)擁有較高的品牌溢價(jià)能力，能夠占有更多市場(chǎng)，這是企業(yè)通過品牌影響力的提升來影響消費(fèi)者，從而獲得品牌溢價(jià)。但是目前看來，我國(guó)房地產(chǎn)品牌溢價(jià)能力整體較弱。
（二）品牌文化內(nèi)涵缺失
品牌并非只是標(biāo)識(shí)不同產(chǎn)品的差異，還反映其所包含的價(jià)值和文化內(nèi)涵。優(yōu)秀的企業(yè)通常都很注重品牌文化建設(shè)，讓品牌所宣揚(yáng)的價(jià)值理念深入人心，并為企業(yè)帶來長(zhǎng)期的影響力。品牌文化是企業(yè)和產(chǎn)品的靈魂，是不可替代的資本，某個(gè)產(chǎn)品如果缺少品牌文化內(nèi)涵，就會(huì)顯得沒有生命力。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展歷史普遍較短，還未形成足夠成熟和體系化的品牌文化。品牌文化體現(xiàn)了企業(yè)的價(jià)值觀，企業(yè)在打造品牌時(shí)，應(yīng)將企業(yè)文化融入品牌中，形成獨(dú)特的品牌文化。但許多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視品牌文化的塑造，使品牌缺乏深層次的內(nèi)涵，無法打動(dòng)消費(fèi)者，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
（三）品牌戰(zhàn)略定位模糊
合理的品牌定位是保證企業(yè)品牌戰(zhàn)略實(shí)施的根本，要求品牌經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)層次和產(chǎn)品分布具有較為清晰的掌握，并基于產(chǎn)品自身的特性，找準(zhǔn)市場(chǎng)需求，有針對(duì)性地打造品牌形象。如果品牌戰(zhàn)略定位不科學(xué)，就無法在眾多品牌中找準(zhǔn)位置，難以獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為特殊，房地產(chǎn)產(chǎn)品一方面具備消費(fèi)品屬性，另一方面又具備投資品屬性，并表現(xiàn)出多元化的市場(chǎng)需求。由于出現(xiàn)眾多的產(chǎn)品屬性和多元化市場(chǎng)需求，使得我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位較為模糊。首先，房地產(chǎn)企業(yè)定位環(huán)境不容樂觀。我國(guó)房地產(chǎn)品牌定位在一定程度上受到管理部門的約束，由他們決定產(chǎn)品應(yīng)該定位在哪個(gè)層次，而不是市場(chǎng)說了算。這就容易使品牌定位混亂，并且缺乏科學(xué)依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身品牌定位存在問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)推行規(guī)模化發(fā)展，產(chǎn)品覆蓋各個(gè)檔次和各種類型，力圖滿足各個(gè)消費(fèi)群體的需求，但這種模式往往會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位模糊的局面，使其在日漸分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中喪失競(jìng)爭(zhēng)力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的對(duì)策及建議
（一）改善政策環(huán)境，鼓勵(lì)品牌建設(shè)
房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)影響非常大，因此改善政策環(huán)境能夠幫助企業(yè)推進(jìn)品牌建設(shè)。當(dāng)前，由于房產(chǎn)限購(gòu)、貨幣緊縮等政策的作用，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了下行的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境惡化，許多規(guī)模較小的企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了維持生存，只能更注重短期利益和短線經(jīng)營(yíng)，而放棄品牌戰(zhàn)略的實(shí)施，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)品牌形象的樹立。政府應(yīng)立足于當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，抓住核心問題，盡快研究制定合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向良性、穩(wěn)定的發(fā)展道路。政策環(huán)境的改善，主要包括金融政策、土地政策等一系列與房地產(chǎn)的相關(guān)政策，例如限購(gòu)限貸、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、政策性補(bǔ)貼等，目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供良好健康的發(fā)展環(huán)境，從而間接促進(jìn)房地產(chǎn)品牌建設(shè)。
（二）發(fā)展行業(yè)協(xié)會(huì)，指導(dǎo)品牌建設(shè)
政府管理部門可以重點(diǎn)扶持建設(shè)并發(fā)展一批房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，科學(xué)地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行品牌建設(shè)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在品牌建設(shè)中的作用，首先要使行業(yè)協(xié)會(huì)解決好指導(dǎo)思想的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌建設(shè)的基本理念，幫助企業(yè)進(jìn)行品牌定位，起到指導(dǎo)作用，但同時(shí)也不能限制企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)理念;其次，行業(yè)協(xié)會(huì)可以協(xié)助政府主管部門制定行業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，用以指導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)品牌營(yíng)銷渠道和手段，使房地產(chǎn)品牌建設(shè)合理、有序地進(jìn)行;再次，通過行業(yè)協(xié)會(huì)，可以更好地抓品牌信用建設(shè)。品牌信用是企業(yè)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的保障，也是品牌建設(shè)的根基，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)致力于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)品牌信用的認(rèn)識(shí)和重視，督促房地產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，做到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上建立良好的美譽(yù)度，形成無形的力量，來推動(dòng)品牌價(jià)值提升。另外，行業(yè)協(xié)會(huì)還可以成立誠(chéng)信獎(jiǎng)勵(lì)基金，推行“獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”機(jī)制，一方面鼓勵(lì)企業(yè)建立品牌信用，另一方面對(duì)企業(yè)虛假宣傳、惡意競(jìng)爭(zhēng)等行為進(jìn)行一定的懲罰，幫助構(gòu)建誠(chéng)信的房地產(chǎn)品牌市場(chǎng);行業(yè)協(xié)會(huì)還可以開展行業(yè)企業(yè)信息法規(guī)的咨詢，組織地區(qū)間企業(yè)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流和經(jīng)濟(jì)合作，以及國(guó)際間的交流合作，為房地產(chǎn)企業(yè)搭建品牌建設(shè)經(jīng)驗(yàn)交流和學(xué)習(xí)的平臺(tái)。
一、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵
房地產(chǎn)企業(yè)文化是指房地產(chǎn)企業(yè)全體員工在長(zhǎng)期的實(shí)踐過程中培育形成，并共同遵守的最高目標(biāo)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)基本信念及行為規(guī)范。從本質(zhì)上說，它包括全體員工的價(jià)值觀、道德規(guī)范、思想意識(shí)和工作態(tài)度等從外在表現(xiàn)上說它包括企業(yè)的各種文化教育技術(shù)培訓(xùn)、娛樂聯(lián)誼活動(dòng)等。企業(yè)文化建設(shè)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容之一。有學(xué)者認(rèn)為“ 房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化。
二、新時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的意義
第一，是樹立企業(yè)良好形象，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力的有效策略。當(dāng)一種優(yōu)秀的企業(yè)文化與一個(gè)成功的企業(yè)模式完美結(jié)合時(shí)， 這個(gè)企業(yè)的良好公眾形象就在市場(chǎng)上確立了。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的過程中，由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)成為各房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力的砝碼，是樹立企業(yè)良好形象的標(biāo)志。
當(dāng)一個(gè)企業(yè)確立了自己的文化理念之后，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者注意建立科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)機(jī)制。在這種良性運(yùn)作機(jī)制中，由于良好的企業(yè)文化的作用，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作精神會(huì)大大增強(qiáng)，每個(gè)人都充分發(fā)揮了個(gè)體積極性，企業(yè)管理渠道暢通，從而獲得企業(yè)管理成本的降低和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高。企業(yè)的工作績(jī)效將產(chǎn)生巨大的增長(zhǎng)。因此優(yōu)秀的企業(yè)文化形象是房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過程。
第二，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)走向成功的保證。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)文化將企業(yè)員工通過各種方式凝聚成一個(gè)富于競(jìng)爭(zhēng)力的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)文化又規(guī)定了企業(yè)成員在共同的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)制度建設(shè)是管理活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)是保證企業(yè)各要素按既定標(biāo)準(zhǔn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行高效流動(dòng)的重要舉措。人才的數(shù)和質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和決定力。文化建設(shè)制度建設(shè)組織隊(duì)伍建設(shè)是相互觸合，互為前提的。因此全面建設(shè)優(yōu)秀合宜的房地產(chǎn)企業(yè)文化是挽留人才的重要條件，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲得持續(xù)成功的保證。
三、以科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)
第一，重視并加強(qiáng)以責(zé)任文化為核心的精神文明建設(shè)。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們生活質(zhì)量的不斷提高，人們更加關(guān)注的是人身安全問題，特別是汶川大地震之后，人們對(duì)房屋的建筑質(zhì)量提出質(zhì)疑，在這樣的特殊社會(huì)背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該把質(zhì)量放在首位，而在一個(gè)浩大的工程里，僅僅依靠企業(yè)的規(guī)章制度來提升建筑質(zhì)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。這還需要一種責(zé)任文化。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要想方設(shè)法把這種責(zé)任文化深入到每一個(gè)員工的內(nèi)心，成為員工的意識(shí)形態(tài)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和審美取向，使之成為一種不自覺的行為，這樣才能提高企業(yè)的良好聲譽(yù)。因此要把責(zé)任文化化為業(yè)界每一個(gè)從業(yè)者的潛意識(shí)。并真正理解規(guī)劃、建設(shè)、管理的責(zé)任，把責(zé)任文化落實(shí)到具體的建設(shè)實(shí)踐中。塑造以責(zé)任為核心，以質(zhì)量為生命的具有自身特色的企業(yè)文化，才能在特殊歷史時(shí)期更加有序地開展工作，才能在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出。
第二，重塑房地產(chǎn)企業(yè)文化，使企業(yè)文化更具生命力。由于市場(chǎng)發(fā)展不平衡，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)文化存在狀態(tài)多樣，各有其合理性，但實(shí)踐證明，不管哪一種企業(yè)文化，都不在于這種文化形成時(shí)間多么久遠(yuǎn)， 多么具有感染力， 而在于企業(yè)文化的不斷完善或調(diào)整，從某種意義上講，只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力。因此企業(yè)若要獲得穩(wěn)定超額利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要企業(yè)重塑文化理念，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關(guān)系，從其自身發(fā)展過程中提煉文化的積淀，積累經(jīng)驗(yàn)，樹立個(gè)性鮮明的企業(yè)形象，打造卓越的企業(yè)文化與品牌文化。
SOHO中國(guó)總裁潘石屹在其博客中分析：2008年房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢少地多。潘石屹比對(duì)了多家同業(yè)公司的財(cái)務(wù)情況后提出，2007年全國(guó)新商品房的銷售額為2.9萬(wàn)億人民幣，從國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬(wàn)億元。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，其他的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過了3萬(wàn)億元。也就是說去年開發(fā)商買地的錢超過了全年的銷售收入。去年房地產(chǎn)企業(yè)大肆擴(kuò)張，不斷圈地，在市場(chǎng)上一而再、再而三創(chuàng)造‘地王’，造成了‘面粉價(jià)格比面包價(jià)格還要貴’的不正?，F(xiàn)象。
針對(duì)這種不正常的現(xiàn)象，證監(jiān)會(huì)的負(fù)責(zé)人說，證監(jiān)會(huì)一直保持與住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的溝通和研究。研究結(jié)果顯示，目前我國(guó)境內(nèi)上市房地產(chǎn)公司有120家，占上市公司總量的7.5%，從去年初到今年2月末，房地產(chǎn)類公司融資578億元，占市場(chǎng)融資總量的6.7%，但這來自資本市場(chǎng)的578億元資金，僅相當(dāng)于去年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際完成投資總額的2.3%。
兩條融資渠道半掩半閉
今年以來，相關(guān)部門更加密切地關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)，持續(xù)出臺(tái)有力舉措防止信貸資金再次流入房地產(chǎn)企業(yè)。
7月27日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席尚福林在“2012年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析(電視電話)會(huì)議和2012年年中監(jiān)管工作(電視電話)會(huì)議”上強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決貫徹國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，健全完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。
復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為，在調(diào)控政策的壓力之下，面向地產(chǎn)企業(yè)的信貸會(huì)不同程度地收緊。剛剛公布的半年報(bào)顯示，多家上市銀行的房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)下降。
建行上半年的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額為4178億元，較上年末減少14億元。8月27日，中國(guó)建設(shè)銀行副行長(zhǎng)陳佐夫在2012年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上稱，以前房地產(chǎn)行業(yè)信貸最高能占建行1／4的信貸余額，目前僅占全行信貸總額的7％左右。建行計(jì)劃下半年安排不超過300億的新增貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸。
8月30日，中國(guó)工商銀行的半年報(bào)顯示，該行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額較2011年末減少了207億元。行長(zhǎng)楊凱生強(qiáng)調(diào)，開發(fā)貸并沒有暫停，只是傾向于再建續(xù)建項(xiàng)目。董事長(zhǎng)姜建清補(bǔ)充說，房地產(chǎn)貸款傾向滿足存量貸款需求，不會(huì)增加新項(xiàng)目投放。
河南省某工行信貸部門的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前的工作主要是回收以往的信貸資金，已經(jīng)停止對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新增貸款。河北省某城市商業(yè)銀行工作人員告訴記者，和國(guó)有商業(yè)銀行不同，由于城商行資金量有限，一般都不會(huì)參與房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)企業(yè)融資的另一個(gè)重要渠道是信托公司，但由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸的收緊，引發(fā)了信托公司的連鎖反應(yīng)。
2011年6月，為配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，銀監(jiān)會(huì)收緊了銀信合作和房地產(chǎn)信托，由“備案制”改為“審批制”，嚴(yán)控房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和存量規(guī)模，提出了保持存量規(guī)模不增加，并穩(wěn)中有降的總體目標(biāo)。
此后，對(duì)于房地產(chǎn)信托管制的力度始終沒有放松。
中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司研究部副總經(jīng)理王玉國(guó)表示，出于風(fēng)控的考慮，目前信托公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金支持非常謹(jǐn)慎，審批較之以前更為嚴(yán)格。
山東中正置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部高經(jīng)理表示，銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款審批時(shí)間加長(zhǎng)，以往是3－5個(gè)月，現(xiàn)在卻要1年，出于時(shí)間成本的考慮，銀行貸款目前不再作為首選；信托公司的融資成本相對(duì)較高，加之通常以銀行作為中介，一般也不作為地產(chǎn)企業(yè)融資的選擇。
兩個(gè)重要的融資渠道都不再暢通，房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀頗為局促。
股權(quán)融資方式或興起
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月份公布的《2012年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有50個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7％。《解讀》顯示，房屋和住宅新開工面積同比分別下降9.8％和13.4％，降幅均比1～6月擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。
盡管房地產(chǎn)價(jià)格自5月份連續(xù)上漲，但漲幅甚微，在土地供應(yīng)充足的情況下，房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目的降幅卻還在擴(kuò)大。這表明，房地產(chǎn)商通過銷售回收的資金有限，而進(jìn)行新開發(fā)項(xiàng)目的資金明顯不足。
《解讀》分析，外資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中一直處于較低水平，目前資金占有比例較大的為自籌資金和預(yù)售資金，分別為41.9％和25.1％。
房地產(chǎn)金融學(xué)家杜猛解釋說，前兩個(gè)季度房?jī)r(jià)下浮，地產(chǎn)商多采取“以價(jià)換量”的舉措，融得一部分預(yù)售資金，這部分資金可以投入開發(fā)使用，緩解了部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金窘境。中正置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部高經(jīng)理說：“公司通過自籌資金運(yùn)作，加之銷售量有保證，足以應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)開發(fā)?！?/p>
通用地產(chǎn)(天津)有限公司副總經(jīng)理黃宇昕介紹，盡管預(yù)售款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金，但由于各省市對(duì)于預(yù)售結(jié)點(diǎn)的要求有所不同，進(jìn)而房地產(chǎn)商在預(yù)售階段所需要的時(shí)間成本也要考慮在前期的預(yù)算當(dāng)中。
王玉國(guó)認(rèn)為，比較而言，大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資境況相對(duì)較好，從資質(zhì)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力考慮，資金騰挪的空間相對(duì)較大，更容易得到銀行和信托公司資金支持。而小型企業(yè)融資渠道較為單一，比較容易陷入困境。
黃宇昕支持上述觀點(diǎn)，央行下放的房地產(chǎn)信貸資金額度有限，貸款利率也在提高，這樣就變相支持了有實(shí)力的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。
多年來，由于城市化進(jìn)程的加快，地方政府大量出讓土地建造新城，使得資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。但隨著國(guó)家政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大棋局中，資金流向不再側(cè)重于房地產(chǎn)行業(yè)，而是轉(zhuǎn)向其他實(shí)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)必然重新洗牌。整個(gè)行業(yè)不僅在融資渠道上已經(jīng)發(fā)生變化，而且在融資類別上也出現(xiàn)了兩極分化。
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的內(nèi)涵和目標(biāo)分析
房地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)作指的是提高企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率、利用率、收益率，優(yōu)化企業(yè)各種現(xiàn)有資源的配置，通過市場(chǎng)銷售、資產(chǎn)買賣、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、招商運(yùn)營(yíng)等途徑實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)效益，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)幦×己玫默F(xiàn)金流和投資發(fā)展空間，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
未來決定中國(guó)房地產(chǎn)命運(yùn)的，已不只是生產(chǎn)能力、營(yíng)銷能力、管理能力等傳統(tǒng)能力。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，資源管理能力能否跟上房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張的步伐，將成為其能否做大做強(qiáng)的主要因素，而資源的管理能力又主要體現(xiàn)在資產(chǎn)運(yùn)作能力和運(yùn)作效率上。因此，資產(chǎn)運(yùn)作應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要戰(zhàn)略工具之一。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作的重點(diǎn)環(huán)節(jié)及其目標(biāo)有以下幾點(diǎn)：
資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上，要轉(zhuǎn)向快周轉(zhuǎn)模式，進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率，適度降低土地儲(chǔ)備存續(xù)率，加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高資產(chǎn)質(zhì)量和資金利用效率。
資產(chǎn)拓展上，要土地市場(chǎng)公開競(jìng)拍、收購(gòu)兼并等方式并重，通過區(qū)域深耕與精品立市發(fā)揮規(guī)模效益，強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新與開發(fā)能力，提升企業(yè)品牌，擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，要合理配置住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)類型，要通過技術(shù)創(chuàng)新與人才引進(jìn)，提升統(tǒng)籌運(yùn)作的能力，為企業(yè)提供抵御周期性波動(dòng)的資產(chǎn)和資源。
資產(chǎn)創(chuàng)新上，要通過打通資本市場(chǎng)、資產(chǎn)盤活、項(xiàng)目套現(xiàn)、融資創(chuàng)新等模式，實(shí)現(xiàn)資源共享與錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的特征及面臨的問題
（一）資金量大
房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè)，由于土地的有限性，土地成本也越來越高，招、拍、掛等形成的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的價(jià)格增加。再者，房屋的建筑安裝都需要大量的施工人員、技術(shù)人員和機(jī)械設(shè)備，勞動(dòng)力成本的不斷攀升，也使房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本較高。對(duì)資產(chǎn)運(yùn)作而言，不論是買進(jìn)賣出還是自行開發(fā)建設(shè)，都需要?jiǎng)虞m數(shù)億、數(shù)十億甚者上百億的資金量。
（二）周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制約，其土地開發(fā)、市場(chǎng)研究和建筑施工等活動(dòng)，都應(yīng)該遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和方法。房地產(chǎn)資金的投入，需要在市場(chǎng)中經(jīng)歷一次完整的流通過程才能完成。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)從策劃設(shè)計(jì)、建造完工、銷售交房，周期至少需要3至5年的時(shí)間。資產(chǎn)運(yùn)作效率是衡量企業(yè)盈利能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。
（三）涉及面廣
房地產(chǎn)業(yè)是與地方政府聯(lián)系最廣泛的行業(yè)之一，其生產(chǎn)過程是開放式的，政府的管理是全過程參與的。房地產(chǎn)業(yè)受政府和消費(fèi)者的關(guān)注度很高，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的影響力大，來自方方面面的制約因素自然就多，這也是房地產(chǎn)經(jīng)常被推到宏觀調(diào)控風(fēng)口浪尖上的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作是一個(gè)時(shí)間長(zhǎng)、變化多、復(fù)雜程度高的綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，本質(zhì)上是一次社會(huì)資源的整合與集成。
（四）風(fēng)險(xiǎn)收益并存
房地產(chǎn)市場(chǎng)非常特殊和復(fù)雜，存在著很多不確定性因素，投資過程中可能面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等，資產(chǎn)運(yùn)作同樣存在這些風(fēng)險(xiǎn)。但由于房地產(chǎn)存在土地升值快、抗通脹能力強(qiáng)、投資回報(bào)率高的特性，基于資本的逐利性，大量社會(huì)資金亦積極投入房地產(chǎn)行業(yè)，又使得投資行為甚至投機(jī)行為盛行。
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作方式及創(chuàng)新研究
（一）合作開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)需要不斷地滾動(dòng)投入，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會(huì)資金參與開發(fā)。政府這幾年逐漸嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，一些開發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質(zhì)，合作開發(fā)推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。特別是當(dāng)前，在限購(gòu)令等背景下，資金緊張已經(jīng)成了很多房產(chǎn)企業(yè)的緊迫問題，甚至部分企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合拿地、合作開發(fā)、取長(zhǎng)補(bǔ)短、形成合力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)嘗試著與行業(yè)內(nèi)企業(yè)或行業(yè)外的戰(zhàn)略投資者、財(cái)務(wù)投資者進(jìn)行合作，以拓展生存空間。
（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的具備一定條件的建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)是仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐操作中，投資者為減少繁瑣的審批環(huán)節(jié)和交易過程中的稅負(fù)成本，往往避開直接的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式，而以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。但如果擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目是整體項(xiàng)目中的一部分，無獨(dú)立土地使用權(quán)證，則需通過在建工程轉(zhuǎn)讓模式，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上方可轉(zhuǎn)讓。近期又出現(xiàn)了度身定制的新模式，即開發(fā)過程未達(dá)到預(yù)售條件即鎖定大客戶，雙方簽署協(xié)議按工程進(jìn)度付款，達(dá)到預(yù)售條件后即簽訂預(yù)售合同，此種模式減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。
（三）招商引資
房地產(chǎn)企業(yè)的持有性資產(chǎn)要保值增值，需要有專門的團(tuán)隊(duì)做好招商引資工作，尤其是商業(yè)地產(chǎn)必須做好運(yùn)營(yíng)管理。當(dāng)前出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是一些開發(fā)商樂于采用的方式，由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)實(shí)施分離，一般分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)不同的行業(yè)，開發(fā)商不應(yīng)盲目地建設(shè)開發(fā)，應(yīng)該先招商，讓商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家在開發(fā)前期加入進(jìn)來，在定位、流線、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中廣泛參與，這樣項(xiàng)目比較容易獲得成功。
（四）資本融通
房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)存在缺陷，房地產(chǎn)業(yè)的地開發(fā)資金主要來自銀行貸款，而且數(shù)額巨大。這種資金的不合理配置，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空洞化的現(xiàn)象，影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量，加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)運(yùn)作可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的資金和投資收益，融資創(chuàng)新必不可少。房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展，必須構(gòu)建多元合理的融資渠道，在以銀行貸款為主渠道的前提下，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)上市公司再融資、企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。
四、結(jié)束語(yǔ)：
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮以及國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著趨于理性的方向發(fā)展，但資產(chǎn)運(yùn)作效率不高、方式仍然受到諸多限制，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模和速度以及房地產(chǎn)企業(yè)的成熟。資產(chǎn)運(yùn)作是企業(yè)獲利的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)作中，應(yīng)做好全面控制，持續(xù)加大創(chuàng)新力度，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。而政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也不能僅僅通過一系列治標(biāo)不治本的政策調(diào)控，更應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的有序健康發(fā)展，創(chuàng)造一個(gè)完善的市場(chǎng)環(huán)境，真正使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支柱。
參考文獻(xiàn)：
[1]張志紅，王翠春.房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)運(yùn)作效率的ANOVA分析[J].山東經(jīng)濟(jì)，2010，26（4）：112-117.
[2]李媛媛.國(guó)有大中型企業(yè)資本運(yùn)作模式比較研究[J].中國(guó)石油企業(yè)，2012，（9）：72-73.
[3]文時(shí)萍，曹振良.美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的歷史發(fā)展及其啟示[J].江西社會(huì)科學(xué)，2004，（6）：253-255.
其實(shí)這根本就是一種典型的經(jīng)營(yíng)“近視癥”的體現(xiàn)。我不知道是否還有開發(fā)商沒吃過這樣的虧？沒有遇到過這樣的難題？
上個(gè)樓盤促銷攻勢(shì)強(qiáng)點(diǎn)兒，走的就算不錯(cuò)，第二個(gè)樓盤促銷攻勢(shì)稍弱，看房客便少了許多。
樓盤滯銷時(shí)，今天換這個(gè)概念，明天又換那個(gè)概念，但是效果卻依然如故，于是迷惑了：我的這些概念與那些暢銷盤比起來也不算落伍?。?/p>
廣告打了不少，宣傳單張發(fā)了千萬(wàn)張，卻只見大批看房者瀟灑的走進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤看房。于是自己只得祭出“看房送免費(fèi)午餐”“凡看房者均有意外驚喜”的無奈招法。
為了展開低成本銷售，推出了老業(yè)主推薦新業(yè)主入伙的促銷活動(dòng)。但是活動(dòng)推出后卻發(fā)現(xiàn)，被老業(yè)主推薦來的新業(yè)主寥寥無幾，這是為什么呢？
為了盡快出清滯銷樓盤，推出了系列可謂“便宜到笑”的價(jià)格優(yōu)惠措施，但是奇怪的是，依然沒有隔壁那個(gè)沒降價(jià)的盤賣得好。
……
還需要解密嗎？其實(shí)以上種種皆是忽視了品牌效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷的作用的后果。
房地產(chǎn)企業(yè)一旦擁有品牌，便會(huì)對(duì)產(chǎn)品的性能產(chǎn)生與眾不同的感覺和解釋；譬如，開發(fā)商每推出一個(gè)樓盤概念，其目標(biāo)顧客群體都會(huì)受到開發(fā)商主品牌知名度和美譽(yù)度的影響。從而對(duì)開發(fā)商的各種樓盤概念易于接受。
其二，顧客對(duì)擁有品牌資產(chǎn)的開發(fā)商往往具有更高的忠誠(chéng)度，不易受到競(jìng)爭(zhēng)性營(yíng)銷活動(dòng)的沖擊。例如，他們不會(huì)只為開發(fā)商旗下的某個(gè)樓盤鐘情，而對(duì)另一個(gè)盤持“閉門”心態(tài)。而基本上會(huì)對(duì)這家開發(fā)商旗下的系列樓盤的品質(zhì)和信譽(yù)持有近乎平等的態(tài)度。
第三，當(dāng)開發(fā)商一旦擁有強(qiáng)勢(shì)的品牌資產(chǎn)后，則會(huì)使得自己的產(chǎn)品擁有較大的邊際利潤(rùn)。也就是說，當(dāng)該樓盤的價(jià)格上升時(shí)，消費(fèi)者的反應(yīng)不會(huì)具有多大的彈性，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上升而降低購(gòu)買欲望。其實(shí)，這也就是一個(gè)擁有品牌的開發(fā)商品牌溢價(jià)能力的體現(xiàn)。反之，當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格下降時(shí)，則會(huì)具有比其他樓盤的銷售勢(shì)頭更富有彈性，也就是說顧客量和購(gòu)買量迅速增加。
第四，得到更多的業(yè)務(wù)合作和支持；當(dāng)開發(fā)商擁有較強(qiáng)品牌效應(yīng)，它就會(huì)產(chǎn)生許多新的增值業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
例如，建材供應(yīng)商、建筑承包商、物業(yè)管理商等其他相關(guān)企業(yè)，會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張的的同時(shí)使得他們的業(yè)務(wù)也得到擴(kuò)展?；驎?huì)因?yàn)橥ㄟ^嫁接可能會(huì)使得自己的品牌效應(yīng)得到增值，而樂于以更有利于開發(fā)商的合作方式開展合作。
第五點(diǎn)，增強(qiáng)營(yíng)銷宣傳的有效性；正如我們?cè)谇懊婷枋龅囊粯樱阂恍╅_發(fā)商廣告打了不少，宣傳單張發(fā)了千萬(wàn)張，卻只見大批看房者瀟灑的走進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤看房。這些都是開發(fā)商缺乏品牌效應(yīng)的后果。
反之，當(dāng)開發(fā)商擁有較強(qiáng)品牌資產(chǎn)后，營(yíng)銷宣傳的有效性會(huì)得到極大增加，即使開發(fā)商的廣告投放量并不大，但是其潛在的目標(biāo)顧客卻會(huì)積極地為其進(jìn)行口碑傳播，從而使得開發(fā)商營(yíng)銷宣傳的有效性大大增加。
第六點(diǎn)，支持開發(fā)商的品牌延伸，當(dāng)開發(fā)商一旦擁有強(qiáng)勢(shì)的品牌資產(chǎn)后，能為開發(fā)商的市場(chǎng)區(qū)域拓展產(chǎn)生極大的支撐效應(yīng)。今天，一些品牌成熟度初具規(guī)模的企業(yè)都已經(jīng)開始突破立身的狹窄區(qū)域進(jìn)行積極的拓展。譬如萬(wàn)科、中海、等知名企業(yè)，萬(wàn)科做了四季花城、城市花園系列，在北京開發(fā)了萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科星園和萬(wàn)科青青家園等以“萬(wàn)科”命名的樓盤，中海在北京開發(fā)了中海雅園、中海紫金苑、中海馥園等樓盤。在廣州開發(fā)了大量樓盤的珠江地產(chǎn)北伐京城，也一口氣開發(fā)了珠江駿景、珠江綠洲、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、珠江國(guó)際城等項(xiàng)目。 顯然，這些市場(chǎng)拓展的業(yè)績(jī)?nèi)绻_發(fā)商不具有較強(qiáng)的品牌資產(chǎn)積累的話是極難做到的。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè) 融資 策略
引言：
資金的來源問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，同時(shí)也是難點(diǎn)內(nèi)容，是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展和延續(xù)所關(guān)注的焦點(diǎn)問題?，F(xiàn)階段如何促成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的多元化成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下得以生存的關(guān)鍵。通對(duì)分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和融資問題，本文提出了科學(xué)系統(tǒng)的解決措施。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展現(xiàn)狀
首先，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)處于緊張的發(fā)展環(huán)境，為契合經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展部署、企業(yè)管理結(jié)構(gòu)和資金來源方式，切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，始終堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展的道路。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)掌握“夾縫中求生”的生存技能，不斷追求以革新企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展理念、轉(zhuǎn)變企業(yè)融資渠道為主導(dǎo)核心的房地產(chǎn)企業(yè)工作，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的企業(yè)特色優(yōu)勢(shì)。為滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的精神需求和物質(zhì)保障，房地產(chǎn)企業(yè)必須著眼于經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益兼顧的發(fā)展模式，切實(shí)實(shí)現(xiàn)一切企業(yè)工作為了人民群眾、服務(wù)于人民群眾的企業(yè)核心價(jià)值，使房地產(chǎn)企業(yè)在人民群眾、政府黨委的擁護(hù)和支持下得以發(fā)展和延續(xù)。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀，2008年年初，我國(guó)政府加大了對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控力度，致使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)呈反向拋物線直線下滑，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著空前的融資危機(jī)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的融資危機(jī)具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，囤地資金投入的大幅增長(zhǎng)是加大房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)資金需求壓力的主要原因，囤地資金投入的大幅增長(zhǎng)帶來了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的大量需求，致使囤地資金投入量同企業(yè)資金需求數(shù)量呈正相關(guān)發(fā)展趨勢(shì)；第二，國(guó)家從緊貨幣政策的頒布致使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條陷入考驗(yàn)困境，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資來源結(jié)構(gòu)是基于銀行信貸、資金自籌以及定金、預(yù)款支付建立而成的，國(guó)家從緊貨幣政策限制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款額度，在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)融資工程的實(shí)施帶了巨大困難的同時(shí)，使房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)了無形的資金壓力；第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的各種阻礙因素是致使房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)需求呈低迷發(fā)展趨勢(shì)的主要原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的降低一定會(huì)帶來定金和預(yù)款支付數(shù)量的大幅減少，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金按揭份額也會(huì)相應(yīng)減少，致使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠受到阻礙，加重了房地產(chǎn)企業(yè)資金嚴(yán)重緊缺的惡劣局面。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中出現(xiàn)的主要問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款的方式少
房地產(chǎn)企業(yè)是一種以資金集中密集型為主的市場(chǎng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依賴于大量資金的掌控和管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)集投資規(guī)模大和開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)于一身，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要把融資問題放在企業(yè)發(fā)展工作中的首要位置。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式主要有三種：一是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金；二是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金；三是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的抵押資金，上述三種貸款方式都是以短期貸款為主的，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)的固有特點(diǎn)。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金貸款方式有必要實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)充和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的長(zhǎng)期貸款保障。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在一定缺陷
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的融資方式主要有以下兩種：第一種，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包含企業(yè)自有資金、企業(yè)預(yù)收的購(gòu)房押金、定金以及購(gòu)房款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的運(yùn)行成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)企業(yè)外部融資，其主要原因是內(nèi)部融資不必具體執(zhí)行對(duì)外支付利息或者是股息等現(xiàn)實(shí)操作環(huán)節(jié)，內(nèi)部融資是最利于房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的首選方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)預(yù)收的購(gòu)房押金、定金以及購(gòu)房款項(xiàng)不僅可以充當(dāng)關(guān)鍵的建設(shè)流動(dòng)資金，還可以將房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，但是同時(shí)會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益。第二種，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資，房地產(chǎn)企業(yè)有效獲取資金的另一種主要融資方式，現(xiàn)行的外部融資方式主要包括企業(yè)股票發(fā)行、企業(yè)債券發(fā)行、國(guó)家銀行信貸、外資引進(jìn)以及企業(yè)股權(quán)投資等，但在現(xiàn)實(shí)操作過程中，各種融資方式都避免不了本身固有的局限性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率隨著近年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和行業(yè)發(fā)展桎梏的強(qiáng)力影響呈上升趨勢(shì)，且居高不下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)亮起了紅燈，增大企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，加大了企業(yè)控股人的債券責(zé)任，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金整合極不穩(wěn)定。為加強(qiáng)控制房地產(chǎn)企業(yè)資金外流的力度、維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的控股權(quán)、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)資金的稀釋危機(jī)，就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金融資工作中首選內(nèi)部融資，兼顧外部融資的輔助和擴(kuò)充作用，以此將房地產(chǎn)企業(yè)融資效益最大化。在債務(wù)融資和權(quán)益融資的操控中，房地產(chǎn)企業(yè)往往不愿與其他企業(yè)共享項(xiàng)目收益成果，主動(dòng)放棄股權(quán)融資是造成房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的主要原因，也是房地產(chǎn)企業(yè)不夠理智決策的表現(xiàn)形式之一，缺乏企業(yè)管理的前瞻性和靈活性。
（四）相關(guān)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)的缺失
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今的發(fā)展市場(chǎng)缺少政府相關(guān)部門和法律規(guī)章制度的大力支持，完善一套集科學(xué)性、規(guī)范性、先進(jìn)性特質(zhì)于一身的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系是一項(xiàng)艱巨且漫長(zhǎng)的戰(zhàn)略任務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與相關(guān)法律法規(guī)的互動(dòng)作用，致使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展缺少硬性保障機(jī)制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、融資渠道以及融資成效。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人士普遍認(rèn)為投資資金能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)形成一定的融資規(guī)模，但是受現(xiàn)實(shí)條件的限制，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)依舊處于真空狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新這一歷史性的發(fā)展鴻溝至今無法逾越。
三、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)融資的戰(zhàn)略對(duì)策
（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力
強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力能夠有效擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)的貸款方式，即房地產(chǎn)企業(yè)貸款可以不單單依賴于銀行信貸，還可以在其他早已規(guī)?；?、市場(chǎng)化的企業(yè)中進(jìn)行股份投資、債券購(gòu)買，向其他有能力的信貸公司進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款[3]。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力就必須以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模為前提，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金重組、內(nèi)外兼容，并優(yōu)化企業(yè)資金的利用結(jié)構(gòu)，為強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力創(chuàng)造先天條件。
（二）集成多元化的融資模式
融資形式的多樣性和融資渠道的廣泛性是多元化融資模式的顯著特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資體系的關(guān)鍵部分是融資工具，融資工具與銀行信貸所要生成的效果大同小異，且具有等同的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，例如基金、股票、債券等。融資模式的多元化主要體現(xiàn)在融資形式的多樣性特質(zhì)上，與單一的傳統(tǒng)融資模式相比，多元化的融資模式更能穩(wěn)固房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流通，形成系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)模式。就房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的選擇與構(gòu)成來說，要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)體現(xiàn)出融資模式調(diào)整的實(shí)效性和及時(shí)性，將房地產(chǎn)企業(yè)融資成效最大化。
（三）規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)
降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的最好方法就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的科學(xué)規(guī)劃，即定期分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資金利用結(jié)構(gòu)、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債危機(jī)，具體要做到以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收支要“精打細(xì)算”；第二點(diǎn)，預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)的盈虧狀況；第三點(diǎn)，規(guī)劃好一切應(yīng)對(duì)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)措施，規(guī)劃好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)能夠借降低不必要的融資額度緩解企業(yè)資金壓力，降低產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理必須強(qiáng)化法律法規(guī)的權(quán)益維護(hù)意識(shí)，同時(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的信用管理，切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外兼修，法律法規(guī)的保障作用能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)信用管理提供優(yōu)勢(shì)條件，房地產(chǎn)企業(yè)必須維護(hù)自身的信用形象，及時(shí)還貸、及時(shí)支付工程款項(xiàng)、及時(shí)處理負(fù)債危機(jī)，唯有如此，法律法規(guī)才能夠在維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)資金中體現(xiàn)其權(quán)威性和科學(xué)性。
結(jié)語(yǔ)：
總之，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，必須充分發(fā)揮融資的集約性和時(shí)效性，創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的效益最大化，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1.2VIKOR法VIKOR法是一種基于理想點(diǎn)法的多屬性決策方法，最早由Opricovic［11］于1998年提出。其基本思路為:首先，定義正、負(fù)理想解。正理想解是指各方案在評(píng)估準(zhǔn)則下的最優(yōu)值;負(fù)理想解是指各方案在評(píng)估準(zhǔn)則下的最差值。其次，對(duì)備選方案指標(biāo)值與理想方案的接近程度排列優(yōu)先順序，越接近正理想解的方案越好。排序采用了由Lp-metric發(fā)展而來的聚合函數(shù)。
2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策指標(biāo)分析
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的規(guī)模較大，涉及的因素較多，構(gòu)建全面、系統(tǒng)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的前提［13］。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策會(huì)受到以下四個(gè)方面因素的影響:首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目為不動(dòng)產(chǎn)，外部環(huán)境會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資;其次，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，項(xiàng)目投資帶來的經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)決策者最關(guān)心的;再次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等會(huì)影響項(xiàng)目的投資決策;最后，土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和建安工程費(fèi)也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策。綜上所述，在其他學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，經(jīng)過調(diào)研分析之后，筆者構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的一級(jí)屬性和二級(jí)屬性指標(biāo)，見表1。
3基于AHP和VIKOR法的房地產(chǎn)企
業(yè)項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)案例分析W企業(yè)是國(guó)內(nèi)較大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，業(yè)務(wù)范圍覆蓋50多個(gè)城市，年銷售規(guī)模達(dá)到千億元。本文以W企業(yè)將在天津、徐州、福州和成都實(shí)施的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例進(jìn)行投資決策的評(píng)價(jià)研究:酒店式公寓項(xiàng)目A1位于天津市區(qū)南部，該宗地臨近市級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)配套設(shè)施齊全，北側(cè)為相關(guān)政府部門;別墅區(qū)項(xiàng)目A2位于徐州市銅山區(qū)，處于城區(qū)主干道，靠近連霍高速，交通便利，周邊商業(yè)配套設(shè)施均面向高層消費(fèi)群體;商品房項(xiàng)目A3位于福州市倉(cāng)山區(qū)，依山傍水、環(huán)境優(yōu)雅，臨近多所大學(xué)校園，超市、醫(yī)院等生活配套設(shè)施齊全，公交系統(tǒng)完善;配套商業(yè)設(shè)施和高層住宅樓項(xiàng)目A4位于成都市核心區(qū)，有多路公交經(jīng)過，周邊配套包括學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行等。4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均有自己的優(yōu)勢(shì)，側(cè)重點(diǎn)不同，本文從環(huán)境指標(biāo)、收益指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和成本指標(biāo)4個(gè)方面利用AHP和VIKOR法對(duì)W企業(yè)的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行評(píng)價(jià)。
3.1利用AHP確定指標(biāo)權(quán)重研究人員邀請(qǐng)10位來自房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的高級(jí)工程師分別對(duì)一級(jí)指標(biāo)集和二級(jí)指標(biāo)集的重要性進(jìn)行打分，構(gòu)造判斷矩陣，通過MATLAB10.0軟件計(jì)算出各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，結(jié)果見表2～表6。從表2～表6的數(shù)據(jù)可以看出，各一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)的判斷矩陣均通過一致性檢驗(yàn)，由此本文得到了14個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，結(jié)果見表7。
3.2利用VIKOR法進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)對(duì)于4個(gè)項(xiàng)目的收益指標(biāo)和成本指標(biāo)，筆者通過項(xiàng)目的可行性報(bào)告可以查出相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，同時(shí)，邀請(qǐng)10位專家分別從環(huán)境指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)對(duì)4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行打分，滿分為5分，然后求出專家的平均得分。因此，本文得到W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有原始數(shù)據(jù)見表8。由于表8中的原始數(shù)據(jù)具有不同的量綱，需要進(jìn)行無量綱化處理。在VIKOR算法中常使用線性規(guī)范的方式進(jìn)行無量綱化，具體計(jì)算過程見式(2)和式(3)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的環(huán)境指標(biāo)和收益指標(biāo)為效益屬性，即分?jǐn)?shù)越高越好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和成本指標(biāo)為成本屬性，即分?jǐn)?shù)越低越好同時(shí)，需要計(jì)算W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)二級(jí)指標(biāo)的正、負(fù)理想解，得到在評(píng)估準(zhǔn)則經(jīng)過無量綱化之后求得的W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正理想解和負(fù)理想解見表9。由表10的數(shù)據(jù)顯示，從可接受利益的門檻條件看，Q值排序第一的房地產(chǎn)項(xiàng)目與排序第二、第三和第四的項(xiàng)目均不滿足條件，其差值均小于0.3333;從可接受的決策可靠度看，4個(gè)項(xiàng)目均滿足條件。因此，筆者基于AHP和VIKOR算法比較W企業(yè)的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策，認(rèn)為4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均為妥協(xié)解。相比之下，筆者認(rèn)為項(xiàng)目A1是經(jīng)過妥協(xié)后的最優(yōu)投資決策，而項(xiàng)目A2是經(jīng)過妥協(xié)后的最差投資決策。
