序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇住房保險論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房改以后，中國房地產(chǎn)市場全面推進了市場化改革，在市場化運作下，房價出現(xiàn)了持續(xù)快速上漲的情況。這種情況下，大多數(shù)低收入群體由于收入低，難以付齊首付款，對于公積金因此也難以使用。相反的情況，高收入者則能充分利用住房公積金進行購房。實際上，公積金演變成低收入者繳納，高收入者使用的尷尬局面。同時，在公積金貸款政策上，存在著傾斜高收入者的問題，現(xiàn)行的貸款制度，貸款數(shù)額與公積金繳納數(shù)額成正比，高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距，較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。

（二）住房公積金覆蓋面沒有惠及大眾

從目前的住房公積金覆蓋來看，存在著覆蓋率低的問題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業(yè)、大型國有企業(yè)、股份制企業(yè)和行政事業(yè)等單位，這些單位的職工大多為高收入者。在國有企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中產(chǎn)生的大量下崗員工，私營企業(yè)合同工、個體經(jīng)營戶、農(nóng)民工、自由職業(yè)者等卻沒有涵蓋進來。據(jù)資料顯示，截止到2007年末，我國住房公積金的繳存人數(shù)為7187.91萬人，與全國幾億的在崗員工基數(shù)相比較，覆蓋率仍然很低，最需要得到住房保障的人群沒有受益。

（三）繳存基數(shù)和提取政策不夠科學(xué)合理

在繳存基數(shù)上，目前的政策上，對繳存基數(shù)沒有合理明確的界定，主要以繳納者的工資基數(shù)為參照，同時制度只規(guī)定繳存公積金的基數(shù)上限，并沒有限定下限，這種制度導(dǎo)致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問題，進而導(dǎo)致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位，職工公積金繳納數(shù)額不足百元，而效益較好的單位，繳納數(shù)額則高達千元以上。在公積金提取上，目前的政策上，繳納物業(yè)管理費、支付房租、家庭裝修等住房消費不能夠提取使用公積金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一筆較大的開支，但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。

二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考

（一）強化貸款政策對低收入家庭的傾斜力度

結(jié)合低收入者的實際困難，應(yīng)對現(xiàn)有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調(diào)整等方面進行調(diào)整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定，就是在低收入家庭購房時，提供貼息貸款，住房公積金管理中心向購房者發(fā)放一定的利息補貼，減輕低收入者的還款壓力。首付比例調(diào)整，針對首付往往是低收入者購房的主要制約因素的情況，在政策上應(yīng)進行相應(yīng)的調(diào)整，按照低收入者的具體收入情況，劃分相應(yīng)的等級，針對不同的等級設(shè)定不同的貸款利率和貸款額度，扶持低收入群體購房。

（二）擴大住房公積金的覆蓋面

在政策上，要強制推行住房公積金繳納制度，將民營企業(yè)、外資企業(yè)等全面納入住房公積金繳納范疇，使個體小企業(yè)職工、困難企業(yè)職工、個體經(jīng)營者以及農(nóng)民工享受這一政策，同時應(yīng)加強監(jiān)管，對各單位住房公積金建立情況進行考核，提高人們享有住房公積金權(quán)益的意識，擴大覆蓋面，對不建立住房公積金制度的企業(yè)單位，加大處罰力度，確保實施。在機制創(chuàng)新上，可以探索住宅儲蓄機制建立，對于沒有條件繳納住房公積金的低收入者，在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策，通過個人自愿建立住宅儲蓄賬戶的方式，彌補公積金的不足，進一步擴大覆蓋面，扶持低收入群體。

（三）完善公積金繳納基數(shù)和提取辦法

篇（2）

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款保險保險費率政府擔(dān)保

住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發(fā)生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問題。

一、住房抵押貸款保險險種設(shè)計不合理

在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風(fēng)險的財產(chǎn)險、防范借款人不履約風(fēng)險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據(jù)國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構(gòu)和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財產(chǎn)保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)避信貸風(fēng)險。

二、保費昂貴，設(shè)計不合理

1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產(chǎn)保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產(chǎn)保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負(fù)擔(dān)。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險所列出的保險條款責(zé)任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產(chǎn)，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現(xiàn)行做法違反了《保險法》關(guān)于“保險金額不得超過保險價值”的規(guī)定。

2．保險費率過高。費率作為保險產(chǎn)品的價格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業(yè)務(wù)的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監(jiān)會明文規(guī)定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結(jié)果，但保險公司為降低風(fēng)險，在厘定費率所需已往統(tǒng)計數(shù)據(jù)不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風(fēng)險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險與行為風(fēng)險較低)不愿意參加保險，而風(fēng)險高的人卻積極參加保險。當(dāng)費率提高后，其中低風(fēng)險的人會選擇退出保險，留下風(fēng)險更高的人，普遍高的風(fēng)險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風(fēng)險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業(yè)務(wù)必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。

3．保險期限設(shè)計不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時抵押房產(chǎn)為期房，也就是說住房所有權(quán)證還沒有在被保險人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著很多未知的風(fēng)險，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時往里投月供都有風(fēng)險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產(chǎn)保險基本上是無效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險承保范疇，這個險種是法律強制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時間是不應(yīng)被計入保險期限內(nèi)的。保險期限應(yīng)該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風(fēng)險，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險來規(guī)避。

4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數(shù)，其中繳費系數(shù)為連續(xù)多年保費貼現(xiàn)值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應(yīng)地逐年減少，年保險費也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。

三、受益人不合理

目前，我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。

四、壟斷操作，強制購買保險

作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權(quán)選擇是否要購買住房按揭保險，也有權(quán)選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯(lián)姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯(lián)姻”侵害了消費者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國反不正當(dāng)競爭法和國家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競爭”和“壟斷”之嫌。

個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風(fēng)險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經(jīng)濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發(fā)展。

參考文獻：

1．曹曉燕、楊益：“規(guī)范住房抵押貸款保險的思考”，載《保險研究》2003年第10期。

2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導(dǎo)向科學(xué)定位住房抵押貸款保險”，載《中國房地產(chǎn)金融》2004年第1期。

篇（3）

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個縣市房倒屋塌，讓成千上萬的人無家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問題，深刻凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險的內(nèi)涵及其國際比較

住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關(guān)財產(chǎn)損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產(chǎn)損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風(fēng)險列為承保范圍，而財產(chǎn)保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產(chǎn)保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個人財產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財產(chǎn)(見圖1)。

嚴(yán)格來說，地震對于商業(yè)保險公司來說是不具可保性的風(fēng)險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨立分布的風(fēng)險暴露，不適宜運用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險造成的損失異常難以預(yù)測，特別是幾乎無法準(zhǔn)確估計風(fēng)險事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔(dān)；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業(yè)保險體系承保地震風(fēng)險十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區(qū)，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來的，并具有一些共同之處：

1.實質(zhì)上都是一種住房地震保險制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財產(chǎn)(在這些國家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險一般都由商業(yè)保險體系予以承保。)；

2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險產(chǎn)品，具體設(shè)計中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；

3.政府通過立法和成立專門機構(gòu)等形式對地震保險制度的設(shè)計、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；

4.商業(yè)保險公司參與具體的運作，包括代收保費或者提供理賠服務(wù)等；

5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險安排。

另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細(xì)微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：

1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國加州和日本，政府和商業(yè)保險公司共同分擔(dān)對地震保險的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險則更多地由政府承擔(dān)。具體說來，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運作都由會員保險公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險的所有風(fēng)險都由國家設(shè)立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應(yīng)損失則由政府、保險公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險公司只提供代收保費的服務(wù)。

2.強制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強制的，即只要加州房主選擇購買，經(jīng)營家財險業(yè)務(wù)的保險公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財產(chǎn)火災(zāi)保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強制性建立在普通家財險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業(yè)保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進行分保，即分保行為是強制的。

二、當(dāng)前我國住房地震風(fēng)險的承?，F(xiàn)狀和問題

1996年之前，我國保險公司提供的企業(yè)財產(chǎn)保險和居民家庭財產(chǎn)保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)從控制和防范保險公司經(jīng)營風(fēng)險角度出發(fā)，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業(yè)務(wù)僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會將地震險剔出了財險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當(dāng)前在特別約定下，我國財險市場上少數(shù)家財險和房貸險保單提供地震風(fēng)險的承保。一是人保財險、大地財險等公司在個別地區(qū)試點推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財產(chǎn)的地震保險；二是少數(shù)公司因為客戶的特別要求會將地震風(fēng)險納入房貸險的承保范圍?？紤]到當(dāng)前我國商業(yè)保險公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財產(chǎn)保險和家庭財產(chǎn)保險中均將地震風(fēng)險列為除外責(zé)任，商業(yè)保險機構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險承保行為。

具體來說，這種個別的地震風(fēng)險承保行為存在如下問題：

(一)政府的職責(zé)缺位

國際經(jīng)驗表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險公司承擔(dān)。反觀我國，巨災(zāi)保險體系至今推進緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險管理機構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險的整體規(guī)劃，未納入到國家災(zāi)難風(fēng)險管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險體系中與商業(yè)保險公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險的再保險安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財稅優(yōu)惠政策，例如對計提巨災(zāi)保險準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險保費收入的營業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策?？梢哉f，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機構(gòu)對風(fēng)險和收益的認(rèn)識逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險監(jiān)管機構(gòu)以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業(yè)自身也會有動力提供地震巨災(zāi)保險，畢竟有效的巨災(zāi)保險體系對于保險公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運作資金、承擔(dān)更多的社會管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強制性

住房地震保險的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔(dān)風(fēng)險的團體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(逆選擇風(fēng)險是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會通過保險尋求保護。)，并實現(xiàn)國內(nèi)地震風(fēng)險保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個意義出發(fā)，住房地震保險制度應(yīng)該包含一定的強制性因素。2006年之前，我國家財險市場中的房貸險投保具有強制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。此后相當(dāng)長時間內(nèi)，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個別情況下會應(yīng)借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會下發(fā)通知，規(guī)定房貸險采取自愿繳納，不再強制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財險的投保和承保行為中不再有任何強制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險意識不強，存在僥幸心理，家庭財產(chǎn)保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險公司出于費率難以計算、潛在損失過大等現(xiàn)實考慮，也不愿意主動提供地震風(fēng)險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強烈的情況下，加上市場化改革以來家財險費率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業(yè)家財險的保費收入持續(xù)下降(房貸險保費收入一般歸類在家財險收入中進行統(tǒng)計。)。2003年，家財險保費收入19.42億元，占財險公司全部保費收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數(shù)增長的前提下，家財險保費收入僅為17.01億元，占財險公司全部保費收入的0.82%。

(三)相關(guān)配套制度極不完善

住房地震保險制度的建立是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)需要達到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗收實行由開發(fā)商自行進行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實中不少樓盤要么在設(shè)計時沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風(fēng)險的有效評估。對巨災(zāi)風(fēng)險進行承保必須建立在對巨災(zāi)損失進行有效評估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險的評估不同于簡單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強度下的損失程度如何)、價值分布(受損區(qū)域的財產(chǎn)價值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險數(shù)據(jù)進行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風(fēng)險進行有效評估十分困難。(3)風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險手段作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴大承保能力，并通過長期融資安排穩(wěn)定保費支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險轉(zhuǎn)移工具。反觀我國，風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強有力的風(fēng)險轉(zhuǎn)移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導(dǎo)的地震保險和商業(yè)地震保險共同構(gòu)成。其中，國家主導(dǎo)的地震保險體系應(yīng)面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財產(chǎn)；商業(yè)地震保險體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對企業(yè)財產(chǎn)以及重大項目的地震風(fēng)險進行承保。

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>> 反向住房抵押貸款：以房養(yǎng)老 試論以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較 基于住房反向抵押貸款理論的“以房養(yǎng)老”模式研究 淺析以房養(yǎng)老——反向抵押貸款保險 住房反向抵押貸款研究 反向抵押貸款養(yǎng)老模式風(fēng)險研究 “以房養(yǎng)老”反向抵押貸款的法律風(fēng)險及防范措施 住房反向抵押貸款定價模型的比較分析 以房養(yǎng)老好，何時才能“反向抵押”？ 發(fā)展我國反向住房抵押貸款的研究 住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐建議 住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐 反向抵押貸款房產(chǎn)養(yǎng)老模式中利率風(fēng)險研究 住房反向抵押貸款在美國 日本住房反向抵押貸款的發(fā)展 住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式在中國的梯度發(fā)展 對我國實行住房反向抵押貸款的必要性研究 基于保險精算理論的我國住房反向抵押貸款產(chǎn)品定價研究 基于住房價值波動風(fēng)險的反向抵押貸款定價研究 我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l，最后訪問時間：2015年2月25日.

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關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險；可行性研究；經(jīng)濟敏感性

住房反向抵押養(yǎng)老保險是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養(yǎng)老保險包括以下基本要素：投保人、保險人、住房所有權(quán)、房使用權(quán)、貸款費用、貸款期限、優(yōu)先償付、無追索權(quán)保護。美國住房反向抵押養(yǎng)老保險的理論研究與實踐探索均走在世界前列。按照發(fā)行機構(gòu)分類，美國市場上的住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品主要有三種：1、房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計劃（the Home Keeper Program）；3、財務(wù)自由計劃（Financial Freedom）。HECM的發(fā)起和實施機構(gòu)是美國聯(lián)邦抵押聯(lián)合會（FNMA）；HECM是美國市場上唯一得到聯(lián)邦政府擔(dān)保的反向抵押貸款，具體擔(dān)保機構(gòu)是由美國住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險的理論基礎(chǔ)

生命周期理論、保險精算理論和金融資產(chǎn)定價模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)。

隨著樣本數(shù)量的不斷增加，實際觀察結(jié)果與客觀存在的結(jié)果之間的差異將越來越小，這個差異最終將趨于零。也就是說，集合的風(fēng)險標(biāo)的越多，風(fēng)險就越分散，損失發(fā)生的概率也就越有規(guī)律性和相對穩(wěn)定性，估計值也會越來越精確。保險機構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確把握個別標(biāo)的隨機風(fēng)險，但只要保險標(biāo)的數(shù)量足夠多，就可以將保險標(biāo)的平均風(fēng)險視同個別保險標(biāo)的之預(yù)期風(fēng)險。

在現(xiàn)實操作中，保險機構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確估算出辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)的具體某位老人的預(yù)期余命，但當(dāng)參加該項業(yè)務(wù)的老人數(shù)量足夠多時，他們的壽命分布符合“大數(shù)定律”。對于無贖回權(quán)的反向住房抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，貸款期限結(jié)束后，房產(chǎn)完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠(yuǎn)期的房產(chǎn)所有權(quán)作為為自己購買養(yǎng)老保險的躉繳保險費，保險機構(gòu)向其提供養(yǎng)老保險的一項業(yè)務(wù)，因此對于無贖回權(quán)的住房反向抵押養(yǎng)老保險完全可以采用保險精算原理進行定價。

（三）住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的定價模型：國內(nèi)外關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的定價模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構(gòu)建的支付因子定價模型得到較多關(guān)注，該模型中的支付系數(shù)包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產(chǎn)價格波動率和調(diào)整精算系數(shù)等。YKTse（1995） 提出的相關(guān)參數(shù)模擬模型要求在固定利率和浮動利率兩種情境下，計算反映住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的風(fēng)險和利潤指標(biāo)。YKTse模型的計算分為兩步；第一步是計算貸款機構(gòu)損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計算出預(yù)期利潤現(xiàn)值和損失率兩個指標(biāo)。YKTse模型的重要假設(shè)包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房價升值率等于未來房價升值率；用生命表計算平均剩余生命年限；貸款機構(gòu)在貸款期限結(jié)束后4個月才可出售住房資產(chǎn)。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價模型在風(fēng)險中性的情境下，利用歐式看跌期權(quán)對抵押貸款保險定價。國內(nèi)學(xué)者研究住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品定價問題主要集中在四個方面：介紹并發(fā)展 HECM的定價模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎(chǔ)上提出的保險精算定價模型；利用Black-Scholes模型根據(jù)無套利均衡理論對有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款進行定價；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價模型。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險的經(jīng)濟敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數(shù)據(jù)，參考Tse，YK（1995）提出的預(yù)期損益兩平金，計算分析在住房價值和利率水平變動的條件下，住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品提供的年金水準(zhǔn)值及相應(yīng)的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當(dāng)時的每月薪資的比例。一般認(rèn)為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關(guān)鍵。

（一）預(yù)期損益兩平年金模式的假設(shè)

1住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的類型為HECM的tenure型產(chǎn)品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮(zhèn)居民。2、期初住房價值，按照Z市統(tǒng)計局公布的城區(qū)戶均面積與2010年二手房屋平均成交價格相乘計算。3、業(yè)務(wù)開辦費并入貸款額度內(nèi)；銷售住房成本率為5%，住房銷售價格減去交易成本后的剩余屬于貸款機構(gòu)所得。4、住房反向抵押養(yǎng)老保險合同生效日為1月1日，死亡事件只發(fā)生在年中6月30日，死亡后第4個月需償還貸款。5、基本房價升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房價升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數(shù)替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。8、在計算替代率時忽略法定退休社保年金、企業(yè)年金以及其它由老年人購買的儲蓄型保險帶來的年金收入。

三、結(jié)論

中國已經(jīng)進入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養(yǎng)老現(xiàn)金，“以房養(yǎng)老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養(yǎng)老保險又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險精算理論和金融資產(chǎn)定價模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)，不僅有可靠的理論基礎(chǔ)，并且在實踐中已在許多發(fā)達國家實施。

在回顧了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的理論基礎(chǔ)后，本研究以南方Z市的數(shù)據(jù)為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養(yǎng)老保險融資后，在住房價格本身和利率水平變動的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數(shù)據(jù)表明：無論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養(yǎng)老保險。

本研究采用的退休前所得、住房價格升值、等參數(shù)均是歷史資料；計算的年金值結(jié)果，取決于房價升值率、利率、死亡率、期初房屋估計值等的參數(shù)資料，未來房市的行情、利率水平對反向住房抵押養(yǎng)老保險亦有相當(dāng)大的影響。

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中圖分類號：F840文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0054-04

改革開放以來，中國實施的計劃生育政策使得人口增長率得到了降低，促進了經(jīng)濟的快速發(fā)展，與此同時，也使得 “四二一”結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，中國人口老齡化問題日趨嚴(yán)重，而能為居民提供基本保障的社會保障制度的改革還處于探索階段，養(yǎng)老問題成為人們關(guān)注的焦點。在此背景下，養(yǎng)老方式及養(yǎng)老產(chǎn)品的創(chuàng)新成為熱議的話題。本文將就中國開展住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品展開討論。

一、開發(fā)住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的意義

當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息。即“抵押房產(chǎn)、支付保費”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以成為“住房反向抵押連結(jié)長期護理保險”。

（一） 宏觀方面――有利于社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展、金融創(chuàng)新

1.可以有效提高老年人生活質(zhì)量，有利于社會穩(wěn)定和諧。中國城市居民大部分收入都花費在購買房產(chǎn)、供子女讀書、幫子女完成婚嫁和日常的消費上，到老年時沒有太多的儲蓄。老年人借助住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時也能夠發(fā)揮住宅的消費價值功能，享有房子增值帶來的收益。不僅使得其醫(yī)療和護理有了一定程度的經(jīng)濟保障，減輕了子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，能夠有效地提高其生活質(zhì)量，而且促進了社會福利制度的完善，大大減輕了國家在社會保障方面的壓力。

2.可以降低社會儲蓄率、釋放社會消費，有利于推動經(jīng)濟發(fā)展。人口老齡化使更多的人出于養(yǎng)老防老的考慮而進行儲蓄。為了應(yīng)對可能到來的養(yǎng)老和醫(yī)療費用的大幅支付，增加儲蓄、變近期消費為遠(yuǎn)期消費就必然成為城鄉(xiāng)居民的明智選擇。住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品能夠為老年人提供穩(wěn)定的長期護理，能夠在居民年老時，將住房這種不動產(chǎn)的價值得以提前變現(xiàn)，為老年人享受長期護理來“買單”。消費需求得以釋放，有助于降低社會儲蓄率、促進商品物資的流通，從而推動中國經(jīng)濟的健康、持續(xù)發(fā)展。

3.有利于促進金融機構(gòu)業(yè)務(wù)向多元化方向發(fā)展。住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的開展不僅給銀行、保險公司帶來新的業(yè)務(wù)，而且還將促使商業(yè)銀行等機構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營，在業(yè)務(wù)、收入多元化的同時，還將促使金融機構(gòu)將社會責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起，求得多贏效應(yīng)。

（二）微觀方面――有利于三種風(fēng)險規(guī)避

對于保險公司來說，同時開展兩種產(chǎn)品的銷售是很重要的，連結(jié)產(chǎn)品可以規(guī)避各自產(chǎn)品的風(fēng)險，從而提高潛在客戶量和整體盈利水平；對于公眾來說，聯(lián)結(jié)產(chǎn)品可以使被保險人利益最大化，既能將房屋隨時變現(xiàn)，同時也能為自己的護理需求減少額外費用。下面重點闡述開展住房反向抵押聯(lián)結(jié)長期護理保險產(chǎn)品可以規(guī)避的風(fēng)險。

1.可以規(guī)避長期護理保險與住房反向抵押貸款中存在的逆向選擇風(fēng)險。長期護理保險中由于繳費高等原因預(yù)期壽命長的人群會退出該市場，留下來的都是預(yù)期壽命短、身體狀況欠佳的人；相反，住房反向抵押貸款中由于保險公司按平均余命對每年（月）支付相等的年金（月金），所以預(yù)期壽命短的人群預(yù)計到壽命終止時獲得的最終金額小于房屋價值，這類人群會紛紛離開該市場，留下來的是預(yù)期壽命長、身體狀況極佳的人群。所以若單獨開展某一產(chǎn)品，壽命長或壽命短都有可能降低保險公司的盈利水平，從而使保險公司陷入逆向選擇的僵局，若將兩種產(chǎn)品聯(lián)結(jié)為一個產(chǎn)品，投保人會權(quán)衡之間的利益，出于自身的利益最大化，預(yù)期壽命長和短的人群都會對連結(jié)產(chǎn)品有所顧忌，權(quán)衡之下，也許這兩類人群都會退出市場，留下來的都是平均余命的人，這對于保險公司的盈利水平和其他投保人所分擔(dān)的風(fēng)險都會產(chǎn)生非常有利的影響[1]。

2.可以規(guī)避長期護理保險與住房反向抵押貸款中存在的道德風(fēng)險。由于長期護理保險中道德風(fēng)險的存在，護理費用部分或全部由保險公司賠付，這就使得人們忽略日常保健，這將會對開展長期護理保險的保險公司造成很大的風(fēng)險和壓力。但是，在住房反向抵押貸款中，對于身體狀況欠佳的人是不利的，人們?yōu)榱巳〉酶嗟哪杲穑ㄔ陆穑?，都會加強身體保健，爭取活得年限增加，從而使拿到的年金（月金）終值超過房屋價值，這樣才能使自己的利益最大化。推行連結(jié)產(chǎn)品，被保險人會出于綜合考慮，大大降低被保險人濫用護理資源的情況。

3.可以規(guī)避長期護理保險與住房反向抵押貸款中銀行趨向性弱的風(fēng)險。保險公司開展任何一款產(chǎn)品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保險公司才有趨向性。長期護理保費高，不都是預(yù)期壽命者，保險公司還是有高額利潤可圖的，而住房反向抵押貸款由于自身的原因（投資大、周期長、房屋價值波動大、操作難），保險公司對開展此項業(yè)務(wù)的積極性不高。對于保險公司來說，一個產(chǎn)品的銷售可以促進另一個產(chǎn)品的銷售，并使整體盈利水平都得到提高，保險公司還是樂意開展聯(lián)結(jié)產(chǎn)品的[2]。

二、開展住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的可行性分析

隨著中國城市居民收入水平的提高，人們的住房模式和思想觀念都已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，開展住房反向抵押貸款連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品在中國已經(jīng)具有了可行性。

（一）城市居民住房自有率的日趨提高使反向抵押貸款有充足的房源

自1994年，國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》明確提出住房改革的目標(biāo)開始，對于存量公房，主要通過出售方式推向市場；對于增量住房，則通過住房公積金制度和住房抵押貸款制度來實現(xiàn)分配的貨幣化，使中國的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況?？傊?，中國居民未來住房自有率是越來越高，擁有充足房源進行反向抵押貸款。

（二）房地產(chǎn)二級市場的交易日趨活躍

住房反向抵押貸款連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的開展離不開房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。住房反向抵押貸款到期后，貸款機構(gòu)獲得了住房的所有權(quán)，它要實現(xiàn)收益，收回貸款本息，必須將住房出租或銷售。如果有一個交易靈活、費用低廉的房地產(chǎn)二級市場，將會大大增強貸款機構(gòu)開展住房反向抵押貸款的可行性。而目前，中國主要城市的住宅二級市場已經(jīng)啟動，伴隨著房改的進一步深化，住宅二級市場必然會在全國得到全面啟動，取得了全部產(chǎn)權(quán)的住房均可以上市交易，為實施住房反向抵押貸款連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的開展提供了條件。交易的手續(xù)將會隨著二級市場的逐漸成熟而簡化，交易收費也將會隨著交易的活躍和交易量的擴大而降低，這就具備了實行住房反向抵押貸款較為關(guān)鍵的條件，讓銀行能夠在獲得住房產(chǎn)權(quán)之后便于在市場上交易，而從中獲取收益，為開展連結(jié)產(chǎn)品提供了良好的市場基礎(chǔ)條件。

（三）金融保險市場的發(fā)展日趨完善

中國包括住房抵押貸款市場在內(nèi)的各類金融市場初步建立。金融市場參與主體也日益多元化，包括商業(yè)銀行、社會保障基金、信托公司和證券公司、保險公司以及企業(yè)和個人等眾多的投資者或融資者，這都對中國金融市場的發(fā)展起了重要作用。隨著中國商業(yè)銀行存款、保險公司的保險費收入等大幅度增長，金融機構(gòu)閑置資金規(guī)模急劇擴大，發(fā)展住房反向抵押貸款則是金融機構(gòu)拓展業(yè)務(wù)范圍，充分利用閑置資金的有效途徑。而銀行、保險公司等金融機構(gòu)擁有眾多的分支機構(gòu)和完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為住房反向抵押貸款連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的開展提供了市場和技術(shù)支持[3]。

（四）相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全

各項相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全，為連結(jié)產(chǎn)品的推出提供了法律保障，如土地使用權(quán)的可交易轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣，為反向抵押貸款推行的房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。遺產(chǎn)稅的即將推出，為要采用反向抵押貸款來實現(xiàn)養(yǎng)老目的的老年人，提供了合法避稅的可行性，從而刺激了老年人借用反向抵押貸款連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品來實現(xiàn)合法避稅，減輕交納稅費的負(fù)擔(dān)。物業(yè)稅的推出，將房產(chǎn)商在征用土地時需要一次納的土地出讓金，改為業(yè)主在居住期間分年度交納物業(yè)稅，這在實際上就宣告了住宅土地使用權(quán)七十年政策的變相消失。使得中國實施反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的可行性進一步增強。

三、住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品具體方案設(shè)計

（一） 中國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的比較與評價

目前國內(nèi)市場上的住房反向抵押養(yǎng)老方式主要有三種，包括南京模式、上海模式和北京模式。這三種模式的經(jīng)營主體分別是南京一家養(yǎng)老院、上海的住房公積金管理中心以及北京的幸福人壽保險公司。在實踐過程中，南京模式由于經(jīng)營主體沒有持續(xù)的出資能力，不能滿足反向抵押貸款人的養(yǎng)老需求，沒能夠繼續(xù)經(jīng)營。與“國外住房反向抵押貸款”直到老人永久搬出或死亡后才變更房屋產(chǎn)權(quán)不同，上海模式由于需要先轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)才能享受養(yǎng)老計劃，阻礙了其在老年人中的推廣。北京模式對投保人的要求是62歲以上的老年人，同時，還需要對房產(chǎn)的面積進行限制，規(guī)定不小于一定的平方米，以利于保險公司收回之后經(jīng)營獲利。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進行銷售、出租或拍賣。同時給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去[4]。

通過對市場上的三種方式的比較，在國內(nèi)現(xiàn)實行的住房反向抵押貸款模式中，北京的“幸福人壽”保險公司所推出的住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式中，老人依然可以保留房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，抵押房屋可以自行居住外，其他兩種現(xiàn)有模式在所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬方面都產(chǎn)生了分離，并且作為保險機構(gòu)應(yīng)遵循《保險法》的相關(guān)規(guī)定，保證償付能力的充足率，保險經(jīng)營主體的特殊性更有利于保障被保險人的權(quán)益。

（二）住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的具體方案設(shè)計

借鑒國外的經(jīng)驗結(jié)合中國實際，住房反向抵押連結(jié)長期護理產(chǎn)品的具體方案設(shè)計如下：申請住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的對象，其年齡也應(yīng)當(dāng)限制在60歲以上，同時必須擁有私人房產(chǎn)。投保人將房屋抵押給保險公司，保險公司尋找合作的房地產(chǎn)公司對房屋進行評估，根據(jù)房屋的精算現(xiàn)值，保險公司計算出每個月需要支付的給付額，從給付額中拿走一部分作為長期護理險的保費，剩下的支付給投保人。貸款期間，借款者繼續(xù)擁有居住權(quán)，直至死亡。投保人可將這筆給付額用于日常生活，提高生活質(zhì)量，當(dāng)被保險人進入需要長期護理的狀態(tài)時，保險公司根據(jù)長期護理條款進行相應(yīng)的支付。當(dāng)被保險人搬出或死亡時，房屋歸保險公司所有，保險公司可以在二手房市場上將房屋變現(xiàn)或出租，或者由專業(yè)的房產(chǎn)公司進行處理。

反向抵押貸款的貸方是保險公司。保險公司再與專業(yè)的住房基金或者銀行合作進行房屋的鑒定和給付額的發(fā)放。這和一條龍服務(wù)有些類似，即投保人在保險公司進行投保，余下的工作都由保險公司完成，減少中間環(huán)節(jié)。

四、住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品的風(fēng)險管理方案

住房反向抵押連接保險產(chǎn)品雖然有很大的發(fā)展空間，但由于中國保險業(yè)發(fā)展剛起步，房地產(chǎn)業(yè)價格波動較大，信用體系尚未建立等問題仍使得新產(chǎn)品的運行、發(fā)展是困難重重，面臨著很大的不確定性和風(fēng)險，國外對風(fēng)險的研究大多從利率風(fēng)險、長壽風(fēng)險、房價波動風(fēng)險、道德風(fēng)險、流動性風(fēng)險來探討，但由于中國的土地制度消費習(xí)慣、信用環(huán)境、政策環(huán)境等與國外有較大的差異，因此在發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式時將比國外難度更大。因此，新產(chǎn)品的推出必須設(shè)立合理的風(fēng)險管理方案。

（一）制定和完善相關(guān)法律法規(guī)

住房反向抵押連結(jié)保險產(chǎn)品的實施涉及保險、資產(chǎn)評估、投保人、土地管理部門等諸多方面，而且其運行時間長，隨著時間的推移其運行風(fēng)險越大，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的抵押貸款復(fù)雜得多。在中國，《中華人民共和國民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》都對房屋的抵押以及房產(chǎn)所有者的權(quán)利作了規(guī)定。但是，住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的順利實施，還需要相關(guān)法律、法規(guī)等配套制度的完善。建議盡快研究制定并頒布《住房反向抵押貸款條例》，使此種養(yǎng)老產(chǎn)品在操作上有法可依，減少風(fēng)險。對住房反向抵押貸款的房產(chǎn)評估和流通、住房反向抵押貸款的操作程序、保險公司的權(quán)利與責(zé)任、申請人的資格、雙方的權(quán)利與義務(wù)、監(jiān)督管理等內(nèi)容予以規(guī)定。在房地產(chǎn)的評估環(huán)節(jié)，可以根據(jù)國家已頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律，使住房反向抵押貸款運作中的房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)更加規(guī)范化、程序化、法制化。在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)在堅持國有土地使用權(quán)七十年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現(xiàn)行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年交納的管理辦法，以降低土地租賃部分的成本，同時對七十年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除借款方關(guān)于此方面的顧慮。在住房反向抵押貸款的發(fā)放與回收環(huán)節(jié)，應(yīng)保證借款人按時收到足額的貸款，同時當(dāng)借款人去世后，也能保證房產(chǎn)能順利歸屬到貸款機構(gòu)手中。

（二）加強信用制度建設(shè)

住房反向抵押貸款連結(jié)保險產(chǎn)品的成功開展，需要有完善的社會信用體系。要建立和完善中國社會信用體系，建議必須抓緊建立與之相適應(yīng)的法律法規(guī)體系，制定與國際接軌的信用法律制度。不僅如此，還要以法律為依據(jù)，建立失信懲戒制度，增大失信的違信成本和經(jīng)濟風(fēng)險，構(gòu)筑誠信的社會環(huán)境，才能推動中國住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的開展和推廣。信用制度的建設(shè)涉及保險機構(gòu)，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以及貸款人幾個方面。由于保險機構(gòu)的設(shè)立已經(jīng)有比較嚴(yán)格的準(zhǔn)入資格，房地產(chǎn)中介以及個人的信用體系建設(shè)顯得尤為重要。政府主管部門必須依法行政，通過制定規(guī)劃、研究政策、加強監(jiān)管、信息等形式，進行間接調(diào)控，把部分職能交由房產(chǎn)中介組織或行業(yè)協(xié)會管理。同時，要重視廣大群眾和新聞媒體對房產(chǎn)中介機構(gòu)信用環(huán)境的監(jiān)督作用。加強對房產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育、法制教育，提高其素質(zhì)，牢固樹立自律意識。建立健全房產(chǎn)中介機構(gòu)信用檔案，及時掌握房產(chǎn)中介機構(gòu)及其從業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，實施對不良信用房產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員的教育、警示和處罰。同時在信用制度的建設(shè)中，還需要政府先加強自身信用建設(shè)，強化政府的最高信用形象，為商業(yè)信用和個人信用的培養(yǎng)奠定基礎(chǔ)。同時也要加強個人信用體系的建設(shè)。由于借款人在獲得貸款后，仍然擁有房屋的使用權(quán)，可能會不按照貸款合同的要求對房屋進行一定的維護，從而使得房屋的價值貶損，使房產(chǎn)的價值低于貸款總額的可能性增加，造成貸款機構(gòu)的損失，因此必須加強個人信用體系的建設(shè)。建議建立個人信用檔案，同時建立增加對住房評估的次數(shù)，如房產(chǎn)維護得當(dāng)，并有升值，可以增加對借款人的每期支付額度；反之，如果對住房維護不當(dāng)，則減發(fā)每期支付額度。

（三）建立完善的風(fēng)險分擔(dān)機制

1.采用浮動利率。所謂浮動利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，加上一個合理的利差，避免借貸雙方采用固定利率時的沖突。為了更好地防范利率變動帶來的房價波動風(fēng)險，發(fā)展利率保險，這樣不僅給保險公司的產(chǎn)品創(chuàng)新帶來新的機遇，同時也能給長期護理產(chǎn)品的開展形成擔(dān)保機制。通過參加利率保險，在被保險人和保險公司之間建立收益分享或損失共擔(dān)機制，貸款期滿時如果利率超過一定幅度，超出部分由保險公司來承擔(dān)。

2.設(shè)定合理的領(lǐng)取比例。制定合理的貸款價值比例，或者按月領(lǐng)取，并根據(jù)住房市場對住房進行多次評估，減輕房價波動對貸款機構(gòu)、老年人造成的的損失，使之盡可能的在貸款期限結(jié)束時，把貸款本息額控制在房價之內(nèi)。

3.推廣住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券，是指保險結(jié)構(gòu)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓?，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券。這樣減少了參與住房反向抵押貸款連接產(chǎn)品的保險機構(gòu)的風(fēng)險，同樣也增強了保險公司參與的積極性。發(fā)行抵押證券后，原來集中在貸款機構(gòu)的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風(fēng)險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

總之，反向抵押貸款連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品在中國推出，不僅具有極強的現(xiàn)實意義，還具有非常強的可行性。而中國面臨著日趨嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，引入新的金融機制與金融產(chǎn)品來增強退休老人的自我養(yǎng)老保障能力，是一種可行的方法，故住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品將在中國有著廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

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Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China

CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan

篇（8）

長期以來，我國城鎮(zhèn)住房和養(yǎng)老保險制度改革工作相互之間是完全獨立進行的。這種“獨立性”既體現(xiàn)在具體工作中，也體現(xiàn)在方案設(shè)計上。然而兩項改革雖然任務(wù)不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養(yǎng)老保險制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關(guān)于職工個人自我保障的有關(guān)制度設(shè)計有著內(nèi)在的一致性。融通使用住房公積金和養(yǎng)老金個人賬戶資金，重新整合社會保障資源，把住房當(dāng)作重要的養(yǎng)老資源，既可以提高職工個人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項改革所要求的資金負(fù)擔(dān)。通過這樣一種整合，可以使住房和養(yǎng)老兩大難題同時得到解決，這對確保社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)有重要的意義。

一、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的必要性

隨著人口老齡化的發(fā)展，世界各國都在對養(yǎng)老保險制度進行改革，中國也不例外，1990年代，中國建立了社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結(jié)合的養(yǎng)老保險制度，這無疑是中國借鑒國外經(jīng)驗，并結(jié)合本國國情、歷史、文化傳統(tǒng)而進行的一種制度創(chuàng)新。這一創(chuàng)新取得了積極的成果，但在實施過程中也出現(xiàn)了一些與制度設(shè)計初衷相違背的情況。例如，出現(xiàn)了個人賬戶的“空賬”問題。同時，養(yǎng)老保險的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養(yǎng)老保險體系中的補充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時，1998年國家開始推行住房體制改革，停止住房實物分配，以住房商品化為目標(biāo)，實行住房分配貨幣化，這無疑也加重了年青人的負(fù)擔(dān)。此外，高等教育收費制度的改革，以及由于社會競爭日益激烈所引發(fā)的人們對于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經(jīng)濟支出中所占的比重日益上升。養(yǎng)老、購房、子女教育費用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無奈之下只能減少當(dāng)前消費來增加儲蓄，直接導(dǎo)致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進行制度創(chuàng)新，將兩者進行整合來探求解決問題的方法。

二、國外養(yǎng)老和住房相結(jié)合的經(jīng)驗借鑒

(一)新加坡的中央公積金制度

新加坡的中央公積金制度的基本內(nèi)容是:強制性地規(guī)定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來為每一個雇員提供全面的社會福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養(yǎng)老金。隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，公積金的用途已擴大到了住房、保健、投資和教育等多個方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強制性儲蓄計劃演變成一項全面的社會福利保障儲蓄計劃。根據(jù)《新加坡中央公積金法》規(guī)定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發(fā)薪后14天內(nèi)與其雇主按相應(yīng)比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當(dāng)月繳納的公積金根據(jù)其年齡結(jié)構(gòu)和對公積金的需求確定三個戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購買住房，其余的用于養(yǎng)老、醫(yī)療等項目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會員，會員可以使用公積金的50%作為購房首付款，其余部分可以通過購房長期貸款，分期償還購買的住房。公積金的存款利息通常由市場利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業(yè)銀行低1個百分點左右。

綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實施的一項旨在保障和改善人民生活、促進社會安定、有利于經(jīng)濟發(fā)展的強制性儲蓄制度，保障范圍從最初的養(yǎng)老逐步向住房、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域拓展。在不影響?zhàn)B老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對雇員來說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產(chǎn)，雇員可以根據(jù)個人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲利率和投資收益都比較高，為雇員的養(yǎng)老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。

(二)美國的住房反向抵押貸款

根據(jù)美國住房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1989年全美有1200萬個住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬個，他們的房屋價值一般在10萬至20萬美元之間。雖然這些老人的房屋價值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬美元以下，導(dǎo)致了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動產(chǎn)來增加老人的收人現(xiàn)金流。于是，“反向抵押貸款”便應(yīng)運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財產(chǎn)品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國住房抵押市場的極小份額，但發(fā)展速度很快，據(jù)政府統(tǒng)計，1989年至1999年，各金融機構(gòu)共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數(shù)字翻了一番。美國最大的反向抵押貸款發(fā)行方之一富國銀行房屋貸款中心預(yù)測，反向抵押貸款總額將會以每年20%的速度快速增長，到2015年將達到237億美元。

反向抵押貸款是指個人以自有完全產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機構(gòu)獲得貸款用于個人生活和其他開支的一種金融產(chǎn)品。貸款后借款人對抵押房屋繼續(xù)擁有居住權(quán)，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產(chǎn)或其他資金來源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)給金融機構(gòu)。若約定借款人死亡后其房產(chǎn)歸金融機構(gòu)所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個人房產(chǎn)的老年人，可實現(xiàn)以房養(yǎng)老。美國反向抵押貸款主要由三種形式:由聯(lián)邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發(fā)行的房產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)換貸款(HECM)、美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財務(wù)自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯(lián)邦住房局有保險的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場份額的95 % 。

三、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的思路

通過以上研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老和住房存在著一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。首先，每個人都有養(yǎng)老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時存在的，人在年輕時需要住房，而只有在退休時才需要養(yǎng)老金。其次，住房是一筆巨大的不動產(chǎn)，購買住房不只是消費，也是一筆重大的投資和儲蓄，通過住房價值的提前變現(xiàn)，可以盤活住房這筆巨大的不動產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源。最后，養(yǎng)老保障和住房保障同屬于社會保障的范疇，國家通過一定的政策措施確?！袄嫌兴B(yǎng)”和“居者有其屋”。社會養(yǎng)老保險和住房公積金就是國家為解決居民的住房和養(yǎng)老需求而進行的強制性儲蓄積累。養(yǎng)老和住房存在著如此多的關(guān)聯(lián)性，那么，養(yǎng)老保障和住房保障制度的構(gòu)建也應(yīng)該具有一定的相關(guān)性。因此，筆者嘗試通過將兩者進行整合來探求解決問題的方法。養(yǎng)老保障與住房保障整合是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調(diào)整，形成一體化的解決方案，同時滿足人們對養(yǎng)老和住房的需求，整合各種社會資源以完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實現(xiàn)良性互動，互為補充，互相促進，協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)生“1+1>2”的整體效應(yīng)。在保證同等生活質(zhì)量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。

按照生命周期的不同，人們對于住房和養(yǎng)老金的需求是不同的。年輕時，要結(jié)婚生子，需要的僅僅是住房，而養(yǎng)老對年輕人來說還比較遙遠(yuǎn)，所以，我國社會保障制度的設(shè)計，首先應(yīng)當(dāng)幫助年輕人購買住房，提高他們的購買力。政府需要穩(wěn)定房價，強制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協(xié)調(diào)，才能真正確保居者有其屋的目標(biāo)。按照現(xiàn)行規(guī)定，職工一參加工作就要繳納養(yǎng)老保險費，而養(yǎng)老金是職工未來幾十年后才需要的。如果職工可以使用養(yǎng)老保險個人賬戶和住房公積金個人賬戶的全部資金支付購房首付款，用日后積累的個人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來養(yǎng)老金積累的前提下，通過這種個人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購房負(fù)擔(dān)，提高他們的購買力。同時也為養(yǎng)老金的保值增值找到了一個很好的投資渠道，因為用養(yǎng)老金可以發(fā)放公積金貸款，收益率按照現(xiàn)行公積金貸款5年到30年期利率計算，可高達4.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他投資渠道，并且投資風(fēng)險小。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第一步。 人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養(yǎng)老兩個方面，通過前半生的努力，房子已經(jīng)有了，養(yǎng)老也有社會養(yǎng)老保險提供退休金，但是退休金要低于工作時的收人，可能會降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫(yī)療費用會急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護理等等，這些都需要經(jīng)濟的支持。如果僅憑借退休金是難以達到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產(chǎn)，改變了老人“現(xiàn)金窮人，不動產(chǎn)富人”的狀況。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養(yǎng)老”。養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展的總體設(shè)想如圖1所示:

篇（9）

一、我國住房抵押貸款市場的發(fā)展?fàn)顩r

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開放以后，經(jīng)濟體制領(lǐng)域的變革帶動了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時期并不是真正意義上住房抵押貸款市場的發(fā)展時期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時期也僅僅是住房抵押貸款市場的萌芽時期。1985年中國建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押貸款市場的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場還沒有形成，只是個別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務(wù)，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機構(gòu)少，并且基本上沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度。

我國的住房抵押貸款市場的真正的發(fā)展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達到713億元，個人購買、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國等擁有完備的住房金融市場相比依然較小，市場在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場結(jié)構(gòu)單一，融資量相對不足，長期資金缺乏，市場參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場還有很大的發(fā)展空間。

住房抵押貸款市場一般被區(qū)分為一級市場和二級市場：一級市場即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機構(gòu)獲取貸款融資的市場，顯然，一級市場作為抵押貸款市場的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對二級市場甚至整個住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級市場是在一級市場基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險，提升資產(chǎn)的流動性，因此將貸款證券化成為了二級市場的主要發(fā)展形式。

二、住房抵押貸款市場存在的問題

（一）市場深度不足

由于我國住房抵押貸款市場還處在發(fā)展階段，注定會有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因為商業(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對市場的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場的發(fā)展。

（二）相應(yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范

相比發(fā)展初期市場制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺了管理辦法，對一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個金融機構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個機構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場的擴大以及二級市場的發(fā)展。

（三）住房抵押保險、擔(dān)保制度不健全

住房抵押貸款擔(dān)保和保險制度中存在很多問題，普遍來說就是擔(dān)保費用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險問題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場乃至資本市場發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險覆蓋面窄，基本上多為財產(chǎn)保險；保險金額的精算水平也達不到要求，多數(shù)情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。

（四）二級市場不健全，發(fā)展方向單一

二級市場是住房抵押貸款市場真正活起來的源泉，只有耳機市場高度的完善和發(fā)達，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動性差的資產(chǎn)就能流動起來，從而產(chǎn)生利潤。但是我國的二級市場發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險，一旦部分銀行風(fēng)險爆發(fā)，將會給金融業(yè)帶來相當(dāng)大的動蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟發(fā)展。

此外，我國住房抵押貸款市場的二級市場的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機構(gòu)將自身持有的流動性較差但將來有可測定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級和信用評級等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場為基礎(chǔ)，抵押貸款市場的發(fā)展制約著貸款證券化的進程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場發(fā)展方向

目前看來，推進住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級市場的深度和廣度，保證市場“盤子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M行拓寬和發(fā)展。這樣看來，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

（一）分散信用風(fēng)險

住房抵押貸款在發(fā)放時無一例外的，無論是來自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會帶來兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險控制水平，超出了這個水平商業(yè)銀行就要對資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長時間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢必呆壞賬會發(fā)生，給銀行帶來損失，一切都是時間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級等等措施，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移、稀釋，投資者承受較小的風(fēng)險。

（二）分散利率風(fēng)險

我國的利率水平并不是完全的市場化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場上也存在著利率風(fēng)險。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會出現(xiàn)市場萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時回籠資金，利率風(fēng)險隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險承擔(dān)的就要少些。

（三）減少提前償付風(fēng)險

住房抵押貸款市場證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動資金，風(fēng)險性資產(chǎn)比例下降；長期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進了整個市場的發(fā)展。

參考文獻

篇（10）

2 金融控股公司式的混業(yè)經(jīng)營發(fā)展中存在的問題

3 淺析我國股票發(fā)行注冊制改革的前提條件的完善與發(fā)展

4 我國中小商業(yè)銀行的風(fēng)險分析

5 論互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險防范與監(jiān)管的分析

6 互聯(lián)網(wǎng)金融對商業(yè)銀行的沖擊及其對策研究

7 金融控股公司式的混業(yè)經(jīng)營發(fā)展中存在的問題以及解決辦法

8 人民幣國際化過程中的限制性因素及應(yīng)付措施

9 我國中小商業(yè)銀行的風(fēng)險分析

10 人民幣國際化的潛在危險分析

11 人民幣升值后提高我國外貿(mào)企業(yè)國際競爭力的舉措

12 人民幣國際化的現(xiàn)實障礙與對策分析

13 人民幣貶值對我國房地產(chǎn)市場的影響

14 論互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險防范與監(jiān)管的分析

15 淺談我國第三方支付的風(fēng)險及監(jiān)管

16 我國互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險與風(fēng)險防范

17 國有商業(yè)銀行縣域支行發(fā)展研究

18 利率市場化背景下我國商業(yè)銀行利率風(fēng)險管理創(chuàng)新

19 經(jīng)濟新常態(tài)下的農(nóng)村小額貸款發(fā)展

20 人民幣國際化對中國商業(yè)銀行影響的研究

21 淺析外匯期貨在我國的發(fā)展前景

22 從日元國際化看人民幣國際化

23 歐洲負(fù)利率及其經(jīng)濟影響

24 我國汽車金融現(xiàn)狀問題及對策

25 ××省農(nóng)村支付環(huán)境現(xiàn)狀及政策建議

26 我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展探究

27 美聯(lián)儲量化寬松對石油價格的影響及中國的對策

28 ××省私募股權(quán)投資市場的發(fā)展現(xiàn)狀

29 民營銀行的發(fā)展及問題分析

30 我國綠色信貸的發(fā)展問題分析

31 中國外匯儲備問題研究與對策

32 地方債務(wù)風(fēng)險與銀行信貸的關(guān)系

33 ××省小額貸款公司問題的研究

34 信用卡風(fēng)險防范問題的研究

35 我國第三方理財機構(gòu)調(diào)研

36 互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管及對策分析

37 ××省農(nóng)村信用社信貸支農(nóng)的發(fā)展障礙及對策

38 我國中小商業(yè)銀行發(fā)展的問題及對策分析

39 我國貨幣政策對股票市場的影響

40 我國互聯(lián)網(wǎng)金融存在的風(fēng)險及其防范

41 我國民營銀行發(fā)展的難點及對策探究

42 p2p網(wǎng)貸的風(fēng)險探析及防控對策   

43 我國小微企業(yè)融資難題與對策

44 我國互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品的風(fēng)險與控制研究

45 我國外匯儲備的成本與收益及管理建議

46 股指期貨對我國證券市場的影響

47 基于P2P網(wǎng)貸的互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)研究

48 當(dāng)前我國P2P網(wǎng)貸內(nèi)部風(fēng)險管理問題研究

49 個人住房抵押貸款抵押物風(fēng)險探究

50 中信銀行對公信貸貸后風(fēng)險管理研究

51 建立存款保險制度對我國銀行業(yè)的影響及應(yīng)對措施

52 ××省農(nóng)業(yè)保險發(fā)展問題研究

53 小微企業(yè)融資困難問題及其對策研究

54 在中國推行以房養(yǎng)老的障礙及對策分析

55 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理分析

56 ××省農(nóng)村信用社操作風(fēng)險研究

57 中小銀行支持小微企業(yè)發(fā)展策略研究

58 P2P平臺與小微企業(yè)融資合作可持續(xù)性的探討

59 互聯(lián)網(wǎng)消費金融發(fā)展研究

60 我國商業(yè)銀行汽車金融業(yè)務(wù)的發(fā)展路徑分析