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時(shí)間：2023-02-28 15:29:01
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754—2002)分類方法，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。
近年來(lái)形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速冒出來(lái)，急速增長(zhǎng)。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要尋找發(fā)展的機(jī)會(huì)，就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前，學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多，但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進(jìn)行分析相對(duì)較少，本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析，通過(guò)分析有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起重要作用，是增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)
投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。我國(guó)自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革，推行住房分配貨幣化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長(zhǎng)24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長(zhǎng)14.76％；高于年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP 的拉動(dòng)，1998—2007年，房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%，近十年平均比重為4.49%，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長(zhǎng)對(duì)比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重見(jiàn)表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過(guò)前向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過(guò)后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416，其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大，為0.145，兩者并列第一，而對(duì)建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094，居第二，與美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近。所以，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí)，通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)主要內(nèi)容之一就是民生問(wèn)題，而住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè)，解決人民住房緊張的問(wèn)題，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國(guó)新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見(jiàn)表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大
財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力的重要指標(biāo)，政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量，很大程度上決定于財(cái)政收入的充裕狀況。財(cái)政是為了滿足社會(huì)公共需要，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，以國(guó)家為主體參與的社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng)。它既是政府的集中性分配活動(dòng)，又是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加，從1998年的139億元快速增長(zhǎng)到2007年的1660億元，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由1.41%上升到3.24%，對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大，在財(cái)政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見(jiàn)表3。
2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開(kāi)放起，經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，隨著人民的生活水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。
2.1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長(zhǎng)率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長(zhǎng)為2007年的18.42%，增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)，詳見(jiàn)表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000—2007年的七年間，更是下降達(dá)15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見(jiàn)表5。
信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高。從1997年起國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來(lái)源資金的比重從1997年的63.61%增長(zhǎng)為2007年的79.56%，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國(guó)內(nèi)貸款額自1997年以來(lái)持續(xù)增大，2007年超過(guò)7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來(lái)的最高值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源見(jiàn)表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升，2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達(dá)到77355萬(wàn)平方米，其中：住宅銷售量從1996年的6898萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2007年的70136萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬(wàn)億元，為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見(jiàn)表7。
房?jī)r(jià)大幅攀升。1997—2007年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格，年均增長(zhǎng)187元。2004年、2005年全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)大幅攀升，1年增長(zhǎng)400元/平方米左右。商品房?jī)r(jià)格從1997年到2005年增長(zhǎng)了1171元，其中2004年和2005年增長(zhǎng)了809元/平方米，占69％。2007年較2006年增長(zhǎng)了497元/平方米，占1997年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的27%。商品房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤(rùn)，同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng)。由于我國(guó)政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)性，形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；而我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場(chǎng)力量，提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)更多的是基于消費(fèi)者的保留價(jià)格而攫取盡可能多的消費(fèi)者剩余，這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。全國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格見(jiàn)表8。
2.3 開(kāi)發(fā)方面
開(kāi)發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。2007年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬(wàn)平方米上升到2007年的236318萬(wàn)平方米，增加了191333萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見(jiàn)表9。
2.4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些優(yōu)勢(shì)使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國(guó)的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國(guó)的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少，土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些房地產(chǎn)商投資重心開(kāi)始向中西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初級(jí)階段，因此存在著巨大的增長(zhǎng)空間。近年來(lái)受到國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長(zhǎng)的回報(bào)。2007年全國(guó)分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見(jiàn)表10。
3 結(jié) 論
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高；銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房?jī)r(jià)大幅攀升；開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過(guò)本文可有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析，本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做參考。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1.攸縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2007—2012年，攸縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以10%的比例態(tài)勢(shì)遞增，總投資額達(dá)30.12億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目59個(gè)，新建商品住宅246萬(wàn)m2。2012年，攸縣商品房在建項(xiàng)目29個(gè)，在建面積109.8萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)28.96%；新開(kāi)工面積35.11萬(wàn)m2，同比負(fù)增長(zhǎng)7.55%；竣工面積18.06萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)187%，房地產(chǎn)總投資14.23億元。全年共辦理各類房屋登記9292宗，登記面積347.97萬(wàn)m2；測(cè)繪房屋面積82.69萬(wàn)m2。
2．攸縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析
1.房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)分析
（1）商品房銷售價(jià)格
2008-2012年，攸縣商品房銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)從08年的均價(jià)1700元急劇上升到12年的均價(jià)達(dá)2880元左右，銷售年均價(jià)漲幅均在10%以上，且增長(zhǎng)率不斷升高。從總體上看，2008-2012年攸縣商品房銷售均價(jià)平均增幅12%，價(jià)格增長(zhǎng)速度迅猛，說(shuō)明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)仍有較好的有效需求空間。
（2）商品房銷售面積
2008-2012年，攸縣商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)較快，消費(fèi)需求旺盛，商品房銷售面積增長(zhǎng)迅速，以年平均79.25%的增長(zhǎng)速度持續(xù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度不斷加大，商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁，預(yù)售行情持續(xù)看漲，房地產(chǎn)行業(yè)成為攸縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。減除不具競(jìng)爭(zhēng)力及不具開(kāi)發(fā)能力的樓盤，攸縣2011年市場(chǎng)總供應(yīng)量在105萬(wàn)m2左右。此外，攸縣商品房銷售面積雖然不斷增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率卻呈波動(dòng)變化，并逐步趨于平均值，經(jīng)過(guò)前幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展速度相對(duì)緩慢的時(shí)期，未來(lái)幾年內(nèi)房屋銷售面積的增長(zhǎng)速度會(huì)減緩。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)完成投資9.69億元，同比增長(zhǎng)55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來(lái)，攸縣房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長(zhǎng)，自2011年起，增幅超過(guò)同期GDP和固定資產(chǎn)投資額增幅。適度投資有利用拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)快，將會(huì)使供給過(guò)量而導(dǎo)致供過(guò)于求。
（4）商品房銷售額與開(kāi)發(fā)投資額
2008-2012年攸縣商品房銷售投資比除2008、2010年外都大于1，說(shuō)明整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好。2010年，由于世界金融危機(jī)的爆發(fā)所產(chǎn)生的后續(xù)影響及“國(guó)十條”的出臺(tái)，商品房銷售額增長(zhǎng)速度較去年同期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望僵持期；然而與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資速度卻繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場(chǎng)供應(yīng)商對(duì)攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)的期望。
（5）新開(kāi)工面積與施工面積
湖南省于2007年了《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》，在這個(gè)規(guī)劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長(zhǎng)株潭城市群的6個(gè)區(qū)域次中心城市之一。在未來(lái)的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬(wàn)人的未來(lái)城區(qū)正在迅速壯大，屆時(shí)攸縣將成為湘東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶和長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，商品房新開(kāi)工面積占施工面積比重不斷增加。
（6）施工面積與竣工面積
根據(jù)行業(yè)情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因?yàn)槭┕っ娣e反映了未來(lái)1-2年的現(xiàn)房供應(yīng)量，該值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，則未來(lái)樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于短缺狀態(tài)，且比值逐年下降，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)樓房的需求仍有很大的提升空間。
（7）銷售面積與竣工面積
該項(xiàng)指標(biāo)能夠表現(xiàn)住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于不飽和狀態(tài)，住房供求指標(biāo)并不十分合理。
2.房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)均衡分析
（1）商品房?jī)r(jià)格增幅與GDP增幅
房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題，根據(jù)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常情況下，房?jī)r(jià)的增幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。2008-2012年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房?jī)r(jià)增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國(guó)較晚實(shí)行住房體制改革，致使商品房供應(yīng)受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成之后，住房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，居民住房消費(fèi)需求得到充分釋放。結(jié)合攸縣GDP增長(zhǎng)的實(shí)際情況，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值為1.22，說(shuō)明了房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額與GDP
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間，若超過(guò)35%，則有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱。房地產(chǎn)投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過(guò)10%，沒(méi)有需求支撐，也會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。攸縣的房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)偏低，均未達(dá)到合理范圍，說(shuō)明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段。但是房地產(chǎn)投資額在GDP和固定資產(chǎn)投資中所占比重正在不斷增長(zhǎng)，說(shuō)明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展的上升階段，整個(gè)市場(chǎng)具有較大的擴(kuò)展性。
（3）房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
自2009年起，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈上升勢(shì)頭，但增長(zhǎng)幅度較小。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率雖然也是持續(xù)增高，但仍然低于可支配收入增長(zhǎng)率，消費(fèi)者的需求能夠得到較大的滿足，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于健康發(fā)展的狀態(tài)。
2.2 攸縣房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題小結(jié)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系仍不完善。
迄今為止，攸縣沒(méi)有真正意義上的品質(zhì)樓盤，大部分樓盤品質(zhì)不高，住宅市場(chǎng)缺少一個(gè)有號(hào)召力的品牌樓盤。一方面是因?yàn)樨h房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)水平普遍較低，開(kāi)發(fā)實(shí)力不夠，除少數(shù)企業(yè)，80%的開(kāi)發(fā)公司由于缺少資金、人才和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，把握市場(chǎng)和抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少品牌化、規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化的開(kāi)發(fā)企業(yè)。另一方面是由于開(kāi)發(fā)資金較少，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目操作不規(guī)范，特別是缺乏資金的項(xiàng)目往往進(jìn)度一拖再拖，樓盤建設(shè)進(jìn)度落后，為了資金回籠，樓盤及早上市，許多項(xiàng)目后期建設(shè)馬虎了事，品質(zhì)難以提升。
3.有效供應(yīng)不足，難以滿足消費(fèi)需求。
目前攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題就是商品房有效供應(yīng)不足，難以滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的需求。雖然攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于不飽和狀態(tài)，但是商品房庫(kù)存也越來(lái)越大，2012年，商品房庫(kù)存達(dá)到了58.88萬(wàn)平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達(dá)到近20億元。
4.企業(yè)規(guī)模不大，難以抵御風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)資質(zhì)等級(jí)普遍不高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。目前攸縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有29家，其中具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的28家，具有四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的1家，全縣沒(méi)有一家二級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)力較差，整體水平偏低，抵御風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)力較弱，一旦遭遇房?jī)r(jià)過(guò)低、房屋積壓過(guò)多、資金周轉(zhuǎn)停滯等問(wèn)題，企業(yè)很有可能面臨倒閉、出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列不安定的社會(huì)問(wèn)題。
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對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，需要充足的資金來(lái)支持其運(yùn)行和發(fā)展，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)竣的挑戰(zhàn)。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都面臨著如何解決資金瓶頸的重大問(wèn)題。只有有效的解決房地產(chǎn)融資困難的問(wèn)題，才能促進(jìn)房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展。
一、目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)業(yè)融資難度大
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)普遍存在融資難度大的問(wèn)題，特別是國(guó)家121文件發(fā)出后，銀行利率提升，房地產(chǎn)企業(yè)將面對(duì)銀行緊縮銀根的融資困難，而這更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。121文件的出臺(tái)不僅使開(kāi)發(fā)資質(zhì)低的小開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目公司受到影響，就連盲目擴(kuò)張的大開(kāi)發(fā)商也在一定程度上受到?jīng)_擊和資金鏈斷裂的威脅。
（二）缺乏完善的房地產(chǎn)金融體系
在我國(guó)，多層次的、系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體系目前還沒(méi)有形成，面臨著擔(dān)保機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重的現(xiàn)象；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系還沒(méi)能做到獨(dú)立有效；多元化、系統(tǒng)化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系的缺乏等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險(xiǎn)。
（三）可利用的融資渠道單一
目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。但正是由于這種單一的融資現(xiàn)狀，在支持房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，也使得整個(gè)銀行系統(tǒng)要承擔(dān)期房貸款帶來(lái)的問(wèn)題、承擔(dān)假按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)和法律等各種風(fēng)險(xiǎn)。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著積極的作用。但是目前121文件的出臺(tái)造成房地產(chǎn)業(yè)融資壓力加重，雖然房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展，但還是不能達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀政策的調(diào)控和限制下，只有少數(shù)房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)上市融資，缺乏一定量的資金的支持，無(wú)法保證資金運(yùn)行的質(zhì)量。
（二）房地產(chǎn)自身管理不到位
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分資金來(lái)源于銀行的貸款，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)空間壓縮，造成資金的自我積累能力下降。并且，大多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，財(cái)務(wù)利用率低下。加之管理者競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)薄弱，對(duì)于國(guó)外資本大量涌入，沒(méi)有制定正確的應(yīng)對(duì)措施。這些現(xiàn)象都極易造成房地產(chǎn)業(yè)面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。
（三）缺乏國(guó)家法律法規(guī)的有效監(jiān)管
近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，面對(duì)不斷降低的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，加上房屋空置率長(zhǎng)期居高不下，造成房地產(chǎn)業(yè)的潛在問(wèn)題在金融風(fēng)險(xiǎn)的威脅下更加容易爆發(fā)。對(duì)于這些問(wèn)題，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)還沒(méi)有完善、形成系統(tǒng)，因此在實(shí)施過(guò)程中會(huì)比較困難，對(duì)于有效規(guī)范、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)發(fā)展還沒(méi)能發(fā)揮太大作用，也使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。
（四）缺乏專業(yè)的資金運(yùn)作人才
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，也還沒(méi)形成較大的規(guī)模，特別是在人才培養(yǎng)上還未得到充分的重視。房地產(chǎn)需要大量資金的運(yùn)作貫穿始終，并且它本身也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要有具備財(cái)務(wù)、法律、營(yíng)銷等方面知識(shí)的專業(yè)人才來(lái)運(yùn)作這些資金，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是我國(guó)在這方面的人才培養(yǎng)上投入不足，致使這方面的人才還很缺乏。
三、改善房地產(chǎn)融資問(wèn)題的策略
（一）加強(qiáng)政府政策扶持和法規(guī)建設(shè)
房地產(chǎn)是一個(gè)需要大量資金，并具有高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，需要政府投入足夠的政策扶持，政府可以通過(guò)制定有效的政策措施，直接或間接的對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，如對(duì)低收入階層提高首付抵押擔(dān)保、提供房地產(chǎn)低息貸款政策等。同時(shí)也應(yīng)完善房地產(chǎn)金融方面的立法，如將《證券法》《保險(xiǎn)法》等不利于房地產(chǎn)金融發(fā)展的條例加以修改等，有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。
（二）完善房地產(chǎn)業(yè)的自身管理機(jī)制
學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的管理理念，結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，完善房地產(chǎn)自身的管理機(jī)制。優(yōu)化自身的組織結(jié)構(gòu)，使其向扁平化結(jié)構(gòu)發(fā)展，并建立健全的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)；實(shí)施有效的內(nèi)部控制機(jī)制，完善內(nèi)部審計(jì)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的管理，提高財(cái)務(wù)的利用效率；建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制；同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)信息的披露。
（三）使用多種融資方式
在融資方面，國(guó)外有許多先進(jìn)的方式值得借鑒，我國(guó)也應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，建立多種融資渠道，比如：①發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，通過(guò)信托產(chǎn)品的深化開(kāi)發(fā)，達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)提高收益的目的；②發(fā)行房地產(chǎn)債券，面向社會(huì)融資；③與金融保險(xiǎn)業(yè)合作，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)的結(jié)合，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；④開(kāi)展租賃融資，在建設(shè)前與租戶簽訂長(zhǎng)期的合同；⑤實(shí)施海外融資。
（四）增加在人才培養(yǎng)上的投入
房地產(chǎn)投資本身是一個(gè)專業(yè)化很強(qiáng)的領(lǐng)域，它需要有專門的人才，特別是需要有具備財(cái)務(wù)、法律、營(yíng)銷等方面知識(shí)的多技能型人才。企業(yè)應(yīng)當(dāng)格外注重這方面人才的培養(yǎng)，投入資金對(duì)他們進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，同時(shí)實(shí)施有效的激勵(lì)機(jī)制，這樣有利于激發(fā)他們的積極性，提高工作效率，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要，有逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，還存在諸多的問(wèn)題，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的政策扶持和完善相應(yīng)法律法規(guī)的建設(shè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也該注重自身的建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高對(duì)專業(yè)人才培養(yǎng)的力度。
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在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空前壯大，并逐漸走向低端項(xiàng)目和高端項(xiàng)目的兩極分化。這就意味著中國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)需要努力開(kāi)拓新的市場(chǎng)，尋求新的發(fā)展。而房地產(chǎn)作為海外投資風(fēng)險(xiǎn)最大的行業(yè)之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對(duì)于其投資主體所在區(qū)域、投資進(jìn)入模式的研究也尤為重要。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)集一體的行業(yè)，主要包括：對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及再開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管。房產(chǎn)市場(chǎng)則是指從事房產(chǎn)和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的基本條件，并可以帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)例如建筑業(yè)、建材工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以及時(shí)地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，同時(shí)可以提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并且可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)資源的有效配置以及房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最具有代表性，同時(shí)也是最重要的部分，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中處于主體地位。
圖1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成
由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品得獨(dú)特性質(zhì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)具備較其他行業(yè)有許多不同。在進(jìn)行國(guó)際化經(jīng)營(yíng)時(shí)我們需要充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異的特性，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動(dòng)性和固定性，所以特定的消費(fèi)者只會(huì)在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)來(lái)選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)價(jià)格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)具有各自比較獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
2.消費(fèi)的需求差異。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會(huì)綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進(jìn)行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。
3.價(jià)格的差異。價(jià)格差異過(guò)大是房地產(chǎn)商品的最大的特點(diǎn)。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009年北京、上海和廣州的商品住宅的均價(jià)之間差別在2~3倍之間，而他們的均價(jià)均高出全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的以上三個(gè)主要特點(diǎn)在一定程度上決定了房地產(chǎn)對(duì)外投資的方式選擇。例如與制造業(yè)相比，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性的特點(diǎn)所決定的它不可能像制造業(yè)產(chǎn)品一樣選擇出口的進(jìn)入模式。結(jié)合目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收外資以及房地產(chǎn)對(duì)外投資的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)以對(duì)外直接投資為主體。
二、中國(guó)房地產(chǎn)FDI的國(guó)際環(huán)境分析
近幾年的整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)著非常明顯的特點(diǎn)。首先，全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)腳步變緩，同時(shí)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常不平衡。特別是2007年下半年開(kāi)始爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，隨之而來(lái)的全球性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響使得世界主要工業(yè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都遭到重創(chuàng)。其次，中國(guó)幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度引起了世界上其他各國(guó)的關(guān)注。而世界上的部分發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家卻表現(xiàn)平平，所以這就造成了在發(fā)展速度上的兩極分化的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。當(dāng)然，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的跌宕起伏和中國(guó)強(qiáng)勁崛起，將會(huì)給中國(guó)企業(yè)當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外直接投資的機(jī)會(huì)。最后，為實(shí)現(xiàn)對(duì)有關(guān)資源的全球配置，世界各國(guó)對(duì)各自的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)。經(jīng)濟(jì)全球化的具體表現(xiàn)是：在貿(mào)易各國(guó)之間，跨國(guó)商品與服務(wù)類交易在不斷地?cái)U(kuò)大，同時(shí)資本的流動(dòng)和技術(shù)的傳播在不斷地增加。除此之外，在經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程中，對(duì)外直接投資的機(jī)遇對(duì)每一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是相同并且日益增加的。針對(duì)這一國(guó)際現(xiàn)狀，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更要利用中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和部分國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)全面開(kāi)放的機(jī)會(huì)，積極穩(wěn)妥并且大膽地走出去，進(jìn)入跨國(guó)企業(yè)全球貿(mào)易體系，通過(guò)對(duì)外直接投資這一渠道和資源的相對(duì)優(yōu)勢(shì)來(lái)尋求對(duì)自己更加有利的投資區(qū)域，使房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈得以在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化重組和配置。
三、中國(guó)房地產(chǎn)國(guó)際化的發(fā)展現(xiàn)狀
從2004—2009年，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資規(guī)模的總體趨勢(shì)在不斷擴(kuò)張，從對(duì)外直接投資流量來(lái)看，2004年對(duì)外直接投資流量為851萬(wàn)美元，2009年對(duì)外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長(zhǎng)率為21.85%，從對(duì)外直接投資存量上來(lái)看，2004年對(duì)外直接投資存量為2.0251億美元，2009年為53.4343億美元，年平均增長(zhǎng)率為507.72%。其中2008年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資的流量與存量均存在下降，但是2009年整體又恢復(fù)大幅度上升趨勢(shì)。
但是，從全國(guó)對(duì)外直接投資的流量的行業(yè)分布來(lái)看，除了2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資因?yàn)槭艿饺蚪鹑陲L(fēng)暴的影響外，雖然中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資凈額雖然基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是占中國(guó)對(duì)外直接投資總凈額的比例中偏小。房地產(chǎn)對(duì)外直接投資還有很大的發(fā)展空間。
2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)世界主要經(jīng)濟(jì)體的直接投資分布中，對(duì)香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為40.8418億美元，占對(duì)香港全部行業(yè)直接投資存量的2.4%；對(duì)歐盟房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為8 800萬(wàn)美元，占對(duì)歐盟全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為4 592萬(wàn)美元，占對(duì)美國(guó)全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為1.64164億美元，占對(duì)澳大利亞全部行業(yè)直接投資存量的2.8%；對(duì)俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為7.1339億美元，占對(duì)俄羅斯所有行業(yè)直接投資存量的32.1%；對(duì)東南亞國(guó)家聯(lián)盟的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為5 971萬(wàn)美元。占對(duì)東南亞國(guó)家聯(lián)盟全部行業(yè)直接投資存量的0.6%。全部看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資主要集中在香港地區(qū)，其次是俄羅斯，是對(duì)俄羅斯直接投資行業(yè)存量分布最多的行業(yè)。再次是澳大利亞地區(qū)，是對(duì)澳大利亞直接投資行業(yè)存量分布第二多的行業(yè)。
四、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)FDI特點(diǎn)及發(fā)展存在的問(wèn)題
由以上可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)FDI的區(qū)位分部不均衡，表現(xiàn)出相對(duì)集中的特點(diǎn)。如圖2所示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)避稅地香港地區(qū)FDI存量占全部房地產(chǎn)業(yè)FDI存量的76.4%以上。當(dāng)然，這與中國(guó)FDI整體集中在中國(guó)香港、開(kāi)曼群島和英屬維爾京群島這世界主要三大避稅地的現(xiàn)狀分不開(kāi)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)FDI第二集中地是俄羅斯，對(duì)俄羅斯FDI存量占房地產(chǎn)總FDI存量的13.35，這在很大程度上歸結(jié)于俄羅斯近幾年以每年5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，俄羅斯的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)導(dǎo)致有購(gòu)買力的階層對(duì)新建住宅的高需求，從而使得俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入活躍期。但是這種對(duì)某一地區(qū)過(guò)度集中的房地產(chǎn)投資格局在長(zhǎng)遠(yuǎn)利益上看不是非常利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，并且會(huì)在一定程度上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化發(fā)展帶來(lái)不利的影響，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)FDI區(qū)域的過(guò)分集中而導(dǎo)致的自相競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)業(yè)FDI的目的在于更好地利用世界的市場(chǎng)和資源來(lái)促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，自相競(jìng)爭(zhēng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展沒(méi)有好處；（2）不利于房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散。當(dāng)中國(guó)與東道國(guó)發(fā)生政治沖突或者東道國(guó)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)商品作為不可以移動(dòng)的商品必然會(huì)造成眾多的國(guó)內(nèi)企業(yè)的投資失敗，更為嚴(yán)重的是這種失敗在一定程度上會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成一定的連鎖反應(yīng)；（3）不利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。再者，從各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)的國(guó)際化發(fā)展還處在初期水平。中國(guó)2009年房地產(chǎn)FDI合同額僅占世界房地產(chǎn)FDI合同額的1.3%。并且即使在國(guó)內(nèi)算是技術(shù)實(shí)力比較雄厚的大型的房地產(chǎn)企業(yè)在其進(jìn)行跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中依然主要是依靠其低廉的勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)而不是技術(shù)優(yōu)勢(shì)。從整體層面上看中國(guó)房地產(chǎn)FDI目前還存在著如下的問(wèn)題：
1．缺乏成本優(yōu)勢(shì)。與制造業(yè)相類似，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)際化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的比較優(yōu)勢(shì)為成本優(yōu)勢(shì)，造成這種優(yōu)勢(shì)的原因在于國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力的低成本和對(duì)整個(gè)工程技術(shù)管理的低成本。然而由于近年來(lái)逐漸發(fā)展的國(guó)際經(jīng)濟(jì)規(guī)則的制約，中國(guó)的這種比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮受到很大程度的制約。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)規(guī)則當(dāng)中明確地對(duì)勞動(dòng)力的國(guó)際間流動(dòng)作出限制。針對(duì)這一限制中國(guó)的制造業(yè)選擇通過(guò)大量生產(chǎn)制造流動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)品還弱化這一限制，然而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)是缺乏流動(dòng)性，正是房地產(chǎn)產(chǎn)品的這一特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)在目前受到制約。
2．缺乏咨詢服務(wù)能力。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的界定，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)是集生產(chǎn)、技術(shù)和服務(wù)為一體的產(chǎn)業(yè)，而不僅僅只是房地產(chǎn)工程。然而由于中國(guó)的建筑管理體制的客觀原因?qū)е轮袊?guó)的建筑施工和設(shè)計(jì)各自單獨(dú)成體，這樣對(duì)施工和設(shè)計(jì)的認(rèn)為隔離導(dǎo)致中國(guó)到目前為止還缺乏類似于國(guó)外的那種工程公司或者工程咨詢公司。也正是因?yàn)檫@種缺失從而導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨更多的由于國(guó)際化經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及人才的缺乏而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
3．缺乏足夠融資。就目前情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的所現(xiàn)有的融資程度完全沒(méi)有達(dá)到國(guó)際上房地產(chǎn)FDI的需要水平。融資水平的缺乏主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，融資風(fēng)險(xiǎn)抵押超過(guò)企業(yè)的承受能力，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資的政策性支持太少，政府對(duì)融資的管理機(jī)制不夠完善等。
4．存在著語(yǔ)言及文化的障礙。語(yǔ)言和文化的差異是對(duì)中國(guó)企業(yè)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)造成制約的非常常見(jiàn)的因素，在與對(duì)方的溝通和談判、尤其是對(duì)客戶群的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到障礙。
總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)之路才剛剛開(kāi)始，而且此路非常漫長(zhǎng)。在這條發(fā)展之路上需要得到政府以及企業(yè)自身的協(xié)助從而對(duì)各種制約因素進(jìn)行克服。
參考文獻(xiàn)
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引言
近幾年隨著房地產(chǎn)投資熱度的快速升高，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，己經(jīng)開(kāi)始影響到人民生活水平以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融體系的安全。住房?jī)r(jià)格除了關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)安全以外，還和人民的生活成本有很大的關(guān)系。我國(guó)人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，建立起具有中國(guó)特色的住房政策體系。
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫現(xiàn)象的原因
1.1產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的直接原因
我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度投機(jī)行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛速上漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位，同時(shí)其中的投機(jī)行為也十分嚴(yán)重。主要由于土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，這些都在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為，使得市場(chǎng)中產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用各種方式地進(jìn)行土地儲(chǔ)備，待一定時(shí)間后，高額價(jià)格轉(zhuǎn)讓他人，或?qū)ζ溥M(jìn)行炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口的擴(kuò)充，城市化的加快，城市對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，與土地本身的稀缺性的矛盾就會(huì)日漸明顯。土地在交易過(guò)程中不斷的轉(zhuǎn)手，增值，當(dāng)這一增值過(guò)程超出其真實(shí)價(jià)值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致泛地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
1.2產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的間接原因
消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期因素。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格由于某種原因上升時(shí)，消費(fèi)者會(huì)推斷未來(lái)的價(jià)格繼續(xù)上升的可能性，需求會(huì)上升。而銷售者惜售，供給會(huì)下降。在這樣的供給需求變動(dòng)下，價(jià)格上升，產(chǎn)生了泡沫的可能性。當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)，消費(fèi)者會(huì)覺(jué)得價(jià)格還會(huì)有下跌的空間，需求會(huì)減少。而銷售者則會(huì)拋售房產(chǎn)，供給上升，這時(shí)市場(chǎng)中由于接收人少，價(jià)格會(huì)下跌。如此惡性循環(huán)便導(dǎo)致了泡沫現(xiàn)象。
房地產(chǎn)政策因素。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有主導(dǎo)地位，對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)起著極其重要的作用，我國(guó)政府在這方面也不斷出臺(tái)相關(guān)政策，以求我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)購(gòu)房鼓勵(lì)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)。而這一政策導(dǎo)向在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)量開(kāi)發(fā)，不規(guī)范經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致的價(jià)格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問(wèn)題，這一切都預(yù)示著泡沫的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)過(guò)度投資因素。城市化的進(jìn)程決定了房地產(chǎn)投資的進(jìn)程，這樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是平衡合理的。然而房地產(chǎn)投資大幅度超前于城市化進(jìn)程的幅度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)供大于求的問(wèn)題，隨之也產(chǎn)生房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，高空置率，大量的市場(chǎng)的投機(jī)行為，不規(guī)范的交易行為等問(wèn)題。由于投資商對(duì)房地產(chǎn)的大量需求，房地產(chǎn)投資和投機(jī)者在市場(chǎng)中的比例會(huì)急劇升高，消費(fèi)者的真實(shí)需求被投資和投機(jī)掩蓋，房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。
銀行信貸的不規(guī)范擴(kuò)張因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中需要大量的資金支持，一般房地產(chǎn)發(fā)展的資金來(lái)源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí)。大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段，而且各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
二、改善我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)措施
根據(jù)以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象原因的分析，以下給出了幾點(diǎn)相應(yīng)的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調(diào)控力度、打擊遏制炒房行為。
2.1合理確定各類住房比例
加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時(shí)在稅收、資金等方面給予優(yōu)惠和支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廠商參與廉住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。對(duì)規(guī)劃中的商品房建設(shè)市場(chǎng)可以完全向開(kāi)發(fā)商開(kāi)放，對(duì)其開(kāi)發(fā)的套型結(jié)構(gòu)不加限制，要特別注意商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的招投標(biāo)活動(dòng)的公開(kāi)公平公正。
2.2加大宏觀調(diào)控力度
為了真正發(fā)揮杠桿作用，提高政策的能見(jiàn)度和可操作性，必須適當(dāng)加大調(diào)控的力度和執(zhí)行強(qiáng)度。為此，政策制定時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是不可低估投機(jī)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在抑制投機(jī)方面稅收和差別利率應(yīng)該是最有效也是可控制的手段，只有嚴(yán)格執(zhí)行才能得到良好的投機(jī)抑制效果。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利時(shí)代將結(jié)束。在工人工資和原材料價(jià)格普遍相對(duì)較低的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)高于很多發(fā)達(dá)國(guó)家，政府應(yīng)該對(duì)土地資源管理及稅收政策的調(diào)控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財(cái)政收入而犧牲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于賣地收入和從房地產(chǎn)收取的各項(xiàng)稅收，要用來(lái)反哺該城市的新購(gòu)房居民和住房困難戶。
2.3打擊遏制炒房行為
炒房是助推房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因之一。對(duì)于國(guó)內(nèi)普通居民中的炒房者，要通過(guò)加大稅收力度遏制其炒房行為；對(duì)于國(guó)內(nèi)中小企業(yè)法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時(shí)，進(jìn)一步向它們開(kāi)放壟斷行業(yè)，制定各項(xiàng)政策鼓勵(lì)其發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)；對(duì)于國(guó)際炒房者，要密切注意主要資金動(dòng)向，中國(guó)人多地少，建筑用地更少，所以必須堅(jiān)決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產(chǎn)調(diào)控迫切的需要政府能針對(duì)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)提出差別化的政策，以實(shí)現(xiàn)政策的針對(duì)性和有效性，以免在調(diào)控中對(duì)應(yīng)調(diào)控對(duì)象調(diào)控效果不大，而對(duì)弱勢(shì)群體形成較大影響的現(xiàn)象。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些承待解決的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，其內(nèi)容應(yīng)該包括但不限于：合理確定經(jīng)濟(jì)適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房建設(shè)；加大稅收、差別利率、價(jià)格等杠桿對(duì)房市的宏觀調(diào)控力度和反哺力度；有針對(duì)性地遏制和打擊國(guó)際國(guó)內(nèi)各類炒房行為等。
參考文獻(xiàn):
[1]盛松成,劉斌.經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的決定作用:基于中國(guó)及國(guó)際的比較分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2007,(8).
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，改革開(kāi)放以后，進(jìn)行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的束縛，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力量，并且在未來(lái)幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問(wèn)題，如房?jī)r(jià)收入偏高，投資性購(gòu)房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹(shù)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，及時(shí)采取相關(guān)的對(duì)應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
中
國(guó)經(jīng)濟(jì)的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)，使中國(guó)的綜合國(guó)力得到很大增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過(guò)程中得到迅猛發(fā)展。
（一）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展
2006年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382億元，同比增長(zhǎng)21.8%增幅比去年同期高出0.9個(gè)百分點(diǎn)，今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長(zhǎng)26.9%，增幅同比加快6.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。2006年，東，中西部地區(qū)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資額分別高達(dá)12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長(zhǎng)17.4%，30.8%和30.3%。中部地區(qū)投資增長(zhǎng)最快，增幅分別高于東部地區(qū)13.6個(gè)百分點(diǎn)。東，中，西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區(qū)同比增長(zhǎng)24.3%，36.3%和29.3%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看，2006年，全國(guó)31個(gè)?。▍^(qū)，市）中有16?。▍^(qū)，市）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度超過(guò)平均水平，增長(zhǎng)居前的地區(qū)是內(nèi)蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長(zhǎng)幅度在30%以上。其中，內(nèi)蒙古增速最為強(qiáng)勁，累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)超過(guò)一倍。上海和浙江投資增長(zhǎng)5.6%和8.9%。
由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。
（二）土地開(kāi)發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長(zhǎng)
我國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負(fù)增長(zhǎng)后，2006年以來(lái)，房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積開(kāi)始大幅度反彈。2006年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積26606萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，比去年同期上升40.3個(gè)百分點(diǎn)。今年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)面積7615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。[4]這一增長(zhǎng)速度再現(xiàn)了2003年的高增長(zhǎng)水平。國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置土地而又不開(kāi)發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費(fèi)，如兩年仍未開(kāi)發(fā)，予以沒(méi)收。政策壓力使得開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)速度，而開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積繼續(xù)減少。2006年，本年土地購(gòu)置面積36791萬(wàn)平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個(gè)百分點(diǎn)。
（三）國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強(qiáng)有力的支撐
2006年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金22764.27億元，同比增長(zhǎng)29.8%。今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長(zhǎng)26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項(xiàng)所占比重超過(guò)50%，自2005年以來(lái)，兩者走勢(shì)發(fā)生了截然相反的變化，國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。
與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對(duì)比的是，國(guó)內(nèi)貸款在經(jīng)歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開(kāi)始逐步回升。今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢(shì)，國(guó)內(nèi)貸款猛增44.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年同期水平，強(qiáng)有力的國(guó)內(nèi)貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時(shí)，銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部資金來(lái)源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。這不僅印證了金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用，而且反映出國(guó)內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。在廣大居民購(gòu)房信息不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資意愿下降的局面下，國(guó)內(nèi)銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利完工和正常銷售。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來(lái)源中外資增速僅次于國(guó)內(nèi)貸款，利用外資總額102.63億元。
（四）供銷總量基本平衡
商品房和商品住宅施工面積和新開(kāi)工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國(guó)商品房施工面積17.62億平方米，同比增長(zhǎng)18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長(zhǎng)19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長(zhǎng)8.9%，增幅比去年同期下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房竣工面積3.05億平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增幅比去年同期下降9.8個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長(zhǎng)12%，商品房空置面積12355萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬(wàn)平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負(fù)增長(zhǎng)，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。
（五）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升
2006年全國(guó)商品房平均價(jià)格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結(jié)構(gòu)等因素）同比增長(zhǎng)5.2%。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅在6.0上下波動(dòng)。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6%，比上季度高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區(qū)商品房平均價(jià)格增幅憑險(xiǎn)高于全國(guó)平均水平，西部地區(qū)商品房平均價(jià)格略有增長(zhǎng)。有22個(gè)省商品房平均價(jià)格不同程度上升，40個(gè)重點(diǎn)城市中有32個(gè)城市商品住宅平均價(jià)格不同程度上升。商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因：土地價(jià)格上漲；建筑材料價(jià)格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低位價(jià)格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。其次是市場(chǎng)內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能檔次較低，盈利較差的低價(jià)商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求提高，推動(dòng)高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格；投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)；國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對(duì)“地根”的減縮，影響消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意思炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。另外，較高的利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動(dòng)的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。
（六）商品房需求依然旺盛
盡管2003年以來(lái)，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。首先是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。1998年以來(lái)城鎮(zhèn)人均收入年均增長(zhǎng)率8.95%，住宅價(jià)格平均增長(zhǎng)率未3.82%。隨著收入的增長(zhǎng)，生活水平的不段提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。
二、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題
一、前言
自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，速度驚人。遼寧省作為東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的省份，更是逐步以房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)的重要來(lái)源，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中具有舉足輕重的地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。
房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠促進(jìn)全省城市化進(jìn)程，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為我省新增城市人口的安置問(wèn)題提供有力保障。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，其直接相關(guān)和間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè)。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋，為人們提供數(shù)量更多、品質(zhì)更高的住房，充分滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住要求，對(duì)于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著至關(guān)重要的作用。
二、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況
遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長(zhǎng)45%以及2008年增長(zhǎng)37.6%增幅較大之外，其余各年份增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)相對(duì)溫和。到2012年，遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)有總承包以及專業(yè)承包企業(yè)已達(dá)到301個(gè)，開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)達(dá)到將近5000億元，新增開(kāi)發(fā)面積達(dá)到了12444.3萬(wàn)平方米。從總體情況來(lái)看，住宅房地產(chǎn)投資的發(fā)展?fàn)顩r是相對(duì)最穩(wěn)定的。然而，房地產(chǎn)年竣工面積的增長(zhǎng)同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)供給的不斷增加，土地等原材料的價(jià)格上漲導(dǎo)致竣工房屋造價(jià)一路上漲，目前每平方米造價(jià)成本達(dá)到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷售面積比例占總數(shù)的90%，銷售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購(gòu)房需求最主要的因素。遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于自籌和其他相關(guān)渠道，貸款只占20%的比例，外商對(duì)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產(chǎn)投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。
（二）遼寧省與全國(guó)發(fā)展比較分析
作為東三省中的經(jīng)濟(jì)大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產(chǎn)業(yè)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平。金融危機(jī)的來(lái)臨，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都造成了一定程度的沖擊，使得全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有所下降。但是遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，遼寧省每年的房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)面積在全國(guó)新開(kāi)發(fā)總面積中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。由此看來(lái)，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平要優(yōu)于全國(guó)整體水平。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積在全國(guó)增長(zhǎng)大環(huán)境中優(yōu)勢(shì)明顯，增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平32個(gè)百分點(diǎn)。到了2011年，遼寧省土地購(gòu)置面積及購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)趨勢(shì)跟全國(guó)平均水平基本持平。
遼寧省的商品房銷售量增長(zhǎng)趨勢(shì)只有在2002年和2003年比全國(guó)增長(zhǎng)速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國(guó)發(fā)展態(tài)勢(shì)保持一致。即便是在金融危機(jī)后的2008年，遼寧省商品房銷售增長(zhǎng)速度也沒(méi)有出現(xiàn)急劇下降的局面，依然實(shí)現(xiàn)了6.8%的增長(zhǎng)。在辦公樓的銷售方面，遼寧省的銷售面積增速與全國(guó)整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國(guó)辦公樓銷售面積急劇下滑的狀態(tài)下，遼寧省卻出現(xiàn)了87.6%的大比例增長(zhǎng)，這在全國(guó)范圍內(nèi)都是少見(jiàn)的現(xiàn)象。遼寧省的商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房銷售情況與全國(guó)整體趨勢(shì)相比基本一致，但其波動(dòng)較大。
開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面，直到2011年，遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金兩部分，跟全國(guó)情況基本一致。
三、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題
房地產(chǎn)業(yè)屬于集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為一體的特殊產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、風(fēng)險(xiǎn)性等一系列特點(diǎn)。近年遼寧省房地產(chǎn)業(yè)成績(jī)突出。不利的一面就是，如此快的發(fā)展速度，難免會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)近十年發(fā)展過(guò)程中市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，商品房?jī)r(jià)格一路飆升，一直處于上漲趨勢(shì)。2012年，全省商品房平均價(jià)格為4929元每平方米。此價(jià)格對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)無(wú)疑在購(gòu)房面前產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，其也存在一些如開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)大同小異，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)單一，很難同時(shí)滿足不同消費(fèi)者的不同需求以及供應(yīng)不合理、保障房進(jìn)展不均衡等問(wèn)題。
遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，暴露出政府對(duì)其項(xiàng)目審批不嚴(yán)格以及管理不規(guī)范的問(wèn)題。其主要問(wèn)題有如下兩點(diǎn)：第一，個(gè)別企業(yè)在政府監(jiān)管不嚴(yán)個(gè)的情況下擅自修改規(guī)劃；第二，遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在短期行為，對(duì)開(kāi)發(fā)樓盤的周邊環(huán)境造成了很大的破壞。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)在投資上存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者中間違約的狀況。這些隱患的存在時(shí)常會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款得發(fā)生，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)，具有其特定的壟斷特征，其結(jié)果直接危及到消費(fèi)者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)憑借自己的手段和地位取得了國(guó)家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越受到消費(fèi)者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業(yè)管理水平還有待進(jìn)一步提高，物業(yè)管理問(wèn)題不但沒(méi)有得到及時(shí)有效的解決，而且一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，出現(xiàn)了糾紛多樣化、復(fù)雜化、處理難度大等特點(diǎn)。
四、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策研究
（一）完善土地供應(yīng)制度，加大土地價(jià)格調(diào)控
土地供需結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證土地市場(chǎng)正常發(fā)展的首要條件，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。目前遼寧省個(gè)別城市出現(xiàn)了地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)規(guī)范土地出讓制度，及時(shí)準(zhǔn)確的掌握土地投放總量。從市場(chǎng)細(xì)分角度著手，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整各類用地的儲(chǔ)備量和供給量，以便化解土地市場(chǎng)供需失衡的問(wèn)題。一方面，緊縮城市中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及高檔住宅建設(shè)用地，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)高檔住宅從根源上進(jìn)行控制；另一方面，響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，堅(jiān)決落實(shí)保障性住房政策，對(duì)于建設(shè)保障性住房的土地放寬要求，滿足中低收入水平人群的住房要求。
根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控力度。著重建設(shè)科學(xué)合理的價(jià)格調(diào)控體系，增加土地交易的透明度和公開(kāi)性。遼寧省可以根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行地價(jià)的調(diào)控，比如建立基準(zhǔn)地價(jià)、出讓底價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)等。條件允許的情況下，可以參照國(guó)外相關(guān)成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合遼寧省的相匹配情況進(jìn)行進(jìn)一步的價(jià)格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時(shí)間里公布官方地價(jià)，使得全國(guó)人民對(duì)當(dāng)前土地價(jià)格一目了然。這種做法有利于政府對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控和管理，同時(shí)為土地交易的公平公正提供可靠依據(jù)。
（二）建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制
建立完整科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)體系，是宏觀調(diào)控土地價(jià)格的首要任務(wù)。政府部門要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控土地價(jià)格和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，尤其是高檔住宅的用地規(guī)模。只有以科學(xué)的地價(jià)體系為支撐，遼寧省房地產(chǎn)土地市場(chǎng)才能健康發(fā)展，土地才能達(dá)到高效利用的目標(biāo)。遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在哄抬價(jià)格的現(xiàn)象，針對(duì)此問(wèn)題，政府部門更要加強(qiáng)相關(guān)管理。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)，物價(jià)、工商、稅務(wù)等部門均應(yīng)嚴(yán)格按章辦事。面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期問(wèn)題，需要政府正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)理念，形成健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)老百姓樹(shù)立正確的購(gòu)房觀念以及投資理念。
（三）規(guī)范財(cái)稅政策及金融市場(chǎng)
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)的支柱行業(yè)之一。
目前住宅工程成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要產(chǎn)品，房地產(chǎn)價(jià)格得到了空前的提高，但價(jià)格的提升存在明顯的區(qū)域性，從區(qū)域性分析來(lái)看國(guó)內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三四線城市，在價(jià)格持續(xù)上漲的同時(shí)從供銷總量上看，市場(chǎng)住宅的供需仍顯不足 ，購(gòu)買商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模和投資比例不斷攀升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)買成本愈加增多，信貸行業(yè)火爆發(fā)展，銀行等金融機(jī)構(gòu)成為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正朝著不利的方向發(fā)展。
二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題
1、房子供求失衡
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)了供求失衡現(xiàn)象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價(jià)位的普通性小型住房卻供不應(yīng)求，同時(shí)由于缺乏政府的重視，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問(wèn)題很多房源不能下發(fā)到真正需求人群中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足大眾需求；我國(guó)解決房源問(wèn)題的另一渠道：房子租賃和二手房市場(chǎng)分散、不正規(guī)，不能形成真正的正規(guī)供求渠道。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化
近些年房?jī)r(jià)成不規(guī)律性瘋長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快并高居不下，房?jī)r(jià)收入相對(duì)過(guò)高，
各地出現(xiàn)了不少的地價(jià)標(biāo)王，這導(dǎo)致投資規(guī)模過(guò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趁市場(chǎng)混亂、過(guò)度投機(jī)、過(guò)度開(kāi)發(fā)，更加劇了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。
3、房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)
（1）由于我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴程度大大高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于金融的依賴，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)繁榮的背后也積累了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，
在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，大多開(kāi)發(fā)商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來(lái)完成整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，購(gòu)房者同樣欠缺資金，大部分購(gòu)房者以銀行貸款形式購(gòu)買住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)在我國(guó)開(kāi)發(fā)商用于土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金有60%—70%來(lái)自于銀行貸款，而70%-80%的購(gòu)房資金也是來(lái)源于銀行貸款。這數(shù)據(jù)說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)：金融機(jī)構(gòu)。
（2）貸款的流行和泛濫導(dǎo)致了銀行之間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。除四大銀行外多數(shù)商業(yè)銀行面對(duì)激烈的市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)原則的降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，甚至違規(guī)減少應(yīng)有的正常審查手續(xù)。這不但擾亂了信貸市場(chǎng)的正常秩序，也嚴(yán)重危害了銀行資產(chǎn)安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對(duì)于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產(chǎn)需求市場(chǎng)上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉(zhuǎn)向市場(chǎng)，反而加劇了市場(chǎng)房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)主要手段，但是由于資金渠道來(lái)源不穩(wěn)定、資金落實(shí)情況不理想，保障對(duì)象界定不嚴(yán)格等各方面原因，保障性住房建設(shè)規(guī)模、覆蓋率和建設(shè)速度達(dá)不到要求。
三、房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略
針對(duì)以上我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
針對(duì)目前房地產(chǎn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了一些列政策措施來(lái)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
首先制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確普通商品住房、保障性房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。
其次明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。
2、抑制高房?jī)r(jià)
（1）推行限購(gòu)令
2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)后，一些房?jī)r(jià)過(guò)高的城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定，被稱作限購(gòu)令。對(duì)于本市戶籍居民家庭，限購(gòu)兩套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。
長(zhǎng)期限購(gòu)后，需求主力必然回歸中間階層，房?jī)r(jià)也會(huì)回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過(guò)土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，房?jī)r(jià)可重歸市場(chǎng)化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對(duì)于第二套房的購(gòu)買增加首付百分比、提高首付門檻，同時(shí)增高貸款利息，對(duì)于第三套房的購(gòu)買不給與提供貸款。
（3）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)
加強(qiáng)房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律約束。對(duì)于商品住宅銷售市場(chǎng)中的虛假信息、欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者、惡意哄抬房?jī)r(jià)行為，加大處理力度。
3、降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)融機(jī)構(gòu)一旦崩潰，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨大的動(dòng)蕩，所以我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴(yán)格控制對(duì)開(kāi)發(fā)商的借貸，開(kāi)發(fā)商土地和開(kāi)發(fā)的借貸費(fèi)用不能超過(guò)總建設(shè)費(fèi)用的40%。
（2）銀行應(yīng)摒棄不良競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于個(gè)人信貸要嚴(yán)格按照借貸標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)人信貸審查程序。各銀行機(jī)構(gòu)間營(yíng)造一個(gè)良性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應(yīng)加大保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實(shí)際情況出發(fā)，多開(kāi)發(fā)一些限價(jià)房、租賃房等的低價(jià)位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰(zhàn)是資金問(wèn)題，為了使保障性住房政策得以落實(shí)，政府應(yīng)針對(duì)保障性住房建設(shè)搭建完整的資金鏈和專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，保證住房建設(shè)過(guò)程中資金充足和健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
（3）放寬經(jīng)濟(jì)租賃房補(bǔ)貼條件
首先廉租房建設(shè)是保障性住房中解決貧困家庭房源問(wèn)題的一個(gè)關(guān)鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數(shù)貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應(yīng)因地制宜的降低補(bǔ)貼條件、擴(kuò)大保障范圍。與此同時(shí)要建立健全嚴(yán)格的基層審查制度，嚴(yán)格審查廉租住房保障對(duì)象檔案，排除不符合條件對(duì)象，嚴(yán)格廉租。實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。
其次應(yīng)完善廉租房的保障方式，主導(dǎo)加快完善以租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應(yīng)多渠道增加廉租房源，不僅僅通過(guò)新建形式，也可根據(jù)房源需求情況，采取收購(gòu)、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結(jié)語(yǔ):當(dāng)今社會(huì)，房?jī)r(jià)是百姓最關(guān)注的問(wèn)題，近年來(lái)各地房?jī)r(jià)的不斷攀升，而保障性住房的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決人們對(duì)房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時(shí)也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，政府應(yīng)加大宏觀調(diào)控政策合理調(diào)節(jié)房子的供求平衡，抑制房?jī)r(jià)的上升，同時(shí)應(yīng)完善保障性住房體系，真正實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)大發(fā)展中有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)也是把雙刃劍，在當(dāng)今新經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，本文分析研究了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和不足之處，發(fā)現(xiàn)針對(duì)性地提出應(yīng)對(duì)策略是首要任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的的行業(yè)，資源占用多，資金投入大，引發(fā)了住房這一較為敏感的社會(huì)問(wèn)題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生于19世紀(jì)末20世紀(jì)初。已經(jīng)經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、發(fā)展階段，最近幾年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了第四個(gè)階段調(diào)控階段，由于住宅產(chǎn)品價(jià)格的居高不下，引起了一系列的社會(huì)問(wèn)題，國(guó)家從2003年房地產(chǎn)行業(yè)正式市場(chǎng)化開(kāi)始出臺(tái)很多針對(duì)性的政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有步驟的宏觀調(diào)控。
近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)投資額加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積上下波動(dòng)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例升高；房屋銷售價(jià)格持續(xù)攀高，房?jī)r(jià)上漲幅度明顯高于居民消費(fèi)價(jià)格和住房租賃價(jià)格的幅度；中低價(jià)位、中小戶型住宅比例偏低；投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快；全國(guó)土地交易價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)；待開(kāi)發(fā)的土地面積普遍增大。房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值大約占GDP的9%。居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長(zhǎng)，使住房的需求量攀升。住房消費(fèi)將會(huì)成為居民的持續(xù)消費(fèi)熱點(diǎn)。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不足之處
房地產(chǎn)業(yè)屬于資源密集型行業(yè)，需要走資源消耗低、環(huán)境污染少可持續(xù)發(fā)展的道路。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，規(guī)模較小，企業(yè)分散開(kāi)發(fā)能力不足，營(yíng)銷中不能充分利用有限的資源創(chuàng)出最大的效益；房地產(chǎn)企業(yè)管理不太注重品牌效應(yīng)，管理者綜合素質(zhì)相對(duì)較差，管理水平達(dá)不到要求，行業(yè)信用總體偏低；房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入有限，造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。
二、新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2009年急劇升溫，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策、寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等多種有利因素的推動(dòng)下，出現(xiàn)了投資加快、資金來(lái)源充足等新情況，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好于預(yù)期。但不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)存在。居安思危筆者經(jīng)過(guò)深入剖析認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展還面臨以下兩大風(fēng)險(xiǎn)。
（一）政策的不確定性
國(guó)家的宏觀政策會(huì)直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)外環(huán)境的變化促使國(guó)家的宏觀政策的調(diào)整。
1、財(cái)政政策不確定性。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過(guò)很多次的變化。
2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來(lái)源于利率的變動(dòng)、央行公開(kāi)市場(chǎng)操作和法定存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)的不確定。
3、產(chǎn)業(yè)政策不確定性。由于房地產(chǎn)業(yè)是高耗能行業(yè)和資金密集型行業(yè)，所以我國(guó)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)候不會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這樣很難得到國(guó)家和政府的政策的大力扶持，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)困難。
（二）市場(chǎng)需求不足
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)需求是緊密相連的，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足是房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
1、城市化難以帶來(lái)大量預(yù)期的新增需求。主要原因一是城市化帶來(lái)了城市人口的增長(zhǎng)，但是城市面積也在不斷擴(kuò)大，原來(lái)近郊的農(nóng)村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我國(guó)人口的工作空間和居住空間的一致性決定了城市新增的人口總量是有限的。三城市中低收入人口居多，消費(fèi)住房的能力不足。
2、舊城改造難以創(chuàng)造持續(xù)的房屋需求。如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來(lái)越小，對(duì)房地產(chǎn)的需求不能持續(xù)。
3、住房?jī)r(jià)格哄抬使普通居民望而卻步，造成消費(fèi)需求抑制。
三、新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，而且是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)大局的穩(wěn)定和廣大人民群眾的安居樂(lè)業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)面臨的以上風(fēng)險(xiǎn)，筆者在以下幾個(gè)方面提出了新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)策。
（一） 全面理解貫徹國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有密切關(guān)聯(lián)。保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。有些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。國(guó)家采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)還要防范新的經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生。
（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管控，持續(xù)有效保證市場(chǎng)需求。總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)形勢(shì)變化，提升應(yīng)對(duì)市場(chǎng)危機(jī)的能力。雖然目前房地產(chǎn)業(yè)有所回升，但一些房地產(chǎn)企業(yè)資金還不足還不能滿足大規(guī)模的投資性需求。社會(huì)要想保持房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇，提高消費(fèi)者的購(gòu)買力和要降低住房的價(jià)格是根本任務(wù)。要提高消費(fèi)者的購(gòu)買能力一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動(dòng)報(bào)酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共財(cái)政補(bǔ)貼力度，完善和健全社會(huì)保障體系。降低住房?jī)r(jià)格就要降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，降低成本，加強(qiáng)資金的管控。通過(guò)信息系統(tǒng)建立有效的多模式跨行業(yè)的資金監(jiān)控體系。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的自我提升。由于近幾年房?jī)r(jià)的暴漲、房子質(zhì)量差、夸大房屋宣傳等現(xiàn)象社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的負(fù)面評(píng)價(jià)越來(lái)越多，房地產(chǎn)企業(yè)需要培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)管理人才組建骨干管理隊(duì)伍，重視基礎(chǔ)管理提高管理水平，打造誠(chéng)信品牌文化，做好創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并積極參與社會(huì)公益事業(yè)，承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，重塑房地產(chǎn)業(yè)的新形象。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化前期市場(chǎng)調(diào)研能力，提高自身對(duì)市場(chǎng)的判斷力和決策力。成立專門的調(diào)研組對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面準(zhǔn)確的調(diào)查，制定出合理謹(jǐn)慎的調(diào)查報(bào)告，打有準(zhǔn)備的仗，搶先贏得市場(chǎng)先機(jī)。
（五）鼓勵(lì)中小房地產(chǎn)企業(yè)找準(zhǔn)自己的定位，進(jìn)行合理調(diào)整和并購(gòu)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，完善中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)現(xiàn)資源的效益最大化。
（六）調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，增加產(chǎn)品的科學(xué)技術(shù)含量，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。在節(jié)約資源綠化環(huán)境的基礎(chǔ)上，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)的品牌核心力。重視品牌效應(yīng)凝聚的文化和理念，是房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體現(xiàn)。
（七） 提升資源整合力，完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)業(yè)直接或間接地影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有相互依存的關(guān)系。例如2008年的北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，就是我過(guò)房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的完美聯(lián)合，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有重大推動(dòng)作用。
中圖分類號(hào)：F293.30
文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號(hào)：1673-291X(2007)10-0173-03
房地產(chǎn)業(yè)兼具生活居住和投資收益兩大功能，注定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有黃金價(jià)值和社會(huì)消費(fèi)渴求度。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展不但在擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面成效顯著，而且也增加了我國(guó)待業(yè)人口的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中都處于平均水平之上，從而引致相關(guān)產(chǎn)業(yè)(比如，建筑、建材、冶金、家電、家具、裝飾、金融、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等)長(zhǎng)足發(fā)展。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度分析，全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出明顯的差異，這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)房地產(chǎn)起步的時(shí)間不同、基礎(chǔ)不同，加之各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)程、市場(chǎng)化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在就業(yè)方面的地區(qū)不平衡性。
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)情況及區(qū)域現(xiàn)狀
就目前形勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體就業(yè)近幾年呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)(見(jiàn)表)。原因有：其一，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力顯著提高；其二，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍然具有很大的利潤(rùn)空間，居民仍然對(duì)購(gòu)房、企事業(yè)單位為了提升自己的公眾形象而對(duì)寫字樓存有大量需求；其三，政府加大對(duì)新城建設(shè)、對(duì)舊城改造的力度；最后與土地的承載能力大大提高有關(guān)。從而導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體就業(yè)近幾年呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。
雖然通過(guò)上述分析我們可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但我國(guó)的國(guó)情決定了各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大的差異。這種差異在一定程度上源于房地產(chǎn)自身的地域性和不可移動(dòng)性，同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開(kāi)放程度和城市化進(jìn)程的區(qū)域差異又加劇了房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域不平衡性，從而導(dǎo)致各地區(qū)房地產(chǎn)就業(yè)的差異。我們從官方數(shù)據(jù)分析可以看出，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)與城市化進(jìn)程的加快，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期的增速高于GDP增速，西部地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增長(zhǎng)率明顯高于東部地區(qū)。這是由于西部地區(qū)GDP總量比較低；另一方面，是因?yàn)槲鞑看箝_(kāi)發(fā)國(guó)家的投資重心向西部?jī)A斜，一些重點(diǎn)項(xiàng)目相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)。
房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展給建筑業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。隨著建筑市場(chǎng)日益壯大，就業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)也較快，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吸納城鎮(zhèn)化進(jìn)程中流動(dòng)人口就業(yè)的主力軍，已經(jīng)成為吸納農(nóng)村富余勞動(dòng)力的主力軍。另外，物業(yè)管理的不斷發(fā)展，也在服務(wù)領(lǐng)域提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，連同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)以及經(jīng)紀(jì)業(yè)成為吸納勞動(dòng)力發(fā)展較快的行業(yè)之一，為吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，解決下崗職工再就業(yè)，提高城鄉(xiāng)居民收入水平，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用[1]。通過(guò)對(duì)按行業(yè)分組的法人單位數(shù)和從業(yè)人員的分析發(fā)現(xiàn)：我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在明顯的地區(qū)差距，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)分布十分不均衡。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及沿海省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)法人單位、資產(chǎn)、主營(yíng)收入和利潤(rùn)明顯居高，上海、廣東、北京、浙江、江蘇是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的5個(gè)省市，也是我國(guó)房?jī)r(jià)最高的幾個(gè)地區(qū)。2004年，上海市房地產(chǎn)總資本達(dá)到13 097.7億元，主營(yíng)收入2 579.5億元，創(chuàng)造利潤(rùn)422.7億元，是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)；各項(xiàng)指標(biāo)在全國(guó)各地也都名列榜首。另外，主營(yíng)收入超過(guò)千億的還有廣東、北京、浙江和江蘇4個(gè)省市，表明房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)集中于部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海省區(qū)。而大部分內(nèi)陸、中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)比例都偏低，而像貴州、甘肅等省主營(yíng)收入都在3位數(shù)以下，甚至有的地區(qū)利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)也呈現(xiàn)地區(qū)轉(zhuǎn)移與集聚的趨勢(shì)。這一現(xiàn)象表明，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)業(yè)正在逐步形成地區(qū)轉(zhuǎn)移和地區(qū)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)正逐步在上海、廣東、北京、浙江等大城市形成產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集效應(yīng)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)區(qū)域不均衡特點(diǎn)形成的原因
區(qū)位是制約區(qū)域開(kāi)發(fā)的重要因素，資源稟賦高的區(qū)位可以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康良性發(fā)展，反之則反是。不同的區(qū)位造成的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，影響了房地產(chǎn)業(yè)的投資與開(kāi)發(fā)。不同的區(qū)位條件下消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求不同，決定了房地產(chǎn)業(yè)的供給形成地區(qū)差異，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡現(xiàn)象。那么我們就該分析影響房地產(chǎn)業(yè)選擇在某一區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，從而影響房地產(chǎn)業(yè)供給的主要因素：
1.資源稟賦、投融資能力、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等區(qū)位優(yōu)勢(shì)。有利的區(qū)位因素可以降低特定產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)成本、增加收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量資金投入和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此它與地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、技術(shù)條件、交通信息等區(qū)域優(yōu)勢(shì)是密不可分的。集中了資金、信息、技術(shù)等各種區(qū)域與非區(qū)域要素是房地產(chǎn)業(yè)能否進(jìn)行順利開(kāi)發(fā)的主要原因。在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方面，反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的主要指標(biāo)是該地區(qū)的人均GDP，例如，2005年人均GDP排在前列的省區(qū)、直轄市依次為：上海51 429元/人，北京44 969元/人，天津35 457元/人，浙江27 552元/人，江蘇24 515元/人，廣東23 603元/人，山東20 044元/人，遼寧18 965元/人，福建18 621元/人，內(nèi)蒙古16 026元/人。相關(guān)資料顯示：綜合實(shí)力排名考前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都會(huì)選擇在這些地區(qū)進(jìn)行土地儲(chǔ)備從而進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
2.良好的市場(chǎng)、金融和制度環(huán)境。良好的市場(chǎng)、金融和制度環(huán)境是保證房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的客觀因素，而房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)則會(huì)引至相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此會(huì)增加該地區(qū)的就業(yè)。我們發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)育程度、市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力等是影響房地產(chǎn)業(yè)供給的主要因素，不同的區(qū)位條件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求不同，從而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的選址決策，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的供給形成地區(qū)差異[2]。京津冀、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲等地?fù)碛辛己玫氖袌?chǎng)、金融與制度環(huán)境，因此這些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。而中西部地區(qū)尤其是西部地區(qū)在這方面不占優(yōu)勢(shì)，發(fā)展遲緩。所以出現(xiàn)了東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，從而形成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的不均衡分布現(xiàn)象。例如，北京首都開(kāi)發(fā)控股(集團(tuán))有限公司、萬(wàn)科集團(tuán)、陽(yáng)光100集團(tuán)在京津冀、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲等地區(qū)加大土地儲(chǔ)備面積和規(guī)劃面積進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。以萬(wàn)科集團(tuán)為例，2005年新開(kāi)工面積超過(guò)260萬(wàn)平方米，這些新開(kāi)工面積大都在上述地區(qū)。按照這樣的新增開(kāi)發(fā)規(guī)模，它目前超過(guò)1 000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備可維持3年的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力強(qiáng)勁。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在規(guī)劃建筑面積上在這些條件好的地區(qū)加大規(guī)劃力度，規(guī)劃的總面積已經(jīng)達(dá)到28 313.1萬(wàn)平方米，其中，規(guī)劃建筑面積超過(guò)1 000萬(wàn)平方米的企業(yè)有7家，規(guī)劃建筑面積在100萬(wàn)至500萬(wàn)平方米的企業(yè)有36家。
3.地區(qū)居民的收入狀況與收入分配結(jié)構(gòu)。居民的收入狀況直接影響消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，從而影響消費(fèi)需求。反映一個(gè)地區(qū)收入狀況的主要指標(biāo)是該地區(qū)的平均收入水平。據(jù)中國(guó)發(fā)展數(shù)字地圖數(shù)據(jù)顯示，2005年人均可支配收入位居全國(guó)前5位的省(區(qū)、市)集中在東部地區(qū)，分別是上海(51 429元/人)、北京(44 969元/人)、天津(35 457元/人)、浙江(27 552元/人)、江蘇(24 515元/人)。因此，收入狀況與收入結(jié)構(gòu)是影響消費(fèi)需求，從而影響產(chǎn)品供給與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素。一個(gè)地區(qū)的居民收入高，則會(huì)在購(gòu)買商品房方面持有很大的自有資金，進(jìn)而提高了購(gòu)房的能力，對(duì)商品房的需求也會(huì)大大增加。在2007年4、5月間，由于大盤起伏不定，部分購(gòu)房者在股市中獲利轉(zhuǎn)向樓市進(jìn)行購(gòu)房，間接引致房地產(chǎn)業(yè)需要開(kāi)發(fā)更多的商品房來(lái)滿足消費(fèi)者的需求。
4.地區(qū)人口規(guī)模。一個(gè)地區(qū)的人口規(guī)模直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的供給。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供的商品房直接關(guān)系著居民的住房問(wèn)題，然而一個(gè)地區(qū)的人口規(guī)模和購(gòu)買能力與房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)密切相關(guān)，因此人口規(guī)模直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，地區(qū)人口規(guī)模也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的人力資源的基礎(chǔ)保證。因此，反映一個(gè)地區(qū)人口規(guī)模的指標(biāo)主要是人口密度。至2005年，人口密度較高的地區(qū)依次是上海、天津、北京、江蘇等地。而這些地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都比較成功。
三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)不均衡的現(xiàn)狀分析
近十年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)部分區(qū)域迅速發(fā)展，形成了一種行業(yè)的集聚效應(yīng)。這種集聚對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是一把雙刃劍。積極的一面主要表現(xiàn)在：
第一，緩解就業(yè)壓力，促進(jìn)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅具有直接吸納就業(yè)的能力，而且它的關(guān)聯(lián)作用能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如，建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械業(yè)、儀表業(yè)、林業(yè)等產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，引致相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加就業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于解決就業(yè)壓力、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用凸顯。
第二，整合房地產(chǎn)人力資源，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)向?qū)I(yè)化水平發(fā)展。各個(gè)區(qū)域由于具體區(qū)位不同而提供的就業(yè)機(jī)會(huì)亦不相同，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)各地區(qū)連鎖發(fā)展，有利于整合人力資源，使得不同專長(zhǎng)、不同素質(zhì)、不同地區(qū)的人力資源聚集，形成資源共享，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神[3]；有利于地區(qū)專業(yè)化程度的提高和產(chǎn)業(yè)集聚的形成，從而充分發(fā)揮該地區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)；有利于形成房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化，同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平的提高。
第三，有利于區(qū)域發(fā)展達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)。勞動(dòng)力素質(zhì)、能力的體現(xiàn)就在于各種相關(guān)資源的整合，而這種整合的直接效果就在于促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)集聚不斷提高了人力資源能力，同時(shí)，也提高了其他相關(guān)要素的利用效率，從而降低了信息成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
第四，有利于推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接的表現(xiàn)就在城市化進(jìn)程加速上，包括政府對(duì)舊城區(qū)的改造，新城區(qū)的規(guī)劃，SHOPPING MALL的打造。所有這些都會(huì)使原來(lái)的城市無(wú)論建筑面積和風(fēng)格，還是城鎮(zhèn)人口的比例，都以一個(gè)嶄新的市容市貌出現(xiàn)。時(shí)下，我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)取得了矚目的成績(jī)，其中，最主要的特征就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在這一過(guò)程中，使得原來(lái)的小城發(fā)生了翻天覆地的變化。城市化進(jìn)程的加快在這些地區(qū)使勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入非農(nóng)戶口，從而推動(dòng)了城市化進(jìn)程。
消極的影響主要表現(xiàn)在：
第一，產(chǎn)業(yè)及就業(yè)人口的集聚與基礎(chǔ)條件的不協(xié)調(diào)發(fā)展會(huì)導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部不經(jīng)濟(jì)。城市化進(jìn)程的加快、產(chǎn)業(yè)集群的形成將會(huì)帶來(lái)人口的聚集，需要相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施如交通條件、基礎(chǔ)服務(wù)等相適應(yīng)，才能形成有效的集聚，充分發(fā)揮就業(yè)聚集的積極作用。否則會(huì)造成長(zhǎng)期的外部不經(jīng)濟(jì)，從而阻礙地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
第二，隨著城市化進(jìn)程的加快，不免會(huì)帶來(lái)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的局部發(fā)展，就業(yè)人員就會(huì)向經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)流動(dòng)，由此在一定程度上會(huì)加快一個(gè)地區(qū)的城市化進(jìn)程。然而，對(duì)轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員的生活服務(wù)及管理的問(wèn)題的軟硬件設(shè)施也要求相應(yīng)提高。如果安置不好，可能會(huì)出現(xiàn)一定的社會(huì)問(wèn)題，從而不利于我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)。
第三，相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能吸引大部分人力、物力，從而會(huì)使經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)人才流失，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡，從而形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡發(fā)展現(xiàn)象。這樣不利于這些地區(qū)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
第四，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后的地區(qū)而言，雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在較大的發(fā)展空間，但是由于房地產(chǎn)業(yè)及其就業(yè)在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)形成聚集效用，由此導(dǎo)致這些相對(duì)滯后地區(qū)的劣勢(shì)惡性循環(huán)，即形成“馬太效應(yīng)”。
四、對(duì)策建議
第一，由于各地區(qū)區(qū)位資源稟賦、經(jīng)濟(jì)政策、消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面存在著較大的差距，所以，形成了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及就業(yè)分布形成不均衡現(xiàn)象。通過(guò)對(duì)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不均衡發(fā)展以及各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)分布的區(qū)域不均衡現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度較高的房地產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮聚集效用，使各地區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源充分發(fā)揮人力、信息優(yōu)勢(shì)，整合、充分利用各種資源，從而充分發(fā)揮各地區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)的城市化進(jìn)程[4]。因此，房地產(chǎn)就業(yè)的不均衡現(xiàn)象有利于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
第二，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的不均衡發(fā)展落差太大會(huì)造成一定的負(fù)面影響。一方面，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不平衡會(huì)導(dǎo)致落后地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡，拉大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距，由此形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”；另一方面，這種不均衡現(xiàn)象導(dǎo)致高素質(zhì)勞動(dòng)力的外流與低素質(zhì)勞動(dòng)力的滯留，進(jìn)而阻礙該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)，導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟(jì)惡性循環(huán)[5]。因此，從政府角度出發(fā)，政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)行有效的引導(dǎo)與調(diào)控，從政策上予以優(yōu)惠、扶植，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)擺脫劣勢(shì)，逐步縮小與發(fā)達(dá)地區(qū)的差距，促使本地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
第三，就業(yè)在某一地區(qū)相對(duì)集聚，為了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展需要相應(yīng)的外部條件與之相適應(yīng)。由于我國(guó)一大部分城市具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施，從而實(shí)現(xiàn)了良好的集聚。但是，在未實(shí)現(xiàn)充分發(fā)展的省區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的集中是不穩(wěn)定的。從長(zhǎng)期來(lái)看，伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展由此產(chǎn)生外部經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)更大的外部不經(jīng)濟(jì)。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)迅速的地區(qū)，需要政府作為經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)器，采取相應(yīng)的措施，對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及勞動(dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)行有效的引導(dǎo)和調(diào)控，保證與地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)的合理的就業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局。
第四，如何把房地產(chǎn)業(yè)中人力資本的比較優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展要以人為本，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)展相對(duì)落后的地區(qū)，其人力資本未必缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如何用好人才、留住人才為本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)，是該地區(qū)首要解決的問(wèn)題。而人力資本相對(duì)聚集的地區(qū)，如何調(diào)動(dòng)人力資源的積極性和創(chuàng)造性，如何激發(fā)他們的潛能，為本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策則是有關(guān)當(dāng)局著重考慮的問(wèn)題。總之，不論是房地產(chǎn)就業(yè)聚集地區(qū)還是非聚集地區(qū)，都應(yīng)當(dāng)重視人力資本在本行業(yè)中的作用。
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