房地產(chǎn)投資信托論文匯總十篇

時(shí)間：2023-02-27 11:06:42

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)投資信托論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

房地產(chǎn)投資信托論文

篇（1）

房地產(chǎn)投資信托(REITs),是指采取投資公司、信托計(jì)劃或投資基金的形式,通過(guò)發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金,然后進(jìn)行專業(yè)化的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。近年來(lái),REITs在國(guó)外發(fā)展迅速,形成了以美國(guó)為代表的美國(guó)模式和以日本、新加坡等亞洲國(guó)家為代表的亞洲模式,這兩種模式在發(fā)展歷程、立法和結(jié)構(gòu)方面都表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。我們有必要對(duì)此進(jìn)行分析,并從中得到一些啟示。

一、兩種房地產(chǎn)投資信托模式的發(fā)展歷程

(一)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程

REITs以美國(guó)發(fā)展的最為成熟和完善,至今已有40多年的歷史?？梢哉f(shuō)REITs基本上是《國(guó)內(nèi)稅收法典》的產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)的美國(guó)政府為刺激疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng),在稅法的修訂案中授予REITs特殊的所得稅待遇,同時(shí)對(duì)它的組織結(jié)構(gòu)、收益分配等要件方面做出嚴(yán)格的界定。而且REITs所發(fā)行的股票或受益憑證可以上市交易,這就解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差的問(wèn)題。

但是,REITs在美國(guó)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。20世紀(jì)80年代以前,REITs受限于法律約束和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,發(fā)展大起大落,投資者對(duì)這種創(chuàng)新的投資模式充滿了懷疑。80年代以后,REITs的狀況開(kāi)始好轉(zhuǎn),這不僅得益于美國(guó)《1986年稅收修正案》的頒布,它極大地增強(qiáng)了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優(yōu)勢(shì),從而吸引了大量投資者;而且也得益于REITs自身的調(diào)整和改變,在經(jīng)歷了70年代的挫折以后,REITs積累了大量經(jīng)驗(yàn),改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以增加投資機(jī)會(huì)及分散風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入90年代以后,隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和繁榮,REITs也進(jìn)入了一個(gè)繁榮發(fā)展階段。迄今美國(guó)大約有300余家REITs,總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。從長(zhǎng)期來(lái)看,REITs在美國(guó)目前還處于逐步成長(zhǎng)的少年時(shí)期。而根據(jù)預(yù)測(cè),以后30年REITs的總資產(chǎn)將在4500億-6000億美元之間。隨著美國(guó)REITs的不斷發(fā)展與完善,它對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生更大的作用。

(二)亞洲國(guó)家房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程

日本的REITs是由金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)界及政府共同推動(dòng)發(fā)展的。上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給金融機(jī)構(gòu)留下大量貶值的抵押房地產(chǎn),形成巨額不良資產(chǎn)。面對(duì)此現(xiàn)實(shí),金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)界開(kāi)始考慮房地產(chǎn)的流動(dòng)性,極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時(shí),日本政府采取一系列措施刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,1998年通過(guò)了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正為《投資信托法》,準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),2001年3月東京證券交易所建立了REITs上市系統(tǒng),允許REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs?？梢灶A(yù)想,隨著日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,銀行壞賬的消除,REITs的發(fā)展將開(kāi)始進(jìn)入繁榮時(shí)期,并對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

自2000年起,REITs在亞洲其它國(guó)家也有了突破性的發(fā)展。新加坡財(cái)政當(dāng)局在1999年5月14日頒布了《財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t》,并在2001年的《證券和期貨法則》對(duì)上市REITs做出相關(guān)規(guī)定,以管理REITs的運(yùn)行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,總市值估計(jì)超過(guò)220億元;韓國(guó)在2001年頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》,為REITs發(fā)展提供相關(guān)的法律依據(jù)。隨后,韓國(guó)證券交易所修改了上市規(guī)則,制定了REITs上市的相關(guān)條例。目前韓國(guó)有8支REITs,其中7支公開(kāi)上市,另一支為私募發(fā)行。

總之,美國(guó)REITs經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,已成為一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式,其比重已經(jīng)超過(guò)直接投資方式。但在新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家,REITs還處于起步階段,具有良好的發(fā)展前景。

二、兩種房地產(chǎn)投資信托模式在立法上的比較

(一)稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)模式—美國(guó)REITs

美國(guó)REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法所決定。REITs除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律外,其最主要的法律條件來(lái)自于針對(duì)REITs的稅法。由于REITs在稅收方面享受優(yōu)惠,因此相關(guān)稅法演變是決定REITs結(jié)構(gòu)、發(fā)展和演變的主要因素。在美國(guó)設(shè)立REITs并享受稅收優(yōu)惠的主要條件包括REITs的結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面?？梢哉f(shuō),稅收優(yōu)惠是美國(guó)REITs發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力,而REITs行業(yè)也根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展不斷創(chuàng)新,選擇合適的結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。

篇（2）

馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，美國(guó)投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

為了提供房地產(chǎn)市場(chǎng)所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國(guó)于20世紀(jì)60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時(shí)，REITs又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進(jìn)以及90年代中后期至21世紀(jì)后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達(dá)到2242億美元。40多年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開(kāi)始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長(zhǎng)。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過(guò)900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險(xiǎn)的投資。日本市場(chǎng)上已有22項(xiàng)REITs，市值達(dá)209億美元，5年來(lái)已擴(kuò)大1倍?？梢哉f(shuō)，日本此輪房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)在很大程度上是因?yàn)镽EITs的激活。不過(guò)，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國(guó)REITs的多樣化經(jīng)營(yíng)相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國(guó)家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場(chǎng)，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過(guò)程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅，等等。中國(guó)香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有200只REITs在紐約交易所、美國(guó)交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過(guò)2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過(guò)300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過(guò)100億美元。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個(gè)方面。

(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

1960年的美國(guó)稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，對(duì)其股東構(gòu)成、分配比例、收入來(lái)源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過(guò)50％，總收入中直接來(lái)源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來(lái)的大力支持。

(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時(shí)惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開(kāi)辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在這種轉(zhuǎn)變過(guò)程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)、熟悉公開(kāi)市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊(duì)伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營(yíng)意識(shí)的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識(shí)到了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高股份流動(dòng)性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額等。(6)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

(三)機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT股票越來(lái)越關(guān)注。

大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REIT股票市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來(lái)越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價(jià)格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績(jī)效，減少反常的價(jià)格波動(dòng)；提高市場(chǎng)的透明度和效率。

三、中國(guó)REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

(一)可行環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在2003年出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款及個(gè)人住房公積金貸款等七個(gè)方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。

從資金供給角度看，改革開(kāi)放為中國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過(guò)程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至2005年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破14萬(wàn)億元，達(dá)到141050．99億元，人均儲(chǔ)蓄超過(guò)1萬(wàn)元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

此外，隨著中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過(guò)低，民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒(méi)有得到有效運(yùn)用。而目前中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在中國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

(二)發(fā)展意義

1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間合理地分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力較強(qiáng)，可以在不同主

體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問(wèn)題，在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，危機(jī)必然爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，有助于緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

四、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營(yíng)靈活性的來(lái)源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進(jìn)行。

在美國(guó)，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。中國(guó)目前法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)“輕描淡寫(xiě)”。如在談及風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常表述為因國(guó)家政策，如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計(jì)劃收益的相對(duì)變動(dòng)?！顿Y金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)元、三四十萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

因此，為了在中國(guó)盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實(shí)保障投資人的利益，真正實(shí)現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金的目的。

(二)重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持

機(jī)構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國(guó)REITs的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，只有在一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國(guó)目前已有大量的機(jī)構(gòu)投資者或準(zhǔn)機(jī)構(gòu)投資者，如何通過(guò)制定相關(guān)的鼓勵(lì)政策，將機(jī)構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上來(lái)，是需要研究的問(wèn)題。

(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場(chǎng)變化，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力方面的不斷成熟和完善。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒(méi)有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢(shì)，因此需要在這些方面加大研究的力度。

(四)完善專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)是必要的前提

沒(méi)有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊(duì)伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，熟悉公開(kāi)市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法等。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強(qiáng)專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認(rèn)證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

篇（3）

一、房地產(chǎn)投資信托(REITs)的制度內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡(jiǎn)稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國(guó)，它是一種通過(guò)發(fā)行股票或者單位受益憑證來(lái)募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，世界上許多國(guó)家紛紛借鑒美國(guó)做法，通過(guò)立法建立起本國(guó)的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)的資料統(tǒng)計(jì)，截至2003年底，已有1日個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國(guó)的REITs制度都是借鑒美國(guó)REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國(guó)的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點(diǎn)：(1)REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過(guò)向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國(guó)法律對(duì)REITs的股東數(shù)作出嚴(yán)格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過(guò)50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，且收入來(lái)源主要應(yīng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金。譬如，新加坡和韓國(guó)規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國(guó)和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當(dāng)年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個(gè)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。

二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過(guò)募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進(jìn)入壁壘”直接相關(guān)。這種產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動(dòng)輒上千萬(wàn)，很多項(xiàng)目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無(wú)法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤(rùn)豐厚，但所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性很大。對(duì)房地產(chǎn)的投資需要對(duì)國(guó)家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場(chǎng)供求、房地產(chǎn)地段、價(jià)格、升值潛力等作出比較準(zhǔn)確的判斷，否則很容易導(dǎo)致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達(dá)到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國(guó)家在制度創(chuàng)設(shè)上對(duì)于這一現(xiàn)象所作出的反應(yīng)。通過(guò)REITs制度，禮會(huì)投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)和效率的機(jī)構(gòu)或者人士去運(yùn)用，并從人那里獲得投資回報(bào)。這實(shí)際上就在委托人和人之間建立了一種契約關(guān)系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實(shí)質(zhì)隱含著社會(huì)投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)之叫的特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也即契約關(guān)系。與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點(diǎn)。為盡量減少因締約雙方信息不對(duì)稱給投資者帶來(lái)的損害，國(guó)家對(duì)于REITs的投資對(duì)象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，而一般的契約對(duì)于這些問(wèn)題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說(shuō)，在REITs這一投資活動(dòng)中，田家為社會(huì)投資者和專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報(bào)，國(guó)家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬(wàn)個(gè)不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)談判簽訂一個(gè)個(gè)契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個(gè)投資者“背書(shū)”(即認(rèn)購(gòu)基金份額)，當(dāng)達(dá)到法定的背書(shū)人數(shù)及投資金額時(shí)，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國(guó)家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過(guò)提供稅收優(yōu)惠為社會(huì)大眾提供一個(gè)房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會(huì)性

KEITs作為國(guó)家創(chuàng)立并推動(dòng)的特殊集合投資制度，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會(huì)關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的社會(huì)職能。社會(huì)性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個(gè)方面。

篇（4）

中圖分類號(hào)：F832，43

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3309(2009)04-0069-03

近年來(lái)，央行逐步提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產(chǎn)投資信托以其融資的優(yōu)勢(shì)和靈活性獲得了投資者的認(rèn)可，并逐步在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經(jīng)營(yíng)。對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的人，按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益。并將所獲得房地產(chǎn)管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤(rùn)扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托是一種資產(chǎn)證券化的形式。從已有的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，都是收購(gòu)已有的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者。

2003年6月，央行出臺(tái)的“121文件”促使商業(yè)銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸的控制。于是開(kāi)發(fā)商紛紛利用信托填補(bǔ)資金缺口，當(dāng)年9月，房地產(chǎn)信托發(fā)展到30億元，12月達(dá)到60億元。從2003～2008年，5年間房地產(chǎn)信托一直保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。2004年，銀監(jiān)會(huì)啟動(dòng)REITs基礎(chǔ)制度的研究。全年資金規(guī)模達(dá)到將近120億；2005年，商務(wù)部提出打通內(nèi)地REITs融資渠道的建議，當(dāng)年信托資金達(dá)到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產(chǎn)融資類信托成立，產(chǎn)品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長(zhǎng)。

2008年12月21日，國(guó)家要開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，并且可以在上交所和深交所上市。中國(guó)大陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設(shè)立的前期籌備工作已經(jīng)到了最后階段。雖然在我國(guó)推出房地產(chǎn)信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時(shí)機(jī)已經(jīng)臻于成熟。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托存在的問(wèn)題

從1992年信托融資引進(jìn)至今，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的融資渠道，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。但是，我國(guó)現(xiàn)階段還處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期，信托融資的過(guò)程中還存在一些問(wèn)題。

(一)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模小且模式單一

按照《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)不低于5萬(wàn)元，對(duì)于個(gè)人投資者而言。并不容易接受。目前，國(guó)內(nèi)信托公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍扮演了一個(gè)貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的角色，而且通過(guò)信托計(jì)劃募集得到的資金基本上都運(yùn)用在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上，而且房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)和投資沒(méi)有完全分離。信托計(jì)劃應(yīng)有的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的作用也并未發(fā)揮。

(二)信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的道德問(wèn)題

由于我國(guó)缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制，信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。

1，職責(zé)“轉(zhuǎn)委托”現(xiàn)象

信托公司在行使投資決策的職責(zé)時(shí)存在“轉(zhuǎn)委托”的現(xiàn)象。目前市場(chǎng)發(fā)售的以房地產(chǎn)投資為主體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托產(chǎn)品中，信托計(jì)劃中列明由政府發(fā)文確認(rèn)債務(wù)，并由人大通過(guò)決議，列入財(cái)政預(yù)算，這實(shí)際上屬于變相的政府擔(dān)保，與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不符。而且，信托公司無(wú)法控制當(dāng)?shù)卣幕蛴胸?fù)債、后續(xù)財(cái)政收入、支出情況，甚至無(wú)法及時(shí)獲取準(zhǔn)確信息，一旦出現(xiàn)流動(dòng)性不足，就會(huì)引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期兌付?；蚴浅霈F(xiàn)發(fā)新還舊的市場(chǎng)道德問(wèn)題。

2，信息不對(duì)稱引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

信息不對(duì)稱也會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。在信托公司尋找項(xiàng)目的過(guò)程中，由于其與項(xiàng)目提供方之間存在的信息不對(duì)稱，劣質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)比優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更高的預(yù)期收益率，劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對(duì)稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預(yù)期收益率水平的信托計(jì)劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個(gè)市場(chǎng)，導(dǎo)致信托公司與項(xiàng)目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問(wèn)題。

(三)稅收問(wèn)題

目前，我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵(lì)政策，這不利于鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托只要滿足了《國(guó)內(nèi)稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤(rùn)傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。

而在我國(guó)，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動(dòng)產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資、管理、應(yīng)用和處分時(shí)，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。需交納一定稅金。當(dāng)信托合同終結(jié)時(shí)，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時(shí)，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個(gè)人所得稅。所以，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的課稅既有對(duì)收益的課稅。又有對(duì)流轉(zhuǎn)的課稅。多重征稅提高了信托公司的經(jīng)營(yíng)成本，影響了投資者的收益率水平。

(四)流動(dòng)性問(wèn)題

信托產(chǎn)品的流動(dòng)性問(wèn)題是一項(xiàng)難以解決的系統(tǒng)工程。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對(duì)高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特征吸引了廣大投資者。但在流動(dòng)性方面，卻成為制約我國(guó)房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個(gè)瓶頸。

1，信托產(chǎn)品認(rèn)知度低

根據(jù)我國(guó)的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，因此，信托產(chǎn)品的知名度、認(rèn)可度比銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債、證券投資基金都要差很多。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開(kāi)宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計(jì)劃難免受影響?，F(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動(dòng)性較差。

2，信托產(chǎn)品缺乏轉(zhuǎn)讓平臺(tái)

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，沒(méi)有有形的集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所。缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購(gòu)后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動(dòng)性不足直接影響投資者的購(gòu)買意

愿，進(jìn)而制約信托產(chǎn)品的資金募集。由于沒(méi)有集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對(duì)象和確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較困難。

按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式，流通市場(chǎng)發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價(jià)證券可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。因此不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，這樣就限制了信托產(chǎn)品的活躍程度。尤其是在沒(méi)有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。使得一部分購(gòu)買者在急需資金時(shí)，無(wú)法進(jìn)行等值兌現(xiàn)，會(huì)帶來(lái)投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場(chǎng)的形成。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的對(duì)策

(一)完善法律制度

我國(guó)已經(jīng)初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺(tái)了這些法律法規(guī)，但是針對(duì)性并不強(qiáng)，尤其是關(guān)于投資信托的立法僅僅處于初級(jí)階段。雖然有《中華人民共和國(guó)信托法》作為我國(guó)REITs經(jīng)營(yíng)事業(yè)的法律基礎(chǔ)，但是關(guān)于房地產(chǎn)信托的各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，尤其是投資信托的具體運(yùn)作、稅收制度等細(xì)節(jié)并沒(méi)有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產(chǎn)品200份上限已經(jīng)被突破，而且在房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營(yíng)中的雙重征稅問(wèn)題也有待于補(bǔ)充和修改。

(二)培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者

在美國(guó)，無(wú)論是權(quán)益型REITs,還是抵押型REITs，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等各種專業(yè)的房地產(chǎn)中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國(guó)目前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)育很不完善，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中時(shí)有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時(shí)還會(huì)發(fā)生詐騙等刑事案件。

因此，房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。我國(guó)應(yīng)建立由房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并由證監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。

(三)完善信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度

可以考慮引進(jìn)獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事制度有利于強(qiáng)化上市公司內(nèi)部制衡機(jī)制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經(jīng)營(yíng)者：有利于保持董事會(huì)的獨(dú)立性，維護(hù)全體股東的利益：有利于公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善和上市公司質(zhì)量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國(guó)目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問(wèn)題。很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重，個(gè)別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應(yīng)加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

(四)改變雙重征稅制度

篇（5）

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)發(fā)行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資信托基金拓寬了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更加行之有效，也推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著更加健全和健康的方向發(fā)展。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、信托市場(chǎng)以及基金市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，我國(guó)還未發(fā)行真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金。隨著我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境日益成熟，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的首要任務(wù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑

（一）準(zhǔn)備階段

由于金融市場(chǎng)產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國(guó)已發(fā)行若干類房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和暢星-高和紅星家居商場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等。這些類房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場(chǎng)內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機(jī)構(gòu)投資者，并無(wú)確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國(guó)立法當(dāng)局需完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的準(zhǔn)入、組織運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)合規(guī)、收益分配以及風(fēng)險(xiǎn)防范方面做出具體確切的規(guī)定。

（二）試點(diǎn)階段

由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領(lǐng)域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類，即房地產(chǎn)類投資信托基金、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金和房地產(chǎn)債券類投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實(shí)行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類這一單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金為試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類投資信托基金的運(yùn)營(yíng)情況和投資者的市場(chǎng)反應(yīng)，并提出相應(yīng)的整改措施。

（三）完善階段

經(jīng)過(guò)試點(diǎn)階段的試行和整改，我國(guó)單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金的發(fā)行及運(yùn)營(yíng)已趨于成熟。此時(shí)政府可在市場(chǎng)上試行房地產(chǎn)類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實(shí)行多類型的房地產(chǎn)類投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類投資信托基金。此階段我國(guó)可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)從單一到多類型，從房地產(chǎn)到相關(guān)行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善過(guò)程。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會(huì)公眾公開(kāi)發(fā)售。這種基金可以向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對(duì)象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴(yán)格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過(guò)200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進(jìn)行公開(kāi)宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來(lái)源渠道

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源可分五種，分別為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來(lái)源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來(lái)源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私人財(cái)富迅速積累，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量的社會(huì)閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對(duì)金融資源配置起一定的促進(jìn)作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來(lái)看，養(yǎng)老金和社會(huì)保險(xiǎn)金等的管理機(jī)構(gòu)會(huì)作為機(jī)構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當(dāng)然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標(biāo)的也會(huì)由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來(lái)源。這又刺激了投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達(dá)到良性循環(huán)的目的。

四、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位

針對(duì)目前我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，我國(guó)更加適合發(fā)展公募封閉契約權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會(huì)小額閑散資金，促進(jìn)金融市場(chǎng)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置的同時(shí)受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴(yán)格，從而降低基金的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動(dòng)性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對(duì)基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護(hù)，安全性更高也更適合我國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)狀；最后，針對(duì)我國(guó)目前較高的房屋空置率及嚴(yán)重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權(quán)益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜偉偉.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式與運(yùn)行機(jī)制研究[D].中南大學(xué)碩士論文,2007.

篇（6）

房地產(chǎn)投資信托基金 (簡(jiǎn)稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時(shí)又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

本文將結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情,對(duì)我國(guó)未來(lái)信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡(jiǎn)要的分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開(kāi)發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來(lái)籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤(rùn)將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)。繼美國(guó)之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來(lái)西亞,但絕大多數(shù)亞洲國(guó)家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來(lái)。近年來(lái),日本、新加坡、韓國(guó)紛紛建立了REITs公司的市場(chǎng),而中國(guó)的香港和臺(tái)灣地區(qū)的REITs市場(chǎng)也在快速發(fā)展過(guò)程之中。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間,最早是在建國(guó)以前,一戰(zhàn)后,中國(guó)各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價(jià)格也一落千丈,從而使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國(guó)的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國(guó)發(fā)展起來(lái)。我國(guó)的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢(shì)

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢(shì),這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過(guò)低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。

2.REITs具有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。投資者可以通過(guò)金融市場(chǎng)自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。同時(shí),這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨著物價(jià)的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)升值得很快,但在同時(shí),以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價(jià)值也會(huì)隨之上升,因而RETIs的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

1.國(guó)外的REITs立法模式

目前國(guó)外對(duì)REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國(guó)的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對(duì)REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國(guó)和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國(guó)的規(guī)定十分相似,但亞洲各國(guó)和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。

首先,美國(guó)由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對(duì)這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過(guò)“摸著石頭過(guò)河”的方式,在出現(xiàn)新問(wèn)題的時(shí)候不斷的出臺(tái)新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過(guò)不同的法律規(guī)則形成對(duì)REITs的規(guī)制。而亞洲各國(guó)和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國(guó)家的優(yōu)勢(shì),可以借鑒美國(guó)發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開(kāi)始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國(guó)等英美法系國(guó)家,主要依靠判例法或者單個(gè)的法案對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國(guó)則屬于大陸法系國(guó)家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

2.我國(guó)發(fā)展REITs的路徑選擇

我國(guó)應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),借鑒亞洲其他國(guó)家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。

首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國(guó)目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問(wèn)題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時(shí),統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過(guò)程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時(shí)候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對(duì)于我國(guó)現(xiàn)在的情況,對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。

其次,制定REITs專項(xiàng)法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對(duì)所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì)。

再次,制定REITs專項(xiàng)法也符合我國(guó)法律體系的完整性。我國(guó)作為大陸法系國(guó)家,成文法在我國(guó)的法律體系中占有不可動(dòng)搖的地位,制定REITs專項(xiàng)法則繼續(xù)保持了成文法的優(yōu)勢(shì),符合我國(guó)大陸法系的完整性。同時(shí),制定REITs專項(xiàng)法也可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

基于上文的分析,我國(guó)發(fā)展REITs應(yīng)當(dāng)采取制定REITs專項(xiàng)法的統(tǒng)一立法模式,這樣既能發(fā)揮我國(guó)作為后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),充分利用我國(guó)發(fā)展REITs的有利條件,又能克服目前我國(guó)法律體系中存在的各種局限,最大程度的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)與信托業(yè)的合作。

參考文獻(xiàn):

[1]李智.房地產(chǎn)投資信托(REITS)法律制度研究.法律出版社,200,1(1).

[2]韓旭.建立房地產(chǎn)投資信托法律制度――完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體制.對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué),2004年法律碩士論文,中國(guó)期刊網(wǎng).

[3]葛紅玲.房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新-基于REITS視角的分析.知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社,2009.

[4]俊平,徐秀清.國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資信托(REITs)結(jié)合的發(fā)展模式研究. realestate.cei.省略/image/infopic/070411o.doc.

[5]羅剛強(qiáng),王琴.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的現(xiàn)狀、障礙及路徑選擇.北方經(jīng)濟(jì),2006,(7).

[6]尹乃春.我國(guó)推行REITs的法律問(wèn)題探析.貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào),2005,(2).

[7]高菲.我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的法律障礙與對(duì)策.宜賓學(xué)院學(xué)報(bào),2006,(2).

篇（7）

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；投資信托；制度特性

一、房地產(chǎn)投資信托(REITs)的制度內(nèi)涵

二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性

與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點(diǎn)。為盡量減少因締約雙方信息不對(duì)稱給投資者帶來(lái)的損害，國(guó)家對(duì)于REITs的投資對(duì)象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，而一般的契約對(duì)于這些問(wèn)題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說(shuō)，在REITs這一投資活動(dòng)中，田家為社會(huì)投資者和專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報(bào)，國(guó)家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬(wàn)個(gè)不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)談判簽訂一個(gè)個(gè)契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個(gè)投資者“背書(shū)”(即認(rèn)購(gòu)基金份額)，當(dāng)達(dá)到法定的背書(shū)人數(shù)及投資金額時(shí)，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國(guó)家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過(guò)提供稅收優(yōu)惠為社會(huì)大眾提供一個(gè)房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會(huì)性

篇（8）

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型

我國(guó)在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動(dòng)后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項(xiàng)有效的間接金融工具對(duì)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善是條好出路。

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開(kāi)辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個(gè)法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢信托為主，不動(dòng)產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對(duì)資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)資金供給問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國(guó)內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國(guó)金融市場(chǎng)中，社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大，周期長(zhǎng)和專業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問(wèn)題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來(lái)了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對(duì)區(qū)域性知識(shí)領(lǐng)域，而我國(guó)在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場(chǎng)上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)外囤積了大量場(chǎng)外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

篇（9）

1.嚴(yán)厲打擊拖延土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度的開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商拖延進(jìn)度的最終目的是為了將房?jī)r(jià)推向一個(gè)自身滿意的水平。因?yàn)橥恋刭Y源是有限的，如果把土地購(gòu)置進(jìn)來(lái)而不去建造，那么住房的供給就會(huì)減少，市場(chǎng)的需求將得不到滿足，有能力購(gòu)房的人就會(huì)把價(jià)格抬高來(lái)滿足自己的需求，這樣就會(huì)使得許多人無(wú)房可以居住。使得富人和窮人的差距越拉越大，造成貧富差距懸殊，不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

對(duì)超過(guò)一年沒(méi)有開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)收取閑置費(fèi)，兩年以上的收回土地的使用權(quán)。這樣就能防止有些開(kāi)發(fā)商為追求高額利潤(rùn)囤積居奇，惡意影響市場(chǎng)供給與需求之間的關(guān)系，來(lái)促使房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)國(guó)家可以通過(guò)將土地分成小塊承包給多家公司，而不是單單讓少數(shù)開(kāi)發(fā)商擁有，使他們占據(jù)了壟斷的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于違規(guī)的開(kāi)發(fā)商，國(guó)家應(yīng)不僅僅予以罰款，更應(yīng)該規(guī)定如果一定年限內(nèi)沒(méi)有建蓋房屋的話，土地將被收回。對(duì)于建蓋好房屋卻沒(méi)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該以當(dāng)初建房時(shí)的價(jià)格賣出，只有這樣做才能消除某些開(kāi)發(fā)商專空子的行為。

2.準(zhǔn)確評(píng)估拆遷的補(bǔ)償金

應(yīng)該由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，至少應(yīng)該請(qǐng)兩個(gè)以上的機(jī)構(gòu)，這樣做才能保證更加準(zhǔn)確。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)以市場(chǎng)為價(jià)格作為根據(jù)，不可以弄虛作假。因?yàn)樵u(píng)估的價(jià)格會(huì)直接影響搬遷工作是否能夠順利進(jìn)行，百姓是否認(rèn)可評(píng)估出來(lái)的價(jià)格對(duì)他們是否同意拆遷有著十分巨大的影響。那么如何解決搬遷中遇到的問(wèn)題呢？

首先，決定搬遷者是否配合拆遷工作的重要決定因素就是補(bǔ)償金的問(wèn)題，這就要所有人獲得的補(bǔ)償款應(yīng)該是一致的，不應(yīng)給予某些人特殊的照顧，妨礙政府所要求的公平、公正、公開(kāi)的原則。

其次，要提高政府拆遷辦人員的自身修養(yǎng)，勤于與搬遷人員溝通。耐心傾聽(tīng)他們的困難同時(shí)找到恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，態(tài)度要友善不可以簡(jiǎn)單粗暴，盡量避免產(chǎn)生沖突，設(shè)身處地的為對(duì)方著想，這樣才能解決問(wèn)題。

最后，要解決搬遷居民安置問(wèn)題，由于房屋拆遷時(shí)間較長(zhǎng)，那么在哪居住就成了人們首先要考慮的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商或政府可以采取一次性付款作為租房費(fèi)用，或安置到特定的住所的解決方案。只有解決了人們后顧之憂的問(wèn)題，搬遷的工作才能順利的進(jìn)行。

3.構(gòu)建節(jié)約型住房并加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)

老式住房的建筑漸漸的已經(jīng)不再能夠滿足人們對(duì)于環(huán)保的要求，新一代的節(jié)約型住房建筑應(yīng)運(yùn)而生。在越來(lái)越提倡節(jié)能環(huán)保的今天，人們將科學(xué)技術(shù)投入到了這一新的研發(fā)領(lǐng)域，建筑出了節(jié)約土地、節(jié)約資源、少污染、低能耗的新型建筑。充分的利用自然資源節(jié)約能源的消耗。例如現(xiàn)在我們家里常用的太陽(yáng)能熱水器正是利用了這一原理。同時(shí)，小區(qū)的環(huán)境保護(hù)也非常重要，這不僅僅需要物業(yè)的管理，更要靠業(yè)主的配合。把垃圾分門別類的放好，區(qū)分可回收資源和不可回收資源是每個(gè)人應(yīng)盡的責(zé)任。

開(kāi)發(fā)建房的同時(shí)也不能忘了環(huán)境保護(hù)。不然建了那么多美麗的建筑卻沒(méi)有環(huán)境的陪襯便顯得沒(méi)有了意義。但是沿海地區(qū)由于多年持續(xù)開(kāi)發(fā)，使得海岸線上的植被遭到了一定嚴(yán)重的破壞，因此我國(guó)政府應(yīng)該通過(guò)立法保護(hù)海岸的生態(tài)環(huán)境，禁止在海岸線附近的防護(hù)林地區(qū)建筑施工，禁止破壞其周圍的生態(tài)平衡。

沿海城市的污水處理工作也不容忽視。政府部門也應(yīng)該采用自上而下的管理辦法，將排污工作由省分配到市，由市再分配到鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，再分派給各個(gè)單位、企業(yè)，確保工作快而有力的展開(kāi)對(duì)生活污水進(jìn)行嚴(yán)格的控制，不達(dá)標(biāo)的污水一律需經(jīng)過(guò)處理過(guò)再排入河流。沿海地區(qū)的企業(yè)排放的工業(yè)廢水實(shí)施監(jiān)控，排放污水需要獲得許可。且定期對(duì)各個(gè)企業(yè)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)含量超標(biāo)的污染單位應(yīng)該讓他們停止生產(chǎn)，直到檢查合格才可以重新開(kāi)業(yè)。污水自理、環(huán)境保護(hù)是一項(xiàng)大工程，需要大量的人力物力財(cái)力，因此政府部門應(yīng)該給予大量的支持和鼓勵(lì)，給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。對(duì)于已建成的但有礙于沿海環(huán)境發(fā)展，破壞生態(tài)平衡的房屋應(yīng)拆除，這樣才能有效的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)穩(wěn)健的發(fā)展。

4.緩和開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的矛盾

我國(guó)

進(jìn)一步完善房屋租賃制度，采取一些福利措施，增加廉租房的供應(yīng)量，為低收入人群提供住房保障。這樣可以暫時(shí)削弱一部分人的購(gòu)房需求，使供求矛盾得到緩解，防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

當(dāng)前，普通商品用房供求不平衡的矛盾異常突出，要解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵是保障供給量充足。這就需要我國(guó)政府改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加經(jīng)濟(jì)適用房所占的市場(chǎng)比例，減少高檔住宅的供應(yīng)數(shù)量。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓不符合國(guó)家規(guī)定的土地項(xiàng)目，不允許哄抬房?jī)r(jià)投資炒房的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上。在一般狀況下，房地產(chǎn)的價(jià)格水平同居民的消費(fèi)能力是一致的，但是我國(guó)許多沿海城市的房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于許多發(fā)達(dá)國(guó)家。這是由于我國(guó)許多購(gòu)房者并不是出于自身需要購(gòu)房，而是為了投資獲利。因此我國(guó)政府為了遏制投機(jī)購(gòu)房的產(chǎn)生增加二套房購(gòu)房成本，二套房首付款比例也相應(yīng)提高，壓制了投資的人夠買房子的熱情，利用稅收調(diào)節(jié)控制緩解了購(gòu)房緊張的局面。

5.保障期房預(yù)購(gòu)者的利益

由于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間在一開(kāi)始就存在著信息不對(duì)稱的問(wèn)題，而且作為交易的雙方，一面是購(gòu)房人提前支付了資金，另一面卻是開(kāi)發(fā)商承諾多長(zhǎng)時(shí)間后交房。屬于先交錢后得到房子，一旦開(kāi)發(fā)商延遲交房。便會(huì)為購(gòu)買者一方帶來(lái)隱形的損失。

我國(guó)政府應(yīng)提出要求，當(dāng)房屋主體的一部分建成時(shí)才可以允許預(yù)售。對(duì)沒(méi)有達(dá)到預(yù)售許可的，不可以以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)交誠(chéng)意金等形式進(jìn)行銷售，在簽訂預(yù)購(gòu)合同時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供正規(guī)發(fā)票。開(kāi)發(fā)商賬目要清楚，方便國(guó)家審計(jì)人員審計(jì)。這樣可以防止開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)款項(xiàng)挪為私用，甚至卷款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。嚴(yán)格檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否按標(biāo)準(zhǔn)為小區(qū)配備設(shè)施（如值班、物業(yè)管理辦公等基本設(shè)施）。還應(yīng)將開(kāi)發(fā)商售房時(shí)所承諾的小區(qū)建設(shè)，綠化面積等一并寫(xiě)在與購(gòu)房者簽訂的預(yù)購(gòu)協(xié)議中。以此來(lái)保障消費(fèi)者的權(quán)益。（作者單位：沈陽(yáng)師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1]張紅，陳潔. 房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)結(jié)合的房地產(chǎn)投資信托[j]. 中國(guó)房地產(chǎn)金融. 2002（03）

[2]程倩寧. 中美房地產(chǎn)投資信托的比較及借鑒[j]. 福建金融. 2004（11）

[3]陳柳欽. 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示[j]. 山東財(cái)政學(xué)院學(xué)報(bào). 2005（01）

篇（10）

關(guān)鍵詞：REITs 資產(chǎn)證券化存量物業(yè)資產(chǎn)

EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托基金，一般是指采用公司或商業(yè)信托的形式，將多個(gè)投資者的資金集中起來(lái)，收購(gòu)持有房地產(chǎn)或?yàn)榉康禺a(chǎn)融資，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式，其本質(zhì)是內(nèi)含信托關(guān)系并投資于房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利與收益的基金。REITs最早于1960年誕生于美國(guó)，20世紀(jì)80年代前受法律及管理等方面的影響發(fā)展較為緩慢，20世紀(jì)80年代后期因相關(guān)法律尤其是稅收法律制度的逐步完善和支持性政策的實(shí)施得以快速發(fā)展。截至2016年末，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）的統(tǒng)計(jì)，全美REITs的權(quán)益市值已近一萬(wàn)億美元。REITs根據(jù)自身的投資范圍一般可分為權(quán)益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大類，其中權(quán)益型收益源自物業(yè)租金收益，是目前市場(chǎng)上最為主流的形式，抵押型用于發(fā)放抵押貸款，而混合型則是兩種業(yè)務(wù)的組合。REITs的出現(xiàn)和快速發(fā)展為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了新的融資與退出方式，也為中小投資者提供了參與地產(chǎn)投資的多元化通道。

一、我國(guó)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中利用基金、信托等進(jìn)行融資的情況非常普遍，但絕大部分此類融資本質(zhì)上都是為了符合相關(guān)監(jiān)管要求為開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款性質(zhì)的類銀行業(yè)務(wù)融資，其融資發(fā)起主體也往往都是銀行，基金、信托通常扮演單純的通道角色。這與廣泛集合社會(huì)大眾資金，委托專業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，參與房地產(chǎn)投資獲取收益并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的REITs模式相距甚遠(yuǎn)。目前我國(guó)內(nèi)地尚未出臺(tái)針對(duì)REITs的專門法律法規(guī)，實(shí)際的應(yīng)用和成熟市場(chǎng)相比仍然極少，但針對(duì)REITs的研究與討論卻已非常廣泛而豐富，相關(guān)配套金融、法律、市場(chǎng)體系也逐漸走向完善。2007年開(kāi)始，由中國(guó)人民銀行牽頭，聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的研究報(bào)告及管理辦法，逐步推進(jìn)REITs業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展。目前，REITs雖然在法律、法規(guī)層面仍然有諸多的空白，但在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)快速發(fā)展升級(jí)的行業(yè)需求下，2005年以來(lái)，我國(guó)內(nèi)地陸續(xù)發(fā)行了包括廣州越秀、中信啟航、蘇寧云創(chuàng)、海印股份信托收益權(quán)、萬(wàn)達(dá)穩(wěn)賺、鵬華前海萬(wàn)科等REITs或類REITs產(chǎn)品。這些產(chǎn)品有些在境外上市，有些在國(guó)內(nèi)上市，有些為公募，有些為私募，客觀上說(shuō)目前的這些產(chǎn)品與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REITs仍有一定距離。從總體層面上看，我國(guó)的REITs仍然處于不斷積累、逐漸探索與完善的階段。

二、我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs總體情況

由于目前我國(guó)內(nèi)地公開(kāi)上市交易的REITs極少，基本符合標(biāo)準(zhǔn)的只有鵬華前海萬(wàn)科 REITs一家，而香港上市的REITs卻大都有參與內(nèi)地的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，有些在甚至直接以內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目為基金基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起而成，因此本文將我國(guó)內(nèi)地與香港地區(qū)上市的REITs一并納入數(shù)據(jù)分析范圍。相較于內(nèi)地，香港地區(qū)于2003年由香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)頒布了針對(duì)REITs的專門法規(guī)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，法規(guī)對(duì)香港REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員、投資范圍、利潤(rùn)分配等進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。2005年，由香港房屋委員會(huì)作為初始發(fā)起人，上市公開(kāi)發(fā)售了香港首個(gè)REITs――領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（后于2015年8月更名為領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金），當(dāng)年即成為全球市值最大的IPO REITs。隨后香港又陸續(xù)發(fā)售了包括泓富產(chǎn)業(yè)信托、越秀產(chǎn)業(yè)信托、陽(yáng)光房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多個(gè)REITs，現(xiàn)在在香港已經(jīng)有上市REITs數(shù)量有11個(gè)，總市值約1 891億元人民幣。從性質(zhì)來(lái)看，目前上市的REITs均為權(quán)益性REITs，根據(jù)其公開(kāi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算，其5年內(nèi)平均年化凈資產(chǎn)收益率達(dá)9%。見(jiàn)表1。

三、我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs運(yùn)營(yíng)情況比較分析

（一）規(guī)模比較分析

從總規(guī)模上看，我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)的上市REITs與美國(guó)存在巨大的差異。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)，截至2016年末全美有222個(gè)REITs，其中在紐約證券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191個(gè)，全部REITs的市場(chǎng)權(quán)益價(jià)值已經(jīng)達(dá)9 779億美元，全部權(quán)益性REITs的市場(chǎng)權(quán)益價(jià)值達(dá)9 148億美元，總體規(guī)模達(dá)到我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs合計(jì)市值的36倍以上。即便僅與美國(guó)自身相比，從2010年至2016年美國(guó)REITs市值又增加了一倍以上，足見(jiàn)其快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)及我國(guó)與其的巨大差距。美國(guó)與我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs比較如表2所示。

可見(jiàn)美國(guó)REITs無(wú)論是數(shù)量、市值以及其占GDP的比例都h遠(yuǎn)超過(guò)我國(guó)，我國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)證券化水平與發(fā)達(dá)國(guó)家差距巨大，當(dāng)然也證明了我國(guó)REITs發(fā)展還存在巨大的潛力空間。

（二）行業(yè)比較分析

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得以快速發(fā)展并不斷變化。根據(jù)最新的美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)的房地產(chǎn)REITs分類標(biāo)準(zhǔn)，美國(guó)的REITs依據(jù)其行業(yè)屬性細(xì)分為9大門類，包括：辦公類/工業(yè)類、零售類、住宅類、多樣類、醫(yī)療保健類、住宿度假類、自用倉(cāng)儲(chǔ)類、森林類、抵押按揭類等。如此細(xì)致齊全的分類，且每一類細(xì)分領(lǐng)域都有專業(yè)性、競(jìng)爭(zhēng)力極強(qiáng)的公司控制與運(yùn)營(yíng)，足見(jiàn)美國(guó)REITs已經(jīng)發(fā)展成極具深度、專業(yè)化的成熟的運(yùn)行體系。根據(jù)2016年末的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，零售類REITs尤其是區(qū)域購(gòu)物中心類的REITs在美國(guó)各類REITs中的占比最大，其次是住宅類、辦公類及醫(yī)療保健類。而2010年以前規(guī)模很小的自用倉(cāng)儲(chǔ)類、數(shù)據(jù)中心類的REITs市值也已經(jīng)快速成長(zhǎng)達(dá)到683億美元及598億美元，已經(jīng)分別占據(jù)美國(guó)總體權(quán)益REITs市場(chǎng)的6%左右。

反觀我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs市場(chǎng)，一方面數(shù)量與市場(chǎng)體量都與美國(guó)差距巨大，從所涉及的行業(yè)看也僅集中于零售、辦公、酒店三類，品種非常單一，其中又以零售業(yè)REITs占比最大。以目前亞洲最大，也是唯一進(jìn)入全球市值最大REITs前20名的領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金為例，其與零售業(yè)態(tài)相關(guān)的物業(yè)及停車場(chǎng)租金收入占其REITs總收入94%，其中最為單純的商鋪?zhàn)饨鹗杖胝计淇偸杖氲?6%，相關(guān)物業(yè)主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及開(kāi)元系列酒店的酒店為主資產(chǎn)的富豪產(chǎn)業(yè)信托及開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托，其基金規(guī)模都較小。

（三）業(yè)績(jī)比較分析

根據(jù)2016年半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，A股整體凈資產(chǎn)收益率為5.49%，5年平均凈資產(chǎn)收益率為7%。香港市場(chǎng)方面，2016年半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示凈資產(chǎn)收益率為4.73%，5年平均凈資產(chǎn)收益率為6%（數(shù)據(jù)來(lái)自WIND資訊），而我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)REITs5年平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到9%，顯著高于A股及港股的平均收益水平。美國(guó)市場(chǎng)方面，截至2016年末，美國(guó)全部REITs平均收益率水平為4.33%，其中權(quán)益類REITs平均收益率水平為3.98%，同樣顯著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此總體上看，無(wú)論國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)外市場(chǎng)，上市REITs業(yè)績(jī)水平都要高于平均上市公司業(yè)績(jī)水平。

已經(jīng)在我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)上市的REITs的規(guī)模與其績(jī)效是否存在一定的趨勢(shì)關(guān)系，本文也進(jìn)行了比較分析?，F(xiàn)有上市REITs的績(jī)效（ROE）與其規(guī)模（Ln（市值））存在一定的相關(guān)性趨勢(shì)，為確認(rèn)此種相關(guān)性趨勢(shì)，論文利用STATA 12對(duì)以上兩組變量的相關(guān)性進(jìn)行了Pearson檢驗(yàn)。計(jì)算結(jié)果如上頁(yè)表3所示。

經(jīng)計(jì)算，內(nèi)地及香港上市REITs績(jī)效（ROE）與其規(guī)模（Ln（市值））的相關(guān)系數(shù)0.5503，相關(guān)性在10%顯著性水平上顯著，可以認(rèn)為其績(jī)效與規(guī)模兩者之間是具有一定相關(guān)性的?？紤]目前內(nèi)地和香港上市REITs樣本量比較小，這種相關(guān)性還有待于更大樣本量的檢測(cè)，而目前造成這種相關(guān)性的原因，一方面可能是規(guī)模增加所帶來(lái)的基金管理規(guī)模效應(yīng)，另一方面也可能是優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)吸引了更多投資者而產(chǎn)生的良性循環(huán)。

四、利用REITs盤活國(guó)有存量物業(yè)的啟示

美國(guó)的REITs之所以能得以快速發(fā)展，原因是多方面的，其中最為關(guān)鍵的原因有四個(gè)：

一是其業(yè)績(jī)表現(xiàn)長(zhǎng)期優(yōu)良。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)的REITs綜合回報(bào)率一直優(yōu)于道瓊斯工業(yè)指數(shù)，納斯達(dá)克綜合指數(shù)以及標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的綜合業(yè)績(jī)。二是REITs收益的穩(wěn)定性較好，較高風(fēng)險(xiǎn)高收益的科技類公司明顯具有更高的投資安全性，且其收益又優(yōu)于傳統(tǒng)債券，因此吸引了大量的包括養(yǎng)老基金在內(nèi)的低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資機(jī)構(gòu)。三是REITs有效地解決了其直接投資房地產(chǎn)所導(dǎo)致的流動(dòng)性變現(xiàn)困難，REITs尤其是公開(kāi)上市的REITs具有極強(qiáng)的流動(dòng)性，交易費(fèi)用極低，隨時(shí)可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)低成本變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。四是美國(guó)對(duì)REITs完善的法律監(jiān)管和REITs良好的公司治理，保證了投資者對(duì)REITs投資的信心。

以上這些REITs的優(yōu)勢(shì)對(duì)于已經(jīng)在我國(guó)香港地區(qū)和內(nèi)地上市的房地產(chǎn)REITs也是適用的，本文第三部分也證明我國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)的REITs收益超過(guò)平均收益水平?？梢?jiàn)通過(guò)REITs一方面使得投資者可以選擇這些收益相對(duì)較高、風(fēng)險(xiǎn)較低、流動(dòng)性較好的金融投資產(chǎn)品，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的投資者提供了一個(gè)非常有價(jià)值的產(chǎn)品選擇；另一方面，物業(yè)的持有人也可以通過(guò)REITs將其持有的物業(yè)予以證券化，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，靈活資產(chǎn)配置，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。從宏觀層面看，REITs顯著提升了物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效率，降低了直接物業(yè)轉(zhuǎn)讓的交易成本，并通過(guò)分散持有，統(tǒng)一委托管理的模式有效促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)?；c專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。1980年后，美國(guó)REITs行業(yè)的快速發(fā)展同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步專業(yè)化與深化，足見(jiàn)兩者相互的促進(jìn)作用。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各類物業(yè)資產(chǎn)由原來(lái)的供給嚴(yán)重不足到逐漸過(guò)剩，閑置物業(yè)資產(chǎn)不斷出現(xiàn)。2015年以來(lái)，國(guó)內(nèi)除了中心城市的住宅物業(yè)外，其他物業(yè)資產(chǎn)都頻繁發(fā)生滯銷情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨越來(lái)越大的銷售壓力。對(duì)于中大型國(guó)有企業(yè)而言，其自持的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)往往體量巨大，這其中包括酒店、辦公樓、廠房、廠區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等，這些物業(yè)基本都處于分散持有各自經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)水平不高，經(jīng)營(yíng)效率也不高，且由于大體量的整體物業(yè)可轉(zhuǎn)讓性差的特點(diǎn)，部分經(jīng)營(yíng)不良的物業(yè)資產(chǎn)反而成了拉低很多國(guó)有企業(yè)整體凈資產(chǎn)收益水平的包袱。如果能通過(guò)REITs將這些存量物業(yè)資產(chǎn)予以證券化，一方面可盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，并通過(guò)專業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高資產(chǎn)使用效率；另一方面也為金融市場(chǎng)投資者提供了風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益較高且穩(wěn)定的金融投資產(chǎn)品?；诖耍M快通過(guò)頂層設(shè)計(jì)，完善國(guó)內(nèi)REITs法律法規(guī)，解決REITs在國(guó)內(nèi)的重復(fù)征稅等制度障K問(wèn)題，引導(dǎo)REITs的快速健康發(fā)展具有非常重大的意義。相關(guān)從業(yè)者也應(yīng)緊密關(guān)注此領(lǐng)域的發(fā)展及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的變化與機(jī)遇。Z