序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號(hào) F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地被征用為國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來(lái)源與收入來(lái)源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國(guó)內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過(guò)程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問(wèn)題。物資準(zhǔn)備不足，例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來(lái)一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆遷評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問(wèn)題[5]。二是拆遷評(píng)估過(guò)程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問(wèn)題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1 來(lái)源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來(lái)源于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過(guò)程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢問(wèn)了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過(guò)程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過(guò)以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國(guó)已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量?jī)x器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈?guó)許多集體土地上的房屋一般情況下都沒(méi)有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無(wú)誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問(wèn)題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來(lái)源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國(guó)，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過(guò)對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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篇（2）

隨著經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加劇，城市區(qū)域在不斷擴(kuò)大，這就加快了農(nóng)村土地建設(shè)。越來(lái)越多農(nóng)村集體土地住宅區(qū)被征用為國(guó)有建設(shè)用地或者是城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用途，面臨拆遷及補(bǔ)償評(píng)估問(wèn)題。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系著評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來(lái)源以及資金收入。由于在集體住宅拆遷過(guò)程中存在的一定的利益關(guān)系，造成評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。通過(guò)實(shí)踐調(diào)查分析，當(dāng)前房屋拆遷評(píng)估中，面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不僅需要提高評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能之外還需要保證評(píng)估結(jié)果不損害被征收房屋人的權(quán)益。通過(guò)對(duì)集體土地住宅拆遷過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，在科學(xué)、公平、公正地評(píng)估原則中，加強(qiáng)防范措施，在評(píng)估過(guò)程中做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高集體土地住宅拆遷評(píng)估工作質(zhì)量和水平。

一、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)分析

1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

農(nóng)村集體住宅拆遷評(píng)估中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包含估價(jià)機(jī)構(gòu)本身估計(jì)水平以及管理問(wèn)題造成內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的存在，具體表現(xiàn)在：估價(jià)水平因素影響。拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足影響評(píng)估結(jié)果，主要包括物資準(zhǔn)備：對(duì)相關(guān)的測(cè)量器材，及其類型以及測(cè)量的精度標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，對(duì)拆遷評(píng)估工作帶來(lái)負(fù)面影響；拆遷程序問(wèn)題，由于住宅拆遷評(píng)估工作中，沒(méi)有按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程具體進(jìn)行，導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)加劇。最后，由于拆遷現(xiàn)場(chǎng)對(duì)測(cè)量結(jié)果造成的影響。這些因素都會(huì)影響最終的評(píng)估結(jié)果，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)糾紛等。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，遇到房屋結(jié)構(gòu)不合理、附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量不規(guī)范、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫不規(guī)范都會(huì)影響評(píng)估的最終結(jié)果。另外在評(píng)估機(jī)構(gòu)中，沒(méi)有按照標(biāo)準(zhǔn)形式填寫報(bào)告，同樣會(huì)增加評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題很難確定估價(jià)對(duì)象拆遷補(bǔ)償?shù)暮侠硇?、客觀性以及規(guī)范性。

管理體制導(dǎo)致內(nèi)部出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)在集體土地住宅拆遷過(guò)程中的管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，由于管理方面存在問(wèn)題，最終導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員在培訓(xùn)管理中以及在相關(guān)獎(jiǎng)懲制度等問(wèn)題，最終導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題影響正常工作。由于缺乏相關(guān)的制度保障，在評(píng)估工作中不能按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，缺乏人員、評(píng)估時(shí)間長(zhǎng)等不良因素，最終影響評(píng)估報(bào)告。

2、農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估的外部風(fēng)險(xiǎn)

土地住宅拆遷評(píng)估工作中，其外部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于委托方單位的部分人員以及拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人。其中在委托單位方的部分人員中，由于受到個(gè)別人員故意干涉，影響了房地產(chǎn)拆遷評(píng)估人員的獨(dú)立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告不具有實(shí)效性。根據(jù)拆遷補(bǔ)償評(píng)估的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托方對(duì)拆遷范圍內(nèi)的對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)及其評(píng)估過(guò)程中要按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件具體實(shí)施，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)人員在業(yè)務(wù)交流中要經(jīng)常與委托人加強(qiáng)交流，確保估價(jià)人在補(bǔ)償評(píng)估工作中按照委托人的要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，若在評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)行為，則就會(huì)影響評(píng)估效果，造成評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。特別是大范圍、大規(guī)模住宅區(qū)拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于設(shè)計(jì)的補(bǔ)償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行估價(jià)干預(yù)，影響評(píng)估工作，最終達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評(píng)估工作出現(xiàn)了弊端。

由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人造成評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。具體工作中房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。因此在面對(duì)評(píng)估的過(guò)程中，估價(jià)人員要與拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人針對(duì)估價(jià)對(duì)象問(wèn)題的具體情況進(jìn)行了解，并且參照現(xiàn)象狀況做實(shí)地調(diào)查和研究，確保產(chǎn)權(quán)人積極配合評(píng)估業(yè)務(wù)。在具體評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人要積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，并且要針對(duì)拆遷范圍內(nèi)房屋附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員認(rèn)真評(píng)定，避免產(chǎn)生積極影響。當(dāng)評(píng)估過(guò)程中，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善時(shí)，估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中遇到不完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，其估價(jià)人員在拆遷過(guò)程中不能落實(shí)相關(guān)的責(zé)任和制度，容易造成房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人之間相互勾結(jié)，最終影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估的合理性和公正性。

二、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估的防范措施

目前農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估過(guò)程中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重制約著補(bǔ)償評(píng)估工作順利進(jìn)行，筆者通過(guò)上述介紹和研究，結(jié)合自身多年工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)并歸納出一些解決施工管理中存在風(fēng)險(xiǎn)的建議和防范措施，針對(duì)上述房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中的內(nèi)、外部風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償中不合理的現(xiàn)象加以控制。避免由于補(bǔ)償評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題的出現(xiàn)，最大限度的避免在評(píng)估中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提高集體土地住宅拆遷評(píng)估的公平、公正以及客觀性。具體防范對(duì)策表現(xiàn)在：

1、加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范

首先要加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升評(píng)估人員的理論知識(shí)以及技能培訓(xùn)。在拆遷評(píng)估中，評(píng)估人員對(duì)評(píng)估物調(diào)查和統(tǒng)計(jì)時(shí)，要按照相關(guān)規(guī)定具體進(jìn)行，在測(cè)量?jī)x器的使用以及集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外在對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)中，還要注重對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程，強(qiáng)化其對(duì)計(jì)算機(jī)操作能力，如何正確輸入電腦、輸入數(shù)據(jù)以及核對(duì)表格等，要求補(bǔ)償評(píng)估人員要加強(qiáng)其技能操作，在對(duì)估價(jià)對(duì)象做出合理定價(jià)之后，提高估價(jià)報(bào)告的準(zhǔn)確性和有效性。

集體土地住宅拆遷評(píng)估工作中，針對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)加以防范和控制，還需要估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行具體規(guī)定和落實(shí)，在具體工作中，確保拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)人員完整內(nèi)業(yè)以及外業(yè)的相關(guān)工作，評(píng)估過(guò)程中要?jiǎng)澐智遑?zé)任，嚴(yán)格按照制度進(jìn)行，提高補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量和水平。具體規(guī)定如下：針對(duì)外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表格一定要填寫規(guī)范，按照相關(guān)要求進(jìn)行，外業(yè)人員在調(diào)查中必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范填寫調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，另外在外業(yè)調(diào)查表格上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人的相關(guān)信息等，要完善表格內(nèi)容，避免在填寫過(guò)程中出現(xiàn)漏洞等問(wèn)題，影響最終的評(píng)估結(jié)果，造成責(zé)任推卸等不良現(xiàn)象。另外，在內(nèi)業(yè)處理過(guò)程中，同樣要?jiǎng)澐智逑嚓P(guān)人的責(zé)任，這些包括外業(yè)人員在調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦輸入、輸出等環(huán)節(jié)，確保在電子數(shù)據(jù)的錄入中要注明具體錄入人，在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)，撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員的姓名等基礎(chǔ)信息，避免造成補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告出現(xiàn)責(zé)任推卸現(xiàn)象，要具體追究到人。另外，在補(bǔ)償報(bào)告審核環(huán)節(jié)中，審核人員要在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真仔細(xì)審核，并且要進(jìn)一步加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印，確保整個(gè)審核工作圓滿完成，最終提升補(bǔ)償評(píng)估工作的效率和質(zhì)量，為估價(jià)對(duì)象提供合理的判定標(biāo)準(zhǔn)。

2、集體土地住宅拆遷評(píng)估的外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在補(bǔ)償評(píng)估工作中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)，具體對(duì)委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人加強(qiáng)防范措施，提高補(bǔ)償評(píng)估工作的公正性和精確性。首先針對(duì)來(lái)源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范。加強(qiáng)政府組織能力，針對(duì)接受拆遷評(píng)估對(duì)象的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理和控制，嚴(yán)格打擊委托方評(píng)估人員受到拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人利益賄賂行為，避免委托方部分人與拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人之間形成不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨?，借用自身委托方的身份?lái)干預(yù)集體土地住宅拆遷評(píng)估工作，以不合理的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)甚至是經(jīng)濟(jì)損失問(wèn)題。另外，拆遷補(bǔ)償評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人為了得到更好的拆遷補(bǔ)償，在評(píng)估過(guò)程中采用了不正當(dāng)交易行為，對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托人員進(jìn)行利益賄賂，這種不正當(dāng)?shù)男袨椋瑯訒?huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果受到影響，給集體土地住宅拆遷評(píng)估工作帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在防范外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，需要房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施的基礎(chǔ)上，針對(duì)委托方以及相關(guān)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)防范教育，以嚴(yán)厲的制度規(guī)范委托機(jī)構(gòu)及其業(yè)務(wù)人員的行為，避免出現(xiàn)虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象，針對(duì)不能遵守職業(yè)道德規(guī)范的行為采取刑事處罰，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估中，針對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)防范，相關(guān)結(jié)構(gòu)的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權(quán)，為了不正當(dāng)?shù)睦娑鴮⒀a(bǔ)償評(píng)估工作的業(yè)務(wù)受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅(jiān)持合法、公平以及客觀、公正的原則，采用正當(dāng)合理的方式和程序?qū)w土地住宅拆遷工作進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德以及行為規(guī)范，受到刑事處罰。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)化在建設(shè)過(guò)程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強(qiáng)化管理，本文重點(diǎn)分析了集體土地住宅拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作中存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及其外部風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其制定了相應(yīng)的防范措施，進(jìn)一步規(guī)范補(bǔ)償評(píng)估行為和工作，在具體評(píng)估過(guò)程中，要求評(píng)估人員嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范，在認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，做好各種防范措施，確保房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)模有效開發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估市場(chǎng)，提高補(bǔ)償評(píng)估工作的客觀、公正性，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)影響。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

了解民情民意、集中民間智慧是制定政策的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)民主決策、科學(xué)決策的關(guān)鍵。從我市房屋拆遷（征收）工作實(shí)踐證明，充分了解民情、掌握民意、吸納民智，能夠最大限度地確保房屋拆遷（征收）決策科學(xué)，最大程度地凝聚社會(huì)力量，防止因決策不當(dāng)帶來(lái)?yè)p害群眾利益的問(wèn)題。這是實(shí)施房屋拆遷（征收）的重要基礎(chǔ)。

（二）實(shí)施社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是實(shí)施房屋征收的重要依據(jù)

房屋拆遷（征收）的目的是加快城市建設(shè)步伐，改善城市面貌，改善居民的居住條件，提高城市的綜合功能，增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。這是推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化改革的必然結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。但在實(shí)施過(guò)程中，需要平衡和協(xié)調(diào)私有財(cái)產(chǎn)和公共利益及城市建設(shè)需要的關(guān)系，使合法私有財(cái)產(chǎn)得到更為有效的保護(hù)。因此，更多的傾聽民意、了解民情、掌握實(shí)施房屋拆遷（征收）之前可能面臨的問(wèn)題和制定解決問(wèn)題的方案是實(shí)施房屋征收的重要依據(jù)。

（三）實(shí)施社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是實(shí)施房屋征收的重要環(huán)節(jié)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令2011年590號(hào)）第12條規(guī)定市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

二、我市房屋拆遷（征收）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估發(fā)展的兩個(gè)主要階段

（一）在房屋拆遷項(xiàng)目過(guò)程中實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段（2011年前）

按照2005年《市委辦公廳、市政府辦公廳關(guān)于印發(fā)建立穩(wěn)定工作新體制、新機(jī)制、新制度的若干方案制度規(guī)則規(guī)定細(xì)則的通知》（沈委辦發(fā)[2008]7號(hào)）中《關(guān)于對(duì)重大建設(shè)、改革項(xiàng)目實(shí)施穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的規(guī)定》文件精神，我市起草了《城市房屋拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施辦法》，把穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作為房屋拆遷審批重要程序，成為全國(guó)首創(chuàng)的新舉措。此階段也是我市實(shí)施社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的起步階段。雖然對(duì)保證拆遷工作順利開展，取得我市和諧拆遷、平安拆遷良好局面起到了一定作用，但也存在以下幾個(gè)問(wèn)題。

一是制度的制定缺乏有效的法律支撐。我市房屋拆遷穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估起步較早，是在建立我市穩(wěn)定工作新體制、新制度、新機(jī)制形勢(shì)下逐步摸索建立起來(lái)的?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）以及《遼寧省城市房屋拆遷管理辦法》（省政府令[2002]年145號(hào)）以及《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令[2004]31號(hào)）文件中并沒(méi)有在拆遷許可之前必須施行穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的規(guī)定。而且也與《行政許可法》不得隨意設(shè)定、增加行政許可的審批程序和環(huán)節(jié)的規(guī)定相沖突。

二是制度的實(shí)施缺少有效的評(píng)估手段。我市起草的《城市房屋拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施辦法》圍繞房屋拆遷事項(xiàng)可能存在的穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，開展合法性、合理性、可行性的評(píng)估工作，分析評(píng)估不穩(wěn)定隱患和問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)程序和可控程度，并對(duì)房屋拆遷事項(xiàng)易引發(fā)穩(wěn)定的關(guān)鍵點(diǎn)予以明確。但只停留在參與評(píng)估的專家的感性認(rèn)識(shí)階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系等的具體規(guī)定，缺少有效的評(píng)估手段。

三是制度的實(shí)施缺乏主動(dòng)性?！冻鞘蟹课莶疬w風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施辦法》中規(guī)定了市聯(lián)席會(huì)議是全市穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，市大廳是全市穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的工作機(jī)構(gòu)，各地區(qū)黨委、政府是本區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估責(zé)任主體，但由于房屋拆遷實(shí)施穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是一項(xiàng)新規(guī)定，是一個(gè)新生事物，從接受的過(guò)程和實(shí)施過(guò)程來(lái)看，缺乏評(píng)估的主動(dòng)性，存在“要我做”的心態(tài)。從評(píng)估的前期民調(diào)工作開展和評(píng)估相關(guān)資料的準(zhǔn)備來(lái)看，還缺乏主動(dòng)細(xì)致的工作程序和環(huán)節(jié)。

四是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè)定沒(méi)有更廣泛的被拆遷人的參與和建議權(quán)?！冻鞘蟹课莶疬w風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施辦法》規(guī)定房屋拆遷穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是房屋拆遷許可的前置條件。就風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容，過(guò)多的考慮了項(xiàng)目的合法性，而就補(bǔ)償?shù)暮侠硇砸约帮L(fēng)險(xiǎn)的可控性，由于拆遷許可之前，項(xiàng)目的實(shí)施主體并沒(méi)有和被拆遷人進(jìn)行更多的溝通，就補(bǔ)償方案和補(bǔ)償計(jì)劃以及回遷安置方案等群眾關(guān)心的問(wèn)題，被拆遷人也無(wú)法得到明確的意見和更多的參與，從而增加了被拆遷人的抵觸情緒。

（二）在房屋征收項(xiàng)目中實(shí)施社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段（2011年后）

2011年1月21日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）頒布實(shí)施，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作為房屋征收決定前的必要程序和重要步驟，我市房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)入了規(guī)范化操作階段。此階段有如下特點(diǎn)。

第一，建立了相對(duì)完整的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。按照市政府要求，我市房屋征收實(shí)行市、區(qū)兩級(jí)管理體制，各區(qū)政府為房屋征收主體，為了使風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作更具操作性，我市制定了《國(guó)有土地上房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作流程》，明確項(xiàng)目評(píng)估申報(bào)程序、項(xiàng)目評(píng)估民意調(diào)查程序、項(xiàng)目組織論證程序及項(xiàng)目審批程序和保障措施等，國(guó)有土地上房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)現(xiàn)常態(tài)化、規(guī)范化、制度化。

篇（4）

1 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估特殊性分析

1.1 對(duì)象特殊性

房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的估價(jià)對(duì)象較為復(fù)雜，種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會(huì)同時(shí)遇到住宅、店面、辦公樓、車庫(kù)等不同物業(yè)類型，一次拆遷中往往會(huì)面對(duì)大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)小區(qū)，這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有，在一次拆遷評(píng)估中，估價(jià)結(jié)果既要有整體價(jià)格，更要有分戶結(jié)論。

1.2 市場(chǎng)特殊性

拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益的前提下來(lái)實(shí)施拆遷改建項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)利益來(lái)源于改建項(xiàng)目，而不是拆遷房屋的本身，更不是雙方一致的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。這樣特殊的交易條件和交易過(guò)程，與一般意義上的“公開市場(chǎng)”不相同，其形成的拆遷補(bǔ)償價(jià)格很難是公平價(jià)格，由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場(chǎng)也是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，是一個(gè)不完全的公開市場(chǎng)。

1.3 原則特殊性

（1）“合法原則”。“合法原則”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。

第一：就合法產(chǎn)權(quán)來(lái)看，一般評(píng)估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外，還包括部分可以進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，如附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。

第二：就合法使用來(lái)看，拆遷房有許多存在著實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問(wèn)題，拆遷補(bǔ)償中牽涉到房屋用途確定時(shí)，除合法原則外還要同時(shí)遵循當(dāng)?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定，如“營(yíng)業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺(tái)前變更默許原則”等，產(chǎn)權(quán)用途為住宅，但卻有可能按商業(yè)用房類型來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償。

（2）“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價(jià)中，在合法原則前提下，在各種可能的利用方式中，選擇其中最大收益的使用方式來(lái)確定估價(jià)結(jié)果。一般來(lái)說(shuō)，等待拆除的房屋是不具有以下價(jià)值的，比如說(shuō)：轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等，雖然從理論上講，拆遷評(píng)估中沒(méi)有絕對(duì)排除最高最佳使用原則，但實(shí)際上在拆遷市場(chǎng)中它卻真正難以應(yīng)用。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)拆遷評(píng)估存在問(wèn)題分析

2.1評(píng)估市場(chǎng)秩序混亂

根據(jù)我國(guó)有關(guān)房屋拆遷制度規(guī)定，房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具有拆遷評(píng)估資格，并且需要有專業(yè)的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，然而現(xiàn)實(shí)中很多城市在進(jìn)行拆遷中容忍一些沒(méi)有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷進(jìn)行評(píng)估，例如，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和一些審計(jì)機(jī)構(gòu)。這就使得一些機(jī)構(gòu)為了獲取利益做出違規(guī)評(píng)估，從而損害被拆遷人的正當(dāng)權(quán)益，造成拆遷評(píng)估市場(chǎng)的混亂。

2.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性

過(guò)去房地產(chǎn)拆遷機(jī)構(gòu)屬于房產(chǎn)管理部門，雖然經(jīng)過(guò)改革，房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立門戶，但房產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)卻依然受到房產(chǎn)監(jiān)管部門的影響，未能完全獨(dú)立于房產(chǎn)管理部門單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。

在具體操作中，會(huì)有一些拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取拆遷方的長(zhǎng)期合作，進(jìn)而屈從于這些部門，從而喪失自身的獨(dú)立性，進(jìn)而使拆遷評(píng)估成了一個(gè)多方利益的爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理部門和拆遷公司。

2.3評(píng)估方法的缺陷性

在正常評(píng)估操作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)勘察情況，慎重的確立朝向、成新、樓層等評(píng)估系數(shù)，選擇合理的預(yù)算方案，進(jìn)行精確的評(píng)估。但是在現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)拆遷評(píng)估中，大多是以基準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn)，結(jié)合區(qū)位、交通、成新等系數(shù)進(jìn)行評(píng)估，而這種評(píng)估方法本身就存在很大漏洞。

3 針對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問(wèn)題應(yīng)對(duì)措施分析

3.1建立完善的市場(chǎng)評(píng)估制度

首先，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要完善自己的制度建設(shè)，對(duì)評(píng)估方案，評(píng)估策略進(jìn)行有效實(shí)施，評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也要對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行公開、透明、公正的招標(biāo)制度建設(shè)，避免受拆遷方或其他諸多方面的影響。

其次，拆遷機(jī)構(gòu)應(yīng)該堅(jiān)持公開公正的原則，通過(guò)正當(dāng)?shù)某绦蜻x出比較合適的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)。

最后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守拆遷規(guī)定，履行自己的監(jiān)管制度，建立一套完善的評(píng)估信譽(yù)檔案制度，對(duì)所有的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案并進(jìn)行信譽(yù)等級(jí)劃分，以此來(lái)約束和提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估信譽(yù)和評(píng)估質(zhì)量。

3.2堅(jiān)持公平性原則

在拆遷評(píng)估過(guò)程中，既要堅(jiān)持拆遷機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位的平等性，又要把握拆遷雙方地位的平等性，堅(jiān)持公平平等的原則。

首先，在評(píng)估過(guò)程中，要保持評(píng)估的獨(dú)立性，不能受拆遷方或其他機(jī)構(gòu)的影響，要做出科學(xué)準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告，按照評(píng)估程序，依照相關(guān)法律，對(duì)房產(chǎn)拆遷進(jìn)行公正透明的評(píng)估。

其次，在拆遷評(píng)估過(guò)程中，要正確處理拆遷雙方之間的關(guān)系，平等對(duì)待雙方，不能因?yàn)榈匚徊町?，而?dòng)搖自己的評(píng)估策略。要保障被拆遷人的合法權(quán)益，避免在拆遷中受到嚴(yán)重?fù)p失，主動(dòng)配合拆遷機(jī)構(gòu)工作，避免加重拆遷機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)，保障拆遷評(píng)估的正常實(shí)施。

3.3完善評(píng)估策略

（1）對(duì)拆遷房地產(chǎn)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)拆遷管理相關(guān)政策規(guī)定，在拆遷過(guò)程中，需要按照房屋的實(shí)際價(jià)值對(duì)被拆遷人員進(jìn)行補(bǔ)償安置。這種規(guī)定，需要拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)在拆遷中對(duì)拆遷房屋進(jìn)行全面的分析評(píng)測(cè)，包括房屋位置、標(biāo)定地價(jià)、重置價(jià)格、房屋用途等方面進(jìn)行綜合分析。綜合分析最宜采用成本法進(jìn)行估價(jià)，成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法，其評(píng)估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。

（2）明確評(píng)估時(shí)間點(diǎn)

在拆遷評(píng)估中，對(duì)拆遷房地產(chǎn)和安置房屋進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，需要確立有效的評(píng)估時(shí)間。拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，所以在評(píng)估中要充分考慮拆遷時(shí)點(diǎn)，具體包括拆遷日期、拆遷證件的發(fā)放、開拆時(shí)間、拆遷完工以及安置等拆遷時(shí)間點(diǎn)。

4 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)因素及防范措施

4.1 風(fēng)險(xiǎn)因素

第一：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。在拆遷過(guò)程中，為估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本估價(jià)方法是成本法、收益法和市場(chǎng)法。從估價(jià)理論角度來(lái)看，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐。

第二：人為風(fēng)險(xiǎn)。由于城市房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)規(guī)模大、收益豐厚，受利益的驅(qū)使，估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在不能了解拆遷項(xiàng)目的具體情況時(shí)，盲目估價(jià)，忽視了估價(jià)專業(yè)技術(shù)和服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)不合。

第三：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的變化受很多因素的影響，其中政策的變化是估價(jià)人員不可預(yù)期的，而現(xiàn)行的城市房屋估價(jià)政策、法規(guī)和制度還不完善。

4.2 風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先：加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的繼續(xù)教育課程學(xué)習(xí)。

加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的繼續(xù)教育課程學(xué)習(xí)和考核，學(xué)習(xí)成熟的拆遷估價(jià)模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價(jià)人員的估價(jià)技術(shù)有據(jù)可依。由權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)拆遷估價(jià)技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來(lái)。

其次：提高估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)，公正對(duì)待房屋拆遷估價(jià)工作。

在城市房屋拆遷過(guò)程中，對(duì)拆遷房屋進(jìn)行的估價(jià)，由于涉及眾多群眾的切身利益。估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員必須恪守職業(yè)道德，公平、公正地對(duì)估價(jià)項(xiàng)目做出客觀、合理的價(jià)格評(píng)估，對(duì)維護(hù)大多數(shù)群眾利益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定關(guān)系重大。

最后：建立多層次的城市房屋拆遷估價(jià)監(jiān)督機(jī)制。

建立房屋拆遷估價(jià)監(jiān)督機(jī)制，就要建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。它是在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)任務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品，估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施，保證估價(jià)的真實(shí)可靠及科學(xué)公正性。房地產(chǎn)工作人員要不斷的提高自身的素質(zhì)，公正對(duì)待房屋拆遷估價(jià)工作，保證我國(guó)房屋拆遷估價(jià)工作順利有序的進(jìn)行。

篇（5）

目前，土地拆遷資金審計(jì)，主要采取土地成本評(píng)審的方式，部分地區(qū)開始引入土地一級(jí)開發(fā)全過(guò)程跟蹤審計(jì)的模式，但主要也以事后審計(jì)為主，對(duì)征地拆遷資金審計(jì)監(jiān)督難度較大。一方面，土地成本評(píng)審大多是在拆遷結(jié)束以后進(jìn)行，房屋及附屬設(shè)施已拆除完畢，審計(jì)時(shí)接觸的資料多為書面材料，既多又雜，被審計(jì)單位提供的數(shù)據(jù)真實(shí)性很難考證。加之涉及的群眾面廣，房屋結(jié)構(gòu)參差不齊，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，難以對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行很好的監(jiān)督。即使采用全過(guò)程跟蹤審計(jì)的模式，由于一般的征地拆遷項(xiàng)目拆遷量較大，拆遷簽約集中，審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的抽查率也不可能達(dá)到100%，對(duì)征地拆遷補(bǔ)償資金的監(jiān)管也難免出現(xiàn)紕漏。此外，由于近年土地征遷過(guò)程中各種違規(guī)違紀(jì)案件高發(fā)、多發(fā)，組織實(shí)施征地拆遷的各級(jí)政府部門為了規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)特殊的補(bǔ)償事項(xiàng)進(jìn)行決策時(shí)往往要求審計(jì)部門參與，審計(jì)部門充當(dāng)了運(yùn)動(dòng)員和裁判員的雙重角色，導(dǎo)致審計(jì)部門的獨(dú)立性缺失，降低了審計(jì)的監(jiān)督作用，而假如審計(jì)部門一旦發(fā)表了不同意見便被冠以阻礙拆遷工作的帽子，審計(jì)部門往往處于尷尬境地。另一方面，征地拆遷專項(xiàng)資金審計(jì)主要采取政府審計(jì)機(jī)關(guān)組織為主，但由于政府審計(jì)機(jī)關(guān)人員配置有限，現(xiàn)有的崗位配置在應(yīng)對(duì)本級(jí)政府及上級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)安排的審計(jì)任務(wù)已捉襟見肘，大部分征地拆遷審計(jì)項(xiàng)目只能采取委托中介機(jī)構(gòu)開展審計(jì)的模式，而中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)水平參差不齊，諸如土地地籍調(diào)查及測(cè)繪、房屋調(diào)查及測(cè)繪、工程造價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的能力還有待提高，同時(shí)大部分征地拆遷項(xiàng)目政府批復(fù)的方案不盡完善、有實(shí)務(wù)指導(dǎo)性的實(shí)施方法和方案，導(dǎo)致征地拆遷資金審計(jì)達(dá)不到預(yù)期的效果。

二、征地拆遷工作過(guò)程中存在的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

（一）征地拆遷手續(xù)不齊存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)沒(méi)有得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)，用地規(guī)劃未得到許可，未取得土地使用權(quán)批文，沒(méi)有取得征地拆遷范圍紅線圖及相關(guān)手續(xù)，有的甚至沒(méi)有取得拆遷許可證，未進(jìn)行公告，有關(guān)部門為了趕進(jìn)度、及時(shí)交地，等不及批復(fù)即開始拆遷。各級(jí)政府為了確保征地拆遷資金的安全高效運(yùn)行，要求審計(jì)機(jī)關(guān)及時(shí)開展跟蹤審計(jì)，尤其是在相關(guān)補(bǔ)償方案未制定和批復(fù)，缺少必要的土地權(quán)屬調(diào)查、房屋測(cè)繪成果的情況下實(shí)施審計(jì)，加大了審計(jì)工作難度和審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（二）征地拆遷審計(jì)實(shí)施程序和估價(jià)方式不夠規(guī)范征地拆遷工作中涉及的房屋拆遷公司、房地產(chǎn)估價(jià)公司等其他相關(guān)單位，多由拆遷區(qū)域主管部門或下屬單位直接委托產(chǎn)生，缺少必要的招投標(biāo)程序和監(jiān)督。拆遷安置補(bǔ)償時(shí)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，但補(bǔ)償范圍、房屋結(jié)構(gòu)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能很好界定，而相關(guān)部門直接以中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的數(shù)字作為簽訂補(bǔ)償協(xié)議的依據(jù)。此外，同一地域內(nèi)的估價(jià)實(shí)施辦法有時(shí)也不盡相同，差異較大，被拆遷人反映強(qiáng)烈，容易激化各種矛盾，同時(shí)拆遷過(guò)程中對(duì)于涉及資產(chǎn)、設(shè)備補(bǔ)償時(shí)，往往由參與拆遷的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，未另行委托具有專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果的有效性及合理性存在缺陷。（三）審計(jì)機(jī)關(guān)的獨(dú)立性得不到保證審計(jì)機(jī)關(guān)本來(lái)作為政府第三方實(shí)施過(guò)程性監(jiān)督，可以在一定程度上避免拆遷單位、被拆遷戶與上級(jí)管理部門之間相互勾結(jié)而套取補(bǔ)償資金，在源頭上及時(shí)防范和遏制腐敗行為，但目前執(zhí)行的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際情況存在脫節(jié)的情況，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償難度加大，超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償事項(xiàng)時(shí)有發(fā)生，同時(shí)近年參與征地拆遷工作被問(wèn)責(zé)或追究法律責(zé)任的的工作人員逐年增多，為推卸責(zé)任或減少風(fēng)險(xiǎn)，拆遷實(shí)施主體在碰到棘手的補(bǔ)償事項(xiàng)且需要突破現(xiàn)有政策標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往讓審計(jì)人員參與決策，過(guò)分?jǐn)U大審計(jì)人員的職能，審計(jì)人員在審計(jì)獨(dú)立性方面存在挑戰(zhàn)，可能成為拆遷實(shí)施主體推卸責(zé)任的借口。（四）部分拆遷實(shí)施主體單位內(nèi)部控制薄弱，自由裁量權(quán)過(guò)高，政策執(zhí)行過(guò)程透明度低已實(shí)施或正在實(shí)施的征地拆遷項(xiàng)目，大部分拆遷主體單位未建立征地拆遷相關(guān)工作管理內(nèi)部控制制度，明確規(guī)范區(qū)域內(nèi)征地拆遷各環(huán)節(jié)工作職責(zé)和控制措施。拆遷過(guò)程中拆遷主體單位與拆遷公司職責(zé)不明，由拆遷主體成立的工作組與拆遷公司共同參與拆遷工作，遇到特殊問(wèn)題和困難，大多采取召開拆遷專題辦公會(huì)研究后超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和范圍進(jìn)行補(bǔ)償安置，且標(biāo)準(zhǔn)不一，自由裁量權(quán)過(guò)高。標(biāo)準(zhǔn)不一的結(jié)果，使得政策執(zhí)行過(guò)程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引發(fā)社會(huì)矛盾。（五）部分政策可操作性較差，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與市場(chǎng)接軌部分地區(qū)的土地征收及房屋補(bǔ)償依據(jù)的政策是多年未進(jìn)行修訂，個(gè)別地區(qū)重新制定和的征地拆遷補(bǔ)償政策也基本未與市場(chǎng)接軌，近年跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展和物價(jià)的上漲因素，原制定的標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)，有悖于市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的原則，被拆遷人取得補(bǔ)償利益相對(duì)較低，使被拆遷人的心里預(yù)期落差大，拆遷工作難以推進(jìn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與市場(chǎng)真正接軌，被拆遷人存在抵觸情緒，是房屋拆遷難最核心的原因，為了完成拆遷任務(wù)，拆遷主體單位往往以專題簽報(bào)或會(huì)議紀(jì)要的形式來(lái)提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖符合客觀事實(shí)，卻與現(xiàn)有的各種拆遷政策規(guī)定相悖，審計(jì)機(jī)關(guān)如直接把拆遷主體單位的簽報(bào)、會(huì)議紀(jì)要作為標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，就存在有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)之嫌。但是，如果審計(jì)人員堅(jiān)持要求按現(xiàn)行的各種拆遷政策標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行，則可能導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法進(jìn)行，從而影響部分重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，審計(jì)機(jī)關(guān)可能被推向缺乏靈活性、阻礙項(xiàng)目工作推進(jìn)的風(fēng)口浪尖上，從而使審計(jì)工作處理被動(dòng)甚至無(wú)法開展。

篇（6）

關(guān)鍵詞： 重大工程項(xiàng)目；電網(wǎng)工程；社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)估

Key words： major projects；power grid project；social stability risk；evaluation

中圖分類號(hào)：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）31-0049-04

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，一系列重大工程項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，這對(duì)所在地的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及社會(huì)發(fā)展都起了一定的推動(dòng)作用，但是，由于有的重大工程項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償不合理、忽視生態(tài)環(huán)境保護(hù)等，從而引發(fā)了一些，如，寧波鎮(zhèn)海PX項(xiàng)目事件、滬杭磁懸浮引發(fā)市民集體散步事件等。深入探究這些重大背后的原因，大多是由于對(duì)涉及廣大群眾切身利益的重大項(xiàng)目論證、評(píng)估不夠充分，或者對(duì)重大改革政策出臺(tái)后果預(yù)測(cè)不足而導(dǎo)致的。為此，有必要對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。電網(wǎng)工程項(xiàng)目屬于重大工程項(xiàng)目，它投資大、建設(shè)期長(zhǎng)，從項(xiàng)目規(guī)劃、審批、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收，牽涉到土地預(yù)審、規(guī)劃紅線、環(huán)境評(píng)價(jià)、土地征用、青苗賠償?shù)榷鄠€(gè)環(huán)節(jié)，社會(huì)影響面大，如果項(xiàng)目立項(xiàng)前評(píng)估不夠充分，將有可能造成一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，將社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)理論引入電網(wǎng)工程項(xiàng)目，并對(duì)其進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，既能保證工程項(xiàng)目決策的科學(xué)性、民主性，保證電網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)與社會(huì)的協(xié)調(diào)性發(fā)展，也能從源頭上減少或預(yù)防社會(huì)矛盾，從而維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

1 重大工程項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估概念

“重大工程項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”是指，對(duì)實(shí)施重大工程項(xiàng)目可能影響社會(huì)穩(wěn)定的各種因素進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)、分析、研判，評(píng)估其發(fā)生危害社會(huì)穩(wěn)定的可能性，并區(qū)別不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略和預(yù)案，采取針對(duì)性措施有效規(guī)避、預(yù)防、降低、控制、化解社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，確保重大工程項(xiàng)目順利實(shí)施的一系列工作總稱。[1]

2 重大工程項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)例分析

本文將以凱里某500kV變電站工程項(xiàng)目的建設(shè)為例，對(duì)其進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。電網(wǎng)建設(shè)工程項(xiàng)目是國(guó)家重要的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，隨著黔東南工業(yè)的大發(fā)展，該變電站的建設(shè)將對(duì)凱里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著很大的推動(dòng)作用，如，建設(shè)的凱里爐山工業(yè)園區(qū)、黔東工業(yè)園區(qū)等都需要電力支撐。但是，由于該項(xiàng)目牽涉到土地預(yù)審、規(guī)劃紅線、環(huán)境評(píng)價(jià)、土地征用、青苗賠償?shù)榷鄠€(gè)環(huán)節(jié)，社會(huì)影響面大，如果立項(xiàng)前評(píng)估不夠充分，將有可能造成一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。如，施工沖突、法律糾紛等，為了有效分析和控制該項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，有必對(duì)其進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

2.1 凱里某500kV變電站工程項(xiàng)目概況

凱里某500千伏輸變電項(xiàng)目，地處凱里市南郊某鎮(zhèn)，距離市中心約15公里，面積：102.645畝，投資：約5億元人民幣，建設(shè)期：2年。根據(jù)凱里變所處地理位置、出線規(guī)模和負(fù)荷分布情況，該站500kV線路向東西兩側(cè)出線，220kV線路向南出線，該項(xiàng)目的建設(shè)從近處看，可提高凱里地區(qū)的供電可靠性，滿足凱里地區(qū)新建項(xiàng)目的負(fù)荷要求；從遠(yuǎn)處看，可緩解貴州西電東送中通道的送電壓力，將對(duì)凱里中部及北部地區(qū)的負(fù)荷發(fā)展具有支撐作用。

2.2 凱里某500kV變電站工程項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)評(píng)估

作者將從五個(gè)方面對(duì)凱里某500kV變電站工程項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)估，即項(xiàng)目的合法性、科學(xué)性、合理性、可行性、安全性。為便于評(píng)估表述準(zhǔn)確，作者還同時(shí)對(duì)這五項(xiàng)內(nèi)容的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了五個(gè)等級(jí)劃分。其小至大依次表述為：很小、較小、中等、較大、很大。[2]

2.2.1 項(xiàng)目的合法性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

評(píng)估內(nèi)容：該項(xiàng)目是否符合現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定或行業(yè)規(guī)范，是否履行了審批、核準(zhǔn)、備案等法定程序。

本項(xiàng)目具有的相關(guān)手續(xù)有：①《凱里500kV輸變電工程可行性研究和勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)中標(biāo)通知書》（GZDWSJZHBG-09-005）；②《500kV及以上交流輸變電工程可行性研究?jī)?nèi)容深度規(guī)定》（Q/CSG11516-2009）。

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)范。其依據(jù)有：①《500kV及以上交直流輸變電工程可行性研究?jī)?nèi)容深度規(guī)定》；②貴州電網(wǎng)公司招標(biāo)中心文件《中標(biāo)通知書》；③《中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文―電力工程部分》（2006版）；④《中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文―房屋建筑部分》（2009版）；⑤變電站總布置設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程（DL/T 5056-2007）；⑥電力系統(tǒng)設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程（DL/T 5429-2009）⑦繼電保護(hù)和安全自動(dòng)裝置技術(shù)規(guī)程（GB 14285-2006）等。并按照上述相關(guān)規(guī)程、規(guī)范的要求嚴(yán)格執(zhí)行。此外，該工程的征地、拆遷程序也在按照我國(guó)《土地管理法》和《城市拆遷安置補(bǔ)償條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定按部就班進(jìn)行中。綜上分析，該工程項(xiàng)目合法，手續(xù)完備，程序完備。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等級(jí)：很小。

2.2.2 項(xiàng)目的科學(xué)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

評(píng)估內(nèi)容：該項(xiàng)目是否堅(jiān)持了科學(xué)發(fā)展觀，是否符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律和該局長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，是否把電網(wǎng)發(fā)展速度和社會(huì)可承受能力有機(jī)地統(tǒng)一了起來(lái)。

該項(xiàng)目能滿足凱里中部及北部地區(qū)負(fù)荷發(fā)展的需求。根據(jù)凱里地區(qū)負(fù)荷發(fā)展情況看，負(fù)荷主要分布在凱里中部和北部。其中，中部片區(qū)主要有凱里市區(qū)和爐山工業(yè)園區(qū)等大用戶、北部片區(qū)主要有恒盛公司、黔東工業(yè)園區(qū)等大用戶。而目前就僅有施秉變一個(gè)500kV變電站單主變運(yùn)行，隨著“十二五”期間工業(yè)的大發(fā)展，鑫源錳業(yè)、新榮盛硅業(yè)等大用戶投產(chǎn)，原來(lái)的恒盛公司、潤(rùn)達(dá)廠等大用戶也在升級(jí)改造，預(yù)計(jì)凱里電網(wǎng)這兩個(gè)片區(qū)均亟需新增500kV變電容量，才能滿足凱里地區(qū)負(fù)荷發(fā)展的需要。也就是說(shuō)，只有盡快建設(shè)凱里某500kV變電站，才能對(duì)凱里中部及北部地區(qū)負(fù)荷發(fā)展起到支撐作用。

該項(xiàng)目可加強(qiáng)凱里城市電網(wǎng)結(jié)構(gòu)，提高供電能力及供電可靠性。目前，凱里電網(wǎng)僅有2個(gè)500kV變電站――施秉變和黎平變，且目前均為單主變運(yùn)行，變電站距離較遠(yuǎn)且相互間無(wú)220kV電氣聯(lián)系，發(fā)生主變故障時(shí)僅能通過(guò)福泉變、銅仁變下網(wǎng)電力。隨著銅仁地區(qū)及外送懷化負(fù)荷的增加，銅仁變供電壓力將增大，受供電能力限制無(wú)法對(duì)凱里地區(qū)提供更多的電源備用；福泉500kV變主變?nèi)萘可源?，但福泉變C翁郎變雙回線路投運(yùn)近20年，隨著負(fù)荷繼續(xù)增長(zhǎng)，“卡脖子”問(wèn)題將會(huì)凸顯，如果一旦施秉變單臺(tái)主變故障，凱里電網(wǎng)將損失大量負(fù)荷。所以，凱里某500kV變電站的修建意義重大，它將有利加強(qiáng)凱里城網(wǎng)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，緩解福泉變C翁郎變雙回220kV線路的供電壓力，提高凱里中部片區(qū)的供電能力，同時(shí)可為雷山、臺(tái)江、劍河等地區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展提供220kV接入點(diǎn)。

該項(xiàng)目可緩解貴州西電東送中通道的送電壓力。目前貴州東部電網(wǎng)與主網(wǎng)的聯(lián)系僅靠中部福泉500kV變-施秉500kV變雙回500kV線路一個(gè)通道，供電壓力較大，隨著東部負(fù)荷的增加，該通道供電壓力將更大。新建凱里某500kV變電站以后，施秉變所供部分負(fù)荷將轉(zhuǎn)由凱里變供電，在貴州西電東送北通道―大興500kV變-詩(shī)鄉(xiāng)500kV變線路建成以前緩解福泉500kV變-施秉500kV變雙回500kV線路的供電壓力，減少潮流迂回，降低網(wǎng)損。綜上分析，該變電站的建設(shè)堅(jiān)持了科學(xué)發(fā)展觀，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要和凱里電網(wǎng)的建設(shè)規(guī)劃。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等級(jí)：很小。

2.2.3 項(xiàng)目的合理性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

評(píng)估內(nèi)容：該項(xiàng)目實(shí)施方案是否周密、完善，是否符合節(jié)約投資的理念。

自2010年4月以來(lái)，貴州電力設(shè)計(jì)研究院先后多次組織電氣、土建、水工、線路、地質(zhì)、測(cè)量、水文氣象等專業(yè)人員，會(huì)同凱里供電局、當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門及國(guó)土所等單位人員一起，對(duì)凱里某500kV變電站進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘選址。站址選擇考慮了地質(zhì)穩(wěn)定條件，盡量避開不良地質(zhì)、水文現(xiàn)象，還要充分考慮出線條件，避免占用基本農(nóng)田，盡量少占良田，減少拆遷，避開礦產(chǎn)資源和文物，盡量減少土石方量，有利防洪、排澇，水源、電源、生產(chǎn)運(yùn)行方便等因素，同時(shí)要使變電站在電力系統(tǒng)規(guī)劃發(fā)展中，處于合理的位置，有利于電網(wǎng)安全穩(wěn)定運(yùn)行等。按照上述條件，該變電站最終選中了凱里市南郊某鎮(zhèn)。該站主要占據(jù)的是一塊坡地，無(wú)民宅，無(wú)有可供開采的礦產(chǎn)資源，無(wú)文化遺址、地下文物等，只有少量的旱地，另有35kV線路一回，架空通信光纜兩條、灌溉水池1個(gè)、家族墓群90余座，機(jī)耕道1條，少量經(jīng)濟(jì)梨樹，離鎮(zhèn)中心約3公里，不擾民又交通便利，完全符合節(jié)約投資的選址條件。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等級(jí)：很小。

2.2.4 項(xiàng)目的可行性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

評(píng)估內(nèi)容：該項(xiàng)目實(shí)施方案是否兼顧了各利益群體的不同訴求，是否遵循公開、公平、公正原則。

早在2009年，貴州省人民政府就出臺(tái)了《關(guān)于加快我省電網(wǎng)建設(shè)改造工作的意見》（黔府辦發(fā)（2009）12號(hào)），[3]黔東南州人民政府也出臺(tái)了《貴州電網(wǎng)公司落實(shí)中央擴(kuò)大內(nèi)需決策部署加快電網(wǎng)建設(shè)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議》（黔東南府辦發(fā)〔2009〕213號(hào)）。[4]所以，在項(xiàng)目開展之初，該項(xiàng)目就得到了當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)行政部門的大力支持，凱里市政府、市土地開發(fā)中心、市國(guó)土房管局等部門與凱里供電局一起對(duì)征地工作周密謀劃、精心組織，積極推進(jìn)。在制定征地補(bǔ)償方案時(shí)，采取的是“換位”思考方式，盡力解決村民的實(shí)際問(wèn)題。如，反復(fù)與被征地村民溝通，征求他們的意見和建議，在政策允許的范圍內(nèi)，盡可能給予村民最大的補(bǔ)償；對(duì)個(gè)別抵觸情緒較大的村民，多次上門單獨(dú)做工作，以情感人，以理服人，消除其對(duì)抗心理。另外，針對(duì)社會(huì)上偶發(fā)的與本項(xiàng)目征地有關(guān)的零星失實(shí)評(píng)價(jià)言論，充分利用媒體，如網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙等進(jìn)行正面報(bào)道，消除誤解，引導(dǎo)村民支持征地拆遷工作。

據(jù)作者了解，凱里供電局的做法是，按照黔東南州人民政府府辦發(fā)〔2009〕213號(hào)文件規(guī)定對(duì)他們給予補(bǔ)償。經(jīng)過(guò)多次協(xié)調(diào)，雙方達(dá)成了以下補(bǔ)償協(xié)議：項(xiàng)目共征用土地102.645畝，征地、賠償費(fèi)用共計(jì)1350.95萬(wàn)元。其中，征用費(fèi)1026.45萬(wàn)元，遷移補(bǔ)償費(fèi)324.5萬(wàn)元（含遷移墳?zāi)?0座，每座5000元，合計(jì)45萬(wàn)元；35kV線路1回，每公里35萬(wàn)元，合計(jì)35萬(wàn)元；通信光纜拆遷，每公里50000元，合計(jì)10萬(wàn)元；棵樹賠償，每顆1000元，合計(jì)200萬(wàn)元；還建修整水塘一個(gè)20萬(wàn)元，還建原有水溝一個(gè)10萬(wàn)元；青苗賠償每平方米1500元，合計(jì)4.5萬(wàn)元）。總之，該項(xiàng)目做到了事前征求群眾意見，兼顧了各利益群體的不同訴求，征地、賠償標(biāo)準(zhǔn)也是按照相關(guān)文件執(zhí)行，做到了公開、公平、公正，所以，群眾抵制征地拆遷的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目具有可行性。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：較小。

2.2.5 項(xiàng)目的安全性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

評(píng)估內(nèi)容：是否會(huì)給當(dāng)?shù)厝罕姰a(chǎn)生生存危機(jī)，是否造成群眾對(duì)生活環(huán)境的擔(dān)憂。

當(dāng)前，社會(huì)上有相當(dāng)多的人誤認(rèn)為輸變電設(shè)施會(huì)產(chǎn)生“輻射污染”或“電磁輻射污染”，因此，一些居民在要求享受高質(zhì)量供電的同時(shí)，卻以變電站會(huì)產(chǎn)生“電磁輻射”或“電磁輻射污染”為由，堅(jiān)決反對(duì)變電站的建設(shè)。對(duì)于人們擔(dān)心的這一問(wèn)題，作者咨詢了凱里供電局工程部負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人介紹，該變電站的環(huán)境評(píng)估是嚴(yán)格按照我國(guó)環(huán)境保護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《500kV超高壓送變電工程電磁輻射環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范》進(jìn)行的，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成電磁污染。至于人們的擔(dān)心，這是一種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，變電站對(duì)周圍的輻射量，其實(shí)比夜空滿月時(shí)對(duì)地面的輻射量還小2000倍。并且，電磁輻射不等于電磁污染，我們?nèi)祟惐旧砭吞幵诟鞣N電磁輻射的包圍之中，天然磁場(chǎng)、太陽(yáng)光等都會(huì)發(fā)出強(qiáng)度不同的輻射，像生活中各種家用電器，如電視機(jī)、電冰箱、微波爐、家用電腦、電吹風(fēng)、電熱毯、護(hù)眼燈等也會(huì)產(chǎn)生電磁輻射，不過(guò)只有當(dāng)輻射超過(guò)一定數(shù)值（安全值）時(shí)才會(huì)對(duì)人體產(chǎn)生危害，也就是人們通常說(shuō)的電磁污染。由于家用電器工作時(shí)往往距離人體太近，其產(chǎn)生的電磁輻射要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于變電站所產(chǎn)生的電磁輻射。所以，在項(xiàng)目建設(shè)的前期，工作人員已向村民普及宣傳了環(huán)境污染保護(hù)方面的知識(shí)，從源頭上減少了發(fā)生環(huán)境矛盾與糾紛的可能性。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：較小。

2.3 綜合評(píng)估分析

上文已對(duì)凱里某500kV變電站工程項(xiàng)目可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了單項(xiàng)評(píng)估，為便于度量該項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)的大小，作者認(rèn)為有必要對(duì)上述各類風(fēng)險(xiǎn)的可能性大小進(jìn)行量化。[5]首先，先確定每類風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重。通過(guò)走訪專家，查閱文獻(xiàn)資料，作者將各類風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重取值范圍定為[0，1]，即取值越大，表明該評(píng)估項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)可能性就越大。其次，再確定各類風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)的大小等級(jí)值。上文已將風(fēng)險(xiǎn)劃分為很小、較小、中等、較大、很大五個(gè)等級(jí)，根據(jù)專家們經(jīng)驗(yàn)，他們認(rèn)為，任何項(xiàng)目都存在一定風(fēng)險(xiǎn)的可能性，所以0的取值一般不考慮，那么，本文就將[0，1]的取值分為五個(gè)等分，即每0.2為一個(gè)等級(jí)，相對(duì)應(yīng)的，風(fēng)險(xiǎn)可能性從小到大的取值分別為0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。最后，再將每類風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重與等級(jí)值相乘，就可得出該類風(fēng)險(xiǎn)因素的得分，其計(jì)算公式為W×C

W表示某類風(fēng)險(xiǎn)在所有風(fēng)險(xiǎn)中的重要性；

C表示風(fēng)險(xiǎn)可能性大小的等級(jí)。

把各類風(fēng)險(xiǎn)的得分加總求和即得到綜合風(fēng)險(xiǎn)的分值，其公式為：

∑W×C

按照上述公式計(jì)算，我們可量化出凱里某500kV變電站工程項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)值（表1）。

按照國(guó)家發(fā)改委關(guān)于《重大固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估暫行辦法》規(guī)定，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分為高中低三級(jí)。如按[0，1]的取值范圍，可將這三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行下列量化：當(dāng)綜合風(fēng)險(xiǎn)分值為0～0.3時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，有引發(fā)個(gè)體矛盾沖突的可能；當(dāng)綜合風(fēng)險(xiǎn)分值為0.31～0.6時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中，有引發(fā)一般性的可能；當(dāng)綜合風(fēng)險(xiǎn)分值為0.61～1.0時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，有引發(fā)大規(guī)模的可能。從上表可看出，該項(xiàng)目可能引發(fā)的不利于社會(huì)穩(wěn)定的綜合風(fēng)險(xiǎn)值為0.28，在0～0.3的取值范圍內(nèi)，屬于風(fēng)險(xiǎn)程度低的范圍，這意味著該工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的可能性不大，可以立項(xiàng)。

當(dāng)然，工程項(xiàng)目的低風(fēng)險(xiǎn)并不代表零風(fēng)險(xiǎn)，亦即說(shuō)，任何低風(fēng)險(xiǎn)的工程項(xiàng)目都不排除會(huì)發(fā)生個(gè)體矛盾沖突的可能。因此，在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，要制定相應(yīng)的防范措施。

3 凱里某500kV變電站工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

為加強(qiáng)對(duì)該項(xiàng)目工程社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，應(yīng)專門成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組和相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，切實(shí)抓好落實(shí)，確保工程順利實(shí)施。

3.2 加強(qiáng)政策宣傳

要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報(bào)紙等多種新聞媒體，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)村民征地拆遷政策的宣傳和電網(wǎng)建設(shè)工程是拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)工程的政治宣傳。讓村民明白，當(dāng)前的征地拆遷會(huì)對(duì)他們有少量的利益損失，但權(quán)衡利弊，將來(lái)會(huì)是最大的受益者。

3.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

任何矛盾和問(wèn)題都不是一蹴而就的，都有積少成多、積微成巨的過(guò)程，的發(fā)生也是如此。要想在工程項(xiàng)目建設(shè)中將可能造成的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度，必須建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，如制定維穩(wěn)工作預(yù)案，成立應(yīng)急辦公室，建立每日排查制度等，隨時(shí)關(guān)注因征地拆遷問(wèn)題的來(lái)信來(lái)訪，定期分析各類可能引發(fā)的因素，做到預(yù)防在先，準(zhǔn)備在先。一旦發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件的苗頭，各方力量和人員都能立即投入到位，各司其職，有條不紊開展工作；涉及單位的主要領(lǐng)導(dǎo)要親臨現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)能解決的問(wèn)題要現(xiàn)場(chǎng)給予承諾和答復(fù)，確保事態(tài)不擴(kuò)大，把不穩(wěn)定因素的影響控制在萌芽狀態(tài)。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)重大工程項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，就是要調(diào)適好項(xiàng)目建設(shè)與相關(guān)單位、相關(guān)民眾的利益關(guān)系，做到既要上項(xiàng)目，又要保護(hù)好相關(guān)利益者的合理要求，做到將可能發(fā)生的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的重心從事后處理前移到事前預(yù)防上來(lái)，將各類社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)控制到最低，讓重大工程項(xiàng)目在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也惠及廣大人民群眾。

參考文獻(xiàn)：

[1]江西省發(fā)展和改革委員會(huì)課題組.構(gòu)建重大工程項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的研究[J].價(jià)格月刊，2011（12）：1.

[2]張鵬，李國(guó)峰，劉麗.土地征收中的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估――以廣州新客站周邊土地儲(chǔ)備項(xiàng)目二期征地為例[J].國(guó)土資源科技管理，2010（06）：73.

篇（7）

當(dāng)前我區(qū)征地拆遷工作總體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，但在征地拆遷過(guò)程中也存在一些不規(guī)范的行為，有的甚至出現(xiàn)了一些案件，在社會(huì)上造成了一定的負(fù)面影響。各街鎮(zhèn)場(chǎng)處、各有關(guān)部門和單位對(duì)此必須引起高度重視，要充分認(rèn)識(shí)到征地拆遷工作不僅關(guān)系到我區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展大局，更關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益；要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，采取積極有效的措施，同時(shí)注意工作方式方法，防止征地拆遷過(guò)程中出現(xiàn)，切實(shí)維護(hù)好群眾利益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

二、全面排查化解征地拆遷不穩(wěn)定因素

各相關(guān)街鎮(zhèn)場(chǎng)處、部門和單位要迅速成立工作專班，對(duì)已實(shí)施和正在實(shí)施的征地拆遷項(xiàng)目開展一次全面清理排查，重點(diǎn)清查征地拆遷程序是否合法、拆遷行為是否規(guī)范、補(bǔ)償安置是否合理、保障政策是否落實(shí)，以及存在的其他可能影響穩(wěn)定的重點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)清查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要制訂整改措施，提出整改意見，明確整改期限；對(duì)排查掌握的各類可能影響穩(wěn)定的問(wèn)題，要逐一落實(shí)包保領(lǐng)導(dǎo)、包保單位和包保責(zé)任人，制定應(yīng)急預(yù)案，全力防范和妥善處置因征地拆遷引發(fā)的和越級(jí)非正常上訪。各街鎮(zhèn)場(chǎng)處、區(qū)直各相關(guān)單位于年7月15日前將排查清理整改結(jié)果和化解不穩(wěn)定因素等情況報(bào)區(qū)人民政府辦公室、區(qū)集處和維穩(wěn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，同時(shí)抄送區(qū)國(guó)土局（規(guī)劃局）。

三、加強(qiáng)征地拆遷穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

篇（8）

近年來(lái)，黨和國(guó)家始終把農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問(wèn)題作為關(guān)系全局的根本性問(wèn)題，以前所未有的力度加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)投入。僅2011年，北京市各類“三農(nóng)”政策性補(bǔ)貼支出就達(dá)上百億元。

因整體規(guī)劃的不同，涉農(nóng)惠民的形式也有所不同，對(duì)于整體拆遷的農(nóng)村地區(qū)，國(guó)家惠農(nóng)政策更多的表現(xiàn)為征地拆遷補(bǔ)償及安置轉(zhuǎn)移工作的落實(shí)；對(duì)于規(guī)劃保留村莊，則更多的表現(xiàn)為各類新農(nóng)村惠農(nóng)工程建設(shè)和補(bǔ)貼工作。然而，不論是何種惠民形式，都涉及到大量的惠農(nóng)資金，在各種因素的誘惑，在農(nóng)村社會(huì)財(cái)富不斷增加背景下，涉農(nóng)職務(wù)犯罪的風(fēng)險(xiǎn)也不斷提高。

一、順義區(qū)涉農(nóng)惠民領(lǐng)域違法違紀(jì)情況

2008年1月至2011年12月我院查辦和審查涉農(nóng)職務(wù)犯罪案件9件10人，罪名涉及貪污、受賄、挪用公款、職務(wù)侵占等，涉案人員主要為農(nóng)村基層組織人員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)供電所長(zhǎng)等，涉及領(lǐng)域包括貪污及虛報(bào)冒領(lǐng)糧食直補(bǔ)款、村務(wù)不公開、侵占集體財(cái)產(chǎn)、貪污新農(nóng)村建設(shè)資金、在新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中收受賄賂等。

2008年1月至2011年12月，順義區(qū)紀(jì)檢共處理違法黨紀(jì)農(nóng)村“兩委”人員7人，受理反映涉農(nóng)領(lǐng)域959批次，我院控告申訴部門收到涉農(nóng)惠農(nóng)領(lǐng)域違法違紀(jì)的控告申訴共87件108人。

從以上數(shù)字可以反映出，廣大農(nóng)民對(duì)涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪反映強(qiáng)烈，其日益成為激化農(nóng)村社會(huì)矛盾、影響農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要因素。因此，加強(qiáng)涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪的預(yù)防工作意義重大。

二、涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪風(fēng)險(xiǎn)

（一）在涉農(nóng)惠民項(xiàng)目審批方面，審批權(quán)限成為職務(wù)犯罪的高發(fā)點(diǎn)。部分項(xiàng)目在申報(bào)和管理上不從實(shí)際出發(fā)，存在很大的隨意性，從而出現(xiàn)“領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目”、“人情項(xiàng)目”和“金錢項(xiàng)目”。如在拆遷政策制定過(guò)程中，往往以拆遷主體的意見為主導(dǎo)，相關(guān)監(jiān)管部門的審查不嚴(yán)，反映被拆遷人具體情況的渠道不暢，群眾參與度不夠、知情權(quán)受限，具體操作中，體現(xiàn)為利用審批拆遷許可證或者其他動(dòng)遷文件的權(quán)限收受賄賂。

（二）在惠農(nóng)政策方面，宣傳不到位，公開不深入。例如在征地拆遷過(guò)程中，由于以往在政策執(zhí)行過(guò)程中存有較大的隨意性，導(dǎo)致很多村民不信任拆遷政策，而是盲目聽信拆遷評(píng)估人員對(duì)政策的“解讀”，評(píng)估人員為保證拆遷進(jìn)度和自身利益，在解釋政策時(shí)，往往因人而異，造成理解拆遷政策有偏差、不統(tǒng)一，加大了拆遷政策有力貫徹執(zhí)行的難度。在小額惠農(nóng)工程中，對(duì)參與農(nóng)戶的具體事項(xiàng)，如戶籍人口、工程范圍等，未及時(shí)進(jìn)行公示或公示內(nèi)容不全面、不具體，從而為工程實(shí)施中的暗箱操作留下空間。

（三）在惠農(nóng)政策執(zhí)行中，制度落實(shí)不到位，監(jiān)督不力導(dǎo)致職務(wù)犯罪發(fā)生。

1、在惠農(nóng)工程承包中，違規(guī)違法招投標(biāo)漏洞大。具體表現(xiàn)在以下幾方面：一是在惠農(nóng)小額工程發(fā)包中，領(lǐng)導(dǎo)干部獨(dú)攬大權(quán)，直接將工程發(fā)包給自己的關(guān)系戶，事后索賄、受賄，如順義供電公司某鎮(zhèn)供電所所長(zhǎng)蒙某受賄案，其在農(nóng)村電網(wǎng)改造中，利用職權(quán)將工程直接指定給關(guān)系人，事后收受回扣；二是在招投標(biāo)中，通過(guò)向招標(biāo)負(fù)責(zé)人員行賄，提前獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)、項(xiàng)目標(biāo)底等相關(guān)信息。三是招標(biāo)負(fù)責(zé)人收受賄賂，通過(guò)擅自變更招投標(biāo)方式、限制投標(biāo)單位資格等方式，使“關(guān)系”單位中標(biāo)，從中收受賄賂。例如在我區(qū)惠農(nóng)小額工程中，農(nóng)委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府均對(duì)施工單位、材料供應(yīng)商的選擇上擁有決定權(quán)，因此在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中受到腐蝕的風(fēng)險(xiǎn)較大。

2、在惠農(nóng)工程建設(shè)中，材料采購(gòu)存在貪賄風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是征地拆遷，還是小額工程，都涉及大量的材料采購(gòu)，主要風(fēng)險(xiǎn)有：一是采購(gòu)人員與供貨商勾結(jié),采取混淆材料檔次、品牌或者抬高價(jià)格的手法,共同貪污或者行賄受賄；二是供貨商向采購(gòu)人員行賄，以致采購(gòu)人員受金錢誘惑，在采購(gòu)建材中舍近求遠(yuǎn)、舍優(yōu)求劣、價(jià)格舍低求高，損害單位利益；三是負(fù)責(zé)采購(gòu)人員在重要設(shè)備、材料采購(gòu)環(huán)節(jié)中，利用職務(wù)上的便利，收受回扣，侵吞工程款。如順義區(qū)供電公司某鎮(zhèn)供電所趙某貪污案，其在農(nóng)村電網(wǎng)改造中，采用變更電纜型號(hào)、電纜長(zhǎng)度、電纜單價(jià)，提高結(jié)算發(fā)票金額的方法套取、侵吞公款13萬(wàn)元。

篇（9）

某縣推進(jìn)穩(wěn)評(píng)工作規(guī)范化

近年來(lái)，xx縣社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作始終堅(jiān)持穩(wěn)評(píng)工作服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)大局穩(wěn)定，努力從源頭上預(yù)防和減少社會(huì)矛盾，務(wù)實(shí)操作，全縣穩(wěn)評(píng)工作規(guī)范化水平進(jìn)一步提升，效果顯著。

一是嚴(yán)格工作程序。項(xiàng)目穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估緊緊圍繞規(guī)劃選址、土地征收(征用)、資源開發(fā)、項(xiàng)目開工及建設(shè)、其他涉及利益群體可能引發(fā)的突出問(wèn)題六大要素來(lái)進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格按照制定評(píng)估方案、廣泛征求意見、預(yù)測(cè)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)、作出評(píng)估結(jié)論、化解穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)五大環(huán)節(jié)規(guī)范社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作程序。

二是召開評(píng)審會(huì)。由評(píng)估主體召集項(xiàng)目審批相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、專家學(xué)者、利益相關(guān)群體代表等召開評(píng)審會(huì)，重點(diǎn)從實(shí)施范圍、影響區(qū)域、產(chǎn)生的效益、補(bǔ)償措施和群眾的反響等方面進(jìn)行分析討論，充分聽取意見，科學(xué)評(píng)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

三是嚴(yán)把審查關(guān)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，規(guī)劃選址、拆遷補(bǔ)償安置、環(huán)境影響、林業(yè)等相關(guān)部門圍繞各自職責(zé)進(jìn)行審查，主要對(duì)項(xiàng)目的高、中、低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施是否落實(shí)到位、業(yè)主單位制定的方案預(yù)案是否完善可行提出審查意見，確保社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作落到實(shí)處。

篇（10）

近年來(lái)，面對(duì)辦公條件相對(duì)較差或面臨舊城改造，基層人民銀行在無(wú)法安排專項(xiàng)資金進(jìn)行改造或新建辦公樓的情況下，開始嘗試采取置換方式處置和更新房屋建筑物，對(duì)盤活存量固定資產(chǎn)，優(yōu)化固定資產(chǎn)質(zhì)量、改善營(yíng)業(yè)辦公條件發(fā)揮了積極作用。

一、房屋類固定資產(chǎn)置換模式

房屋類固定資產(chǎn)置換是不同房屋間差價(jià)交換或等價(jià)交換的一種特殊形式的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實(shí)物的交換方式，而且在房屋置換中包含有實(shí)物與實(shí)物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實(shí)物”和“實(shí)物與實(shí)物”兩方面內(nèi)容的交換方式，但一般只涉及少量或不涉及貨幣性資產(chǎn)。一次置換成功，相當(dāng)于兩種交易概念，即賣掉了原有房屋，再買進(jìn)了需求的房屋。這樣房屋置換方既可大大減輕付款的資金壓力，又能有效提高單位改善辦公條件的能力。

近年來(lái)，房屋置換受到基層行特別是縣支行的青睞。通過(guò)對(duì)分支機(jī)構(gòu)開展調(diào)查，轄內(nèi)有房產(chǎn)類固定資產(chǎn)置換意向的置換行占全省機(jī)構(gòu)總數(shù)的27%。從已完成置換機(jī)構(gòu)情況來(lái)看，置換后建筑面積比置換前增加了8.8%；置換后資產(chǎn)市值比置換前評(píng)估價(jià)值增加了17.8%。目前基層行房產(chǎn)類資產(chǎn)置換主要有以下三種方式：

（一）政府主導(dǎo)方式

此方式一般為政府對(duì)城市建設(shè)重新規(guī)劃或因市政道路改拓建而要求人民銀行搬遷，人民銀行被動(dòng)置換。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前采取政府主導(dǎo)方式的置換占21%。

（二）“政府+市場(chǎng)”主導(dǎo)方式

此方式一般為人民銀行辦公樓在政府城市建設(shè)重新規(guī)劃或因市政道路改拓建范圍內(nèi)，當(dāng)?shù)卣蛴幸欢ǖ恼?、資金傾斜但不出面具體協(xié)調(diào)與執(zhí)行，而由人民銀行或企業(yè)相互尋求置換單位，以達(dá)到利益最佳平衡點(diǎn)。目前采取此類方式的置換占62%。

（三）市場(chǎng)主導(dǎo)方式

此方式一般為企業(yè)或人民銀行從自身利益最大化角度出發(fā)，積極主動(dòng)尋求置換交易時(shí)發(fā)生。置換房屋多處于閑置或符合勉強(qiáng)使用要求狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前采取市場(chǎng)主導(dǎo)方式的置換占17%。

這三種房屋置換方式各有特點(diǎn)，各具優(yōu)勢(shì)，對(duì)改善置換行辦公條件，優(yōu)化資源配置，解決資金瓶頸問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，增加地方政府稅收和財(cái)政收入，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展等發(fā)揮了重要作用。

二、房屋置換潛在風(fēng)險(xiǎn)分析

由于房屋類固定資產(chǎn)置換周期長(zhǎng)、價(jià)值大、程序多，涉及關(guān)系復(fù)雜，如操作和管理不當(dāng)，極易造成國(guó)有資產(chǎn)流失和資金損失。因此，房屋置換業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

（一）制度風(fēng)險(xiǎn)

2012年10月中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)置換管理工作的指導(dǎo)意見》，對(duì)固定資產(chǎn)置換原則、報(bào)批前的準(zhǔn)備、項(xiàng)目的審核與審批、過(guò)程管理、賬務(wù)處理、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)定；我們省里在2013年也出臺(tái)了《全省人民銀行系統(tǒng)固定資產(chǎn)置換管理暫行辦法》，對(duì)轄內(nèi)置換行固定資產(chǎn)置換工作的組織管理、置換程序、賬務(wù)處理、監(jiān)督檢查等做出明確規(guī)定，但對(duì)監(jiān)督部門介入的時(shí)間點(diǎn)、上級(jí)行在置換前、中、后如何進(jìn)行全過(guò)程指導(dǎo)和監(jiān)督均未明確，也未出臺(tái)《固定資產(chǎn)置換操作實(shí)施細(xì)則》。無(wú)論從時(shí)間上還是從內(nèi)容上，都存在制度的明顯滯后。由于現(xiàn)有固定資產(chǎn)置換制度不健全和監(jiān)督配套機(jī)制不完善，還容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

房屋置換項(xiàng)目從計(jì)劃到實(shí)施一般需跨越2-3年，過(guò)程環(huán)節(jié)較多，受外界影響因素較大，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生變數(shù)，都可能導(dǎo)致置換行權(quán)義受到影響。如某支行與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門簽訂了整體置換協(xié)議，通過(guò)補(bǔ)償一定金額，以支行舊址土地置換縣城文體廣場(chǎng)土地，用于支行新址建設(shè)。但之后由于政府換屆，城市規(guī)劃變更，支行無(wú)奈只好進(jìn)駐目前的金融廣場(chǎng)。又如某支行置換項(xiàng)目，原定是在置換地上新建辦公樓后，將支行現(xiàn)有辦公地（屬于國(guó)有劃撥地）通過(guò)當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心網(wǎng)上掛牌招標(biāo)拍賣，后因政府規(guī)劃調(diào)整為高檔住宅綜合開發(fā)，最后進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。在此期間，新辦公樓修建及裝修是否按照協(xié)議進(jìn)行、土地網(wǎng)上掛牌招標(biāo)拍賣是否能被置換對(duì)象中標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)商能否盈利、資金流是否充足、拆遷補(bǔ)償資金能否到位等各個(gè)環(huán)節(jié)都可能存在變數(shù)，可能導(dǎo)致置換對(duì)象只能履行部分義務(wù)或不能履行全部義務(wù)。

（三）法律風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)了解，由于大部分置換行在招投標(biāo)前就已經(jīng)選擇好了開發(fā)商，故在招標(biāo)中難免不出現(xiàn)為某一特定投標(biāo)者量身定做招標(biāo)文件，或事先向投標(biāo)人泄露標(biāo)底，排斥其他投標(biāo)者現(xiàn)象，難逃“串標(biāo)”嫌疑。

（四）資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)周期一般需3-5年，有的置換項(xiàng)目從項(xiàng)目新址建設(shè)、拆遷補(bǔ)償、舊址開發(fā)前后預(yù)計(jì)投入近億元，且時(shí)間跨度長(zhǎng)，需要經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)雄厚的企業(yè)支撐，從這方面看，給置換項(xiàng)目最終結(jié)果帶來(lái)很大不確定性。

（五）評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)評(píng)估方法包括收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和清算價(jià)格法四種，對(duì)同一標(biāo)的選擇不同的評(píng)估方法，評(píng)估價(jià)差別甚大。即使選擇同一方法，因選擇不同參照物或選擇同一參照物不同時(shí)點(diǎn)評(píng)估價(jià)也相差甚遠(yuǎn)。因此在對(duì)置換房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)容易出現(xiàn)價(jià)值評(píng)估的隨意性。一是標(biāo)準(zhǔn)選擇不一。如某支行置換項(xiàng)目，當(dāng)?shù)匾患以u(píng)估機(jī)構(gòu)參照以前年度的土地價(jià)格對(duì)其進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，該支行認(rèn)為此評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重失實(shí)，請(qǐng)求上級(jí)行找另一家公正客觀的評(píng)估機(jī)構(gòu)采用重置成本法對(duì)其重估，最終評(píng)估價(jià)為原評(píng)估價(jià)的1倍多。二是評(píng)價(jià)有失公允。如某支行資產(chǎn)置換項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣畣畏街付ǖ脑u(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該行舊址資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，支行對(duì)該評(píng)估結(jié)果持有異議，并決定選擇一家雙方共同認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評(píng)估，資產(chǎn)重估總值為原評(píng)估價(jià)的1.3倍。

（六）管理風(fēng)險(xiǎn)

一是組織管理不到位。已完成置換的行，100%未成立由會(huì)計(jì)、財(cái)產(chǎn)、紀(jì)檢監(jiān)察、內(nèi)審等部門組成的置換項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，僅由領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)置換項(xiàng)目進(jìn)行集體研究；90%未建立相關(guān)管理制度，操作流程上也未嚴(yán)格按照上級(jí)行有關(guān)制度要求執(zhí)行；不同程度存在“重審批輕管理、重速度輕質(zhì)量”現(xiàn)象。二是監(jiān)督檢查流于形式。100%的本行監(jiān)督部門未對(duì)置換工作及流程進(jìn)行監(jiān)督；67%認(rèn)為其管轄行只停留于書面審查或口頭指導(dǎo)。三是合同管理欠規(guī)范。60%在和置換對(duì)象簽訂置換協(xié)議或合同時(shí)，對(duì)置換后的房屋建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)未明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，給開發(fā)商留下較大的彈性空間。四是基建專業(yè)人才缺乏。80%認(rèn)為轄內(nèi)目前熟悉固定資產(chǎn)相關(guān)政策、招投標(biāo)程序、應(yīng)急管理處置的專業(yè)人員不多，在一定程度上影響置換工作的開展。

三、房屋置換的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對(duì)措施

（一）健全規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)依法置換

一是完善規(guī)章，編制流程。盡快出臺(tái)《固定資產(chǎn)置換操作實(shí)施細(xì)則》，編制固定資產(chǎn)置換風(fēng)險(xiǎn)控制流程圖，有效防范權(quán)力濫用和違規(guī)操作行為。二是建立目標(biāo)管理責(zé)任制度。進(jìn)一步健全項(xiàng)目置換管理責(zé)任制度，實(shí)行建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制，簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)行終身問(wèn)責(zé)。三是出臺(tái)評(píng)價(jià)制度。明確當(dāng)?shù)卣绊懚?、開發(fā)商整體實(shí)力考核度、評(píng)估機(jī)構(gòu)公證客觀度、置換單位內(nèi)控管理完善度、置換工作合規(guī)合法度，國(guó)有資產(chǎn)增值保值度等評(píng)價(jià)體系指標(biāo)，對(duì)置換工作的事前、事中和事后進(jìn)行評(píng)價(jià)。四是完善激勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)置換工作有較大功勞、重大貢獻(xiàn)、促使國(guó)有資產(chǎn)明顯增值的相關(guān)人員給予物質(zhì)或精神獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)不作為、失職、瀆職行為，或造成國(guó)有資產(chǎn)流失，給人民銀行造成負(fù)面影響的，實(shí)行責(zé)任追究；觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)。

（二）嚴(yán)格項(xiàng)目管理，防范置換風(fēng)險(xiǎn)

一是選擇最優(yōu)置換方案。置換行在進(jìn)行調(diào)查論證的基礎(chǔ)上制定多套資產(chǎn)置換方案，明確項(xiàng)目的必要性、可行性、操作流程、風(fēng)險(xiǎn)可控和保值增值等重要內(nèi)容，提交上級(jí)行相關(guān)部門進(jìn)行審查，慎重篩選，明確最優(yōu)置換方案。二是擇優(yōu)選擇置換對(duì)象。按照“公開、公正、公平和民主擇優(yōu)”原則，綜合考慮置換對(duì)象的資質(zhì)、誠(chéng)信度、實(shí)體狀況、資金實(shí)力和背景關(guān)系等，公開對(duì)外招標(biāo)。三是謹(jǐn)慎選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。建議總行建立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)，省會(huì)中支采取推舉式、抽簽式和自選式來(lái)確定本省資產(chǎn)置換評(píng)估機(jī)構(gòu)。四是加強(qiáng)置換資金管理。通過(guò)簽訂合同或協(xié)議等方式來(lái)明確拆遷補(bǔ)償安置資金到賬時(shí)間，為拆遷補(bǔ)償安置資金提供法律保障；簽署資金三方監(jiān)管協(xié)議，由置換雙方認(rèn)可的第三方作為資金監(jiān)督方，該筆資金只對(duì)專戶劃撥轉(zhuǎn)賬，不能提現(xiàn)且按工程進(jìn)度劃撥資金，資金托管賬戶預(yù)留印鑒和支票密碼可由置換雙方分別保管一半，形成資金風(fēng)險(xiǎn)可控。五是加強(qiáng)合同管理。制訂統(tǒng)一規(guī)范的置換合同藍(lán)本，便于基層行操作執(zhí)行，對(duì)置換過(guò)程中有關(guān)法律文書，建議由上級(jí)行法律事務(wù)部門審核把關(guān)，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。六是加強(qiáng)基建管理人才培訓(xùn)，提高項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，最大限度規(guī)避置換風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)檢查監(jiān)督，規(guī)范資產(chǎn)置換