序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇綠化面積計算規(guī)范范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

新規(guī)范在內(nèi)容上對舊規(guī)范進行了多項修訂，涉及架空層、永久性頂蓋、凸（飄）窗、陽臺、外墻保溫層、設(shè)備管道層、采光井等諸多內(nèi)容，修訂內(nèi)容基本可分為三類，第一類是對舊規(guī)范不夠明確的規(guī)定進行了細化，防止出現(xiàn)歧義或不合理內(nèi)容；第二類是對舊規(guī)范可能引起漏算的內(nèi)容進行修訂，防止被“鉆空子”；第三類是對舊規(guī)范可能引起重算或多算的內(nèi)容進行修訂，以使面積計算更科學合理。

一、新規(guī)范修訂中涉及細化條款的內(nèi)容

（一）建筑空間

新規(guī)范首次引進建筑空間這個術(shù)語，具備可出入、可利用條件的圍合空間，均屬于建筑空間，應(yīng)按規(guī)定計算建筑面積。容易引起歧義的建筑空間多在坡屋頂下或場館看臺下。依據(jù)新規(guī)范，是否確定為建筑空間要看這部分空間是否具有實際的可出入、可利用條件，而與設(shè)計無關(guān)。對于形成建筑空間的，要按規(guī)定計算建筑面積。舊規(guī)范沒有建筑空間這個術(shù)語，涉及這部分空間是否計算面積時，以設(shè)計是否加以利用為依據(jù)，設(shè)計加以利用則計算面積，設(shè)計不加以利用則不計算面積，而忽略了該部分空間是否具備可利用條件的實際。相比較而言，舊規(guī)范側(cè)重的是設(shè)計，新規(guī)范側(cè)重的是實際，更有現(xiàn)實意義。

（二）露臺

舊規(guī)范僅規(guī)定屋頂?shù)穆杜_不計算建筑面積，對其他位置的露臺未做規(guī)定。新規(guī)范對露臺的確定進行了詳細規(guī)定，露臺只有滿足位置、可出入、有維護設(shè)施及無蓋4條件才不應(yīng)計算建筑面積。對于設(shè)置在首層并有維護設(shè)施的平臺，且其上層為同體量陽臺，則該平臺視為陽臺，按陽臺的規(guī)則計算建筑面積。

（三）架空層

新規(guī)范規(guī)定架空層指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無護結(jié)構(gòu)的開敞空間，常見的有坡地吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，還有部分住宅、學校教學樓等工程在底層架空或在二樓以上某個或多個樓層架空，作為公共活動、停車、綠化等空間。架空層沒有維護結(jié)構(gòu)，建筑面積按其頂板水平投影而不是支撐結(jié)構(gòu)（如立柱）范圍線計算建筑面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。有維護結(jié)構(gòu)的就不是架空層，按建筑空間要求計算建筑面積。

二、新規(guī)范修訂中涉及防止漏算的內(nèi)容

（一）陽臺

新規(guī)范對陽臺的面積計算標準進行了修訂，規(guī)定在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)部的陽臺應(yīng)計算全面積，在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺才計算1/2面積。新舊規(guī)范相比，這條技術(shù)內(nèi)容的修訂，對項目建筑面積計算影響較大。由于舊規(guī)范對陽臺與建筑主體結(jié)構(gòu)的位置關(guān)系沒有進行界定，且同樣尺寸的陽臺比同樣尺寸的房屋建筑面積減少了一半，于是很多開發(fā)商在進行項目設(shè)計時，有意將房間靠近窗戶或陽臺的一部分劃為陽臺，以此達到減少計算建筑面積的目的，進而可降低容積率以及相關(guān)的費用。同時，在項目銷售時，又以陽臺部分送一半面積為噱頭，以引起購房者的興趣，實現(xiàn)利益最大化。新規(guī)范的實施，堵住了舊規(guī)范在陽臺面積計算上的漏洞，使計算標準更合理適用。

（二）飄窗

新規(guī)范對飄窗的面積計算進行了修訂，對面積計算結(jié)果影響較大。由于舊規(guī)范規(guī)定飄窗不計入建筑面積，所以有很多項目在設(shè)計飄窗時，直接將房間地板延伸出去，形成與縮小版陽臺一樣的飄窗，以規(guī)避面積計算，實現(xiàn)所謂“偷面積”的目的。針對這種情況，新規(guī)范規(guī)定了飄窗只有兩種情況可不計算面積：第一種情況是飄窗窗臺與室內(nèi)地面高差不低于0.45m；第二種情況是當飄窗窗臺與室內(nèi)地面高差低于0.45m時，飄窗的結(jié)構(gòu)凈高應(yīng)在2.10m以下。如果不能滿足以上兩種情況的規(guī)定，則應(yīng)按規(guī)定計算建筑面積，尤其是把樓板延伸出去而形成的所謂飄窗，明確規(guī)定應(yīng)計算1/2面積，以避免漏算。同時，此規(guī)定與陽臺的面積計算有異曲同工之處，使凸陽臺和飄窗在面積計算上有可比性。

（三）夾層

依據(jù)舊規(guī)范規(guī)定，建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層不計算建筑面積，由于僅注重了使用功能，而沒有考慮到夾層的層高，容易導致漏算。新規(guī)范規(guī)定，對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，依據(jù)結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積，這里建筑物設(shè)備夾層也作為建筑空間的一種，按建筑空間進行面積計算，計算原則更加合理。

（四）采光井

包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規(guī)范在計算地下室面積時，不包括采光井面積。新規(guī)范規(guī)定，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，按結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)計算1/2面積。需要注意的是，在實際建筑中不管是建筑物中的采光井還是地下室采光井，其層高可能跨越多個樓層，均按一層計算面積，這和規(guī)范中對層高超過2.20m但無結(jié)構(gòu)層的，只計算一層面積的原則是一致的。

三、新規(guī)范修訂中涉及防止多算或重算的內(nèi)容

（一）地下室出入口

地下室出入口屬于地下室的附屬結(jié)構(gòu)，在建筑面積計算上應(yīng)有區(qū)別，舊規(guī)范規(guī)定有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻外邊線所圍水平面積按層高2.20m原則計算，基本上等同于地下室主體。新規(guī)范對此部分內(nèi)容進行了改變，規(guī)定出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，視其為地下室主體結(jié)構(gòu)的附屬部分，按其外墻結(jié)構(gòu)水平面積的1/2計算面積。對于沒有頂蓋或后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋，不計算建筑面積。

（二）保溫層

新規(guī)范和舊規(guī)范相比，在保溫層面積計算上做了兩個方面的改動，其一是去除了保溫層和墻體之間黏結(jié)膠漿層所占的面積，其二是保溫層的外邊線以主體結(jié)構(gòu)保溫層外邊線為準，且不扣除門窗和建筑物外已計算建筑面積構(gòu)件（陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）所占長度。

四、結(jié)束語

篇（2）

建筑密度是衡量城市居住環(huán)境和建設(shè)單位經(jīng)濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結(jié)構(gòu)等，同時也會關(guān)系到消防條件、采光通風和居住環(huán)境的優(yōu)劣狀態(tài)，對建設(shè)和經(jīng)濟成本造成一定的影響，尤其是針對居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目是敏感指標、硬性指標，所以建筑密度指標的核算工作值得高度重視。規(guī)劃和建設(shè)管理部門只有處理好環(huán)境、效益、建筑密度等之間的關(guān)系，才可能促進城市的合理發(fā)展、切實改善居民的生活質(zhì)量。

1 建筑密度核算的意義

在《城市規(guī)劃基本術(shù)語標準》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）”，為了避免出現(xiàn)漏算、錯算等問題的發(fā)生，在進行規(guī)劃和管理的實踐中，對于一些建筑物（構(gòu)筑物）的建筑密度計算需要進行有效合理的分析和判斷，從而提高建筑密度核算的準確性。由于建筑密度的大小和核算的質(zhì)量會關(guān)系到居民的生活需求，影響著建筑企業(yè)的經(jīng)濟利益和城市的主體形象等，規(guī)劃和管理部門對于土地開發(fā)強度的指標審查工作尤為關(guān)注，所以高度重視建筑密度的核算問題，也將是未來城市建設(shè)和發(fā)展亟需解決的重要問題。

2 永久性頂蓋和無維護結(jié)構(gòu)的貨棚、加油站等構(gòu)筑物的建筑密度核算

建筑密度的含義中涉及到永久性頂蓋無維護結(jié)構(gòu)的車棚和加油站等方面，該類建筑因為底部面積只計算支撐結(jié)構(gòu)和基底柱的面積跟基地面積的比率，很少影響到建筑密度的大小，所以將其完全作為建筑密度來計算，不符合科學的建筑密度計算。因此，永久性頂蓋無維護結(jié)構(gòu)的貨棚、車棚和加油站按照水平投影的面積來進行建筑密度的核算，將會失去建筑密度計算的意義，不符合建筑密度規(guī)定的開發(fā)效益。所以這些永久性頂蓋和無維護結(jié)構(gòu)的貨棚、加油站等構(gòu)筑物的建筑面積在計算建筑密度時不與其圍合的基地面積等同。

要想合理、有效的將永久性車棚、貨棚和加油站等計算在建筑密度內(nèi)，首先要確定該建筑或者構(gòu)筑物在整個建筑內(nèi)所占的有效面積和空間影響度，按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）中對永久性車棚、貨棚、加油站等無維護的構(gòu)筑物面積做出了規(guī)定，均按照其頂蓋水平投影面積的一半計算，這樣既滿足了建筑密度的核算要求，又不影響建筑面積的核算，通過對這些建筑和構(gòu)筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑單位和城市環(huán)境建設(shè)均取得了成效。

3 地下室、半地下室地塊的建筑密度核算

《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中提出居住區(qū)綠地率≥30%，其中包括了宅旁綠地、公共綠地、道路綠地和配套公建所述綠地等，同時也包含了地下或者半地下室屋頂綠地和滿足當?shù)刂参锞G化覆土要求的綠地等。地下室一般是指房間地平面的高度低于室外地平面房間凈高的1/2以上的，而半地下室則是指房間地平面高度低于該房間凈高的1/3，但不超過1/2的。所以如果半地下室和地下室的頂板面低于室外地面，且能夠滿足綠化的覆土要求，此設(shè)置目的是為了滿足和方便居民的出入等，但其視覺和空間環(huán)境的感受并沒有受到影響，所以該部分不應(yīng)計入到建筑密度的核算范圍中，仍按照綠地率計算；如果此時半地下室和地下室的頂板面高出室外地面90cm時，且滿足綠化覆土的要求，則為了方便居民出入考慮將其1/2面積計入到建筑密度核算中，因為該結(jié)構(gòu)對人的視覺感受和空間環(huán)境造成一定的影響；如果半地下室、地下室的頂板面高出室外的尺寸大于90cm時，嚴重的影響到了人的視覺感受和空間環(huán)境，所以將半地下室、地下室和基地面積均應(yīng)計算在建筑密度中，綠地率中不需要將開發(fā)商植入的綠化面積重復(fù)計算，僅僅是為了滿足商品房的銷售。

4 室外樓梯、自動扶梯、自動人行道等地塊建筑密度核算

建筑施工中室外樓梯可以分為存在永久性頂蓋的室外樓梯和不存在永久性頂蓋的室外樓梯兩種類型，其中針對永久性頂蓋的室外樓梯可以按照《建筑面積計算規(guī)定》3.0.17條規(guī)定的進行計算，也就是將存在永久性頂蓋的室外樓梯按照建筑物自然層水平投影面積的一半納入到建筑面積的核算中。 對于不存在永久性頂蓋的室外樓梯其建筑密度核算需要按照《建筑面積計算規(guī)范》3.0.24條規(guī)定的進行計算，也就是對于沒有永久性頂蓋的室外樓梯、架空走廊、用于消防和檢修的室外樓梯等均不計算在建筑面積中。因為這些無永久性頂蓋的建筑和構(gòu)筑物的通透性較好、沒有永久性頂蓋、對空間環(huán)境影響較小，所以不計算其建筑密度。

自動扶梯和自動人行道建筑密度的計算需要合理的分析其結(jié)構(gòu)形式和狀態(tài)，其中自動人行道和室內(nèi)的自動扶梯等已經(jīng)被納入到建筑密度核算中，但如果是室外的自動人行道和自動扶梯均需要按照《建筑面積計算規(guī)范》中的規(guī)定進行計算，因為自動扶梯和自動人行道等沒有將建筑面積計算在內(nèi)，且對建筑空間環(huán)境和人的視覺范圍沒有產(chǎn)生太大影響，所以將這部分區(qū)域作為場地道路用地的范圍，暫不計算在建筑密度范圍中。

5 結(jié)論

社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市環(huán)境的大力建設(shè)，改善城市建筑面貌的同時也影響了居民的生活質(zhì)量，眾所周知建筑密度是衡量城市居住環(huán)境和建設(shè)單位經(jīng)濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結(jié)構(gòu)等，同時也關(guān)系著消防條件、采光通風和居住環(huán)境的優(yōu)劣狀態(tài)，對建設(shè)和經(jīng)濟成本會造成一定的影響，而建筑密度的核算關(guān)系著建筑物空間的大小、尺寸、綠化、采光、通風、環(huán)境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（構(gòu)筑物）的面積計算缺失影響到建筑密度計算的準確性，建筑密度的準確性在一定程度上會影響到居民的生活質(zhì)量，所以需要高度重視建筑密度的核算工作。因此筆者建議對于建筑密度的定性和定位需要作出細致的規(guī)定，通過合理計算建筑密度、有效把握建筑居住環(huán)境、合理搭配建筑物（構(gòu)筑物）結(jié)構(gòu)來提高規(guī)劃和管理水平，有利于保障普通民眾的切身利益、促進城市的和諧發(fā)展。

參考文獻：

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[2]宋迎春，曹亞美.關(guān)于規(guī)劃管理中建筑密度有關(guān)問題的思考[J].江蘇城市規(guī)劃，2008（03）.

篇（3）

中圖分類號： O329文獻標識碼：A 文章編號：

一、竣工測量的技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀

l室內(nèi)地坪測量

為了做好建筑物地坪高度的測量工作，都要對每一幢相對獨立的建筑(包括新建的建筑物及北側(cè)的原有建筑物)地坪高程進行測量。地坪高程測量采用納入圖根水準測量線路(或采用圖根三角高程測量)的方法。住宅樓或大型建筑物的室內(nèi)地坪至少選擇兩個不同位置進行測量，確保高程得到檢核。

2 綠地面積計算

建筑工程綠地面積為建設(shè)用地范圍內(nèi)的公共綠地、宅旁綠地、配套設(shè)施附屬綠地和道路綠地組成，包括居民能夠方便進入、滿足當?shù)刂矘渚G化覆土要求的地下或半地下建筑的屋頂綠地。

2. 1綠地面積計算范圍

①公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔綠地和其他帶狀、塊狀綠地，同時滿足寬度不小于8m，面積不少于400m2。

②中心綠地與宅旁( 宅間) 綠地的主要區(qū)別為: 有三分之一以上的綠地面積在規(guī)定建筑間距范圍之外?？勺鳛橹行木G地，否則作為宅旁( 宅間) 綠地。

③宅旁( 宅間) 綠地面積計算起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至路邊，當小區(qū)路設(shè)有人行便道時計算至便道邊; 沿居住區(qū)路、城市道路則計算至紅線; 距房屋墻腳1.50m，對其他圍墻、院墻計算至墻角。

④道路綠地面積計算: 以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地為準進行計算。

⑤院落式組團綠地面積計算的起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至距路邊1 m，當小區(qū)路設(shè)有人行便道時算到人行便道邊; 沿居住區(qū)道路、城市道路則計算至道路紅線; 距房屋墻腳1.50m。

⑥塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區(qū)級道路、城市道路的公共綠地計算至紅線。

⑦滿足規(guī)定的日照要求的建筑小區(qū)內(nèi)部公園、小游園、水面、屋旁小路的面積計入綠地面積。

⑧架空層綠化、屋頂綠化及植草格式綠化不計。

2. 2綠地面積量算方法

①直接量算法: 綠地面積可以在驗收總平面勘測圖( CAD 圖) 上獨立采集兩次，取兩次量算中數(shù)為綠地面積量算值。

②倒扣法: 采用倒扣法計算，將不屬于用地紅線內(nèi)綠地的面積塊減去非綠地面積，如: 建筑基底面積、停車場( 植草式車位) 面積、路寬大于2. 50 m 道路面積等。倒扣法綠地面積計算的計算公式:

總綠地面積= 總用地面積－總非綠地面積

3建筑面積測量

面積測算以建筑單體為單位，多層建筑分層測算，其中底層車庫、房頂閣樓、配套附屬用房面積均單獨測算。

(1)面積測算應(yīng)首先利用該項目的施工圖進行室內(nèi)審圖：

①室內(nèi)審核建筑物外輪廓是否與施工圖一致；

②建筑物分層、陽臺、樓梯等細部構(gòu)造外形是否與設(shè)計圖一致：

③根據(jù)采集的建筑物細部坐標量取間距，與設(shè)計圖進行間距比較；

④復(fù)印或打印施工圖作為面積計算草圖供實地復(fù)核。

(2)室內(nèi)審圖后進行實地丈量和復(fù)核：

①實地逐幢、逐層檢查建筑物細部構(gòu)造是否與施工設(shè)計圖一致，必須確保建筑物各部位均看到、走到、量到；

②采用手持測距距儀或鋼尺實地丈量建筑物外部及內(nèi)部各類間距、內(nèi)空間高度；

③將距離、高度、用途等標注在草圖上，確定建筑物各部位面積計算方案；

④發(fā)現(xiàn)竣工建筑物未按圖施工時(尺寸、用途等變化)，應(yīng)現(xiàn)場仔細復(fù)核確認。

4竣工地形圖測繪

4．1主要精度指標

(1)一級GPS控制點精度要求詳見《全球定位系統(tǒng)城市測量技術(shù)規(guī)程》(CJJ73—1997)；

(2)四等水準每千米全中誤差≤+10mm，最弱點高程中誤差≤+20mm；

(3)圖根點相對于已知點的最弱點點位中誤差不大于±5cm；

(4)地形圖平面精度：重要規(guī)劃地形地物要素點位相對臨近圖根點中誤差≤±5 cm，其余參照《城市測量規(guī)范》精度要求；

重要規(guī)劃地形地物包括：

①建城市道路邊線；

②城市河流駁岸線；

③已建居住小區(qū)、醫(yī)院、學校房屋角點及圍墻拐點；

④新建房屋主要角點；

⑤加油站、燃氣供應(yīng)站、變電所以及化工企業(yè)等高危險、高污染的場所的建筑物和重要設(shè)施；

⑥高壓線塔(桿)、通信線桿、熱力管線支撐桿、微波塔等設(shè)施中心位置；

⑦名木古樹位置、文物保護單位的建筑物角點；

⑧地下人防設(shè)施的角點；

⑨其他在間距方面矛盾突出的地點。

(5)高程精度：鋪裝路面上的高程注記點相對于臨近圖根點高程中誤差≤±7 cm、其余為≤+15 cm。

4．2圖形數(shù)據(jù)質(zhì)量控制

所有外業(yè)采集的數(shù)據(jù)須滿足規(guī)劃地形圖數(shù)據(jù)采集編碼標準要求，這也是建立規(guī)劃管理系統(tǒng)的必要條件。因此內(nèi)業(yè)接收外業(yè)移交的圖形數(shù)據(jù)后，須對每幅圖的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)進行全面檢查，檢查方式采用軟件數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查和人工數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查相結(jié)合，通過數(shù)據(jù)質(zhì)檢軟件實現(xiàn)大部分數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能，努力將人工檢查工作量降到最低。

(1)空間數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查主要包括以下幾方面：

①圖形要素完整、編碼正確，無錯漏、無重疊冗余；

②所有地形要素都以點、線、面和注記特征存在；

③跨圖幅同一要素接邊數(shù)據(jù)一致性；

④地形數(shù)據(jù)之間邏輯一致．相關(guān)要素關(guān)系處理準確；以及地物構(gòu)面必須嚴格封閉、同類型地物面不能相交等GIS空闖數(shù)據(jù)質(zhì)量要求。

(2)屬性數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查主要包括以下幾方面：

①地物屬性應(yīng)完整正確，不允許存在屬性數(shù)據(jù)不完整、不正確的地物對象；

②地物對象與本身的固有屬性保持一致，特定對象具有統(tǒng)一的屬性集合，包括塊名、線型、編碼、圖層名等屬性信息，不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

③地物對象按不同圖層分類存貯，地物對象編碼與圖層屬性保持一致。

商業(yè)測繪成圖軟件有部分數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能但不能滿足要求，需要進行二次開發(fā)擴充數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能，如面檢查功能、重復(fù)地物檢查、地物編碼檢查、地物屬性檢查等。

4．3數(shù)據(jù)建庫

完成數(shù)據(jù)構(gòu)面后，將DWG圖形數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換SHAPE文件格式、數(shù)據(jù)可導入規(guī)劃政務(wù)信息平臺，導入時軟件會對以下內(nèi)容進行檢查：

(1)地物編碼應(yīng)完整正確，不允許存在沒有編碼或者錯誤編碼的地物對象；

(2)地物屬性應(yīng)完整正確，不允許存在屬性數(shù)據(jù)不完整、不正確的地物對象；

(3)相鄰圖幅同一要素表達及屬性一致；

(4)地形數(shù)據(jù)之間邏輯一致，結(jié)點匹配準確，幾何要素唯一，相關(guān)要素處理準確，如房屋面與構(gòu)成房屋面的地物線應(yīng)該完全重合；

(5)不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

(6)不允許存在對象屬性定義與其對應(yīng)的圖層屬性定義不一致的對象；

(7)弧線自動加點為轉(zhuǎn)折線，滿足GIS入庫需要；

(8)要素構(gòu)面的齊全性、正確性檢查。

軟件檢查通過后，即可將數(shù)據(jù)導入規(guī)劃政務(wù)平臺，傳統(tǒng)的竣工測量數(shù)據(jù)的建庫過程也就完成了。

二、三維竣工測量技術(shù)應(yīng)用展望

城市三維竣工測量就是在竣工地形圖測繪的基礎(chǔ)上，補充測繪地下管線等信息。對竣工地形圖進行數(shù)據(jù)加工入庫，并實地采集建筑物、道路設(shè)施的紋理，通過三維建模軟件3DMAX等根據(jù)測量數(shù)據(jù)進行建模，最終導人三維規(guī)劃政務(wù)信息平臺的過程。通過三維竣工測量可以實現(xiàn)對城市三維模型庫的動態(tài)更新，所得數(shù)據(jù)都是高精度的實地測量數(shù)據(jù)，對于規(guī)劃管理的項目選址、規(guī)劃方案評審、日照分析、領(lǐng)導決策等方面具有重要意義。

1地下管線測量

城市地下管線普查完成后對新近改造的片區(qū)進行局部小范圍的地下管線普查是某些城市采取的方式，也取得了一定的效果，但這并不能滿足管線數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性、動態(tài)性、準確性。因為隨著城市建設(shè)的加大加快、管線材質(zhì)非金屬使用的范圍變廣以及管線分布密度的逐漸增大等因素，運用管線物探技術(shù)并不能很好地解決地下管線測量問題，尤其是管線測量中的疑點難點，保證地下管線資料的科學準確性。因此強有力地執(zhí)行地下管線竣工測量的制度是動態(tài)更新的最佳方式。

2城市三維建模

建筑物及道路設(shè)施建?？刹捎脭?shù)碼相機進行實地的紋理采集，利用測繪的竣工圖尺寸采用3DMAX進行三維建模并貼上紋理。地表及屋面可以采用航片或衛(wèi)片，同時匹配城市地表DEM的辦法來建立城市三維模型。

3成果的應(yīng)用

篇（4）

Abstract: With the rapid development of the city, many city house price is rising, reach the land level, also let more and more people pay attention to the housing area, pay attention to real estate surveying, promulgated by the state and to continuously improve the property measurement norms and rules are formulated according to the real estate survey around their own characteristics makes property measurement market more normative, and plays an important role in promoting the rapid development of city.

Key words: real estate survey; housing area; measurement technology

中圖分類號: O329 文獻標識碼A 文章編號

1 房產(chǎn)測量的目的

房產(chǎn)測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和依據(jù)。房屋是人民生產(chǎn)和生活的場所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表述，必須經(jīng)過房地產(chǎn)測量，所以房地產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，準確而完整的房地產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是發(fā)展房地產(chǎn)

業(yè)，進行城市建設(shè)和管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。

2 房產(chǎn)測量技術(shù)

房屋銷售面積計算比較復(fù)雜，一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。

房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：

1）運用實地量距法進行面積測算。規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

2）運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量的計算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時有發(fā)生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進步意義。

3）GPS 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用。GPS 技術(shù)是當前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù)，GPS 技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用，房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以GIS 的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結(jié)果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

3 房屋建筑面積的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上具備以下普遍性的條件：1）應(yīng)具有上蓋；2）應(yīng)有圍護物；3）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；4）層高在2.20m 或2.20m 以上；5）可作為人民生產(chǎn)或生活場所。

3.1 計算全部建筑面積的范圍

3.1.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

3.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m 以上部位計算建筑面積。

3.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m 以上的，按其水平投影面積計算。

3.1.4 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

3.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)的屋頂高度在2.20m 以上的部位，按其水平投影面積計算。

3.1.6 挑樓、全封閉的陽臺按其水平投影面積計算。

3.1.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

3.1.8 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的水平投影面積計算。

3.1.9 房屋間永久性的封閉架空通廊，按水平投影面積計算。

3.1.10 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

3.1.11 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積計算。

3.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

3.1.13 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的水平投影面積計算。

3.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m 以上部位的水平投影面積計算。

3.1.15 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

3.2 計算一般建筑面積的范圍

3.2.1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。

3.2.2 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3.2.3 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。

3.2.4 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

3.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按水平投影面積的一半計算。

3.3 不計算建筑面積的范圍

3.3.1 層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m 的地下室和半地下室。

3.3.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。

3.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。

3.3.4 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

3.3.5 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

3.3.6 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

3.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

3.3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

3.3.9 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

3.3.10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

4 房產(chǎn)測量對于城市發(fā)展的重要性

房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量通過房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算來獲取房產(chǎn)位置、面積及用途等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所

有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。歸納起來有以下三個方面的作用：

4.1 法律方面的作用。房地產(chǎn)測量為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，確認以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效力。

4.2 財政經(jīng)濟方面的作用。房地產(chǎn)測量成果包括房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等資料，是為進行房地產(chǎn)評估、征收房地產(chǎn)稅費、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押以及保險服務(wù)等方面提供數(shù)據(jù)和成果。

4.3 社會服務(wù)方面的作用。GB/17986.1~17986.2-2000《房地產(chǎn)測量規(guī)范》系列標準的服務(wù)對象，著重點和主要目標是滿足產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理的需求，以及房地產(chǎn)其他管理方面的需求，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟的行程和發(fā)展，房地產(chǎn)測繪也會進入市場，房地產(chǎn)測繪的服務(wù)將面向全社會，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而且也可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、環(huán)保、綠化、治安、消防、文教衛(wèi)生、水利、交通、財政稅收、金融、保險、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃氣供應(yīng)等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。這是

保證信息共享、避免重復(fù)測繪，重復(fù)投入的重要措施。

參考文獻

篇（5）

二、考核內(nèi)容

（一）全鎮(zhèn)所有各村、責任區(qū)林業(yè)綠化按照鎮(zhèn)交目標任務(wù)在11月中下旬開好塘，12月上中旬完成栽植任務(wù)的70%以上，明年清明節(jié)前全部完成。

（二）完成鎮(zhèn)交任務(wù)數(shù)100%為基準，少完成一個百分點扣一分，90%以下不予考核。完成栽植任務(wù)的得80分；統(tǒng)一訂購供苗，落實開塘栽植達標的得10分；落實長效管護措施的得10分。

（三）對完不成任務(wù)或少完成任務(wù)除經(jīng)濟扣罰外，對村負責人進行責任談話，直到補植完成任務(wù)為止。

（四）依法確定“林木所有權(quán)、林地使用權(quán)和林業(yè)經(jīng)營權(quán)”，土地流轉(zhuǎn)合同、綠化承包合同規(guī)范，林業(yè)管護實行“一票否決”責任制，無責任制落實及部分責任制落實視同未植樹。

三、獎勵政策

（一）對新增的花卉苗木、特色經(jīng)濟林果產(chǎn)業(yè)面積，給予每畝每年補助400元（連續(xù)三年）。

（二）對按標準新增的成片林面積每畝一次性補助200元。

（三）對圩堤、道路栽植意楊樹苗（3.5米以上）的每株補助3元。

（四）對重點造林工程開挖導滲溝的每米補助2元（按單邊計算）。樹苗由鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心（林業(yè)站）統(tǒng)一組織，把好質(zhì)量關(guān)。

（五）對公路、河道、村莊綠化苗木株價在20元以下的補助75%，21-30元的補助65%，31-40元的補助55%，41-50元的補助50%，51-60元的補助45%。每株最高補助標準不超過40元。

四、考核辦法

篇（6）

中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關(guān)概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來已久，隨著相關(guān)概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實物量指標。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據(jù)應(yīng)用方式的差異而設(shè)置的規(guī)范性指標[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測算與計價，原國家建設(shè)部在1995頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中提出此概念，并明確規(guī)定商品房的銷售計價應(yīng)按“套”計算。成套建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積相加所得。成套房屋的套內(nèi)建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的定義，房屋共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對于共有建筑面積，通常分為三類進行處理：

一是產(chǎn)權(quán)各方均有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，則共有面積處理應(yīng)依據(jù)協(xié)議處理；

二是共有建筑面積的處理協(xié)議不是所有權(quán)利相關(guān)者共同達成的，則不得視為有效的分割協(xié)議，應(yīng)在考慮權(quán)利相關(guān)者的前提下，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)范對共有面積進行測算分攤；

三是權(quán)力相關(guān)者均無共有面積分割協(xié)議，此種情況下的共有面積可根據(jù)相關(guān)規(guī)范按比例進行分攤；另外，權(quán)利各方的建筑面積總和應(yīng)等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認定與測算

2.1 房屋共有面積的認定

房屋共有面積的認定是一個復(fù)雜的過程，應(yīng)分為以下幾個部分進行認定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務(wù)的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨使用的警衛(wèi)室、垃圾道、通風道均屬于棟共有面積的范疇，認定的標準為該區(qū)域的服務(wù)對象是否為整棟樓；

二是多功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的認定標準為是否服務(wù)于兩個或兩個以上功能區(qū)，如專用設(shè)備室、商場或辦公樓功能區(qū)的電梯間與樓梯間等；

三是功能區(qū)共有面積，是指專門為獨立功能區(qū)服務(wù)的專用設(shè)備間，以及住宅功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛(wèi)生間、過廊、通道、開水房、空調(diào)間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測算

在完成套內(nèi)面積測算后，即可進行共有面積的測算。

首先是棟共有面積的測算，對公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設(shè)備間的建筑面積進行測算最終得出棟共有面積；

其次是功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的共有面積測算主要針對商業(yè)用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區(qū)專用的設(shè)備間、電梯、走廊等區(qū)域的建筑面積，最終得出功能區(qū)共有面積；

三是層公用面積的測算，主要包括不同套、不同權(quán)屬的層共有面積，如廁所、廚房、過道、專用設(shè)備間等，最后各區(qū)域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分攤方法

3.1 可分攤與不應(yīng)分攤的的房屋共有面積

可分攤的房屋共有面積主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務(wù)的配電設(shè)備間、水泵房、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分攤的范疇，主要包括：作為人防工程的建筑面積；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備房、管理房；提供公共休息服務(wù)的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業(yè)的市政建設(shè)建筑物。

3.2 房屋共有面積的分攤公式

房屋共有建筑面積的分攤公式：

Si=K×Si（1）

K=ΣSi÷ΣSi（2）

其中，K―為面積的分攤系數(shù)， m2；

Si―為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

Si―為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

ΣSi―為需要分攤的分攤面積總和，m2；

ΣSi―為參加分攤的各單元建筑面積的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分攤方法

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分攤：主要以棟為單位進行共有面積計算，然后根據(jù)房屋共有面積分攤公式計算出分攤系數(shù)，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應(yīng)依照商住樓共有面積的分攤方法進行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區(qū)；

二是商住樓的共有面積分攤：此類房屋的共有面積分攤需要分類進行，根據(jù)房屋中住宅功能區(qū)與商業(yè)功能區(qū)的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區(qū)域及商業(yè)區(qū)域，住宅區(qū)域分攤建筑面積與商業(yè)區(qū)域分攤建筑面積相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據(jù)住宅區(qū)域與商業(yè)區(qū)域的共有面積分攤方法分別計算[5]；

三是綜合樓的共有面積分攤，此類房屋的共有面積分攤應(yīng)著重考慮使用功能，并依據(jù)“誰使用，誰分攤”的原則進行測算與分攤。

4 房屋共有面積測算與分攤中存在的問題及對策

4.1 當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題

當前房屋共有面積測算與分攤中，主要存在以下幾個問題：

一是開發(fā)商利用共有面積分攤計算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設(shè)計為營業(yè)用房，而上部的住宅部分則單獨設(shè)計為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應(yīng)分攤給上層住宅用戶尚存在爭議；

二是在計算陽臺面積方面存在爭議，《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》對陽臺面積的測算與分攤存在較大差異，開發(fā)商的設(shè)計人員與房產(chǎn)機構(gòu)的測算指標各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測算與分攤規(guī)范的不統(tǒng)一，許多購房者出于對開發(fā)商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產(chǎn)測量規(guī)范》在具體分攤問題上缺少明確界定，因而在實際的測算過程中存在極大的主觀性，這也導致房屋共有面積測算與分攤結(jié)果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測算與分攤的優(yōu)化策略

為解決當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題，筆者提出以下幾點優(yōu)化策略：

首先，針對《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異，應(yīng)根據(jù)不同的測算目的進行考量，不同規(guī)范的適用范圍應(yīng)有嚴格的界定。在實際的測算過程中，《房產(chǎn)測量規(guī)范》只能用于房屋登記、房地產(chǎn)市場管理、財稅征收等，而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則用于建筑項目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應(yīng)對于銷售計價方式達成協(xié)議，可以以購房者廣泛接受的套內(nèi)建筑面積計價方式為主，從而避免分攤面積計價所帶來的爭議；對于為住宅部分所設(shè)置的樓梯通道，可以將其虛擬一個用戶進行單獨登記，權(quán)屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設(shè)施維修時由住戶按比例承擔相應(yīng)的費用。

另外，房屋共有面積測算與分攤?cè)藛T應(yīng)不斷提高自身綜合素質(zhì)，形成良好的職業(yè)道德素養(yǎng)，在具體的測算與分攤過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)范，針對分攤糾紛應(yīng)積極尋求最佳解決方案，促使各方達成共識，最終簽訂書面協(xié)議；如果雙方達不成協(xié)議，房屋測算人員應(yīng)從合理性出發(fā)提出最佳解決方案，切忌采用強制性手段進行建筑共有面積分攤，嚴格遵守物權(quán)法定的原則。

5 結(jié) 語

我國近年來開始大力推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的新型計價方式，對于房屋共有面積測算與分攤也有了新的規(guī)定，但是在實行規(guī)定的過程中暴露出諸多問題，要解決這些問題，必須真正區(qū)別《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測算與分攤方式達成協(xié)議，避免不必要的糾紛，房屋測算人員也應(yīng)不斷提升自身綜合素質(zhì)，從而推動我國房屋測算方法的不斷進步與創(chuàng)新。

參考文獻：

[1] 楊雪.房產(chǎn)共有建筑面積分攤的討論[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空層建筑面積計算及產(chǎn)權(quán)歸屬探討[J].浙江測繪，2012，（2）.

篇（7）

中圖分類號：X799文獻標識碼： A

隨著城市的發(fā)展，城市規(guī)劃在城市管理和建設(shè)中扮演著越來越重要的角色。城市規(guī)劃監(jiān)督測量貫穿于城市規(guī)劃管理的始終，是城市規(guī)劃管理實現(xiàn)的重要手段。規(guī)劃竣工驗收測量是規(guī)劃監(jiān)督測量的最后一個環(huán)節(jié)，建筑物竣工測量是規(guī)劃竣工測量的重要組成部分，主要是根據(jù)規(guī)劃管理部門批準的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖測量現(xiàn)狀地形管線圖、現(xiàn)狀地形建筑比較圖、樓層平面圖，制作建筑工程竣工驗線回單以及建筑面積明細表和匯總表。

一建筑物竣工測量的內(nèi)容

（一）一要詳細測繪出與竣工建筑物相關(guān)的地物，地貌；二要詳細測繪出竣工建筑物的相對位置關(guān)系和與周邊建筑物之間的關(guān)系；三要將建筑物層數(shù)、材質(zhì)，詳細測繪出竣工建筑物的陽臺、雨篷、挑檐、飄窗及地下車庫的準確位置，一層地坪高和地下車庫的地坪高。

（二）建筑物退讓用地紅線、道路規(guī)劃紅線、綠地規(guī)劃綠線、河道規(guī)劃藍線、電力規(guī)劃黑線、文物保護規(guī)劃紫線等規(guī)劃控制線距離測量。

（三）對小區(qū)的公建配套設(shè)施進行測量和面積測量、小區(qū)綠地面積測量。

（四）計算建筑容積率、建筑密度、綠地率等。

（五）檢查完成建筑物的平面位置，檢查平面尺寸，測量建筑物和紅線和道路建筑，地界，如相關(guān)的差異的大小附圖的距離和批準的設(shè)計差異之間的間距。

（六）地上下管線探測及地下管并建庫。

（七）覆蓋建筑物的測量中，層的數(shù)量，室內(nèi)和室外標高，高度，總高度；測量和相關(guān)的基底，高度和車位信息的區(qū)域的大小。

（八）核實建筑立面造型、外墻材料、色彩信息，主要以拍照為主。

（九）將測繪成果整理入庫，建立三維模型。

二建筑物規(guī)劃竣工測量的施測

（一）資料收集

規(guī)劃建筑紅線圖，用地紅線圖或國有土地使用證，建筑視劃總平面圖、建筑底層平面圖、標準層平面圖（若有地下室，應(yīng)附有地下室平面圖），建筑驗線報告單、建筑立面圖、綜合管線工程規(guī)劃總平面圖。

（二）控制點的布設(shè)

采用全站儀、GPS-RTK 在測區(qū)范圍內(nèi)布設(shè)三級導線或圖根控制點。

（三）地形圖的測量

測量范圍除包含規(guī)劃用地以外。需要與相關(guān)的地形，地物四個位置測量每個。完成建設(shè)和周邊建筑物有間距的要求或讓步關(guān)系應(yīng)該映射到相關(guān)的周邊建筑物的結(jié)束為止。道路竣工已建成建筑物周圍的應(yīng)該是完整的映射。完成地形測繪，應(yīng)根據(jù)總平面圖，建筑紅線。

總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當在竣工圖應(yīng)反映：整個建筑以增加或減少，總建筑平面圖，竣工圖的紅色線條出現(xiàn)。應(yīng)反映在所述測量報告。除要求1:500地形測量的測量，測量結(jié)果應(yīng)該是一個特別關(guān)注以下內(nèi)容：由測繪控制點的精度每塊建筑收購?fù)瓿芍辽僖粋€長軸坐標的精度。通過收集在兩個相鄰的坐標計算錯誤的間距應(yīng)±2.5厘米；運輸組織內(nèi)應(yīng)清楚標明;地下結(jié)構(gòu)邊界線范圍內(nèi)進行測量和表示。

三竣工建筑物的層高和高度測量

建筑物的高度、屋面女兒墻、屋面樓（電）梯間、水箱（塔）等附屬設(shè)施高度、屋面斜屋面高度、半地下室、地下室高度應(yīng)測出，用分層電子全站儀測量建筑物高度的測量，每個測量其高度，然后計算每一層，該建筑物由主入口樓層為基數(shù)開始的每個建筑高度，給每個建筑物樓層高度映射，且體現(xiàn)含負層建筑的不同地坪高。

層高的建筑通常是由實際內(nèi)空高，樓板厚度的規(guī)定。建筑物測量層高測量方法常用的測量方法是鋼尺丈量法和全站儀；當使用全站儀測量，一般測量每完成建設(shè)其標高，然后計算每個層；用尺子測量實際層高的時候，測量時進行丈量。

建筑高度測量：建筑高度測量，可用于直接測量尺，手持測距儀直接測量，或總臺REM的方式來使用電子測量。有不同程度的同一棟大樓的應(yīng)分別測量，從主樓層的建筑物的每個建筑高度為起始基礎(chǔ)。計算建筑物的高度要發(fā)生到厘米。建筑高度不得大于測量誤差 ±10厘米。

建筑高度：±0位置必須標注出來，并標明絕對標高±0層，如地板和屋頂標高層絕對標高±0位置，以建設(shè)比例，需要注意；一般從北立面繪制建筑物北側(cè)的角度看是高檐口每個位置，剖面圖的形式標明層和每一層高，高樓層（包括地庫）。

同時使上述測量，每個測區(qū)，建筑調(diào)查的建筑物，與圖；道路，建筑物名稱，建筑，結(jié)構(gòu)，材料等信息，以備使用圖紙的樓層數(shù)。

四測量完成涉及基礎(chǔ)測繪和規(guī)劃信息收集兩個方面

為了便于規(guī)劃和管理，圖紙表達信息的視圖，必須遵循一定的規(guī)則，該建議的措施是比較高的專業(yè)要求。測量人員不僅要有基礎(chǔ)測繪的知識，以及規(guī)劃和管理要充分認識的意圖，同時也對建筑設(shè)計有一定的了解。通過預(yù)審方提供的資料：總平圖，設(shè)計圖紙，以避免錯過隱秘的建筑物。由于外業(yè)工作條件的限制，所以檢查竣工圖都集中在最有可能的竣工圖和現(xiàn)場不一致應(yīng)注重核對。

五竣工建筑物面積測量與計算

竣工驗收測量需要規(guī)劃批準的規(guī)定按計劃進行，完成計算總建筑面積，各子區(qū)，公共設(shè)施區(qū)等建設(shè)工作，目前執(zhí)行面積計算的標準是《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005。

（一）分層層數(shù)計算

層數(shù)建筑是指自然層的施工。 2.20米上面的樓層高度計算自然層數(shù)：光窗的半室外地面以上的地下室層高，如果它在2.2米或多個內(nèi)部，應(yīng)計算自然層數(shù)：水的單層結(jié)構(gòu)很長一段時間的建設(shè)，不論其高度的計數(shù)層；根據(jù)坡地建筑，采用吊腳信封制作架空層，其高度高于220萬（不包括2.20米）應(yīng)計算自然層數(shù)：以上樓層的底部是指建筑物的位置，在該位置建筑物或建筑物層平臺上直接（商場或市場）：底層是按0.5層高2.5米以下（含2.5米）;假樓，層（夾層），插層，閣樓[暗樓），裝飾性塔樓，以及突出的尾翼樓梯間，不記得了坦克之間的層數(shù)；同一建筑物有不同程度應(yīng)該分開。并且被標記層；傾斜的屋頂不計數(shù)的層數(shù)。

建筑物的總高度，但在“建筑高度計算表”屋頂高度，從斜坡的高度，從數(shù)據(jù)坡度量：每個庫的建設(shè)必須測量地面標高。

（二）占地（基底）面積計算

每棟樓均應(yīng)計算建筑基底占地面積，建筑占地面積根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)區(qū)分是否計入建筑占地面積，如果沒有屋頂及其他建筑花件，亭，獨立煙囪，煙道，油罐，水塔，結(jié)構(gòu)，城市公共通道，商場等，不包括在建面積。經(jīng)外業(yè)檢核無誤后，建筑產(chǎn)業(yè)基地面積的計算。

（三）綠地面積計算

總綠化面積，包括綠化，水，草圖內(nèi)的綠地，綠色和地區(qū)的綠色艱苦的道路，對其中的水系統(tǒng)，綠色片，硬綠地面積分別解釋。

（四）規(guī)劃指標計算

1建筑總面積：每個建筑墻體基線的總面積。

2總建筑面積：按《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求計算層，大樓的每一個領(lǐng)域，并計算總計。

3建筑密度：建筑/建筑總面積的總面積。

4容積率：建筑總面積/實用地面積。

5綠地率：綠化用地面積/實用地面積。

六竣工測量成果編制

除了地形圖，建筑規(guī)劃和驗證測量的圖紙資料應(yīng)包括：計劃的地形測量，以驗證全圖（建筑面積，公共設(shè)施等指標），單體建筑地形圖（用單層建筑反映和表示單個建筑物的基底的坐標信息，屬性等），俯視圖的長軸的交點的結(jié)構(gòu)的剖視圖，平面圖單體的單體圖的位置的檢查，檢查單體的大小，建筑完成后的照片、綠地面積統(tǒng)計、停車空間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、其他補充資料。

結(jié)束語：

目前在國內(nèi)各大城市正在實施的計劃在城市建設(shè)規(guī)劃過程中完成測量，以提供可靠的數(shù)據(jù)為城市規(guī)劃和管理部門的竣工驗收。但沒有統(tǒng)一的國家技術(shù)法規(guī)來規(guī)范城市規(guī)劃的測量已經(jīng)完成，各種新事物，新技術(shù)層出不窮的社會發(fā)展，測繪工作者要結(jié)合我們的映射動態(tài)映射技術(shù)的創(chuàng)新和改進。

篇（8）

中圖分類號： TS958 文獻標識碼： A

房屋建筑面積測算是房產(chǎn)測繪的主要任務(wù)之一，其主要內(nèi)容是測定房產(chǎn)權(quán)界、房屋的建筑面積、坐落位置形式、房屋的層次、結(jié)構(gòu)、分戶的建筑面積以及共用面積分攤等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān)確認后，作為核發(fā)房屋所有權(quán)證的測繪資料及所有權(quán)證的附圖，是核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)占有和使用者的合法權(quán)益的重要依據(jù)。

房屋建筑面積測算是一項十分細致而復(fù)雜的工作。測算成果的正確與否，涉及到千家萬戶的切身利益。從事房產(chǎn)測繪的技術(shù)人員必須認真負責地做好房屋建筑面積的測算工作，確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。

首先就測量階段的工作來簡單闡述一下怎樣才能減少誤差，提高房屋建筑面積測量的精準度。

第一，施測前測量人員必須嚴格做好房屋和房屋用地調(diào)查工作。根椐GB/17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄：“房屋調(diào)查表”和“房屋用地調(diào)查表”規(guī)定的格式和內(nèi)容進行細致的調(diào)查和登記。對房屋坐落、產(chǎn)權(quán)主、產(chǎn)別、層數(shù)（房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)）、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份（房屋建成年份是指房屋實際竣工年份，拆除翻建的，應(yīng)以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上建成年份的，應(yīng)分別注明）、用途（房屋用途是房屋的實際用途。一幢房屋有兩種以上的用途，應(yīng)分別調(diào)查注明）、占地面積、使用面積、建筑面積、墻體歸屬（房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻、共有墻的借墻等三類）、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，一一逐項調(diào)查落實，現(xiàn)場記錄下來。另外還要對房屋用地坐落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地等級、稅費、用地人、用地單位所有制性質(zhì)、土地使用權(quán)來源、四至、界標、土地用地用途、用地面積和用地糾紛以及其他情況做如實詳細的記錄，認真準確地繪制好房屋用地范圍示意圖。

第二，施測時測量人員要對測站周圍地形的特點、測繪范圍、跑尺路線的分工等問題應(yīng)有統(tǒng)一的部屬，在測繪過程中司尺員和記錄員要配合默契。司尺員在跑尺過程中，除預(yù)定的分工路線跑尺外，還應(yīng)有其本身的主動靈活性，務(wù)使測繪方便為宜。

第三，測量人員必須正確掌握常用測量儀器的使用方法和精準的讀數(shù)方式。在使用卷尺測量時要使卷尺的零刻度對準被測物的一端，在同一高度緊靠被測物體進行測量，讀數(shù)時視線垂直于被測物體末端所對的刻度線；使用手持式激光測距儀時測距儀的零端點要緊貼被測邊長的起點，激光束應(yīng)投射到位于被測邊末端的目標板上，并使光束兩端在同一水平面。要十分注意使激光束與墻面（或被測物）垂直，測量出被測物之間的平距。邊長測量結(jié)果取位至0.01m，任何邊長都應(yīng)獨立測量兩次，兩次測量的的差值應(yīng)小于其被測長度值的0.05%，取兩次測量的中數(shù)作為最后測量結(jié)果。

測量人員務(wù)必嚴格按照房屋建筑面積測量方法進行操作，把好測量關(guān)，盡量減小在測量過程中產(chǎn)生的誤差，從而提高房屋面積測量的精準度。

其次,在房屋建筑面積計算這一重要環(huán)節(jié)中，計算人員一定要確保建筑面積的精準度。從業(yè)人員要嚴格遵循我國現(xiàn)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）的規(guī)定，把握好原則，理應(yīng)計算建筑面積的計算建筑面積，該計算一半面積的計算一半面積,應(yīng)計入分攤的就計入分攤面積。

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的的水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。根據(jù)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備下面五個普遍性的條件：應(yīng)具有上蓋、應(yīng)有圍護物、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物、層高在2.20m或2.20m以上、可作為人們生產(chǎn)生活的場所。計算人員要牢牢謹記這五個必要條件，搞清楚面積計算的范圍，以求不犯原則性錯誤。

房屋的尺寸應(yīng)包括標準厚度的一般抹灰層（一般按0.02m厚度計算），但不包括鑲貼塊材、裝飾面等藝術(shù)形式及凸出墻面的墻裙、附墻垛、煙囪、垃圾道等構(gòu)配件尺寸。

上蓋是必要條件，例如：陽臺、架空通廊、走廊等，都應(yīng)有頂蓋才能算建筑面積，無頂蓋的不能計算建筑面積（室外樓梯除外，它是按各層水平投影面積的一半來計算面積的）。

層高2.20m是一個界線，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然層或房子才參加面積計算，否則不計算面積。（測量時應(yīng)特別小心謹慎地進行觀測，此時的測量參照點不宜少于4對，并使得上下4對參照點構(gòu)成四邊形，以保證測量成果的準確可靠。）

具有永久性。永久性是指在建筑紅線控制范圍內(nèi)的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如鋼、鋼筋混凝土、水泥、磚、木、石等材料）構(gòu)筑的，使用期限在半年以上的各種構(gòu)造物建設(shè)的永久性建筑工程。一般地說，使用年限（期限）在25年以上，即可認為是永久性的房屋。

共有共用建筑面積及其分攤也是房產(chǎn)測繪中重要且復(fù)雜的一項工作，在計算分攤時一定要認真仔細，盡量減少紕漏，提高面積計算的精準度。

一般以幢為基礎(chǔ)對共有建筑面積進行可分攤和不可分攤的劃分。

可以分攤的共有建筑面積：共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；共有的樓梯間、電梯間；為本幛服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；共有的電梯機房、水箱間、避險間；共有的室外樓梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積等。

不應(yīng)分攤的建筑面積：作為人防工程的建筑面積（大多高層建筑都設(shè)有人防工程，測繪人員一定要認真勘察現(xiàn)場，結(jié)合圖紙，并和開發(fā)商仔細溝通，以免多算面積和面積計算不準確）；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。

隨著時代的變遷，現(xiàn)代房屋設(shè)計功能綜合多樣化，格局布置新穎、復(fù)雜，增大了房屋面積計算的難度。這時從業(yè)人員更要認真仔細，增強責任心，對工作持有嚴謹細致的態(tài)度。詳細查閱圖紙，平面圖、立面圖、詳圖結(jié)合著看，前后把圖紙看透。熟練掌握規(guī)范規(guī)定，弄清楚面積該算不該算，全算還是算一半，分攤還是不分攤。在進行分攤計算時嚴格按照計算規(guī)則進行分攤計算。應(yīng)按照誰受益（占有、使用）誰分攤的原則，對各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對象分別進行各級分攤，并執(zhí)行按比例分攤的原則，由上而下依次進行，先分攤幢，然后分攤功能區(qū)，再分攤層，最后把共有建筑面積分攤至套或戶。

另外測量人員還要盡量減少預(yù)測和實測造成的面積差異。測繪人員和建設(shè)開發(fā)單位要及時溝通，做好變更測繪。嚴謹把握我們測繪成果的精準度，以減少房屋買售兩方之間矛盾和糾紛。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商品房面積的精準性關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益，房產(chǎn)測繪的結(jié)果與開發(fā)商和購房者的利益密切相關(guān)，只有在正確測繪的前提下，才能達到銷售與購買雙方共同滿意的目的，房產(chǎn)測繪一旦出現(xiàn)偏差，很容易引起購房糾紛，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，因此對于房產(chǎn)面積進行準確的測繪，能夠最大限度地避免購房糾紛的發(fā)生，對維護社會穩(wěn)定具有重要意義。

做為房產(chǎn)測繪從業(yè)人員我們必須愛崗敬業(yè)，誠實守信，辦事公道，刻苦學習，勤奮鉆研，掌握現(xiàn)代科學知識和技能。保證房產(chǎn)測算成果的精準度，為廣大群眾提供準確的房產(chǎn)面積。做好開發(fā)單位和購房老百姓間的媒介工作，有效地推動房產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻:

篇（9）

Abstract: The supervision of construction project planning includes measuring test line survey and final survey in two stages, this article through the completion of the survey practice, summed up the completed construction area calculation of some common problems and solutions of the specific operation method. To engage in surveying and mapping work colleagues and provide reference for planning, supervision and approval management to create conditions, help to improve the planning approval and supervision management level and work efficiency.

Key words: completion measurement; building area calculations; field survey; quality control

中圖分類號：P25

前言

隨著城市化進程的加快，為確保城市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收的質(zhì)量，如實反映建設(shè)工程竣工后的平面位置，高度和形狀?？⒐y量是城市規(guī)劃和建設(shè)中的一項重要工作，其好壞直接影響規(guī)劃實施監(jiān)督管理的工作和城市數(shù)字化地形圖的更新。而在竣工測量的成果成圖要素中最重要又是以竣工建筑面積測算尤為重要，直接影響規(guī)劃執(zhí)法的力度和建設(shè)單位巨大的經(jīng)濟利益。所以必須要高度重視竣工建筑面積測算工作，為規(guī)劃驗收提供依據(jù)。

一、建筑物竣工測量的工作流程

1、竣工測量的流程示意圖

用戶委托---測量任務(wù)下達到測繪隊---外業(yè)隊進行數(shù)據(jù)采集---內(nèi)業(yè)隊進行具體編輯---質(zhì)檢科審查---更新入庫---提交用戶

竣工測量涵蓋了規(guī)劃測繪和基礎(chǔ)測繪兩個方面的信息要素采集，要求測量人員不但要具備測繪知識，而且要充分了解規(guī)劃管理的意圖，對建筑設(shè)計有一定的了解。

二、建筑物竣工測量的質(zhì)量控制

隨著近些年來建筑理念的不斷發(fā)展，對建筑功能要求的不斷提高，使得建筑在外觀上越來越漂亮，在造型上越來越復(fù)雜，但這也給竣工測量工作帶來了許多的困難。如現(xiàn)在很多房屋主墻面外有裝飾性的柱跺或玻璃幕墻，使得外業(yè)測量時難以測到主房角點坐標。有時采集到的裝飾性柱角點坐標與主墻體上的點坐標距離很近，在繪圖時易出現(xiàn)錯連，導致建筑面積計算結(jié)果的較大誤差。測繪技術(shù)人員通過相片和各種資料信息，對建筑物得到直觀的認識，以便研究其圖面表示方法和面積計算方法，從而最終得到滿意的測量結(jié)果。

1外業(yè)坐標點采集的要求及問題：建筑竣工測量圖施測除用全站儀按《城市測量規(guī)范》中的城市基本地形圖的要求進行測繪外，參照城市地籍測量中對界址點的測定精度要求，另作如下技術(shù)規(guī)定：竣工建筑細部點相對于鄰近控制點的點位中誤差要求不大于5cm；竣工建筑細部點的間距中誤差要求不大于5cm；竣工建筑與鄰近地物點的間距中誤差要求不大于5cm；相對于鄰近控制點，竣工建筑測點高程中誤差不大于3cm。還應(yīng)考慮使用要求，竣工測量范圍規(guī)定如下：規(guī)劃控制線向外擴5om，遇竣工建筑物相鄰為道路的以道路外邊線為邊界；竣工建筑物相鄰為建筑的將與竣工建筑物最近的建筑測完整，以使地形地貌測完整，確保更新后的地形圖內(nèi)業(yè)接邊順利進行。測繪人員在現(xiàn)場根據(jù)房屋面積迅速判斷待測建筑物各部位是否計算建筑面積，應(yīng)采集哪些房屋點坐標，應(yīng)對那些坐標點進行必要的取舍。盡可能對所有的主房角坐標進行施測，舍去一些裝飾性且突出于主墻面的柱跺角點。外業(yè)測量儀器目前通常使用的是無棱鏡測邊全站儀或手執(zhí)測距儀。在測量房角坐標時，可以省去了跑尺員工作的勞作，效率很高，但由于各種墻面反光不同，常出現(xiàn)實際測到的坐標不是欲測的墻角，而是其后方墻面上的某點。有時當儀器視線與墻面夾角較小時，測不到墻角，只能測到墻邊上某點等。象這些采集的精度較差的房角點須在后來的測繪內(nèi)業(yè)作圖中省略掉。

2內(nèi)業(yè)作圖的要求：地形圖測量的作業(yè)方法和技術(shù)要求應(yīng)完全按照《城市測量規(guī)范》相應(yīng)條款執(zhí)行。首先應(yīng)準確找出建筑軸線，建筑物通常是規(guī)整的圖形，如長方形，弧形等，所以房邊之間一般實際為平行關(guān)系或垂直關(guān)系，但由于施工或測量點位不準確等原因，有時造成房邊連線不完全平行或垂直，這時應(yīng)根據(jù)房屋尺寸，比較各房邊之間的關(guān)系，找到一條準確的長邊連線作為主軸線，以此為基礎(chǔ)，然后根據(jù)采集的房角坐標點、外業(yè)工作草圖、建筑施工圖、房地分層平面圖及外業(yè)相片等資料，內(nèi)業(yè)連線作圖。連線后可能發(fā)現(xiàn)有些采集的房角點與圖中對應(yīng)點不完全重合，但應(yīng)作出醒目的記號以便外業(yè)隊仔細核對后再確認。測繪人員須對建筑物從外到內(nèi)、由地下室到屋頂?shù)拿恳粋€角落進行仔細核對，通過的外業(yè)復(fù)核，消除測繪中的粗差，準確反映出建筑的實際情況，為面積計算打下良好的基礎(chǔ)。建筑竣工測量圖一般按1：500或1：1000比例尺，除按《城市測量規(guī)范》要求測量的常規(guī)內(nèi)容外，還需采集規(guī)劃所需信息，內(nèi)容包括：竣工建筑的占地范圍、名稱、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房基標高、房檐標高、房頂標高、層高、建筑物下通道位置及凈空高、竣工建筑邊長、建筑面積和建筑占地面積、地下室范圍及高度；每棟竣工建筑物在適當位置注記兩個以上有相連關(guān)系的房角坐標，并附成果表；竣工建筑與相鄰建筑物、構(gòu)筑物、現(xiàn)狀道路(或規(guī)劃道路)中線及用地界線的間距；建筑物規(guī)劃圖上有要求的與相鄰主要管線的間距；當竣工建筑緊鄰高壓線，或高壓線在竣工建筑上空經(jīng)過時，測出高壓線走向及在竣工建筑上空或與竣工建筑相鄰段最低處的高度。當測繪多棟竣工建筑時，還應(yīng)有建筑占地總面積，建筑總面積，綠化界線、綠化總面積，泊車位總面積等。

3質(zhì)量檢查應(yīng)注意：竣工測量圖是規(guī)劃實施監(jiān)督管理的依據(jù)，具有一定的法律意義。因此就要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理以及質(zhì)量檢查都必須準確、細致。在質(zhì)量檢查方面，竣工測量圖紙要經(jīng)過作業(yè)隊和質(zhì)檢科的質(zhì)量檢查，并且由質(zhì)檢科根據(jù)竣工工程的復(fù)雜情況組織人員進行單項工程外業(yè)情況的抽查，對竣工測量成果進行質(zhì)量評定和監(jiān)督，找出問題加以分析。

二、面積測算

對建筑物面積計算可采用各種軟件或程序，通過對建筑物縱剖、橫剖、縱剖與橫剖相結(jié)合等方法分解計算面積然后匯總，不要遺漏或重復(fù)計算面積。另外可應(yīng)根據(jù)建筑報建審批資料(建筑紅線定位冊，建筑核位紅線圖等)，在竣工圖中標明各種不同功能部分(架空層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層、斜面屋頂、商業(yè)用房、公共建筑、物業(yè)管理用房、地下室等)的建筑面積。這樣分類表示面積，可以方便規(guī)劃管理人員審核該建設(shè)項目的容積率、綠化率等技術(shù)指標，判斷竣工建筑是否存在違規(guī)現(xiàn)象，以及違規(guī)建設(shè)的部位和違規(guī)的程度，并對違規(guī)建設(shè)行為作出正確的處理意見。

三、竣工測量技術(shù)的重要性

篇（10）

Abstract: With the development and progress of society, the emphasis on property measurements in the area is estimated to have important significance for real life. This paper describes the estate surveying the area is estimated in the relevant content.

Keywords real estate; measurement; area; calculation; estimates;

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房產(chǎn)測繪是一項政策性相對較強、技術(shù)性相對簡單的法定測繪工作，其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。準確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)人等合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是進行城市建設(shè)和管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。自 GB/T 17986《房產(chǎn)測量規(guī)范》頒布實施以來，由于《房產(chǎn)測量規(guī)范》還不夠很完善，個別條文解釋不明晰，尤其是現(xiàn)代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《房產(chǎn)測量規(guī)范》對特殊建筑等問題沒有觸及到，使得測量人員在實際測算中往往難以掌握，從而引起房產(chǎn)糾紛。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經(jīng)成為消費者的投訴熱點。

1、關(guān)于有柱走廊與有柱陽臺

《房產(chǎn)測量規(guī)范》上規(guī)定：有柱走廊按柱的水平投影面積計算；而陽臺是按是否封閉來確定建筑面積，封閉陽臺按其的水平投影面積計算，未封閉陽臺按其的水平投影面積的一半計算，即使有柱陽臺不封閉也應(yīng)按其的水平投影面積一半計算。這就要求我們在實際操作中能準確區(qū)分哪種情況是有柱走廊，哪種情況是有柱陽臺?？蓮囊韵氯N方法加以判別。第一、有柱走廊一般是位入主入戶門口，是各戶從室外進入戶內(nèi)的必經(jīng)通道。有的屬共有部位，而陽臺是處于入戶門內(nèi)的套內(nèi)建筑面積，屬戶內(nèi)專用部位。例如，在某幢別墅中，先經(jīng)過入戶門進入戶內(nèi)，戶內(nèi)還有通往私家花園有柱有半圍護部位，往往較長，有的跨越好幾個房間，看起來與柱廊沒什么區(qū)別，但其性質(zhì)屬室內(nèi)專用部位，作為陽臺使用，應(yīng)該按不封閉陽臺按其的水平投影面積一半計算；第二、若有柱廊設(shè)計為某個戶室專用的，并且是入戶內(nèi)的必經(jīng)之地，此種情況按有柱廊門廊計算全投影面積，而不能按陽臺計算一半面積；第三、從柱廊的概念上理解，柱廊不僅要有柱，而且要有高出地面的廊臺或沿柱的一側(cè)有圍護；若與地面或架空處在同一平面上，既無高差又無圍護，應(yīng)視同騎樓或架空部位，不計算建筑面積。

2、關(guān)于斜坡屋面

隨著我國經(jīng)濟的繁榮和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市建筑在滿足居住的同時也越來越講究獨特、美觀、新穎，一些開發(fā)商紛紛在屋頂作起了“文章”。于是，一批又一批的復(fù)式建筑斜屋頂應(yīng)運而生。對于斜屋面房屋怎么測算?《房產(chǎn)測鼉規(guī)范》規(guī)定e斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面積計算。斜屋面頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰玫?、可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋。如果單純是斜屋面的房屋，直接“切取?．20米的高度計算倒也方便、準確，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了。這種斜屋面因其僅窗頂部分高于2．20米，兩側(cè)逐漸斜下又低于這個高度，可計算的面積并不大，且結(jié)構(gòu)錯綜復(fù)雜，測算起來十分麻煩，界定也不見得準確。故筆者認為：這種斜屋面房屋的窗頂超過2．20米的部分可以不予考慮。

3、關(guān)于躍層戶室中的內(nèi)樓梯

有些房屋竣工時，躍層戶室中的內(nèi)樓梯開發(fā)商往往未建造，留作用戶自理。此種情況，因為計算建筑面積的客體不存在，有的地方不計算建筑面積，有的地方計算建筑面積。分析其內(nèi)樓梯房產(chǎn)開發(fā)商未建造理由是為了滿足業(yè)主裝修自由設(shè)計風格的需要，即使造了該樓梯，一是業(yè)主在裝修時也會拆除，避免裝修拆改時人力物力的浪費，二是防止拆除影響房屋結(jié)構(gòu)。內(nèi)樓梯是連結(jié)上下層的必須通道，開發(fā)商未建造，業(yè)土裝修時一定會造。若不計算面積，確權(quán)時房產(chǎn)證上也無此樓梯部位面積，顯然不合理。因此，躍層中內(nèi)樓梯是否建造均應(yīng)按自然層計算面積確權(quán)，開發(fā)商未建造節(jié)省的造價成本可在購房合同中協(xié)商，在房款中扣除。

4、陽臺面積的計算

陽臺是供人們活動、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面與房屋相連，根據(jù)其情況分為全封閉陽臺和半封閉陽臺?！兑?guī)范》根據(jù)其圍護將陽臺分為全封閉和半封閉。上述陽臺的概念是標準陽臺的概念，近幾年，在實際測量中發(fā)現(xiàn)有陽臺的頂蓋與陽臺底板、圍護結(jié)構(gòu)的投影不完全一致的現(xiàn)象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當陽臺的頂蓋與圍護結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時，例如: 隔層有頂蓋、與陽臺底板和圍護結(jié)構(gòu)不在一個豎直面上、隔一層以上的有頂蓋、利用其它構(gòu)件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積? 筆者認為，對于部份覆蓋的頂蓋，可認為:

( 1) 沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不算面積;

( 2) 投影下來的面積的一半作為是否計算面積的標準;

( 3) 投影下來的面積大于圍護結(jié)構(gòu)的 1/2，則計算面積; 不大于 1/2 的不算面積。對于隔層頂蓋的陽臺視為無頂蓋，不計算面積，理由有兩個:

( 1) 隔一層情況下，頂蓋的作用不明顯，起不到保護的作用。

( 2) 如果隔一層算有頂蓋而計算面積，那么隔 2、

3、4、5 層計算不計算? 標準難掌握，因此就認為隔層不算是頂蓋。是否為隔層是依據(jù)所依附的主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層為準。

5、伸縮縫面積的計算

國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)定》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相通，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標準。因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。

一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若單獨計算其通行的部分也只是門口那一小部分。一種觀點認為: 只要是通行的伸縮縫，均應(yīng)全部計算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益。另一種觀點認為: 這種算法是不合理的，三縫( 伸縮縫、沉降縫、變形縫) 是結(jié)構(gòu)上的要求。用戶沒有利用上是不應(yīng)計算面積的，如果用戶利用上了是可以計算面積的，且利用多少計算多少，還是比較合理的。筆者同意后一種觀點。

6、關(guān)于消防連廊

隨城市化進程加快，城市用地日趨緊張，房屋建筑不得不向高層化發(fā)展。隨之而來增加了消防安全要求。為此，有些高層住宅十層以上設(shè)計一條消防連廊，連通不同單元消防樓梯，來增強消防疏散能力。常見的有兩種形式，一種是以挑廊與不同單元公用消防樓梯間直接相連；另一種是通過相鄰兩戶內(nèi)房間外設(shè)計一條類似陽臺的廊，再經(jīng)過相鄰兩戶內(nèi)房間與公用消防樓梯間間接相通。后一種情況的廊屬陽臺性質(zhì)，因它直接與相鄰戶內(nèi)的房間相通，平常都是作為陽臺使用的，只有在偶爾發(fā)生緊急疏散情況時，還要借助相鄰戶室內(nèi)的房間組成公共通道通往消防樓梯，此時，不僅廊是公共通道，房間也成了公共通道，故作為相鄰兩戶的公共陽臺分攤較為合理。在前一種情況，有的人認為是由于十層以上高層住宅引起的，其消防連廊面積應(yīng)由十層以上住宅分攤。這種做法有些不妥。消防連廊的布局是從一幢房屋的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計要求所決定，再說該消防連廊直接與樓梯相連，所處樓層的戶室也不能使用，若消防連廊下部某個單元樓梯發(fā)生火災(zāi)，也可向上經(jīng)過消防連廊到達其它單元樓梯疏散。因此，此類消防連廊與各相連的消防樓梯作為一個整體，隨同樓梯一個級別分攤處理較為合理。

7、關(guān)于住宅小區(qū)架空層樓梯、電梯

隨著住宅建設(shè)發(fā)展，住宅小區(qū)向規(guī)模化、生態(tài)化發(fā)展。很多小區(qū)為了增加通風、采光和綠化率，將某幾幢房屋的底層架空用來種植花草，美化小區(qū)環(huán)境。

那么架空層中的樓梯、電梯面積如何處理?《房產(chǎn)測量規(guī)范》也沒提到。各地處理各異。有的屬本幢公用部位，計算面積分攤到該幢房屋中；有的計算建筑面積單列，不分攤；還有的認為不計算建筑面積。本人認為：此架空中的樓梯、電梯等公用部位是為了小區(qū)的通風、采光、綠化而引起的，不計算建筑面積；若計算建筑面積分攤，會使小區(qū)內(nèi)相同幢、相同套型的房屋僅因一幢底層架空、一幢底有住房，而測算建筑面積的結(jié)果是有架空層房屋套型面積大于無架空層的套型建筑面積，其誤差就是多分攤到的架空層的公用樓梯、電梯面積，結(jié)果導致購房者多負擔了增加公用面積房款，顯然不公平；若計算面積不分攤，不僅導致總建筑面積的增加超規(guī)劃指標，要罰款處理，而其面積因無明確的產(chǎn)權(quán)主體而無法確認產(chǎn)權(quán)。因此，作為不計算建筑面積較為合理。

結(jié)束語

總之，上述這些問題的探討是筆者在實際工作中經(jīng)常遇到的，考慮得不夠成熟，個人之見。不過，希望通過這樣的探討，最終能夠找到一種正確的、合理的測算標準。

參考文獻

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