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序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇個人住房抵押貸款范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.
Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality
中圖分類號： TU113.5+41 文獻標識碼：A文章編號：
一、我國首付比例的發(fā)展變化
1998年5月，人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》是個人住房貸款快速發(fā)展的標志， 要求以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款。2004年9月，銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》指出所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。同時要求借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%以下。2006年5月《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且建筑面積90m2以下的首付款比例仍為20%。2007年9月的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》特別區(qū)分了首套房和二套房，規(guī)定二套房貸款成數(shù)最高6成。2010年，銀監(jiān)會將貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；貸款購買第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，銀監(jiān)會進一步將第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我國的住房抵押貸款首付比例要求依舊沿用了2011年的規(guī)定，即首套房的最低首付比例為30%，二套房的最低首付比例為60%。
二、我國首付比例的確定主體及依據
（一）確定主體
我國的最低首付比例標準由中國人民銀行和銀監(jiān)會制定。在實際執(zhí)行中，金融機構會在中國人民銀行信貸政策確定的區(qū)間內，根據不同客戶、不同地域、不同時點等因素，確定或調整具體的首付水平。住房公積金的首付比例制定也是在中國人民銀行的政策引導下，由地方的住房公積金管理中心結合當?shù)胤績r水平和職工的購買力等因素確定。
（二）確定依據
人民銀行和銀監(jiān)會關于最低首付比例的規(guī)定是貨幣政策的一個組成部分。因此，最低首付比例在制定時，會兼顧商業(yè)銀行的收益與風險控制、購房者的支付能力、政府的調控目標等因素。
1.商業(yè)銀行的收益與風險控制
引發(fā)違約風險的因素是多樣的，有主觀層面上的道德風險、也有客觀層面上的收入狀況惡化等。有學者通過定量的研究發(fā)現(xiàn):一般情況下，首付比例越低，個人住房抵押貸款的違約率越高。[1]在美國次貸危機發(fā)生前，住房抵押貸款的質量明顯下降，其中的一個方面就表現(xiàn)在首付比例的下降。據美國統(tǒng)計局的資料顯示，從1999年開始，在住房抵押貸款發(fā)放時，5%以上的個人住房權益為零甚至為負數(shù)；這種模式一直持續(xù)到近5年。在2006年發(fā)放的次級貸款中，38%的貸款的LTV為100%。因此，政府在制定最低首付比例的時候會同時考慮商業(yè)銀行面臨的違約風險問題和收益情況。
2.購房者的支付能力
首付是潛在的購買者進行房地產交易的一道門檻。若首付比例過高，中低收入者無力支付高額的首付款，他們的住房需求無法及時得到滿足。若首付比例過低，購房者的前期購買力增強，而后期的還貸負擔會比較重。所以最低收入比在制定時更多地考慮在保證后期還款不影響正常生活的前提下，適度提高中低收入者前期的支付能力，及時地滿足他們的購房需求。
3.政府的調控目標
較高的首付會暫時降低一部分剛性需求者和改善性需求者的購買力，延緩他們的消費，同時也能提高投資投機成本、削弱投資杠桿效應，減少短期內的總需求，起到調節(jié)房價的作用。所以當房地產市場泡沫嚴重的時候，政府為抑制房價的過快上漲，也為了防范銀行系統(tǒng)的風險，就會提高首付比例，特別是大幅提高二套住房的首付比例。在經濟不景氣，房地產市場低迷的時候，政府會降低最低首付比例的要求，刺激購房需求。此外，政府也可以為了保護首套自住型剛需，而對這類購房群體實施差別化的首付比例。
三、我國當前首付比例的合理性分析
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
原標題：個人住房抵押貸款提前還款風險及其影響因素分析
收錄日期：2013年3月4日
一、引言
我國個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展較晚，隨著1998年國家住房分配貨幣化政策的實施，房地產市場和房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，從而導致了個人住房抵押貸款業(yè)務的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購買房子的第一選擇。因其風險低、利潤穩(wěn)定，在我國也存在巨大的市場潛力，所以個人住房抵押貸款業(yè)務成為我國各大銀行爭相搶占的重點。隨著個人住房抵押貸款業(yè)務的迅猛發(fā)展，其存在的潛在風險也不斷地暴露出來。特別是近年來房價的不斷上漲，個人收入水平的不斷提高，傳統(tǒng)的中國人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時候會選擇提前還款，再加上近年來貸款利率的不斷提高，提前還款風險已經成為我國個人住房抵押貸款風險的最主要的表現(xiàn)形式。借款人提前還款會給銀行造成各種負面影響，例如會增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現(xiàn)金流等等。2007年美國次貸危機的爆發(fā)更加說明對個人住房抵押貸款風險的研究已經成為大家關注的重點。因此，本文將對產生提前還款風險的原因，會給商業(yè)銀行帶來哪些風險，銀行又該如何面對提前還款風險等問題進行分析。
二、提前還款風險的定義
提前還款風險是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導致銀行現(xiàn)金流的失衡，造成利益受損的風險。由于提前還款行為的不確定性，會給銀行帶來利息收入的減少，也會造成銀行資金流量的不穩(wěn)定。那么，提前還款風險可能造成的損失具體包括以下方面：
1、影響銀行的資金現(xiàn)金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無法對提前還款部分的資金進行合理分配，對銀行造成不確定的現(xiàn)金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。
2、銀行的服務成本得不到補償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內的部分服務成本，其他未能收回的服務成本直接導致銀行的收益受損。
3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發(fā)生在利率上升時候，銀行原預期的利息收入將會因為提前還款行為而中斷，從而導致銀行利息收入的減少。
三、提前還款風險影響因素分析
影響提前還款風險的因素多種多樣，本文這里細分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經濟特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6個影響因素。其中，對提前還款風險影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認為，家庭月收入高的借款人對資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進行提前還款的可能性也更大。
2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價值比5個影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財務負擔也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越??；借款人的貸款期限越短，每個月的還款額就越高，財務負擔就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國個人住房抵押貸款一般都是采用浮動利率，一般認為貸款利率高的借款人，利息負擔就更重，提前還款的意愿就更強烈，發(fā)生提前還款的可能性就更大。我國個人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來說選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負擔會比等額本息還款方式的重，自身的財務狀況應該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價值比就是貸款金額與房屋價值的比值，貸款價值比越大說明借款人貸款金額越大，財務負擔重，提前還款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋價格、房屋面積、房屋類型、房屋區(qū)域和房屋用途5個影響因素。房屋價格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認為房屋價格越高說明借款人的財務狀況越好，還款壓力越小，導致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經濟實力強，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認為借款人購房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購買一手房的借款人低。如果借款人購買的房屋位于城市中心地段，價格也高，未來的價值上漲空間也大，說明借款人的經濟狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購房的目的，一般認為如果借款人購房是用來投資，說明借款人的經濟實力強，提前還款的幾率就大，而借款人購房只是為了居住，經濟情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。
4、宏觀經濟特征因素。包括房地產價格指數(shù)、GDP增長率和經濟周期3個影響因素。房地產價格指數(shù)是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，當房地產價格指數(shù)高時，說明該時期房價上漲幅度大，這段時間選擇購房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP增長率可以反映該地區(qū)的經濟狀況，我們認為當GDP增長率高時，說明房地產市場的繁榮發(fā)展，也可以反映出大部分消費者的購買能力和負債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來說，當經濟處于繁榮時期，借款人的收入增加，經濟狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導致住房周轉率的提高，住房轉手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當經濟處于蕭條時期，提前還款的可能性也較低。
四、提前還款風險管理對策建議
1、掌握提前還款行為規(guī)律，準確預測提前償付率。對提前還款風險進行有效管理的前提是準確預測提前償付率，確定提前還款導致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機理，并運用累積的歷史數(shù)據建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關系，估計出提前還款比率隨時間的分布，進而調整相應的資產負債結構，以避免提前還款給現(xiàn)金管理帶來的損失。
2、構建個人住房抵押貸款提前還款數(shù)據庫。目前，我國商業(yè)銀行沒有對個人住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風險給予太多的關注，有關提前還款行為的統(tǒng)計數(shù)據幾乎是一片空白，而我國對住房抵押貸款提前還款問題的研究存在較大不足的一個重要的原因就是實證研究所需數(shù)據的缺乏。當務之急，我國商業(yè)銀行應建立有關提前還款行為的數(shù)據庫系統(tǒng)，對借款人的提前還款行為進行監(jiān)測，進而掌握我國提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，加強對提前還款風險的管理。
3、積極推進住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是國外常用的一種方式，通過對貸款規(guī)模和期限等結構的搭配，可以有效地規(guī)避非系統(tǒng)性風險對銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價。積極推進住房抵押貸款證券化，可以使商業(yè)銀行把風險管理的精力集中在銀行內部可控范圍內，以提高風險管理效率和效果。
4、政府合適的宏觀調控。政府的宏觀調控對于住房抵押貸款市場的穩(wěn)定性有著重大的作用。對提前還款風險而言，其中最主要的兩個系統(tǒng)性影響因素利率和房價的波動性都是與政府的宏觀調控密切相關。合適的宏觀調控能夠使利率預期相對明朗和穩(wěn)定，有助于銀行進行風險管理，并且宏觀政策的有效性也對減小房價的波動性至關重要，從而也能起到穩(wěn)定住房抵押貸款市場的作用。
主要參考文獻：
[1]王重潤，曹振良.住房抵押貸款中的提前償還風險分析[J].中國房地產，2002.7.
一、我國個人住房抵押貸款業(yè)務的風險類型
（一）銀行經營管理風險
1.貸前調查的風險。一是一些信貸從業(yè)人員工作責任心不強，綜合業(yè)務素質不高，認識不到潛在風險，給貸款安全留下隱患。二是一些信貸員重視抵押物或擔保者的情況調查，忽視借款者貸款資料真實性的了解，從而給銀行帶來風險。
2.貸時審查的風險。由于各家商業(yè)銀行業(yè)務競爭激烈，一些銀行為了擴大其業(yè)務范圍，片面追求貸款投放的規(guī)模指標，忽視貸款項目和借款人的嚴格審查，放松對貸款人的審批條件。
3.貸后管理的風險。由于個人住房貸款金額小，筆數(shù)多，個人變化因素較多，特別是期限較長，個人住房貸款的這些特點給貸款的后期管理帶來極大的不便，同時也造成貸后管理上的風險。
（二）借款人風險
借款人風險是指由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導致銀行本息不能按時收回甚至損失的風險。
（三）抵押物風險
1.抵押物不足。這既可能是貸款抵押物的價格未經評估部門評估或評估失準，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現(xiàn)抵押權時造成部分債權無法實現(xiàn)，也可能是因為貸款期問，抵押物由于市場變化而導致抵押物的價格下跌使得借款人尚未償還的房屋抵押貸款債務高于其抵押物（房屋）本身的現(xiàn)有市場價格，此時銀行即使處置抵押物，也不足以償付其所欠貸款本息，勢必有一部分貸款將難以正常收回。
2.抵押物滅失。這主要是隨著環(huán)境的變化，抵押物可能由于自然的、人為的、或社會原因發(fā)生毀損、甚至滅失，而銀行由于疏敷沒有要求借款人辦理保險從而給貸款銀行的信貸資產造成了損失。
3.抵押物處置困難。處置工作并非銀行的專長，處置抵押物時需經借款人同意，否則只能通過法院強制執(zhí)行，這一過程需牽涉銀行大量精力，必然加大行使抵押權的成本，有時甚至得不償失。
二、我國個人住房抵押貸款風險成因分析
（一）風險控制和防范制度存在缺陷
個人信用制度，擔保、保險制度、社會保障制度是分散、轉移風險的手段。在我國，由于制度安排本身的缺陷和運行環(huán)境的問題，弱化了防范風險效果。
（二）房地產業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范
由于房地產業(yè)具有很強的區(qū)域性，對帶動地方經濟增長具有舉足輕重的作用，因此當?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a開發(fā)公司審批也不太嚴格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良莠不齊，部分公司資金實力不強，管理水平低，資信度差。
（三）容易產生逆向選擇和道德風險
1.逆向選擇。個人住房抵押貸款市場上，逆向選擇來自于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。
2.道德風險。一是銀行信貸內部管理中的信息不對稱導致內部道德風險。二是貸款銀行與借款者信息不對稱導致的外部道德風險。借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。
（四）個人貸款管理體制不完善
目前商業(yè)銀行普遍存在的一個現(xiàn)象就是：在各銀行中在信貸業(yè)務經營方面，因信貸經營違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風險，最終導致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關責任人責任的很少。
（五）房地產融資渠道的狹窄
目前我國房地產企業(yè)資金來源主要包括以下幾個渠道：自籌資金、銀行貸款以及包括商品房預售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內的其他資金來源。我國房地產融資渠道比較單一，多元化融資體系遠未形成，商業(yè)銀行體系承擔著房地產發(fā)展中的巨大風險。
三、我國個人住房抵押貸款風險的防范措施
（一）加大個人住房貸款產品的金融創(chuàng)新
住房貸款市場的進一步發(fā)展需要產品創(chuàng)新，而且這種創(chuàng)新應該是面向市場的、以滿足多元化需求為目標的創(chuàng)新。由于個人住房貸款剛剛起步，貸款品種貧乏，因此，要結合居民收入和住房消費水平，創(chuàng)造更多更新的住房信貸品種，使住房貸款更具廣泛性、適用性，以滿足不同的借款需求。
（二）加快個人信用制度建設
為了完善我國個人信用制度，首先要建立完善嚴密的個人信用法律環(huán)境，制訂與個人信用相關的法律是建立個人信用制度的保障
（三）建立和完善個人住房信貸保障制度
1.建立政策性保險與商業(yè)性保險有機結合的住房保險體系。我國的住宅金融機構，目前多以提高首期付款比率、縮短貸款期限和提高服務費等方式，來防范住宅抵押貸款信貸的風險。政府應該設立政策性保險公司，對中低收入者提供住房抵押貸款保險，負責政策制定、委托銀行的資格認定和監(jiān)督管理等，以利于實現(xiàn)抵押貸款的標準化和提高抵押保險規(guī)模經濟的效益。
2.將壽險引入住房抵押貸款機制中。為了防范借款人在還款期限中因故死亡等災禍導致貸款余額無法償還的風險，保險公司可推出以購房者為標的物的壽險產品。該類消費信貸壽險的主要責任一般為：還款期內，借款人一旦身故或者全殘，保險公司將按年度的保險金額給付保險金，其家人可以用保險金支付尚未還清的貸款余額，從而完全取得房屋的所有權。
3.健全個人住房貸款擔保制度。一是目前企業(yè)員流工動日趨頻繁借款人很難取得所在單位提供的擔保。二是房產開發(fā)商提供擔保問題頗多。因此，有必要參照國外先進經驗，引進政府、民間各自分工機制，組建全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔保機構，通過為個人住房貸款提供國家信用擔保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風險。
（四）建立健全與房地產金融相關的法律法規(guī)
國家有關部門應在深入調研的基礎上，制定完善以下法律法規(guī)：與房地產抵押相關的法律法規(guī)包括房地產抵押的條件、程序、抵押物權力的保證、抵押物的保險、抵押物二級市場的運作、抵押物的處置等，為商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的開展掃清障礙；與房地產交易過程相關的法律、法規(guī)包括房地產交易過程債權、債務的轉移、產權交易中稅費的確定、減免、計收等。
參考文獻
中圖分類號:D922.282
文獻標識碼:A
一、住房抵押貸款市場存在的問題
住房抵押貸款是指購房者以所買住房作為抵押物,向住房公積金管理機構或金融機構申請的貸款,前者屬于委托貸款,后者為金融機構直接發(fā)放的貸款。我國住房抵押貸款業(yè)務真正開展于90年代后期,隨著我國經濟的發(fā)展,對住房抵押貸款的需求在一個相當長的時期內仍將保持較快增長,住房抵押貸款已經成為各商業(yè)銀行必爭的業(yè)務品種和利潤來源,但我們應該看到當前我國商業(yè)銀行面臨的住房抵押貸款存在的問題,主要包括以下幾個方面:
(一)抵押物變現(xiàn)風險。住房抵押貸款是以借款人以所購住房為抵押,看上去似乎很安全,但我國住房二級市場尚不健全,而且房地產作為不動產流動性差,抵押物變現(xiàn)困難,變現(xiàn)成本高,現(xiàn)實可行性差。
(二)借款人信用風險。借款人可能遭受的任何風險幾乎都可能成為貸款人的風險,例如借款人收入下降、失業(yè)、生病、死亡甚至家庭變故,影響到借款人的還款能力。
(三)銀行流動性風險。住房抵押貸款期限長,而銀行資金來源中的各項存款大都是短期的,短存長貸,可能導致銀行資產流動性不足,出現(xiàn)資金周轉困難。
(四)利率風險。住房抵押貸款期限長,利率風險是不言而喻的。雖然可以通過可變利率貸款方式將風險轉嫁給借款人,但這又會增加借款人的違約風險。
(五)房地產市場風險。在當前我國房地產市場存在“泡沫”的情況下,由于經濟景氣等方面原因而導致房地產價值普遍下降,當房價跌到低于未償還貸款的現(xiàn)值時,借款人可能會有意違約,在我國銀行住房貸款比重如此之大的情況下必將導致銀行破產。
二、部分國家住房政策的成功經驗
在房地產金融市場比較成熟的發(fā)達國家,政府對住房政策市場進行調節(jié)的內容主要有:建立政府抵押貸款擔保體系管理住房貸款;促進抵押融資信用升級;為低收入居民提供住房貸款的優(yōu)惠;完善住房社會保障體系。西方各個國家都在竭盡所能根據本國實際情況著力解決低收入公民的住房問題。
(一)法國的零首付貸款購房政策。法國政府通過鼓勵中高收入家庭買房,幫助低收入家庭租房,較好地解決了各種不同收入群體的住房問題,并采取多種政策,鼓勵銀行和保險公司發(fā)放住房貸款。法國政府出臺了一些很好的法律條款,保護買賣雙方利益。為防止交易損害、欺詐行為,法國法律規(guī)定,如房屋售價比其實際價值低41.66%以上,賣房者可在買賣合同公證后兩年內要求取消交易或要求買主彌補自己遭受的經濟損失等。
(二)英國的公共住房政策。英國最有特色的住房保障政策是低收入者可以“以租代購”。政府在建公房時,首先會照顧低收入者,主要體現(xiàn)在退稅和貸款條件的優(yōu)惠上。同時英國政府規(guī)定,低收入者可根據收入情況,向住房協(xié)會申請適量抵押貸款購買一套住房的部分產權,代表政府管理的住房協(xié)會擁有剩余的產權。購房者在居住期間需要向住房協(xié)會支付剩余產權的租金。當他們有能力購買更多產權時,可以向住房協(xié)會提出申請購買。
(三)澳大利亞的政府補貼政策。“公共住房計劃”是澳洲政府住房資助的主要方式,用于向無力在私人市場購買住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供適宜的和他們負擔得起的居所。
三、住房抵押貸款當前問題的解決對策
通過分析我國住房抵押貸款當前存在的問題和國外部分國家住房抵押貸款的成功經驗,我們應該根據其市場風險的特點和規(guī)律,從防范市場風險的發(fā)生和減輕風險后果兩個途徑人手,促進住房消費貸款的健康發(fā)展,維護金融和經濟的穩(wěn)定健康運行。
(一)調節(jié)房地產市場的供需。調節(jié)房地產市場的供需,促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展,是降低住房抵押貸款違約率的重要保證。在當前我國房價居高不下,供需嚴重失衡的情況下,提高中低收入家庭的收入和增加住房的有效供給才是良策。政府要從總體上提高中低收入居民收入,降低收入房價比,增加供給,加大廉租房和經濟適用房的建設,讓一部分低收入家庭,可通過租房或購買經濟適用房等形式解決住房。
(二)控制房地產市場的投機。造成房地產市場風險加劇的一個主要原因投機性購房的比例過高。由于土地是不可創(chuàng)造的資源,具有稀缺性,所以房地產市場容易出現(xiàn)投機。投機導致房價上漲的同時,房價上漲又進一步引發(fā)投機,使得房價快速上漲,當泡沫吹得足夠大時不合理的房價必然會下跌。故應嚴格控制房地產的投機,監(jiān)控和限制投機性購房。
(三)完善個人住房抵押貸款信用制度。盡快建立與個人信用相關的法律制度,為個人信用制度建設創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境,征對目前我國個人信息的資料分散于各國家行政管理部門,搭建出以政府部門為主,銀行系統(tǒng)相協(xié)助,社會中介機構相輔助的多層次個人信用調查體系迫在眉睫。
(四)建立個人住房抵押貸款擔保體系。建立個人住房抵押貸款擔保體系,可有效地緩解銀行所面臨的違約風險。這一點可借鑒美國的成功經驗,美國的個人住房抵押貸款擔保體系分為政府擔保體系和商業(yè)保險體系兩種。政府擔保體系的建立主要是為了解決中低收入家庭的購房擔保問題。它對降低銀行住房抵押貸款風險,擴大住房抵押貸款的發(fā)放規(guī)模起到了積極推動作用。中國可以嘗試由政府牽頭組建全國性和區(qū)域性的抵押擔保公司,實行低收費、低盈利的運作模式,為廣大中低收入家庭提供擔保。由于政府擔保能力有限,可在適當時期發(fā)展商業(yè)保險系統(tǒng),商業(yè)保險系統(tǒng)的介入可減輕政府擔保的壓力。最終形成一個以政府機構為主的全國性貸款抵押擔保網,有效解決住房市場擔保主體空缺的問題。
參考文獻:
1 劉萍,個人住房抵押貸款風險探析,金融研究,2002
中圖分類號:F83
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)21-0289-02
1 國內研究現(xiàn)狀
國內違約風險的研究始于90年代末,隨著中國金融體系的逐步建立和住房抵押貸款的發(fā)展,研究的層次不斷加深。首先是違約風險特征因素的識別,部分學者從博弈論的角度來探討違約原因。其實是從供給者及市場角度,然后是違約風險的防范與預測研究。此外有些學者認為利率的變化等原因引發(fā)的借款人提前還款也應是一種違約行為,因為提前還款會造成銀行資金流的變動,對其他還款人有著借鑒的影響。
1.1 從違約風險特征因素角度研究個人住房抵押貸款風險
雁,王雅林(2006)運用層次分析法構建住房抵押貸款風險評價判斷矩陣,通過權重的計算,可以得出抵押物風險、信用風險、流動性風險、環(huán)境風險、和抵押貸款條件風險所占比重較大。劉春紅(2000)將影響個人住房抵押貸款的微觀因素分為經濟因素、非經濟因素和中間因素三大類。在實證分析中,構造了借款人個人情況、貸款變量、房屋變量和衍生變量等4個變量。王福林(2004)在文中利用杭州某商業(yè)銀行數(shù)據(樣本容量為1861個)對個人住房抵押貸款違約因素進行了較為全面的分析。馬宇(2009)在實地調研的基礎上也對影響我國個人住房抵押貸款違約風險的因素進行了實證分析。楊紅,陳德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、貸款特性、房產特征三個維度構建了個人住房抵押貸款違約相關變量選擇的分析框架,在違約微觀變量的選取上主要使用了專家咨詢法。上述學者實證研究的結論共同之處是都認為房產特征對違約的影響最大,然而對于受教育程度等借款人特征對違約的影響程度略有不同。王福林認為房產投資特征、區(qū)域經濟、建筑面積因子對貸款質量影響最大,年齡婚姻、財務負擔比率、貸款期限因子影響較小,學歷職業(yè)因子對貸款質量影響不顯著,而馬宇(2009)則認為研究結果發(fā)現(xiàn)對違約影響較大的因素依次是住房面積、月還款額占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。
國內部分學者在此方面的研究中樣本反映個體特征的信息不足,因此得出的結論出現(xiàn)了很多失真現(xiàn)象。即使采用了大樣本數(shù)據,對于多變量加入模型中的方法,相對于國外依然有一定的差距,沒有使用動態(tài)的數(shù)據來分析,如何優(yōu)化樣本選擇將是今后實證研究的主要研究方向。
1.2 從博弈論角度研究個人住房抵押貸款風險
吳晨等(1999)是國內最早應用博弈論對個人住房抵押貸款違約風險進行研究的學者。他建立了個人借款博弈和個人還款博弈模型,認為銀行對個人資信的判斷最為關鍵,它直接關系到銀行的獲利情況。田啟偉(2004)等人是將借款人作為一個理性的博弈方,而外界市場環(huán)境的變化作為一個自然博弈方;當房地產市場景氣時,理性的借款人必然選擇守約,從而構成了此博弈的一個均衡;當房地產市場不景氣時,理性的借款人會權衡自己成本和收益的關系,從而選擇有利于自己的行為,以達到博弈的均衡。
陳穎(2007)認為住房抵押貸款合同簽訂后,借款人和銀行如何根據自身情況在還款階段進行決策是一種博弈行為。通過重復博弈模型的計算,可以得出對借款人還款行為征收違約金,對借款人的違約行為采取訴訟手段追償,是防止貸款違約的最有效工具。孫冰,劉洪玉(2006)將博弈論與信息經濟學理論和模型引入對個貸市場借貸雙方信息結構的研究,在考慮個貸利率、抵押物價值和借款人違約概率的情況下,分別建立消費者借款購房目標函數(shù)和貸款人放貸目標函數(shù),分析交易達成條件和貸款人放貸策略。
國內學者運用博弈論研究表明,在信息不對稱的個貸市場中,貸款人放貸策略的局限性,如利率管制會降低信用配給的有效性,導致逆向選擇和道德風險的產生。部分學者應用博弈論來分析違約原因,但是都只考慮了個人住房抵押貸款的一個方面,將借款人與宏觀因素與微觀因素結合起來進行多方博弈分析,將會使得分析結果更為全面準確。
1.3 個人住房抵押貸款的供給者及市場角度研究個人住房抵押貸款
孫冰,劉洪玉(2005)認為細分個人住房抵押貸款業(yè)務專業(yè)環(huán)節(jié),促進參與機構的專業(yè)化和多樣化,使其在業(yè)務鏈上各類專業(yè)機構各司其職,相互牽連能夠有效降低和分散風險。尚耀華(2006)從銀行的角度對個人住房抵押貸款業(yè)務所面臨的風險進行了系統(tǒng)分析,發(fā)現(xiàn)購房者違約風險、市場風險、銀行的經營風險和房地產開發(fā)企業(yè)的風險是住房抵押貸款風險的主要來源。牛明雷(2003)認為還款方式單一、個人住房抵押貸款保險不完善以及個人信用體系不健全是住房抵押貸款中的主要問題,解決措施主要可以采用抵押貸款還款方式多樣化、建立和完善個人住房抵押貸款保險制度、建立規(guī)范的社會共享的個人征信系統(tǒng)以及實現(xiàn)個人住房貸款證券化。張宇,劉洪玉(2009)利率市場化程度低、個人住房抵押貸款市場層次單一、貸款產品模式單調等市場固有缺陷,導致我國個人住房抵押貸款的利率風險過度集中于銀行體系,且潛在風險水平高、可控性差。
在這部分的研究中,國內學者認為個人住房貸款的供給者在市場中并不成熟,個貸市場上缺乏有效的保障機構以及二級市場。但是并沒有在研究中對未來市場以及供給者如何完善給出具體的解決方案,提出的建議多集中在政策層面,缺乏定量研究對于理論的支持。
1.4 從違約風險防范與預測角度研究個人住房抵押貸款風險
蔣勤、祁彥(2002)分別研究了美國、澳大利亞以及加拿大的個人住房抵押貸款擔保制度。認為我國應該調整保費結構及保費計算方式,國家應建立政府主導、多方參與的住房抵押貸款保險體制。之后的學者在借鑒研究成果的基礎之上提出了一些具體的政策建議,何曉晴,謝赤,吳曉(2005)根據中國的現(xiàn)階段的國情,可考慮采取積極的寬限期政策、無限責任抵押政策、積極的違約罰金政策和增加借款人的信用成本等具體的防范措施。買建國(2005)認為應該建立以政府擔保與商業(yè)保險相結合的個人住房抵押貸款風險分攤機制。尚耀華(2009)從期權理論的視角分析了住房抵押貸款違約問題,建立了違約概率預測模型。明確了住房抵押貸款的違約條件,即抵押物的市場價格小于借款人的債務面值,從而把違約概率的預測問題轉化為抵押物的市場價格和債務面值的確定問題。
國內學者對這一問題的研究一方面是對國外個人住房抵押貸款保險經驗借鑒研究;另一方面是如何利用保險機制來分散和轉移風險。此外對于風險的預測也有一定的涉及。但相比與國外的研究,一是對于抵押貸款保險費率的計算問題少有涉及,只是在宏觀層面提出建立保險體系的想法。二是在用模型預測住房抵押違約問題時,模型單一且精度不高,尚處于起步階段。
1.5 從利率以及提前還款角度研究個人住房抵押貸款風險
劉洪玉(2003)應用平行數(shù)據模型,研究了不同收入家庭申請住房抵押貸款時,貸款比率、房價收入比和家庭收入特征屬性對其貸款價值比(LTV)選擇行為的影響。吳青(2005)認為可變利率住房抵押貸款可以規(guī)避利率風險,是基于這樣兩個前提,一是住房抵押貸款的利率調整總能與銀行資金成本的變化保持同步;二是住房抵押貸款的還貸按借款合同有序進行。陳為濤(2005)認為加息會造成貸款居民提前還款的意愿增加,從而加重了銀行的資金運營成本。劉洪玉(2007)運用比例風險模型,探討影響個人住房抵押貸款提前還款風險的顯著因素.針對提前還款買權,引入了一種新定義的買權價值,其結果不僅表明新定義的買權價值與提前還款風險顯著相關,而且還得到了與國外類研究不完全相同的結論,借款人收入與提前還款風險顯著負相關,借款人年齡與提前還款風險非顯著相關等。孫冰(2009)提出將風險躍遷概率引入到對個人住房抵押貸款提前還款――違約概率的定量估計中。得到的實證研究結論包括借款人歷史還款狀態(tài)可以作為表征其未來還款狀態(tài)的重要指標。姚捷(2005)認為提前還款行為之所以廣受關注,是因為它直接影響住房抵押貸款現(xiàn)金流的變化,從而改變著MBS的價值。吳青(2005)利率下降時提前還貸的選擇而更受借款人歡迎。但對銀行而言,固定利率的利率風險管理有較高要求。
國內學者認為利率的變化是引發(fā)借款人提前還款的重要因素,借款人的提前還款時抵押貸款合同的違約,并沒有說明這種違約應該在合同中規(guī)定怎樣的費率才能有效的解決。同時認為應該把集中在銀行的違約風險分散到政府,保險公司等各個機構,從而降低違約風險。但是國內研究大多停留在定性研究上,對宏觀經濟層面的研究較多,提出的政策建議缺少實證研究的支持。在樣本的獲取上,國內學者數(shù)據來源有限。
2 結語
國內實證研究比較少,即使有研究缺乏數(shù)據,國內研究多為靜態(tài)的模型,不能動態(tài)的分析各種風險。因此,在國內個人住房抵押貸款違約風險的實證研究還需要進一步探討,從以下幾個方面進行完善:一是增加擴大樣本范圍,增加樣本選擇的隨機性和數(shù)量。二是應多采用動態(tài)的時間序列數(shù)據。
在研究方法上,可以在影響風險的變量中加入多因素的分析方法,建立多維模型,可以考慮加入房地產周期,或是國家政策周期的因素,使得變量更為全面。人文,政策等對個人住房抵押貸款違約風險的影響都應適當?shù)募尤氲侥Ｐ椭?如何量化這些宏觀因素是一個難點。
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關鍵詞 商業(yè)銀行 個人住房抵押貸款 抵押貸款風險
一、個人住房抵押貸款風險的研究現(xiàn)狀
在金融界，風險可以被定義為：從短、中、長期來看，可能損害公司營利或現(xiàn)金流的任何事件及可能性。個人住房抵押貸款風險是一種細化的風險，是指商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款的過程中，由于事前無法預料的不確定性因素的影響，使商業(yè)銀行和其他金融機構不能按期將其所發(fā)放的個人住房貸款本金和利息收回，由此給商業(yè)銀行和其他金融機構造成損失的可能性。筆者以風險來源作為分類方法，把該風險歸為以下四類：外部市場方面的風險；開發(fā)商方面的風險；來自借款人方面的風險以及來自銀行內部的風險。
（一）外部市場方面的風險
外部市場方面的風險是商業(yè)銀行作為抵押貸款的提供者存在的抵押貸款市場給商業(yè)銀行所帶來的風險。它主要包括：經濟周期風險和利率風險。
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險。楊萃（2008）認為，經濟周期會影響借款人的收入水平，威脅到貸款的還款。在國家經濟處于擴張期時銀行所面臨的抵押貸款風險較?。划斀洕挆l時失業(yè)率上升，借款人收入下降，銀行面臨的風險就會增大。張萌（2005）認為，抵押貸款風險與房地產市場的繁榮負相關，房地產市場的發(fā)展與經濟的繁榮程度存在正相關關系，所以抵押貸款風險與經濟繁榮為負相關關系。
利率風險是指由于金融市場利率波動而使商業(yè)銀行遭受損失的風險。Clauretie（1990）用實證分析的方法分析了市場利率變化與抵押貸款償付過程變動的關系。Schwartz（1989）研究了利率變動對抵押貸款提前償付風險的影響，并在1992年通過對提前償付風險和違約風險的分析提出了房產抵押擔保證券的定價模型。Entrop（2009）根據巴塞爾協(xié)定（2004b）所提的建議量化了銀行的利率風險并給出了兩種風險模型。
（二）開發(fā)商方面的風險
開發(fā)商方面的風險是近幾年學者們研究的一個熱點，它主要包含兩個方面：經營方面的風險和“假按揭”風險。
經營方面的風險是由于房地產開發(fā)商的經營不善所導致的銀行個人住房抵押貸款損失的不確定性。王慧琳（2010）指出，開發(fā)商的經營風險實際上是開發(fā)商的信用風險。房地產開發(fā)商的虛假廣告、未按時交工、物業(yè)管理不善、房屋出現(xiàn)質量問題等都可能致使借款人產生違約的原因情況。張駿（2010）提出，開發(fā)商信用風險實際上是一種欺詐風險，是由于房地產市場信息不對稱，監(jiān)督管理欠嚴密，開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范導致的。
“假按揭”風險來自于房地產開發(fā)商的“假按揭”現(xiàn)象。該現(xiàn)象是指少數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)職工、股東及其他關系人冒充客戶作為購房人，在未發(fā)生真實的商品房購買的情況下，利用虛假銷售（購買）方式，套取銀行個人住房抵押貸款的欺詐行為。畢學安（2009）把“假按揭”風險發(fā)生的原因總結為兩點：一是開發(fā)商自身資金實力不足或發(fā)生資金流動，為了保證按揭項目或其他待開發(fā)項目的運轉，在直接融資或者向銀行申請開發(fā)貸款受阻的情況下，向銀行提供虛假信息騙取貸款。二是銀行內部員工為完成上級部門下達的貸款發(fā)放任務，放松了對借款人購房真實性和還款能力的調查和審核，使銀行個人住房抵押貸款產生風險。
（三）來自借款人的風險
來自借款人的風險是銀行個人住房抵押貸款風險中的主要部分。學者們對該風險的研究主要集中在兩塊：借款人的違約風險以及提前償付風險。
美國學者George Gau（1978）認為抵押貸款違約是指抵押貸款已經完全進入自愿轉讓（抵押人把抵押物的所有權轉讓給抵押權人）或抵押人主動放棄贖回權的狀態(tài)；而非抵押貸款違約是指抵押人自抵押貸款協(xié)議生效起6.5年內沒有發(fā)生違約行為。Gau所指的違約貸款實質是指發(fā)生呆帳并進入貸款清償程序的貸款，是給貸款金融機構帶來信貸資產損失的貸款，因而可稱其為實質性違約。目前國際銀行界主要的大銀行更傾向于從兩個方面的標準來清晰地界定抵押貸款違約：首先是借款人已經逾期90天以上；其次是債務正在進行重整。在對抵押貸款違約風險的認識上，彭濤（1999）認為該風險是指借款人到期不能歸還貸款本息而給金融機構帶來的損失。葛鶯（2009）在此觀點上加入了銀行違約處理的部分，認為該風險是因借款人本人或第三方的原因導致借款人無法全部或部分支付每月還款額或貸款到期后的本金，以及進行違約處理中可能給銀行帶來損失的風險。
提前償付風險是指由于抵押貸款借款人在借款規(guī)定期限之前償付借款而引起的貸款人再投資風險。具體體現(xiàn)在減少了銀行的收益我國商業(yè)銀行的利潤、增加了銀行的服務成本、擾亂了銀行的資產負債結構配置、動搖銀行資產結構的穩(wěn)定性、給銀行的風險管理帶來不確定性。在該風險的研究上，Quigley（1987）發(fā)現(xiàn)搬遷是引發(fā)提前還款風險的重要因素；Perry（2001）認為市場利率下跌、提前還款罰金減少、住宅價格上漲會導致提前還款風險加大；Schwartz和Torous（1989）等人把借款人提前還款行為視為一種期權行權行為，并分別用不同的數(shù)據驗證了買權價值對提前還款風險的顯著解釋能力。
（四）銀行內部的風險
銀行內部的風險是指來自銀行方面，以及受銀行控制的資產方面對個人住房抵押貸款造成的風險。學者們在這方面的討論主要集中在兩點上：操作風險以及抵押物風險。
根據巴塞爾委員會的定義，操作風險是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險。在成因方面，傅笛濤（2005）認為該風險來源于：人員因素（操作失誤），流程因素（流程執(zhí)行不嚴格），系統(tǒng)因素（系統(tǒng)失靈）以及外部因素（外部欺詐，突發(fā)事件等）。畢學安（2009）認為操作風險是由于銀行內部控制制度不嚴，缺乏有效的風險防范機制而造成的。
抵押物風險是指由于抵押物的情況發(fā)生變動給銀行造成的風險，主要體現(xiàn)為抵押物價值風險和處置風險。抵押物價值風險的實質是由于抵押物貶值或損壞導致的借款人理性違約。張雪萍（2009）認為，房價回落、抵押物折舊、損毀、功能落后等原因都會造成抵押物貶值，借款人違約后抵押物不能足額抵償銀行貸款本息會加大銀行風險。抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物（房產）不能處置、或處置成本很高的風險。蔣琳（2009）提出，當法院認定借款人抵押的房屋屬于“生活所必需的居住房屋”時，一旦發(fā)生抵押貸款違約，銀行將很難對抵押的房屋進行處置，加大銀行風險。
二、個人住房抵押貸款風險研究的發(fā)展方向
由于來自借款人的風險大部分可以被量化分析，因此學者們關于個人住房抵押貸款風險的研究主要集中在該風險上。事實上，外部市場方面的風險和抵押物價值風險同樣很重要。以08年美國金融危機為例，系統(tǒng)風險的增大和抵押物價值的變動擴大了危機，加上金融體系的資產證券化和評級系統(tǒng)的負面效應，使得消費者和投資者信心不足，進而引發(fā)了大規(guī)模的金融風暴，使實體經濟受損。由此可見，學者和政策制定者們應該把個人住房抵押貸款風險中的各個方面都重視起來，在保障住房消費、經濟發(fā)展的同時，合理控制風險。
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第二條 政策性個人住房抵押貸款是為參加住房公積金的職工購買住房而開設的專項政策性低息貸款。
第三條 政策性個人住房抵押貸款實行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務與權利對等的原則。
第四條 本辦法適用于受政府委托辦理住房公積金業(yè)務的全省各級建設銀行。
第二章 貸款對象與條件
第五條 貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：
1.具有本地城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；
3.本人和配偶及其所在單位已按規(guī)定足額繳存住房公積金；
4.本人及其配偶均未享受過購買房改房的優(yōu)惠；
5.在建設銀行的儲蓄存款余額以及已交納的住房公積金余額合計已達到所購房總價的30％以上，并以此作為購房首期付款；
6.具有購買住房合同或協(xié)議；
7.建設銀行規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款額度、期限和利率
第六條 貸款的額度必須同時符合以下條件：
1.不超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數(shù)額的2倍；
2.不超過所購房價款的70％；
3.不超過6萬元。
第七條 貸款期限由建設銀行根據借款人情況確定，最長不超過20年。
第八條 政策性住房抵押貸款利率，按人民銀行規(guī)定執(zhí)行。
第九條 政策性個人住房低息貸款每個家庭只能享受一次。
第四章 貸款程序
第十條 申請購房抵押貸款的職工，需提供以下資料：
1.居民身份證和戶口??；
2.購房合同或協(xié)議書；
3.家庭經濟收入穩(wěn)定的有效證明；
4.借款人和配偶及其所在單位足額繳交住房公積金的有效證明；
5.建設銀行要求提供的其他資料。
第十一條 建設銀行受理職工政策性個人住房貸款申請，集中送住房資金管理部門對借款人申請個人住房貸款資格進行審核。
第十二條 住房抵押貸款經貸款銀行審查同意后，借款人憑購房合同與貸款銀行簽訂貸款合同和住房抵押合同。
第十三條 借貸雙方必須在簽訂抵押合同之日起30天內，到當?shù)胤康禺a管理部門辦理房地產抵押登記手續(xù)。
第十四條 抵押合同自登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，貸款銀行應按合同的約定，解除抵押權，并由借貸雙方到抵押登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。
第五章 貸款的償還和回收
第十五條 借款人在貸款合同規(guī)定期限內償還貸款本息，以按月等額支付的方式計算。
第十六條 借款人經貸款銀行同意后，可提前償還貸款本息，貸款本息還清后，由借貸雙方到抵押登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。如借款人未按貸款合同規(guī)定的時間如期償還貸款本息，貸款銀行對其逾期部分按人民銀行規(guī)定計收罰息。
第六章 抵押和保險
第十七條 借款人必須將所購住房用于貸款抵押。
第十八條 抵押期間，未經貸款銀行同意，借款人不得轉讓、出租或以其他方式處置抵押物。
第十九條 用于抵押的住房，借款人須辦理房屋財產保險或委托貸款銀行代辦有關保險手續(xù)，投保期與抵押期限一致。保險單必須注明第一受益人為貸款銀行。抵押期間，保險單由貸款銀行保管。
第二十條 抵押期間，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內，如發(fā)生保險責任范圍以外的毀損，由借款人負全部責任。
第七章 附則
鑒于對住宅市場穩(wěn)步發(fā)展的預期,我國個貸市場的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場規(guī)模上,更反映在業(yè)務種類和產品結構的開拓。本文以個貸市場發(fā)展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業(yè)務細分和產品結構,分析形成專業(yè)化分工和多元化產品的意義,結合我國個貸市場現(xiàn)階段特征,提出一些建議。
美國個貸市場業(yè)務細分
按業(yè)務種類劃分
零售業(yè)務(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業(yè)務通常由個貸機構一線業(yè)務員發(fā)起?？蛻魜碓粗饕ㄟ^兩種渠道,其一是房地產開發(fā)商或中介機構提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業(yè)務客戶。只有很少部分現(xiàn)實客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業(yè)務由貸款機構一線業(yè)務員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務,能更好控制客戶和抵押住宅質量,有助于降低個貸風險。但為此付出的代價是分支機構和一線業(yè)務員數(shù)量的增加,業(yè)務運作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業(yè)務的規(guī)模經濟效應不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個貸金融機構在零售業(yè)務領域更占優(yōu)勢。
批發(fā)業(yè)務(wholesaleoperation)與零售業(yè)務不同,批發(fā)業(yè)務是指個貸機構直接從發(fā)起人手中購買打包后的個貸產品。由于其不參與個貸發(fā)起,因此能夠減少分支機構、業(yè)務人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業(yè)銀行超過5成的個貸資產來自于批發(fā)業(yè)務,但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產品購入成本勢必會大于賣方的發(fā)起成本。
聯(lián)系人業(yè)務(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務和零售、批發(fā)業(yè)務的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務性收益的實現(xiàn)時間。無論是自己發(fā)起還是外購打包個貸,聯(lián)系人業(yè)務都會隨即出售個貸服務權,提前實現(xiàn)服務性收益。這可能是因為其沒有個貸服務能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實現(xiàn)收益,規(guī)避風險。
按業(yè)務環(huán)節(jié)劃分
個貸發(fā)起(origination)個貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔保多由外部專業(yè)機構承擔。通常情況下,個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個貸保費)。美國個貸市場,參與個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機構主要包括儲貸機構(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經紀人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個貸經紀人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據表明,2002年美國50%的新發(fā)起個貸都有個貸經紀人參與,該比例在個貸批發(fā)業(yè)務領域更高。
個貸服務(servicing)個貸服務是繼個貸發(fā)起后的第二個環(huán)節(jié),主要處理還款過程中的一系列服務性項目,包括還款收繳和歸結、現(xiàn)金流管理、還款時間表更新和調整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產生的個貸服務性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務的機構主要有個貸銀行、儲貸機構和商業(yè)銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務環(huán)節(jié)的市場份額最大,超過40%。
個貸擔保(insurance)個貸擔保業(yè)務主要針對兩方面風險。一方面是抵押物風險,包括抵押物質量風險和抵押物產權風險,二方面是借款人風險。論文僅涉及借款人風險擔保。借款人風險擔保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔保機構提供特殊擔保,提高這部分人群的住房信貸消費能力。如美國個貸市場中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農村住房服務局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機構承擔,如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個貸通常不要求借款人額外擔保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔保機構多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。
個貸風險管理(riskmanagement)按業(yè)務環(huán)節(jié)將個貸業(yè)務細分的一個重要目的是,提高各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風險。比如個貸發(fā)起機構必須保證借款人申請材料的真實性,個貸服務機構承擔服務過程中的操作風險,個貸擔保機構承擔抵押物和借款人的可投保風險。真正的個貸風險管理環(huán)節(jié)主要針對個貸業(yè)務的流動性風險、利率風險以及無法通過擔保機構完全規(guī)避的借款人和抵押物風險等。管理途徑除了風險留存,組合個貸資產避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發(fā)達的國家。在美國,個貸風險管理環(huán)節(jié)的參與機構包括聯(lián)邦國家抵押協(xié)會(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風險管理能力的個貸銀行、儲貸機構和商業(yè)銀行。個貸證券化主要借助前三大機構,聯(lián)邦國家抵押協(xié)會和政府國民抵押協(xié)會針對得到FHA和VA擔保的個貸資產實施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產有64%實施證券化,GNMA管理著的個貸資產全部實施證券化。
個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發(fā)達國家和發(fā)展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達國家,發(fā)展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。
美國個貸市場產品結構
按貸款利率劃分
美國個貸市場最早出現(xiàn)的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風險主要由貸款人承擔。當市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風險。上世紀80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據主導地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風險凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動資金不足、資產與負債期限結構不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發(fā)浮動利率個貸產品。由于浮動利率抵押貸款的利率風險主要由借款人承擔,因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點。初始利率下調幅度與浮動利率調整幅度限制正相關,與調整間隔負相關。在美國個貸市場,浮動利率調整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內的調整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數(shù)個貸產品還會提供一段時期內的固定利率政策,被稱之為混合浮動利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調整一次利率。浮動利率的調整通常依據一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標,如一年期國債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產品,被稱之為價格水平調整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調整個貸余額來補償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。
按承保標準劃分
個貸產品承保標準大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機構擔保,其二是所購住房抵押加私營擔保機構擔保,其三是僅以所購住房抵押擔保。第一種個貸產品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機構的擔保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔保的各類個貸產品。其中FHA提供擔保的低息個貸產品超過50種,分別面向不同的消費者或住宅類型,保費由借款人支付,而VA提供擔保的個貸產品只面向曾經在戰(zhàn)爭部隊中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費由聯(lián)邦政府支付。第二種個貸產品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產品即為貸款價值比不超過8成的常規(guī)型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產品的市場比例見圖2。
按還款方式劃分
盡管個貸產品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風險和利率風險。一次性還款主要適用于短期的個貸產品。不同的還款方式直接影響著個貸的實際利率,影響著貸款人的風險和收益。
特殊類型的個貸產品
這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設計理念與價格水平調整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來補償。除貸款人需要承受較大的違約風險和利率風險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準,那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準,則評估師人為因素的影響較大,且無從驗證尚未實現(xiàn)的評估價值的準確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統(tǒng)的個貸產品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠實現(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風險。
對我國個貸市場業(yè)務細分與產品結構的啟示
多樣化個貸市場參與機構
現(xiàn)階段,我國個貸市場各類業(yè)務多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務運作效率和利潤空間無法充分發(fā)揮和挖掘,風險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業(yè)務鏈上的各類機構(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個貸業(yè)務風險的分散,而且使得各細分業(yè)務縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強了個貸市場的靈活性和適應性。我國個貸市場的發(fā)展方向也應該是細分個貸業(yè)務,引入更多專業(yè)化、差異化機構參與其中。作為個貸市場傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個貸批發(fā)業(yè)務,多面向風險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風險個貸品種的服務環(huán)節(jié)。
合理化個貸產品結構
我國個貸市場產品相對單一。盡管不斷有新的產品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個貸政策從規(guī)模擴張向謹慎放貸、提高個貸質量轉變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產品結構的不完善,還直接影響到住宅市場的產品結構。改善的途徑可以是通過政府擔保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進入來完善個貸市場產品結構,而非簡單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個貸產品,因為這類個貸產品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務定位和風險偏好不符。
謹慎創(chuàng)新個貸產品
第二條 本辦法所稱委托人是指廣州市住房公積金管理中心；受托人是指受委托人委托辦理住房公積金個人住房抵押貸款業(yè)務的商業(yè)銀行；借款人是指具備本辦法所規(guī)定的條件向委托人提出借款申請的自然人。
第三條 住房公積金個人住房抵押貸款，是指按規(guī)定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工，以在本市購買的自住普通住房作抵押所申請的住房公積金低息貸款。
第四條 住房公積金個人住房抵押貸款實行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務與權利對等的原則。
第五條 住房公積金個人住房抵押貸款業(yè)務由受托人根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等內容具體辦理；并委托人履行本辦法規(guī)定的有關權利與義務。年度貸款計劃由廣州市住房制度改革領導小組確定。
第二章 貸款對象和貸款條件
第六條 貸款對象，是指按規(guī)定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工。
第七條 貸款條件。同時具備下列條件者，可申請住房公積金個人住房抵押貸款：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；
（二）具有按規(guī)定繳存住房公積金或參加住房貨幣分配的證明；
（三）銀行存款達到所購住房總價款的20％以上（含20％）；
（四）具有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，有償還貸款本息的能力；
（五）簽訂了購買住房的合同或協(xié)議；
（六）符合委托人和受托人規(guī)定的其他條件。
第八條 每個符合貸款條件的借款人只能享受一次住房公積金個人住房抵押貸款。
第三章 貸款的額度、期限和利率
第九條 貸款額度。辦理貸款，每筆貸款額度必須同時符合以下條件：
（一）按借款人在離、退休年齡內所繳存的住房公積金或所獲得的住房貸幣分配補貼總額計算；其配偶、同戶成員或非同戶的直系血親，經本人同意，也可以計算其份內額度；
（二）經不高于所購住房評估價值的80％計算；
（三）最高貸款額暫定為16萬元，今后，根據住房公積金的歸集情況和社會經濟發(fā)展水平進行調整。
住房公積金貸款額不足時，借款人可向受托人申請商業(yè)性購房抵押貸款，并另行簽訂合同。
第十條 貸款期限最長不超過20年。
第十一條 貸款利率。按照中國人民銀行規(guī)定的住房公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。
第四章 貸款程序
第十二條 職工申請住房公積金個人住房抵押貸款，應到受托處填寫借款申請書，并連同本辦法第七條規(guī)定的有關證明文件，交受托人審查。
第十三條 受托人審查同意后，將借款申請書連同有關資料送委托人審批。
第十四條 委托人審查批準后，借款人按規(guī)定辦理房屋抵押及保險等有關手續(xù)，并與受托人簽訂借款合同。
第五章 貸款抵押、償還
第十五條 借款人必須將所購住房用于貸款抵押，以預售房產（期貨）作抵押，應將預售房屋合同和市國土房管局出具的抵押登記備案證明交受托人保管，預售房單位在辦好《房地產證》和《他項權證》并交受托人保管之前，如借款人違約，預售房單位承擔連帶按期償還貸款本息責任。
第十六條 抵押房產的價值以具有資格的廣州市房地產估價機構評估的價格為準；未經受托人同意，借款人已抵押的房產不得再作其他抵押或出租、轉讓、變賣、贈予。
第十七條 借款人在辦理房公積個人住房抵押貸款的同時，又申請了商業(yè)性購房抵押貸款的，對所購房產進行處分時，所得款項須按比例償還。
第十八條 借款人應按照借款合同償還到期的貸款本息，超過銀行寬限期仍不償還的，受托人應按規(guī)定加收滯納金。
第十九條 貸款采取按月償還方式。如借款人連續(xù)6個月沒有按借貸合同約定償還貸款本息，受托人有權通知預售房單位內代為償還。
第二十條 借款人還清全部貸款本息后，受托人應在三十日內將抵押房地產權證及其他權益文件退回借款人，并到市國土房管局辦理抵押登記注銷手續(xù)。
第二十一條 出現(xiàn)下列情況之一的，委托人、受托人可依法對抵押物進行處分：
（一）借款人違反本辦法規(guī)定之條款；
（二）借款人未按借款合同規(guī)定的條款嘗還本息；
（三）借款人在還款期限內死亡、宣告死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼續(xù)人、受遺贈人、監(jiān)護人、或其繼續(xù)人、受遺贈人、監(jiān)護人，或其繼續(xù)人、受遺贈人、監(jiān)護人拒絕履行措款合同之條款。
第二十二條 借款人不履行借款合同時，經協(xié)商采取作價轉讓或拍賣方式處分抵押物的，所得價款應按下列順序分配：
（一）支付處分抵押物的費用；
（二）扣除與處分抵押物有關的稅款；
（三）償還抵押人所欠貸款本息及違約金、賠償金；
（四）剩余部分退還抵押人。
處分抵押物所得金額不足以支付貸款本息和違約金、賠償金時，委托人、受托人有權向貸款人追索不足部分。
第六章 抵押物及貸款保險
第二十三條 借款人在抵押合同簽訂前，必須到受托人認可的保險公司辦理指定險種的抵押物及貸款保險，保險金額不得少于借款額；并將受托人列為保險合同的第一受益人。
第二十四條 抵押物及貸款保險期限應與抵押期限一致。在抵押期間，借款人不得以任何理由解除保險合同，否則，受托人有權代為保險，一切費用由借款人承擔，在保險期間，抵押物如發(fā)生保險責任范圍以外、因借款過錯而造成的損毀，由借款人負全部責任。
第七章 貸款監(jiān)督
第二十五條 借款人應保證貸款?？顚Ｓ茫駝t受托人有權提收回貸款。
第二十六條 借款事同當事人的任何一方，要求解除或變更原合同內容，應以書面形式通知對方，在未達成協(xié)議前，原合同繼續(xù)有效。
第二十七條 借貸方之間發(fā)生糾紛時，應及時協(xié)商解決，協(xié)商不成時，當事人可依法申請仲裁或向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
第二十八條 借款人不符合貸款條件而獲得貸款的，一經發(fā)現(xiàn)，即取消其貸款資格，由受托人追回已發(fā)放的貸款，并由委托人根據中國人民銀行《貸款通則》的有關規(guī)定追究處理。
第二十九條 因受托人或委托人的工作人員不負責任。玩忽職守，而導致住房公積金貸款出現(xiàn)損失的，依照國家法律、法規(guī)及有關規(guī)定追究其領導和工作人員的責任。
第八章 附則
住房貸款，是指住房金融機構向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。住房貸款一般以中長期貸款為主，是借款人在約定的期限內按月或按年歸還貸款本息的一項資產業(yè)務。住房抵押貸款主要是指住房按揭貸款，即購房者以所購住房做抵押并由其所購買的房地產企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款業(yè)務，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。個人住房貸款風險呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，如果商業(yè)銀行對當前個人抵押貸款現(xiàn)狀與面臨的潛在風險不能進行有效的評估與控制，那么，未來個人貸款的發(fā)展可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風險源。
一、我國個人住房抵押貸款的現(xiàn)狀
在個人消費信貸中，由于個人住房抵押貸款占據了重要地位。1998年以來，隨著我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款業(yè)務已成為我國商業(yè)銀行主要業(yè)務之一。在表1中，2004―2009年間個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重均在79％以上，2005年、2006年、2007年連續(xù)三年達到82％左右。2010年個人住房抵押貸款余額為57252億元，是2000年的13.51倍，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發(fā)展迅速。
個人住房抵押貸款前十年快速發(fā)展的主要原因在于以下兩點：一是持續(xù)的地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商行普遍認為個人住房抵押貸款是優(yōu)質資產，不良貸款率較低。在當前的經濟環(huán)境下，這兩點原因都將發(fā)生或已經發(fā)生了變化，隨著“新國八條”為代表的新一輪針對房地產的調控政策的實施的作用下，商業(yè)性房地產貸款增速明顯放緩，這是房地產投資增速減緩、房地產市場交易量下降、金融機構對房地產貸款投放謹慎，以及居民觀望氣氛濃厚等共同作用的結果，也是房地產業(yè)周期性調整的具體表現(xiàn)，這些將會對個人住房抵押貸款的不良貸款率產生比較大的影響。因此對商業(yè)銀行的個人住房貸款風險進行研究并防范是必要的，這可以更好的保障國民經濟的健康運行，以2008年美國次貸危機為例，個人住房抵押貸款違約率上升正是危機的起因之一。
二、個人住房抵押貸款的風險
對于個人住房抵押貸款，在目前我國宏觀經濟環(huán)境下，其風險發(fā)生有其一定的可能性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環(huán)境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險。
1、信用風險。信用風險又稱違約風險，是指借款人不能依約按期償還住房貸款本息而給商業(yè)銀行帶來的經濟損失。信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險，也是商業(yè)銀行在抵押貸款業(yè)務中面臨的最大風險。個人住房抵押貸款的申請和執(zhí)行過程中，存在很多可能導致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風險，也就是不良的個人抵押貸款。隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，迄今為止，我國個人住房抵押貸款的不良率在1％左右，最高達到過2%。按照國際經驗，個人住房抵押貸款的風險暴露期為3至8年，如果房價大幅回落超過30％，個人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對于整個銀行系統(tǒng)而言，這種風險也是不容忽視的。隨著我國個人住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展，以及國家對房地產業(yè)調控力度的加強，房價下跌可能導致抵押物不足以覆蓋貸款本息，不良貸款率和理性違約比例將上升。以我國個人住房抵押貸款較為成熟的上海為例，2004年商業(yè)銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86%，兩年多時間上升7倍多，而到2009年3月末，平均不良率仍保持在0.71%。
2、政策風險。政策風險是指政府經濟政策的調整引起房地產市場的變化而給商業(yè)銀行帶來的損失。國家每次出臺房地產行業(yè)或信貸業(yè)務的相關政策，均會對房地產相關產業(yè)造成一定影響。市場政策風險包含兩個方面：一是指國民經濟在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業(yè)的市場風險，一旦經濟情況朝地產業(yè)不利方向發(fā)展引起房價下跌，商業(yè)銀行勢必會面臨大量的“呆壞賬”損失；二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業(yè)銀行帶來損失。由于我國整個經濟處于轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由于住房消費是居民的大額消費，投資乘數(shù)大，房地產業(yè)對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業(yè)。當房地產市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會采取房地產調整政策，隨著房地產業(yè)的調整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風險。進入2011年以來，央行以每月一次的頻率連續(xù)上調存款準備金率，如此頻繁的調升節(jié)奏歷史罕見。6月14日央行宣布上調存款準備金率0.5個百分點，年內第六次上調使得存款準備金率達到了21.50%。中國人民銀行近期宣布從7月7日起上調上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，進一步對市場資金面進行收縮，釋放緊縮政策信號。除了依據整體經濟環(huán)境調高存款準備金率、進行加息外，直接針對房地產的一系列調控措施也日趨嚴厲，也勢必會影響到與地產業(yè)密切相關銀行個人住房貸款業(yè)務。
3、提前還款風險。個人住房抵押貸款額度較大，期限也較長，個人需要支付大量的利息，并且期限越長，這個比例會越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率，其就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風險，是因為該行為的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產生不確定性，拖累房貸余額的增長同時給銀行的資金運用計劃增加不確定因素。提前償付會使債權人的庫存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產的流動性大大超過其利潤最大化和基本風險防范的要求，因此一定市場收益的損失在所難免。提前還貸的導火索之一是加息，加息將會增加抵押貸款的每月還息壓力從而使得更多的債務人選擇提前還貸。治理國內的通貨膨脹是經濟的一項重要的任務，從2007年開始通脹苗頭出現(xiàn)，當年CPI同比增幅4.8%，2008年高達5.9%，經過2009年后次貸危機時代的短暫回落，2010年CPI增幅3.3%，進入2011年之后，通脹情況日趨嚴重，統(tǒng)計數(shù)據顯示上半年CPI增幅達5.4%，在負利率存在的背景下，未來國家對通脹力度的治理將會進一步加強。國家收緊貨幣供給會直接影響房地產，而貨幣收緊政策首要的決策依據是反通脹，通脹預期在未來兩三年都在存在，這國家不會因為地產業(yè)和銀行業(yè)的壓力過大而改變貨幣緊縮政策的基本趨勢。因此在當前的宏觀經濟背景之下，提前還貸對商業(yè)銀行因提前還貸所帶來的潛在風險不容忽視。
三、我國個人住房抵押貸款風險防范對策
1、加強住房貸款的審批制度和貸后管理。要控制好住房抵押貸款風險需要做到以下幾點：首先加強對抵押物的審查和評估，做好動態(tài)監(jiān)控和重評工作，著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規(guī)定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押，動態(tài)監(jiān)控和跟蹤抵押房產權屬和價值的變化情況，確保事先防范抵押人的道德風險和抵押物懸空風險。其次把防險責任落實到個人，強化其持續(xù)監(jiān)控的責任感和主動性，嚴把客戶準入關，遏制無權抵押、多頭抵押、重復抵押和當事人作弊等違法行為，把客戶的第一還款來源是否充足作為發(fā)放貸款的前提條件，防止簡單依據第二還款來源選擇和評判客戶。最后在合同的其他條款上增加了抵押人和借款人明確承諾。督導工作人員一對一地及時知悉相關信息，及時向貸款人履行告知義務，防止由此產生的違約風險。
2、推行反向抵押貸款制度安排?！胺聪虻盅嘿J款”是指在老年居民中推行的“抵押房產、領取年金”的壽險服務。投保人將房屋產權抵押給保險公司；保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付；直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。此項業(yè)務一旦開展，將使擁有私人房產的老年人在保有房屋居住權的同時又可將房屋財產在生前變現(xiàn)，提前得到房屋的銷售款。對商業(yè)銀行來說，可以進行金融創(chuàng)新尋求新的金融產品，將住房反向抵押貸款與傳統(tǒng)的住房抵押貸款有機結合起來，因為兩者的現(xiàn)金流是反向的，從而可以合理匹配，可以使每期的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出基本一致。同理，對于另一方保險公司而言，也可以根據同一時段的不同資金流向將保險業(yè)務與住房反向抵押貸款匹配，以平衡同一時段的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出，也是有利于保險業(yè)發(fā)展的。在實行資產負債匹配時，要注意匹配的合理性，貸款數(shù)額要匹配，其次期限要匹配，最后要結構比例匹配。同時可以適當提高貸款機構的準入門檻，對申請從事住房反向抵押貸款的金融機構進行嚴格審核，只有具備一定經濟實力、管理體制科學、信用級別高的金融機構才能開辦住房反向抵押貸款業(yè)務，以進一步降低房產抵押貸款的系統(tǒng)風險。
3、加強住房貸款的利率風險管理和流動性管理。加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理，一是開發(fā)可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業(yè)銀行。二是開發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業(yè)銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發(fā)行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。三是套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由于利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權、互換和互換期權進行長期利率風險管理。四是大力發(fā)展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業(yè)銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
【參考文獻】
