時間：2022-08-24 04:24:25
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇樓盤調(diào)查報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國人看待裸婚問題的調(diào)查
調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
中國指數(shù)研究院、中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進(jìn)行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告稱，中國內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。
情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)結(jié)合婚與房問題進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進(jìn)入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場中重要客戶群。
報(bào)告稱，39.53%的網(wǎng)友認(rèn)為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
xxx花園ii—9，iv—3，iv—4開盤的現(xiàn)場跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實(shí)際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個月的互訪報(bào)告和每季度的市場調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點(diǎn)和需求，把握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
XX園XX庭，XX閣開盤期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
XX村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
XXX花園II-9,IV-3,IV-4開盤的現(xiàn)場跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，把握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻(xiàn)。
參觀了XX廣場，XX花城，XX新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
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參加了九月份的“房展會”，“XX園國慶看房專線車”，XX節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
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7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。
從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個月的互訪報(bào)告和每季度的市場調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
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參加了 九月份的“房展會”，“XX園國慶看房專線車”，XX節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實(shí)際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
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從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個月的互訪報(bào)告和每季度的市場調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。
按照“企業(yè)成本是定價基礎(chǔ)”的市場規(guī)律，建房成本常成為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避房價高漲指責(zé)的極好理由。實(shí)際并非如此，權(quán)威部門的調(diào)查報(bào)告及不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，“巨額利潤”是造就高房價的決定因素。
“一口價”背后：隱藏房產(chǎn)商超額利潤
目前，在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握著交易活動的主動權(quán)，購房者對房屋交易信息了解甚少?！疤熘婪课莩杀臼嵌嗌伲渴蹣菃T除了喊一口價之外，都懶得理你！”有著博士學(xué)位的龔先生，試圖多了解些買房知識，結(jié)果撞了一鼻子灰。
通常來講，“土地價”“建造成本”和“開發(fā)利潤”是房價的三個主要構(gòu)成部分。
現(xiàn)在土地施行“招、拍、掛”市場機(jī)制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價隨市確定。不過，房地產(chǎn)商一般都不會把樓盤地價告知購房者。對建造成本，據(jù)2005年某部委對一家房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，相關(guān)浮動價格從高計(jì)算，一般6層磚混樓房每平米約1930元；高層樓房每平米約2400元。
“土地價”和“建造成本”可歸納為建房實(shí)物成本，按此估算房價并非高得不能接受。但另一部分“開發(fā)利潤”，才是高房價的真正源頭。
以2005年深圳市不同地區(qū)的10個樓盤為例，根據(jù)權(quán)威部門提供的調(diào)查報(bào)告，其開發(fā)利潤占到房價的15．33％至62．23％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般企業(yè)利潤。分析表明，房地產(chǎn)的高利潤并不在于對土地利用效率的提高，也不是通過壓縮建造成本而取得，而是與房價之間聯(lián)系緊密。
“房地產(chǎn)存在暴利，這是一個不爭的事實(shí)?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容說，“目前房地產(chǎn)市場的利益機(jī)制不平衡，造成財(cái)富在短期內(nèi)向開發(fā)商聚集，是導(dǎo)致該行業(yè)暴利的根源。”
壟斷性定價：投機(jī)營造高房價的砝碼
不透明的建房成本，決定了不透明的高房價。即使是同一個樓盤，價格也總是沒有理由的隨時上調(diào)。
以北京市玉泉路附近的“遠(yuǎn)洋山水”樓盤為例，今年3月份均價還是5900元/平米，到了6月份均價便上升至7200元/平米。“僅3個月，每平米便上漲了1300元，有什么理由讓我信服？”樓盤附近的居民王涌說。
不過，對北京房價近年來的持續(xù)高漲，一些房地產(chǎn)開發(fā)商倒是亮出了“房價上漲是硬道理”的言論。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣對此類觀點(diǎn)予以堅(jiān)決駁斥。他提示風(fēng)險(xiǎn)并舉例稱，在北京西三環(huán)北端的紫金莊園和萬壽路邊的恩濟(jì)花園，1998年時單價超過了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。
王小廣認(rèn)為，近年來房價暴漲及房地產(chǎn)暴利的直接原因，是過度的投機(jī)炒作。
業(yè)內(nèi)人士分析，土地實(shí)施招標(biāo)拍賣以后，呈現(xiàn)價格變化較大的特點(diǎn)。因此，土地價格的波動，很容易成為房地產(chǎn)企業(yè)制造高房價的重要理由。
此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開發(fā)商拿來提高房價。
“由于不透明，任何東西都可被當(dāng)作提高房價的砝碼?！币讘椚菡f，以市場化的名義，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以壟斷性定價，而且也容易把房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的成本讓整個社會來承擔(dān)，獲取巨額收益。
抑制暴利：關(guān)鍵看調(diào)控政策執(zhí)行力
為遏制房價過快增長，國家近幾年出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。
最新統(tǒng)計(jì)表明，全國房價仍“逆勢走強(qiáng)”，10月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個百分點(diǎn)，其中北京以10.7％的漲幅名列首位。
易憲容表示，調(diào)控成效不理想的關(guān)鍵，并非調(diào)控政策的滯后性，而是房價過快增長帶來的調(diào)控政策執(zhí)行不力。
國際知名民意調(diào)查公司“環(huán)球掃描”,從23個國家抽取了1.2萬多個成人調(diào)查樣本,歷時數(shù)月,列出“‘不仇富’排行榜”,近日由全球最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拿襟w之一——英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志刊出。這份調(diào)查報(bào)告反映了世界各國民眾對自己國家富人的態(tài)度。從全球整體分析,大多國家有超過五成的受訪者“仇富”,其中,表現(xiàn)得最“仇富”的國家是希臘。那么,咱中國呢?
調(diào)查結(jié)果顯示:在中國,有52%的受訪者認(rèn)為,國內(nèi)的富人是配得上他們的財(cái)富的(順便一提,該公司2008年的調(diào)查報(bào)告中,中國有50%的受訪者對富人有認(rèn)同感),在“‘不仇富’排行榜”上名列前茅,僅低于澳大利亞、加拿大和美國。這一排行榜引發(fā)不少人的質(zhì)疑,但我認(rèn)為,它還是有一定的參考價值。我甚至認(rèn)為,隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和民主政治的完善,這種對富人的認(rèn)同比例還會有所提升。
毋庸諱言,當(dāng)下的中國,即使在“‘不仇富’排行榜”上名列前茅,但是,還有48%的受訪者——其身后是一個龐大的群體——不認(rèn)同國內(nèi)的富人配得上他們的財(cái)富,民間的“仇富”心理還是相當(dāng)嚴(yán)重的,尤其是對那些通過權(quán)錢交易、一夜暴富的既得利益者的仇恨之情與日俱增。去年,“達(dá)芬奇家具涉嫌造假”被央視曝光初始,達(dá)芬奇家具的消費(fèi)者們還沒有動靜時,微博上網(wǎng)友紛紛質(zhì)疑那些“非富即貴”的消費(fèi)者“怎么如此低調(diào)”;隨著事態(tài)的擴(kuò)大,那些“富得流油”的消費(fèi)者開始出來維權(quán)了,網(wǎng)絡(luò)輿論又發(fā)生了變化,如搜狐專題評論的題目就是:“達(dá)芬奇”消費(fèi)者不應(yīng)該被法律過度保護(hù)。這一典型事件中所流露的民間“仇富”情緒一目了然。說實(shí)在的,社會上存在的“炫富”也在一定程度上刺痛了老百姓的神經(jīng),從而助長了“仇富”心理。這在諸如“至尊”、“頂級”的樓盤廣告中尤為突出,什么“只獻(xiàn)給巔峰世界的杰出人物”、“非董事謝絕參觀”之類的“炫富”樓市廣告深受公眾詬病。雖然已有開發(fā)商因“炫富”樓盤廣告被罰款60萬元,但類似廣告在街頭依然屢見不鮮。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn),有一部分中國人的“仇富”心理是源于一種認(rèn)知上的偏差。如孔子有言:“君子喻于義,小人喻于利”。似乎發(fā)財(cái)?shù)娜硕牙锷儆芯?富人的品質(zhì)也隨之變得可疑起來,幾與“小人”畫上了等號,為人所蔑視。其實(shí),流傳甚廣的孔子那句話似被誤讀,所謂“喻”,并非傳統(tǒng)的理解中的“知曉、明白”的意思,而是“告訴”的意思,即:要說服君子,得直截了當(dāng)?shù)刂v道義;要說服小人,得直截了當(dāng)?shù)刂v利益。發(fā)財(cái)不是小人的專利,君子也不是與“利”絕緣的,有句話不是叫做“君子愛財(cái),取之有道”嗎?公眾“仇”的“富”委實(shí)是那些以不正當(dāng)手段斂取不義之財(cái)者,他們絕非君子!倘要在民間淡化、斂跡“仇富”心態(tài),唯有多些“取之有道”的君子。
這些年來,“仇富”業(yè)已成為“中國最為長盛不衰的話題”之一,備受世人關(guān)注。其實(shí),它所折射出的是社會公平和正義的問題,表現(xiàn)形態(tài)有二:一是中國社會已然存在明顯的貧富差距,二是這種差距正導(dǎo)致著財(cái)富機(jī)會不均。客觀地說,52%受訪者認(rèn)同富人的財(cái)富,并不代表社會財(cái)富分配就是合理的、公平的;民間“仇富”針對的與其說是錢財(cái),毋寧說是人們在尋求財(cái)富的路徑上所遇到的不公、不均的一種心理發(fā)泄。簡而言之,解決“仇富”問題的關(guān)鍵似乎并不在于搞清對富人財(cái)富認(rèn)同率的多寡,而是首先應(yīng)當(dāng)從健全市場經(jīng)濟(jì)體制、完善民主政治建設(shè)、擴(kuò)大社會保障機(jī)制、加強(qiáng)社會慈善事業(yè)著手,真正消弭時下存有的貧富鴻溝,使得富者心安理得,貧者安居樂業(yè),兩者之間不存在一個字:仇。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了
銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)
b、 小戶型市場概況。
自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)
[1]
c、 商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一)優(yōu)勢
1) 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細(xì)分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
如今，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，越來越多的人把交通配套作為購房投資時考慮的重要因素。福州地鐵的落成將給榕城樓市帶來什么?福州城市地產(chǎn)格局將發(fā)生怎樣的變革?
沿線房價隨地鐵起飛
福州建地鐵1、2號線獲國務(wù)院批準(zhǔn)的消息一經(jīng)傳出，原本已高唱凱歌的房價再次被注入一劑“強(qiáng)心針”，地鐵沿線的大部分樓盤均價普遍上漲，一些位于黃金地段的項(xiàng)目漲幅甚至超過50％。記者從毗鄰地鐵1號線群眾路站的群升國際御園售樓部了解到，目前該樓盤的售價是12000元起／平方米，均價達(dá)到17000元／平方米，而就在五個月前，現(xiàn)階段的最低售價還是當(dāng)時的銷售均價。
自從得知福州將建地鐵，房地產(chǎn)開發(fā)商們就打起“地鐵牌”，在其樓盤廣告中標(biāo)明與地鐵站的距離優(yōu)勢，吸引了不少福州市民的目光。地處火車南站附近的領(lǐng)秀新城樓盤的工作人員告訴記者，受地鐵等交通配套完善的影響，售樓部的人氣比以往旺了許多，隨著地鐵工程的展開，后期開發(fā)的項(xiàng)目價格有可能繼續(xù)走高。“地鐵作為高速便捷的交能繼續(xù)走高?！暗罔F作為高速便捷的交通方式，擴(kuò)大了城市居民的生活半徑，從國內(nèi)外城市的經(jīng)驗(yàn)來看，凡是地鐵通到的地方，房價幾乎都有一個飛躍式上漲?！本鸥枞f派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長劉波預(yù)測，到2014年，倉山區(qū)的房產(chǎn)均價至少可以提升到12000元／平方米左右。
近年來，越來越多的地產(chǎn)大鱷有意進(jìn)駐福州，地鐵絕對是不容忽視的因素之一。在去年6月12日的福州土地拍賣會上，萬科瞄準(zhǔn)并拿下的地正是經(jīng)過地鐵1號線的周邊地塊。并且，此次拍賣會上，還出現(xiàn)了中海地產(chǎn)的身影。一位接近福州萬科地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況而言，商業(yè)配套和交通便利成為地鐵站點(diǎn)附近的最大優(yōu)勢，但必然帶來噪音、治安管理等負(fù)面因素。因此，地產(chǎn)商一般會選擇開發(fā)小戶型，把依賴公共交通、對噪音等因素不敏感的年輕人鎖定為目標(biāo)居住群。
帶動城市地產(chǎn)新變革
福州房地產(chǎn)市場，一直以來基本依靠區(qū)位來決定價格，一般來說，距離市中心越遠(yuǎn)，價格相對越低。有地產(chǎn)專家認(rèn)為，隨著地鐵的修建，“地鐵房產(chǎn)”將極大稀釋市區(qū)和郊區(qū)的固有觀念，這種“以地段論價格”的格局將會發(fā)生根本性改變。從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組。
福州地鐵1、2號線就像十字一樣，連接?xùn)|西，貫通南北，而地鐵4、5號線則相當(dāng)于環(huán)城地鐵線，圈起了未來福州最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域，將農(nóng)村變城區(qū)，郊區(qū)變市區(qū)。目前，不少購房者因?yàn)橛辛说罔F而愿意選擇以往不予考慮的距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤。中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄分析，地鐵的建設(shè)可以引導(dǎo)中心區(qū)人口向周邊疏散，擴(kuò)大城市生活圈，實(shí)現(xiàn)市區(qū)上班城郊居住的“鐘擺式”生活方式，大大削弱新樓盤的“郊區(qū)孤島”效應(yīng)。
地鐵的空間輻射是幾何級的，將大大改變福州城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)，五四北板塊、城南板塊、金山板塊，還有閩侯地區(qū)都被納入福州的“城區(qū)”范圍。“對于地產(chǎn)商而言，老城區(qū)的土地寸土寸金，沒有足夠的實(shí)力‘啃’不動，地鐵的開通則讓外城土地投資價值凸顯，這對于中小地產(chǎn)商而言，無疑是個很好的機(jī)會?！遍_誠地產(chǎn)副總裁鄭景楓表示，地鐵將改變福州城市地產(chǎn)未來5年，甚至10年的開發(fā)格局，使郊區(qū)新地塊開發(fā)相對于老城區(qū)來說前景預(yù)期更勝一籌。
切莫過度透支交通的升值預(yù)期
福州眼下靠近地鐵的地段中，車未通樓先熱。福州地鐵一宣布立項(xiàng)時，沿線的開發(fā)商們峰擁而至，購房者也趨之若鶩，房價就水漲船高。
繼鳳還閣院開發(fā)商卷錢潛逃之后，濟(jì)南舜耕名筑、東城摩爾開發(fā)商“失蹤”，上百業(yè)主無處維權(quán)。無數(shù)業(yè)主質(zhì)疑：“連五證齊全的樓盤都能變成爛尾樓，那什么樣的房子才能買?”據(jù)了解，舜耕名筑、東城摩爾都存在“一房多賣”的現(xiàn)象，部分業(yè)主在房子無水無電的情況下?lián)屜热胱?。山東科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅指出：部分人只顧自己發(fā)財(cái)，牟取暴利，這是非常惡劣的行為。對抗法律，就一定要得到法律的嚴(yán)懲。呂兆毅建議政府約談開發(fā)商，讓房企簽承諾書，絕不干這種違背社會責(zé)任的事情。
禍不單行，濟(jì)南路勁御景城陷入“維權(quán)門”，降價幅度整整2000元。業(yè)主以“價格欺詐”為由要求退房。御景城濟(jì)南區(qū)域負(fù)責(zé)人近日公開表態(tài)稱：“路勁御景城并未全面大幅降價，近期舉辦的優(yōu)惠活動僅針對內(nèi)部員工?！贝耸录跐?jì)南新浪樂居官方微博上引發(fā)熱議，不少網(wǎng)友認(rèn)為因?yàn)殚_發(fā)商降價造成損失，老業(yè)主心里不滿情有可原，但是圍堵售樓處而進(jìn)行“維權(quán)”，難獲法律支持，勸導(dǎo)老業(yè)主們遵守契約精神，尋求合法途徑解決問題。
更有甚者，日前媒體爆出鄂爾多斯康巴什樓市崩盤的消息。部分樓盤價格下跌七成。房企跑路、降價維權(quán)的消息不絕于耳…一下一個會是誰?受傷的總是購房者
房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用
房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是市場調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場調(diào)查的認(rèn)識功能和信息功能，市場調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：
1.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會
通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，包括市場的供給情況、競爭對手的活動意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，在錯綜復(fù)雜的市場現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。
2.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，包括市場定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位，這些正是一個項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
3.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略
只有通過市場調(diào)查，才有可能了解市場供需情況，進(jìn)而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略。
4.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過市場調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
影響房地產(chǎn)市場營銷的因素有很多，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各個因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場調(diào)查有下面幾個部分：
1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
2.市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)查
包括消費(fèi)者對某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查；需求動機(jī)調(diào)查；購買行為調(diào)查等。
3.市場競爭調(diào)查
一般來說房地產(chǎn)競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對競爭對手的調(diào)研主要是對營銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期；現(xiàn)有客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率等。
5.房地產(chǎn)價格調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場供求情況和供給彈性的大?。婚_發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；開發(fā)個案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價格；價格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)等。
6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查
包括房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；商的數(shù)量、素質(zhì)及其情況；房地產(chǎn)客戶對商的評價。
7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查
包括房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與公司的調(diào)查；人員促銷的配備狀況；各種公關(guān)活動對租賃績效的影響；各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的制約因子
在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：
1.時間的制約
提供給市場調(diào)研人員的時間一般很短，在較短的時間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場報(bào)告比較困難。這需要市場調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取開發(fā)商最有力的支持。
2.技能的制約
經(jīng)驗(yàn)豐富的市場調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場調(diào)研人員的技巧與能力會相差很遠(yuǎn)，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報(bào)告的可信度有直接的影響。
3.費(fèi)用的制約
所有的研究報(bào)告都有其固定的預(yù)算。市場研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏見的制約
每一個人都會有主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動以及情緒化的人不太適合做市場的調(diào)查與研究工作。
四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
營銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動。系統(tǒng)性的市場調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計(jì)劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個階段：
第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。
本階段確定的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃（如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等）。
第二階段正式調(diào)查階段。
本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購買、委托等方法。
第三階段結(jié)果處理階段。
將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。
房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項(xiàng)目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場效果和今后發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：