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時(shí)間：2022-03-09 09:35:12
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇宅基地管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
第一條 為了規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，保護(hù)農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理。
本辦法所稱農(nóng)村宅基地(以下簡(jiǎn)稱宅基地)，是指農(nóng)村村民依法取得集體土地使用權(quán)用于建設(shè)住宅及其附屬設(shè)施的土地。
第三條 宅基地管理，應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、一戶一宅和節(jié)約集約用地的原則。
第四條 在城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外建設(shè)農(nóng)村村民住宅的，應(yīng)當(dāng)盡量使用原有宅基地、閑置宅基地、村內(nèi)空閑地、荒坡地、廢棄地;村內(nèi)有閑置宅基地、空閑地可以利用的，不得占用農(nóng)用地。
鼓勵(lì)農(nóng)村村民按照規(guī)劃有計(jì)劃地逐步向中心村和小城鎮(zhèn)集中居住;在城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)按照城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，集中建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū);在城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的，可以集中建設(shè)農(nóng)民新村。
因采煤塌陷、地質(zhì)災(zāi)害等原因，確需遷建農(nóng)村村民住宅的，應(yīng)當(dāng)集中建設(shè)農(nóng)民新村或者農(nóng)民住宅小區(qū)。
第五條 縣(含縣級(jí)市，下同)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門及其派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)宅基地的管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，做好宅基地管理的相關(guān)工作。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助國(guó)土資源行政主管部門做好宅基地的管理工作。
第二章 規(guī)劃與計(jì)劃
第六條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展本行政區(qū)域內(nèi)宅基地利用情況調(diào)查，查清宅基地用地狀況和具置。
第七條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)、規(guī)劃、林業(yè)、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)行政主管部門及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃、宅基地利用情況調(diào)查結(jié)果，編制宅基地規(guī)劃，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。
宅基地規(guī)劃報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)前，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求有關(guān)專家和農(nóng)村村民的意見(jiàn)，并在報(bào)送審批的材料中附具意見(jiàn)采納情況及理由;其中，涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷、合并的，應(yīng)當(dāng)征得被搬遷、合并的農(nóng)村居民點(diǎn)三分之二以上住戶的同意。
第八條 宅基地規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重農(nóng)村村民意愿，與當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境、風(fēng)土人情和地方文化相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)布局特色、環(huán)境特色、建筑特色和文化特色。
第九條 宅基地規(guī)劃，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為基本單元，包括下列內(nèi)容：
(一)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村農(nóng)村居民點(diǎn)的分布、人口總數(shù)、人均宅基地面積等用地狀況及趨勢(shì)分析;
(二)農(nóng)村居民點(diǎn)宅基地的位置、界址范圍;
(三)擬調(diào)整、整治及新建宅基地的布局、利用方案;
(四)規(guī)劃實(shí)施的保障措施。
第十條 經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地規(guī)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在規(guī)劃所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公布。
經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地規(guī)劃，是審批宅基地的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。
第十一條 宅基地占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)納入土地利用年度計(jì)劃。
省人民政府在下達(dá)城鄉(xiāng)建設(shè)占用農(nóng)用地計(jì)劃指標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)增設(shè)并單列宅基地占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)。
第十二條 市、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)的用地情況和農(nóng)村村民建設(shè)住宅的實(shí)際需求，于每年年初一次性依法辦理宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
宅基地占用耕地的，應(yīng)當(dāng)按照占多少、墾多少的原則補(bǔ)充耕地;未完成宅基地占用耕地補(bǔ)充任務(wù)的，相應(yīng)扣減市、縣下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)。
第十三條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)于每年年初將上年度宅基地占用農(nóng)用地的具體地塊情況，報(bào)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批機(jī)關(guān)。其中，涉及補(bǔ)充耕地的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門核實(shí)后，由市、縣人民政府在每年年初申請(qǐng)辦理宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)時(shí)，一并將上年度宅基地占用耕地補(bǔ)充情況報(bào)審批機(jī)關(guān)確認(rèn)。
第三章 審批與登記
第十四條 農(nóng)村村民建設(shè)住宅需要新占宅基地的，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)后方可建設(shè);在已經(jīng)取得土地使用權(quán)的宅基地上翻建住宅的，不需要辦理宅基地審批手續(xù)。
第十五條 農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請(qǐng)使用宅基地：
(一)因結(jié)婚等原因，確需建房分戶，原宅基地面積低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)成為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的外來(lái)落戶人員或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶的人員，沒(méi)有宅基地的;
(三)因自然災(zāi)害或者實(shí)施城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃以及村莊規(guī)劃，需要搬遷的;
(四)原有宅基地被依法征收的;
(五)縣以上人民政府規(guī)定可以申請(qǐng)宅基地的其他情形。
第十六條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
農(nóng)村村民新建住宅，其宅基地面積按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
(一)城郊、農(nóng)村集鎮(zhèn)和圩區(qū)，每戶不得超過(guò)160平方米;
(二)淮北平原地區(qū)，每戶不得超過(guò)220平方米;
(三)山區(qū)和丘陵地區(qū)，每戶不得超過(guò)160平方米;利用荒山、荒地建房的，每戶不得超過(guò)300平方米。
市、縣人民政府可以結(jié)合本地實(shí)際情況，在前款規(guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，制定具體的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。
第十七條 農(nóng)村村民建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)向所在的村民委員會(huì)提出宅基地使用申請(qǐng)。
村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到宅基地使用申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，召開(kāi)申請(qǐng)人所在的村民小組會(huì)議。經(jīng)村民小組會(huì)議同意使用宅基地的，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)簽署同意意見(jiàn)送達(dá)申請(qǐng)人，并張榜公布申請(qǐng)人姓名、理由和宅基地位置、面積。張榜公布期限為10日。
第十八條 申請(qǐng)人接到村民委員會(huì)簽署的同意意見(jiàn)后，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出宅基地使用申請(qǐng)，并提交下列材料：
(一)申請(qǐng)人身份證明材料;
(二)申請(qǐng)人戶籍登記家庭成員身份證明材料;
(三)申請(qǐng)人所屬村民委員會(huì)同意使用宅基地的意見(jiàn);
(四)擬使用宅基地的位置、面積以及界址范圍的材料;
(五)市、縣人民政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。
第十九條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府自收到宅基地使用申請(qǐng)之日起15日內(nèi)審核，并提出審核意見(jiàn)，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。
第二十條 村民委員會(huì)自收到宅基地使用申請(qǐng)后，無(wú)正當(dāng)理由逾期不召開(kāi)村民小組會(huì)議或者不簽署意見(jiàn)的，申請(qǐng)人可以直接向所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出申請(qǐng)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，聽(tīng)取申請(qǐng)人、村民小組和村民委員會(huì)的意見(jiàn)，并提出審核意見(jiàn)，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。
第二十一條 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核的宅基地使用申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，作出是否批準(zhǔn)用地的決定。批準(zhǔn)用地的，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門自批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)辦理宅基地使用權(quán)登記手續(xù);不批準(zhǔn)用地的，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門自不予批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)將不予批準(zhǔn)決定送達(dá)申請(qǐng)人，并書面說(shuō)明理由。
第二十二條 申請(qǐng)宅基地有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：
(一)申請(qǐng)人年齡未滿18周歲的;
(二)不符合土地利用總體規(guī)劃和宅基地規(guī)劃的;
(三)原有宅基地面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足分戶需要的;
(四)將原有住房出賣、出租、贈(zèng)與或者改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的。
第二十三條 宅基地使用權(quán)登記后10日內(nèi)，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門派出機(jī)構(gòu)將宅基地使用權(quán)證送達(dá)申請(qǐng)人，實(shí)地丈量批放宅基地，并告知申請(qǐng)人所在的村民委員會(huì)。
村民委員會(huì)自收到宅基地使用告知后10日內(nèi)，將宅基地的具置、面積、界址等情況在申請(qǐng)人所在的村民小組予以張榜公布。
第二十四條 建設(shè)農(nóng)民新村或者農(nóng)民住宅小區(qū)的，由村民委員會(huì)召開(kāi)村民會(huì)議討論同意后，向所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出申請(qǐng)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性和可行性進(jìn)行審核，并提出審核意見(jiàn)，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。
市、縣人民政府收到申請(qǐng)材料后，應(yīng)當(dāng)組織國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門進(jìn)行審查;審查同意的，作出準(zhǔn)予建設(shè)的決定;審查不同意的，作出不予建設(shè)的決定并及時(shí)送達(dá)申請(qǐng)人。
第二十五條 經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的農(nóng)民新村或者農(nóng)民住宅小區(qū)，其住宅建成后，由村民委員會(huì)統(tǒng)一向市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理每戶宅基地使用權(quán)登記手續(xù)。
第二十六條 因自然災(zāi)害或者其他不可抗力，確需重新選擇宅基地進(jìn)行住宅建設(shè)的，可以依法先行使用土地，并自使用之日起6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦用地審批手續(xù)。
第四章 管理與監(jiān)督
第二十七條 原住宅有下列情形之一的，不得改建、擴(kuò)建，但是危房改造除外：
(一)已經(jīng)安排新宅基地的;
(二)原住宅已被列入征地范圍的;
(三)原住宅不符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃以及地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃的;
(四)原住宅屬文物保護(hù)單位或者省級(jí)以上歷史文化名村(鎮(zhèn))保護(hù)規(guī)劃確定的保留建筑風(fēng)貌的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十八條 經(jīng)批準(zhǔn)異地遷建住房的，建房戶應(yīng)當(dāng)拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設(shè)施，并在新宅基地批準(zhǔn)后兩年內(nèi)退出舊宅基地。
第二十九條 因繼承或者其他原因等造成一戶有兩處以上宅基地或者宅基地面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，宅基地可以在本村民小組成員間轉(zhuǎn)讓或者退回土地所有權(quán)人。
將宅基地退回土地所有權(quán)人的，土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。不轉(zhuǎn)讓或者不退回的，不得改建、擴(kuò)建原住宅，土地所有權(quán)人對(duì)超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)部分可以實(shí)行有償使用，有償使用具體辦法由市、縣人民政府規(guī)定。
第三十條 有下列情形之一的，由土地所有權(quán)人報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)：
(一)為實(shí)施城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃進(jìn)行舊村改造，需要調(diào)整宅基地的;
(二)因鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要占用宅基地的;
(三)宅基地使用權(quán)人死亡，沒(méi)有繼承人的;
(四)無(wú)正當(dāng)理由自宅基地使用權(quán)證頒發(fā)之日起超過(guò)2年未動(dòng)工建設(shè)的;
(五)擅自改變宅基地用途的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)規(guī)定收回宅基地，地上有房屋的，應(yīng)當(dāng)比照征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，符合宅基地申請(qǐng)條件的，應(yīng)當(dāng)重新安排宅基地。
第三十一條 經(jīng)登記的宅基地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記或者注銷登記手續(xù)。
第三十二條 住宅建成后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地使用權(quán)人是否按照批準(zhǔn)的面積和用途使用宅基地進(jìn)行實(shí)地核查，并將核查結(jié)果予以公開(kāi)，供村民小組成員、村民委員會(huì)監(jiān)督。
第三十三條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門及其派出機(jī)構(gòu)對(duì)其管轄行政區(qū)域內(nèi)的宅基地應(yīng)當(dāng)建立宅基地管理檔案，并依法向社會(huì)提供查詢服務(wù)。
第三十四條 國(guó)土資源行政主管部門及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立舉報(bào)制度，公開(kāi)舉報(bào)電話號(hào)碼、通信地址、電子郵件地址等，受理非法占用宅基地的舉報(bào)。
任何單位和個(gè)人對(duì)非法占用宅基地的違法行為，均有權(quán)向國(guó)土資源行政主管部門及其派出機(jī)構(gòu)舉報(bào)。國(guó)土資源行政主管部門及其派出機(jī)構(gòu)接到舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)依法處理。
第五章 法律責(zé)任
第三十五條 違反本辦法規(guī)定，未依法編制、審批、修改宅基地規(guī)劃的，由上級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng);對(duì)有關(guān)人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。
第三十六條 違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由縣以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其附屬設(shè)施。
第三十七條 違反本辦法規(guī)定，異地遷建住房批準(zhǔn)后，未拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設(shè)施，并按規(guī)定期限退出舊宅基地的，由縣以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門責(zé)令退還舊宅基地，限期拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設(shè)施。
第三十八條 違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)無(wú)權(quán)批準(zhǔn)宅基地使用的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的;
(二)超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)宅基地的;
(三)違反程序批準(zhǔn)使用宅基地的。
非法批準(zhǔn)使用宅基地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十九條 不依照本辦法規(guī)定辦理宅基, 地使用權(quán)變更登記的，由縣以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門責(zé)令限期辦理。
第四十條 宅基地管理人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民的宅基地管理。
第四條 市土地行政主管部門主管本市農(nóng)村宅基地的管理監(jiān)督工作。各縣（市）、區(qū)土地行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理監(jiān)督工作。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的具體管理工作。
第五條 農(nóng)村集鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃必須在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上科學(xué)編制。
農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，鼓勵(lì)自然村向中心村、中心鎮(zhèn)集聚；鼓勵(lì)統(tǒng)建、聯(lián)建和建造公寓式住宅。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃，并經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。
第六條 農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)與舊村改造、土地整理相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴(yán)格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的土地建造住宅。
農(nóng)村村民建造住宅確需占用耕地的，應(yīng)當(dāng)主要通過(guò)土地整理折抵指標(biāo)和舊村改造置換指標(biāo)解決。
第七條 農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，農(nóng)村村民個(gè)人只有使用權(quán)。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。
第八條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)為：使用耕地的，最高不超過(guò)一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不超過(guò)一百四十平方米，山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不超過(guò)一百六十平方米。
縣（市）、區(qū)人民政府可以在前款規(guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的上限內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定農(nóng)村村民宅基地面積的具體標(biāo)準(zhǔn)。
第九條 農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社討論通過(guò)。村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)宅基地的戶主名單、占地面積、位置等張榜公布，并將申請(qǐng)使用宅基地的有關(guān)材料送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣（市）、區(qū)人民政府批準(zhǔn)，其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社予以公布。
農(nóng)村村民建造住宅使用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第十條 農(nóng)村村民建造住宅，其除宅基地外的規(guī)劃用地應(yīng)當(dāng)作為公共用地，由村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社提出報(bào)批申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)的公共用地，不得占作建房或作庭院等個(gè)人用地。
第十一條 有下列情形之一的農(nóng)村村民，可以申請(qǐng)宅基地：
（一）因國(guó)家建設(shè)、墾區(qū)移民、災(zāi)毀等需要搬遷的；
（二）實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造，必須調(diào)整搬遷的；
（三）常住人口中已領(lǐng)取結(jié)婚證書且原有的宅基地面積低于分戶后可達(dá)到規(guī)定面積90％的；
（四）經(jīng)縣（市）、區(qū)人民政府批準(zhǔn)引進(jìn)的專業(yè)技術(shù)人員確需在農(nóng)村安家落戶的；
（五）縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定可以申請(qǐng)建房的其他情形。
國(guó)家干部、職工的配偶是農(nóng)村戶口且干部、職工本人長(zhǎng)期與其一起居住的，經(jīng)其所在單位批準(zhǔn)，可隨其配偶申請(qǐng)宅基地。
第十二條 農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：
（一）已有宅基地并達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)90％的；
（二）出租、出賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物，或者將住宅改作他用的；
（三）以所有家庭成員作為一戶申請(qǐng)并被批準(zhǔn)后，不具備分戶條件的；
（四）其他不符合申請(qǐng)建房條件的。
第十三條 縣（市）、區(qū)人民政府可以對(duì)合理配置農(nóng)村宅基地提出指導(dǎo)意見(jiàn)。
村經(jīng)濟(jì)合作社或村民委員會(huì)可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)村民合理使用宅基地。
第十四條 經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶的城鎮(zhèn)干部、職工、軍人和其他人員申請(qǐng)建造住宅的，應(yīng)當(dāng)持有原所在單位或者原戶口所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的無(wú)住房證明材料辦理有關(guān)手續(xù)，其宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)適用落戶地的標(biāo)準(zhǔn)。
回鄉(xiāng)定居的華僑、臺(tái)灣和港澳同胞、外籍華人、烈士家屬申請(qǐng)建造住宅的，其宅基地面積參照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第十五條 符合建房條件的農(nóng)村村民，經(jīng)村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社同意，可以購(gòu)買本村或本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)他人多余的房屋。買賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同生效后六十天內(nèi)向縣級(jí)人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
第十六條 農(nóng)村村民有下列情形之一的，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以注銷其土地使用權(quán)證或有關(guān)批準(zhǔn)文件，由村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社收回宅基地使用權(quán)：
（一）自批準(zhǔn)建房之日起滿二年未動(dòng)工興建的；
（二）非法轉(zhuǎn)讓宅基地或住房的。
第十七條 經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，對(duì)下列宅基地可注銷其土地使用權(quán)證，并由村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社收回宅基地使用權(quán)：
（一）新批宅基地時(shí)向村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社承諾建新拆舊，新建房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)不拆除舊房的原宅基地；
（二）實(shí)施舊村改造，統(tǒng)一建造新村后，已遷入新村居住村民的原宅基地；
（三）因?qū)嵤┡f村改造涉及的非本村經(jīng)濟(jì)合作社社員且長(zhǎng)期不在本村居住人員原在本村的宅基地。
第十八條 農(nóng)村村民建造住宅，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)工十天前報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的宅基地面積、設(shè)計(jì)層數(shù)、高度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到開(kāi)工日期報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)派員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)。住房竣工后經(jīng)檢查符合標(biāo)準(zhǔn)的，由縣（市）、區(qū)人民政府辦理宅基地登記，核發(fā)土地使用權(quán)證。
第十九條 農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納有關(guān)稅、費(fèi)。
第二十條 異地遷建住房的農(nóng)村村民建房戶，應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社書面承諾新建住宅后拆除原有住宅，并按規(guī)定繳納拆除舊房保證金。
村民在新建房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)拆除原有住宅，退還原宅基地。
村民按規(guī)定退還原宅基地的，村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)當(dāng)在退還原宅基地之日起五天內(nèi)將拆除舊房保證金本息一并退回。
拆除舊房保證金收取標(biāo)準(zhǔn)由村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社決定，經(jīng)村民代表會(huì)議或社員代表會(huì)議通過(guò)，最高不超過(guò)每平方米100元。
第二十一條 農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)在動(dòng)工之日起一年內(nèi)竣工。因特殊原因無(wú)法按期竣工的，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意，可延長(zhǎng)竣工日期，但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。
第二十二條 土地行政主管部門發(fā)現(xiàn)非法占用土地或者超過(guò)批準(zhǔn)的面積多占土地建造住宅的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止建設(shè)；對(duì)拒不停止、繼續(xù)施工的，經(jīng)縣（市）、區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以查封、暫扣用于施工的工具、設(shè)備、建筑材料等。
第二十三條 未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建造住宅的，對(duì)其中符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，同時(shí)又符合建房條件的，經(jīng)處罰后予以補(bǔ)辦用地手續(xù)。
第二十四條 不按照本辦法規(guī)定辦理宅基地權(quán)屬登記的，由縣（市）、區(qū)人民政府土地行政主管部門責(zé)令其限期辦理。逾期不辦理的，由縣（市）、區(qū)人民政府土地行政主管部門給予警告，并可處2000元以下的罰款。
第二十五條 違反本辦法第十六條、第十七條規(guī)定的，依法收回宅基地使用權(quán)；當(dāng)事人拒不交出的，由縣（市）、區(qū)人民政府土地行政主管部門責(zé)令其限期交還宅基地使用權(quán)，并可處2000元以下的罰款。
第二十六條 新房竣工后，不按規(guī)定拆除原有住房并退還宅基地的，按非法占地處理，其保證金用于拆除舊房，多余部分專戶儲(chǔ)存，用于本村土地開(kāi)發(fā)整理或舊村改造。
第二十七條 違反本辦法第二十一條規(guī)定，建房未按期竣工的，由縣（市）、區(qū)土地行政主管部門給予警告，并可處2000元以下的罰款。
（一）農(nóng)村無(wú)房戶；
（二）利用原宅基地拆舊建新的；
（三）因國(guó)家建設(shè)征收、移民等需要搬遷的；
（四）因?qū)嵤┩恋乩每傮w規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造，必須調(diào)整搬遷的；
（五）因自然災(zāi)害或其他不可抗力因素造成房屋損毀，無(wú)法正常居住，在原址又不適宜修建的；
（六）因結(jié)婚依法遷入或子女正常分家，原宅基地達(dá)不到規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，或分戶后原宅基地面積達(dá)不到規(guī)定面積的（非規(guī)劃區(qū)）；
（七）新農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)的；
（八）區(qū)人民政府規(guī)定可以申請(qǐng)建房的其他情形。
二、有下列情形之一的農(nóng)村村民不得申請(qǐng)宅基地
（一）已有宅基地并達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）因子女結(jié)婚等原因分戶，原宅基地面積能滿足分戶居住要求的；
（三）宅基地面積雖然低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但長(zhǎng)期空閑或者外借的；
（四）戶口雖已遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織，但原籍宅基地尚未退還集體經(jīng)濟(jì)組織的；
（五）借用他人名義的；
（六）夫妻中有一方屬城鎮(zhèn)戶口，農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地時(shí)，購(gòu)買商品房，已享受保障性住房（即房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、廉租房、集資房）的城鎮(zhèn)人員，不列入申請(qǐng)范圍；
（七）農(nóng)村村民將原有住房出售、出租、贈(zèng)送他人或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物，或者將住宅改作他用的；
（八）一戶多宅的；
（九）其他不符合申請(qǐng)建房條件的。
三、宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)
《四川省<土地管理法>實(shí)施辦法》第五十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地。宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)為每人30平方米；3人以下的戶最高按3人計(jì)算，4人的戶按4人計(jì)算，5人以上的戶按5人計(jì)算。擴(kuò)建住宅所占的土地面積應(yīng)當(dāng)連同原宅基地面積一并計(jì)算。新建住宅全部使用農(nóng)用地以外的土地的，用地面積可以適當(dāng)增加，增加部分每戶最多不得超過(guò)30平方米。
四、宅基地審批程序
五、
（一）宅基地申請(qǐng)以戶為單位，由戶主向村委提出書面申請(qǐng)（含申請(qǐng)?jiān)?、原宅基地情況以及擬申請(qǐng)使用宅基地的位置、面積、權(quán)屬來(lái)源、是否一戶多宅等內(nèi)容），并附原農(nóng)村集體土地使用證和戶口簿；
（二）村委、駐村干部、掛片領(lǐng)導(dǎo)要就宅基地申請(qǐng)戶是否符合申請(qǐng)條件、擬使用宅基地來(lái)源是否合法、有無(wú)權(quán)屬糾紛等事項(xiàng)進(jìn)行審查，審核結(jié)束無(wú)異議并在《安居區(qū)農(nóng)村村民建房占地申報(bào)審批表》簽署意見(jiàn)；
（三）村委會(huì)將經(jīng)初審的宅基地申請(qǐng)戶成員名單、擬建位置、占地面積等情況進(jìn)行公示，公示期不少于7日；
（四）公示無(wú)異議的，村委會(huì)將申請(qǐng)使用宅基地的有關(guān)材料報(bào)鎮(zhèn)人民政府審查，鎮(zhèn)人民政府依據(jù)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃結(jié)合村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求，由分管國(guó)土的領(lǐng)導(dǎo)組織經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦根據(jù)各自職責(zé)對(duì)申請(qǐng)人的資格條件、申請(qǐng)?jiān)颉M建位置、地類等提出實(shí)地踏勘意見(jiàn)，在《安居區(qū)農(nóng)村村民建房占地申報(bào)審批表》簽署意見(jiàn)后報(bào)分管國(guó)土的領(lǐng)導(dǎo)簽署意見(jiàn)后辦理相關(guān)建設(shè)規(guī)劃手續(xù)。
五、農(nóng)房修建管理
（一）農(nóng)戶在得到農(nóng)村宅基地審批規(guī)劃手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)委托有建筑資質(zhì)（農(nóng)村工匠證、施工員證）的人員按照規(guī)劃進(jìn)行農(nóng)房修建。農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)與施工方簽訂建房協(xié)議和安全責(zé)任書，施工承攬方應(yīng)該為工人購(gòu)買人生意外保險(xiǎn)。
（二）村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督建房農(nóng)戶與承攬人簽訂施工合同和安全責(zé)任書、明確安全責(zé)任和雙方權(quán)利義務(wù)，并對(duì)建房安全進(jìn)行巡查，對(duì)巡查到的安全隱患上報(bào)鎮(zhèn)安辦，及時(shí)督促施工方進(jìn)行整改。施工方拒不整改的或整改不到位的，村委會(huì)可上報(bào)鎮(zhèn)人民政府對(duì)施工方進(jìn)行處罰。
（三）承攬修建農(nóng)房的施工方向村委會(huì)打入質(zhì)量、安全保障金（1萬(wàn)元），施工方應(yīng)該按照規(guī)劃的宅基地占地面積和層高進(jìn)行規(guī)范施工，不得違規(guī)超面積、超規(guī)劃進(jìn)行修建。
（四）村民新建、改建住宅達(dá)到下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)委托建筑施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔(dān)施工，并向住建局進(jìn)行申報(bào)，納入工程質(zhì)量監(jiān)督：
（1）3層及以上的;
（2）建筑面積300平方米及以上的;
（3）6米跨度及以上的。
doi：10.3969/j.issn.1009_816x.2014.05.321資料與方法
1.1一般資料：患者女71歲，主訴有長(zhǎng)期的頭昏、頭痛二十余年，左側(cè)為重，排除了高血壓、精神病史、腦出血、腦梗死、酒精或藥物濫用、吸毒、糖尿病，但最終因?yàn)槟X血管異常，數(shù)據(jù)未被采用。在篩選過(guò)程中，先做了3D_ASL檢查，發(fā)現(xiàn)左側(cè)大腦顯著的低灌注。然后3DTOF_MRA，發(fā)現(xiàn)左側(cè)大腦多發(fā)血管的異常。
1.2方法：
1.2.1ASL檢查方法：使用GE Discovery 750 3.0T超導(dǎo)MRI系統(tǒng)，8通道相控陣頭線圈?；颊呦冉邮艽殴舱袢缦滦蛄袙呙?，包括三維結(jié)構(gòu)像（3D SPGR），T2WI，隨后進(jìn)行3D ASL成像（3分45秒）。3D SPGR掃描參數(shù)為TR 5ms，TE 2.0ms，反轉(zhuǎn)角15°，層厚1mm，層距0mm，像素大小1mm×1mm×1mm，F(xiàn)OV 24cm×24cm，矩陣240×240，共180層橫斷面圖像覆蓋全腦；3D ASL參數(shù)為TR 4500ms，TE 10ms，層厚4mm，層距0mm，像素大小2mm×2mm×4mm，掃描范圍與3D T1WI結(jié)構(gòu)像一致，從顱頂覆蓋至顱底。用相同大小的圓圈，以鏡像對(duì)稱的方式放置感興趣區(qū)域，測(cè)量相應(yīng)區(qū)域的CBF值（如圖1所示）。
1.2.2MRA檢查方法：采用GE Discovery 750 3.0T超導(dǎo)型MRI掃描機(jī)。選用頭部線圈。常規(guī)MRI檢查SE序列。MRA采用3D_TOF法成像，原始層取橫斷位采集，最大密度投影（MIP）法重建旋轉(zhuǎn)成像。圖13D_ASL腦灌注圖
圖注：箭頭所指參數(shù)顯示左側(cè)平均血流量明顯小于右邊，偽彩圖也顯示左邊紅色區(qū)域明顯少于右邊（紅色代表高灌注）2結(jié)果
該患者磁共振未用對(duì)比劑全腦灌注及未用對(duì)比劑腦血管成像顯示：與右側(cè)比較，左側(cè)腦血流灌注明顯減少；左側(cè)頸內(nèi)動(dòng)脈（c、d）、大腦中動(dòng)脈（b）、大腦前動(dòng)脈（a）、后交通動(dòng)脈（e，因大腦后動(dòng)脈重疊顯示不完整）明顯狹窄；前交通動(dòng)脈（g）明顯狹窄；左側(cè)大腦后動(dòng)脈（f）比較右側(cè)大腦后動(dòng)脈（l）也有輕度狹窄（如圖1、圖2所示）。通過(guò)圖1和圖2的比較我們可以清楚地看到：圖1右側(cè)大腦灌注正常（紅色高灌注區(qū)分布正常，紅、黃、綠、藍(lán)顏色分別代表血流從高到低的灌注程度），同時(shí)圖2右側(cè)血管顯示正常；相比之下，圖1左側(cè)顯示灌注較低（紅色區(qū)塊明顯減少，感興趣區(qū)2、4所測(cè)數(shù)值明顯小于1、3，如圖1箭頭所示），圖2左側(cè)相對(duì)應(yīng)區(qū)域的腦血管也有明顯的狹窄（如圖2箭頭所指）。圖23D_TOF腦血管圖
圖注：箭頭所指a、b、c、d、e、f分別是左側(cè)大腦前動(dòng)脈、大腦中動(dòng)脈、頸內(nèi)動(dòng)脈虹吸段、頸內(nèi)動(dòng)脈、后交通動(dòng)脈、大腦后動(dòng)脈；g是前交通動(dòng)脈；h、i、j、k、l分別是右側(cè)大腦前動(dòng)脈、大腦中動(dòng)脈、頸內(nèi)動(dòng)脈、后交通動(dòng)脈、大腦后動(dòng)脈。3討論
此病例左側(cè)大腦半球血管多發(fā)性狹窄，同時(shí)伴整體低灌注改變，此類病變并不多見(jiàn)，是先天性的發(fā)育不良，還是病理改變形成尚不明確。一般血管炎癥、硬化、先天發(fā)育不良等都可引起血管狹窄，此病例一側(cè)整體發(fā)育不良可能性較大。腦動(dòng)脈狹窄的治療方法有藥物治療、外科手術(shù)治療及血管支架治療三種辦法。腦動(dòng)脈狹窄頭暈是最常見(jiàn)的癥狀，該患者也是長(zhǎng)期的頭暈、頭痛，左側(cè)為重，與檢查結(jié)果一致。師娟等研究顯示：眩暈患者的腦血管狹窄率、斑塊發(fā)生率明顯高于健康人[1]。腦血管狹窄診斷方法主要有：無(wú)創(chuàng)檢查：超聲波檢查及核磁共振血管造影（MRA）。有創(chuàng)檢查：腦血管造影（DSA、CTA）。聯(lián)合B型超聲成像經(jīng)顱多普勒檢查檢測(cè)腦供血?jiǎng)用}狹窄，其中經(jīng)顱多普勒是目前最廣泛應(yīng)用的檢測(cè)腦供血?jiǎng)用}狹窄的無(wú)創(chuàng)檢測(cè)方法。從衛(wèi)生經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度和患者檢查舒適度而言，B超聯(lián)合經(jīng)顱多普勒檢查方便易行，費(fèi)用較低，對(duì)血流速度和流量有較好的評(píng)估，是常規(guī)檢查的首選。遺憾的是此患者未行此項(xiàng)檢查。MRA檢查噪音較大，易產(chǎn)生幽閉恐懼，部分患者無(wú)法接受。CTA目前廣泛應(yīng)用于腦血管檢查，隨著320排等高端CT的使用，其圖像密度、空間、時(shí)間分辨率也進(jìn)一步提高，對(duì)部分腎功能不好及射線敏感患者有一定限制。腦血管造影是評(píng)價(jià)腦血管的“金標(biāo)準(zhǔn)”但費(fèi)用較大且有一定創(chuàng)傷。
如今3.0T磁共振的應(yīng)用，為我們提供了另一種無(wú)創(chuàng)傷、無(wú)需對(duì)比劑，同時(shí)能明確血管和血流情況的檢查方法―3D_TOF聯(lián)合3D_ASL腦血管檢查。此項(xiàng)檢查很多心腦血管科醫(yī)生和患者都不是特別了解，通過(guò)此文我們可以進(jìn)一步加深了解和認(rèn)識(shí)。尤其對(duì)于心腎功能不全、對(duì)比劑有不良反應(yīng)的患者更為適合，雖然此項(xiàng)檢查對(duì)血管輕度狹窄的患者效果不如血管造影。胡鵬等[2]研究表明：絕大多數(shù)缺血性腦血管病患者均存在不同程度的腦血管狹窄病變，MRA檢查對(duì)于顱外血管及后循環(huán)血管狹窄的判斷基本與DSA一致，但在大腦前動(dòng)脈、大腦中動(dòng)脈、大腦后動(dòng)脈的血管成像與DSA結(jié)果差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，DSA仍然是判斷腦血管狹窄的金標(biāo)準(zhǔn)。李明珠等[3]研究顯示：與DSA比較，64_SCTA評(píng)價(jià)腦血管的符合率為97.2%；診斷腦血管狹窄的敏感性92.6%，特異性97.8%，準(zhǔn)確率86.2%。MRA評(píng)價(jià)腦血管的符合率為93.2%；診斷腦血管狹窄的敏感性82.4%，特異性95.0%，準(zhǔn)確率73.7%。ASL技術(shù)不用注射對(duì)比劑，完全為無(wú)創(chuàng)性的方法。對(duì)于有出血、鈣化或位于顱底的病變，ASL測(cè)量數(shù)據(jù)較穩(wěn)定。主要原因是用對(duì)比劑后所采用的梯度回波序列對(duì)鈣化、出血、空氣十分敏感，產(chǎn)生的磁敏感偽影較大；而ASL則是多次快速采集的平均值，受磁敏感偽影的影響較小[4]。周宏偉等[5]動(dòng)脈自旋標(biāo)記技術(shù)（ASL）在一側(cè)大腦中動(dòng)脈狹窄或閉塞中腦組織灌注信息的研究顯示：ASL檢查患側(cè)與健側(cè)灌注程度的改變，T=2.37，水平設(shè)在P
參考文獻(xiàn)
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二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則
第一條 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號(hào)）第十四條規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 拆遷集體宅基地房屋的補(bǔ)償價(jià)（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)），按照本規(guī)則計(jì)算。
第三條 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成；計(jì)算公式為：
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依本規(guī)則第四條的規(guī)定確定并公布，報(bào)市國(guó)土房管局備案。
第四條 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：
當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價(jià)，是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。
戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。
戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計(jì)算。
與國(guó)有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號(hào)）確定。
參加今天會(huì)議的有：區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)；區(qū)政府各部門、各單位的主要負(fù)責(zé)人；駐區(qū)有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人；各街道辦事處書記、主任、分管副主任，各國(guó)土資源所負(fù)責(zé)人；各社區(qū)黨支部書記、居委會(huì)主任；部分區(qū)人大代表、區(qū)政協(xié)委員。
今天的會(huì)議主要有兩項(xiàng)議程：一是由同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》。二是請(qǐng)王區(qū)長(zhǎng)作重要講話。
下面大會(huì)進(jìn)行第一項(xiàng)，請(qǐng)同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，大家歡迎。
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·······
大會(huì)進(jìn)行第二項(xiàng)，請(qǐng)*區(qū)長(zhǎng)作重要講話，大家歡迎。
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·······
同志們：“頒布實(shí)施《**區(qū)宅基地管理規(guī)定》，搞好全區(qū)宅基地調(diào)查，進(jìn)行宅基地土地證發(fā)證、換證工作”是2005年區(qū)政府在城鄉(xiāng)建設(shè)和改善人民生活方面重點(diǎn)辦好的11件實(shí)事之一。剛才，（來(lái)自）區(qū)長(zhǎng)就宅基地審批和查驗(yàn)工作做了重要講話，*區(qū)長(zhǎng)的講話既有形勢(shì)分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點(diǎn)突出，具有很強(qiáng)的針對(duì)性和指導(dǎo)性，為我區(qū)依法規(guī)范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問(wèn)題明確了任務(wù)，指明了方向。各級(jí)各部門要深入學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)，把思想統(tǒng)一到*區(qū)長(zhǎng)的講話精神上來(lái)，深入抓好貫徹落實(shí)。
下面，我再就貫徹落實(shí)這次會(huì)議精神提三點(diǎn)具體要求：
一是要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。此次宅基地審批和查驗(yàn)工作，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)各部門領(lǐng)導(dǎo)干部要深刻領(lǐng)會(huì)*區(qū)長(zhǎng)講話精神，認(rèn)真做好《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》等規(guī)范性文件的學(xué)習(xí)，把文件精神吃透，以確保此項(xiàng)工作有序、穩(wěn)步推進(jìn)。
目前我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的成因分析
（一）受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的影響
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村的耕地逐步減少，加之農(nóng)民的收益甚微和我國(guó)目前農(nóng)民社會(huì)保障制度不健全情況下，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來(lái)出租獲取租金。農(nóng)民通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)的方式為有效利用農(nóng)村的閑置土地，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民生活水平發(fā)揮重要的作用。
（二）受農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展需要的影響
改革開(kāi)放30年來(lái)，隨著大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的影響，我國(guó)的城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，而城市各方面的優(yōu)越條件使得進(jìn)城農(nóng)民大多不愿再回到農(nóng)村，而想在城市發(fā)展并定居，然而城市的高額房?jī)r(jià)卻是其存留產(chǎn)生的最大障礙，于是想在城市定居的農(nóng)民就把閑置在農(nóng)村的房屋及土地出售或轉(zhuǎn)讓來(lái)緩解進(jìn)城發(fā)展所需的資金困難。
（三）受城市退休人員休閑養(yǎng)老需求的影響
很多市民厭煩了喧鬧的城市生活在其退休以后則向往農(nóng)村的田園風(fēng)光。在退休后城市居民想在農(nóng)村購(gòu)買一套住宅用作休假和養(yǎng)老。在這種情況下買賣雙方形成了利益互補(bǔ)，達(dá)成買賣宅基地使用權(quán)的協(xié)議。
目前我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題
（一）法律法規(guī)不完善且有關(guān)規(guī)定滯后
一是關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。目前我國(guó)還沒(méi)有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。近年來(lái)，一些地方雖然制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。2004年11月國(guó)土資源部雖出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，但以部門意見(jiàn)的形式出臺(tái)，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容比較粗淺。
二是我國(guó)的《物權(quán)法》僅在第十三章專門對(duì)宅基地使用權(quán)作了規(guī)定，但只有四個(gè)條文，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。從第153條（宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。）、第155條（已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。）的規(guī)定來(lái)看，《物權(quán)法》并未禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這和以前草案中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的規(guī)定形成鮮明對(duì)比，這一規(guī)定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第62條（農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。）、第63條（農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。）的規(guī)定來(lái)看，又是明顯禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。在合法流轉(zhuǎn)無(wú)法進(jìn)行的情況下，農(nóng)村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易數(shù)量日益增多。這充分說(shuō)明當(dāng)前有關(guān)宅基地的法規(guī)政策己很難滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，宅基地流轉(zhuǎn)將呈不斷上升的趨勢(shì)。如果法律不加以系統(tǒng)規(guī)定，必定會(huì)引起各種糾紛，影響社會(huì)主義新農(nóng)村的進(jìn)程和我國(guó)的社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)。
（二）宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制性障礙
由于有關(guān)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)滯后，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏規(guī)范和指導(dǎo)，大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序；宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛。突出的表現(xiàn)為：當(dāng)有關(guān)的宅基地、房屋碰到征地、拆遷補(bǔ)償時(shí)，由于缺乏宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋的強(qiáng)制登記制度，轉(zhuǎn)讓方憑建房申請(qǐng)表和審批機(jī)關(guān)的審批文件，仍向有關(guān)拆遷部門主張征地的補(bǔ)償費(fèi)用，糾紛便由此而生。有時(shí)賣方在城里生活困難，回村里再要批地；有時(shí)勢(shì)力強(qiáng)大的村落強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方損失嚴(yán)重。這些糾紛一旦起訴到法院，法院在調(diào)解無(wú)果的情況下，只能按法律規(guī)定來(lái)判，對(duì)買方不利。由此更易導(dǎo)致矛盾激化，甚至?xí)劤芍卮蟀讣?，影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。
（三）宅基地使用權(quán)證發(fā)放需要規(guī)范
與《土地管理法》等法律法規(guī)一樣，宅基地使用權(quán)的登記發(fā)放程序仍未明確規(guī)定。在我國(guó)的大部分農(nóng)村地區(qū)存在著宅基地使用權(quán)證發(fā)放滯后的情況，這一狀況既不利于農(nóng)民明細(xì)產(chǎn)權(quán)，依法保護(hù)自己的宅基地使用權(quán)，也不利于宅基地建檔造冊(cè)影響土地管理部門對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，同時(shí)也是宅基地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中造成農(nóng)村宅基地糾紛發(fā)生的潛在隱患。
（四）審批管理不嚴(yán)
盡管《土地管理法》對(duì)宅基地的劃撥實(shí)行嚴(yán)格的審批制，要經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，并最終由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)于土地資源保護(hù)和利用的監(jiān)督管理。但實(shí)踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權(quán)，很多地方的宅基地管理村級(jí)民主程度較差，一些地方的村委會(huì)或村干部不經(jīng)過(guò)村民會(huì)議，自己行駛宅基地報(bào)批決定權(quán)，村干部濫用職權(quán)、以權(quán)謀私、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴(yán)重。原因在于，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)村級(jí)基層組織在宅基地管理中的權(quán)責(zé)缺乏明確界定，農(nóng)村法制教育宣傳措施缺乏有效性和針對(duì)性，村委會(huì)和村干部依法管理的責(zé)任不明確，對(duì)超標(biāo)用地、宅基地流轉(zhuǎn)、亂建亂蓋等違法使用宅基地放任不管，造成集體土地權(quán)益的損害。在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的管理中，房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理至今不明，導(dǎo)致許多地方一戶多宅、超面積住宅、違法建房、占地建房等現(xiàn)象普遍。
完善我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考
（一）加強(qiáng)立法并規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
《物權(quán)法》作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，不可能對(duì)每個(gè)制度都作出詳細(xì)的規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定比較原則，即對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，規(guī)范宅基地管理。針對(duì)目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢(shì)下出現(xiàn)的一些新情況新問(wèn)題，應(yīng)加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問(wèn)題。對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓條件、范圍、方式、期限、收益分配及轉(zhuǎn)讓后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等）和法律責(zé)任等方面作出明確規(guī)定，形成一整套規(guī)范的宅基地使用權(quán)管理制度。
（二）建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限定為村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織之間，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，這種規(guī)定基本禁止了宅基地使用權(quán)以及農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，不利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和建立資源節(jié)約型社會(huì)的原則。據(jù)專家估計(jì)，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)要增長(zhǎng)3億人以上，同時(shí)，每年將有1500萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城成為城市居民。這種趨勢(shì)將引致不斷增加的非農(nóng)建設(shè)用地需求。
與此同時(shí)，大量農(nóng)民進(jìn)城將導(dǎo)致空置住宅的不斷增加。在合理的宅基地流轉(zhuǎn)制度下，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地將會(huì)成為農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)的重要客體，這一市場(chǎng)的建立和完善，將促進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。進(jìn)一步開(kāi)展長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)帶周邊的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)研究，探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財(cái)稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。
（三）建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制
按照收益的初次分配基于產(chǎn)權(quán)的原則，宅基地流轉(zhuǎn)中地的流轉(zhuǎn)收益即絕對(duì)地租應(yīng)歸集體土地所有者，這需要建立地、房分別獨(dú)立核算體系。因國(guó)家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值即級(jí)差地租I歸政府，但從鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)角度考慮，國(guó)家不宜直接收取，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)稅、土地保有稅及土地流轉(zhuǎn)稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級(jí)差收益。這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化。收益再次分配即級(jí)差地租Ⅱ應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人。
（四）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，宅基地的多少將直接給農(nóng)民帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。為防止少數(shù)鄉(xiāng)、村干部利用職權(quán)多占宅基地，各地必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用情況進(jìn)行徹底的清查，對(duì)手續(xù)齊全、符合法律規(guī)定的宅基地給予登記造冊(cè)，對(duì)不符合法律規(guī)定，多占、多用的宅基地則不予登記或按臨時(shí)用地予以處理。另外，根據(jù)法律規(guī)定，我國(guó)農(nóng)民集體所有土地也應(yīng)由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。當(dāng)前，可在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展的土地利用現(xiàn)狀更新調(diào)查之際，利用現(xiàn)有人、財(cái)、物資源，兼顧做好宅基地的清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)的地籍調(diào)查工作。開(kāi)展對(duì)宅基地的清查和集體土地所有權(quán)的確權(quán)，可為農(nóng)村宅基地的有償使用和流轉(zhuǎn)打下良好基礎(chǔ)。
（五）建立農(nóng)村宅基地有期限與有償使用制度
《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講，他物權(quán)的存在都是有期限的，無(wú)期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權(quán)就一直存在，一個(gè)農(nóng)民可能以繼承、受贈(zèng)等方式取得幾處房產(chǎn)，一直延續(xù)下去，這不利于節(jié)約土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對(duì)期滿不再需要的宅基地使用權(quán)予以收回，避免浪費(fèi)土地。
參照城市國(guó)有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期眼也應(yīng)規(guī)定為70年，自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起計(jì)算，同時(shí)建立配套的一定條件下的農(nóng)村宅基地有償使用制度。具體表現(xiàn)為：農(nóng)民經(jīng)申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的，在70年內(nèi)可以無(wú)償使用。70年屆滿后，該農(nóng)民或其家庭成員仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且只有一處宅基地的，該宅基地使用權(quán)自動(dòng)延長(zhǎng)70年；該農(nóng)民或其家庭成員不再是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，則應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織交納宅基地使用費(fèi)后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如不交納宅基地使用費(fèi)的，則集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且無(wú)宅基地的，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)為無(wú)償，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓方仍有權(quán)再次申請(qǐng)取得宅基地。通過(guò)繼承或受贈(zèng)與而取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的，參照上述構(gòu)想執(zhí)行。
參考文獻(xiàn)：
1.完成中心機(jī)構(gòu)改革工作任務(wù)
按照區(qū)委公益事業(yè)單位調(diào)整目標(biāo)，全面完成了農(nóng)村中心職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)設(shè)立、人員編制調(diào)整、固定資產(chǎn)劃撥、辦公地點(diǎn)整理、事業(yè)單位法人證書辦理、銀行賬戶和社保賬戶設(shè)立等工作。緊緊圍繞建立辦事高效、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的管理體系這個(gè)目標(biāo)，以完善管理制度，狠抓內(nèi)部管理為突破口,認(rèn)真研究制定了考勤制度、請(qǐng)銷假制度、值班制度、印章管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、公務(wù)出行管理辦法、公文管理制度等多項(xiàng)規(guī)章制度,確保中心各項(xiàng)管理工作有章可循,形成用制度管事管人的長(zhǎng)效機(jī)制。
2.全力推動(dòng)村級(jí)網(wǎng)格化管理工作
農(nóng)村中心認(rèn)真貫徹落實(shí)區(qū)農(nóng)委、區(qū)委農(nóng)辦相關(guān)文件要求，12月初制定印發(fā)了《靜海區(qū)村級(jí)網(wǎng)格化管理信息統(tǒng)計(jì)表》，組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)展村莊三級(jí)網(wǎng)格員確定和網(wǎng)格劃分工作。到目前為止18鄉(xiāng)鎮(zhèn)383個(gè)行政村，選定一級(jí)網(wǎng)格長(zhǎng)383名，二級(jí)網(wǎng)格員1498名，三級(jí)網(wǎng)格員11540名（另配備黨員7199名），農(nóng)村網(wǎng)格化體系基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。深入靜海鎮(zhèn)、蔡公莊鎮(zhèn)、西翟莊鎮(zhèn)等多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村莊走訪調(diào)研，推動(dòng)村級(jí)網(wǎng)格化管理工作。在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上制定的《村級(jí)網(wǎng)格管理考核細(xì)則》（初稿），現(xiàn)已報(bào)送區(qū)委農(nóng)辦審定。12月28日會(huì)同區(qū)網(wǎng)格化管理中心，對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府轄區(qū)內(nèi)行政村的村級(jí)網(wǎng)格電子地圖劃分工作進(jìn)行了培訓(xùn)，目前各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正在全力推動(dòng)落實(shí)。
3.探索農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)工作
按照區(qū)委“一個(gè)試點(diǎn)、一個(gè)方案、一個(gè)專班”的要求，農(nóng)村中心配合區(qū)農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)專班積極開(kāi)展宅基地摸底調(diào)查工作，目前，先期確定的6個(gè)試點(diǎn)村已制定出了初步實(shí)施方案，并成立相應(yīng)工作專班。根據(jù)試點(diǎn)村調(diào)研情況，形成了《靜海區(qū)宅基地改革試點(diǎn)村調(diào)研情況匯總表》，起草了《靜海區(qū)宅基地改革試點(diǎn)村情況報(bào)告》、《靜海區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地所有權(quán)管理暫行辦法》、《靜海區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地資格權(quán)管理暫行辦法》和《宅基地管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)需求》等初步文稿，制定了《靜海區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地所有權(quán)管理辦法》（暫行）等10個(gè)管理辦法，并分別向農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村征求意見(jiàn)。
4.協(xié)同推進(jìn)農(nóng)村人居環(huán)境整治工作
配合區(qū)農(nóng)委開(kāi)展村莊污水處理項(xiàng)目督查，成立了3個(gè)專項(xiàng)督查組，由中心分管領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)利用兩個(gè)月的時(shí)間，分別對(duì)中旺鎮(zhèn)等7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的9個(gè)村莊開(kāi)展督查工作。通過(guò)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、施工方對(duì)接，協(xié)調(diào)解決各方問(wèn)題、困難，圓滿完成農(nóng)村生活污水處理項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。
農(nóng)村中心聯(lián)合區(qū)幫扶辦成立新一輪結(jié)對(duì)幫扶困難村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺口資金專項(xiàng)核查小組，對(duì)工程中的水泥路面硬化、里巷紅磚硬化、面包磚硬化、修葺護(hù)坡、健身廣場(chǎng)、環(huán)村植樹(shù)等項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地測(cè)量、驗(yàn)收，目前已開(kāi)展了對(duì)13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)43個(gè)村的缺口資金項(xiàng)目核查工作。
5.認(rèn)真落實(shí)合作社和農(nóng)村“三資”工作
一、農(nóng)村“宅基地?fù)Q房”現(xiàn)象的出現(xiàn)
最近幾年，隨著城市化的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，多個(gè)省市出現(xiàn)了“宅基地?fù)Q房”現(xiàn)象。所謂的“宅基地?fù)Q房”，通常是指農(nóng)民自愿以其宅基地，按照一定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)的房屋并遷入小城鎮(zhèn)居住。騰出的宅基地進(jìn)行復(fù)耕，節(jié)約下來(lái)的集體建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)土地儲(chǔ)備以后再以招拍掛的形式出讓，以土地使用權(quán)出讓的收益來(lái)安置農(nóng)民和彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金缺口。
基于《土地管理法》中關(guān)于集體建設(shè)用地和宅基地使用的限制性規(guī)定和“宅基地?fù)Q房”中涉及到城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，中央和地方相繼出臺(tái)了一些規(guī)定，對(duì)其中涉及的城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范。
二、城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)的法律與政策規(guī)定
（一）城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作于2005年開(kāi)始，并在全國(guó)部分地區(qū)試點(diǎn)。
國(guó)務(wù)院于2004年10月頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；國(guó)土資源部于2005年10月頒布了《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[2005]207號(hào)），并于2009年3月分別頒布了《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）。
1、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》對(duì)農(nóng)村城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)作出了原則性規(guī)定：要加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則，編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模。鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理審批手續(xù)。禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。
2、《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》對(duì)“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的含義作出了明確規(guī)定，所謂“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。
3、《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》中對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地用地掛鉤流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的基本要求、管理和操作流程均作出了規(guī)定。
第一，關(guān)于掛鉤流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的基本要求。要嚴(yán)格依據(jù)土地利用的總體規(guī)劃，嚴(yán)格保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田、促進(jìn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用，要通過(guò)建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理。對(duì)掛鉤試點(diǎn)的規(guī)模進(jìn)行控制和管理，通過(guò)下達(dá)一定數(shù)量的城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的周轉(zhuǎn)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行。掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)專項(xiàng)用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新地塊的面積規(guī)?？刂?，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)用拆舊地塊復(fù)墾出來(lái)的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數(shù)不得少于下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)。
第二，關(guān)于掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)和項(xiàng)目區(qū)的管理。掛鉤試點(diǎn)的規(guī)模按國(guó)家和省（區(qū)、市）下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)控制，掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則進(jìn)行管理。對(duì)于掛鉤周轉(zhuǎn)的指標(biāo)由省級(jí)國(guó)土資源管理部門根據(jù)試點(diǎn)市、縣及項(xiàng)目區(qū)情況提出申請(qǐng)，報(bào)國(guó)土資源部核定。掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)下達(dá)試點(diǎn)?。▍^(qū)、市）后，由省級(jí)國(guó)土資源管理部門按項(xiàng)目區(qū)分解下達(dá)到各試點(diǎn)市、縣。
第三，關(guān)于掛鉤試點(diǎn)的條件和操作程序。掛鉤試點(diǎn)工作必須經(jīng)國(guó)土資源部批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行開(kāi)展試點(diǎn)工作。省級(jí)國(guó)土資源部門制定試點(diǎn)工作總體方案，向國(guó)土資源部提出開(kāi)展掛鉤試點(diǎn)工作申請(qǐng)。國(guó)土資源部對(duì)省級(jí)國(guó)土資源部門上報(bào)的試點(diǎn)工作總體方案進(jìn)行審查，并批準(zhǔn)掛鉤試點(diǎn)省份。經(jīng)批準(zhǔn)的試點(diǎn)省級(jí)國(guó)土資源部門，依據(jù)試點(diǎn)工作總體方案，組織市、縣國(guó)土資源部門編制項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃，并進(jìn)行審查，建立項(xiàng)目區(qū)備選庫(kù)；根據(jù)項(xiàng)目區(qū)入庫(kù)情況，向國(guó)土資源部提出周轉(zhuǎn)指標(biāo)申請(qǐng)。國(guó)土資源部在對(duì)項(xiàng)目區(qū)備選庫(kù)進(jìn)行核查的基礎(chǔ)上，按照總量控制的原則，批準(zhǔn)下達(dá)掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模。市、縣國(guó)土資源部門對(duì)掛鉤試點(diǎn)工作要實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，每半年將試點(diǎn)進(jìn)展情況向上級(jí)國(guó)土資源部門報(bào)告；省級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)定期對(duì)本行政轄區(qū)試點(diǎn)工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)，并于每年年底組織開(kāi)展年度考核，考核情況報(bào)國(guó)土資源部備案。項(xiàng)目區(qū)實(shí)施完成后，由試點(diǎn)縣級(jí)國(guó)土資源部門進(jìn)行初驗(yàn)。初驗(yàn)合格后，向上一級(jí)國(guó)土資源部門申請(qǐng)，由省級(jí)國(guó)土資源部門組織正式驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果報(bào)部備案。
（二）部分因“宅基地?fù)Q房”事件受到廣泛關(guān)注的地區(qū)，如天津、四川、浙江等地也制定了當(dāng)?shù)氐年P(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)的操作細(xì)則。
1、天津市制定了《天津市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（津國(guó)土房規(guī)[2009]2號(hào)），其中強(qiáng)調(diào)了：要加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地總量和布局的控制和引導(dǎo)。要以掛鉤試點(diǎn)周轉(zhuǎn)指標(biāo)安排建新拆舊規(guī)模，調(diào)控實(shí)施進(jìn)度，考核計(jì)劃目標(biāo)，確保項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低。掛鉤試點(diǎn)工作應(yīng)充分尊重群眾意愿，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民個(gè)人、集體經(jīng)濟(jì)組織和相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。
2、四川省制定了《四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（川國(guó)土資發(fā)[2008]68號(hào)），其中強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃必須符合土地利用總體規(guī)劃并與城市建設(shè)規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃相銜接。掛鉤項(xiàng)目與土地整理項(xiàng)目原則上實(shí)行分類管理，按照各自管理辦法的要求分別申報(bào)、實(shí)施、驗(yàn)收，組卷歸檔。掛鉤試點(diǎn)工作管理實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制。省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)對(duì)全省掛鉤試點(diǎn)工作的總體部署和組織管理。負(fù)責(zé)制定管理辦法，審批項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃和方案，實(shí)施監(jiān)督檢查，組織項(xiàng)目區(qū)驗(yàn)收。試點(diǎn)市（州）國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)掛鉤試點(diǎn)工作的具體組織實(shí)施。負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的管理與監(jiān)督，審查項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃和方案，組織項(xiàng)目區(qū)初驗(yàn)等工作。試點(diǎn)縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目區(qū)。實(shí)施規(guī)劃，制定工作計(jì)劃并具體組織實(shí)施，組織開(kāi)展項(xiàng)目區(qū)竣工自查。
3、浙江省制定了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作的通知》（浙政辦發(fā)〔2009〕121號(hào)）和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤實(shí)施方案審查報(bào)批辦法（試行）》（浙土資發(fā)〔2009〕37號(hào)），其中強(qiáng)調(diào)了組織實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤要以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，按照“先復(fù)墾、后置換”的原則，將農(nóng)村存量建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，該復(fù)墾耕地面積與土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地和未利用地進(jìn)行等面積掛鉤置換。其中，置換占用耕地面積小于復(fù)墾項(xiàng)目新增耕地面積的，新增耕地結(jié)余部分可用于其他建設(shè)項(xiàng)目的耕地占補(bǔ)平衡。省國(guó)土資源廳根據(jù)國(guó)土資源部下達(dá)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)、各市、縣（市、區(qū)）年度建設(shè)用地復(fù)墾新增耕地任務(wù)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)賬冊(cè)余額和申報(bào)使用數(shù)量，編制各市、縣（市、區(qū)）年度城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)計(jì)劃，報(bào)省政府同意后實(shí)施。實(shí)施方案中擬安排的建設(shè)地塊需征收農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)同時(shí)擬訂土地征收方案，一并上報(bào)審批。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤實(shí)施方案和土地征收方案經(jīng)省政府批準(zhǔn)后，由市、縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)實(shí)施土地征收，并依照有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施土地供應(yīng)。
（三）2010年底，針對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)范。
國(guó)務(wù)院于2010年12月了《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土地整治工作的通知》（國(guó)發(fā)[2010]47號(hào)）、國(guó)土資源部于2011年2月了《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治清理檢查工作方案》其中對(duì)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中亟需規(guī)范的問(wèn)題作出了規(guī)定，強(qiáng)調(diào)不能片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)；在推進(jìn)農(nóng)村新居建設(shè)和危房改造及小康示范村建設(shè)等工作中，凡涉及城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整使用的，必須納入增減掛鉤試點(diǎn)；不能突破掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)；不能盲目大拆大建和強(qiáng)迫農(nóng)民住高樓和侵害農(nóng)民權(quán)益。
三、總結(jié)
筆者認(rèn)為，隨著城市化水平的不斷提高和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，農(nóng)民的宅基地會(huì)越來(lái)越多的體現(xiàn)商品化的屬性，上述法律、法規(guī)和政策的出臺(tái)，對(duì)集體建設(shè)用地的高效利用起到了推動(dòng)和促進(jìn)作用。而將農(nóng)民的宅基地納入整個(gè)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)也是未來(lái)建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，雖然目前不宜在全國(guó)完全放開(kāi)，但如果能通過(guò)試點(diǎn)來(lái)發(fā)現(xiàn)并處理好其中的土地規(guī)劃利用和農(nóng)民安置補(bǔ)償問(wèn)題，在使作為生產(chǎn)要素的土地資源得到經(jīng)濟(jì)高效的利用同時(shí)又提升農(nóng)民居住生活條件和改善基本福利保障，那最終將實(shí)現(xiàn)社會(huì)各方的多贏。（作者單位：北京市天銀律師事務(wù)所）
參考文獻(xiàn)
[1]何纓：《“宅基地?fù)Q房”模式的法律思考》，《山東社會(huì)科學(xué)》2010年第1期。
這份名為《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下稱《管理通知》）由廣東省國(guó)土資源廳（以下稱廣東國(guó)土廳）草擬，并已上報(bào)省政府審批。其中，最引人注目的是將允許農(nóng)民將合法的宅基地轉(zhuǎn)讓、出租，并擁有收益權(quán)。
廣東一直是立法的試驗(yàn)田。2005年，廣東省以政府令的形式頒布法規(guī)，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，為農(nóng)地直接上市定規(guī)，這在全國(guó)尚屬首次。該法規(guī)與即將出臺(tái)的《管理通知》均突破了現(xiàn)有的法律法規(guī)，甚至與現(xiàn)有法規(guī)存在著明顯的沖突。
廣東省社科院宏觀經(jīng)濟(jì)研究所孫建研究員接受《經(jīng)濟(jì)》采訪時(shí)表示，繼允許農(nóng)村集體建設(shè)用地上市成為改革第一步后，農(nóng)民個(gè)人的建設(shè)用地即宅基地上市是第二步，也是“兩步走”的一個(gè)完結(jié)。
“雷區(qū)”的試驗(yàn)
目前在國(guó)家法規(guī)制度層面，宅基地的流轉(zhuǎn)并沒(méi)有“開(kāi)閘”，因此宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題在全國(guó)各地都是最難突破的，在廣東也一直被稱為“雷區(qū)”。
今年2月初，廣東省“兩會(huì)”期間，廣東國(guó)土廳廳長(zhǎng)林浩坤向媒體表示，由該部門草擬的《管理通知》已上報(bào)省政府審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)。
消息一出，立即引起了廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，一旦放開(kāi)宅基地買賣，會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民失去房屋，不利于社會(huì)穩(wěn)定。支持者認(rèn)為，允許宅基地上市可以保護(hù)和增加農(nóng)民的土地收益，還可以增加土地供給，平抑高漲的房?jī)r(jià)。
而現(xiàn)實(shí)中宅基地私下流轉(zhuǎn)已很常見(jiàn)，尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)已成普遍現(xiàn)象，私下交易的比例很高。據(jù)了解，私下買賣宅基地的情況有兩種：一種是“一戶多宅”，除了自住，農(nóng)民將富余的房子賣掉獲得收益；一種是有些農(nóng)民已在城市購(gòu)房，他們將農(nóng)村的房子賣掉。
據(jù)孫建介紹，由于城市化進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市近郊的宅基地比如廣東的梅州、韶關(guān)等地已炙手可熱，農(nóng)民通過(guò)私自出租出售多占的宅基地獲得了大量收益。
2006年初，廣東國(guó)土廳開(kāi)始對(duì)全省宅基地進(jìn)行調(diào)研，一年后的調(diào)研結(jié)果印證了上述事實(shí)，同時(shí)顯示超面積住宅、違法建房、占地建房等現(xiàn)象非常普遍。宅基地存在的上述復(fù)雜問(wèn)題成為廣東推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)的原因。
對(duì)于宅基地上市的程序，《管理通知》作了相應(yīng)規(guī)定：首先是調(diào)查清理，近期廣東國(guó)土廳已開(kāi)始針對(duì)宅基地使用情況作調(diào)查，之后是宅基地的確權(quán)及登記發(fā)證，最后才是流轉(zhuǎn)上市。
從中可以看出，宅基地上市的前提是農(nóng)民擁有的宅基地必須是合法的，非法取得及超標(biāo)準(zhǔn)的宅基地要接受處罰并重新申請(qǐng)登記。具體規(guī)定是：通知下發(fā)后新發(fā)生的超過(guò)法定面積標(biāo)準(zhǔn)，或非法取得的“多宅”的農(nóng)民住宅，一律不得確權(quán)登記發(fā)證并依法予以拆除；通知下發(fā)前發(fā)生的超過(guò)法定面積標(biāo)準(zhǔn)或“多宅”的農(nóng)民住宅，沒(méi)有申請(qǐng)對(duì)違法用地、違章建筑統(tǒng)一處罰給予辦理確權(quán)及登記發(fā)證手續(xù)的，一律依法予以拆除。
孫建認(rèn)為，宅基地的流轉(zhuǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平比較高的珠三角地區(qū)推行比較適宜，廣東有探索的條件和基礎(chǔ)。
到農(nóng)村買房成為可能？
一旦政策正式出臺(tái)，影響將是多方面的。
“原來(lái)由于沒(méi)有政策保護(hù)，農(nóng)民私下賣宅基地獲得的收益是非常有限的，因?yàn)橘I房者要冒著哪天被政府征用而得不到補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，出價(jià)必然低于市場(chǎng)價(jià)，所以農(nóng)民不得不損失很大一部分土地收益?！睂O建說(shuō)，政策實(shí)施后宅基地在城鄉(xiāng)的法律地位和市場(chǎng)地位將得到確立，農(nóng)民將依法分享土地出租、出賣和出讓獲得的收益。
宅基地?fù)碛械盅簷?quán)后，農(nóng)民可用來(lái)購(gòu)買生產(chǎn)資料，進(jìn)一步拓寬農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的融資渠道。此前，廣東省相關(guān)政策規(guī)定了集體建設(shè)用地可用于抵押，但作為個(gè)人建設(shè)用地的宅基地并沒(méi)有列入其中。
宅基地上市將大大緩解征地壓力，尤其是能夠減少農(nóng)業(yè)用地的征用。去年廣東省農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓23200多畝，發(fā)生交易2100多宗，總價(jià)值20多億元人民幣。不過(guò)，仍有60多萬(wàn)畝的農(nóng)村集體建設(shè)用地處于閑置狀態(tài)。“開(kāi)發(fā)商老盯著農(nóng)田，因?yàn)槠鋬r(jià)格是偏離市場(chǎng)的，征地成本低?！睂O建認(rèn)為，隨著國(guó)家對(duì)基本農(nóng)田控制越來(lái)越嚴(yán)格，客觀上也會(huì)促進(jìn)和加快宅基地的流轉(zhuǎn)。
如今，長(zhǎng)期在城市工作居住的農(nóng)民不在少數(shù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，村里的房子賣不掉，城里的房子買不起。另一方面，即使有些農(nóng)民在城里買了房子，也不能把村里的房子正常地出售?！霸试S宅基地買賣將加快這些農(nóng)民以非農(nóng)化身份加入城市化進(jìn)程中?！睂O建認(rèn)為，城市化的一個(gè)重要標(biāo)志就是居民的非農(nóng)化。
城市房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)重要原因就是供給不足，住房供應(yīng)主體單一，市民買房只能去找開(kāi)發(fā)商。如果農(nóng)民的宅基地可以賣給城里人，也就是城鎮(zhèn)居民可以到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，將打破城市房地產(chǎn)的現(xiàn)有格局，對(duì)平抑房?jī)r(jià)將起到關(guān)鍵作用。
事實(shí)上，在廣東等發(fā)達(dá)地區(qū)，與農(nóng)民在城市買房相反，部分富裕的城里人已開(kāi)始在鄉(xiāng)下購(gòu)置房產(chǎn)了。孫建介紹說(shuō)，在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村，出現(xiàn)了一些別墅區(qū)，不少別墅的主人都是城里人，有的富足的城里人甚至直接到農(nóng)村買地建房。還有的村委會(huì)與投資公司合作建農(nóng)民住宅，將富余的房屋出售給城里人。孫建認(rèn)為，由于原來(lái)政策不允許買賣宅基地，城里人到鄉(xiāng)下購(gòu)買宅基地房屋不受法律保護(hù)。
北京京華律師事務(wù)所律師丁濤在接受《經(jīng)濟(jì)》采訪時(shí)表示，由于宅基地不納入城市房地產(chǎn)體系，加上只有國(guó)有土地才能辦理產(chǎn)權(quán)證的政策限制，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須通過(guò)征地手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，即使允許城里人到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，購(gòu)買者同樣拿不到產(chǎn)權(quán)證?！案淖兺恋貦?quán)屬仍然要依據(jù)國(guó)家現(xiàn)有的法律制度?！?/p>
法律留有的空間
作為立法的試驗(yàn)田，廣東在立法上已是第二次超前。
2005年10月1日，《廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下稱《管理辦法》）正式實(shí)施。這個(gè)以省政府令形式頒布的地方法規(guī)規(guī)定了集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等內(nèi)容和具體操作辦法，大大突破了現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定的“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定。
政策出臺(tái)背景是，此前廣東各地農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)非常普遍，由于法律不允許，沒(méi)有政策支持，都是以私下的方式進(jìn)行，農(nóng)民的利益無(wú)法保障，引發(fā)了很多土地糾紛，導(dǎo)致農(nóng)民上訪逐年增多。
據(jù)了解，剛開(kāi)始的確有人擔(dān)心《管理辦法》出來(lái)后，由于存在法律上的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)引起更高層有關(guān)方面的關(guān)注，甚至被叫停。實(shí)施后，國(guó)土資源部曾多次派人去廣東考察。
去年3月，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》，要求穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)加以規(guī)范完善。8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》中，強(qiáng)調(diào)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。
從上述兩個(gè)通知內(nèi)容可以看出，盡管沒(méi)有涉及廣東的具體做法，但實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合法性。至此，廣東為土地立法試驗(yàn)的“第一步”得到了國(guó)家政策的確認(rèn)。
時(shí)隔不到一年半，廣東再次在立法上尋求突破。
對(duì)于此次即將出臺(tái)的《管理通知》，孫建認(rèn)為，農(nóng)村個(gè)人建設(shè)用地即宅基地上市流轉(zhuǎn)是一個(gè)完結(jié)?！凹w建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)是第一步，現(xiàn)在是走第二步?！?/p>
